T21.06706 Ontwikkelperspectief PROEFtuin Bleizo

Figuur 35. Indicatief effect op aansluitingen A12 (in zwaarste scenario)

In de staafdiagrammen (afbeelding 36) is de vervoerwijzekeuze te zien bij een respectievelijk conservatieve en ambitieuze mobiliteitsstrategie, voor het gebied Bleizo-West. De conservatieve mobiliteitsstrategie sluit aan bij het vigerende parkeerbeleid van de gemeente Lansingerland. De ambitieuze mobiliteitsstrategie gaat o.a. uit van lage parkeernormen en deelmobiliteit, en zorgt voor een verschuiving van auto naar fiets en OV. In vergelijking met het gemiddelde van Lansingerland en Zoetermeer is het OV-gebruik relatief hoog, door de goede OV-bereikbaarheid. Uit de modelberekeningen blijkt dat bij een conservatieve mobiliteitsstrategie 58% van de verplaatsingen per auto gemaakt wordt, tegenover 15% OV en 28% fiets. Bij een ambitieuze strategie daalt het aandeel auto tot 38%, wat ten gunste komt van het OV (groei van 15% tot 19%) en fiets (groei tot 43%). De fiets wordt hiermee de belangrijkste vervoerwijze.

Afbeelding 36. Vervoerwijzekeuze bij conservatieve en ambitieuze mobiliteitsstrategie (verdeling van alle verplaatsingen van/naar het gebied over het etmaal werkdag)

48

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

De vervoerwijzekeuze zegt op zichzelf niets over het aantal extra autobewegingen van en

naar het gebied. Het ruimtelijk programma in het ontwikkelperspectief zorgt ook bij een ambitieuze mobiliteitsstrategie tot een toename in het aantal autobewegingen (ruim 12.000 autobewegingen op etmaalbasis, zie ook het volgende onderdeel). Met een conservatieve mobiliteitsstrategie ligt dit aantal hoger (ca. 20.000 autobewegingen). Aansluitingen A12 aandachtspunt in autonome situatie, Bleizo-West meenemen in bereikbaarheidsmaatregelen Hoewel de auto niet beoogd is als primaire modaliteit voor Bleizo-West, is ook de autobereikbaarheid een belangrijk aspect voor de ontwikkeling van dit gebied. De ligging aan de snelweg A12 nabij de twee aansluitingen zorgt voor een goede autobereikbaarheid. De ontsluiting van het autoverkeer vindt buitenom plaats (ladder, zie afbeelding 34), zodat er geen doorgaand verkeer door Bleizo-West plaatsvindt. Van de aansluitingen op de A12 is reeds bekend dat deze in de autonome situatie overbelast gaan raken (zonder gebiedsontwikkeling Bleizo-West). Uit eerder onderzoek (Antea, 2018) blijkt dat het verkeer in ieder geval tot en met 2027 via de oostelijke aansluiting te verwerken is. Deze knelpunten zijn reeds bekend, maar er zijn nog geen maatregelen in beeld. De extra belasting als gevolg van BleizoWest op het totaal is marginaal.

Dat maakt de ontwikkeling van Bleizo-West er hoogstens voor zorgt dat de capaciteit van de aansluitingen iets eerder bereikt wordt. In verdere studies naar de bereikbaarheidsmaatregelen (die vanwege de autonome situatie nodig is) is het van belang dat de ontwikkeling van Bleizo-West meegenomen wordt. Verzilveren potentie vervoerwaarde OV Het ontwikkelperspectief voor Bleizo-West verzilvert de potentie van de vervoerwaarde van het openbaar vervoer. Deze groei in duurzame mobiliteit wordt o.a. bewerkstelligd door transitoriented development. Hierbij vindt de ruimtelijke ontwikkeling plaats in samenhang met de (openbaar vervoer) infrastructuur, onder andere door de invulling van de hoogste programmatische dichtheden nabij het station. In afbeelding 39 is

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 49

indicatief het effect op de vervoerwaarde van het station weergegeven. Het gebruik van het station richting 2040 neemt toe. Dat is een autonome ontwikkeling losstaand van de gebiedsontwikkeling van Bleizo-West. Hier speelt ook mee dat het station in de huidige situatie relatief nieuw is en er daarmee nog ingroei-effecten zijn. In geel is weergegeven het effect van een ZoRo-lightrail; losstaand van de gebiedsontwikkeling Bleizo-West geeft deze een sterke impuls aan het OV-gebruik van de knoop. Dit is bijvoorbeeld extra vervoer tussen Zoetermeer en Rotterdam, maar ook bestaande reizigers die in de huidige situatie via Leidschenveen reizen. Afbeelding 37. HUB locaties in Bleizo

Daarnaast is in oranje een bandbreedte opgenomen van nieuwe reizigers van/naar de gebiedsontwikkeling Bleizo-West. De bandbreedte bestaat uit: • Maximaal, met ZoRo als lightrail en ambitieuze mobiliteitsstrategie met lage autoparkeernormen; • Minimaal, met ZoRo als HOV-bus en bescheidenere mobiliteitsstrategie en hogere parkeernormen. Als het gaat om de gebruikers van de ZoRoverbinding, dan zijn dit voor het overgrote deel (bestaande) reizigers tussen Zoetermeer en Rotterdam die profiteren van een betere verbinding. Reizigers uit Bleizo-West maken ca. 13% van het totaal aantal reizigers van de ZoRo-lightrail uit (nabij knoop LansingerlandZoetermeer). De ZoRo-lightrail is daarmee niet noodzakelijk voor de aantallen reizigers vanuit Bleizo-West. Andersom geredeneerd draagt het ontwikkelperspectief Bleizo-West wel bij aan de kansrijkheid van de ZoRo-lightrail.

