T21.06707 Stec onderzoek wonen Woonbehoefte Bleizo West

Woonbehoefte Bleizo West

Stec Groep aan de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer

Erik de Leve, Lotte Huiskens & Anneloes Bouma 19 juli 2021

2

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2

2

2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

3

3.2 3.3

4.2

5

5.3 5.3.1 5.3.2

14

Huishoudensgroei verwacht voor zowel Lansingerland als Zoetermeer ............................................................................................. 14 Huidige woningvoorraad verschilt sterk tussen beide gemeenten ... 18

Marktvraag 5.1 5.2

11

Bleizo-West nog grotendeels onbebouwd, mix van functies wordt beoogd ......................................................................................... 11 Locatieprofiel: diverse voorzieningen op fietsafstand van BleizoWest ........................................................................................................ 12 SWOT analyse Bleizo-West ................................................................... 12

Marktbeeld wonen 4.1

5

Aantal huishoudens en kansrijke doelgroepen nemen lokaal en regionaal toe............................................................................................. 5 Jaarlijkse marktvraag vanuit kansrijke doelgroepen 500 tot 650 woningen .................................................................................................. 5 Kansen voor groenstedelijk woonprogramma: circa 3.500 woningen .................................................................................................. 7 Kansen voor hoogstedelijk woonprogramma: circa 6.000 woningen .................................................................................................. 8 Zorg voor groene kwaliteiten in woonomgeving (ongeacht keuze programma).............................................................................................. 9 Vergroot onderscheidend vermogen en afzetpotentie door divers woonprogramma ..................................................................................... 9 Prioritering en fasering in relatie tot andere zachte plannen (in regio) nodig ............................................................................................ 10

Bleizo-West 3.1

4

Aanleiding................................................................................................. 4 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Conclusies en aanbevelingen 2.1

4

20

Kansrijke doelgroepen en hun woonwensen ...................................... 20 Marktvraag vanuit kansrijke doelgroepen, zowel lokaal als regionaal mogelijk ................................................................................. 23 Vertaling naar kwalitatieve programma’s voor Bleizo-West .............. 26 Groenstedelijk programma uitgaande van circa 3.500 woningen voor Bleizo-West .................................................................................... 26 Hoogstedelijk programma uitgaande van circa 6.000 woningen voor Bleizo-West .................................................................................... 28

3

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

6

Behoefte 6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.2

31

Lokale behoefte: meer harde plannen nodig om in huishoudensgroei te voorzien .............................................................. 31 Uitbreidingsvraag in Lansingerland en Zoetermeer naar 21.700 woningen tot en met 2040..................................................................... 31 Resterende behoefte aan woningen in harde plannen: 9.735 tot 2031 en 18.765 tot 2041 ......................................................................... 33 Voldoende behoefte aan Bleizo-West: prioriteren van zachte plannen is een aandachtspunt .............................................................. 34 Het regionale tekort aan woningen blijft op lange termijn substantieel ............................................................................................ 36

Bijlage A: Doelgroepen

37

Doelgroepen en hun woonvoorkeuren ............................................................. 37 Profielschets stedelijk georiënteerde doelgroepen .......................................... 41 Profielschets groenstedelijk georiënteerde doelgroepen ................................ 44

Bijlage B: Behoefte per gemeente

46

Overzicht behoefte en harde/zachte plannen per gemeente ........................... 48

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding Voor potentiele woningbouw op de nieuw te ontwikkelen locatie Bleizo-West hebben de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer behoefte aan inzicht in de woonbehoeften van kansrijke doelgroepen. Bleizo-West biedt – vanwege de ligging en goede ontsluiting – veel kansen voor de ontwikkeling van diverse functies, waaronder wonen. Allereerst is grip op de potentiële doelgroepen voor wonen op deze locatie nodig. Deze doelgroepen zijn mede afhankelijk van het te realiseren programma en woonmilieu: groenstedelijk (circa 3.500 woningen) of hoogstedelijk (circa 6.000 woningen) Dit behoefteonderzoek verschaft daarom inzicht in de kwantitatieve (aantallen) en kwalitatieve behoefte (doelgroepen, woonmilieus, segmenten, etc.) aan woningbouw in Bleizo-West. De locatie biedt kansen voor een mix van functies Bleizo-West ligt nabij het OV-knooppunt station Lansingerland-Zoetermeer en naast de A12. Dit maakt de bereikbaarheid van de locatie goed (multimodaal ontsloten). Voor de ontwikkeling van de locatie wordt daarom gedacht aan een mix van functies, waaronder bedrijvigheid, wonen, voorzieningen, onderwijs, onderzoek en leisure. Het gaat grofweg om de gronden tussen de A12, station Lansingerland-Zoetermeer, de HSL en een stuk grond ten noorden van de snelweg.

De colleges van Zoetermeer en Lansingerland laten onderzoeken uitvoeren naar de beste mix van verschillende functies voor Bleizo-West. Dit komt samen in het Ontwikkelperspectief Bleizo-West. De ontwikkeling van de locatie is een gezamenlijke investering van beide gemeenten. Dit omdat de locatie verscheidene kansen biedt voor zowel Zoetermeer als Lansingerland. Het is een goede locatie voor de vestiging van een mix van functies, mede door de goede bereikbaarheid en aanvullende mogelijkheden tot het opwaarderen van de OV-verbinding. Ook biedt de locatie ruimte voor toevoeging van ontbrekende woonmilieus, die kunnen voorzien in zowel de opvang van lokale als de regionale woningbehoefte. Kansen voor woningbouw in beeld Aan het Ontwikkelperspectief van Bleizo-West wordt op dit moment nog gewerkt. Dit woningbehoefteonderzoek zal voor het Ontwikkelperspectief voor de woonfunctie input verzorgen (kwantitatief en kwalitatief).

Hiervoor beantwoorden we de volgende vragen: • Wat zijn de kansen en risico’s voor wonen (in combinatie met andere functies) op deze locatie? • Voor welke doelgroepen (lokaal en/of regionaal) is woningbouw op deze locatie in potentie kansrijk? • Hoe groot is de verwachte (kwantitatieve) behoefte voor wonen op deze locatie? In hoeverre is dit een uitbreidingsbehoefte vanuit lokale ontwikkelingen, of vanuit de regionale woningbehoefte? • Welke eisen aan onder andere het woonmilieu (bijvoorbeeld hoogstedelijk), de woonomgeving en voorzieningen brengen deze doelgroepen met zich mee? • Welke kwalitatieve kenmerken van woningen (zoals eigendomsvormen, prijsklassen, woningtypen en woninggroottes) passen het beste op deze locatie? • In hoeverre is er ruimte voor een goed kwantitatief en kwalitatief woningbouwprogramma in BleizoWest, in relatie tot andere (grote) woningbouwprojecten binnen de gemeenten (en de bredere regio)?

1.2 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk leest u de belangrijkste conclusies over en onze aanbevelingen voor de woningbouw voor Bleizo-West. In hoofdstuk 3 schetsen we (op hoofdlijnen) de kansen en risico’s voor de locatie. Hoofdstuk 4 betreft de marktvraag naar woningbouw, opgebouwd vanuit kansrijke doelgroepen. In hoofdstuk 5 staan we stil bij de behoefte aan woningen in de gemeenten, en concurrerend planaanbod. In de bijlagen leest u meer over de verschillende doelgroepen en zijn inzichten (behoefte en planaanbod) op gemeenteniveau in kaart gebracht.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

5

2 Conclusies en aanbevelingen 2.1 Aantal huishoudens en kansrijke doelgroepen nemen lokaal en regionaal toe •

• • •

•

•

•

Het aantal huishoudens groeit fors de komende tien en twintig jaar. Huishoudensprognoses voor met name Zoetermeer – fluctueren sterk. Kwantitatief zien we een uitbreidingsvraag naar 9.000 tot 12.000 woningen in Lansingerland en Zoetermeer samen voor de komende tien jaar. De komende twintig jaar is sprake van een uitbreidingsvraag naar 14.000 tot 21.000 woningen. Ook in de bredere marktregio 1 neemt het aantal huishoudens toe met ongeveer 78.000 tussen 2021 en 2031. In de tien jaar hierna komen er naar verwachting nog eens circa 50.000 huishoudens bij. Vanuit autonome huishoudensontwikkeling neemt vooral het aantal gezinnen en 75-plussers toe in beide gemeenten (Primos 2021). Dit zijn voor Bleizo-West echter niet de meest kansrijke doelgroepen. Jongere huishoudens zijn voor Bleizo-West wel kansrijk, maar zij trekken vaker weg uit de gemeenten dan dat zij instromen (zo blijkt uit verhuisgegevens). Belangrijk is dus om aanbod te realiseren om hen te behouden, of extra aan te trekken vanuit de regio. De meest kansrijke doelgroepen voor Bleizo-West zijn stedelijk en groenstedelijk georiënteerde stellen en alleenstaanden. Zowel jonge huishoudens (tot 35 jaar) als wat oudere huishoudens (35 tot 65 jaar) zijn kansrijk. Afhankelijk van het programma en de betaalbaarheid zien we kansen voor zowel lage, midden als hoge inkomens.

