T21.01473 MPG 2021 - Toelichting per project
Tekst van het document
MPG 2021 Toelichting per project
Auteur: Team Gebiedsopgaven Datum: mei 2021 Corsanummer: T21.01473
T21.01473
Inhoudsopgave 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Algemeen .............................................................................................................. 3 Parkzoom – Bergschenhoek ......................................................................................... 5 Wilderszijde – Bergschenhoek ...................................................................................... 8 Leeuwenhoekweg – Bergschenhoek ............................................................................. 11 Landscheidingspark Horeca – Bergschenhoek .................................................................. 13 Meerpolder – Berkel en Rodenrijs ............................................................................... 15 Westpolder-Bolwerk – Berkel en Rodenrijs ..................................................................... 19 Rodenrijse Zoom – Berkel en Rodenrijs ......................................................................... 22 Berkel Centrum West – Berkel en Rodenrijs ................................................................... 23 Oudeland – Berkel en Rodenrijs .................................................................................. 27 Ruimte voor Ruimte De Groenzoom Noordeinde – Berkel en Rodenrijs ................................... 30
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 2/32
T21.01473
1
Algemeen
In deze bijlage geven we op elke gemeentelijk grondexploitatieproject een algemene toelichting. In de volgende hoofdstukken lichten we de achtergrond en voortgang van de afzonderlijke projecten toe. Deze toelichting bestaat uit twee delen: een algemeen deel (A) en de risico’s (B). Hierin geven we de financieel belangrijkste projectspecifieke risico’s van het project weer. Om het verloop van de risico’s te kunnen monitoren in de tijd is (indicatief) een indeling gemaakt naar 3 profielen: hoog (gewogen risico groter dan € 2,5 mln.), midden (gewogen risico € 1 mln. tot € 2,5 mln.) en laag (gewogen risico tot € 1 mln.). De financiële gegevens van de verschillende projecten zijn opgenomen in de geheime bijlage (T21.01474). Per project is de financiële toelichting opgedeeld in 3 delen. In deel (A) Financiën – verschillen, hierin worden de verschillen verklaard: in de tabel presenteren we deze conform de richtlijnen van het BBV zowel op nominale waarde, als op eindwaarde, als op netto contante waarde. De kostenstijging, opbrengstenstijging en rente zijn hierbij apart weergegeven. In deel (B) Financiën totaal, geven we inzicht in het totaal aan kosten en opbrengsten, onderverdeeld naar boekwaarde en nog te maken kosten en opbrengsten. Het laatste deel (C) wordt gevormd door een overzicht van de jaarschijven van het project.
Hierin geven wij een overzicht van de jaarschijven per kostensoort. Ook gaan we in deze bijlage in op de op korte termijn (2021 en 2022) geplande aankopen en omvangrijke(re) uitvoerende werkzaamheden. Hiermee komen we tegemoet aan de op de grondexploitaties van toepassing zijnde bepalingen uit de Financiële Verordening en de Nota Grondbeleid. Per 1-1-2021 heeft Lansingerland 10 lopende grondexploitaties. In 2020 sloten we de grondexploitatie Scholen Boterdorp af. Zie voor meer informatie hierover ook de algemene toelichting van het MPG 2021 (T21.01472). Alle genoemde bedragen in deze toelichting zijn exclusief btw. Door afronding van de getallen kan het in sommige gevallen voorkomen dat de optelling van deze getallen niet volledig aansluit op het totaal. Het totaalresultaat van de actualisatie grondexploitaties 2021 is in onderstaande tabel weergegeven. Tabel verschillen actualisatie grondexploitaties 2020 en 2021 (in miljoenen €) Project Meerpolder - algemeen Berkel Centrum West Westpolder - Bolwerk - Algemeen Oudeland - Algemeen Rodenrijse Zoom Parkzoom Algemeen Leeuwenhoekweg Wilderszijde - Algemeen Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeinde Landscheidingspark Horeca Totaal resultaat
MPG 2021 - Toelichting per project
NCW 1-1-2020
NCW 1-1-2021
Verschil
€ 0,24 -€ 14,38 -€ 11,37 € 18,51 € 0,92 € 3,18 -€ 6,88 -€ 4,97 € 0,00 -€ 0,47 -€ 15,21
€ 0,82 -€ 14,63 -€ 10,99 € 17,63 € 0,83 € 3,64 -€ 7,11 -€ 1,62 € 3,40 -€ 0,48 -€ 8,52
€ 0,58 -€ 0,26 € 0,38 -€ 0,88 -€ 0,09 € 0,46 -€ 0,23 € 3,34 € 3,40 -€ 0,01 € 6,70
Pagina 3/32
T21.01473
Tabel totalen positieve en negatieve projectresultaten (in miljoenen €) Actualisatie 2020 01-01-2020
Prijspeil Totaal negatieve grexen op NCW € Totaal positieve grexen op NCW € Totaal op NCW
€
MPG 2021 / JR 2020 01-01-2021
Verschil B t.o.v. A
-38,06 22,85
€ €
-34,83 26,31
€ €
3,23 3,46
-15,21
€
-8,52
€
6,70
Let op: Bovenstaande bedragen zijn exclusief de reeds genomen winsten in 2017, 2018 en 2019. In onderstaande tabel worden deze tussentijdse winstnemingen inzichtelijk gemaakt. Tabel tussentijdse winstneming (in miljoenen €) Project
Meerpolder Oudeland Rodenrijse Zoom Parkzoom Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeinde Totaal grondexploitaties
MPG 2021 - Toelichting per project
Reeds genomen winst t/m 2019
Te nemen winst 2020
Totaal tussentijdse winstneming
€ 0,00 € 10,40 € 0,90 € 2,87 € 0,00
€ 0,47 € 1,83 -€ 0,09 € 0,68 € 0,34
€ 0,47 € 12,24 € 0,81 € 3,54 € 0,34
€ 14,17
€ 3,23
€ 17,40
Pagina 4/32
T21.01473
2
Parkzoom – Bergschenhoek
A. Toelichting 1. Project Parkzoom is een woningbouwlocatie en is gelegen in Bergschenhoek langs de HSL/Randweg-West. De wijk wordt op drie verschillende niveaus (maaiveld, terras en dijk) gebouwd en bestaat uit vier deelgebieden, Parkzoom 1 tot en met 4. In totaal worden in de wijk Parkzoom ca.1.255 woningen gebouwd. Van het totaal behoort circa 20% tot de categorie sociaal en circa 12% in het betaalbare segment. Behalve woningen bevat het programma voor Parkzoom ook scholen, medische-, commerciële-, sport- en jeugdvoorzieningen. Afbeelding plangebied Parkzoom
2. Voortgang en projectbeheersing Parkzoom 1 De laatste woningen (een complex van 15 koopappartementen en 4 eengezinswoningen) worden in maart 2021 opgeleverd. De gemeente zal daarna zorgdragen voor het woonrijp maken van de omgeving rondom deze woningen. Afbeelding complex met 15 appartementen en 4 eengezinswoningen
Parkzoom 2 Alle woningen zijn opgeleverd en de laatste delen van de openbare ruimte zijn afgelopen jaar ingericht en overgedragen aan team KOR. Parkzoom 3 Alle gronden zijn door de ontwikkelaars afgenomen. Er worden in totaal 263 grondgebonden woningen gerealiseerd in Parkzoom 3. De laatste woningen worden in 2021 opgeleverd. De openbare ruimte wordt gefaseerd ingericht. In tegenstelling tot de overige drie Parkzoom deelgebieden zijn er slechts twee niveaus en komen er geen appartementengebouwen op de hoeken. De grondwal is verlaagd tot vier meter vanaf polderniveau en
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 5/32
T21.01473