Afbeelding 38: Benodigde parkeerplaatsen in zwaarste scenario, mobiliteitsstrategie business as usual (boven) en ambitieuze mobiliteitsstrategie (onder)

50

|

Kansen voor efficiënt ruimtegebruik parkeren door slimme strategie en hubs Een functiemix van wonen en werken zorgt, naast het effect op de vervoerwaarde, ook voor kansen voor efficiënt ruimtegebruik. Dat is mogelijk doordat parkeerplaatsen dubbel gebruikt kunnen worden; overdag door werknemers van de bedrijven, ’s nachts door bewoners (die

overdag met hun auto naar het werk gaan). Daarnaast zien we dat er overdag naar verwachting overcapaciteit ontstaat. Dat is te zien in afbeelding 38, die het aantal benodigde parkeerplaatsen weergeeft in het gebied BleizoWest over de verschillende tijdsperioden door de week. Deze berekeningen en de tijdsperioden zijn gebaseerd op kengetallen van het CROW voor wat betreft de tijdsperioden, parkeernormen, kencijfers verkeersgeneratie en verkeersgeneratie per parkeerplaats. De maatgevende periode voor wat betreft het aantal benodigde parkeerplaatsen (is het maximum over de verschillende tijdsperiodes) is de werkdagavond. Het verschil tussen het benodigd aantal parkeerplaatsen in een specifieke tijdsperiode ten opzichte van de maatgevende tijdsperiode geeft de ‘over’capaciteit aan; dit zijn parkeerplaatsen die tijdens die periode niet gebruikt worden. Door er in de parkeerstrategie voor te zorgen dat deze overcapaciteit ontstaat bij de parkeerlocaties nabij het station, kan de P+R daar ‘gratis’ uitgebreid worden (met verdere stimulering van de vervoerwaarde tot gevolg). In het ruimtelijk raamwerk wordt al uitgegaan van parkeren geconcentreerd op enkele locaties. Daarnaast zorgt een ambitieuze mobiliteitsstrategie in combinatie met lage parkeernormen er voor dat er in absolute zin minder ruimte nodig is voor het parkeren.

In het meest ambitieuze scenario is dit een alomvattend pakket met lage parkeernormen, deelmobiliteit en uitstekende OV, fiets & first- and lastmile oplossingen (denk aan e-stepjes en/of people mover). Het exacte ambitieniveau voor de parkeernormen zal ergens tussen de uitersten van 0,5-1,0 parkeerplaats per woning liggen plus 0,20,3 bezoekersparkeerplaats per woning. In figuur 38 is het aantal benodigde parkeerplaatsen weergegeven in het zwaarste scenario, voor het vigerende beleid en de maximale ambitie. Met een maximale ambitie zijn ca. 35% minder parkeerplaatsen nodig (bijna 3.500 minder), wat overeenkomt met een ruimtebesparing van ca. 100.000 m2. Uit deze figuur valt ook de overcapaciteit gedurende de werkdagen overdag op te maken (verschil met de hoogste staaf).

Afbeelding 39.

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 51

Binnen deze mobiliteitsstrategie is het essentieel dat de fietsfaciliteiten van uitstekende kwaliteit zijn. In het zwaarste programma betekent dit dat er ca. 27.000 fietsparkeerplaatsen benodigd zijn, waarvan ca. 15% (ca. 4.000) openbaar (voor bezoekers). De overige parkeerplaatsen zullen inpandig besloten gerealiseerd moeten worden (bij voorkeur op maaiveld), voor eengezinswoningen in eigen berging en voor appartementen in collectieve bergingen. Zoals beschreven wordt in het ontwikkelperspectief van Bleizo-West rekening gehouden met parkeren op enkele geconcentreerde locaties. Door het parkeren op enkele geconcentreerde locaties ontstaat in de wijk meer ruimte voor voetganger en fietser, en groen, lopen en spelen. Dit sluit ook aan bij de mobiliteitstransitie waarbij de maatschappij minder ingericht wordt op basis van autologica en meer op basis van ‘nieuwe’ mobiliteit (multimodaal, ketenmobiliteit). Dit biedt ook de mogelijkheden om deze locaties op attractievere wijze in te richten door middel van hubs. Hiermee wordt een monofunctionele parkeeroplossing (parkeergebouw) getransformeerd naar een parkeeroplossing als volwaardig onderdeel van het stedelijk weefsel met buurtfuncties. Te denken valt aan combinatie met services (kinderdagverblijven, fietsenmaker, pakketpunt), sportscholen, horeca en/of basis voor deelmobiliteit. Hubs zijn denkbaar in verschillende gradaties.