Vooral de multimodale bereikbaarheid van de locatie en kansen voor (relatief) betaalbare woningen zijn aantrekkelijk voor bovenstaande doelgroepen. De locatie leent zich minder goed voor gezinnen en ouderen: zij geven doorgaans de voorkeur aan rustige (en grondgebonden) woonmilieus. Ook in de bredere marktregio neemt het aantal huishoudens in de kansrijke doelgroepen (alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en alleenstaanden en stellen van 35 tot en met 65 jaar) toe. Op dit moment zijn er ongeveer 347.000 huishoudens in deze doelgroepen. Dit neemt met zo’n 20.000 toe tot 367.000 huishoudens in 2031.

2.2 Jaarlijkse marktvraag vanuit kansrijke doelgroepen 500 tot 650 woningen Kansrijke doelgroepen voor Bleizo-West zijn stedelijk en groenstedelijk georiënteerde alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en tussen de 35 en 65 jaar. In potentie kwalificeren circa 24.510 huishoudens in Lansingerland en Zoetermeer zich als kansrijke doelgroep voor Bleizo-West. Dit aantal neemt de komende tien jaar toe met zo’n 3.100. In 5.1 leest u meer over de kansrijke doelgroepen en hun woonvoorkeuren. Zowel voor stedelijke als groenstedelijke huishoudens in de bereikbaarheid van de locatie een belangrijk (en onderscheidend) pluspunt. Dit komt door de ligging nabij station ‘Lansingerland-Zoetermeer’ en de A2. De locatie is zowel voor auto- en OV-gebruik uitstekend ontsloten. Het moderne HOV-station (hoogwaardig openbaar vervoer-station) fungeert als overstapmachine tussen verschillende vervoersmodaliteiten en verbindingen. Dat dit station al aanwezig is heeft als groot bijkomend voordeel dat nieuwe bewoners niet afhankelijk zijn van de autobereikbaarheid van de locatie.

1 Deze bredere marktregio is gebaseerd op de vijf gemeenten met de sterkste verhuisrelaties ten opzichte van Lansingerland en Zoetermeer. Het gaat om de gemeenten met een aandeel van meer dan 1% van de verhuisbewegingen over en weer. Dit zijn de gemeenten Rotterdam, ‘s-Gravenhage, Pijnacker-Nootdorp, Delft en Leidschendam-Voorburg.

6

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Lokale jaarlijkse vraag naar 500 tot 650 nieuwbouwwoningen vanuit kansrijke doelgroepen • De totale jaarlijkse marktvraag naar woningen in Lansingerland en Zoetermeer (inclusief de minder kansrijke doelgroepen) is 6.000 tot 6.400 woningen. Deze marktvraag landt deels in nieuwbouw maar ook (grotendeels) in de bestaande voorraad. • Op basis van cijfers van Lokale Monitor Wonen (2018) zien we jaarlijks zo’n 4.900 verhuizingen in de bestaande woningvoorraad in Lansingerland en Zoetermeer. Dit betekent dat daarnaast jaarlijks marktruimte resteert voor 1.100 tot 1.500 nieuwbouwwoningen in deze gemeenten. • Van de totale marktvraag komt 45% vanuit de kansrijke doelgroepen (gemiddeld 2.800 van 6.200). Voor de resterende marktruimte gaan we daarom ook uit van dit percentage. Dit leidt tot een resterende marktruimte van 500 tot 700 voor nieuwbouwwoningen vanuit de kansrijke doelgroepen. • Deze bandbreedte ligt in lijn met inzichten over de woonwensen van huishoudens. Gemiddeld geeft zo’n 20% van de huishoudens de voorkeur aan een nieuwbouwwoning tegenover een bestaande woning (bron: WoON). Voor de totale marktvraag van 2.510 tot 3.190 (zie tabel 3) betekent dit een vraag naar 500 tot 650 nieuwbouwwoningen vanuit kansrijke doelgroepen.

• Let op: deze resterende marktvraag voor nieuwbouw concurreert wel met andere woningbouwplannen die in dezelfde segmenten voorzien (en voor dezelfde doelgroepen). Regionaal kunt u voorzien in extra instroom: ga indicatief uit van 20% bovenop de marktvraag Voor plannen met een bijzonder, onderscheidend en goed bereikbaar woon-/werkmilieu (waar u met Bleizo-West op inzet) is een bovengemiddelde instroom realistisch. Op basis van referenties blijkt dat een extra instroom van maximaal 20% haalbaar is 2. Dit is extra instroom bovenop reguliere instroom vanuit de regio waar prognoses (en de berekende marktvraag) al rekening mee houden. We schatten in dat de extra regionale huishoudens die u aantrekt dezelfde typen huishoudens zijn als vanuit uw eigen gemeenten en autonome huishoudensontwikkeling. Ook in de bredere regio komen voornamelijk jonge huishoudens (of alleenstaanden met een laag of middeninkomen) moeilijk aan een woning. Het behalen van deze extra vraag is wel sterk afhankelijk van het onderscheidend vermogen van BleizoWest ten opzichte van de bestaande voorraad en (de invulling en fasering van) andere nieuwbouwplannen in de regio. Om maximale instroom te realiseren is bouwen voor de kwalitatieve (regionale) behoefte belangrijk. In uw regio gaat dit uit naar grondgebonden woningtypen of naar het beste alternatief voor een grondgebonden woning (=in de appartementensfeer).

Kansrijke doelgroepen wonen vaker zij zelf wensen in appartementen Onderstaande tabel toont het verschil tussen de woonvoorkeuren en het daadwerkelijke verhuisgedrag van de kansrijke doelgroepen in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer (cumulatief). Wat opvalt: huishoudens landen veel minder vaak dan zij zelf wensen in een grondgebonden koopwoning en vaker in een huurappartement. Deels komt dit door een gebrek aan gewenst aanbod, maar er zijn ook jongeren en middeninkomens die de voorkeur hebben voor een woning buiten hun bestedingsmogelijkheden. Dit komt doordat voor huishoudens niet iedere woning meer financierbaar is (voor het programma in Bleizo-West gaan we daarom min of meer uit van een gemiddelde tussen wens en realiteit). Tabel A: Primaire woonwens en daadwerkelijk verhuisgedrag kansrijke doelgroepen GGB SH Primaire woonwens Daadwerkelijke verhuisgedrag

GGB VSH 7% 4%

5% 3%

GGB Koop 45% 19%

APP SH

APP VSH 15% 32%

8% 20%

APP Koop 20% 22%

Bron: WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021). GGB = regulier grondgebonden, APP = appartement of nultredenwoning. SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.

Op basis van scenariostudie voor Stationstuinen Barendrecht, ook sterk gericht op Rotterdamse Regio. Gebaseerd op extra trekkracht van succesvolle en bovenregionaal aantrekkelijk gevonden projecten Brandevoort (Helmond), Haverleij (Den Bosch), Sancta Maria (Noordwijk), Goese Meer (Goes).

2

7

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

2.3 Kansen voor groenstedelijk woonprogramma: circa 3.500 woningen In het eerste kwalitatieve programma gaan we uit van circa 3.500 woningen in Bleizo-West. Dit is gebaseerd op een woningdichtheid die we passend vinden voor een groenstedelijk locatie: circa 60 woningen per hectare. Uitgaande van woonwensen en daadwerkelijk verhuisgedrag van kansrijke groenstedelijke en stedelijke doelgroepen komen we op onderstaand indicatief programma. Tabel B: Indicatieve verdeling naar woningsegmenten bij programma van 3.500 woningen GGB SH Relatieve verdeling (100%) 3.500 woningen (bandbreedte 10%)

5% 160 tot 190

GGB VSH 5% 160 tot 190

GGB Koop 30% 950 tot 1.160

APP SH 25% 790 tot 960

APP VSH 15% 470 tot 580

APP Koop 20% 630 tot 770

Bron: WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021). GGB = regulier grondgebonden, APP = appartement of nultredenwoning. SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur. Afgerond op tientallen. Let op: bandbreedtes van 90 tot 110% per segment om flexibiliteit te behouden. Niet alle segmenten kunnen tot bovenkant bandbreedte gevuld worden, dan worden 3.850 woningen gerealiseerd.