wordt als openbare ruimte (groen) ingericht. Verder loopt een participatietraject voor kunst samen met de nieuwe bewoners van de wijk, om kunstwerken te realiseren in dit deel van de Parkzoom als kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte. Dit als ‘wisselgeld’ voor de ontbrekende typische kenmerken in Parkzoom 3, die elders wel in Parkzoom voorkomen. Parkzoom 4 In Parkzoom 4 is één locatie in aanbouw en worden er nog twee locaties ontwikkeld: De bouw van het huurappartementengebouw met 36 appartementen op de hoek RandwegWest/Boterdorpseweg is gestart in september 2020. De vergunning voor het huurappartementencomplex op de hoek Noorderparklaan/Randweg-West is ingediend. Het betreft een uitgebreide procedure vanwege het verzoek om 5 appartementen extra te realiseren bovenop het benoemde aantal in het bestemmingsplan. Het bouwvolume valt binnen de afmetingen die gesteld zijn in het bestemmingsplan. Voor de voorzieningenlocatie (ingeklemd tussen de Randweg-West en de Boterdorpseweg) naast de sportcorner, is de omgevingsvergunning verstrekt en de grond geleverd. De ontwikkelaar is in het voorjaar (2021) gestart met de bouw. Afbeelding appartementengebouw 36 appartementen op de hoek Randweg-West/Boterdorpseweg
3. Programma en productie Onderstaande tabel geeft de verwachte grondverkopen van de nog te ontwikkelingen woningen in Parkzoom weer. Tabel grondverkopen woningbouw Parkzoom Planning woningbouw (aantal woningen) Totaal Parkzoom
29
2021 29
2022 0
2023 0
2024 0
4. Duurzaamheid Voor de nog te bouwen woningen in Parkzoom 3, zijn de aanvragen voor een omgevingsvergunning voor 1 juli 2018 ingediend, waardoor de woningen niet ‘gasloos’ hoeven te worden ingericht en heeft de ontwikkelaar gekozen voor een zwaardere EPC-norm (0,26 i.p.v. 0,4) en een laag temperatuurverwarmingssysteem. De energieprestatiecoëfficiënt (EPC) is een index die de energetische efficiëntie van nieuwbouw aangeeft, hoe lager het getal des te energiezuiniger het gebouw. Deze woningen zijn eventueel op een later tijdstip relatief eenvoudig om te bouwen voor warmteleverantie maar zijn vooralsnog gasgestookt. De twee appartementengebouwen in Parkzoom 4 worden nul-op-de-meter gebouwen en de percelen worden klimaat-adaptief ingericht. Tevens stellen we eisen aan de te gebruiken materialen. MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 6/32
T21.01473
B. Risico’s Parkzoom kent de volgende projectspecifieke risico’s: Een gefaseerde overdracht van de openbare ruimte aan beheer leidt mogelijk tot extra tijdelijk beheerkosten in het project De omgevingsvergunning voor 29 appartementen aan de Noorderparklaan/Randweg-West wordt niet verleend. De gemeente derft in dat geval de inkomsten van de 5 extra appartementen. Bovengenoemde risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Parkzoom net als in 2020 een laag risicoprofiel. Tabel risicoprofiel 2020-2021
Parkzoom
MPG 2021 - Toelichting per project
2020 Laag
2021 Laag
Pagina 7/32
T21.01473
3
Wilderszijde – Bergschenhoek
A. Toelichting 1. Het project Van de gebiedsontwikkeling Wilderszijde is tijdens de crisis in 2011 een groot gedeelte van het gebied uit de grondexploitatie gehaald. De ontwikkelingen voor dit deel hebben tot eind 2016 stilgelegen. Daarna is gestart met het herzien van de oude kader-stellende documenten. Een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid. Bij vaststelling van dit nieuwe bestemmingsplan zal dit deel van het plangebied weer opgenomen worden in de grondexploitatie. De deelprojecten die in 2011 al in ontwikkeling waren lopen door binnen de grondexploitatie “GREX 1”. De volgende actuele deelprojecten zijn opgenomen in de huidige grondexploitatie: Verkoop van de vrije kavels aan het Wilsonerf (fase 1) De realisatie van de school Wolfert Lansing Plan Buyten van de ontwikkelaar Waal Gronden Tel 2. Voortgang en projectbeheersing Vrije kavels De juridische levering van alle vrije kavels (fase 1) heeft plaatsgevonden. Alle woningen zijn in 2020 opgeleverd. Het openbaar gebied rondom de kavels wordt in het eerste kwartaal van 2021 woonrijp gemaakt. Wolfert Lansing De bouw van het nieuwe schoolgebouw Wolfert Lansing is eind 2020 afgerond. Het openbaar gebied wordt door de gemeente woonrijp gemaakt, de werkzaamheden hiervoor worden in het eerste kwartaal van 2021 afgerond. De school richt het gebied op eigen terrein nog verder in.
Het noodgebouw waar de school gebruikt van heeft gemaakt, dient contractueel door de eigenaar verwijderd te worden. Momenteel verhuurt de eigenaar de locatie aan de gemeente voor de duur van een jaar als vaccinatielocatie. Plan Buyten Momenteel wordt de locatie door de gemeente bouwrijp gemaakt. De realisatie van het plan is verdeeld in drie fases. Voor de eerste fase zijn eind 2020 de vergunningsaanvragen ingediend. Er is enige vertraging ontstaan in de procedure maar naar verwachting verlenen we de laatste vergunning van fase 1 in het tweede kwartaal van 2021. De vergunningsaanvragen voor fase 2 worden naar verwachting in het tweede kwartaal van 2021 ingediend. De vergunningsaanvragen voor fase 3 worden naar verwachting eind 2021 ingediend.
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 8/32
T21.01473
Afbeelding plan Buyten
Gronden Tel De gemeente dient nog ter hoogte van de rotonde Boterdorpseweg-Randweg West twee percelen te verwerven. In het kader van de totale ontwikkeling van Wilderszijde maken we afspraken over de verwerving waarna we de gronden ontwikkelen op basis van het in juni 2020 vastgestelde Masterplan Wilderszijde. 3. Programma en productie In het tweede kwartaal van 2021 vindt de eerste grondlevering van plan Buyten fase 1 plaats, fase 2 volgt later dit jaar. Naar verwachting leveren we de grond voor de derde fase in 2022. Tabel grondverkopen woningbouw Wilderszijde Planning woningbouw (aantal woningen) Totaal Wilderszijde 277
2021 120
2022 24
2023 0
2024 0
2025 108
Na de vaststelling van het nieuwe masterplan en bestemmingsplan Wilderszijde komt er zicht op het totaal aantal te realiseren woningen in Wilderszijde en de bijbehorende (indicatieve) planning. 4. Duurzaamheid Plan Buyten is door de aanvullende afspraken begin 2020 in lijn gebracht met de duurzaamheidsambities voor geheel Wilderszijde. De woningen worden nu gebouwd met een GPR-score van gemiddeld 8 of als nul-op-de-meter woning. Voor iedere woning wordt daarnaast vanuit het oogpunt van circulair bouwen een materialenpaspoort opgesteld. Plan Waal is nu ook klimaat-adaptief ingericht; dat wil zeggen dat in het ontwerp van de openbare ruimte rekening wordt gehouden met onder andere het voorkomen van hittestress en de geleidelijke afvoer van water bij hevige regenval; Plan Buyten wordt daardoor groener ingericht. B. Risico’s De grondexploitatie Wilderszijde kent de volgende projectspecifieke risico’s. Fasering en tijdelijke maatregelen. Ondanks goede afstemming met betrokkenen blijft er door externe factoren een risico op aanvullende werkzaamheden. De ontwikkelaar is bijvoorbeeld niet verplicht te starten met de bouw indien minder dan 70% van de woningen is verkocht. Als bouwwerkzaamheden later starten of uitlopen zullen we tijdelijke maatregelen moeten treffen om de reeds opgeleverde woningen goed en veilig bereikbaar te maken.
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 9/32
T21.01473
-
-
-
Om de bouw van de woningen in plan Waal mogelijk te maken leggen we een bouw-weg aan. Omdat de exacte invulling van de overige deelplannen in Wilderszijde nog niet bekend is bestaat het risico dat we het tracé moeten aanpassen. Dit geldt ook voor de aanleg van het (hoofd)nutstracé (kabels en leidingen). De exacte toekomstige locatie van functies in Wilderszijde zijn nog niet bekend terwijl de woningen van plan Waal wel van water en elektriciteit voorzien moeten worden. Het plangebied Waal wordt in de eindsituatie ontsloten via de wijkontsluitingsweg. Deze weg is in de plannen voorzien maar nog niet gerealiseerd. Het risico bestaat dat ten tijde van de eerste oplevering van de woningen de ontsluitingsweg nog niet gereed is waardoor we een tijdelijke ontsluiting moeten aanleggen.
