Document · PDF

T21.06707 Stec onderzoek wonen Woonbehoefte Bleizo West

Commissie Algemeen Bestuur 6 oktober 2021, gemeente LansingerlandBij agendapunt: Ontwikkelperspectief Bleizo-West (bevat geheime bijlage) - spreektijd 5' 1e/ 3'2e termijn18.260 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Inkomen* Laag Midden Hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog Laag Midden en hoog

hh. 2021** 2.300 1.960 1.720 4.280 9.230 250 1.200 1.010 2.560 24.510 55.470 79.980

hh. ontw. 2021-2031 510 430 380 420 910 50 270 40 90 3.100 9.520 12.620

Jaarlijks verhuist 23% 24% 22% 5% 5% 24% 22% 6% 5% 10% 4% 6%

Bron: Primos (2021), WoON (2018). Bewerking Stec Groep (2021). *Inkomensgrenzen 2021: tot € 40.024 (laag), € 40.024 tot € 51.198 (midden) en € 51.198 + (hoog). ** indicatief op basis van Stec-doelgroepenindeling.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

MOGELIJK TREKT U NOG EXTRA HUISHOUDENS VANUIT DE REGIO In de prognoses die ten grondslag liggen aan bovenstaande groei van het aantal kansrijke huishoudens zijn reguliere verhuisstromen in de regio meegenomen. Mogelijk trekt u de komende jaren extra huishoudens vanuit de regio naar Bleizo-West aan vanwege de hoge druk op de woningmarkt in uw regio. In de bredere marktregio neemt het aantal huishoudens in de kansrijke leeftijdsgroepen toe met circa 20.000 de komende tien jaar (zoals eerder benoemd op pagina 13). Op basis van de plannen voor een bijzonder, onderscheidend en goed bereikbaar woon-/werkmilieu (zoals u beoogd) is een bovengemiddelde instroom realistisch. Op basis van referenties blijkt dat een extra instroom (bovenop de reguliere instroom) van maximaal circa 20% haalbaar is 5. Dit is extra instroom bovenop reguliere instroom vanuit de regio waar prognoses al rekening mee houden. We schatten in dat de extra regionale huishoudens die u aantrekt dezelfde typen huishoudens zijn als vanuit uw eigen gemeenten en autonome huishoudensontwikkeling. Ook in de bredere regio komen voornamelijk jonge huishoudens (of alleenstaanden met een laag of middeninkomen) moeilijk aan een woning.

Marktvraag groot naar grondgebonden koopwoningen en koopappartementen In de tabel hierna vindt u een inschatting van de jaarlijkse potentiële vraag in Lansingerland en Zoetermeer naar verschillende woningtypen. Het gaat om reguliere grondgebonden woningen en appartementen/ nultredenwoningen, in de koop, sociale huur of vrijesectorhuur. We doen dit wederom op basis van onze Stec-doelgroepen indeling. De potentiële vraagdruk is gebaseerd op de omvang van doelgroepen, de te verwachten verhuisdynamiek (binnen 1 jaar) en de toe- en afname van de doelgroep als gevolg van de huishoudens-ontwikkeling tussen 2021 en 2031 (op basis van de Primos 2021 prognose). Deze methodiek geeft een benadering van de totale vraagdruk vanuit kansrijke stedelijke en groenstedelijke doelgroepen. Tabel 3: Potentiële jaarlijkse marktvraag naar diverse segmenten in Lansingerland en Zoetermeer Naam doelgroep JULB JUMI Yuppies KISS Midlife, Mid-City

GGB SH 60 tot 70 15 tot 25 0 tot 10 45 tot 55 15 tot 25

25 tot 35 30 tot 40 10 tot 20 0 tot 10 20 tot 30

140 tot 160 230 tot 260 240 tot 270 30 tot 40 230 tot 260

150 tot 170 25 tot 35 5 tot 15 110 tot 130 50 tot 60

65 tot 75 35 tot 45 25 tot 25 10 tot 20 35 tot 45

95 tot 115 120 tot 140 90 tot 110 25 tot 35 135 tot 155

535 tot 625 455 tot 545 370 tot 450 220 tot 290 485 tot 575

Totaal stedelijk

135 tot 185

85 tot 135

870 tot 990

340 tot 410

170 tot 210

465 tot 555

2.065 tot 2.485

5 tot 15 5 tot 15 10 tot 20 0 tot 10

0 tot 10 10 tot 20 0 tot 10 0 tot 10

20 tot 30 230 tot 260 10 tot 20 70 tot 80

5 tot 15 0 tot 10 20 tot 30 10 tot 20

5 tot 15 5 tot 15 0 tot 10 5 tot 15

0 tot 10 10 tot 20 0 tot 10 25 tot 35

35 tot 95 260 tot 340 40 tot 100 110 tot 170

Vroeg Volwassen Veel voor weinig Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden

GGB VSH

GGB Koop

APP SH

APP VSH

APP Koop

Totaal

Totaal groenstedelijk

20 tot 60

10 tot 50

330 tot 390

35 tot 75

15 tot 55

35 tot 75

445 tot 705

Kansrijke doelgroepen

155 tot 245

95 tot 185

1.200 tot 1.380

375 tot 485

185 tot 265

500 tot 630

2.510 tot 3.190

Bron: WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021). Boven de streep = stedelijke doelgroepen, onder de streep = groenstedelijke doelgroepen. GGB = regulier grondgebonden, APP = appartement of nultredenwoning. SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.

U deelt marktruimte met concurrerend nieuwbouwaanbod en mutaties in de bestaande voorraad De potentiële jaarlijkse vraag naar woningen voor Bleizo-West is groot, maar u concurreert bij het bedienen van die vraag wel met de bestaande voorraad en relatief veel nieuwbouwaanbod in de gemeenten en bredere regio. In het volgende hoofdstuk staan we stil bij de relatie met andere woningbouwplannen. We gaan nu in op de mutaties in de bestaande voorraad en de voorkeur van huishoudens voor nieuwbouw. Daarmee komen we tot een jaarlijkse vraag naar nieuwbouw. • De totale jaarlijkse marktvraag naar woningen in Lansingerland en Zoetermeer (inclusief de minder kansrijke doelgroepen) is 6.000 tot 6.400 woningen. Op basis van scenariostudie voor Stationstuinen Barendrecht, ook sterk gericht op Rotterdamse Regio. Gebaseerd op extra trekkracht van projecten Brandevoort (Helmond), Haverleij (Den Bosch), Sancta Maria (Noordwijk), Goese Meer (Goes).

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

• • •

•

Op basis van cijfers van Lokale Monitor Wonen (2018) zien we jaarlijks circa 4.900 mutaties in de bestaande woningvoorraad (zo’n 6% van de totale woningvoorraad van circa 78.700 woningen). Dit betekent dat er – naast de 4.900 verhuizingen in de bestaande woningvoorraad – jaarlijks marktruimte resteert voor 1.100 tot 1.500 nieuwbouwwoningen in deze gemeenten. Van de totale marktvraag komt 45% vanuit de kansrijke doelgroepen (gemiddeld 2.800 van 6.200). Voor de resterende marktruimte gaan we daarom ook uit van dit percentage. Dit leidt tot een resterende marktruimte van 500 tot 700 voor nieuwbouwwoningen vanuit de kansrijke doelgroepen. Deze bandbreedte ligt in lijn met inzichten over de woonwensen van huishoudens. Gemiddeld geeft zo’n 20% van de huishoudens de voorkeur aan een nieuwbouwwoning tegenover een bestaande woning (bron: WoON). Voor de totale marktvraag van 2.510 tot 3.190 uit tabel 3 betekent dit een vraag naar 500 tot 650 nieuwbouwwoningen vanuit kansrijke doelgroepen. Per woningsegment gaan we er daarom van uit dat 20% van de vraag zal landen in nieuwbouw, en in potentie in Bleizo-West. Dit leidt tot de marktruimte per segment zoals te zien in tabel 4. Let wel op dat deze woningen concurreren met andere woningbouwplannen die in dezelfde segmenten voorzien.

