T21.02000 Nota van zienswijzen bp "Woningbouwlocatie Treurniet" (incl. staat van wijzigingen)

Slechte toegankelijkheid zal leiden tot parkeren op andere plaatsen en sterke toename van de parkeerdruk in de directe omgeving. Er is geen integraal overzicht aanwezig en de evaluatie is gebaseerd op achterhaalde informatie. De parkeerplaats achter de maalderij heeft zonder opgaaf van redenen een ander bestemming gekregen. Bewoners maalderij in plaats van bezoekers. Het bijgevoegde rapport van Berkel West is achterhaald en geeft een verkeerde voorstelling van zaken. De evaluatie dient gebaseerd te zijn op een integrale aanpak op basis van rapport voor Berkel Oost of indien beschikbaar meer recent.

61

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over verkeer en parkeren. 30. Risico’s parkeergarage benoemen en uitsluiten De onderbouwing voor de parkeergarage door Royal Haskoning in combinatie met het advies van Delfland laat zoveel onbenoemde risico's zien dat uitvoering in de huidige vorm volgens indieners niet mogelijk is. Het ontwerpbestemmingsplan dient aangepast te worden dat deze risico's allemaal benoemd zijn en uitgesloten. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). 31. Afstand bebouwing tot erfgrens Het ontwerpbestemmingsplan dient aangepast te worden aan het gestelde kader in het ambitiedocument. Dit geldt voor alle bouwwerken (bovengronds en/of ondergronds). Afstand tussen parkeergarage en erfgrens dient minimaal gelijk te zijn aan de maatgevende afstand. 3 meter minimum voor gebouwen en 5 meter in verband met met invloed lekkage damwanden. Gezien het gegeven dat damwanden minimaal 1 m van bouwwerk staan, komt het in de praktijk neer op minimaal 10 m afstand. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). Op de Verbeelding wordt het bouwvlak waarbinnen de ondergrondse parkeergarage mag worden gerealiseerd verschoven richting de Laan van Romen.

De parkeergarage komt hierdoor op minimaal 2,5 meter van de perceelsgrenzen te liggen. 32. Klimaatadaptie Er wordt aangegeven dat de klimaatadaptie wordt vormgegeven door een afname van verharding of bestrating en vervangen wordt door meer groen. Deze stelling kan volgens indieners geen stand houden aangezien vrijwel het volledige terrein bebouwd is of wordt, parkeerterrein is of het dak wordt van de parkeergarage. Met een gronddekking van 40 cm wordt dit niet als onverhard beschouwd. Gemeentelijke beantwoording Het buitenterrein is aanzienlijk ruimer dan de oppervlakte van de ondergrondse parkeergarage. In het onderzoeksrapport van Royal Haskoning naar de afwatering op het perceel Treurniet worden meerdere opties genoemd voor waterberging. In de Regels wordt een norm opgenomen voor waterberging op het perceel Treurniet. 33. Economische haalbaarheid De economische haalbaarheid en de bijbehorende risico's voor de omwonenden, aanliggende bedrijven en de gemeente zijn volgens indieners onvoldoende in kaart gebracht en geborgd. Gemeente dient deze sectie over te doen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen naar de beantwoording van zienswijze 3.35. 34. Maatschappelijk draagvlak De gemeente stelt dat er maatschappelijk draagvlak is voor het ontwerpbestemmingsplan. Deze voorstelling van zaken is volgens indieners onjuist.

De bewoners en bedrijven staan positief tegen herontwikkeling maar zijn de mening toegedaan dat op essentieel punten het huidige ontwerpbestemmingsplan onacceptabel is. Ook de Historische Vereniging Berkel en Rodenrijs is tegenstander van het huidige ontwerp van de optopping voor de maalderij. De gemeente dient het

62

ontwerpbestemmingsplan aan te passen op een zodanige wijze dat maatschappelijk draagvlak aanwezig is. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen naar de beantwoording van zienswijze 3.36. 35. Advies Hoogheemraadschap Delfland Het advies van het hoogheemraadschap is in tegenstelling tot het advies van DCMR niet toegevoegd. Bij dezen verzoeken we om het opsturen en bijsluiten van het advies van het hoogheemraadschap Delfland. Dit is onmisbaar voor het beoordelen van de rapportage van Royal Haskoning. Uit informatie blijkt dat de Gemeente het advies betreffende juridische borging niet heeft overgenomen. Gemeentelijke beantwoording Het Hoogheemraadschap heeft een vooroverlegreactie op het voorontwerpbestemmingsplan en een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan ingediend. In de bijlagen bij de Toelichting worden de vooroverlegreactie, het toetsingsadvies en de zienswijze van het Hoogheemraadschap als bijlage opgenomen. Conform het advies van het Hoogheemraadschap wordt in de Regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waardoor de gemeente mitigerende maatregelen kan verbinden aan de omgevingsvergunning in relatie tot de waterhuishouding en ter bescherming van de omliggende percelen. 36. Bodemvervuiling Het opgenomen onderdeel bodemvervuiling en de wijze van sanering is onduidelijk (zie ook sectie PFAS).

Gemeentelijke beantwoording Het in 2014 uitgevoerde onderzoek geeft de weergave van de aanwezige bodemvervuiling. In de uitvoeringsfase zal worden bepaald op welke wijze de bodem geschikt voor de woonfunctie zal worden gemaakt. 37. Kwaliteitsplan Indien er tot daadwerkelijke uitvoering wordt overgegaan is het noodzakelijk dat er een deugdelijk kwaliteitsplan wordt opgesteld. Indieners vragen de gemeente dit vast te leggen. Er wordt namelijk ten onrechte geen enkele aandacht hieraan besteed in het ontwerpbestemmingsplan. Het voorliggende ontwerpbestemmingsplan is volgens indieners een plan met grote risico's die onvoldoende zijn geïnventariseerd. Indieners verwijzen naar een andere locatie in Berkel en Rodenrijs, namelijk bij de Noordeindseweg 2-4, waar duidelijk is gebleken wat de gevolgen van het ontbreken van een kwaliteitsplan kunnen zijn. Op die locatie bleek zelfs dat de riolering niet aangesloten is, met alle kostbare gevolgen van dien. Het behoeft geen toelichting dat indieners een dergelijke situatie willen voorkomen. Gemeentelijke beantwoording De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de zorgvuldige uitvoering van de werkzaamheden. De gemeente schrijft geen ‘kwaliteitsplan’ voor. Wel toetst de gemeente of de aanvraag omgevingsvergunning voldoet aan het bestemmingsplan en kan de gemeente op onderdelen aanvullende voorwaarden verbinden aan de vergunning.

Gedurende de bouw wordt hierop toegezien. 38. Informatieplicht – rapport Royal Haskoning De gemeente voldoet volgens indieners niet aan de plicht om omwonenden van informatie te voldoen. Het rapport van Royal Haskoning is ondanks verzoeken tot inzage achtergehouden totdat het ontwerp ter inzage lag. Afspraak tot overleg met Royal Haskoning is niet nagekomen.

63

Gemeentelijke beantwoording Het onderzoek van Royal Haskoning is uitgevoerd na de terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan. Omdat het is opgesteld in het kader van deze ontwikkeling, is ervoor gekozen dit als bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan op te nemen. Het rapport dateert van februari 2020. Het ontwerpbestemmingsplan is in maart 2020 ter inzage gegaan. Conform afspraak is op 23 september 2020 een bijeenkomst georganiseerd met Royal Haskoning, DCMR en de gemeentelijke verkeerskundige. 39. Burgerparticipatie Bij de start van het proces om te komen tot een bestemmingsplan heeft de gemeente van de commissie ruimte de opdracht gekregen om de omwonenden en bedrijven in het proces te betrekken om op deze wijze tot een ontwerp met draagvlak te komen. Alleen na veelvuldig beroep via de commissies en de ruimte is de verantwoordelijke wethouder bereid gebleken overleg te voeren met indieners. Uit dit overleg is gebleken dat er vanuit de gemeente geen bereidheid bestaat tot burgerparticipatie en/of overleg om tot een oplossing met draagvlak te komen. Gemeentelijke beantwoording Het is spijtig dat indieners de procedure op deze wijze hebben ervaren. Vanuit de ambtelijke organisatie en door de wethouder is veel werk verzet om het overleg met omwonenden en tussen de ontwikkelaar en omwonenden in gang te zetten.