Op basis van de voortgang van het project en de verwachting dat we de deelprojecten Vrije Kavels en Wolfert Lansing in 2021 kunnen afronden schatten we het risicoprofiel in de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ op Laag. Ten opzichte van 2020 is het risicoprofiel afgenomen. Tabel risicoprofiel 2020-2021
Wilderszijde
MPG 2021 - Toelichting per project
2020 Midden
2021 Laag
Pagina 10/32
T21.01473
4
Leeuwenhoekweg – Bergschenhoek
A. Toelichting 1. Het project Leeuwenhoekweg betreft een gebied gelegen tussen de Sporthoeklaan, Hoeksekade en Leeuwenhoekweg ter grootte van circa 8 ha. Hier komt een kleinschalig bedrijventerrein. De gemeente bezit circa 70% van de gronden. Het resterende deel is in handen van een particuliere eigenaar. Kaart plangebied Leeuwenhoekweg
2. Voortgang en projectbeheersing Na het terugtrekken van marktpartijen heeft de gemeente in het verleden besloten om het terrein zelf te ontwikkelen tot een eenvoudig bedrijventerrein met beperkte stedenbouwkundige randvoorwaarden en met een relatief lage gronduitgifteprijs. Om tot een efficiënte uitgifte te kunnen komen ruilde de gemeente een grond met de particuliere eigenaar en zittende ondernemer op het terrein. Belangstelling is veelal van bedrijven die meer lokaal gericht zijn. Daarbij zetten we specifiek in op partijen die een meer extensief ruimtegebruik hebben. Leeuwenhoekweg vormt hierdoor een aanvulling, en geen concurrent, op het al bestaande bedrijventerreinareaal dat de gemeente in verkoop heeft. De gronden zijn bouw- en woonrijp gemaakt en de percelen worden bouwrijp verkocht. MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 11/32
T21.01473
3. Programma en productie Tot heden is ca. 3,4 ha grond verkocht. Vanaf 2021 verkopen we nog ca. 1,7 ha grond. Tabel grondverkopen bedrijven Leeuwenhoekweg Planning niet-woningbouw 6.831.020
Gerealiseerd t/m 2020 33.646
Leeuwenhoekweg
2021 2.958
2022 13.957
B. Risico’s Binnen de risicocategorisering ‘hoog-midden-laag’ is het risicoprofiel van het project Leeuwenhoekweg laag. Dit is ten opzichte van 2020 ongewijzigd. Tabel risicoprofiel 2020-2021
Leeuwenhoekweg
MPG 2021 - Toelichting per project
2020 Laag
2021 Laag
Pagina 12/32
T21.01473
5
Landscheidingspark Horeca – Bergschenhoek
A. Toelichting 1. Het project De aanleg van het Annie M.G. Smidtpark is afgerond en in gebruik. In het park is in het zuidelijk plandeel een horecagelegenheid voorzien bestaande uit een restaurant met bowlingbanen, een terras en een speelvoorziening, welke te bereiken is via het terras. Er worden ten laste van de grondexploitatie 120 parkeerplaatsen aangelegd. In het bestemmingsplan voor het Landscheidingspark is hierop voorgesorteerd door een wijzigingsbevoegdheid op te nemen in het bestemmingsplan. Afbeelding horecapaviljoen
2. Voortgang en projectbeheersing Op 15 december 2017 ondertekenden we de overeenkomst voor de grondverkoop en daarmee de realisatie van een horecapaviljoen. Op 29 januari 2019 is de omgevingsvergunning voor de bouw van het paviljoen verleend (en wordt nog aangehouden). De grond is 15 augustus 2019 in eigendom overgedragen aan Happy Italy. Door corona is start bouw onzeker, al geeft Happy Italy aan nog steeds te willen starten, al schuift de planning steeds op. Mogelijk start in het tweede kwartaal van 2021 de bouw, al blijft dit onzeker. De oplevering van het horecapaviljoen is dan ongeveer een jaar later. De werkzaamheden aan het openbaar gebied (aanleg parkeerterrein) loopt parallel aan de bouw van het paviljoen. Begin 2020 is de voorbelasting voor het parkeerterrein aangebracht, welke in 2021 verwijderd zal worden. De grondexploitatie kan naar verwachting in 2022 worden afgesloten. 3. Programma en productie Het exploitatiegebied is circa 4.850 m² groot. Hiervan hebben we 1.750 m² uitgegeven voor het horecapaviljoen (restaurant en terras). Daarnaast geven we ca. 1.100 m² in bruikleen uit ten behoeve van de (openbare) speelvoorziening. 4. Duurzaamheid In de aanbesteding van 2016 en de koopovereenkomst van 2017 zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen over duurzaam bouwen. Het gemeentelijk beleid (DGO) was op dat moment nog niet
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 13/32
T21.01473
voorhanden. Het gebouw moet voldoen aan het Bouwbesluit. De openbare ruimte zal aangelegd worden conform ons beleid (DIOR). B. Risico’s Landscheidingspark Horeca kent het volgende projectspecifieke risico: Happy Italy is niet in staat het horecapaviljoen te realiseren. De gemeente dient opnieuw een aanbesteding te organiseren. Bovengenoemd risico is vertaald in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Landscheidingspark Horeca net als in 2020 een laag risicoprofiel. Tabel risicoprofiel 2020-2021
Landscheidingspark Horeca
MPG 2021 - Toelichting per project
2020 Laag
2021 Laag
Pagina 14/32
T21.01473
6
Meerpolder – Berkel en Rodenrijs
1. Het project Meerpolder betreft een woningbouwlocatie in de kern Berkel en Rodenrijs en ligt ten noorden van Berkel Centrum. In totaal worden ca. 2.900 woningen gerealiseerd, waarvan voor circa 80 woningen nog geen contractuele overeenstemming is bereikt over de daadwerkelijke realisatie met derde partijen. Op gemeentelijk eigendom kunnen nog circa 28 woningen gerealiseerd worden. Kaart deelgebieden Meerpolder
2. Voortgang en projectbeheersing Project 50 (W-U5) Voor deelproject 50 (in totaal negen vrije kavels waarvan acht kavels in bezit van de gemeente) zijn van de laatste kavels in 2020 de koopovereenkomsten getekend en moeten de omgevingsvergunningen dit jaar worden aangevraagd.
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 15/32
T21.01473
Project 59.1 (W-U3) Woningen zijn in 2020 opgeleverd. Alle woningen zijn nul-op-de-meter woningen. Komend jaar wordt het openbaar gebied overgedragen naar beheer. Afbeelding project 59.1
Project 60.2 (W-U3) Dit betreft de gronden in particulier bezit rondom Meerweg 48. Hier zijn we in afwachting van het initiatief van de eigenaar. Project 66, 67 en 68 Deelgebied Merenrijck in Meerpolder is ca. 10 jaar geleden door een ontwikkelaar gerealiseerd, waarbij de openbare ruimte niet voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen van de gemeente, er zijn gebreken in de riolering en bestrating. In december 2020 hebben we in hoger beroep een uitspraak van de rechter ontvangen, waarin de gemeente in het gelijk is gesteld. Project 71 (W-U1) De gronden van project 71 zijn gemeentelijk eigendom waarvoor in juni is besloten dat deze bestemd zijn voor 25 sociale huurwoningen. De overige gronden (deelprojecten) zijn van particulieren. Project 74 (W-U2) Vorig jaar zijn de 17 nul-op-de-meter woningen opgeleverd. Komend jaar wordt het openbaar gebied overgedragen naar beheer. Project 75, 76 en 77 (W-U1) Deelgebied Meerpolder-Noord is een gebied met versnipperd particulier eigendom. We hebben stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld voor de projecten 71, 75, 76 en 77 (tussen de Markermeerstraat en de Noordeindseweg). Er heeft zich recent een ontwikkelaar gemeld die een intentieovereenkomst heeft gesloten met de eigenaren om de locatie te gaan ontwikkelen. Zij zijn hiermee in overleg. Project 90 (nabij Klapwijkseweg) De in totaal vijf appartementengebouwen zijn gerealiseerd.