Tabel 4: Resterende jaarlijkse marktruimte voor nieuwbouwwoningen vanuit kansrijke doelgroepen Stedelijke doelgroepen Totale marktvraag (tabel 3) Resterende marktruimte (20%) Groenstedelijke doelgroepen Totale marktvraag (tabel 3) Resterende marktruimte (20%) Totaal kansrijke doelgroepen Totale marktvraag (tabel 3) Resterende marktruimte (20%)

GGB SH 135 tot 185 25 tot 40 GGB SH 20 tot 60 5 tot 10 GGB SH

GGB VSH 85 tot 135 15 tot 25 GGB VSH 10 tot 50 5 tot 10 GGB VSH

GGB Koop 870 tot 990 175 tot 200 GGB Koop 330 tot 390 65 tot 80 GGB Koop

APP SH 340 tot 410 70 tot 85 APP SH 35 tot 75 5 tot 15 APP SH

APP VSH 170 tot 210 35 tot 45 APP VSH 15 tot 55 0 tot 10 APP VSH

APP Koop 465 tot 555 90 tot 115 APP Koop 35 tot 75 10 tot 15 APP Koop

155 tot 245 30 tot 50

95 tot 185 20 tot 35

1.200 tot 1.380 240 tot 280

375 tot 485 75 tot 100

185 tot 265 35 tot 55

500 tot 630 100 tot 130

Bron: WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021). GGB = regulier grondgebonden, APP = appartement of nultredenwoning. SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur. Afgerond op vijftallen.

Bovenstaande tabel toont de jaarlijkse marktruimte voor nieuwbouwwoningen voor kansrijke stedelijke doelgroepen, kansrijke groenstedelijke doelgroepen en het totaal van kansrijke doelgroepen. Deze tabel gaat in op de marktvraag vanuit Lansingerland en Zoetermeer (tabel 2 en tabel 3). Vanuit de regio kunt u daarnaast circa 20% extra vraag aantrekken. Het behalen van deze extra vraag is wel sterk afhankelijk van het onderscheidend vermogen van Bleizo-West ten opzichte van de bestaande voorraad en (de invulling en fasering van) andere nieuwbouwplannen in de regio. Om maximale instroom te realiseren is bouwen voor de kwalitatieve (regionale) behoefte wezenlijk. In uw marktregio gaat die uit naar grondgebonden woningtypen, dan wel woningen die regionaal worden ervaren als het beste alternatief voor een grondgebonden woning in de appartementensfeer. Kansrijke doelgroepen wonen vaker dan gewenst in appartementen Onderstaande tabel toont het verschil tussen de woonvoorkeuren en het daadwerkelijke verhuisgedrag van de kansrijke doelgroepen in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer (cumulatief). Wat opvalt: huishoudens landen veel minder vaak dan gewenst in een grondgebonden koopwoning en vaker in een huurappartement. Deels komt dit door een gebrek aan gewenst aanbod, maar er zijn ook jongeren en middeninkomens die de voorkeur hebben voor een woning buiten hun bestedingsmogelijkheden.

Voor het programma in Bleizo-West gaan we daarom min of meer uit van een gemiddelde tussen wens en realiteit. Tabel 5: primaire woonwens en daadwerkelijk verhuisgedrag kansrijke doelgroepen GGB SH Primaire woonwens Daadwerkelijke verhuisgedrag

7% 4%

GGB VSH 5% 3%

GGB Koop 45% 19%

APP SH 15% 32%

APP VSH 8% 20%

APP Koop 20% 22%

Bron: WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021). GGB = regulier grondgebonden, APP = appartement of nultredenwoning. SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

BELANGRIJKSTE IMPLICATIES VOOR BLEIZO-WEST • •

• • • •

In potentie kwalificeren circa 24.500 huishoudens in Lansingerland en Zoetermeer zich als kansrijke doelgroep voor Bleizo-West. Dit aantal neemt de komende tien jaar nog toe met zo’n 3.100. De totale jaarlijkse marktvraag naar woningen vanuit kansrijke doelgroepen in Lansingerland en Zoetermeer is 2.500 tot 3.200 woningen. De grootste vraag komt vanuit stedelijke doelgroepen: 2.100 tot 2.500. De overige vraag (400 tot 700) komt vanuit groenstedelijke doelgroepen. Kwalitatief gezien gaat de grootste vraag vanuit kansrijke doelgroepen uit naar grondgebonden koopwoningen, gevolgd door koopappartementen en sociale huurappartementen. Woningbouw op Bleizo-West deelt de potentiële jaarlijkse marktruimte met mutaties in de bestaande voorraad (circa 80% van de marktruimte) en concurrerend nieuwbouwaanbod (zie hoofdstuk 6). Vanuit de kansrijke doelgroepen bestaat een jaarlijkse vraag naar nieuwbouwwoningen van 500 tot 650 in diverse segmenten. Hier kan (onder andere) Bleizo-West gedeeltelijk in voorzien. U kunt daarnaast inzetten op extra vraag vanuit de regio. U kunt indicatief uitgaan van circa 20% extra vraag. Het gaat indicatief om een extra jaarlijkse vraag naar 100 tot 130 nieuwbouwwoningen. Behalen van deze vraag is wel sterk afhankelijk van het onderscheidend vermogen van Bleizo-West.

5.3 Vertaling naar kwalitatieve programma’s voor Bleizo-West In deze paragraaf werken we een kwalitatief programma uit voor Bleizo-West. Hiervoor hanteren we een groenstedelijk en hoogstedelijk scenario. Uitgangspunt hierbij zijn de kansrijke doelgroepen en hun woonvoorkeuren (zie 5.2). Deze zijn gebaseerd op de primaire woonvoorkeur per doelgroep. We corrigeren deze voorkeuren deels met het daadwerkelijke verhuisgedrag van kansrijke doelgroepen (zie tabel 5). Veel (jonge) huishoudens willen immers wel een woning kopen, maar kunnen dit niet betalen en zijn daardoor (meer dan zij zelf wensen) aangewezen op appartementen en/of vrijesectorhuur. 5.3.1 Groenstedelijk programma uitgaande van circa 3.500 woningen voor Bleizo-West In het eerste groenstedelijke programma gaan we uit van circa 3.500 woningen in Bleizo-West, zie onderstaande tabel. Dit is gebaseerd op een woningdichtheid die we passend vinden voor een groenstedelijk locatie: circa 60 woningen per hectare. Voor het kwalitatieve programma zijn de woonvoorkeuren en marktvraag van zowel stedelijke als groenstedelijke doelgroepen meegenomen. Programma bestaat uit 40% grondgebonden woningen en 60% appartementen Dit leidt tot een programma dat bestaat uit 40% grondgebonden woningen en 60% appartementen.

Het aandeel grondgebonden koopwoningen is lager dan uit de woonwensen blijkt (45%), maar hoger dan wat in de praktijk gerealiseerd (verhuisd) wordt door de kansrijke doelgroepen (nog geen 20%). Voor een deel komt dit door een gebrek aan aanbod, maar ook de betaalbaarheid van woningen speelt hierin een grote rol. Daarom is het aandeel sociale huur- en vrijesectorhuur appartementen hoger dan de woonwensen. Dit zijn segmenten waarin de kansrijke doelgroepen vaak (tijdelijk) terecht komen (zie ook tabel 5). Tabel 6: Indicatieve verdeling naar woningsegmenten bij programma van 3.500 woningen GGB SH Relatieve verdeling (100%) 3.500 woningen (bandbreedte 10%)

5% 160 tot 190

GGB VSH 5% 160 tot 190

GGB Koop 30% 950 tot 1.160

APP SH 25% 790 tot 960

APP VSH 15% 470 tot 580

APP Koop 20% 630 tot 770

Bron: WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021). GGB = regulier grondgebonden, APP = appartement of nultredenwoning. SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur. Afgerond op tientallen. Let op: bandbreedtes van 90 tot 110% per segment om flexibiliteit te behouden. Niet alle segmenten kunnen tot bovenkant bandbreedte gevuld worden, dan worden 3.850 woningen gerealiseerd.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Programma bestaat uit 50% betaalbare woningen: invulling in zowel huur als koop mogelijk De gemeente Lansingerland gaat voor nieuwe woningbouwplannen uit van 50% betaalbaar aanbod. Dit betreft 30% sociale huur met daarnaast nog 20% betaalbare huur (tot maximaal € 1.000 per maand) of betaalbare koop (tot de NHG-grens: € 325.000, prijspeil 2021). In Bleizo-West gaan we daarom in ieder geval uit van 30% sociale huur. Daarnaast bestaat het programma voor 20% uit vrijesectorhuur en voor 50% uit koop. U kunt ervoor kiezen om alle vrijesectorhuurwoningen onder € 1.000 per maand op te nemen, hiermee wordt de eis van 50% betaalbaar gehaald. Uiteraard kunt u er ook voor kiezen om duurdere huurwoningen te laten realiseren. Dit betekent wel dat er ook een deel betaalbare koop in het plan terug dient te komen. Dit zijn communicerende vaten, die (grotendeels) dezelfde doelgroepen bedienen. In de praktijk blijkt het realiseren van betaalbare koopwoningen in nieuwbouw echter een uitdaging, zeker gezien de stijgende bouwkosten. Daarnaast vraagt het betaalbaar houden van koopwoningen om extra inzet, zoals zelfbewoningsplichten, anti-speculatiebedingen of bijvoorbeeld Koopstart-constructies. Huurwoningen lenen zich in de regel daarom beter voor het blijvend sturen op betaalbaarheid. Dit aandeel is (voor appartementen) daarom ook iets verhoogd ten opzichte van de woonwensen.