Dit heeft ook tot de nodige extra onderzoeken en aanpassingen van het bestemmingsplan geleid. 40. Stikstof en PFAS De consequenties betreffende stikstof en PFAS norm zijn volgens indieners onvoldoende in kaart gebracht. Zeker het (onnodig verplaatsen van een grote hoeveelheid ernstig vervuilde grond indien er een parkeergarage aangelegd wordt heeft een grote impact. Gemeentelijke beantwoording In het in 2014 uitgevoerde bodemonderzoek is de kwaliteit van de bodem in voldoende mate in beeld gebracht. De uitkomsten staan de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg. De verplaatsing van grond betreft een uitvoeringsaspect waarvoor afzonderlijke regelgeving geldt. In de bijlagen van de Toelichting wordt een actualisatie van het stikstofonderzoek opgenomen. 41. Bouwexploot Door Hou-De-Maalderij-Leefbaar is een bouwexploot ingediend. Hier is door de gemeente geen opvolging aan gegeven. Indieners zijn van mening dat de gemeente de onderwerpen uit het bouwexploot dient over te nemen of aan te geven welke delen op welke wijze in de omgevingsvergunning worden vastgelegd. Het betreft hier zowel het vastleggen van de onderwerpen, de criteria, het toezicht en de verantwoordelijkheid in het geval van schade. Gemeentelijke beantwoording Het hier een particulier initiatief en geen gemeentelijke ontwikkeling. De gemeente is dan ook niet bereid tot het ondertekenen van een bouwexploot. 42.

Omgevingsvergunning De gemeente dient aan te geven welke onderwerpen niet of deels behandeld zijn in het ontwerpbestemmingsplan en vastgelegd moeten worden in de omgevingsvergunning. Gemeentelijke beantwoording Het bestemmingsplan vormt het juridisch planologisch kader voor de herontwikkeling van het perceel. Een aanvraag omgevingsvergunning wordt hieraan getoetst. Waar nodig worden extra voorschriften/maatregelen verbonden aan de te verlenen vergunning.

64

43. Planschade Indieners wijzen de gemeente er op voorhand op dat dit bestemmingsplan zal leiden tot planschade aan de belendende woningen en deze planschade vergoed dient te worden. Gemeentelijke beantwoording De gemeente is van mening dat het bestemmingsplan zorgvuldig tot stand is gekomen. Wij zijn van mening dat geen sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat, en verwachten om die reden geen waardedaling van de woningen. Indieners kunnen niettemin na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan een verzoek om tegemoetkoming in planschade indienen bij de gemeente. 44. Strijdige bebouwing of gebruik (overgangsrecht) In het ontwerpbestemmingsplan wordt aangegeven (blz. 17): "Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd". Indieners stellen dat er duidelijkheid dient te komen wat die bepaalde voorwaarden zijn waaronder mag worden voortgezet of gewijzigd ten aanzien van strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik. Gemeentelijke beantwoording In artikel 13 van de Regels van het bestemmingsplan zijn deze voorwaarden opgenomen. 45. Archeologie In het Ambitiedocument staat dat vrijwel het hele plangebied van Treurniet de dubbelbestemming archeologie heeft.

Uit de archeologische beleidskaart van de gemeente Lansingerland (kaart 4 'Archeologie': beleid) blijkt dat dit gebied een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft. Uit de aangeleverde stukken bij het ontwerpbestemmingsplan blijkt dat de ontwikkelaar nog steeds een verkeerde kaart gebruikt, namelijk de beleidskaart die zich richt op het gebied Terpstraat en niet op het gehele plangebied Treurniet. Indieners vragen de gemeente deze fout van de ontwikkelaar te (laten) herstellen en om passende maatregelen te (laten) nemen voor deze hoge archeologische waarde. Daarnaast ontbreekt nog steeds (dat was ook al het geval bij het voorontwerpbestemmingsplan) de beleidskaart van het volledige plangebied van Treurniet. Indieners verzoeken de gemeente vriendelijk om deze toe te voegen aan het beoogde plan. Tevens vernemen indieners graag op welke wijze de toetsing gaat plaatsvinden of inmiddels heeft plaatsgevonden aangezien in het plangebied grote grond verstorende werkzaamheden, onder ander: de ondergrondse parkeergarage, zijn voorzien. Indieners verzoeken de gemeente om het rapport daarover te doen toekomen. Gemeentelijke beantwoording In 2013 was er nog een oudere versie van de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart van kracht (namelijk die van augustus 2012), die toen verwerkt is in het vigerende bestemmingsplan.

Dat resulteerde in de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologe 2’ en ‘Waarde – Archeologie 3’. Momenteel is de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart uit 2016 de meest recente; hiervan is dan ook verslag gedaan in hoofdstuk 6 ‘Archeologie en cultuurhistorie’ in de toelichting van het bestemmingsplan. Daarin is alleen nog maar de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ van toepassing binnen (een heel klein deel van) het plangebied. De begrenzing van de digitale archeologische verwachtingskaart is exact overgenomen in het bestemmingsplan. Hier zijn vooralsnog geen grondverstorende werkzaamheden voorzien, maar mocht dat in de toekomst wijzigen dan is dit juridisch geborgd doordat de genoemde dubbelbestemming in de Regels is opgenomen. 46. Bodemkwaliteit Uit het ontwerpbestemmingsplan blijkt dat er enkel een verkennend bodemonderzoek in 2014 heeft plaatsgevonden en dat er binnen het plangebied Treurniet diverse verontreinigingen zijn aantroffen, 65

het is zelfs plaatselijk bekend dat er asbest en olie in de grond zit omdat er voor Treurniet een brandstofstation op deze locatie aanwezig was. Destijds bestond er nog geen verplichting om een vloeistofdichte vloer c.q. lekbak aan te brengen. Hierdoor zijn jarenlang chemicaliën de grond in gegaan waardoor de bodem en waarschijnlijk ook het grondwater vervuild zijn geraakt. Het is een feit van algemene bekendheid dat vanuit pomp- en tankstations gevaarlijke stoffen in de bodem en/of het grondwater konden lekken, bijvoorbeeld polycyclische aromatische koolwaterstoffen. In de toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan wordt aangegeven dat gezien de uitkomsten van het verkennende onderzoek nader bodemonderzoek noodzakelijk is en dat er mogelijk belemmeringen aanwezig zijn voor de voorgenomen herontwikkelingsplannen. Hier kan niet omheen worden gegaan. Voordat de gemeente medewerking verleent aan een bestemmingsplanwijziging die de bouw van nieuwe woningen mogelijk maakt, dient eerst nader bodemonderzoek verricht te worden en dienen de bodemen grondwaterverontreinigingen deugdelijk onderzocht en gesaneerd te worden. De bestemmingsplanwijziging en omgevingsvergunning voor bouwen dienen geweigerd te worden zolang de sanering niet voltooid is. Gemeentelijke beantwoording Voor wat betreft de beoordeling van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is dit verkennende bodem voldoende.