Het openbaar gebied rond de appartementengebouwen wordt ingericht en na een jaar overgedragen naar beheer.
Kinderdagverblijf MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 16/32
T21.01473
Het kinderdagverblijf heeft een strook grond van de gemeente in gebruik en beheert het talud. Er is in 2014 getracht een overeenkomst op te stellen waarin het kinderdagverblijf de gronden overneemt. Vorig jaar is het gesprek over de overeenkomst weer opgepakt en naar verwachting sluiten we dit jaar de overeenkomst. 3. Programma en productie Onderstaande tabel geeft de verwachte grondverkopen van de nog te ontwikkelen woningen in Meerpolder weer. Tabel grondverkopen woningbouw Meerpolder Planning woningbouw (aantal woningen) Totaal 6.831.001 - 1 Meerpolder - algemeen 6.831.001 - 30 Meerpolder - Project 50 6.831.001 - 31 Meerpolder - project 59/60 6.831.001 - 32 Meerpolder - project 71 6.831.001 - 33 Meerpolder - project 74 6.831.001 - 34 Meerpolder - project 90 Totaal woningbouw
Gerealiseerd Begroot t/m 2020 te realiseren 28 28 9 4 34 34 25 0 17 17 108 108 221 191
0 5 0 25 0 0 30
2021 0 5 0 0 0 0 5
2022 0 0 0 25 0 0 25
2023 0 0 0 0 0 0 0
2024 0 0 0 0 0 0 0
4. Duurzaamheid In de projecten waarvan de overeenkomsten in 2017 afgesloten zijn (project 74 en 59.1) stelden we vooruitlopend op het beleidskader ‘Duurzame Gebiedsontwikkeling’, aanvullende eisen op het gebied van duurzaamheid, waaronder nul-op-de-meter woningen. Deze worden nu gerealiseerd. Bij project 50 nemen we duurzaamheidseisen op in de kavelpaspoorten. Hetzelfde geldt voor de projecten 71, 75, 76 en 77. Bij de projecten 75, 76 en 77 gaat het om zelfrealisatie door particulieren. De gemeente probeert hier in overleg, haar ambities voor duurzaamheid te realiseren.
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 17/32
T21.01473
B. Risico’s Het project Meerpolder kent de volgende projectspecifieke risico’s: In het verleden heeft de gemeente gesproken met een ontwikkelaar voor de ontwikkeling van project 71. De ontwikkeling is destijds niet van de grond gekomen en inmiddels zijn er andere inzichten over de invulling van deze locatie. Onbekend is in hoeverre er nog rechten ontleend kunnen worden aan de gesprekken die in het verleden zijn gevoerd. Dit zal nader onderzocht worden. Voor de invulling van deze locatie is door de woningcorporatie aangegeven dat hun uitgangspunt is dat de grond vrij van eventuele claims is. Indien door een eventuele claim vertraging optreedt willen zij een schadevergoeding voor de eventuele schade die zij oplopen. Inhoudelijk hebben zij hier geen invulling aan gegeven. Naar verwachting zal het hier gaan om huurderving. Faseringsrisico’s zoals gefaseerd realiseren van project 50 waardoor tijdelijke situaties ontstaan die tot meerkosten kunnen leiden. Het risico op extra kosten doordat kostenramingen nog niet zijn gebaseerd op een definitief ontwerp en goedgekeurde afspraken. Ook zullen we mogelijk extra kosten moeten maken voor de aanleg van een kadehelling en doordat extra maatregelen moeten worden genomen om de waterbalans in Meerpolder te verbeteren om zo aan de eisen van het Hoogheemraadschap te voldoen.
Wanneer de ontwikkelingen nabij project 75, 76, 77 niet van de grond komen, moet de gemeente de waterhuishouding ter plaatse aanpassen zodat voldaan wordt aan de eisen van het Hoogheemraadschap. Gemeente maakt extra kosten voor Project 75, 76 en 77 indien de gemeente vast wil houden aan een hoog percentage betaalbare woningen. Bovengenoemde risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Meerpolder een laag risicoprofiel. Ten opzichte van 2020 is dit niet gewijzigd. Tabel risicoprofiel 2020-2021
Meerpolder
MPG 2021 - Toelichting per project
2020 Laag
2021 Laag
Pagina 18/32
T21.01473
7
Westpolder-Bolwerk – Berkel en Rodenrijs
A. Toelichting 1. Het project De locatie Westpolder/Bolwerk is onderdeel van de VINEX-opgave. Het projectgebied wordt omringd door de Leeweg/Klapwijkseweg (noordkant), de Oudelandselaan (zuid- en oostkant) en door de provinciale weg N471 (westkant). De Oudelandselaan dient als centrale ontsluitingsweg voor de wijk. Daarnaast komt er na bouw en oplevering van de appartementen een ontsluiting naar de Klapwijkseweg. De wijk wordt doorsneden door de Randstadrail. Op deze locatie worden circa 2.900 woningen en circa 20.000 m² aan voorzieningen gerealiseerd. Op dit moment is ruim de helft van de woningen opgeleverd en de voorzieningen grotendeels gerealiseerd. Westpolder/Bolwerk bestaat uit zeven deelplannen van 200 tot 500 woningen per deelplan. Rondom de bestaande lintbebouwing aan de Leeweg zijn vrijstaande woningen gerealiseerd en de Veilingweg/ Industrieweg zijn vrije kavels uitgegeven. Met de Ontwikkelingscombinatie Westpolder/Bolwerk (OCW, bestaande uit Kavel Vastgoed en Amvest) sloot de gemeente in 2003 een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor het grootse deel van het plangebied. Eind 2016 is de SOK herijkt met een Allonge. De locatie is opgedeeld in hoofdplanstructuur en deelplannen. De gemeente ontwikkelt en realiseert de vrije kavels langs de voormalige Veilingweg en Industrieweg en de hoofdplanstructuur.
De OCW realiseert de woningen en de openbare ruimte in de deelplannen. Elk deelplan kent meerdere fasen en fasegewijs wordt met de ontwikkelaar een Realisatieovereenkomst (ROK) gesloten. Dat is inmiddels gebeurd voor de deelplannen 1, 2, 3, 4-Oost, 5 en 7. Gemeente en de OCW moeten nog Realisatieovereenkomsten sluiten voor de fases in deelplannen 6 en 4-West. Afbeelding Zilvergracht in Westpolder-Bolwerk
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 19/32
T21.01473
2. Voortgang en projectbeheersing Deelplannen 1, 2,3 en 4-Oost zijn afgerond. De verkoop en de bouw van woningen in deelplan 5 en 7 startte in 2016 en zet zich gestaag voort. In 2020 sloten wij de laatste overeenkomsten voor deelplannen 5 en 7 waarmee deze deelplannen afgerond kunnen worden. De OCW en de gemeente zijn vanaf 2018 begonnen met het opstellen van een VO stedenbouwkundig plan voor de deelplannen 6 en 4-west. Uitgangspunt zijn de bestaande afspraken zoals die opgenomen zijn in de Allonge op de SOK uit 2016. Voor deelplan 4-west geldt dat we gezamenlijk kijken naar verdichting van het gebied rond de Randstadrail, waarbij we de financiële randvoorwaarden niet uit het oog verliezen. In 2019 is dit uitgewerkt in verschillende modellen, voor zowel deelplan 6 en 4-west. In 2020 zijn de stedenbouwkundige plannen afgerond. Voordat deze uitgewerkt kunnen worden in overeenkomsten en planologische procedures worden de plannen getoetst op de uitgangspunten ten aanzien van het woningprogramma en financiële randvoorwaarden. 3. Programma en productie In de Allonge is de hoogte van de ‘afdracht’ per jaar bepaald: een samengesteld bedrag van de grondkosten en exploitatiebijdragen. Er zijn geen bindende afspraken gemaakt over het type woningen, alleen over het aantal te realiseren sociale huurwoningen en goedkope koop- en/of middeldure huurwoningen.