Hoogwaardige omgevingskwaliteit met veel groen is voorwaarde om doelgroepen te trekken De omgeving van Bleizo-West bevat zeer weinig openbaar en hoogwaardig groen. Om een aantrekkelijk woonmilieu te realiseren en zo groenstedelijke doelgroepen naar het project te verleiden, is het belangrijk om deze groene kwaliteiten binnen het plangebied zelf te realiseren. Voor een groenstedelijk woonmilieu op deze locatie vinden we daarom een woningdichtheid van circa 60 woningen per hectare passend. Deze woningdichtheid biedt voldoende kansen voor een stedelijk woonmilieu, met daarbij ook ruimte voor open ruimten en groen. Dit is een belangrijke voorwaarde om alle kansrijke doelgroepen te kunnen bedienen. Ter indicatie: een woningdichtheid van 60 woningen per hectare is vergelijkbaar met de spoorzone in Delft die volop in ontwikkeling is. Dit biedt ruimte aan appartementen rondom groen, zie onderstaand figuur links. Een ander voorbeeld is de ontwikkeling van Hof van Holland 6 (onderdeel van de Waalsprong in Nijmegen). Hier worden circa 3.500 woningen beoogd op een gebied van (in totaal) circa 65 hectare. Dit biedt kansen voor appartementen en grondgebonden woningen, zie onderstaand figuur rechts. Stedelijk georiënteerde doelgroepen hechten meer waarde aan nabijheid van voorzieningen en OVbereikbaarheid.

Daarom adviseren we u om de deelgebieden rond het station in hogere dichtheden uit te voeren. Groenstedelijke doelgroepen hechten meer waarde aan ruimte en groen, en vaker ook aan autobereikbaarheid. Deze doelgroepen kunnen daarom goed landen aan de randen van het projectgebied. Figuur 14: Voorbeelden van groenstedelijke woonmilieus met vergelijkbare dichtheden

Bron: Koschuch Architecten (links), Waalsprong – Hof van Holland (rechts).

https://www.waalsprong.nl/hofvanholland/

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

De lokale jaarlijks resterende marktruimte voor nieuwbouw vanuit kansrijke stedelijke en groenstedelijke doelgroepen betreft 500 tot 650 woningen (zie 5.2). Vanuit de bredere marktregio gaat het indicatief om nog een extra jaarlijkse vraag van zo’n 100 woningen. Om de circa 3.500 woningen af te zetten dient u daarom rekening te houden met een afzettermijn van zeker 6 tot 8 jaar. De afzetsnelheid kan per segment wat afwijken, afhankelijk van de mate waarin concurrerend aanbod gerealiseerd zal worden. Voor de afzetsnelheid houden we nog geen rekening met concurrerend planaanbod in de beide gemeenten en bredere marktregio. Hier staan we in het volgende hoofdstuk bij stil. 5.3.2 Hoogstedelijk programma uitgaande van circa 6.000 woningen voor Bleizo-West In het tweede hoogstedelijke programma gaan we uit van circa 6.000 woningen in Bleizo-West, zie onderstaande tabel. Dit is gebaseerd op een woningdichtheid die we passend vinden voor een hoogstedelijke locatie: ongeveer 100 woningen per hectare. Dit aantal woningen komt overeen met de bovenkant van de woningbehoefte in het Ontwikkelperspectief. Dit kwam tot stand op basis van diverse werksessies die de gemeente Lansingerland en Zoetermeer samen hebben georganiseerd. Programma bestaat uit 20% grondgebonden woningen en 80% appartementen Voor het kwalitatieve programma zijn alleen de stedelijke doelgroepen meegenomen.

We gaan voor de grondgebonden woningen uit van het daadwerkelijke verhuisgedrag van de stedelijke huishoudens. Dit omdat in dit programma ruim 2.500 extra woningen gerealiseerd moeten worden op hetzelfde aantal hectares. Grondgebonden woonwensen zijn dan niet altijd haalbaar. De dichtheden van het totale programma moeten omhoog, daarom is het aandeel grondgebonden woningen naar beneden bijgesteld en het aandeel appartementen opgeschroefd. Dit leidt tot een programma dat bestaat uit 20% grondgebonden woningen en 80% appartementen. Tabel 7: Indicatieve verdeling naar woningsegmenten bij programma van 6.000 woningen GGB SH Relatieve verdeling (100%) 6.000 woningen (bandbreedte 10%)

GGB VSH 3%

GGB Koop 14%

160 tot 190

760 tot 920

APP SH

APP VSH

APP Koop

30%

20%

30%

1.620 tot 1.980

1.080 tot 1.320

1.620 tot 1.980

Programma bestaat uit 50% betaalbare woningen: invulling in zowel huur als koop mogelijk De gemeente Lansingerland gaat voor nieuwe woningbouwplannen uit van 50% betaalbaar aanbod. Dit betreft 30% sociale huur met daarnaast nog 20% betaalbare huur (tot maximaal € 1.000 per maand) of betaalbare koop (tot de NHG-grens: € 325.000, prijspeil 2021). In Bleizo-West gaan we in dit programma uit van 33% sociale huur (door een lager aandeel grondgebonden koop dan het vorige programma). Daarnaast bestaat het programma voor 23% uit vrijesectorhuur en voor 44% uit koop. U kunt ervoor kiezen om alle vrijesectorhuurwoningen onder de € 1.000 per maand op te nemen, hiermee wordt de eis van 50% betaalbaar gehaald. Uiteraard kunt u er ook voor kiezen om duurdere huurwoningen te laten realiseren. Dit betekent wel dat er ook een deel betaalbare koop in het plan terug dient te komen. Dit zijn communicerende vaten, die (grotendeels) dezelfde doelgroepen bedienen. In de praktijk blijkt het realiseren van betaalbare koopwoningen in nieuwbouw echter een uitdaging, zeker gezien de stijgende bouwkosten. Daarnaast vraagt het betaalbaar houden van koopwoningen om extra inzet, zoals zelfbewoningsplichten, anti-speculatiebedingen of bijvoorbeeld Koopstart constructies. Huurwoningen lenen zich in de regel daarom beter voor het blijvend sturen op betaalbaarheid.

Dit aandeel is (voor appartementen) daarom ook iets verhoogd ten opzichte van de woonwensen.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Uw potentiële afzetmarkt is in dit programma kleiner: alleen stedelijk georiënteerde doelgroepen Met 6.000 woningen in Bleizo-West realiseert u echt een hoogstedelijk woonmilieu. Daarom zult u met dit programma in beperkte mate groenstedelijke doelgroepen trekken en vooral moeten inzetten op stedelijke doelgroepen. Dit betekent wel dat u meer woningen zult moeten afzetten (6.000 in plaats van 3.500) voor een kleinere aantal kansrijke huishoudens. Houd er rekening mee dat dit waarschijnlijk gevolgen zal hebben voor uw afzettempo en afzettermijn. Ter indicatie: groenstedelijk georiënteerde huishoudens zijn 20 tot 25% van de kansrijke doelgroepen voor Bleizo-West. Zij worden in beperkte mate bedient met dit programma. U bedient wel de 75 tot 80% stedelijke kansrijke doelgroepen met dit programma. Ter indicatie: een woningdichtheid van 100 woningen per hectare is vergelijkbaar met Java Eiland in Amsterdam. 100 woningen per hectare is voor Nederlandse begrippen een vrij hoge dichtheid, maar echte hoogbouw was hiervoor op Java Eiland niet nodig. Ook bleef er nog ruimte voor grachtjes, groen en (gedeelde) binnentuinen, zie onderstaand figuur links. Een ander voorbeeld is de ontwikkeling van Holland Park in Diemen, zie onderstaand figuur rechts. Hier worden appartementen ondergebracht in blokken, omgeven door water en met semiopenbare groene ruimtes.

