T21.01472 MPG 2021 - Algemene toelichting
Tekst van het document
Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2021
Domein: Ruimte & Economie Team: Gebiedsopgaven Datum: mei 2021 Corsanummer: T21.01472
Inhoudsopgave
T21.01472
1
Inleiding ................................................................................................................ 3 1.1 Leeswijzer ...................................................................................................... 4 2 Woningbouw ........................................................................................................... 6 2.1 Inleiding ......................................................................................................... 6 2.2 Woningmarktafspraken met de Regio Rotterdam ......................................................... 6 2.3 Woningbouwimpuls ............................................................................................ 7 2.4 Woningbouwplanning .......................................................................................... 7 2.5 Relatie woningbouwprogramma en financiën ............................................................. 8 2.6 Duurzaamheid .................................................................................................. 8 3 Bedrijventerreinen.................................................................................................. 10 3.1 Inleiding .......................................................................................................
10 3.2 Vraag en aanbod ............................................................................................. 10 3.3 Fasering ....................................................................................................... 11 4 Uitgangspunten van de grondexploitaties ....................................................................... 12 4.1 Projecten en programma ................................................................................... 12 4.2 Looptijd van de projecten .................................................................................. 13 4.3 Grondprijzen ................................................................................................. 14 4.4 Parameters.................................................................................................... 14 4.4.1 Kostenstijging ............................................................................................. 15 4.4.2 Opbrengstenstijging ...................................................................................... 16 4.4.3 Rente ....................................................................................................... 17 4.5 Plankosten ....................................................................................................
17 4.6 Vennootschapsbelasting (Vpb) ............................................................................. 18 5 Resultaten ............................................................................................................ 19 5.1 Resultaat afgesloten projecten ............................................................................ 19 5.2 Resultaat MPG 2021 ......................................................................................... 19 5.3 Tussentijdse winstneming .................................................................................. 20 5.4 Verwerking van het tekort en totaal voordeel .......................................................... 21 5.5 Grondexploitaties in gemeenschappelijke regelingen ................................................. 21 6 MVA - Wilderszijde .................................................................................................. 23 7 Risico’s................................................................................................................ 24 7.1 Risicoanalyses ................................................................................................ 24 7.2 Algemene risico’s ............................................................................................
24 7.3 Project specifieke risico’s .................................................................................. 24
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 2/25
T21.01472
1
Inleiding
Ieder jaar actualiseren we de berekeningen van onze gemeentelijke grondexploitaties. Deze leggen we, gelijktijdig met de jaarrekening, aan de raad ter besluitvorming voor via de Meerjaren Prognose Grondexploitaties, kortweg: het MPG. Peildatum van het MPG is 1 januari 2021. Naast het MPG rapporteren we jaarlijks bij de Begroting over grote afwijkingen (peildatum 1 juli), inclusief een globale doorkijk naar de eerstvolgende actualisatie. Het MPG 2021 gaat in op de voortgang van de projecten en de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het MPG 2020. Bij de actualisatie van de grondexploitaties verwerken we de realisatie van het voorgaande jaar en kijken we vooruit rekening houdend met de actuele ontwikkelingen. Deze bestaan uit concrete afspraken die zijn gemaakt over bepaalde projecten, algemene ontwikkelingen en trends die zich voordoen op de markt voor woningbouw en bedrijventerreinen, alsook economische en financiële ontwikkelingen. We sluiten aan bij de actuele regelgeving vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de vennootschapsbelasting (Vpb) en we leggen verantwoording af over gemaakte afspraken over projecten en algemene beleidskaders zoals de nota Grondbeleid.