Het woningbouwprogramma van de deelplannen 1, 2, 3, 4-Oost, 5 en 7 zijn bekend en contractueel vastgelegd. De overige deelplannen (6 en 4-West) worden vanuit de Allonge op de SOK, het normatieve masterplan programma, de grondexploitatie, het VO stedenbouwkundige plan en de vastgestelde percentages sociaal/goedkoop in verschillende fasen verder uitgewerkt. Volgens de laatste plannen worden hier nog ruim 650 woningen gebouwd. Tabel grondverkopen Westpolder-Bolwerk Planning woningbouw (aantal woningen) Totaal Westpolder Bolwerk
719
2021 101
2022 185
2023 131
2024 185
2025 117
4. Duurzaamheid De ontwikkelingen in de deelgebieden 5 en 7 zijn zodanig vergevorderd, incl. verkoop van woningen, dat toepassing van vergaande duurzaamheidsmaatregelen niet meer mogelijk is. Echter in samenwerking met de OCW worden wel zoveel mogelijk duurzaamheidsmaatregelen toegepast. Zo wordt er een klimaatadaptief grondwatersysteem aangelegd waardoor de wateropvang beter gereguleerd wordt. Ook heeft de OCW bij de verkoop van de woningen ook veel aandacht voor groen in de tuinen, door hiervoor ideeën aan te dragen. Voor de laatste twee deelgebieden (4-West en 6) wordt binnen dezelfde kaders gekeken of een verdere verbeterslag mogelijk is. De verdichting van het aantal woningen met bijhorende moderne mobiliteitsvisie is hierin de belangrijkste component. Verder wil de OCW een duurzaam, op aquathermie gebaseerd, warmteleveringssysteem aanleggen. Bij de uitwerking van het geluidsscherm langs de N470 is gekozen voor een groen geluidsscherm. B. Risico’s Het project Westpolder Bolwerk kent nog verschillende risico’s. Hieronder lichten we de belangrijkste risico’s toe.
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 20/32
T21.01473
Verdeling kosten hoofdplanstructuur niet duidelijk De kostendrager(s), gemeente of de ontwikkelaar, voor de aanleg van bepaalde onderdelen van de hoofdplanstructuur zijn (nog) onduidelijk. Indien blijkt dat de gemeente deze moet aanleggen zullen de geraamde kosten voor de civieltechnische werken niet voldoende zijn. Met de ontwikkelaar wordt intensief overleg gepleegd om hierover meer duidelijkheid te krijgen. Langere planbegeleiding Op dit moment gaan we uit van een planning tot en met 2025. Indien dit niet gehaald wordt, zal er van gemeentelijke zijde inzet nodig blijven voor uitvoering van het project. De huidige post plankosten zal dan niet toereikend zijn. Geen rentevergoeding bij uitstel plannen Op dit moment gaan we uit van een gemiddelde woningbouwproductie van circa 200 woningen per jaar. Bij vertraging is met de ontwikkelaar vastgelegd dat een renterisico doorgelegd kan worden door de te betalen afdrachten op te hogen met de rente. Daarmee wordt een deel van dit risico beperkt. Voor de risicoreservering houden we tóch rekening met een beperkt risico op rentederving. Uitwerking deelplannen In de hernieuwde afspraken is de mogelijkheid opgenomen dat bij niet goed presteren van de OCW de bouwclaim waarover niet gepresteerd wordt, wordt ingetrokken.
Dat heeft echter als risico dat wanneer dit gebeurt het niet zeker is of dezelfde opbrengsten gerealiseerd worden zoals overeengekomen met de OCW. Ook is er dan sprake van een risico op vertraging en extra begeleidingskosten (i.v.m. een nieuwe aanbesteding). Fiscale routing vervalt Door het wijzigen van wetgeving op het gebied van fiscaliteit zou het kunnen dat de gekozen fiscale routing niet het beoogde financiële rendement levert. De kans dat dit risico zich voordoet is ten opzichte van 2017 afgenomen omdat de gemeente een bevestiging heeft gevraagd van de Belastingdienst over de gemaakte afspraken en deze in 2017 ook heeft ontvangen. Als dit risico tóch zou optreden zou dit uiteraard betekenen dat het resultaat van de grondexploitatie slechter wordt, omdat de nettoopbrengsten dan lager zijn. Bovengenoemde projectspecifieke risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel. Ten opzichte van 2020 is het gewogen risicoprofiel gelijk gebleven. Door de omvang en resterende looptijd van het project valt kent Westpolder-Bolwerk op basis van het bedrag en de gehanteerde indeling in risicoprofielen nog wel steeds een hoog risicoprofiel. Tabel risicoprofiel 2020-2021
Westpolder-Bolwerk
MPG 2021 - Toelichting per project
2020 Hoog
2021 Hoog
Pagina 21/32
T21.01473
8
Rodenrijse Zoom – Berkel en Rodenrijs
A. Toelichting 1. Het project Het project Rodenrijse Zoom omvat de realisatie van in totaal circa 620 woningen. De realisatie van de woningen én de aanleg van de openbare ruimte zijn voor rekening en risico van de ontwikkelaar AM. Het plan is nagenoeg gereed en gaat de laatste fase in. 2. Voortgang en projectbeheersing Het merendeel van alle 620 woningen met bijbehorende openbare buitenruimte is gerealiseerd. Eind 2020 zijn de laatste twee appartementencomplexen met 68 sociale huurappartementen opgeleverd. De buitenruimte dient nog overgedragen te worden aan de gemeente (2021). Verder heeft AM de alternatieve ontwikkeling op één van de aangekochte percelen langs de Rodenrijseweg (‘TonCar-locatie’) met de instemming van de gemeente overgedragen aan Thuis in Bouwen. Dit betreft de ontwikkeling van 4 twee-onder-één-kap-woningen en een vrijstaande woning. 3. Programma en productie De eerder beschreven deelprojecten maken deel uit van de programmering. In totaal worden er in 2021/2022 nog 5 woningen ontwikkeld. Tabel grondverkopen woningbouw Rodenrijse Zoom Planning woningbouw (aantal woningen) Totaal 2021 Rodenrijse Zoom 76 5
2022 0
4.Duurzaamheid In de richtlijn DGO is Rodenrijse Zoom niet aangewezen als project waar duurzaamheid ingepast kan worden. De reguliere normen volgend uit de Woningwet gelden voor de 5 woningen langs de Rodenrijseweg. B. Risico’s Het project is in de afrondende fase. De bouw van de laatste appartementen is in volle gang en in 2021 leveren we de laatste gronden. Het risico op de ontwikkeling van de voormalige Toncar locatie, wordt gekwantificeerd als een laag risico. De gemeentelijke inzet omvat slechts het afronden van de sanering en het bouwrijp maken van de voormalige Toncar locatie. De risico’s beperken zich tot tegenvallers tijdens de uitvoering van deze werkzaamheden. Bovengenoemd risico is vertaald in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Rodenrijse Zoom een laag risicoprofiel. Dit is ten opzichte van 2020 niet gewijzigd. Tabel risicoprofiel 2020-2021
Rodenrijse Zoom
MPG 2021 - Toelichting per project
2020 Laag
2021 Laag
Pagina 22/32
T21.01473
9
Berkel Centrum West – Berkel en Rodenrijs
A. Toelichting 1. Het project Het centrum van Berkel en Rodenrijs is het hoofdwinkelcentrum van de gemeente Lansingerland. Op basis van de bevolkingsprognose wordt de komende tien jaar een toename verwacht van circa 8.000 inwoners. Het is van belang dat het winkelcentrum hierop wordt afgestemd. Daarom is gestart met de ontwikkeling van Berkel Centrum West. Doel van dit project is het creëren van een aangenaam verblijfsgebied, waarmee het centrum wordt afgerond en versterkt. Het gaat daarbij niet alleen om extra winkelaanbod, maar ook om het toevoegen van woningen, horeca, leisure en parkeervoorzieningen. De uitbreiding van het winkelcentrum ter hoogte van de Westersingel (Berkel Centrum West) is de enige nog lopende ontwikkeling binnen de GREX Centrum - Berkel en Rodenrijs. Andere ontwikkelingen in het centrumgebied zoals de ontwikkeling van de locaties Treurniet en Hergerborch zijn niet voor rekening en risico van de gemeente en maken daarom geen onderdeel uit van deze grondexploitatie. Met de ontwikkelcombinatie van deze locaties sluit de gemeente afzonderlijke overeenkomsten. Afbeelding projectgebied Berkel Centrum West
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 23/32
T21.01473
2. Voortgang en projectbeheersing In april 2016 is een aanbestedingsprocedure gestart. In juli 2016 gunde het college de opdracht aan een ontwikkelcombinatie. De stedenbouwkundige visie voor het plangebied is in 2017 opgesteld. In 2018 is het bestemmingsplan vastgesteld. In 2019 is het inrichtingsplan voor de openbare ruimte vastgesteld en is de omgevingsvergunning verleend voor de eerste fase van het centrumplan (blokken 1 t/m 4). De gemeenteraad heeft in januari 2020 besloten om ter plaatse van blok 5 een cultuurhuis met ondergrondse fietsenstalling te realiseren. Op 29 maart 2018 zijn de gemeente en ontwikkelcombinatie de samenwerkingsovereenkomst aangegaan. Deze overeenkomst is op 27 maart 2020 verlengd met een allonge. Op 30 oktober 2020 is een gronduitgifteovereenkomst getekend. Deze gronduitgifteovereenkomst bevat de voorwaarden waaronder de gemeente het uitgeefbaar gebied zal verkopen en leveren. De voorwaarden van een onherroepelijk bestemmingsplan en omgevingsvergunning zijn inmiddels vervuld en de ontwikkelcombinatie heeft aangegeven dat de gronden begin 2021 af worden genomen. Coronapandemie 2020 was een bewogen jaar waarin de coronapandemie zijn effect had op de ontwikkeling van Berkel Centrum West. In goed overleg met betrokken partijen (ontwikkelcombinatie en winkeliers) is besloten de herinrichting van het Westerwater te verplaatsen naar begin 2021.