Dit leidt tot een programma bestaande uit 40% grondgebonden woningen en 60% appartementen. Daarnaast is 30% sociale huur opgenomen, 20% vrijesectorhuur en 50% koop. Het uitgangspunt voor nieuwe woningbouwontwikkelingen in de gemeente Lansingerland is 50% betaalbaar. Dit betekent dat er naast de sociale huur nog 20% van de woningen gerealiseerd dient te worden tot een huurprijs van € 1.000 per maand of een koopprijs onder de NHG-grens (€ 325.000, prijspeil 2021). Afzet van deze woningen – zonder rekening te houden met concurrerend aanbod – zal gezien de jaarlijkse marktvraag zeker 6 tot 8 jaar duren. Zie 5.3.1 voor verdere toelichting op de totstandkoming van dit programma. Figuur 1: Inspiratie groenstedelijk wonen en hybride woonvormen

AANDACHTSPUNTEN EN KANSEN BIJ DIT PROGRAMMA •

•

•

Huishoudens met een stedelijke woonvoorkeur hechten meer waarde aan OV-bereikbaarheid en voorzieningen. Woningen voor deze doelgroep zouden passend zijn nabij het station. Hier kunt u ook een hogere woningdichtheid realiseren, wat deze stedelijke georiënteerde doelgroepen aanspreekt. Voor huishoudens met een voorkeur voor een groenstedelijk woonmilieu kunt u overwegen om de woningen aan de randen van het plangebied van Bleizo-West te realiseren. Zij geven juist de voorkeur aan grondgebonden woningen in een ruimere buurt en in lagere dichtheden. Vergroot de afzetpotentie van Bleizo-West door in te zetten op ‘hybride woonvormen’. Dit zijn gestapelde woningen in een stedelijke setting, maar met een ‘grondgebonden uitstraling’.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

8

2.4 Kansen voor hoogstedelijk woonprogramma: circa 6.000 woningen In het tweede kwalitatieve programma gaan we uit van circa 6.000 woningen in Bleizo-West. Dit is gebaseerd op een woningdichtheid die we passend vinden voor een hoogstedelijk locatie: circa 100 woningen per hectare. Uitgaande van woonwensen en daadwerkelijk verhuisgedrag van kansrijke stedelijke doelgroepen komen we op onderstaand indicatief programma. Tabel C: Indicatieve verdeling naar woningsegmenten bij programma van 6.000 woningen GGB SH GGB VSH GGB Koop APP SH APP VSH APP Koop Relatieve verdeling (100%) 3% 3% 14% 30% 20% 30% 6.000 woningen (bandbreedte 10%) 160 tot 190 160 tot 190 760 tot 920 1.620 tot 1.980 1.080 tot 1.320 1.620 tot 1.980 Bron: WoON 2015 & 2018, bewerking Stec Groep (2021). GGB = regulier grondgebonden, APP = appartement of nultredenwoning. SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur. Afgerond op tientallen. Let op: bandbreedtes van 90 tot 110% per segment om flexibiliteit te behouden. Niet alle segmenten kunnen tot bovenkant bandbreedte gevuld worden, dan worden zo’n 6.600 woningen gerealiseerd.

Dit leidt tot een programma bestaande uit 20% grondgebonden woningen en 80% appartementen. Daarnaast is 33% sociale huur opgenomen, 23% vrijesectorhuur en 44% koop. Het uitgangspunt voor nieuwe woningbouwontwikkelingen in de gemeente Lansingerland is 50% betaalbaar. Dit betekent dat er naast de sociale huur nog 20% van de woningen gerealiseerd dient te worden tot een huurprijs van € 1.000 per maand of een koopprijs onder de NHG-grens (€ 325.000, prijspeil 2021). Afzet van deze woningen – zonder rekening te houden met concurrerend aanbod – zal gezien de jaarlijkse marktvraag zeker 10 tot 15 jaar duren. Zie 5.3.1 voor verdere toelichting op de totstandkoming van dit programma. Figuur 2: Inspiratie (hoog)stedelijk wonen en hybride woonvormen

AANDACHTSPUNTEN EN KANSEN BIJ DIT PROGRAMMA •

•

•

Het grotere aantal woningen op dezelfde locatie vraagt om kleinere oppervlakten en hogere dichtheden. Dit leidt ertoe dat het aandeel appartementen toeneemt en het aandeel grondgebonden woningen afneemt. Hierdoor zijn groenstedelijke huishoudens minder kansrijk voor dit programma. Ook in dit programma kunt u variëren in aanbod. Zo zijn woonblokken van vier of vijf lagen mogelijk, maar ook hoogbouw in meer lagen is kansrijk voor een hoogstedelijk milieu, zeker nabij het station. Door te variëren in aanbod – ook van appartementen – kunt u diverse doelgroepen aanspreken. Vergroot de afzetpotentie van Bleizo-West door in te zetten op ‘hybride woonvormen’. Dit zijn gestapelde woningen in een stedelijke setting, maar met een ‘grondgebonden uitstraling’.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

9

2.5 Zorg voor groene kwaliteiten in woonomgeving (ongeacht keuze programma) De omgeving van Bleizo-West bevat zeer weinig openbaar en hoogwaardig groen. Om een aantrekkelijk groenstedelijk woonmilieu te realiseren en zo kansrijke doelgroepen naar het project te verleiden, is het belangrijk om deze groene kwaliteiten binnen het plangebied zelf te realiseren. Ook in het hoogstedelijke programma is het noodzakelijk dat u voldoende (openbaar) groen en een hoogwaardige omgevingskwaliteit realiseert. Stedelijk georiënteerde doelgroepen wonen graag in een woonomgeving met voldoende groen en een verzorgde uitstraling. Zeker in de dichtheden die u voor ogen hebt zal het niet altijd mogelijk zijn om iedere woning te voorzien van een eigen buitenruimte (tuin, dakterras of balkon). Dit betekent dat huishoudens vaker gebruik moeten maken van openbare groenvoorzieningen. Zorg daarom voor hoogwaardige en toegankelijke (gedeelde) buitenruimtes die huishoudens kunnen benutten. Dit is een belangrijke voorwaarde om de kansrijke doelgroepen te bedienen.

2.6 Vergroot onderscheidend vermogen en afzetpotentie door divers woonprogramma Bied een betaalbaar alternatief voor (groen)stedelijk georiënteerde huishoudens U kunt – ongeacht de aantallen in het programma – de kansen voor Bleizo-West vergroten door in te zetten op een divers (groen)stedelijk woonprogramma. Hiermee kunt u ook een groter deel van de regionale huishoudens naar het project verleiden. Belangrijk hierbij is dat Bleizo-West een hoogwaardig en betaalbaar alternatief biedt voor wonen in steden als Den Haag en Rotterdam, maar ook bijvoorbeeld het centrum van Zoetermeer. Varieer in woningtypen om diverse doelgroepen te kunnen bedienen Varieer in woningtypen, zowel in segmentering (eigendom, prijsklassen) als in uitvoering en uitstraling van de woningen. Denk hierbij ook aan nieuwe typologieën zoals casco bouwen, (C)PO, verticale villa’s, gezinsappartementen en andere ‘hybride’ woonvormen. Ook hoogstedelijk kunt u een groene woonomgeving realiseren, en woningen ontwikkelen met een ‘grondgebonden uitstraling’. Hiermee kunt u ook groenstedelijk georiënteerde huishoudens of jonge gezinnen naar Bleizo-West trekken. Afhankelijk van woningdichtheid zijn gedeelde voorzieningen zowel mogelijk als wenselijk Houd hierbij rekening met het volgende: hoe hoger de woningdichtheid hoe meer (deel)voorzieningen mogelijk en wenselijk zijn in het plangebied.