Duidelijk is wel dat er nog een nader bodemonderzoek dient plaats te vinden. Het is niet ongebruikelijk dat, in geval van bestaande bebouwing, dit nader bodemonderzoek plaatsvindt nadat de sloop van deze bebouwing heeft plaatsgevonden. Bovendien geldt dat een vergunning voor bouwen op grond van de wet niet in werking treedt zolang het benodigde nadere bodemonderzoek niet is uitgevoerd, geen saneringsplan is goedgekeurd, dan wel geen BUS-melding is ingediend. Er heeft in april 2021 een actualisatie van het vooronderzoek uit 2014 plaatsgevonden. Dit wordt als bijlage van de Toelichting opgenomen. Geconcludeerd wordt dat er geen redenen zijn om aan te nemen dat een verslechtering heeft plaatsgevonden van de bodemkwaliteit in de periode 2014 – 2021. 47. Waterhuishouding – risicoanalyse en juridische monitoring Al voor aanvang van de eerste vergadering van het overleg met de omwonenden van Hou de maalderij Leefbaar in januari 2018 hebben de omwonenden de zorg uit gesproken over de effecten van de aanleg van een parkeergarage op de waterhuishouding. Deze zorgen zijn stelselmatig genegeerd door de ontwikkelaar en de gemeente. Het in opdracht van de ontwikkelaar opgestelde rapport stelt dat er geen sprake is van verticale nog horizontaal grondwater stroming. Omwonenden hebben in januari 2019 een stelsel van peilwaterbuizen aangelegd.

Deze tonen aan dat er een permanente stroming is vanaf de vaart naar de achtergelegen sloot (restant de Wildert) en een reel risico voor opstuwing. In het door Haskonnig opgestelde rapport wordt dit bevestigd en gesteld dat mitigerende maatregelen nodig zijn. Op basis van de huidige is niet af te leiden welke mitigerende maatregelen getroffen gaan worden en of deze het risico afdoende afwenden. Vele ander risico's zijn niet of onvoldoende meegenomen. Indieners zijn van mening dat de gemeente een risicoanalyse dient uit te voeren en gekozen oplossing en monitoring juridisch vast te leggen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen naar de thematische beantwoording over water (bijlage 1). Conclusie De zienswijze geeft aanleiding tot de volgende aanpassingen van het bestemmingsplan: •

In de Regels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waardoor de gemeente mitigerende maatregelen kan verbinden aan de omgevingsvergunning in relatie tot de waterhuishouding en ter bescherming van de omliggende percelen.

66

•

• • • • • • •

In de Regels wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het treffen van akoestische en/of geurmaatregelen om te zorgen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor de nieuwe woningen, zonder dat dit een beperking van de bedrijfsvoering van de slager oplevert. In de Regels wordt een norm opgenomen voor de waterberging op het perceel Treurniet. In de bijlagen van de Toelichting worden de verkeersonderzoeken voor Berkel Centrum West en Berkel Centrum Oost opgenomen. In de bijlagen van de Toelichting wordt het onderzoek van Royal Haskoning DHV naar de afwatering van het perceel Treurniet opgenomen. In de bijlagen van de Toelichting worden de vooroverlegreactie, het toetsingsadvies en de zienswijze van het Hoogheemraadschap als bijlagen opgenomen. In de bijlagen van de Toelichting wordt een actualisatie van het stikstofonderzoek opgenomen. In de bijlagen van de Toelichting wordt een actualisatie van het vooronderzoek bodem opgenomen. Op de Verbeelding wordt het bouwvlak waarbinnen de ondergrondse parkeergarage mag worden gerealiseerd verschoven richting de Laan van Romen. De parkeergarage komt hierdoor op minimaal 2,5 meter van de perceelsgrenzen te liggen.

Brieven Hou-de-Maalderij-Leefbaar In de periode dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage lag, heeft Hou-de-Maalderij-Leefbaar drie brieven gestuurd naar het college van burgemeester en wethouders. Het college heeft meegedeeld deze brieven mee te nemen in deze Nota van beantwoording zienswijzen. Hieronder worden de brieven kort samengevat en voorzien van een antwoord. Verzoek om gebruik ambitiedocument (brief 9 mei 2020, I20.11638) Hou-de-Maalderij-Leefbaar verzoekt om een overzicht op welke punten het schetsplan volgens de gemeente als toetser voldoet aan de gestelde kaders in het ambitiedocument en op welke punten niet, met de motivatie waarom hieraan niet voldaan wordt. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. Daarin worden de belangrijkste afwijkingen van het ambitiedocument gemotiveerd weergegeven. Wij zien geen aanleiding voor een overzicht zoals door Hou-de-Maalderij-Leefbaar verzocht. Het ambitiedocument is immers geen formeel toetsingskader, maar bevat richtlijnen voor een goede inpassing van woningbouw op deze locatie. Bij de beoordeling van plannen staat centraal of sprake is van een stedenbouwkundig verantwoord en ruimtelijk inpasbaar initiatief.

Verzoek voor uitvoering risicoanalyse woningbouwlocatie Treurniet (brief 9 mei, I20.11639) Hou-de-Maalderij-Leefbaar verzoekt tot het doen uitvoeren van de risicoanalyse voor de woningbouwlocatie Treurniet als onderdeel van de procedure tot het komen van een bestemmingsplan. Als significante risico’s worden genoemd: • Relatie woningbouw en bedrijfsvoering slagerij. • Parkeren en ontsluiten van het achter terrein. • Mitigerende maatregelen bij de aanleg van de ondergrondse parkeergarage. • De status van de maalderij als monument en het pand Rodenrijseweg 9. • Weigering bouwexploot. • Overlast als gevolg van pony’s en houtkachels. • Gemeente toetst onvoldoende onafhankelijk. • Ontbreken van draagvlak voor met name de optopping op de maalderij.

67

Gemeentelijke beantwoording Al deze aspecten worden behandeld in onderhavige Nota van beantwoording van zienswijzen. Wij zien geen aanleiding voor een aanvullende/afzonderlijke risicoanalyse. Verzoek tot het toevoegen van een bouwexploot (brief 10 mei 2020, I20.11633) Hou-de-Maalderij-Leefbaar herhaalt haar verzoek om het bijgesloten bouwexploot tot een juridisch onderdeel te maken van het bestemmingsplan en/of de vergunning tot uitvoering en erop toe te zien dat dit in alle fases van het ontwerp en uitvoering wordt nageleefd. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzing op dit punt naar ons eerdere antwoord, zoals verwoord in de brief van 13 maart 2019 (U19.01429). Het betreft hier een particulier initiatief. Niet de gemeente maar de ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de bouw en realisatie. Wij hebben uw wensen en zorgen gedeeld met de ontwikkelaar. Wij gaan er vanuit dat de ontwikkelaar hier zorgvuldig mee omgaat en zien geen aanleiding hierover nadere afspraken te maken met de ontwikkelaar. Daarnaast zijn dit uitvoeringsaspecten die in het kader van dit bestemmingsplan niet aan de orde komen.

68

4.5

Indieners 16

Indieners stellen om te beginnen dat zij in beginsel positief staan tegenover de herontwikkeling van de locatie Treurniet, maar dat zij bezwaar hebben tegen een aantal essentiële punten, die de leefomgeving van de huidige en de nieuwe bewoners en de huidige bedrijven direct beïnvloeden en verslechteren. 1. Gebreken in de bekendmaking Indieners geven aan dat de bekendmaking op www.ruimtelijkeplannen.nI niet voldoet aan de eisen van de wet, de bekendmaking bevat niet de essentiële informatie die nodig is om de gevolgen van het ontwerpbestemmingsplan te kunnen beoordelen. De bekendmaking is niet informatief genoeg, hetgeen leidt tot rechtsonzekerheid, en heeft dus wederom niet op de juiste wijze plaatsgevonden. De bekendmaking van het ontwerpbestemmingsplan dient opnieuw, in verbeterde vorm, plaats te vinden als de gemeente deze bestemmingsplanprocedure wilt continueren. Ontbrekende essentiële informatie in de publicatie: a) b) c)

d)

e)