In 2020 is gestart met de aanpassingen van de Oudelandselaan. Grotendeels zijn de werkzaamheden aan de Oudelandselaan in 2020 afgerond. Nabij de Vershoek zijn groene bouwhekken geplaats om de bouwplaats leefbaarder te maken en het gebied aantrekkelijk te houden voor winkelend publiek. De ambitie van gemeente en ontwikkelcombinatie om met de bouw van de eerste blokken in 2020 te starten heeft –mede als gevolg van de coronapandemie- helaas niet plaatsgevonden. Een investeerder voor de winkelpanden werd niet gevonden. De ontwikkelcombinatie heeft echter veel vertrouwen in de plannen en heeft besloten de grond af te nemen en de bouw voor eigen risico te starten. Hierdoor ontstaat echter wel een vertraging in de planning. Met de huidige inzichten van de gefaseerde uitvoering voorzien we echter dat we de doorlooptijd van de grondexploitatie met een jaar moeten verlengen. Het continu anticiperen op de maatregelen van het kabinet enerzijds en anderzijds het doel om overlast tot het minimale te beperken, vragen extra interne capaciteit. Juist in dit gebied met veel winkels zijn de gevolgen van de coronacrisis direct voelbaar en is een gefaseerde en flexibele uitvoering gewenst. Afbeelding bouwblokken Berkel Centrum West
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 24/32
T21.01473
3. Programma en productie Het te ontwikkelen programma is als volgt: ca. 5.500 m² bvo commerciële voorzieningen (detailhandel en horeca), waaronder een supermarkt 170 woningen, waarvan 25% voor starters Een cultuurhuis met een ondergrondse fietsenstalling In april 2021 start de bouw van de woningen en commerciële voorzieningen. Medio 2023 worden de woningen en commerciële voorzieningen opgeleverd en eind 2023 wordt de buitenruimte opgeleverd. Tabel gronduitgifte woningen Berkel Centrum West Planning woningbouw (aantal woningen)
Totaal Berkelwoningbouw Centrum West
Totaal 170
Gerealiseerd Begroot t/m 2020 te realiseren 0 170
2021 170
2022
2023 0
2024 0
0
4. Duurzaamheid De plannen voor Berkel Centrum zijn al in uitvoering. Op basis van de gehouden aanbesteding kunnen geen nieuwe duurzaamheidsmaatregelen toegepast worden. Als gevolg van de wetswijziging in 2018 worden de nieuwe woning gasloos. Bij het ontwerp van het cultuurhuis (toekomstig gemeentelijk vastgoed) wordt rekening gehouden met de per 1 januari 2021 geldende aangescherpte energie-eisen (BENG). B. Risico’s Bouwen in een bestaand centrumgebied is complex. Bereikbaarheid en (verkeers-)veiligheid zijn zaken waaraan we veel aandacht aan geven. Het vraagt veel afstemming met stake- en shareholders om de uitvoering in goede banen de leiden. Juist op dit punt versterken de coronamaatregelen deze complexiteit. De risico’s van dit project zijn veelal gerelateerd aan deze onderwerpen en het ondervangen van hinder in de tijdelijke situaties die kunnen ontstaan. Hieronder lichten we de belangrijkste project specifieke risico’s toe. Bereikbaarheid en veiligheid In de planvorming trachten we zoveel als mogelijk rekening te houden met de bereikbaarheid van de bestaande winkels. Er kunnen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn om bestaande winkels voor voetgangers en fietsers veilig bereikbaar te maken. Naast de reguliere maatregelen zijn is de kans zeer groot dat er hiernaast aanvullende coronamaatregelen nodig zijn.
Bevoorrading bestaande winkels tijdens bouw dient gewaarborgd te blijven. Hiervoor zouden we aanvullende maatregelen moeten treffen die we deels op dit moment niet kunnen voorzien. Voldoende parkeermogelijkheden tijdens de bouw; bij de start van de bouw wordt een deel van de huidige parkeerplaatsen opgeheven. Mogelijk dienen ter compensatie van dit verlies elders tijdelijke parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Hiervoor is budget in de grondexploitatie opgenomen maar het risico bestaat dat dit meer gaat kosten dan nu is ingeschat. Fasering De bouw van de woningen kan vertragen door problemen met toelevering van materialen en daardoor moet gemeentelijke aannemer later starten met het woonrijp maken. Een mogelijk gecontracteerde (civiele) aannemer kan schade claimen en de winkels zijn een langere tijd minder bereikbaar. Door vertraging loopt de doorlooptijd van het project uit (project niet gereed in 2023). Gevolg is dat extra plankosten en extra rentekosten gemaakt moeten worden. Met ontwikkelcombinatie is de afspraak gemaakt dat hij uit kan gaan van een gesloten grondbalans. De grond die over is zal door gemeente verwerkt/afgevoerd moeten worden. Hiervoor is een globale inschatting gemaakt van het aantal m3 en de stortkosten maar de hoogte en omvang blijft een risico.