Bij circa 50 woningen kunt u denken aan een gezamenlijke woonkamer of tuin, terwijl bij circa 200 woningen ook deelauto’s en (kleinschalige) commerciële voorzieningen mogelijk zijn. Zeker in geval van kleinere woningen vormen (deel)voorzieningen het verlengstuk van de woonkamer. Hierbij zijn voorzieningen in het gebouw en voorzieningen in de omgeving deels uitwisselbaar. Zo is variatie in buitenruimte in en om het gebouw mogelijk. Figuur 3: Inspiratie voor gevarieerde (en groene) bebouwing en ‘grondgebonden feeling’

Bron: Little C – Rotterdam (links), de Maasbode – Rotterdam (rechts).

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

10

2.7 Prioritering en fasering in relatie tot andere zachte plannen (in regio) nodig Behoefte aan meer harde plannen in gemeenten Lansingerland en Zoetermeer Het aantal huishoudens in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer groeit tot 2041 met ongeveer 21.700. Voor deze huishoudens zijn woningen nodig, maar het aanbod van woningen in harde plannen om hierin te kunnen voorzien is circa 2.900. De resterende behoefte aan meer woningbouwplannen komt daarmee op 18.800. Er is dus voldoende behoefte aan het indicatieve programma voor Bleizo-West na confrontatie met de harde woningbouwplannen in beide gemeenten (zie hiervoor ook hoofdstuk 6). Voordeel van de ontwikkeling van Bleizo-West is dat de gronden onbebouwd zijn en in eigendom van de gemeente Lansingerland, waardoor naar verwachting snel – en in de gewenste kwaliteiten – gebouw kan worden. In totaal zijn er in beide gemeente al ruim 31.500 woningen in zachte plannen tot 2041. Dit overstijgt de resterende behoefte fors: niet alle woningen zijn in kwantitatieve zin nodig (o.b.v. huidige inzichten). Dit betekent dat afstemming, prioritering en fasering met andere zachte plannen in de gemeenten aandacht vraagt. Dit om te voorkomen dat er te veel woningen op hetzelfde moment op de markt komen.

In Zoetermeer is met name afstemming nodig met andere appartementen (waaronder Entree), in Lansingerland gaat het vooral om afstemming met Wilderszijde (grote aantallen). Ook regionaal grote woningbouwopgave, maar stem ontwikkeling Bleizo-West wel regionaal af In de woningmarktregio Haagland Midden-Holland Rotterdam neemt het aantal huishoudens tot 2041 toe met circa 222.000 tot 2041. Na confrontatie met (harde) plannen voor die periode blijft het woningtekort zo’n 31.000 woningen volgens ABF. Op het niveau van de regio zijn dus ook meer woningbouwplannen nodig. In dit tekort kan Bleizo-West mogelijk voorzien. Naast fasering en afstemming van Bleizo-West met gemeentelijke plannen is ook regionale afstemming nodig met gemeenten en provincie. Dit is gebruikelijk binnen de regio voor alle grote bouwlocaties (niet alleen voor Bleizo-West). Zeker omdat diverse regiogemeenten met extra woningbouw willen voorzien in het regionale woningtekort. Provincie Zuid-Holland zet in op 130% programmeren, om regionaal tekort in te kunnen lopen Vanwege planuitval en vertraging is het verstandig om meer woningen te programmeren (in harde en zachte plannen) dan de precieze behoefte voor de komende tien of twintig jaar. Niet alle woningen zullen gerealiseerd worden zoals vooraf beoogd. U kunt er daarom voor kiezen om 130% te programmeren.

Dit ligt in lijn met ambities vanuit de provincie Zuid-Holland en het Rijk. Voordeel hiervan is dat u voldoende plannen heeft om op te kunnen schalen als prognoses hoger uitvallen, of om planuitval op te vangen. De provincie Zuid-Holland is voornemens is om 130% van de behoefte op korte termijn planologisch hard te maken. Aandachtspunt hierbij is dat u Ladder-technisch (op dit moment) maar 100% van de behoefte planologisch hard kunt maken. Als u voor de komende tien jaar wilt over programmeren, dan kunt u dit doen door de behoefte over twintig jaar te bezien. Hiermee haalt u als het ware de behoefte ‘naar voren’.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

11

3 Bleizo-West In dit hoofdstuk schetsen we kort de huidige situatie van Bleizo-West en de beoogde ontwikkelingen. We gaan in op de aanwezige voorzieningen rondom de planlocatie en maken we een SWOT-analyse van de ontwikkeling.

3.1 Bleizo-West nog grotendeels onbebouwd, mix van functies wordt beoogd De gemeente Lansingerland en Zoetermeer werken samen aan de gebiedsontwikkeling van Bleizo-West. Het plangebied ligt binnen de gemeente Lansingerland, maar sluit aan op de stedelijke structuur van de gemeente Zoetermeer. Voor de ontwikkeling van de locatie wordt vanwege de bestaande functies en de uitstekende multimodale bereikbaarheid gedacht aan een mix van functies, waaronder bedrijvigheid, wonen, voorzieningen, onderwijs, onderzoek en leisure. De ontwikkeling biedt onder andere de kans voor stedelijke en groenstedelijke woningbouw, die kan voorzien in zowel de opvang van de lokale als de regionale woningbehoefte. Het plangebied met een omvang van ongeveer 57 hectare (actief) is nog grotendeels onbebouwd. Ten noorden grenst het gebied aan de A12, ten westen aan het nieuwe treinstation ‘Lansingerland-Zoetermeer’. Dit moderne HOV-station (hoogwaardig openbaar vervoer-station) fungeert als overstapmachine tussen verschillende vervoersmodaliteiten en verbindingen. Dat dit station al aanwezig is heeft als groot bijkomend voordeel dat nieuwe bewoners niet afhankelijk zijn van de autobereikbaarheid van de locatie. Ten zuiden en oosten van het plangebied bevindt zich met name glastuinbouw of andere bedrijvigheid. Figuur 4: Bleizo-West op dit moment

Bron: Bleizo.nl (2021)

WONINGMARKTDRUK IN DE REGIO IS ERG HOOG De woningmarktregio Haaglanden Midden-Holland Rotterdam omvat 28 gemeenten, waaronder de gemeente Lansingerland en Zoetermeer. Deze woningmarktregio heeft een van de meest krappe woningmarkten van Nederland (BZK, 2020). Dit komt onder anderen doordat de financiële ruimte van de corporatiesector in deze regio klein is. Ook de druk op de markt voor koopwoningen is hoog. Op dit moment is er sprake van een woningtekort van bijna 55.000 woningen (zie ook 6.2). Daar komt de komende 20 jaar nog een extra vraag bij vanuit circa 222.000 huishoudens (Primos 2021). Woningzoekenden uit Den Haag kijken steeds vaker naar de randgemeenten van de regio zoals Westland en Zoetermeer 3. Lansingerland is daarentegen een overloopgemeente vanuit Rotterdam. Deze ontwikkeling voert de druk op de woningmarkt in gemeenten als Lansingerland en Zoetermeer verder op.

Bron: AD (02-06-’21) via https://www.ad.nl/wonen/hoe-koop-je-in-deze-gekte-nog-een-huis-en-waar-de-particulier-doet-meestalhet-raarste-bod~a38ab483/

3

12

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

3.2 Locatieprofiel: diverse voorzieningen op fietsafstand van Bleizo-West De omgeving van Bleizo-West telt veel verschillende functies, zie onderstaand locatieprofiel. Zo zijn er veel verschillende sport- en recreatievoorzieningen en winkels gevestigd in de directe omgeving. Daarnaast is de locatie uitstekend ontsloten op het openbaar vervoer. Figuur 5: Locatieprofiel Bleizo-West

Bron: Stec Groep 2021

3.3 SWOT analyse Bleizo-West Onderstaande tabel geeft een overzicht van de sterkten en zwakten van de huidige situatie van Bleizo-West en kansen en bedreigingen die (externe) invloed hebben op deze locatie. Hier kunt u als gemeenten uiteraard op inspelen in de toekomstige situatie. Sterkten • Uitstekend ontsloten; de locatie bevindt zich aan een oprit van de A12. Daarnaast bevindt het nieuwe treinstation Lansingerland-Zoetermeer zich aan de andere zijde van de locatie. Het station is tevens een halte voor bus en tram, en fungeert als HOV-knooppunt. • Hoog stedelijk voorzieningenniveau; door de nabijheid van steden als Den Haag en Rotterdam zijn er op relatief korte afstand veel hoog stedelijke voorzieningen te vinden.