Dit draagt bij aan het idee van binnenhofjes. Figuur 15: Voorbeelden van hoogstedelijke woonmilieus met vergelijkbare dichtheden

Bron: Java Eiland (links, via De Architect), Holland Park (rechts, via projectwebsite Hurks).

Goede omgevingskwaliteit in hoogstedelijk woonmilieu mogelijk nog belangrijker Ook in het hoogstedelijke programma is het wezenlijk dat u voldoende (openbaar) groen en een hoogwaardige omgevingskwaliteit realiseert. Dit omdat de omgeving van Bleizo-West zeer weinig openbaar en hoogwaardig groen bevat. Ook stedelijke georiënteerde doelgroepen wonen graag in een aantrekkelijke woonomgeving. Zeker in de dichtheden die u beoogt zal het niet altijd mogelijk zijn om iedere woning te voorzien van een eigen buitenruimte (tuin, dakterras of balkon). Dit betekent dat huishoudens vaker gebruik moeten maken van openbare groenvoorzieningen. Zorg daarom voor hoogwaardige en toegankelijke (gedeelde) buitenruimtes die huishoudens kunnen benutten. Dit is een belangrijke voorwaarde om kansrijke doelgroepen te kunnen bedienen. Figuur 16: Inspiratie voor groene gevels en hoogwaardige stedelijke buitenruimte

Bron: The George, Amsterdam (links), Highline, New York (midden), Dakpark, Rotterdam (rechts).

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Kans voor aantrekken van groenstedelijke huishoudens: de hybride woonvorm In het hoogstedelijke programma zult u hoofdzakelijk stedelijke doelgroepen bedienen. Om ook groenstedelijke huishoudens naar Bleizo-West te verleiden – en daarmee de potentiële afzetmarkt te vergoten – kunt u inzetten op hybride woonvormen. Deze hybride woonvorm betreft gestapelde woningen in een stedelijke setting, maar met een ‘grondgebonden feeling’. Dit kan bijvoorbeeld een plintwoning zijn of een gezinsappartement. Het gaat om woningen met meerdere slaapkamers en voldoende buitenruimte zoals een terras. Hiermee worden woonwensen van groenstedelijke huishoudens toch bediend. Figuur 17: impressie hybride woonvormen in stedelijke omgeving

V.l.n.r.: Plintwoning in Boerhaavewijk Haarlem, meergeneratiehof in Utrecht, gezinsappartementen Maasbode in Rotterdam.

De lokale jaarlijks resterende marktruimte voor nieuwbouw vanuit kansrijke stedelijke doelgroepen betreft 410 tot 510 woningen (zie 5.2). Vanuit de bredere marktregio gaat het indicatief om nog een extra jaarlijkse vraag van zo’n 100 woningen. Om de circa 6.000 woningen af te zetten dient u daarom rekening te houden met een afzettermijn van zeker 10 tot 15 jaar. De afzetsnelheid kan per segment wat afwijken, afhankelijk van de mate waarin concurrerend aanbod gerealiseerd zal worden. Voor de afzetsnelheid houden we nog geen rekening met concurrerend planaanbod in de beide gemeenten en bredere marktregio. Hier staan we in het volgende hoofdstuk bij stil.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

6 Behoefte Waar we in het vorige hoofdstuk de vraag naar Bleizo-West in beeld hebben gebracht, staan we in dit hoofdstuk stil bij de behoefte. We brengen eerst de lokale behoefte vanuit de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer in beeld. Vervolgens confronteren we deze vraag met de plancapaciteit in de gemeenten en komen zo tot een resterende behoefte. We kijken ook op regionaal niveau naar het woningtekort in de woningmarktregio Haagland Midden-Holland Rotterdam.

6.1 Lokale behoefte: meer harde plannen nodig om in huishoudensgroei te voorzien Om de vraag naar woningen in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer te benaderen maken we gebruik van ons Stec-doorstroommodel. Zie onderstaand tekstkader voor een toelichting van het model.

UITLEG STEC-DOORSTROOMMODEL Het doorstroommodel is een methode om de opgave in de woningmarkt te benaderen. Het is een dynamisch en vraaggestuurd model dat jaarlijks de vraag en het aanbod van woningen tegen elkaar afzet. De bestaande voorraad, de gewenste woonsituatie, het daadwerkelijke verhuisgedrag en demografische ontwikkelingen van verschillende doelgroepen liggen hieraan ten grondslag (WoON 2015 & WoON 2018). Deze doelgroepen worden ingedeeld op basis van leeftijd, huishoudenssamenstelling, inkomensklasse en woonmilieu. Door de ontwikkeling van doelgroepen te combineren met hun huidige woonsituatie (wat komt er aan woningen vrij bij huishoudensdaling/doorstroming?), verhuisgeneigdheid en kwalitatieve woonvoorkeuren (waar is behoefte aan bij huishoudensgroei/doorstroming?) simuleert het model de jaarlijkse in- en uitgaande verhuizingen. Zo ontstaat op basis van verhuis- en woonwensen een vraagaanbodconfrontatie die een jaarlijkse kwantitatieve en kwalitatieve opgave op de woningmarkt oplevert. Het doorstroommodel is een theoretische benadering. Het is een ideaalscenario op basis van verhuis- en woonwensen en volledige keuzevrijheid. De woningmarkt is een aanbodmarkt, waardoor huishoudens in de praktijk ander gedrag kunnen vertonen dan op basis van hun woonwensen kan worden verwacht.

Ook neemt de betrouwbaarheid van demografische prognoses af naarmate we verder vooruit kijken. 6.1.1 Uitbreidingsvraag in Lansingerland en Zoetermeer naar 21.700 woningen tot en met 2040 In de gemeente Lansingerland neemt het aantal huishoudens de komende twintig jaar toe met circa 6.700, volgens Primos 2021. De huishoudensgroei in de gemeente Zoetermeer is in deze periode circa 15.000. We gaan ervan uit dat ieder extra huishouden zich vertaalt naar één extra woning. We beschouwen deze twee gemeenten voor het bepalen van de woningvraag als één verzorgingsgebied/afzetgebied voor de ontwikkeling van Bleizo-West. In Bijlage B zijn deze figuren per gemeente weergeven, zie figuren 20 t/m 23. In de volgende figuren (18 en 19) is de opgave voor de twee gemeenten samen weergegeven. Behoefte aan grondgebonden koopwoning groot, zeker in de eerste tien jaar Ten eerste valt op dat er een grote vraag is naar grondgebonden koopwoningen in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer. In totaal is de vraag naar dit segment voor de komende twintig jaar circa 8.840 woningen. Met name op de korte termijn is de vraag naar koopwoningen groot, daarna neemt deze langzaam af maar blijft positief. Dit heeft te maken met de verwachte toename van het aantal gezinnen. Zeker gezinnen met een hoog huishoudensinkomen hebben vraag naar (grondgebonden) koopwoningen.

In Bijlage B is in figuren 24 en 25 de cumulatieve woningvraag voor de komende twintig jaar naar segment te zien.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Behoefte aan appartementen en nultredenwoningen in alle segmenten Ten tweede valt op dat er een grote behoefte is aan appartementen en nultredenwoningen. Zowel in de sociale huur, vrijesectorhuur als koop is de behoefte in twintig jaar groot en stabiel. Dit komt door de toename van het aantal 75-plushuishoudens in beide gemeenten. Oudere huishoudens hebben doorgaans vaker een voorkeur voor een gelijkvloerse woning. Op korte termijn laat het doorstroommodel een negatieve vraag naar sociale huur appartementen zien. Dit theoretische ‘overschot’ betekent niet dat woningen nu direct leeg staan. Er zijn immer wachtlijsten bij woningcorporaties en de opgave voor twintig jaar is groot (ook gezien de spreidingsopgave in de regio). Wel geeft dit ‘overschot’ aan dat er meer van deze woningen in de bestaande voorraad aanwezig zijn dan dat er huishoudens zijn die deze woningen willen. Dit komt met name door jonge huishoudens: zij willen graag doorstromen naar een grondgebonden (koop)woning. Wanneer deze niet beschikbaar zijn, zullen ze in hun sociale huurwoningen blijven wonen. Dit ‘overschot’ toont dus vooral aan dat er op korte termijn veel scheef wordt gewoond in de gemeenten. Hiermee kan de druk op de bestaande voorraad toenemen (wat ook te zien is aan de wachtlijsten bij woningcorporaties).