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 25/32
T21.01473
Op basis van de ervaringen in het afgelopen jaar en de projectspecifieke risico’s die hierboven zijn omschreven schatten we het risicoprofiel in de risicocategorisering ‘hoog-midden-laag’ op Midden. Ten opzichte van 2020 is het risicoprofiel gelijk gebleven. Tabel risicoprofiel 2020-2021
Berkel Centrum
MPG 2021 - Toelichting per project
2020 Midden
2021 Midden
Pagina 26/32
T21.01473
10 Oudeland – Berkel en Rodenrijs A. Toelichting 1. Het project Het bedrijventerrein Oudeland is onderdeel van de Vinex-opgave van de voormalige gemeente Berkel en Rodenrijs. Het is een modern gemengd bedrijventerrein met een totale omvang van circa 72 hectare uitgeefbaar terrein. Het bedrijventerrein wordt door middel van de provinciale weg N471 verbonden met de A13, de A12 en de A20. Na realisatie van de Verlengde A16 is de aansluiting op deze snelweg zeer nabij. Dit maakt deze locatie zeer uniek. Het terrein kent belangstelling van zowel lokale, regionale, nationale én internationale bedrijven. In de praktijk blijkt de vestigingskeuze van bedrijven een langdurig traject waar zorgvuldige aandacht van de gemeente noodzakelijk is. Hiervoor hebben we vanuit de gemeente een ambtelijk team die bedrijven begeleidt bij hun vestigingsvraagstuk binnen onze gemeente. De afgelopen jaren is de belangstelling enorm gestegen, wat zich vertaald heeft in een groot aantal concrete afspraken (zie voortgang) en grondtransacties. 2. Voortgang en projectbeheersing Oudeland is verdeeld in een eerste en een tweede fase. De eerste fase van het terrein, wat zich met name richt op kleinere en middelgrote kavels is volledig bouw- en woonrijp. Het reguliere onderhoud van dit deel van het terrein ligt bij de Stichting Parkmanagement. Inmiddels gaven we ruim 23,90 ha van deze eerste fase uit.
Fase 2 richt zich meer op grotere kavels. De gronden voor fase 2 maken we momenteel bouwrijp. Inmiddels gaven we circa 26,46 ha van de tweede fase uit. In de afgelopen jaren heeft de uitgifte van het bedrijfsterrein veel inspanning gevraagd, met in 2020 een goed resultaat. Mede door een nog actievere benadering van de markt stijgt de belangstelling en ook het aantal serieuze kandidaten stijgt. In 2020 ondertekenden we diverse overeenkomsten voor de verkoop van grond. Daarnaast maakten we een aantal officiële reserveringsafspraken, waarvoor partijen ook een reserveringsvergoeding betaalden. In 2020 is totaal 8,07 ha grond uitgegeven (geleverd). Door Buck Consultants International (BCI) is een onderzoek uitgevoerd naar de uitgifteprognose voor Oudeland. De resultaten uit het onderzoek zijn verwerkt in de voorliggende grondexploitatie. Er zijn in het plan Oudeland ook een aantal vrije kavels voor woningbouw opgenomen langs de Zuidersingel en de Molenweg. Een groot aantal kavels is verkocht en worden bebouwd. Een klein aantal kavels aan de Zuidersingel kan nog verkocht worden. De voortgang van de uitgifte van kavels betekent ook dat de gemeente veel werk in uitvoering heeft als het gaat om het woonrijp maken van het terrein. Ook moeten er watergangen gegraven worden wat veel voorbereiding vraagt, omdat deze watergangen grenzen aan particuliere kavels.
Verder zal de gemeente dit jaar, net als in 2020, waar mogelijk groen aanplanten op het terrein. Daar waar gebieden bebouwd zijn, zal de gemeente dit de komende jaren blijven doen. Zo maken we het terrein ook qua openbaar gebied zo groen en duurzaam mogelijk. Bedrijvenpark Oudeland heeft zich bewezen als gewilde vestigingslocatie. Dit komt door de goede bereikbaarheid en de groene en duurzame uitstraling. In de grondexploitatie 2021 wordt het groene beeld van het Oudeland verder uitgebreid en verstevigd.
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 27/32
T21.01473
Afbeelding waterplas Oudeland
3. Programma en productie In totaal moet nog 22,08 ha grond worden uitgegeven. Voor 2,99 ha zijn grondverkoopovereenkomsten gesloten, waarvoor de grond nog geleverd moet worden vanaf 2021. Tevens zijn voor 1,71 ha (betaalde) reserveringsovereenkomsten gesloten. In onderstaande tabel geven we de verwachte gronduitgiften van de bedrijfskavels weer. Dit is inclusief de uitgifte van de reeds gecontracteerde gronden, waarbij de levering in 2021 of later plaatsvindt. Tabel gronduitgifte bedrijven Oudeland Planning niet-woningbouw 6.831.004 - 35 Oudeland - Fase 1 6.831.004 - 36 Oudeland - Fase 2 Totaal bedrijfskavels
Gerealiseerd Begroot Totaal t/m 2020 te realiseren (m²) 312.356 238.954 73.402 407.826 260.462 147.364 720.182 499.416 220.766
2021 36.987 10.162 47.149
2022 4.020 14.480 18.500
2023 4.020 14.480 18.500
2024 4.020 14.480 18.500
2025 2026> 4.020 20.334 14.480 79.282 18.500 99.616
In onderstaande tabel geven we de verwachte grondverkopen van de woningen weer. Vanaf 2021 verkopen we nog voor 4 woningen grond op het perceel aan de Zuidersingel 54-56. De kavels aan de Molenweg zijn allemaal verkocht. Tabel gronduitgifte woningbouw Oudeland Planning woningbouw (aantal woningen) Totaal 6.831.004 - 37 Oudeland - Fase 3 Totaal woningbouw
MPG 2021 - Toelichting per project
Gerealiseerd Begroot t/m 2020 te realiseren 17 13 17 13
4 4
2021 0 0
2022 0 0
2023 2 2
2024 2 2
2025 2026> 0 0 0 0
Pagina 28/32
T21.01473
B. Risico’s Oudeland kent de volgende projectspecifieke risico’s: - Schade aan bestaande woningen in verband met zettingsgevoeligheid. Woningen die het betreft worden zorgvuldig gemonitord. - Kosten voor de constructie bij het graven van het water worden duurder als een damwandconstructie noodzakelijk is. - Saneringskosten voor de functionele sanering van het in 2020 aangekochte perceel vallen hoger
uit; afvoerkosten zijn hoger en hogere hoeveelheden. -
-
-
Vertraging in de uitgifte. Ondanks de inspanningen die we verrichten op het gebied van marketing en acquisitie bestaat het risico dat we, mede door het grote aanbod in de directe omgeving, het door BCI in haar rapport aangegeven uitgiftetempo niet halen. Vertraging in uitgifte van de kavels kan eveneens leiden tot vertraging in overdracht van de openbare ruimte aan team Kwaliteitsbeheer Openbare Ruimte van het Domein Ruimte & Economie. Er moeten extra kosten worden gemaakt. Hier staat tegenover dat het team Kwaliteitsbeheer Openbare Ruimte ook later onderhoudskosten maakt. Dit laatste valt buiten de grondexploitatie. Het plangebied voor fase 1 is opgezet met aanvankelijk grote kavels die we in de praktijk in vele kleine percelen uitgeven. Het is een risico dat er uiteindelijk enkele incourante kavels ontstaan. Dit kan mogelijk leiden tot geen of lagere opbrengsten voor deze (rest)kavels.