Zwakten • Overlast; de locatie is nabij de snelweg gelegen en er loopt een spoorbrug voor het gebied. Mogelijk zorgt dit voor (geluid)overlast. • Hoogspanningsmasten; omdat er momenteel een verdeelstation op het gebied gevestigd is lopen er verschillende hoogspanningslijnen over de locatie. Het is nog niet bekend wat het toekomstperspectief van het verdeelstation, de masten en de lijnen zijn. • De uitstraling bestaande bedrijvigheid is minder aantrekkelijk; De locatie is grotendeels omringd door bedrijventerreinen en glastuinbouw bedrijvigheid. Als woonomgeving wordt de uitstraling van deze functies doorgaans als minder aantrekkelijk beschreven.

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Kansen • Gebied is kansrijk als interactiemilieu; het gebied is geschikt om wonen en werken te mengen. Verticale of horizontale mengvormen zijn kansrijk. • Starters zijn een kansrijke doelgroep; de locatie sluit aan bij de eisen van de starters, de locatie is goed ontsloten en bevindt zich in een stedelijke omgeving. • Kansen voor placemaking; de locatie wordt nog in zijn geheel ontwikkeld. Dit biedt kansen voor de realisatie van een uniek woonmilieu, passend bij gebruikers en bewoners. Hierbij kunt u ook de genoemde bedreigingen mitigeren.

13

Bedreidingen • Ontbrekende dagelijkse voorzieningen; Momenteel zijn niet alle dagelijkse voorziening op korte afstand van de locatie aanwezig. Denk hierbij aan een supermarkt, drogisterij of basisschool. Dit kan voor eerste bewoners als suboptimaal beschouwd worden. Zie het locatieprofiel voor een scan van de voorzieningen rondom de locatie. • Geïsoleerde ligging: Het gebied is gelegen in redelijke isolatie. De isolatie in combinatie met de uitvals-(snel)wegen leidt ertoe dat de locatie – in de huidige situatie – aantrekkelijk kan zijn voor criminaliteit.

14

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

4 Marktbeeld wonen 4.1 Huishoudensgroei verwacht voor zowel Lansingerland als Zoetermeer Om de huidige en toekomstige woningbehoefte in te schatten hebben we inzicht nodig in de demografische ontwikkelingen die de gemeenten gaan doormaken. In onderstaande tabel en figuren zijn een aantal huishoudensprognoses weergegeven. Aantal huishoudens neemt komende twintig jaar toe met 14.130 tot 21.690 Voor beide gemeenten wordt een groei van het aantal huishoudens verwacht die voort lijkt te borduren op de historische ontwikkeling, zie onderstaand figuur. In Lansingerland wordt de komende twintig jaar een toename van 6.680 tot 8.390 huishoudens verwacht. In de gemeente Zoetermeer wordt in dezelfde periode een toename van 7.410 tot 15.000 huishoudens verwacht. Opvallend is hierbij de hoge Primos 2021 prognose, die een verdubbeling van de vorige prognose uit 2020 laat zien. Al met al groeit het aantal huishoudens tot 2041 met 15.810 tot 21.690 in de twee gemeenten. We merken op dat de provincie op dit moment werkt aan een nieuwe trendraming. Deze is (nog) niet op gemeenteniveau beschikbaar. Tabel 1:Toename van het aantal huishoudens in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer Prognose Primos 2020 Primos 2021 TR 2019*

Lansingerland Tot 2031 Tot 2041 4.900 8.390 3.950 6.680 3.940 5.960

Zoetermeer Tot 2031 4.510 8.670 4.910

Tot 2041 7.410 15.000 8.170

Totaal Tot 2031 Tot 2041 9.410 15.810 12.620 21.690 8.850 14.130

Bron: Abf (2020 en 2021), Pronvincie Zuid-Holland (2019). *De trendraming (TR 2019) van de pronvincie Zuid-Holland loopt t/m 2040, de huishoudensontwikkeling in de kolomen ‘tot 2041’ betreft voor deze prognose de ontwikkeling tot 2040.

Figuur 6: Huishoudensprognoses gemeente Lansingerland (links) en Zoetermeer (rechts) 35.000

75.000 70.000

30.000

65.000

25.000

60.000 55.000

20.000

50.000

Historisch (CBS) Primos 2021

45.000

Primos 2020 TR 2019

2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040

2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040

15.000

Historisch (CBS) Primos 2021

Primos 2020 TR 2019

Bron: CBS (2021), Abf (2020 en 2021), Pronvincie Zuid-Holland (2019)

REGIONAAL NEEMT HET AANTAL HUISHOUDENS DE KOMENDE TIEN JAAR OOK VERDER TOE Ook in de bredere marktregio 4 neemt het aantal huishoudens toe met ongeveer 78.000 tussen 2021 en 2031. In de tien jaar hierna komen er naar verwachting nog eens circa 50.000 huishoudens bij.

4 Deze bredere marktregio is gebaseerd op de vijf gemeenten met de sterkste verhuisrelaties ten opzichte van Lansingerland en Zoetermeer. Het gaat om de gemeenten met een aandeel van meer dan 1% van de verhuisbewegingen over en weer. Dit zijn de gemeenten Rotterdam, ‘s-Gravenhage, Pijnacker-Nootdorp, Delft en Leidschendam-Voorburg.

15

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Beide gemeenten gaan naar verwachting flink vergrijzen, ontgroening lijkt nog beperkt De verwachte toename van het aantal huishoudens komt met name voort uit het aantal gezinnen en oudere huishoudens. Zie onderstaand figuur. In beide gemeenten neemt het aantal gezinnen en 75plushuishoudens de komende tien en twintig jaar sterk toe. Daarnaast valt op dat het aantal huishoudens van 55 tot 75 jaar in Zoetermeer de komende twintig jaar gaat afnemen, terwijl in Lansingerland deze doelgroep juist groeit. We zien in beide gemeenten dat de hoeveelheid jonge huishoudens vooral de komende tien jaar nog licht zal toenemen. Daarna wordt een lichte daling verwacht van huishoudens tot 35 jaar. Figuur 7: Ontwikkeling van doelgroepen in 2021 tot 2031 en 2031 tot 2041 o.b.v. Primos 2021

alleen alleen staanden staanden 25 t/m 34 t/m 24 jaar jaar

Lansingerland

stellen t/m 34 jaar

Lansingerland

alleen alleen alleen staanden staanden staanden en stellen en stellen gezinnen en stellen 55 t/m 74 35 t/m 54 (incl. één75plus ouder) jaar jaar

-2.000

Lansingerland

-1.000

0

Zoetermeer Lansingerland

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

2021-2031 2031-2041

Zoetermeer

Zoetermeer

Zoetermeer Lansingerland Zoetermeer Lansingerland Zoetermeer Lansingerland Zoetermeer

Bron: Abf (Primos 2021). Bewerking Stec Groep (2021).

AANTAL HUISHOUDENS IN DE KANSRIJKE DOELGROEPEN NEEMT REGIONAAL OOK VERDER TOE Ook in de marktregio neemt het aantal huishoudens in de kansrijke doelgroepen (alleenstaanden/stellen tot 35 jaar en alleenstaanden/stellen van 35 tot en met 65 jaar) toe. Op dit moment zijn er circa 347.000 huishoudens in deze doelgroepen. Dit neemt met zo’n 20.000 toe tot 367.000 huishoudens in 2031. Lansingerland heeft al jaren positief binnenlands en buitenlands migratiesaldo Om meer inzicht te verkrijgen in de oorzaak van de huishoudens en bevolkingsgroei van de gemeenten hebben we in onderstaande figuren de binnenlandse en buitenlandse migratiesaldi van de gemeenten weergegeven. In Lansingerland is het totale saldo al sinds 2009 (sterk) positief. Alleen het buitenlandse migratiesaldo in is 2011 ligt negatief geweest. De grootste toename van het aantal inwoners van Lansingerland is te wijden aan binnenlandse verhuizingen. Zoetermeer heeft de laatste jaren een negatief binnenlands migratiesaldo In Zoetermeer is het totale saldo doorgaans positief, het saldo is in 2017 één keer negatief geweest. De laatste jaren heeft de gemeente een negatief binnenlandsmigratie saldo. In figuur 6 is te zien dat de bouwproductie in de gemeente sinds het jaar 2018 afvlakt.