Voor Bleizo-West ligt het voor de hand om de hubs met de meeste faciliteiten te situeren nabij het station, zodat daar ook de combinatie

Afbeelding 40. Referenties van combinatie die met de P+R gemaakt worden

52

|

met de P+R gemaakt wordt (schaalvoordelen). De foto’s van afbeelding 40 tonen enkele voorbeelden van P+R’s en hubs die als inspiratie kunnen dienen. In afbeelding 37 zijn de hubs ingetekend in het ruimtelijk raamwerk van Bleizo-West. Logische hub-locaties zijn gesitueerd rondom beide zijden van het station (noord- en zuid). Dit omdat er in Bleizo-West geen autoverbinding over de A12 voorzien is. In het hart van het gebied staat actieve mobiliteit en OV daarmee centraal. Auto en parkeren is binnen het gebied te gast en wordt via de rand van het gebied afgewikkeld. Attractief en klimaatadaptief verblijfsklimaat in Bleizo-West Tot slot draagt ook de inrichting van de infrastructuur van Bleizo-West bij aan het ontwikkelperspectief. Door parkeren zoveel mogelijk aan de randen op te lossen ontstaat binnen het gebied een prettig verblijfsklimaat voor wandelaars en fietsers, die daarbij hoofdgebruiker zijn van de openbare ruimte. Hierbij is een fijnmazig micronetwerk voor wandelen essentieel (maaswijdte van ca. 50 tot 100 meter). Een zekere mate van bereikbaarheid voor auto/vracht blijft altijd mogelijk (bv. voor verhuizingen maar ook pakketbezorgers), maar in de kern van het gebied alleen als gast. Dit stimuleert de interactie binnen het gebied en komt de sociale veiligheid ten goede. Deze inrichting leidt er ook toe dat een klimaatadaptieve infrastructuur gerealiseerd kan worden.

Afbeelding 41. Referenties attractief en klimaatadaptief verblijfsklimaat in PROEFtuin Bleizo

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 53

ONTWIKKEL STRATEGIE

54

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

3 ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 55

FASERING

PLANECONOMIE

De ontwikkeling op Bleizo-West is een grootschalige ontwikkeling. Deze zal gefaseerd uitgevoerd worden. Het ruimtelijk raamwerk is adaptief in de tijd en kan in stappen ontwikkeld worden.

Blauwdruk plan VAST FLEXIBEL

Een aanzet tot een faseringstrategie leidt tot een gedachte om het gebied in drie stappen te ontwikkelen. Iedere fase dient op zichzelf ook al als goed gebied te functioneren.

Dichtheid

Fase 1 Starten rondom de stationsknoop. Hiervoor is direct een kritische massa van programma van belang om te zorgen voor levendigheid en leefbaarheid. Het vormt de basis om op voort te kunnen werken, maar is al vanaf dag één de PROEFtuin Bleizo. Nadere beschouwing is nodig om te bezien of starten aan noord- of zuidzijde van het station, of beide zijdes tegelijkertijd wenselijk is. Fase 2 In de tweede fase wordt gedacht aan de ontwikkeling waarvan tevens de brug over de A12 en het spoor onderdeel vormt. Daarmee wordt voor de volgende programmaonderdelen geborgd dat aansluiting op de omgeving goed is georganiseerd. In deze tweede fase is het gebied de opstartfase ontgroeit en krijgt het gebied echt de smoel die met de PROEFtuin wordt beoogd.

Waarden Routes

Programma Ambitie

Adaptief plan VAST FLEXIBEL Waarden Routes Dichtheid Programma Ambitie Afbeelding 42. In plaats van blauwdrukplan een adaptief plan.

Fase 3 Tot slot volgt een fase waarin de laatste gebiedsdelen in ontwikkeling worden gebracht. In deze periode is er de ruimte om in te spelen op de tijd en bij te sturen op maatschappelijke ontwikkelingen. Van belang is om oog te houden voor een goede balans van programma voor een levendig gebied.

1

2

3

Om de robuustheid van het ontwikkelperspectief te waarborgen, is het ruimtelijk raamwerk programmatisch en planeconomisch getoetst. De resultaten daarvan worden in dit hoofdstuk kwalitatief beschreven. Voor het gehele ontwikkelperspectief is een businesscase opgesteld. Hierbij is inzichtelijk gemaakt wat zowel het opbrengend vermogen áls de totale investeringskosten zijn om de ontwikkeling BleizoWest mogelijk te kunnen maken. De huidige locatie is onderdeel van de Gemeenschappelijke Regeling (GR) Bleizo en basisgegevens vanuit de GR Bleizo zijn gehanteerd. De financiële haalbaarheid Dit ontwikkelperspectief biedt de mogelijkheid voor een ontwikkeling van circa 4.000 tot 6.000 woningen. Daarbij worden in beide scenario’s 150.000 m² bvo & gebouwde parkeervoorzieningen gerealiseerd. De businesscases van de ontwikkelscenario’s zijn afzonderlijk berekend en bieden beide voldoende financiële haalbaarheid. De m² tussen wonen en werken zijn binnen deze bandbreedtes inwisselbaar. Het toetscriterium van de berekening is om minimaal een saldoneutraal resultaat te halen in vergelijking tot het resultaat van de GR Bleizo. De programmatische invulling verschuift naarmate het bouwvolume toeneemt. In afbeelding 44 is te zien dat de karakteristieken van de scenario’s veranderen.