Na 2024 neemt de behoefte aan sociale huurappartementen en nultredenwoningen weer toe, omdat het aantal ouderen in de gemeente ook stijgt. Aandachtspunt hierbij is wel de kwaliteit van de appartementen: ouderen kunnen niet altijd één op één terecht in woningen waaruit jongere huishoudens doorstromen. Deze zijn niet altijd levensloopgeschikt. Behoefte aan grondgebonden vrijesectorhuurwoningen negatief Ook signaleren we een klein overschot van grondgebonden vrijesectorhuurwoningen. Dit lichte overschot wordt veroorzaakt doordat er in de huidige voorraad al relatief veel grondgebonden vrijesectorhuur woningen aanwezig zijn, terwijl dit woningtype niet de primaire voorkeur geniet van veel huishoudens. Huishoudens met een hoger inkomen willen graag kopen, huishoudens met een lager inkomen hebben recht op een sociale huurwoning. Dit betekent echter niet dat toevoeging van vrijesectorhuurwoningen niet nodig is. Het is namelijk een woonproduct bij uitstek om middeninkomens (tijdelijk) te bedienen (tot zij kunnen kopen) en om doorstroming vanuit sociale huurwoningen op gang te brengen. Figuur 18: Lange termijn (2021 tot 2041) behoefte aan (reguliere) grondgebonden woningen 800 700 600 500 400

Sociale huur (+2.620)

300

Vrijesector huur (-145)

200

Koop (+8.840)

100 0 -100 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Bron: Primos 2021, WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021). Cumulatieve behoefte Lansingerland en Zoetermeer.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Figuur 19: Lange termijn (2021 tot 2041) behoefte aan appartementen en nultredenwoningen 400 300 200 100

Sociale huur (+2.600)

Vrijesectorhuur (+2.920)

-100

Koop (+4.850)

-200 -300 -400 20212022202320242025202620272028202920302031203220332034203520362037203820392040

Bron: Primos 2021, WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021). Cumulatieve behoefte Lansingerland en Zoetermeer.

6.1.2 Resterende behoefte aan woningen in harde plannen: 9.735 tot 2031 en 18.765 tot 2041 Beide gemeenten hebben al diverse (harde en zachte) plannen gemaakt om woningbouw te realiseren de komende jaren. In tabellen 15 t/m 18 in bijlage B is een confrontatie gemaakt van de vraag (uit de doorstroommodellen) en de (harde) plannen per gemeente (tot 2031 en 2041). In onderstaande tabel is deze confrontatie samengevoegd voor beide gemeenten. In totaal is er behoefte aan 21.685 woningen in Lansingerland en Zoetermeer tot 2041. Op dit moment zijn er 2.920 woningen in harde plannen in de gemeenten. De resterende behoefte aan woningbouwplannen komt daarmee op 18.765. We zien nog een resterende behoefte in alle segmenten, met uitzondering van de grondgebonden vrijesectorhuurwoningen. Tabel 8: Netto toevoeging plancapaciteit gemeenten Lansingerland en Zoetermeer 2021 tot 2041 Harde plannen Grondgebonden

Appartementen

Onbekend Totaal

Sociale huur Vrijesector huur Koop Sociale huur Vrijesector huur Koop

Vraag 25 50 1.260 255 365 835 130 2.920

2.620 -145 8.840 2.605 2.920 4.850 0 21.685

Behoefte: vraag - harde plannen 2.595 -195 7.575 2.350 2.555 4.010 -130 18.765

Bron: Planlijst gemeente Lansingerland (februari 2021) en planlijst gemeente Zoetermeer (april 2021). *Afgerond op vijftallen.

Aandachtspunten bij de planvoorraad Lansingerland: • In Lansingerland is de behoefte tot 2031 zo’n 3.950 woningen. Hiervoor zijn bijna 1.140 woningen opgenomen in planologisch harde plannen. De resterende behoefte is daarmee circa 2.810. Er zijn voor dezelfde periode al 5.275 woningen opgenomen in zachte plannen, waaronder Wilderszijde. • Tot 2041 is de behoefte in Lansingerland circa 6.680. Dit betekent dat er – na confrontatie met de harde plannen – een behoefte resteert van bijna 5.550 woningen. Deze resterende behoefte is nagenoeg in lijn met de hoeveelheid zachte plannen in de gemeente, die bedraagt namelijk 5.275 plannen tot 2041. • Een beperkte toevoeging van zachte plannen is nodig om te kunnen voldoen aan de behoefte op langere termijn, rekening houdend met planuitval en vetraging. Daarnaast neemt de behoefte mogelijk nog verder toe, doordat de druk in de regio hoog is.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Aandachtspunten bij de planvoorraad Zoetermeer • In Zoetermeer is de behoefte tot 2031 zo’n 8.670 woningen. Hiervoor zijn bijna 1.755 woningen opgenomen in planologisch harde plannen. De resterende behoefte is daarmee circa 6.920. Er zijn echter al 7.800 woningen opgenomen in zachte plannen tot 2031. • Tot 2041 is de behoefte in Zoetermeer circa 15.000. Dit betekent dat er – na confrontatie met de harde plannen – een behoefte resteert van bijna 13.220 woningen. Tot 2041 zijn er echter ruim 26.000 plannen voor woningen in de gemeente. Een deel hiervan is nog boterzacht (zoekgebieden), maar in totaal wordt de behoefte aan 15.000 woningen ver overschreden met 28.000 woningen in plannen. • Mogelijk neemt de behoefte aan plannen in de toekomst toe, mede doordat de druk in de regio hoog is. Echter is prioriteren en faseren van (zachte) plannen nodig, ook met het oog op onderbouwing van de behoefte in bestemmingsplanprocedures (Ladder voor Duurzame Verstedelijking).

BELANGRIJKSTE IMPLICATIES VOOR BLEIZO-WEST • • • •

• •

De uitbreidingsvraag naar woningbouw (door huishoudensgroei) is circa 21.700 in Lansingerland en Zoetermeer tot 2041. Het aanbod van woningen in harde plannen om hierin te kunnen voorzien is beperkt: namelijk 2.920. De resterende behoefte aan meer harde woningbouwplannen komt daarmee op 18.765 tot 2041. In totaal zijn er in beide gemeente ruim 31.500 woningen opgenomen in zachte plannen tot 2041. Dit overstijgt de resterende behoefte fors. Prioriteren is daarom noodzakelijk: niet alle woningen zijn in kwantitatieve zin nodig (op basis van huidige inzichten). Wanneer u 130% programmeert – rekening houdend met potentieel planuitval en vertraging – kunt u uitgaan van een behoefte aan circa 28.200 woningen in plannen. Ook dan blijft prioriteren nodig. Uw grootste opgave zit niet in méér zachte plannen ontwikkelen, maar zachte plannen uitvoeringsgereed maken. In plannen kunnen huishoudens immers niet wonen: realisatie van woningen is nodig.

6.1.3 Voldoende behoefte aan Bleizo-West: prioriteren van zachte plannen is een aandachtspunt Op basis van het doorstroommodel constateren we dat er na realisatie van harde plannen (zie ook tabel 8) voldoende behoefte is aan het indicatieve programma voor Bleizo-West, zoals in hoofdstuk 5 beschreven. Uitzondering hierop zijn de grondgebonden vrijesectorhuurwoningen. Zie onderstaande tabel. Toevoegen van deze woningen kan echter bijdragen aan het bedienen van middeninkomens en doorstroming vanuit de sociale huur. Daarom hebben we hiervan een beperkt aantal (3 tot 5%) opgenomen in het programma. Tabel 9: Confrontatie behoefte met indicatief programma van 3.500 of 6.000 woningen Type