De maximale goothoogte en nokhoogte die de gemeente per bouwvlak wilt toestaan. De exacte afmetingen van de ondergrondse parkeergarage, zoals de diepte, hoogte, lengte en breedte. De verkeerstechnische gevolgen (onder andere de locaties van in- en uitritten van de parkeergarage ontbreken); dit is van belang om inzicht te krijgen in de extra verkeersstromen die kunnen ontstaan als gevolg van dit (ontwerp-)bestemmingsplan. Welke ramen en dakterrassen en de daarbij behorende afmetingen de gemeente wilt toestaan in/aan de toekomstige woningen? Het heeft er alle schijn van dat de gemeente ramen en dakterrassen die uitzicht bieden op onze woonkamer, slaapkamers en achtertuin wilt toestaan. Tijdens de vergadering d.d. 6 juli 2018 is expliciet aangegeven door de stedenbouwkundige van de gemeente aan de ontwikkelaar dat er geen hekwerk mag worden geplaatst bij de dakterrassen aan de kant van de Willem Alexanderlaan en die staan nu toch ingetekend. Alle overige exacte (dus geen 'circa' zoals nu het geval is) afmetingen die de gemeente wilt toestaan. In de reactie van de gemeente op onze zienswijze op het voorontwerpbestemmingsplan heeft de gemeente aangegeven dat alle ‘circa’ maten uit het ontwerpbestemmingsplan zou halen, dit is niet gebeurd. Ter wille van de rechtszekerheid en handhaafbaarheid moeten exacte maten in het bestemmingsplan opgenomen worden.

Gemeentelijke beantwoording In de nagenoeg gelijkluidende inspraakreactie als onderbouwing van de gebreken werd vastgesteld dat de bouwvlakken niet duidelijk zijn (de tekening vertoont een wirwar van lijnen) evenals de maximale goot- en bouwhoogten en de overige afmetingen. Wij hebben in de ‘Nota inspraak en overleg’ het volgende geantwoord: “Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de geldende richtlijnen, zoals de SVBP (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen). Dit is een verplichte tekensystematiek waarvan wij niet af kunnen wijken. De vele lijnen op de verbeelding zijn een samenloop van de bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen. Juist de vanuit de rijksoverheid verplicht gestelde digitale inzagemethode van bestemmingsplannen maakt dat het plan voor u beter leesbaar is dan voorheen, toen alleen nog pdf’s beschikbaar werden gesteld. Bovendien kan het bestemmingsplan nu online worden geraadpleegd. Via www.ruimtelijkeplannen.nl kunt u op een specifiek punt klikken waarna de bijbehorende vlakken en regelingen oplichten. U kunt zo gedetailleerd per vlak bekijken waar dit is ingetekend en waar welke lijn bij hoort. De onderdelen die worden gemist (bouwvlakken, hoogten, overige afmetingen) zijn allemaal terug te vinden op de Verbeelding en in de bijbehorende Regels. Als over specifieke onderdelen vragen zijn, helpen wij graag met het lezen van het plan.

69

Voor het overige is niet gespecificeerd wat wordt bedoeld met ‘vele onduidelijkheden en tegenstrijdigheden’, zodat wij daar niet op in kunnen gaan.” Als gevolg van meerdere inspraakreacties, zijn daar waar nodig wijzigingen doorgevoerd om onduidelijkheden en tegenstrijdigheden te herstellen. Hieronder gaan wij in op de specifieke punten die door indieners worden genoemd. a) b)

c)

d)

e)

De maximale goothoogte en nokhoogte per bouwvlak zijn weergegeven op de Verbeelding; Op de Verbeelding is aangegeven binnen welk gebied de parkeergarage gerealiseerd dient te worden. Omdat het ondergrondse bebouwing betreft en visueel dus niet waarneembaar, is het niet nodig een maximale diepte voor te schrijven. Ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning dient te worden aangetoond dat de parkeergarage geen negatieve effecten heeft op naastgelegen percelen. De gemeente toetst dit en kan voorwaarden verbinden aan de vergunning. De Verbeelding maakt voldoende duidelijk waar de gebouwen komen en waar de verkeersafwikkeling plaats gaat vinden. De exacte locaties van de in- en uitritten van de parkeergarage zijn niet wezenlijk van invloed op de verkeerstechnische gevolgen. Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over privacy. Aanvullend merken wij op dat een bestemmingsplan regelt waar welke bebouwing mag komen. In de Regels is opgenomen dat aan de zijde van de Willem-Alexanderlaan geen balkons mogen worden gerealiseerd. Op de Verbeelding is aangegeven dat het hekwerk van het dakterras aan de zijde van de Willem-Alexanderlaan terugliggend van de dakrand gerealiseerd dient te worden. Naar onze mening is door de stedenbouwkundige niet aangegeven dat geheel geen hekwerk mag worden geplaatst.

Wij zien vanwege de afstand tot de overige omliggende woningen geen aanleiding om hiervoor extra waarborgen op te nemen in het bestemmingsplan. Waar ramen mogen komen, wordt niet geregeld of vastgelegd in een bestemmingsplan. Het bestemmingsplan bevat geen beperkingen voor de realisatie van ramen. Een dergelijke beperking wordt niet wenselijk noch noodzakelijk geacht. In een dichtbebouwde omgeving als de onderhavige dient enige inkijk te worden geduld; deze inkijk wordt gelet op de hoogte en afstanden aanvaardbaar geacht. Wij zijn van mening dat het bestemmingsplan voldoende rekening houdt met de privacy van omwonenden. Op de Verbeelding en in de Regels worden exacte maten genoemd. Het bestemmingsplan bevat minimale en maximale maten. De aanvraag omgevingsvergunning dient hiermee rekening te houden. Omdat nog geen sprake is van een definitief bouwplan is ook nog niet altijd bekend wat de exacte maatvoering wordt.

Met verwijzing naar vorenstaande beantwoording delen wij de mening van indieners niet en achten wij de wijze van bekendmaking van het ontwerpbestemmingsplan informatief genoeg en behoeft deze in het kader van de rechtszekerheid niet opnieuw plaats te vinden. 2. Ambitiedocument – status en opgewekt vertrouwen Indieners geven aan dat de gemeente in december 2013 een Ambitiedocument heeft opgesteld voor de herontwikkeling Locatie Treurniet. Zij stellen vast dat de essentie van het Ambitiedocument is dat het: ‘nadere randvoorwaarden geeft voor de ruimtelijke uitwerking op de locatie Treurniet en dat op basis van het behoud van de karakteristieke elementen op het terrein’. Hierdoor is vertrouwen gewekt bij de Berkelse bevolking dat de bestemming van de Treurniet-locatie zal voldoen aan dit Ambitiedocument van en opgesteld door de gemeente doordat: a) De gemeente het Ambitiedocument heeft verspreid. b) Het Ambitiedocument openbaar op internet heeft gestaan. c) Het Ambitiedocument als bijlage is toegevoegd bij het voorontwerpbestemmingsplan en nu bij het ontwerpbestemmingsplan.

70

d)

e)

f)

g)

De brief d.d. 6 november 2017 van de ontwikkelaar Steengoed aan u als Gemeenteraad waarin het volgende staat geschreven: "Als initiatiefnemers werken wij eraan het plan in overeenstemming te laten zijn met het Ambitiedocument uit 2013 en het plan af te stemmen op de directe omgeving". De brief d.d. 1 december 2017 van de projectleider van de gemeente Lansingerland waarin letterlijk staat geschreven: "Door de gemeente is in 2013 een ambitiedocument vastgesteld met randvoorwaarden voor de herontwikkeling". De secretaris van de Erfgoedcommissie van de gemeente Lansingerland heeft tijdens de vergadering van 7 juni 2018 aangegeven dat het Ambitiedocument een juridische status heeft en dat binnen deze kaders moet worden gebouwd. Het Ambitiedocument nota bene is opgesteld door uw stedenbouwkundige.