Zo gaat de onderkant bandbreedte uit van circa 15% eengezinswoningen en een FSI² van 1,90 waarbij de bovenkant van de bandbreedte circa 10% eengezinswoningen realiseert en een FSI kent van 2,60. De ruimtelijke testen vanuit BURA urbanism geven op dit moment voldoende vertrouwen dat beide uitersten van de bandbreedte goed inpasbaar zijn in het voorgestelde ruimtelijke raamwerk. Dit betekent dat zowel ruimtelijk als financieel het ontwikkelperspectief voldoende haalbaar is. Programma - Visie op wonen Het ruimtelijk raamwerk biedt ruimte voor 4.000

Afbeelding 43. Fasering weergegeven op kaart

56

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

tot 6.000 woningen. Deze woningen kennen een bepaalde segmentering (verdeling sociaal/ middenhuur/vrije sector) en verschillende typologieën (eengezins- meergezinswoningen). Beide gemeenten willen zowel aansluiten op de regionale vraag als op de vraag binnen de gemeentegrenzen. De gehele businesscase gaat uit van 50% betaalbare woningen. Dit is verdeeld in 30% sociale huur én 20% middendure huur/koop, waarbij de koopwoningen tot de NHG-grens binnen deze segmentering vallen. De resterende woningen zijn voor het vrije sector programma beoogd. Qua typologieën is er aansluiting gezocht bij de uitwerking van het ruimtelijk raamwerk. In totaal zal er circa 10% - 15% grondgebonden woningen gerealiseerd worden. De overige woningen worden gestapeld gebouwd. Programma - Visie op niet-wonen/werken Binnen het ontwikkelperspectief wordt een bandbreedte voor het niet-woonprogramma tot maximaal 150.000 m² bvo gehanteerd. Hieronder wordt verstaan: werken én voorzieningen. Om te weten of menging met wonen op deze plek haalbaar is, is het belangrijk om een visie te hebben voor het niet-woonprogramma. Vanuit de rapportage ‘Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West’ is een werkprogramma van tussen de 110.000 m² bvo en 135.000 m² bvo kansrijk. Op basis van de planeconomische onderbouwing is er inzichtelijk gemaakt wat voor voorzieningen de 4.000 tot 6.000 woningen nodig hebben.

In afbeelding 45 is deze behoeftevraag inzichtelijk gemaakt. De totale ontwikkeling Bleizo-West kent een behoeftevraag van circa 25.000 m² bvo tot 36.500 m² bvo aan voorzieningen. Naast een behoefte aan voorzieningen is er ook behoefte aan speelruimte én groenvoorzieningen. De groenvoorzieningen zijn een combinatie van parken, volkstuinen en buitensportactiviteiten. De groen- en speelvoorzieningen kennen een grote ruimteclaim omdat deze voorzieningen in de openbare ruimte moeten worden opgelost.

² Floor Space Index (FSI) beschrijft de rato van gebouwd bruto vloeroppervlak ten opzichte van het plangebied

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 57

Het combineren van buitengelegen voorzieningen (zoals bijvoorbeeld het naastgelegen Van Tuyllpark) zal de ruimtevraag doen afnemen.

Afbeelding 44. Bandbreedte ontwikkelkader

Afbeelding 45. Voorzieningbehoefte Bleizo-West

58

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

Er is potentie voor het invullen van het nietwoonprogramma van 150.000 m². Om een gemengd stedelijk gebied te creëren is het noodzakelijk om na te denken over de wijze van menging op gebouwniveau, blokniveau óf gebiedsniveau. In het raamwerk is rekening gehouden dat sommige werkfuncties aan de randen van het gebied gepositioneerd worden, om mogelijke hinder zo veel mogelijk te beperken. Werkfuncties die goed samen gaan met woningbouw kunnen meer op blokniveau gemengd worden. Dit laatste is meer te verwachten aan de zuidzijde van de A12. Planeconomie – grootschalige investeringen Om het ontwikkelperspectief te kunnen realiseren is het noodzakelijk om een kwalitatief hoogwaardig woon- en werkmilieu te ontwikkelen. Binnen de planeconomische onderbouwing is een eerste berekening opgesteld voor grootschalige planstructurele maatregelen die gepaard gaan met een ontwikkeling van deze aard. Hierbij is onderzocht welke investeringen randvoorwaardelijk zijn om de ontwikkeling te kunnen laten slagen. Zo zijn er kosten opgenomen voor geluidswerende voorzieningen voor de

snelweg en de HSL-verbinding, voor het inrichten van de verschillende pleinen en parken, nieuwe langzaam verkeersverbinding over de snelweg en het herinrichten van de huidige direct aangrenzende infrastructuur. Deze grootschalige investeringen zijn onderdeel van de businesscase en kunnen in basis terugverdiend worden met de planontwikkeling van het ontwikkelvolume. De mogelijke maatregelen omtrent de windturbines in Lansinghage is vooralsnog geen onderdeel van deze exercitie. Mogelijke oplossingsrichtingen voor ontwikkeling nabij deze windturbines en de consequenties daarvan op de business case moet nader onderzocht worden. Geluidcontouren (A12/HSL/windmolens) en andere milieucontouren zoals slagschaduw van windmolens zijn belangrijke aandachtspunten die verder onderzocht moeten worden. Dit is noodzakelijk om de haalbaarheid hiervan te kunnen waarborgen. Dit maakt dat, naast de ruimtelijke randvoorwaarden en ontwikkelstrategie, ook de businesscase verder uitgewerkt zal worden. Hierbij gaat het zowel om de fysieke investering als de medewerking van eigenaren en stakeholders. Het ontwikkelkader biedt op dit moment echter een robuuste basis waar vanuit verder doorontwikkeld kan worden.