Segment

Grondgebonden

Sociale huur Vrijesector huur Koop Sociale huur Vrijesector huur Koop

Appartementen

Onbekend Totaal

Behoefte tot 2041 (vraag minus harde plannen) 2.595

Programma: 3.500

Programma 6.000

160 tot 190

-195

160 tot 190

7.575 2.350

950 tot 1.160 790 tot 960

760 tot 920 1.620 tot 1.980

2.555

470 tot 580

1.080 tot 1.320

4.010 -130 18.765

630 tot 770

1.620 tot 1.980

3.500

6.000

Bron: Planlijst gemeente Lansingerland (februari 2021) en planlijst gemeente Zoetermeer (april 2021). *Behoefte afgerond op vijftallen, indicatief programma op tientallen.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Afstemmen en faseren van Bleizo-West ten opzichte van andere zachten plannen is nodig Hoewel er na confrontatie van de harde plannen nog voldoende behoefte overblijft voor het indicatieve programma, concludeerden we dat er nog ruim 31.500 woningen in zachte plannen opgenomen zijn. Het vraagt van de gemeenten daarom een afweging of al deze plannen naast elkaar ontwikkeld kunnen – en zouden moeten – worden. Zo heeft Zoetermeer in principe meer dan voldoende zachte plannen met (koop)appartementen en zijn er in Lansingerland nog bijna 4.800 woningen waarvan het type onbekend is. Afstemming van het programma (en afzettermijn) op Bleizo-West met deze locaties is zeer wezenlijk, om te waarborgen dat van alle segmenten voldoende gebouwd wordt om alle doelgroepen te kunnen bedienen. Daarbij is ook van belang – gezien de grote (versnellings)opgave die er ligt – om af te wegen welke woningbouwplannen relatief snel kunnen bijdragen aan grootschalige toevoeging van woningen. Wellicht dat Bleizo-West hier beter in kan voorzien dan andere locaties in de gemeenten/regio. Bleizo-West in relatie tot Wilderszijde en Entree Zoetermeer Vanuit Lansingerland is Wilderszijde een belangrijke ontwikkellocatie die nog als zachte plancapaciteit in de pijplijn zit. Hoewel het programma nog niet bekend is, zal dit meer een groenstedelijk milieu worden met ook diverse vormen van grondgebonden wonen.

Hiermee wordt ook ingezet om bedienen van gezinnen. Dit plan zal – zeker wanneer u voor Bleizo-West inzet op een hoogstedelijk programma – in beperkte mate concurreren. In Zoetermeer is Entree Zoetermeer een andere grootschalige ontwikkellocatie. Hier wordt ingezet op 4.500 woningen, waarvan 4.100 nog als zachte plancapaciteit. Het gaat grotendeels om appartementen. Wanneer we de harde plannen als gegeven nemen, is er nog een resterende behoefte aan circa 2.300 sociale huur appartementen, circa 2.500 vrijesectorhuur appartementen en circa 4.000 koop appartementen. Wanneer u inzet op het programma van 6.000 woningen – waarvan bijna 2.000 sociale huurappartementen – in BleizoWest kan dit voor de sociale huurappartementen mogelijk een overschot opleveren als u ook binnen Entree 1.000 sociale huurappartementen ontwikkelt. Voor de andere segmenten zien we voldoende ruimte voor zowel het beoogde programma van Bleizo-West als Entree. Tabel 10: Grootschalige woningbouwinitiatieven in de gemeenten (zachte plannen) Wilderszijde (Lansingerland) Grondgebonden

Appartementen

Sociale huur Vrijesector huur Koop Sociale huur Vrijesector huur Koop

Onbekend Totaal

Entrée (Zoetermeer) 55 0 170 0 0 15 2.330 2.570

0 0 300 1.050 1.055 1.730 0 4.135

Bron: Planlijst gemeente Lansingerland (februari 2021) en planlijst gemeente Zoetermeer (april 2021). *Afgerond op vijftallen.

BELANGRIJKSTE IMPLICATIES VOOR BLEIZO-WEST • •

Er is voldoende behoefte aan het indicatieve programma voor Bleizo-West na confrontatie met de harde woningbouwplannen in beide gemeenten. Afstemming, prioritering en fasering met andere zachte plannen in de gemeenten vraag aandacht: mogelijk te veel appartementen in Zoetermeer en grondgebonden (koop)woningen in Lansingerland.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

6.2 Het regionale tekort aan woningen blijft op lange termijn substantieel Meer woningbouwplannen nodig in woningmarktregio Haagland Midden-Holland Rotterdam De gemeente Lansingerland en Zoetermeer zijn onderdeel van de woningmarktregio Haagland MiddenHolland Rotterdam. Deze woningmarktregio bestaat uit 28 gemeenten en er wonen circa 1,25 miljoen huishoudens (2021). Volgens de meest recente Primos huishoudensprognose (2021) neemt het aantal huishoudens in de regio de komende tien jaar toe met circa 126.000 huishoudens. De komende twintig jaar zijn dat er circa 222.000. Er is dus behoefte aan meer woningen vanuit een uitbreidingsvraag. ABF publiceert naast haar huishoudensprognose ook een inschatting van de ontwikkeling van het huidig woningtekort/-overschot. Hierbij wordt niet alleen rekening gehouden met de ontwikkeling van het aantal huishoudens, maar ook met de woningbouwplannen in de regio. In woningmarktregio Haagland MiddenHolland Rotterdam loopt het woningtekort de komende tien jaar naar verwachting terug van 54.830 in 2021 naar 49.970 woningen in 2031 (bron: Primos Online 2021). Hiermee blijft het woningtekort substantieel. Over twintig jaar loopt het tekort terug naar 31.120 woningen (een afname van het tekort van 23.710 woningen ten opzichte van 2031). Ondanks de ‘afname’ van het tekort is er meer woningbouw nodig.

We concluderen hieruit dat er in de woningmarktregio tot en met 2030 sprake is van 131.080 woningbouwplannen en tot en met 2040 sprake van circa 245.700 woningbouwplannen. Tabel 11: Aantal woningbouwplannen in Woningmarktregio Haagland Midden-Holland Rotterdam Periode 2020 t/m 2030 2020 t/m 2040

Toename aantal huishoudens 126.220 221.990

Afname woningtekort 4.860 23.710

Woningbouwplannen 131.080 245.700

Bron: Primos Online 2021. Bewerking Stec Groep (2021).

Provincie Zuid-Holland zet in op 130% programmeren, om regionaal tekort in te kunnen lopen Vanwege planuitval en vertraging is het verstandig om meer woningen te programmeren (in harde en zachte plannen) dan de precieze behoefte voor de komende tien of twintig jaar. Niet alle woningen zullen gerealiseerd worden zoals vooraf beoogd. U kunt er daarom voor kiezen om 130% te programmeren. Dit ligt in lijn met ambities vanuit de provincie Zuid-Holland en het Rijk. Voordeel hiervan is dat u voldoende plannen heeft om op te kunnen schalen als prognoses hoger uitvallen, of om planuitval op te vangen. De provincie Zuid-Holland is voornemens om 130% van de behoefte op korte termijn planologisch hard te maken. Aandachtspunt hierbij is dat u Ladder-technisch (op dit moment) maar 100% van de behoefte planologisch hard kunt maken. Als u voor de komende tien jaar wilt overprogrammeren, dan kunt u dit doen door de behoefte over twintig jaar te bezien. Hiermee haalt u als het ware de behoefte ‘naar voren’.

BELANGRIJKSTE IMPLICATIES VOOR BLEIZO-WEST • • •

•

Het aantal huishoudens in de regio neemt toe met bijna 222.000 tot 2041. Na confrontatie met de (harde) plannen voor die periode blijft het tekort circa 31.000 woningen volgens ABF. In dit tekort kan Bleizo-West mogelijk voorzien. Echter is het totaal aantal zachte woningbouwplannen in beide gemeenten al fors (circa 31.500). Prioritering en fasering vragen daarom om aandacht. Dit vraagt daarnaast om afstemming met de regiogemeenten (en de provincie Zuid-Holland), omdat diverse gemeenten in de regio met extra woningbouw willen voorzien in het regionale woningtekort. Dit geldt voor alle grote plannen in de Randstad, dus ook – maar niet alleen – voor Bleizo-West, De provincie Zuid-Holland zet in op 130% programmeren. Dit biedt kansen voor onderbouwen van behoefte aan Bleizo-West, ook in regionaal/provinciaal verband.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Bijlage A: Doelgroepen Doelgroepen en hun woonvoorkeuren Onderstaande tabel laat zien in welke mate de Stec-doelgroepen (zie tekstkader) aanwezig zijn in de gemeenten Lansingerland (kolom 5) en Zoetermeer (kolom 6). Tabel 12: Stec-doelgroepen: indicatoren en aantallen in Lansingerland en Zoetermeer in 2021 Naam doelgroep

Woonmilieu

Leeftijd en samenstelling

Inkomen*

JULB (jong urbaan, laag budget) JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies

Stedelijk

alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar

Stadse drukte Stads-elite KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten Vroeg Volwassen