Indieners stellen verder dat in het ambitiedocument staat: "Dit document geeft nadere randvoorwaarden voor de ruimtelijke uitwerking op de locatie op basis van het behoud van de karakteristieke elementen op het terrein". Echter in het ontwerpbestemmingsplan wordt aangegeven dat het ambitiedocument richtlijnen aangeeft, dit is strijdig met elkaar. Voor de duidelijkheid en om misverstanden te voorkomen is algemeen bekend en ook in het algemeen erkende woordenboek de "Van Dale" staat uitgewerkt wat de betekenis van 'Randvoorwaarden' is en die luidt: "bijkomstige voorwaarde waaraan voldaan moet zijn". Dit betreft dus in geen enkel opzicht een 'richtlijn' of een vrijblijvend uitgangspunt. Indieners zien geen enkele feitelijke onderbouwing/bewijs waaruit blijkt dat er bij deze herontwikkeling van het Ambitiedocument mag worden afgeweken. Indieners verzoeken de gemeente daarom vriendelijk maar dringend om erop toe te zien dat er niet wordt afgeweken van het Ambitiedocument. De projectontwikkelaar dient daarbij niet enkel aan de vereisten te voldoen die hem goed uitkomen, maar de ontwikkelaar dient het Ambitiedocument te respecteren en aan de randvoorwaarden te voldoen. De gemeente heeft tenslotte in dit Ambitiedocument aangegeven dat binnen de kaders van dat Ambitiedocument de locatie Treurniet herontwikkeld moet worden.

Bij de voorbereiding van een besluit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 3. Ambitiedocument – historische karakter Maalderij gaat verloren Indieners stellen dat bij de Maalderij de voor-, achter- en zijgevels sterk gewijzigd worden ten opzichte van de bestaande situatie. Tevens worden de vloeren en de ramen in de voorgevel vergroot. Ook op het dak worden maar liefst 2 extra verdiepingen beoogd. Indieners zijn van mening dat hiermee de karakteristieke elementen van de Maalderij hierdoor volledig verloren gaan. Zowel de binnenkant gaat volledig op de schop gezien de bestemmingswijziging en blijkbaar ook de buitenkant gaat volledig op de schop. Wat blijft er op die manier nog behouden van de Maalderij die een vooraanwijzing heeft tot monument? Door deze gigantische veranderingen aan de Maalderij gaat het historische karakter namelijk, dat juist behouden moet blijven conform het Ambitiedocument, totaal verloren. Het Ambitiedocument stelt hierover het volgende: “Te grote aantasting van de cultureel historische setting levert geen ruimtelijke gronden meer op voor een uitzonderingspositie van de locatie Treurniet binnen het Lint van de Rodenrijseweg” om een herontwikkeling mogelijk te maken.

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 4. Ambitiedocument – bouwhoogte Maalderij en nieuwbouw Indieners stellen dat hierbij komt dat de commissie Cultuur Erfgoed en Welstand van de gemeente Lansingerland heeft aangegeven dat zij tegen 2 extra verdiepingen/optoppingen zijn op de Maalderij. Ook de bewonersgroep is tegen een optopping van 2 verdiepingen.

71

Zelfs uit de notulen d.d. 10 september 2018 van Monumentenadvies en Welstandsadvies blijkt het volgende: "Met betrekking tot de hoogte wordt opgemerkt dat deze in de gegeven situatie als erg fors kan worden ervaren. Dit geldt evenzeer wanneer de hoogte van de opbouw wordt bezien in verhouding tot de hoogte van onderliggende kernvolume. Het verdient aanbeveling de hoogte van de opbouw te beperken tot een laag”. Tevens dient, conform het Ambitiedocument, de hoogte van de beoogde nieuwbouw ondergeschikt te zijn aan hoogte van de bestaande Maalderij. De stedenbouwkundige van de gemeente heeft dit ook gezegd en erkend in de vergadering d.d. 6 juli 2018. Wij vragen de gemeente dit op te nemen in het bestemmingsplan. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. 5. Ambitiedocument – opbouw terugliggend Indieners stellen dat in het Ambitiedocument als randvoorwaarde is gesteld dat het volume van de opbouw op de Maalderij tenminste 3 meter terugliggend dient te zijn vanaf de Rodenriiseweg. Aan deze randvoorwaarde wordt niet voldaan in het ontwerpbestemmingsplan en daarom dient de gemeente het bestemmingsplan hierop aan te passen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 6.

Ambitiedocument – bouwhoogte nieuwbouw Indieners stellen vast dat in het ontwerpbestemmingsplan het volgende (blz. 9) staat met betrekking tot de nieuwbouw: "Het deel aan de zijde van de Maalderij is 1 laag hoger maar is conform het ambitiedocument, niet hoger dan de huidige Maalderij”. Echter, op dit moment bedraagt de hoogte van de huidige Maalderij 12,1 meter. In de Verbeelding wordt een maximum bouwhoogte aangevraagd van 12,50 meter voor de nieuwbouw aan de zijde van de Maalderij. Hiermee voldoet het ontwerpbestemmingsplan niet aan het Ambitiedocument omdat de nieuwbouw ondergeschikt aan de Maalderij dient te zijn. De gemeente dient ervoor te zorgen dat het bestemmingsplan in lijn wordt gebracht met het Ambitiedocument met inachtneming van het bestaande maaiveldniveau. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 7/8. Privacy - zijde Willem-Alexanderlaan blinde muur - geen dakterrassen Indieners maken bezwaar tegen een grootschalig woon/appartementengebouw op de percelen gelegen aan de Rodenrijseweg 7 en 9 te Berkel en Rodenrijs. Op dit moment staat er een loods zonder ramen, met andere woorden: de huidige bebouwing heeft geen enkel doorzichtig venster, waardoor indieners geen last hebben van enige inkijk in achtertuin en woon- en slaapkamers.

Door de bouw van een groot nieuw appartementencomplex met diverse woonlagen verandert de privacy nadelig. Het appartementengebouw geeft namelijk, door de dakterrassen en ramen, inkijk in de woonkamer, slaapkamers en achtertuin. De ontwikkelaar ervaart daarin kennelijk geen beperking van de gemeente en heeft in het ontwerpbestemmingsplan dakterrassen en ramen laten tekenen aan de kant die (in)kijkt op de achtertuin en woon- en slaapkamers. Voor de beeldvorming van de gemeente geven indieners aan dat hun woning lager is gelegen, dat wil zeggen ruim 1 meter, dan het bestaand maaiveld waarop het appartementencomplex wordt beoogd. Hetgeen betekent dat er dus heel makkelijk vanuit de beoogde ramen en dakterrassen van het nieuwe appartementencomplex in tuin en woon- en slaapkamers kan worden gekeken. Dit is een grote aantasting van onze privacy die zij heel 72

graag willen voorkomen. Indieners verzoeken de gemeente vriendelijk om aan de zijde van de WillemAlexanderlaan en bovenop het gebouwencomplex geen (dak)terrassen, tuinen en/of andere buitenruimtes, ramen of deuren toe te staan. Hierbij komt dat tijdens de gesprekken met diverse politieke partijen die op locatie zijn komen kijken een blinde muur is geopperd aan de zijde van de Willem-Alexanderlaan. Indieners verzoeken om dit vast te laten leggen als voorwaarde in het (ontwerp)bestemmingsplan. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over privacy. 9/10. Privacy – zijde Willem-Alexanderlaan - ramen Indieners verzoeken dat als de gemeente toch ramen gaat toestaan, op te nemen dat die ramen: a) Ondoorzichtig moeten zijn, of; b) Dat het hoge geplaatste smalle ramen zijn waardoor de nieuwe bewoners niet kunnen inkijken in de tuin en woon- en slaapkamers van indieners. Indieners stellen vast dat in het ontwerpbestemmingsplan op blz. 9 staat: "De zijkanten van nieuwbouw zijn relatief gesloten". Er wordt echter op geen enkele manier aangegeven hoe dit dan wordt. Wat wordt er bedoeld met 'relatief gesloten zijkanten’? Het ontwerpbestemmingsplan is op dit onderdeel te vrijblijvend en dient duidelijkheid te verschaffen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over privacy.