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 59

60

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 61

ONTWIKKELSTRATEGIE PROEFTUIN BLEIZO Om het gebied tot ontwikkeling te brengen is het belangrijk een eenduidig beeld te hebben van de ontwikkelstrategie. Dit vraagt cruciale keuzes rond investeringen, rol en marktstrategie. Dit moet in een volgende fase nader uitgewerkt worden. De volgende bouwstenen zijn voor PROEFtuin Bleizo al aan te reiken. Een adaptief plan: flexibiliteit in het programmeren tot de juiste mix De ontwikkeling en realisatie van een nieuw grootschalig woon-werkgebied zoals wordt voorgesteld in het ontwikkelperspectief vraagt om een robuuste en flexibele ontwikkelstrategie. Flexibel zodat er in de komende 15 jaar ruimte is voor aanpassing, nieuwe inzichten, etc.. Robuust zodat binnen een duidelijk raamwerk de visie wordt gerealiseerd en de hoofdlijnen overeind blijven staan. Het programma met wonen en werken kan daarin in omvang en typologie variëren. Zeker voor het werken is het belangrijk nieuwe werkgebouwen toe te voegen, waarin productie, diensten en innovatie samen komen. Hiervoor ruimtelijk een zone vastleggen die stap-voor-stap kan worden ingevuld is een optie. De lange ruimtelijke lijnen van de visie maken een raamwerk mogelijk waarin het gebied vorm krijgt. Hierbinnen is ook steeds het gebied op te delen in deelplannen die voldoende kritische massa hebben en in samenwerking met de markt kunnen worden ontwikkeld.

Binnen het werk- en woonprogramma is er een behoorlijke bandbreedte. Uitwisseling in de tijd is mogelijk en de vorm van mengen tussen wonen en werken (gebouw- blok, of gebiedsniveau) kan gaandeweg worden ingevuld. Daarin is zeker ook voor het werkprogramma de kennis, expertise en ontwikkelkracht nodig vanuit ontwikkelaars en bouwers die samen met de kennisclusters vastgoed-antwoorden formuleren en ontwikkelen op deze programmatische vragen. Er komen woningen in diverse koop- en huursegmenten. Door het werk- en woonprogramma parallel in fases te ontwikkelen ontstaat er vanaf het begin een 62

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

goede mix in programma en kan eenvoudig en flexibel bijgestuurd worden gedurende de looptijd van de ontwikkeling. Ruimtelijk beleid, grondbeleid en de regierol van de gemeenten Voor het opstellen van een ontwikkelstrategie zijn ruimtelijk beleid en grondbeleid van belang als ook de regierol die de gemeente wil vervullen. Het gaat daarbij vaak om willen en kunnen. Voor wat betreft het laatste aspect zijn de voorwaarden voor ontwikkeling van BleizoWest gunstig. De gemeenten hebben immers alle grond in handen en deze zijn vrij van bebouwing. Daarnaast zijn er rond het gebied relatief weinig eigenaren, wat de participatie vereenvoudigt. Wanneer de gemeenten kiezen voor een gemixt gebied met wonen, dan moeten de aspecten die wonen met zich mee brengen voor de omgeving goed in kaart worden gebracht. Bovendien is een nieuw bestemmingsplan/omgevingsplan vereist. Zoals bekend is de druk op de ontsluitingswegen daarin belangrijk evenals de cumulatieve geluidseffecten. Er is dus zeker wat te kiezen; de gemeenten samen kunnen een actieve rol spelen in de ontwikkeling en ook het tempo hierin beïnvloeden, zo niet bepalen. Vanuit de grondexploitatie kan net als in de ontwikkeling van het bedrijventerrein gekozen worden voor een leidende positie in de hoofdstructuur en kunnen marktpartijen geselecteerd worden om het gebied (stap-voorstap) tot ontwikkeling te brengen.

Alles in 1 hand: de grondexploitatie Vanuit het aspect van ontwikkeling en grondexploitatie is een groot voordeel, dat de gemeenten al een samenwerkingsverband hebben waar binnen een gemeenschappelijke grondexploitatie wordt gevoerd. Voor wat betreft de gebiedsontwikkeling zijn er veel vrijheidsgraden om de ontwikkeling te starten en te initiëren, zowel met permanent als met tijdelijk programma. Ook kan de gemeente omliggende percelen hierbij betrekken, wat vooral kansen