Groenstedelijk

Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden Groenstedelijke Senioren Ruim(t)e genieters / zilveren rand JOLO (JOng LOkaalgebonden) Blijvers en Terugkeerders Rurale ruimtezoekers gezin Gegoed ruraal gezin Blijf-in-de-wijkers Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid Landelijke eenvoud Landelijke luxe Totaal

Landelijk

Aantal in Lansingerland

Aantal In Zoetermeer

laag

2.300

midden

1.955

alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden & stellen 35 tot 64 jaar alleenstaanden & stellen 35 tot 64 jaar alleenstaanden & stellen 65+

hoog

1.720

laag en midden hoog laag

0 0 0

7.420 13.250 4.280

midden en hoog

9.235

laag

7.500

alleenstaanden & stellen 65+ alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen gezinnen alleenstaanden & stellen 35 tot 64 jaar alleenstaanden & stellen 35 tot 64 jaar alleenstaanden & stellen 65+

midden en hoog laag

0 250

8.255 0

midden en hoog

1.200

laag en midden hoog laag

1.340 7.590 1.015

0 0 0

midden en hoog

2.555

laag

2.205

alleenstaanden & stellen 65+

midden en hoog

3.705

alleenstaanden & stellen tot 35 jaar alleenstaanden & stellen tot 35 jaar gezinnen

laag

midden en hoog

laag

1.405

gezinnen alleenstaanden & stellen 35 tot 64 jaar alleenstaanden & stellen 35 tot 64 jaar alleenstaanden & stellen 65+ alleenstaanden & stellen 65+

midden en hoog laag

1.470 715

0 0

midden en hoog

630

laag midden en hoog

0 0 24.080

0 0 55.915

Bron: Primos 2021. WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021).

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

STEC-DOELGROEPEN O.B.V. WOONMILIEU, LEEFTIJD, HUISHOUDENSSAMENSTELLING EN INKOMEN De indeling van 25 Stec-doelgroepen is gebaseerd op het woonmilieu, leeftijd- en samenstelling en het inkomen van het huishoudens, gecombineerd met kwalitatieve kenmerken (leefstijl, woonvoorkeuren, etc.). Voor deze gegevens baseren we ons op WoON2015 en WoON2018 (per landsdeel). Daarnaast maken we maken hierbij gebruik van gegevens van het CBS, Primos2018 en de Lokale Monitor Wonen. We volgende indicatoren liggen ten grondslag aan de 25 doelgroepen: Woonmilieu: stedelijk, groenstedelijk of landelijk. Leeftijd: tot 35 jaar, 35 tot 65 jaar of 65 jaar en ouder. Samenstelling: alleenstaand, stel of gezin. Inkomen: laag (tot € 40.024), midden (€ 40.024 tot € 51.198) of hoog (vanaf € 51.198). Niet alle doelgroepen zijn in elke gemeente (in dezelfde mate) aanwezig. Als een gemeente geen stedelijk woonmilieu kunt, zijn er in die gemeente dan ook geen huishoudens aanwezig in dat woonmilieu. Onderstaande tabel laat hoe groot de verschillende doelgroepen zijn in Lansingerland en Zoetermeer (cumulatief) in 2021, 2031 en 2041. Kolom 5 en 6 laten respectievelijk de ontwikkeling zien tussen 20212031 en 2021-2041. De basis voor de verdeling is de meest actuele Primos 2021 prognose.

Tabel 13: Stec-doelgroepen in 2021, 2031 en 2041 voor Lansingerland en Zoetermeer (cumulatief) Naam doelgroep JULB (jong urbaan, laag budget) JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies Stadse drukte Stads-elite KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten Vroeg Volwassen Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden Groenstedelijke Senioren Ruim(t)e genieters / zilveren rand JOLO (JOng LOkaalgebonden) Blijvers en Terugkeerders Rurale ruimtezoekers gezin Gegoed ruraal gezin Blijf-in-de-wijkers Stadsontwijkers / Off the (Urban) grid Landelijke eenvoud Landelijke luxe Totaal

Stand 2021 2.300 1.960 1.720 7.420 13.250 4.280 9.230 7.500 8.250 250 1.200 1.340 7.590 1.010 2.560 2.200 3.700 0 0 1.400 1.470 720 630 0 0 79.980

Stand 2031 2.810 2.390 2.100 7.930 14.160 4.700 10.140 9.690 10.660 300 1.470 1.470 8.310 1.050 2.650 3.070 5.160 0 0 1.540 1.610 740 650 0 0 92.600

Stand 2041 2.610 2.230 1.950 8.950 15.980 5.050 10.890 11.070 12.180 260 1.280 1.580 8.960 940 2.360 4.010 6.740 0 0 1.660 1.740 660 580 0 0 101.680

Ontwikkeling 2021-2031

Ontwikkeling 2021-2041

510 430 380 510 910 420 910 2.190 2.410 50 270 130 720 40 90 870 1.460 0 0 140 140 20 20 0 0 12.620

310 270 230 1.530 2.730 770 1.660 3.570 3.930 10 80 240 1.370 -70 -200 1.810 3.040 0 0 260 270 -60 -50 0 0 21.700

Bron: Primos 2021. WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021). Kansrijke doelgroepen voor Bleizo-West zijn groen gearceerd.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Omdat de locatie Bleizo-West zich niet leent voor de landelijke doelgroepen (uit Lansingerland) gaan we hierna alleen nog in op de stedelijke en groenstedelijke (of ‘groenstedelijke’) doelgroepen. Jonge huishoudens en gezinnen willen grondgebonden koop, ouderen willen nultredenwoningen Onderstaande tabel toont de primaire woonvoorkeur van de verschillende doelgroepen in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer (cumulatief). Te zien is dat een groot deel van de doelgroepen een voorkeur heeft voor een grondgebonden koopwoning. Vooral gezinnen en alleenstaanden en stellen tot 35 jaar hebben een relatief grote voorkeur voor een grondgebonden koopwoning. Ouderen wensen relatief vaker een appartement of nultredenwoningen. Bij het deel van de ouderen met lage inkomens is een sociale huurappartement het populairst. Tabel 14: Primaire woonwens per doelgroep (stedelijke en groenstedelijke huishoudens) Naam doelgroep JULB (jong urbaan, laag budget) JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies Stadse drukte Stads-elite KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten Vroeg Volwassen Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden Groenstedelijke Senioren Ruim(t)e genieters / zilveren rand

GGB SH 11% 4% 1% 33% 4% 20% 4% 9% 3% 17% 3% 27% 3% 27% 4% 6% 4%

GGB VSH 6% 7% 3% 8% 5% 3% 5% 1% 2% 6% 5% 10% 3% 2% 2% 2% 2%

GGB Koop 26% 49% 63% 24% 71% 13% 47% 2% 11% 38% 83% 48% 83% 21% 57% 4% 20%

APP SH 27% 6% 3% 26% 6% 46% 10% 64% 20% 17% 2% 11% 3% 37% 9% 60% 14%

APP VSH 12% 8% 7% 3% 4% 6% 7% 13% 30% 13% 3% 1% 1% 2% 6% 11% 21%

APP Koop 18% 26% 24% 6% 10% 12% 27% 10% 34% 9% 5% 2% 7% 10% 22% 16% 40%

Door hoge prijzen en beperkt aanbod kunnen huishoudens woonwensen niet altijd realiseren Onderstaande tabel toont het daadwerkelijke verhuisgedrag van de verschillende doelgroepen in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer (cumulatief). Op basis hiervan zien we dat het voor een groot deel van de doelgroepen in de woningmarktregio niet mogelijk is om de primaire woonwens te vervullen. Vooral de wens voor een grondgebonden woning lijkt voor veel doelgroepen in de praktijk niet mogelijk te zijn. Hierdoor landen veel huishoudens in een appartement. Dit geldt met name voor de doelgroepen met lage inkomens, omdat zij de gewenste woning niet kunnen betalen. Zij landen vaker in de sociale huursector. Huishoudens met een midden tot hoog inkomen landen in tegenstelling tot hun primaire wens, relatief vaak in appartementen in de vrijesectorhuur of het koopsegment. Dit wordt, naast hoge prijzen, mogelijk ook verklaard door het huidige gebrek aan aanbod en doorstroming op de woningmarkt.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Tabel 15: Daadwerkelijk verhuisgedrag per doelgroep (stedelijke en groenstedelijke huishoudens) Naam doelgroep JULB (jong urbaan, laag budget) JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies Stadse drukte Stads-elite KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten Vroeg Volwassen Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden Groenstedelijke Senioren Ruim(t)e genieters / zilveren rand