In de Regels van het bestemmingsplan is opgenomen dat aan de kant van de Willem-Alexanderlaan geen balkons mogen worden gerealiseerd. Hiermee wordt deze zijde relatief gesloten uitgevoerd. 11. Privacy – dakterras aan zijde Willem-Alexanderlaan laten vervallen Op de derde verdieping van het appartementencomplex dat ligt aan de zijde van de WillemAlexanderlaan is een hekwerk beoogd dat zowel aan de voorkant (langs de Laan van Romen) als aan de zijkant (langs de Willem-Alexanderlaan) moet komen. Om rekening te houden met de huidige belangen van de bewoners is het verzoek van indieners om het dakterras aan de zijde van de WillemAlexanderlaan te schrappen. De bewoners kunnen tenslotte maar op één dakterras tegelijk zitten. Op deze manier worden de belangen van beide partijen gediend, namelijk het appartement heeft een dakterras/buitenruimte aan de voorkant en de bewoners behouden hun privacy in hun tuin/buitenruimte. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over privacy. 12. Bezonning – toekomstige situatie Het ontwerpbestemmingsplan laat hogere gebouwen toe dan dat er in de huidige situatie zijn gebouwd. Het gevolg daarvan is dat de zon- en lichtinval in de woning van indieners in negatieve zin wijzigt. Indieners hebben daardoor minder zonlicht in hun achtertuin, woonkamer en slaapkamers. In de bezonningsstudie d.d.

17 februari 2020 wordt verwezen naar de huidige situatie en toekomstige situatie. Indieners stellen dat die laatste wederom niet klopt (in het voorontwerpbestemmingsplan klopte de bezonningsstudie ook niet en nu is die foutief aangepast). De beoogde nieuwbouw komt verder te liggen dan de bestaande rooilijn, het passeren van de rooilijn is überhaupt niet toegestaan en gebeurt wederom weer, en daardoor krijgen indieners minder lichtinval in hun woning.

73

Gemeentelijke beantwoording De bezonningsstudie is gebaseerd op de bouwvlakken en bouwhoogtes zoals toegestaan op de Verbeelding. Dit is de situatie die de gemeente aanvaardbaar vindt en daarmee maatgevend is voor de bezonningssituatie. 13. Maatvoering ramen en terrassen ontbreekt Indieners stellen dat de maten en afmetingen van ramen en dakterrassen, ook hoeveel meter een dakterras terugliggend is, volledig ontbreken in het ontwerpbestemmingsplan. Er wordt op geen enkele wijze duidelijkheid gegeven over de maatvoering. Indieners hebben behoefte aan duidelijkheid zodat zij weten waar zij aan toe zijn. Indieners verzoeken de gemeente vriendelijk om deze duidelijkheid te verschaffen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over privacy. Aanvullend merken wij op dat een bestemmingsplan regelt waar welke bebouwing mag komen. In de Regels is opgenomen dat aan de zijde van de Willem-Alexanderlaan geen balkons mogen worden gerealiseerd. Op de Verbeelding is aangegeven hoever het hekwerk van het dakterras aan de zijde van de WillemAlexanderlaan terugliggend van de dakrand gerealiseerd dient te worden. De situering was in het ontwerpbestemmingsplan onjuist weergegeven, dit wordt aangepast. In de Regels is opgenomen dat het hekwerk maximaal 1,20 meter hoog mag zijn. Een bestemmingsplan schrijft niet de exacte locatie van ramen voor.

Wij zijn van mening dat het bestemmingsplan voldoende rekening houdt met de privacy van omwonenden. 14/15. Historisch Lint Indieners stellen dat de locatie Treurniet is gelegen aan de Rodenrijseweg en aan de Laan van Romen, aan het kenmerkende historische Lint in het dorpscentrum van Berkel en Rodenrijs, gemeente Lansingerland. Conform het huidige Bestemmingsplan maakt deze locatie deel uit van het Centrum Berkel en Rodenriis. Deze oude dorpslinten en oude dorpscentra zijn cultuurhistorisch waardevol. Ze zijn onderdeel van de ontstaansgeschiedenis van het landschap en dragers van de dorpse identiteit van de gemeente Lansingerland. Het behoud van deze Linten vergroot de aantrekkelijkheid van Lansingerland. Nieuwe ontwikkelingen in onze gemeente mogen hieraan geen afbreuk doen. Sterker nog, in het huidige bestemmingsplan (artikel 6.2.2.) is expliciet opgenomen dat: "de Rodenrijseweg is gekwalificeerd als historisch polderlint. Het lint heeft het welstandsniveau 'bijzonder'. Omdat de lintbebouwinq herkenbaar moet blijven, moet het nog aanwezige landschappelijke raamwerk maximaal ervaarbaar worden gehouden. Dit moet vooral via bestemmingsplannen worden gewaarborgd. In dit voorliggende conserverende plan worden geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt. In die zin wordt dan ook voldaan aan het uitgangspunt van het behoud van de bestaande karakteristieken".

Aan dit essentiële uitgangspunt wordt in het ontwerpbestemmingsplan volledig voorbij gegaan en de ontstaansgeschiedenis wordt totaal onderuit gehaald. Indieners geven hierbij aan dat deze hoogbouw op de Treurniet-locatie functioneel en qua bouwvlak niet passend is binnen het historische Lint in Berkel en Rodenrijs. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. Aanvullend merken wij op dat bij het opstellen van het ambitiedocument rekening is gehouden met de ligging van het perceel aan het historische lint. De erfgoed- en welstandscommissie toetsen, binnen het kader van het bestemmingsplan, of het uiteindelijke bouwplan passend is op deze bijzondere locatie.

74

16/17. Historisch Lint – ambitiedocument – open zones/doorkijken en groen In het Ambitiedocument van de gemeente wordt aangegeven dat openheid en ruimte aan de Laan van Romen van groot belang zijn. In de rooilijn van de Treurniet-locatie aan de Laan van Romen dienen tenminste twee open zones/doorkijken van circa 15 meter ruimte onbebouwd te blijven zodat het solitaire karakter van de herinterpretatie van de Maalderij behouden blijft. Dit is een duidelijke randvoorwaarde die het Ambitiedocument aangeeft. In het ontwerpbestemmingsplan is nu een atrium, dat is een bouwwerk, voorzien en die is nota bene veel kleiner dan de beoogde 15 meter doorkijk. Dit is duidelijk niet de 2e open zone/doorkijk die in acht genomen dient te worden conform het Ambitiedocument en dat zal daarom alsnog moeten gebeuren. Tevens is in het Ambitiedocument van de gemeente het volgende opgenomen: "De context en maat van de percelen geven hier naast bebouwing voldoende ruimte voor openheid en groen om het karakter van de locatie te versterken". Indieners stellen dat zowel de openheid, in de vorm van de doorkijk, als het groen niet in die mate terugkomt zoals het Ambitiedocument omschrijft. Het ontwerpbestemmingsplan zal op dit onderdeel aangepast moeten worden zodat aan deze randvoorwaarde van het Ambitiedocument wordt voldaan.

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 18. Historisch Lint – welstandsnota Het plangebied Treurniet valt binnen het gebiedstype "Historische polderlinten" en kent daardoor het welstandsniveau 'bijzonder'. Dit betekent dat er alleen kleinschalig mag worden gebouwd met behoud van openheid en ruimte aan de Laan van Romen. In de toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan staat dat het binnenterrein een groene uitstraling gaat krijgen, echter in de plattegrond die de gemeente publiceerde op ruimtelijkeplannen.nl is geen groen binnenterrein getekend. De plattegrond klopt dus niet met de toelichting. Gemeentelijke beantwoording In navolging van het ambitiedocument wordt het binnenterrein tussen de nieuwe gebouwen en de aangrenzende percelen ingericht als tuin. In het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan hebben deze gronden binnen de woonbestemming een aparte functieaanduiding ‘tuin’ verkregen. Binnen deze aanduiding zijn geen (bovengrondse) bouwwerken toegestaan. Op een deel van deze gronden mag wel een ondergrondse parkeergarage worden gebouwd. Deze wordt echter wel op het dak voorzien van een laag grond van 30-50 cm die ruimte biedt voor beplanting. Verder hebben de gronden aan de zijde van de Laan van de Romen de bestemming ‘Tuin’.