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 63

biedt voor werken aan het station en de realisatie van een mobiliteitshub, waarbij parkeren voor reizigers en nieuwe bewoners van het gebied gecombineerd kunnen worden. Ontwikkelen en realiseren met de markt Vanuit de beschreven uitgangspositie van een bestaande grondexploitatie, alle gronden in eigendom bij de gemeenten en een bestaande samenwerking, ligt het voor de hand dat de gemeenten de regie nemen in de ontwikkeling. Uiteraard is het belangrijk samen met de markt na te denken over de nieuwe woon- en werkmilieus en wat dit qua vastgoedprogramma vraagt. De gemeenten hebben de mogelijkheid zelf nu daarvoor de kaders ruimtelijk en inhoudelijk vast te leggen en per zone of vlek een programma van eisen op te stellen. Hiervoor kan dan samenwerking met marktpartijen worden aangegaan met een partnerselectie of tender. De markt kan dan worden uitgedaagd om binnen wensen en eisen van de gemeenten een passend en innovatief antwoord te vinden op de woon- en werkmilieus. Goede samenwerking in een deelplan kan mogelijk worden voortgezet in een opvolgend deelplan. Voor een werkmilieu-ontwikkeling kunnen andere partijen worden gevraagd dan wanneer een vlek puur woningbouw behelst. Wanneer de gemeente de regie neemt op de aanleg/ontwerp van de hoofdstructuur kan (letterlijk) langs deze lijnen de uitwerking door de markt plaatsvinden.

Op meerdere plekken in het gebied starten is dan mogelijk. Daarmee kan snelheid gemaakt worden en gefaseerd ontwikkeld. De gebiedsontwikkeling organiseren in vergaande samenwerking met de markt ligt vanuit de diverse opgaven, een noord- en zuidgebied en de scope van de looptijd minder voor de hand. Indien de gemeenten er de voorkeur aan geven meer aan de marktpartijen over te laten (bijv. met het oog op inzet van eigen menskracht en middelen), dan is het advies om marktpartijen bij het goed realiseren van deelplannen een vervolg in het vooruitzicht te stellen. Dan groei je toe naar vaste partners, maar wel op basis van bewezen kwaliteit. De uitwerking van dergelijke samenwerkingsmodellen kunnen in de volgende fase gelijk op gaan met de ruimtelijke planuitwerking. Voor kostenverhaal ook breder kijken: schaalniveaus Het verrekenen van kosten voor nieuwe openbare ruimte of voorzieningen zoals parkeren is een 64

|

belangrijk aandachtspunt bij ontwikkelstrategieën bij gebiedsontwikkeling. Het kostenverhaal voor Bleizo-West is in principe automatisch verzekerd doordat de gemeenten hun eigen grondexploitatie voeren. Indien de ruimtelijke visie echter een groter gebied bestrijkt, dan is het goed nu al na te denken over de verrekening van bijvoorbeeld bovenwijkse of bovenplanse investeringen. Wanneer op termijn (delen van) Lansinghage gaan transformeren dan profiteren de transformaties op perceelniveau van de investeringen in en rond het station (en mogelijk ook van de nieuwe ontsluitingswegen er naartoe óf de aanpassing van de huidige windturbines). Nu al nadenken over financiële verrekening maakt het mogelijk daar nu ook al een kader voor het kostenverhaal voor te maken. Anderzijds moet ook goed onderzocht worden, of investeringen die in het gebied worden gedaan niet een bovenplans karakter hebben. Dat zou bijvoorbeeld kunnen bij de mobiliteitshub. Deze investeringen zouden dan niet alleen verhaald hoeven worden op ontwikkelingen in het plangebied, maar ook er buiten. Offensief of defensief: voorinvesteren kan, maar heeft een risico Het activeren van de nieuwe grondexploitatie maakt het ook mogelijk voorinvesteringen te doen en deze te financieren vanuit de grondexploitatie.

Er kan bijvoorbeeld al gewerkt worden aan het ruimtelijk raamwerk en kunnen de investeringen om de A12 te overkluizen/groen in te pakken vooruitlopen op vastgoedontwikkeling. Een meer offensieve investeringsstrategie is mogelijk o.a. omdat nu de financieringsrente onder de inflatie ligt. Hierdoor zijn investeringen nu financieel lonend. In een meer voorzichtige financiële strategie zou je ook stap voor stap velden tot ontwikkeling kunnen brengen en op basis van het positieve saldo per veld “kunnen sparen“ en in tweede fase met dit geld investeringen kunnen doen in de hoofdstructuur en het afschermen en overkluizen van de A12. De businesscase biedt een solide basis voor ontwikkeling en houdt rekening met maatregelen rond geluid en overlast van de A12 en de HSL. Niet uitgesloten is dat de ambities rond overkluizing en inpakken van deze infrastructuur in de uitwerking toeneemt, wat ook meer investeringen vraagt. Daarbij zou dan vooral

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

bezien moeten worden hoe andere overheden (provincie en Rijk) bij kunnen dragen aan het versterken van de leef- en verblijfskwaliteit van dit gebied. Een robuust en flexibel raamwerk: zowel ruimtelijk als financieel Een belangrijke afweging bij de financiële investeringsstrategie is uiteraard het feit dat er al een aanzienlijke boekwaarde aanwezig is, doordat de gronden in het verleden al zijn verworven. Het is nu nog niet helemaal bekend hoe groot de voorinvesteringen precies zijn en wat de terugverdientijd is met het oog op eventuele schommelingen in de markt. De ontwikkeling van de dergelijke groot programma aan wonen en werken gaat immers groot aantal jaren duren. Het is dan ook belangrijk naast ruimtelijk ook financieel een raamwerk te hebben dat robuust is en enigermate flexibel. Vanuit dat perspectief is het ook belangrijk dat zowel aan de noord- als aan de zuidkant er een mix van wonen en werken komt. Wanneer de mate van mixen kan variëren in de toekomst, dan kan op basis van ervaringen het juiste evenwicht gevonden worden. Hierdoor kan met name in de zoektocht naar nieuwe succesvolle woonwerkmilieus op een meer organische manier ontwikkeld worden. Mobiliteit als kans voor optimalisatie Een belangrijk element in de totale ontwikkeling is de mobiliteitstransitie.