GGB SH 6% 0% 1% 19% 2% 11% 1% 2% 3% 3% 5% 21% 3% 25% 0% 13% 6%

GGB VSH 1% 2% 3% 6% 10% 1% 5% 0% 4% 0% 7% 15% 7% 3% 4% 2% 0%

GGB Koop 1% 6% 23% 10% 58% 3% 29% 7% 17% 6% 55% 25% 84% 8% 59% 9% 45%

APP SH 71% 26% 9% 45% 3% 66% 8% 70% 9% 79% 9% 23% 1% 42% 3% 55% 4%

APP VSH 10% 30% 37% 13% 13% 6% 23% 15% 19% 3% 12% 9% 3% 6% 10% 7% 12%

APP Koop 10% 34% 28% 8% 13% 12% 34% 7% 48% 8% 12% 6% 3% 16% 24% 14% 33%

Jongeren verhuizen vaker naar appartementen, ouderen juist naar grondgebonden woningen Onderstaande tabel toont het verschil tussen de woonvoorkeuren en het daadwerkelijke verhuisgedrag van de verschillende doelgroepen in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer (cumulatief). Wat opvalt: • Jongeren tot 35 jaar en gezinnen landen vaker in een huurappartement, terwijl hun primaire voorkeur uitgaat naar grondgebonden koop. • Hogere inkomens landen vaker in een koopappartement dan primair gewenst, lagere inkomens landen daarentegen juist vaker in een sociaal huurappartement. • Groenstedelijke ouderen verhuizen vaker in een grondgebonden koopwoning dan gewenst, zij hebben voorkeuren voor appartementen in zowel het huur- als koopsegment. Tabel 16: Afwijking primaire woonwens ten opzichte van daadwerkelijk verhuisgedrag Naam doelgroep JULB (jong urbaan, laag budget) JUMI (Jong, Urbaan, MiddenInkomen) Yuppies Stadse drukte Stads-elite KISS (klein inkomen, stedelijke setting) Midlife, Mid-City Oudere eenvoud stedelijk Stedelijk genieten Vroeg Volwassen Veel voor weinig Familie doorzon Ruimte en Gemak Jong geleerd, oud gedaan Woonerf Welgestelden Groenstedelijke Senioren Ruim(t)e genieters / zilveren rand

GGB SH -5% -4% 0% -14% -2% -9% -3% -7% 0% -14% 2% -6% 0% -2% -4% 7% 2%

GGB VSH -5% -5% 0% -2% 5% -2% 0% -1% 2% -6% 2% 5% 4% 1% 2% 0% -2%

GGB Koop -25% -43% -40% -14% -13% -10% -18% 5% 6% -32% -28% -23% 1% -13% 2% 5% 25%

APP SH 44% 20% 6% 19% -3% 20% -2% 6% -11% 62% 7% 12% -2% 5% -6% -5% -10%

APP VSH -2% 22% 30% 10% 9% 0% 16% 2% -11% -10% 9% 8% 2% 4% 4% -4% -9%

APP Koop -8% 8% 4% 2% 3% 0% 7% -3% 14% -1% 7% 4% -4% 6% 2% -2% -7%

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Profielschets stedelijk georiënteerde doelgroepen

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Profielschets groenstedelijk georiënteerde doelgroepen

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Bijlage B: Behoefte per gemeente Figuur 20: Langetermijnbehoefte aan grondgebonden woningen in gemeente Lansingerland 300 250 200 150

Sociale huur (+600)

100

Vrije sector huur (-250)

Koop (+2.660)

-50 20212022202320242025202620272028202920302031203220332034203520362037203820392040 Bron: Primos 2021, WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021)

Figuur 21: Langetermijnbehoefte aan appartementen en nultredenwoningen in Lansingerland 120 100 80 60

Sociale huur (+1.160)

Vrijesectorhuur (+765)

Koop (+1.745)

-20 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Bron: Primos 2021, WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021)

Figuur 22: Langetermijn behoefte aan grondgebonden woningen in gemeente Zoetermeer 600 500 400 300

Sociale huur (+ 2.020)

200

Vrijesector huur (+ 105)

100

Koop (+ 6.180)

-100 20212022202320242025202620272028202920302031203220332034203520362037203820392040 Bron: Primos 2021, WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021)

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Figuur 23: Langetermijnbehoefte aan appartementen en nultredenwoningen in Zoetermeer 300 200 100

Sociale huur (+ 1.440)

Vrijesectorhuur (+ 2.155)

-100

Koop (+ 3.105)

-200 -300 -400 20212022202320242025202620272028202920302031203220332034203520362037203820392040 Bron: Primos 2021, WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021)

Figuur 24: Ontwikkeling van de totale woningbehoefte naar segment in gemeente Lansingerland

Lansingerland

Appartement/Nultr eden Grondgebonden

-500

500

410

VSH

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

190

-70 -160

Koop

1.995

455

VSH

705

365

Koop

665

400 885

860

Lansingerland 2021-2030

Lansingerland 2031 - 2040

Bron: Primos 2021, WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021)

Figuur 25: Ontwikkeling van de totale woningbehoefte naar segment in de gemeente Zoetermeer

Zoetermeer

Appartement/Nultr eden Grondgebonden

2.000

1.245

4.000

6.000

8.000

2.020

VSH 85 105 Koop SH 85 VSH Koop

4.340

6.180

1.440 1.075 1.840

2.155 3.105

Zoetermeer 2021-2030

Bron: Primos 2021, WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021)

Zoetermeer 2031 - 2040

10.000

12.000

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Overzicht behoefte en harde/zachte plannen per gemeente Tabel 17: Netto toevoeging plancapaciteit gemeente Lansingerland 2021 t/m 2030* Grondgebonden

Appartementen

Sociale huur Vrijesector huur Koop Sociale huur Vrijesector huur Koop

Onbekend Totaal

Harde plannen 5 10 690 80 45 175 125 1.135

Zachte plannen 55 5 250 75 0 100 4.790 5.275

Vraag 410 -160 1.995 455 365 885 0 3.950

Behoefte: Vraag – Harde plannen 405 -170 1.300 375 320 710 -125 2.815

Bron: Planlijst gemeente Lansingerland (peildatum februari 2021) *Afgerond op vijftallen

Tabel 18: Netto toevoeging plancapaciteit gemeente Lansingerland 2021 t/m 2040* Grondgebonden

Appartementen

Sociale huur Vrijesector huur Koop Sociale huur Vrijesector huur Koop

Onbekend Totaal

Harde plannen 5 10 690 80 45 175 125 1.135

Zachte plannen 55 5 250 75 0 100 4.790 5.275

Vraag 600 -250 2.660 1.160 765 1.745 0 6.680

Behoefte: Vraag – Harde plannen 595 -260 1.965 1.080 720 1.565 -125 5.545

Bron: Planlijst gemeente Lansingerland (peildatum februari 2021) *Afgerond op vijftallen

Tabel 19: Netto toevoeging plancapaciteit gemeente Zoetermeer 2021 t/m 2030* Grondgebonden

Appartementen

Sociale huur Vrijesector huur Koop Sociale huur Vrijesector huur Koop

Onbekend Totaal

Harde plannen 15 40 555 175 320 645 5 1.755

Zachte plannen 0 0 695 2.185 2.130 2.790 0 7.800

Vraag 1.245 85 4.340 85 1.075 1.840 0 8.670

Behoefte: Vraag – Harde plannen 1.225 45 3.785 -90 760 1.195 -5 6.920

Bron: Planlijst gemeente Zoetermeer (peildatum april 2021) *Afgerond op vijftallen

Tabel 20: Netto toevoeging plancapaciteit gemeente Zoetermeer 2021 t/m 2040* Grondgebonden

Appartementen

Onbekend Totaal

Sociale huur Vrijesector huur Koop Sociale huur Vrijesector huur Koop

Harde plannen 15 40 570 175 320 660 5 1.785

Zachte plannen 0 15 795 2.585 2.470 20.480 0 26.340

Vraag

Bron: Planlijst gemeente Zoetermeer (peildatum april 2021) *Afgerond op vijftallen

2.020 105 6.180 1.440 2.155 3.105 0 15.005

Behoefte: Vraag – Harde plannen 2.000 -365 5.610 -225 1.835 2.445 -5 13.220

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Lansingerland&id=e9d73e4a-7161-43b5-89e5-799b1875082e