Wij zijn van mening dat hiermee wordt voldaan aan de ambitie. 19. Structuurvisie De gemeentelijke structuurvisie voor dit gebied geeft het volgende aan: "de linten zijn belangrijke dragers van de identiteit van Lansingerland. Behoud en versterking van het cultuurhistorisch waardevolle karakter van de linten is uitgangspunt. Dit houdt onder andere in dat de diversiteit aan functies, bebouwingsvormen en de openheid behouden moet blijven. De ontwikkelingen die de afgelopen jaren mogelijk zijn gemaakt in het lint van Berkel en Rodenrijs zijn te grootschalig en vormen voor toekomstige ontwikkelingen niet de juiste referentie. Ontwikkelingen moeten passen bij de schaal en de maat van het lint. Transformatie is geen doel op zich maar een middel om bij te dragen aan verbetering van stedenbouwkundige kwaliteit van het lint". Indieners concluderen dat er dus geen plaats is voor grootschalige bouwprojecten. Het ontwerpbestemmingsplan voldoet niet aan deze structuurvisie Lansingerland. Het dringende verzoek is daarom om het ontwerpbestemmingsplan passend te maken bij de schaal, bij de maat en bij de bebouwingsstructuur van het lint.

75

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. Aanvullend merken wij op dat bij het opstellen van het ambitiedocument rekening is gehouden met de ligging van het perceel aan het historische Lint. De erfgoed- en welstandscommissie toetsen, binnen het kader van het bestemmingsplan, of het uiteindelijke bouwplan passend is op deze bijzondere locatie. Wij zijn van mening dat het bestemmingsplan een ontwikkeling toestaat die past bij de schaal en de maat van het Lint. 20. Bouwhoogte en bouwvolume – gelijk stellen aan bestaande bouwhoogtes De bestaande bouwhoogtes die van toepassing zijn op de huidige bestemming bedrijf kunnen niet automatisch als minimum dienen voor de beoogde bestemming wonen. Als de huidige bedrijfsgebouwen gesloopt worden, is dat een goede aanleiding om de maximale bouwhoogte van de nieuwbouw gelijk te trekken met de bestaande woningen in de omgeving. Sterker nog, dat sprake is van een centrumlocatie lijkt volledig uit het oog te zijn verloren. Dit is dan ook op diverse punten in strijd met het huidige bestemmingsplan, gemeentelijke structuurvisie en uw Ambitiedocument. Indieners verzoeken de gemeente geen hogere nok- en goothoogte toe te staan dan de nok- en goothoogte van bestaande woningen in de omgeving.

Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en de maalderij. Aanvullend merken wij op dat bij het opstellen van het ambitiedocument rekening is gehouden met de ligging van het perceel aan het historische Lint. De erfgoed- en welstandscommissie toetsen, binnen het kader van het bestemmingsplan, of het uiteindelijke bouwplan passend is op deze bijzondere locatie. Wij zijn van mening dat het bestemmingsplan een ontwikkeling toestaat die past bij de schaal en de maat van het Lint. In het ambitiedocument is toegelicht waarom een opbouw op de maalderij wenselijk wordt geacht. De nieuwe appartementengebouwen zijn qua maximale bouwhoogte- en volume goed inpasbaar in de omgeving en vergelijkbaar met recent gerealiseerde appartementengebouwen op korte afstand aan de Laan van Romen en Gemeentewerf. 21/23. Bouwhoogte en bouwvolume – nieuwbouw In het huidige bestemmingsplan geldt voor de huidige locatie van de loods (gelegen aan de zuidoostzijde van de Treurniet-locatie) een maximale bouwhoogte van 8 meter. Kennelijk wilt de gemeente toestaan dat op de Treurniet-locatie een grootschalig appartementencomplex zal verrijzen met een bouwhoogte van respectievelijk 12 meter ter plaatse van het middelste woongebouw en 9 meter voor een woongebouw aan de zijde van de Willem-Alexanderlaan.

Dit is in strijd met het huidige bestemmingsplan. Indieners maken bezwaar tegen deze bouwhoogte in het ontwerpbestemmingsplan aangezien de woningen aan de Willem-Alexanderlaan nog ruim één meter lager liggen dan het bestaande maaiveld waarop de appartementen worden beoogd. Met andere woorden, de hoogte van respectievelijk 12 meter en 9 meter komt voor de bewoners neer op respectievelijk 13 meter en 10 meter. Graag zien indieners dat de gemeente geen hogere bouwhoogte toestaat dan 8 meter boven het bestaande maaiveld. De beoogde nieuw te bouwen appartementencomplexen nemen ook enorm toe aan bouwvolume en bouwhoogte ten opzichte van de huidige bebouwing, dit strookt ook niet met hetgeen hierboven is beschreven. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoordingen over het ambitiedocument en privacy. Ook verwijzen wij naar de beantwoording van zienswijze 20.

76

22. Bouwhoogte en bouwvolume – optopping Maalderij In het ontwerpbestemmingsplan is een enorm bouwvolume beoogd, waarbij de Maalderij (huidige bouwhoogte 12,1 meter, wat al extreem hoog is in ons historische dorpscentrum) een optopping krijgt van maar liefst 2 woonlagen van totaal 6 meter waardoor de bouwhoogte uitkomt op 18 meter. Het gaat dus om maar liefst een bouwhoogte van 18 meter in het centrum van Berkel en Rodenrijs. Hier komt bij dat dit tegen de adviezen in is van de commissie Welstand en van commissie Cultureel Erfgoed. Aan deze commissies is namelijk advies gevraagd maar ook dit wordt volledig genegeerd door de ontwikkelaar en de gemeente. In de toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan is niets te vinden over het negatieve advies van de commissie Cultureel Erfgoed en Welstand. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over de maalderij. 24. Bouwhoogte en bouwvolume – coalitieakkoord Indieners stellen dat in het huidige coalitieakkoord is afgesproken en toegezegd aan de bewoners dat het dorpse karakter wordt geborgd in nieuwbouw door: • Een maximale bouwhoogte van 15 meter; • Voor laagbouw in dorpscentra maximaal 4 woonlagen hoog gebouwd mogen worden; • Bij nieuwbouw het dorpse karakter wordt geborgd; • Groene en ruim opgezette woongebieden met doorzichten en zichtlijnen worden gebouwd.

Tevens staat er in het coalitieakkoord de volgende uitzonderingsmogelijkheid voor nieuwbouw: "Overschrijding van de maximale bouwhoogte is in bijzondere gevallen, met uitzondering van nieuw te ontwikkelen bouwplannen voor de dorpscentra, mogelijk: • Bij sterke stedenbouwkundige argumenten; • Als drager van een goed Openbaar Vervoer; • Bij de bouw van kleinere woningen (voor starters en doorstromers).” Indieners zijn van mening dat de herontwikkeling van de Treurniet locatie niet in aanmerking komt voor bovenstaande uitzonderingmogelijkheid omdat: a) De locatie Treurniet in het dorpscentrum ligt. Dit blijkt enkel al uit het feit dat de Treurniet locatie valt onder het huidige bestemmingsplan "Centrum Berkel en Rodenrijs"; b) Er hier sprake is van een nieuw te ontwikkelen bouwplan, namelijk 2 nieuwe appartementencomplexen op de woningbouwlocatie Treurniet. Indieners dringen er dan ook op aan dat de gemaakte afspraken van het coalitieakkoord worden nagekomen en dat het bestemmingsplan voldoet aan het coalitieakkoord. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over de maalderij. 25.