Het gaat dan met name over de groei van het gebruik van OV en dat van deelauto’s in relatie tot het afnemend eigen autogebruik. Ook hier is flexibiliteit van belang. Het parkeren en delen van auto’s in combinatue met een gemengd woon- werkebied rond het station is kansrijk. Zo kan een mobiliteitshub rond het station worden gerealiseerd, die kan groeien naarmate het gebruik toe neemt. Zowel voor forenzen als bewoners in het gebied. Door slim rekening te houden met ruimtegebruik van auto’s in openbare ruimten en in gebouwde voorzieningen kan worden ingespeeld op de snelheid van de transitie maar ook op de uitkomst ervan. We weten immers nog niet naar welke parkeernorm we over pakweg 15 jaar gaan. Wanneer de gebiedsontwikkeling hier robuust voor is, kan de ontwikkeling van de wijk gelijk op gaan met de

transitie van mobiliteit. Vooral bovengrondse parkeervoorzieningen die kunnen worden op- en afgeschaald zijn daarin cruciaal. De investeringen in parkeren en deelmobiliteit zijn relatief hoog en daarmee een belangrijke kostenpost voor de grondexploitatie. Mobiliteit is ook daarin dus een belangrijke schakel. Het kunnen uitruilen van kosten en investeringen tussen bijvoorbeeld het bouwen van parkeerplaatsen en het neerzetten van deelauto’s is dus ook onderdeel van de flexibiliteit in de strategie. In toenemende mate zie je in binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen mobiliteitsbedrijven ontstaan, die zowel investeren in gebouwd parkeren als in deelauto’s, scooters en fietsen. Het mobiliteitsbedrijf bepaalt (door de tijd) steeds aan welke mix behoefte is en zet steeds het geld dat met gronduitgifte wordt verdiend (of wordt verkregen uit mobiliteitsbijdragen) anders in. Zo groeit het concept en aanbod mee met de vraag. Collectieve opgaven vragen om gebiedsmanagement in de exploitatie- en beheerfase In de gebiedsontwikkeling zijn er tal van nieuwe opgaven waarin waardecreatie belangrijk is en die zich met name in de exploitatiefase manifesteren, nadat het gebied tot ontwikkeling is gekomen. Denk daarbij aan het opwekken van energie, deelmobiliteit en een interessante mix van functies in het gebied.

Een vorm van collectief gebiedsmanagement is daarbij een belangrijke voorwaarde voor waardebehoud, maar ook voor de sturing van op de juiste functies. Ondersteunende functies en voorzieningen kunnen dan financieel gedragen worden door alle bedrijven en parkmanagement houdt kwaliteit op orde. Maar zeker net zo belangrijk is de inhoudelijke sturing op de bedrijven en soort bedrijvigheid die nodig is om elkaar aan te vullen en in de mix te komen tot innovatie, productontwikkeling en versterking van het gebied. Juist nu, aan het begin kan de gemeente daar invloed op uit oefenen en door het grondbezit kan een collectieve organisatie eenvoudig worden opgezet. Dat geeft een voorsprong ten opzichte van binnenstedelijke ontwikkelingen waarbij dit met meerdere eigenaren vaak moeilijker realiseerbaar is, maar net zo noodzakelijk.

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 65

CONCLUSIE EN VERVOLG Dit ontwikkelperspectief laat zien dat een realistisch en haalbaar concept van een gemixt woon/werkmilieu mogelijk is op Bleizo-West. PROEFtuin Bleizo geeft de ingrediënten voor een concept waar innovatie, voedsel en groen elkaar ontmoeten. En een ruimtelijk raamwerk waar in een groene en stedelijke setting gewoond, gewerkt en verbleven kan worden door verschillende doelgroepen. Met een goed functionerend station als eye-catcher, een letterlijke poort naar de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag en unieke woon- en werkkwaliteit voor deze plek. De locatie is daarmee kansrijk en biedt ook belangrijke uitdagingen. Dit vraagt voor het vervolg aandacht voor de volgende onderwerpen. Regionale afweging nodig voor een daadkrachtige ontwikkeling van Bleizo-West Het ontwikkelperspectief laat zien dat PROEFtuin Bleizo een aantrekkelijke woon- en werkomgeving kan worden, waarmee maximaal wordt bijgedragen aan de vervoerwaarde. De beoogde ontwikkeling van Bleizo-West geeft op dit moment gedeeltelijk invulling aan het provinciale beleid. Keuzes binnen het provinciaal beleid zijn noodzakelijk voor een daadkrachtige ontwikkeling van Bleizo-West. Deze regionale afweging kan op basis van het geschetste perspectief gemaakt worden. Het bestuurlijk gesprek tussen gemeente Lansingerland en Zoetermeer en de provincie/ MRDH hierover kan en moet gevoerd worden.