Mogelijk is het binnenlandse migratiesaldo negatief doordat er de bouwproductie de woningvraag niet kan bijbenen en inwoners daarop besluiten te vertrekken. Ondanks het negatieve binnenlandse migratiesaldo van Zoetermeer neemt het totaal aantal personen nog steeds toe. Dit komt naast de natuurlijke aanwas ook door het relatief hoge buitenlandse

16

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

migratiesaldo. Zeker in vergelijking met de gemeente Lansingerland weet Zoetermeer veel buitenlandse migratie aan te trekken. Figuur 8: Historische ontwikkeling inwonersaantal gemeente Lansingerland en Zoetermeer 2.000

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

Lansingerland

1.500

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

1.000 500

Buitenlandse migratie (saldo)

0 Totaal personen

-500 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1.000

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

500

Binnenlandse verhuizingen (saldo) 0 Buitenlandse migratie (saldo)

-500 Zoetermeer -1.000

Totaal personen

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Bron: CBS (2020, gegevens over 2009-2020)

Studenten en jongeren trekken weg, gezinnen stromen in Wanneer we inzoomen op de verdeling naar leeftijdscategorieën die in de periode 2017 tot en met 2019 verhuisden van en naar de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer, valt het op dat jongeren vaker vertrekken en dertigers zich vestigen. Dit patroon zien we in beide gemeenten. Jongeren in de leeftijd groep 15 tot 25 gaan uit huis en vertrekken naar andere gemeenten om te studeren of te werken. Voor gezinnen hebben de gemeenten een aantrekkende kracht vanwege de relatief betaalbare (grondgebonden) woningvoorraad in vergelijking met gemeenten in de regio zoals Den Haag en Rotterdam. Figuur 9: Binnenlandse verhuizingen in de periode 2017 t/m 2019 naar leeftijdsgroep 1.200 1.000 800 600 400 200 -200 -400 -600 -800

Lansingerland Zoetermeer

0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar

10 tot 15 jaar

15 tot 20 jaar

Bron: CBS (2021, gegevens over 2017 t/m 2019)

20 tot 25 jaar

25 tot 30 jaar

30 tot 40 jaar

40 tot 50 jaar

50 tot 65 jaar

65 tot 85 85 jaar of jaar ouder

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

17

Onderlinge verhuisrelatie Lansingerland en Zoetermeer lijkt beperkt Hoewel de gemeenten buurgemeenten zijn, is de onderlinge verhuisrelatie beperkt. Op onderstaande kaartjes is te zien waar inkomende verhuisbewegingen vandaan komen. Zo’n 45% van de inkomende verhuisbewegingen in Lansingerland komt uit de gemeente zelf, daarna komt het grootste aandeel uit de gemeente Rotterdam. Ongeveer 24% van de inkomende verhuisbewegingen in de gemeente Lansingerland is afkomstig uit Rotterdam (zo’n 620 personen per jaar). De gemeente Zoetermeer laat juist een sterke verhuisrelatie zien met de gemeente Den Haag. Naast de 59% interne verhuizingen komt het grootste deel uit de gemeente Den Haag, het gaat om zo’n 14% (circa 310 personen per jaar). Figuur 10: afkomstgemeente inkomende verhuisbewegingen in de periode 2011 t/m 2019 in Lansingerland (links) en Zoetermeer (rechts)

Bron: CBS (2021, gegevens over 2011 t/m 2019) Bewerking Stec Groep (2021)

REGULIERE MIGRATIESTROMEN WORDEN MEEGENOMEN IN HUISHOUDENSPROGNOSES In huishoudensprognoses zijn reguliere migratiecijfers verwerkt. Daarmee is ook het stukje reguliere (boven)regionale migratie als onderdeel van de behoefte meegenomen. Ofwel: in de verwachte huishoudensontwikkeling voor beide gemeenten is de reguliere (boven)regionale behoefte verwerkt.

18

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

4.2 Huidige woningvoorraad verschilt sterk tussen beide gemeenten Woningvoorraad in zowel Lansingerland als Zoetermeer sinds 2012 toegenomen met circa 3.400 Tussen 2012 en 2021 is het aantal woningen in de bestaande voorraad in beide gemeenten met ongeveer 3.400 woningen toegenomen. In Lansingerland betekende dit een toename van circa 16%. In 2012 waren er circa 21.200 woningen en in 2021 circa 24.640. Omdat de woningvoorraad in Zoetermeer groter is betekent de toename van circa 3.400 woningen in Zoetermeer een toename van zo’n 6%. In 2012 stonden er namelijk 53.030 woningen in de gemeente Zoetermeer en in 2021 circa 56.420 woningen. Figuur 11: Ontwikkeling woningvoorraad en huishoudens Lansingerland (links) en Zoetermeer (rechts) 25.000

57.000

24.000

56.000

23.000

55.000

22.000

54.000

21.000

53.000

20.000

52.000

19.000

51.000

Beginstand woningvoorraad

Huishoudens

Beginstand woningvoorraad

Huishoudens

Bron: CBS (2021, cijfers over 2012 t/m 2021).*Cijfers over 2021 zijn voorlopig

Lansingerland heeft veel meer grondgebonden koopwoningen dan het Nederlands gemiddelde Wanneer we kijken naar de opbouw van de woningvoorraad naar woningtype en eigendomsvorm valt het op dat twee derde van de woningen in de gemeente Lansingerland een grondgebonden koopwoning is (circa 15.700 woningen). Dit niveau ligt een stuk hoger dan het landelijk gemiddelde, in heel Nederland is circa 47% van de woningen een grondgebonden koopwoning. De gemeente Lansingerland heeft een laag aandeel appartementen en nultredenwoningen in haar woningvoorraad. Zo’n 17% van de woningen (circa 3.900 woningen) in Lansingerland is een appartementen of nultredenwoning. In heel Nederland ligt het gemiddelde op 36% van de woningvoorraad. Zoetermeer heeft een bovengemiddelde hoog aandeel sociale huurappartementen In de gemeente Zoetermeer is het aandeel grondgebonden koopwoningen met 41% juist lager dan het Nederlands gemiddelde (circa 22.600 woningen). Het valt op dat het aandeel appartementen en nultredenwoningen in Zoetermeer juist boven het landelijk gemiddelde ligt. Circa 42% van de woningen in Zoetermeer is een appartement of nultredenwoning, het landelijk gemiddelde is 36%. Ook valt het op dat circa 23% van de woningvoorraad van Zoetermeer uit sociale huur appartementen en nultredenwoningen bestaat, het gaat om zo’n 12.700 woningen.

19

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

Figuur 12: Verdeling eigendomsvorm en woningtype bestaande voorraad in Lansingerland (links) en Zoetermeer (rechts) in vergelijking met Nederland (binnenste ring) Koop ggb

6%2% 9% 10% 6%

Koop app/nul

9% 5%

17%

23%

67%

Koop app/nul 41%

17%

sh ggb

47%

sh app/nul

sh app/nul 10%

Koop ggb

6%

9% 5%

sh ggb

47%

12%

4%

12%

vsh ggb

13%

10%

vsh ggb

13%

vsh app/nul

vsh app/nul

Bron: Lokale Monitor Wonen (2021), Syswov (2018), Bewerking Stec Groep (2021). GGB = grondgebonden, APP = appartement, SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur.

Woningvoorraad Lansingerland relatief nieuwer dan woningvoorraad Zoetermeer Onderstaand figuur toont de bouwjaren van de woningen in de gemeenten. Het valt op dat het aandeel van de woningvoorraad gelijkmatiger is verdeeld op de bouwjaarklassen in de gemeente Lansingerland dan in de gemeente Zoetermeer. Daarnaast is het merendeel van de woningen in Lansingerland (circa 14.000 woningen) gebouwd na 1991. Zo’n 15% van de woningen is zelfs na 2010 gebouwd. In de gemeende Zoetermeer zien we aan ander beeld van de verdeling naar bouwjaarklassen. Bijna zes op de tien woningen in Zoetermeer is in de jaren ’70 en ’80 gebouwd, dat zijn ongeveer 33.300 woningen. Er werd in de decennia daarna relatief minder woningen gebouwd in Zoetermeer dan in Lansingerland. Slechts circa 5% van de woningen in Zoetermeer is gebouwd sinds 2010. Figuur 13: Aandeel woningvoorraad naar bouwjaarklasse <1945 Lansingerland

5%

15%

23%

17%

25%

15%

1945-1970 1971-1990

Zoetermeer 1% 7%

0%

59%

10%

20%

30%

Bron: BAG (2021) Bewerking Stec Groep (2021)

40%

13%

50%

60%

70%

15%

80%

90%

5%

100%

1991-2000 2001-2010 >2010

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

20

5 Marktvraag 5.1 Kansrijke doelgroepen en hun woonwensen In deze paragraaf gaan we in op de kansrijke huishoudens voor Bleizo-West en de woonproducten die passen bij deze doelgroepen. We verwachten dat u met de juiste woningen in dit project een gevarieerde doelgroep aan kunt spreken en de beste kansen voor afzet van de woningen benut. Om de voor BleizoWest kansrijke doelgroepen nader in beeld te brengen gebruiken we de Stec-doelgroepen indeling.