Bovengenoemde risico’s vertaalden we in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoog-midden-laag’ kent Oudeland een per 1-1-2021 een laag risicoprofiel. Ten opzichte van 2020 is het risicoprofiel verlaagd, omdat we in 2020 de gronden voor Perceel A8 en A12 verworven hebben en meer inzicht hebben in de daadwerkelijke kosten en gevolgen van de sanering. Daarnaast zijn er veel kavels verkocht wat al leidt tot een lager risicoprofiel van het project. Wel is er in de risicoanalyse nog rekening gehouden met mogelijke vertraging, daling van de grondprijzen en/of het niet (volledig) kunnen uitgeven van incourante restkavels, zoals hierboven beschreven. Tabel risicoprofiel 2020-2021
Oudeland
MPG 2021 - Toelichting per project
2020 Hoog
2021 Laag
Pagina 29/32
T21.01473
11 Ruimte voor Ruimte De Groenzoom Noordeinde – Berkel en Rodenrijs A. Toelichting 1. Het project Samen met de gemeente Pijnacker-Nootdorp en de Provincie Zuid-Holland werkte de gemeente Lansingerland aan de ontwikkeling van natuur- en recreatiegebied de Groenzoom. Er werden percelen en gebouwen aangekocht en gesloopt en het recreatie- en natuurgebied is aangelegd. De grond was in eigendom van het Bureau Beheer Landbouwgronden (BBL). BBL is opgeheven in Nederland. De restpercelen die grenzen aan het lint ten westen van de Noordersingel zijn om niet overgedragen aan de gemeente en komen in aanmerking voor de ontwikkeling van ruimte-voor-ruimte-rechten. Die rechten ontstonden toen vanwege de ruimtelijke kwaliteitsverbetering (glas)opstanden werden gesloopt voor het natuur- en recreatiegebied. De sloop van de opstanden vertegenwoordigt in de gemeente Lansingerland in maximaal 52 bouwrechten. De kosten zijn voor de inkomsten uit gegaan. De kosten (zoals bijvoorbeeld verwerving en sloop e.d.) die de Provincie heeft gedragen, moeten nog worden gedekt en vergoed worden vanuit de verkoop van ruimte-voor-ruimte-rechten en/of grond. De Provincie Zuid-Holland en de gemeente zijn hierover een overeenkomst aangegaan, met een bijbehorend afdrachtenschema van gelden van de gemeente aan de Provincie. Plangebied Ruimte voor Ruimte – De Groenzoom Noordeinde
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 30/32
T21.01473
De Groenzoom en de ruimte-voor-ruimte-regeling hebben een ruimtelijke kwaliteitsverbetering tot doel; meer groene en recreatieve ruimte voor onze bewoners. Op gemeentelijk projectniveau is het doel, de afdrachten aan de Provincie te dekken en de ruimte-voor-ruimte-rechten zorgvuldig in te passen. Het Rijk en de Provincie Zuid-Holland hebben een groot deel van de het project De Groenzoom gefinancierd. Het overige deel wordt gedekt middels de ontwikkeling van het project Ruimte voor Ruimte - De Groenzoom Noordeinde. De inkomsten uit de verkopen van de grond en ruimte voor ruimterechten worden door gemeente aangewend ter dekking van kosten voor de overname van de gronden van de Provincie, voor de inrichting van deze gronden en aan gemaakte of te maken apparaatskosten tijdens de realisatie van De Groenzoom. Een eventueel resterend positief resultaat van de grondexploitatie zal, door de contractuele verplichting met de provincie, door de gemeente geïnvesteerd worden in De Groenzoom. De eventuele extra investeringen worden in overleg met Pijnacker-Nootdorp bepaald. 2. Voortgang en projectbeheersing Tussen 2012 en 2019 is er intensief gewerkt aan de stedenbouwkundige visie en de ruimtelijke procedure. Daarnaast is de door de gemeente een verkenning gedaan naar de interesse van particuliere eigenaren om ruimte-voor-ruimte-woningen op eigen grond te ontwikkelen.
In dezelfde periode is tevens de ontwikkeling en realisatie van het eerste plandeel, Bovenberkel I, voorbereid. Dit plandeel is verkaveld in 9 gemeentelijke kavels en 1 particuliere ontwikkeling van 1 woning. In dit gebied dienen nog 2 gemeentelijke kavels te worden verkocht. In 2020 is voor de resterende plandelen Noordeinde 1 tot en met Noordeinde 5 de stedenbouwkundige visie verder verkend, inclusief verkaveling van de gemeentelijke kavels. In 2021 wordt plandeel Noordeinde 1 verder uitgewerkt en zal de wijzigingsprocedure doorlopen worden om vervolgens in verkoop te gaan. De andere plandelen volgen later. Rekensystematiek In 2021 wordt de rekensystematiek geactualiseerd. Hierin is een nadere uitwerking en een eenduidig rekensystematiek ontwikkeld, waarmee in verschillende situaties de prijs voor rechten en grond bepaald kunnen worden. De rekensystematiek houdt rekening met situaties waarin een volledig perceel wordt verkocht met rechten, bestaande particulieren rechten willen kopen voor hun perceel en een combinatie van deze twee (i.e. aankoop met inbreng). 3. Programma en productie Het totaal maximaal beoogd ruimte-voor-ruimte programma betreft 52 rechten (woningen). Dit kan zowel een particuliere ontwikkeling zijn of een gemeentelijke ontwikkeling.
Van de 52 rechten zijn reeds 8 rechten verkocht in Bovenberkel 1 en is in Noordeinde 2 één overeenkomst gesloten voor de uitgifte van twee rechten. Door nieuwe inzichten is de planning van de grondexploitatie geactualiseerd. Het project zal doorlopen tot en met 2027 ten opzichte van 2026 zoals eerder is vastgesteld. De looptijd van de grondexploitatie is afhankelijk van het tempo van de particuliere ontwikkelingen en de afzet van de gemeentelijke kavels. Het projectteam zal de voortgang van de afzet van de percelen en rechten nauwgezet monitoren en zal de fasering indien nodig bijstellen. In de geactualiseerde grondexploitatie zijn, vanuit het voorzichtigheidsprincipe, alleen de opbrengsten opgenomen van de verkoop van de gemeentelijke kavels. De mogelijke opbrengsten van de verkoop van de ruimte-voor-ruimte rechten aan de bestaande eigenaren in het gebied zijn niet opgenomen in de opbrengsten. Uit de huidige ervaring blijkt dat er tot nu toe minder animo is voor de aankoop van de
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 31/32
T21.01473
ruimte-voor-ruimte rechten door de bestaande eigenaren in het plangebied dan aanvankelijk de verwachting was. Daarnaast is uit de verkavelingsstudie gebleken dat er 6 optionele kavels mogelijk zijn in het gebied, die eveneens niet meegenomen zijn in de opbrengsten. Dit zijn kavels die wel een wijzigingsbevoegdheid hebben, maar vanwege ruimtelijke kwaliteit niet de prioriteit hebben om te ontwikkelen. Deze kavels kunnen worden verkocht indien dit noodzakelijk is om het resultaat van de grondexploitatie neutraal danwel positief te houden. Tabel woningbouw Ruimte voor Ruimte De Groenzoom Noordeinde (kavels/ruimte-voor-ruimte-rechten) Planning woningbouw (aantal woningen) Begroot te realiseren 6.831.040 Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeinde Totaal woningbouw
19 19
2021 2 2
2022 5 5
2023 0 0
2024 2025> 11 1 11 1
In bovenstaande tabel is nog geen rekening gehouden met de verkoop van ruimte voor ruimte rechten aan particulieren waar nu nog geen overeenkomst of gesprekken mee lopen. 4. Duurzaamheid Voor de nog te realiseren woningen is het gemeentelijk beleid op basis van het DGO van toepassing.
B. Risico’s Het project Ruimte voor Ruimte De Groenzoom kent de volgende projectspecifieke risico’s: - Het risico dat de twee laatste kavels in Bovenberkel I niet (allebei) ontwikkeld kunnen worden waardoor minder opbrengsten in de grondexploitatie binnenkomen. - Onderzocht wordt of 6 kavels plus rechten uitgegeven kunnen worden voor sociale woningbouw. Dit levert minder opbrengsten op. De keuze is ook afhankelijk van het totale resultaat van de grondexploitatie. Gezien de samenwerking met Pijnacker-Nootdorp worden , bij een wijziging naar sociaal programma beide colleges betrokken in de besluitvorming. - In het projectgebied liggen een aantal bedrijven waarvan verplaatsen een positief effect kan hebben op de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied en het wegnemen van de hindercontour voor de ontwikkeling van de naastliggende percelen. Indien dit zich voordoet worden de kosten die hiermee gemoeid zijn opgenomen in de grondexploitatie, ook na afstemming met Pijnacker-Nootdorp. Bovengenoemde risico’s zijn vertaald in een gewogen risicoprofiel. Binnen de risicocategorisering ‘hoogmidden-laag’ kent Ruimte voor Ruimte De Groenzoom een midden risicoprofiel. Dit is ten opzichte van 2020 hoger geworden. Tabel risicoprofiel 2020-2021
RvR Groenzoom Noordeinde*
2020 Laag
2021 Midden
* In 2020 is het risicoprofiel handmatig op "Laag" gezet. Doordat toen in de grondexploitatie een extra afdracht opgenomen was als kostenpost, welke hoger was dan het risicoprofiel.
MPG 2021 - Toelichting per project
Pagina 32/32