Bouwhoogte en bouwvolume – ambitiedocument (voorgevelrooilijn) Het Ambitiedocument geeft aan dat er niet gebouwd mag worden ‘met een grote korrel’ over de (voorgevel)rooilijn, maar dit zou volgens indieners vreemd genoeg wel toegestaan worden door het ontwerpbestemmingsplan. Immers het schetsplan Locatie Treurniet, Van Wilsum Van Loon d.d. 10 juli 2018, laat zien dat dit nog steeds gebeurt aan de zijde van de Laan van Romen, te beginnen bij de achterkant van het huis gelegen aan de Willem-Alexanderlaan 2 tot aan Slagerij de Rooij. De woning gelegen aan Willem-Alexanderlaan 2 heeft een uitbouw aan de achterzijde, deze uitbouw is geen (voorgevel)rooilijn conform de huidige regels maar dit wordt nu wel zo gebruikt/misbruikt in het ontwerpbestemmingsplan. De (voorgevel)rooilijn van het bestaande woonhuis aan de WillemAlexanderlaan 2 dient dan ook gevolgd te worden en dus niet de (voorgevel)rooilijn van de uitbouw aan die woning.

77

Het ontwerpbestemmingsplan laat toe dat er over deze (voorgevel)rooilijn heen gebouwd zal worden. De wet- en regelgeving laten dit niet toe. Het is niet toelaatbaar dat de rooilijn ‘met de grote korrel’ wordt overschreden. In de reactie op onze zienswijze van het voorontwerpbestemmingsplan maakt de gemeente melding van een ‘indicatieve rooilijn’. Dit is te vaag. Ter wille van de rechtszekerheid en handhaafbaarheid moet helder zijn waar de rooilijn precies loopt. De gemeente heeft een toetsende rol bij deze particuliere ontwikkeling waarbij het uw plicht is dat er verantwoordelijkheid wordt genomen voor het bouwen binnen de juiste bouwvlakken en dat de juiste (voorgevel)rooilijnen worden gehanteerd. De gemeente dient in dat kader de ontwikkelaar ter verantwoording te roepen en te zorgen dat de ontwikkelaar terug gaat naar de bestaande (voorgevel)rooilijn. Wij verzoeken de gemeente het bestemmingsplan ook op dit punt aan te passen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 26. Bouwhoogte en bouwvolume – opnemen maaiveldniveau Uit het Ambitiedocument blijkt dat het perceel Treurniet qua bestaand maaiveldniveau gestaag afloopt in de richting van de Willem Alexanderlaan. Het hoogteverschil bedraagt maar liefst 1,5 meter. Aan de Laan van Romen is dit hoogteverschil ook zichtbaar.

Door dit hoogteverschil in het bestaande landschap zou de ontwikkelaar in de verleiding kunnen komen het terrein op te hogen, waardoor de nok van het appartementencomplex nog hoger komt te liggen dan indieners nu al vrezen. Daarmee zouden ook alle ramen, balkons, terrassen etcetera nog hoger worden gebouwd en neemt de inkijk in de achtertuin, woon- en slaapkamer van indieners verder toe. Wij verzoeken de gemeente expliciet vast te leggen dat de maximale bouwhoogte, goothoogte en nokhoogte gemeten dienen te worden vanaf het laagste punt in het huidige maaiveldniveau van de Treurniet-locatie. Gemeentelijke beantwoording Op de Verbeelding en in de Regels van het bestemmingsplan wordt met het hanteren van twee peilmaten voldoende rekening gehouden met het aflopende maaiveldniveau van de Rodenrijseweg naar de Willem-Alexanderlaan. Wij zien geen aanleiding alle hoogtes te meten vanaf het laagste punt. Met de afstandsmaat van de nieuwbouw tot aan de Willem-Alexanderlaan wordt ook rekening gehouden met de lagere ligging van de Willem-Alexanderlaan. 27.

Bouwhoogte en bouwvolume – ambitiedocument In het ontwerpbestemmingsplan en in het Ambitiedocument staat dat de bouwhoogte van het appartementencomplex niet boven de bestaande Maalderij (hoogte bestaande Maalderij is 12,1 meter) uit mag komen, het dient ondergeschikt te zijn en de zichtlijnen op de Maalderij moeten vrij van bebouwing zijn. De uitwerking in het ontwerpbestemmingsplan is in strijd met het Ambitiedocument. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument. 28. Bouwhoogte en bouwvolume – ambitiedocument Op grond van het Ambitiedocument moet er een onbebouwde groenstrook van minimaal 15 meter komen tussen de woning aan de Rodenrijseweg 9 en de woning aan de Rodenrijseweg 11. Onbebouwd betekent: vrij van bouwwerken. Dus ook geen parkeergarage. De gemeente dient dit op te nemen in het bestemmingsplan. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over het ambitiedocument.

78

29. Ruimtelijke inpassing Treurniet (par. 2.2.3) - privacy De beoogde appartementencomplexen krijgen blijkbaar hooggelegen dakterrassen (wellicht zelfs op meerdere verdiepingen) aan de zijde van de Willem-Alexanderlaan. Vanaf deze dakterrassen en eventuele vensters zal men inkijk hebben in woonkamer, slaapkamers en achtertuin. Zo raken indieners privacy en rust kwijt door dit ontwerpbestemmingsplan. Op dit moment hebben indieners geen last van inkijk of herrie uit het gebouw. Het is ook in strijd met de expliciete afspraak d.d. 6 juli 2018, zie hiervoor het verslag d.d. 6 juli 2018 genaamd 'Verslag overleg Maalderij' dat heeft plaatsgevonden op het gemeentehuis Lansingerland, die onze groep omwonenden heeft gemaakt met de gemeente en de projectontwikkelaar. Deze afspraak houdt in dat er geen balkons, terrassen of enige buitenruimten worden gerealiseerd op de Treurniet-locatie aan de zijde van de Willem Alexanderlaan. Tot onze grote verbazing is de gemaakte afspraak over het niet realiseren van buitenruimte aan de kant van de Willem Alexanderlaan in dit ontwerpbestemmingsplan geheel ter zijde geschoven. De gemeente dient dit punt aan te passen en het ontwerpbestemmingsplan en de toelichting weer in lijn te brengen conform de gemaakte afspraak tussen partijen. Gemeentelijke beantwoording Wij verwijzen op dit onderdeel naar de thematische beantwoording over privacy.

Aanvullend merken wij op dat een bestemmingsplan regelt waar welke bebouwing mag komen. In de Regels is opgenomen dat aan de zijde van de Willem-Alexanderlaan geen balkons mogen worden gerealiseerd. Op de Verbeelding is aangegeven dat het hekwerk van het dakterras aan de zijde van de WillemAlexanderlaan terugliggend van de dakrand gerealiseerd dient te worden. De situering was in het ontwerpbestemmingsplan onjuist weergegeven, dit wordt aangepast. Dit komt overeen met hetgeen is besproken en vastgelegd in het verslag van het gesprek van 6 juli 2018, namelijk: “balkons en buitenruimte bevinden zich niet aan de kant van de Willem-Alexanderlaan of terugliggend.” Een bestemmingsplan schrijft niet de exacte locatie van ramen voor. Wij zijn van mening dat het bestemmingsplan voldoende rekening houdt met de privacy van omwonenden. 30. Ruimtelijke inpassing Treurniet (par. 2.2.3) – 10 meter grens Een ander aandachtspunt is dat in het Ambitiedocument als randvoorwaarde geldt dat de derde bouwlaag van de beoogde nieuwbouw appartementen aan de zijde van Willem Alexanderlaan in ieder geval 10 meter uit de erfgrens moet liggen. Deze ‘10 meter grens’ ontbreekt echter nog in (de regels van) het ontwerpbestemmingsplan.