STEC-DOELGROEPEN INDELING O.B.V. WOONMILIEU, LEEFTIJD, HUISHOUDENSSAMENSTELLING EN INKOMEN De indeling van 25 Stec-doelgroepen is gebaseerd op het woonmilieu, leeftijd- en samenstelling en het inkomen van het huishoudens, gecombineerd met kwalitatieve kenmerken (leefstijl, woonvoorkeuren, etc.). Voor deze gegevens baseren we ons op WoON2015 en WoON2018 (per landsdeel). Daarnaast maken we maken hierbij gebruik van gegevens van het CBS, Primos2018 en de Lokale Monitor Wonen. Zie voor een verdere toelichting op de doelgroepen bijlage A (Doelgroepen en hun woonvoorkeuren). Bleizo-West is kansrijk voor stedelijke en groenstedelijke doelgroepen Op basis van de beschikbare projectinformatie, locatiekenmerken en onze SWOT-analyse taxeren we dat Bleizo-West in potentie kansrijk kan zijn voor zowel stedelijk als groenstedelijk (suburbaan) georiënteerde huishoudens. Echt dorps of landelijk georiënteerde huishoudens vinden we gezien de locatiekenmerken en de mix van bestaande en beoogde functies minder passend. We vinden de locatie om die reden dan ook minder kansrijk voor ruime (en dure) gezinswoningen. Wanneer u ervoor kiest om in hogere dichtheden te bouwen verschuift het zwaartepunt van de kansrijke doelgroepen wel meer naar (hoog)stedelijk georiënteerde huishoudens ten opzichte van groenstedelijk georiënteerde huishoudens.

Bleizo-West is primair kansrijk voor (jonge) alleenstaanden en stellen We schatten in dat woningbouw op locatie Bleizo-West het meest kansrijk is voor jonge alleenstaanden en stellen tot 35 jaar. Het gaat dan primair om de stedelijke doelgroepen ‘JULB’, ‘JUMI’ en ‘Yuppies’ en de groenstedelijke doelgroepen ‘Vroeg Volwassen’ en ‘Veel voor weinig’. Daarnaast vinden we de locatie ook geschikt voor kleinere huishoudens in de leeftijdsgroep 35 tot 65 jaar. Het gaat om de stedelijke doelgroepen ‘KISS’ en ‘Mid-life, Mid-city’ en de groenstedelijke doelgroepen ‘Jong geleerd, oud gedaan’ en ‘Woonerf Welgestelden’. Over het algemeen is Bleizo-West kansrijk voor rationele doelgroepen, die kiezen voor het gemak en comfort van nieuwbouw, tegen een relatief gunstige prijs-kwaliteitverhouding. Hierna worden de eisen en de woonwensen van de doelgroepen toegelicht. In bijlage A zijn op schematische manier de eigenschappen en de wensen per Stec-doelgroep weergegeven. Meest kansrijke doelgroep: alleenstaanden en stellen tot en met 35 jaar De meest kansrijke doelgroepen voor Bleizo-West zijn alleenstaanden en stellen tot en met 35 jaar. Deze doelgroep start vaak nog maar net op de oververhitte (koop)woningmarkt en komt lastig aan een woning die aansluit bij de woonwensen.

We vinden doelgroepen met een laag, midden en hoog inkomen kansrijk, mits er voldoende variatie in eigendomsvormen en prijssegmenten gerealiseerd wordt. Bleizo-West is in eerste instantie aantrekkelijk voor jonge doelgroepen omdat het gebied erg goed ontsloten is. Jongere doelgroepen hechten veel waarde aan duurzame bereikbaarheid, bijvoorbeeld via het OV of de fiets. Het recent ontwikkelde treinstation sluit goed aan bij deze wensen. Jongere doelgroepen, met name die met een voorkeur voor een stedelijk woonmilieu, wonen graag nabij (hoog) stedelijke

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

21

functies. Door de goede bereikbaarheid kan voor hen (relatief) betaalbaar wonen op grotere afstand van het werk en voorzieningen een geschikt alternatief worden ten opzichte van de duurdere binnenstad. Jongere doelgroepen met een voorkeur voor een groenstedelijk woonmilieu hechten meer waarde aan een goede autobereikbaarheid en wonen liever in een grondgebonden woning. De ligging nabij de A12 maakt Bleizo-West ook voor meer auto-georiënteerde huishoudens een interessante locatie: in circa 15 tot 20 minuten is het centrum van zowel Den Haag als Rotterdam bereikbaar. Om aan de wensen van zowel stedelijke als groenstedelijke doelgrepen te voldoen is het raadzaam de stedelijke woonmilieus nabij het station te concentreren en de meer groenstedelijke woonmilieus of bebouwingsvormen aan de randen van het gebied te concentreren.

Hieronder lichten we de jonge en meest kansrijke doelgroepen tot 35 jaar verder toe: • Jong Urbaan, Laag Budget (JULB): deze stedelijke alleenstaanden/stellen met een laag inkomen zijn vaak geboren en getogen in de stad waar zij wonen. Men gaat relatief laat zelfstandig wonen, vaak in een portiek- of galerijflat als starterswoning. Bij voorkeur blijft men in de wijk waar men is opgegroeid, al is hun keuzevrijheid soms beperkt. Vanwege hun inkomen zijn zij sterk aangewezen op sociale huur. • Jong, Urbaan, MiddenInkomen (JUMI): deze hoog opgeleide alleenstaanden/stellen met een middeninkomen zijn stedelijk georiënteerd. Zij wonen bij voorkeur op loop- of fietsafstand van (hoog) stedelijke voorzieningen. In hun woningkeuze spelen vooral woningkenmerken in combinatie met de locatie een grote rol. Deze doelgroep is sterk georiënteerd op de fiets en het OV, eventueel aangevuld met een deelauto. Goede OV-bereikbaarheid is een must, goede autobereikbaarheid is een pré. • Yuppies: zijn stedelijke alleenstaanden/stellen tot 35 jaar met een hoog inkomen. Ze zijn carrièregericht en hebben een sterke binding met grotere steden vanwege hun carrière of sociale leven. De eisen die zij stellen aan de omgeving lijken sterk op die van de JUMI’s: hippe, (hoog)stedelijke voorzieningen op loop- en fietsafstand.

Yuppies hebben echter meer bestedingskracht (en kunnen daardoor vaker een woning kopen), zijn minder OV-georiënteerd en maken meer gebruik van een eigen auto. • Vroeg Volwassen: deze groenstedelijk georiënteerde doelgroep omvat jonge alleenstaanden en stellen met een laag inkomen, die uit huis gaan of voor het eerst gaan samenwonen. De voorkeur van deze doelgroep gaat doorgaans uit naar een eengezinswoning, maar door hun beperkte bestedingsruimte zijn ze beperkt in hun woningkeuze. De vroeg volwassen doelgroep landt daardoor in het goedkope koopsegment of de sociale huur. Ze hechten waarde aan het hebben van een eigen auto in combinatie met goede autobereikbaarheid, zodat werk in de regio goed bereikbaar is. • Veel voor weinig: deze groenstedelijk georiënteerde alleenstaanden/stellen met een midden tot hoog inkomen kiezen vaak voor een grondgebonden nieuwbouwwoning in een kleinere stad. Dit vanwege de relatieve betaalbaarheid ten opzichte van grotere steden. Zij maken een rationele afweging: daar krijgen ze meer vierkante meters voor hetzelfde bedrag. De ‘veel voor weinig’ doelgroep heeft een grote voorkeur voor een ruimere grondgebonden woning. Ze landen daardoor in grotere