Ontwikkel- en marktstrategie als vervolgstap Het ontwikkelperspectief geeft een bandbreedte en invulling weer van het wonen, werken en voorzieningenprogramma voor PROEFtuin Bleizo. Het is belangrijk in de vervolgstap om dit nu verder te concretiseren door het betrekken van de stakeholders bij de verdere uitwerking. Daarnaast is een aanzet voor een ontwikkelstrategie gepresenteerd. Dit vraagt keuzes over rolneming van de twee gemeenten, de organisatie van het project, strategie rond financiering en bekostiging, een jurdisch-planologische strategie en marktstrategie voor deze gebiedsontwikkeling. Dit moet verder worden uitgewerkt in een ontwikkelen marktstrategie.

Bereikbaarheid & mobiliteit In de uitwerking moet worden geborgd dat ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van de OV-knoop bijdragen aan het verzilveren van de vervoerwaarde (hogere dichtheden, mix van wonen en niet-wonen, een uitnodigende openbare ruimte met verblijfskwaliteit en last but not least: een ambitieuze mobiliteits- en parkeerstrategie met o.a. sturende parkeernormen, parkeerhubs en gereguleerd parkeren). Ook is duidelijk geworden dat de bereikbaarheid met de auto van het gebied in de huidige situatie al onder druk staat. Hierover moet met de wegbeheerders het gesprek gevoerd worden. Dit moet leiden tot oplossingen voor het bereikbaarheidsvraagstuk dat ook bij autonome ontwikkeling zonder PROEFtuin Bleizo zal ontstaan.

Tot slot Dit ontwikkelperspectief en aanzet voor de ontwikkelstrategie vormen de eerste stap om te komen tot ontwikkeling van Bleizo-West. Op basis van bovenstaande vervolgstappen, kan worden toegewerkt naar een volgend besluit met een ontwikkel- en marktstrategie om daadwerkelijk tot ontwikkeling over te gaan, een aangescherpte business case, ruimtelijke randvoorwaarden en het starten van juridisch planologische procedures zoals een milieu-effect rapportage. Laat PROEFtuin Bleizo ook in dit vervolgproces al tot uiting komen. Een werkwijze die inzet op ‘learning by doing’ en waar vindingrijke initiatieven worden omarmd.

Ruimtelijke voorwaarden & milieuonderzoek Het ontwikkelperspectief presenteert een robuust en adaptief ruimtelijk raamwerk met principes voor de gebiedsontwikkeling. Het is belangrijk preciezer te kijken naar een aantal milieueffecten – zoals het cumulatieve geluidseffect van snelweg, HSL en bestaande windmolens. Ook zal preciezer gekeken moeten worden naar bouwhoogtes en stedenbouwkundige opbouw van de deelgebieden. Ook een stedenbouwkundig en civieltechnisch meer uitgewerkte inpassing van de grote investeringen zoals de geluidswerende bebouwing met een dakpark langs en de brug over de A12 zijn belangrijk voor het vervolg. Bouwen aan netwerk en samenwerking Wonen en werken in PROEFtuin Bleizo is kansrijk, maar vraagt groot commitment van publieke en private partijen in de omgeving en regio. Het bouwen aan samenwerking met deze partijen in een vroeg stadium van de ontwikkeling is daarom belangrijk. Het inzetten van relevante stakeholders en het bedrijfsleven is ook nodig om letterlijk ‘leven’ in het gebied te blazen door middel van placemaking. Dit gaat helpen om het gewenste profiel en identiteit van het gebied direct zichtbaar te maken en daarmee het adaptieve ontwikkelproces op gang te krijgen.

Station Lansingerland-Zoetermeer

66

|

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 67

Colofon

Opdrachtgevers: Gemeente Lansingerland en Gemeente Zoetermeer. In het traject is gesproken met o.a. een aantal (vertegenwoordigers van) bedrijven uit de omgeving, woningcorporaties, MRDH, provincie en onderwijsinstellingen.

APPM +31 23 562 16 30 info@appm.nl www.appm.nl

BURA urbanism +31 20 7372085 info@bura.city www.bura.city

Stadkwardraat BV +31 30 600 10 10 info@stadkwadraat.nl www.stadkwadraat.nl

Goudappel +31 570 666 222 info@goudappel.nl www.goudappel.nl

Janneke van den Oever Frank van Vliet Nana Koolstra

Floris van der Zee Jordy Stamps Basia van Rijt Margaux Demange

Theo Stauttener Edwin Quartel

Christiaan Kwantes Dennis Roelofsen

Disclaimer Niets uit deze publicatie mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden zonder naam- en bronvermelding. Dit document betreft een ontwikkelvisie waarbij geen rechten aan kaarten en dergelijke kunnen worden ontleend. Het consortium heeft getracht de gebruikte bronnen zorgvuldig te vermelden en auteursrechten te respecteren. Mocht in dit document iets niet juist zijn vermeld, dan kunt u dat ons laten weten, zodat alsnog de juist bronvermelding kan worden opgenomen.

ONTWIKKELPERSPECTIEF PROEFTUIN BLEIZO

| 69