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

22

(koop)woningen in een ruim opgezette wijk, die ze dankzij hun goede financiële positie kunnen veroorloven. Andere kansrijke doelgroepen: alleenstaanden en stellen van 35 tot 65 jaar Naast de jongere huishoudens zien we ook alleenstaanden en stellen van 35 tot 65 jaar als kansrijke doelgroepen. Ook hier zijn stedelijke en groenstedelijke doelgroepen met een lage, midden en hoge inkomens in potentie kansrijk. Stellen en alleenstaanden van 35 tot 65 jaar hechten doorgaans waarde aan een goede bereikbaarheid, vaker dan bij de jongeren mag dit ook autobereikbaarheid zijn. Bleizo-West is met de directe ligging aan de A12 (en nabij het station) daarom een aantrekkelijke locatie voor deze doelgroep. De nabijheid van voorzieningen en sociale contacten is ook erg belangrijk voor deze doelgroep. Vanaf Bleizo-West zijn onder andere de steden Rotterdam en Den Haag binnen afzienbare tijd te bereiken, dit is een aantrekkelijk gegeven voor deze doelgroep. Hieronder lichten we de jonge en meest kansrijke doelgroepen van 35 tot 65 jaar verder toe: • Klein inkomen, stedelijke setting (KISS): deze stedelijk georiënteerde alleenstaanden/stellen met een laag inkomen zijn veelal aangewezen op sociale huurwoningen. Door het lage inkomen zijn zij minder mobiel dan de doelgroepen met hogere inkomens.

Door de toegenomen woningprijzen is het voor hen steeds lastiger om een woning te vinden in (het centrum van) de stad. De doelgroep zal dan ook in de kleinere en goedkopere (sociale huur) woningen landen, of op locaties buiten het centrum. Een groot deel van hen, vooral de alleenstaanden, heeft de voorkeur voor een appartement. • Midlife, Mid-City: deze stedelijk georiënteerde alleenstaanden/stellen met een midden tot hoog inkomen is carrièregericht en kiest voor de levendigheid van de stad, in combinatie met een ruime, comfortabele woning. Een goede ligging van de woning is voor deze groep minstens zo belangrijk als de kenmerken van de woning zelf. Deze huishoudens reizen vaak per fiets of OV, een deel verkiest een eigen auto. Meer dan de jongere doelgroepen hecht deze groep bovendien waarde aan de nabijheid van culturele voorzieningen zoals theater en musea. • Jong geleerd, oud gedaan: deze groenstedelijke alleenstaanden/stellen met een laag inkomen zijn door het lagere budget beperkt in hun woonkeuze en landen vaker in een sociale huurwoning. Daarmee toont de doelgroep gelijkenis met de groep ‘vroeg volwassen’. Deze doelgroep is auto georiënteerd en veelal woonachtig in een sociale huurwoning. Ze hechten veel waarde aan de wijk waarin ze wonen en de nabijheid van vrienden en familie die ook in dezelfde wijk wonen.

• Woonerf Welgestelden: deze alleenstaanden/stellen met een midden tot hoog inkomen zijn relatief vermogende huishoudens (vaak tweeverdieners) met een of twee auto’s. Zij zijn carrièregericht, groenstedelijk georiënteerd, en onderscheiden zich daarmee van de meer stedelijk georiënteerde alleenstaanden en stellen in dezelfde leeftijdscategorie. Een ruime woning met het oog op kinderen is niet nodig. Wel kiezen ze bewust voor de ruimte van een eengezinswoning met tuin, gelegen in een rustige en groene omgeving. Nabijheid van sport- en dagelijkse voorzieningen is wel belangrijk. Bleizo-West leent zich (nog) niet optimaal voor 65-plushuishoudens en (grotere) gezinnen Bleizo-West leent zich minder voor (grote) gezinnen en 65-plushuishoudens. Gezinnen hebben overwegend voorkeur voor een ruime grondgebonden (koop)woning met eigen tuin in een rustige en kindvriendelijke omgeving. De 65-plushuishoudens zijn doorgaans gesteld op een beschutte en veilige omgeving en zullen daardoor minder snel landen in een wijk in ontwikkeling, zoals de Bleizo-West. De minder vitale 65plushuishoudens hebben daarnaast een relatief sterke voorkeur voor een woning met dagelijkse voorzieningen en zorgvoorzieningen op loopafstand. Ze landen daardoor eerder in bestaande wijken. Vraag vanuit deze doelgroepen beschouwen we als bijvangst.

Mogelijk dat op termijn, wanneer het voorzieningenniveau en de verbinding met de omliggende gebieden verder ontwikkeld is, het project interessanter zal worden voor de oudere doelgroep.

23

Woonbehoefte Bleizo West 21.094

BELANGRIJKSTE IMPLICATIES VOOR BLEIZO-WEST • • •

•

•

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en van 35 tot 65 jaar zijn het meest kansrijk voor deze locatie. Afhankelijk van het programma dat u gaat realiseren zult u in meer of mindere mate inspelen op de woonwensen van (hoog)stedelijke of groenstedelijke (suburbane) doelgroepen. Huishoudens met een stedelijke woonvoorkeur hechten meer waarde aan OV-bereikbaarheid en voorzieningen. Woningen voor deze doelgroep zouden passend zijn nabij het station. Hier kunt u ook een hogere woningdichtheid realiseren, wat deze stedelijke georiënteerde doelgroepen aanspreekt. Voor huishoudens met een voorkeur voor een groenstedelijk woonmilieu kunt u overwegen om de woningen aan de randen van de locatie realiseren. Zij geven juist de voorkeur aan grondgebonden woningen in een ruimere buurt en in lagere dichtheden. De locatie leent zich (nog) minder voor gezinnen en huishoudens van 65 jaar en ouder.

5.2 Marktvraag vanuit kansrijke doelgroepen, zowel lokaal als regionaal mogelijk Voor de potentiële jaarlijkse marktvraag baseren we ons op de huidige omvang van doelgroepen, de (jaarlijks) te verwachten verhuisdynamiek en de toe- en afname van de doelgroep als gevolg van de demografische ontwikkeling van huishoudens (op basis van de Primos 2021 prognose). Deze methodiek geeft een benadering van de totale vraagdruk voor Lansingerland en Zoetermeer (cumulatief) vanuit kansrijke doelgroepen. Een deel van hen landt mogelijk in de bestaande voorraad of concurrerende nieuwbouw. In de concurrentieanalyse later in dit hoofdstuk gaan we hier verder op in. Bij bepalen van de marktvraag houden we rekening met het gegeven dat bepaalde doelgroepen eerder in Bleizo-West zullen landen dan anderen, en dat niet ieder huishouden in de (bredere) marktregio kan wonen zoals primair gewenst. Kansrijke doelgroepen zijn 30% van huishoudens, aantal neemt komende tien jaar toe met 3.100 De kansrijke stedelijke en groenstedelijke doelgroepen voor Bleizo-West (zoals beschreven in 5.1) zijn samen goed voor circa 30% van de huishoudens in Zoetermeer en Lansingerland. Deze bestaande huishoudens met een verhuiswens zijn een groot deel van de potentiële afzetmarkt voor de woningen op Bleizo-West.

Daarnaast kunt u ‘nieuwe’ huishoudens (zoals starters, gescheiden partners en saldo van instroom) verleiden om naar Bleizo-West te verhuizen. Naar verwachting neemt het aantal kansrijke huishoudens de komende tien jaar toe met circa 3.100 (ongeveer een kwart van de huishoudensgroei). Met name de jonge huishoudens zijn relatief sterk verhuisgeneigd: zo’n 22 tot 24% verhuist jaarlijks. Zie tabel 2. Tabel 2: definitie, omvang, ontwikkeling en verhuisgeneigdheid van kansrijke doelgroepen Doelgroep

Leeftijd en samenstelling

JULB Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar JUMI Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Yuppies Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar KISS Alleenstaanden en stellen 35-64 jaar Midlife, Mid-City Alleenstaanden en stellen 35-64 jaar Vroeg Volwassen Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Veel voor weinig Alleenstaanden & stellen tot 35 jaar Jong geleerd, oud gedaan Alleenstaanden en stellen 35-64 jaar Woonerf Welgestelden Alleenstaanden en stellen 35-64 jaar Totaal kansrijke doelgroepen Overige doelgroepen Totaal doelgroepen