Woningmarkt Het aantal woningverkopen is, ondanks corona, onverminderd hoog en de woningprijzen zijn het afgelopen jaar gestegen. De P(F)AS-problematiek heeft landelijk nog veel invloed op de gebiedsontwikkelingen. Het directe effect hiervan op de grondexploitaties in Lansingerland is tot op heden beperkt, maar aanscherping van landelijke wet-/regelgeving kan ook in de toekomst invloed hebben op onze projecten. Daar waar in het recente verleden sprake was van een overvloed aan werk zorgt de onduidelijkheid over nieuwe wet- en regelgeving ervoor dat (bouw)projecten noodgedwongen worden vertraagd of zelfs stilgelegd. De vraag naar woningen is echter nog altijd groot en door de recente ontwikkelingen neemt de druk op de woningmarkt alleen maar toe. In Lansingerland hebben we voor het merendeel van onze grondexploitatie projecten al overeenkomsten gesloten en staan de grondprijzen vast. We sloten in 2020 diverse overeenkomsten voor onder meer Westpolder-Bolwerk en Oudeland. Op 1 januari 2021 staan voor circa 585 woningen vergunningen open, waarvan een groot deel in 2020 afgegeven is. Hiermee is meer zekerheid verkregen over de realisatie van woningen in de komende jaren. Naar verwachting worden er dan ook niet minder woningen gebouwd, alleen ligt het tempo lager dan verwacht. Dit geldt voor zowel de gemeentelijke grondexploitaties als de particuliere ontwikkelingen.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 3/25
T21.01472
Financiële ontwikkelingen De Nederlandse economie is door de coronacrisis in 2020 met ca. 3,8% gekrompen (Bron: CBS). Waar het tweede kwartaal een ongekende krimp liet zien, werd dit opgevolgd door een sterke groei in het derde kwartaal. De tweede en derde coronagolf en de strengere maatregelen van de overheid hebben herstel van de economie in het laatste deel van het jaar verhinderd. Het conjunctuurbeeld volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek geeft aan dat de Nederlandse economie in een fase van laagconjunctuur ligt. De bouw blijft naar verwachting het sterkst doorgroeien mede door extra overheidsinvesteringen in infrastructuur en het laat-cyclisch karakter van de bouw, waardoor het even duurt voordat de effecten van het economische klimaat ook daadwerkelijk tot de bouw doordringen. De rente ligt op dit moment nog laag, net als in de afgelopen jaren. Naar verwachting zal de rente op middellange termijn wel weer gaan stijgen. De hoogte en invloed hiervan zijn nu niet bekend, maar dit kan een (grote) invloed hebben op de bouwmarkt.
Bedrijvenmarkt Er is een grote vraag naar grootschalige logistieke distributiecentra door het nog steeds groeiende marktaandeel van het online winkelen. Vooral op de toplocaties zien we deze groei en ook stijgende grondprijzen. De locatie is niet alleen belangrijk qua bereikbaarheid, maar ook de beschikbaarheid van goed personeel zal naar verwachting door gaan werken in de locatiekeuze van bedrijven. Het vertrouwen in de bedrijvenmarkt is groot en ontwikkelende beleggers nemen meer risico’s. Bovenstaande ontwikkelingen zien we ook terug in Lansingerland. Door onze actieve marketing en acquisitie staat Lansingerland nationaal en internationaal op de kaart. In 2020 hebben we onze omzetdoelstellingen gehaald, met een uitgifte van ruim 7,33 ha. De vraag naar (grote) bedrijfskavels is er nog steeds. Dit zien we terug in verkopen en gesprekken die wij voeren met geïnteresseerde partijen. Het aanbod op onze bedrijventerreinen wordt wel steeds minder door de gerealiseerde verkopen. Bijna alle gronden op bedrijventerrein Leeuwenhoekweg zijn verkocht of onder optie en voor Oudeland loopt de verkoop op dit moment conform planning. Hoe de vraag naar bedrijfskavels zich op lange termijn ontwikkelt is onzeker. Op voorhand trachten we de verkaveling zo efficiënt mogelijk in te richten afgestemd op de marktvraag.
De prijs die men bereid is te betalen voor een bedrijfskavel is sterk afhankelijk van de grootte van de kavel, de bouwmogelijkheden en de sector waarin het bedrijf actief is. Differentiatie van grondprijzen is dan ook nodig. Hier blijven wij op inspelen met ons grondprijsbeleid door te werken met een bandbreedte. Corona De uitbraak van de corona-pandemie brengt veel onzekerheid met zich mee. Het blijven onzekere tijden waarin het lastig te voorspellen is wat de effecten op de bouwsector zullen zijn. Hoe langer het duurt om het virus onder controle te krijgen en hoe strenger de maatregelen, des te groter de effecten waarschijnlijk zullen zijn. Gedurende het jaar hebben we de ontwikkelingen nauwlettend gevolgd om te bepalen wat de mogelijke toekomstige effecten zijn van Corona op de gemeentelijke grondexploitaties. Op korte termijn lijken de negatieve effecten van Corona op het resultaat van de grondexploitaties mee te vallen. Geconcludeerd kan worden dat er nog veel onzekerheden bestaan rondom het effect van Corona op onze grondexploitaties op de lange termijn. In het MPG2021 zijn de gevolgen, voor zover aanwezig, verwerkt.
1.1
Leeswijzer
Deze toelichting gaat als eerste in op de programmering en fasering van de woningbouw en de bedrijventerreinen. Vervolgens lichten we de gehanteerde uitgangspunten zoals rente, kosten- en
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 4/25
T21.01472
opbrengstenstijging en voorschriften vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) toe. Dit vormt de basis voor de actualisatie van de grondexploitaties en daarmee het MPG 2021. In hoofdstuk 5 lichten we de resultaten toe. Het MPG 2021 geeft inzicht in de verschillen ten opzichte van het MPG 2020. Naast de bijgevoegde toelichtingen per project van alle gemeentelijke grondexploitaties, staan we in deze toelichting ook stil bij de ontwikkelingen in de gemeenschappelijke regelingen Bleizo en Hoefweg en het “niet in exploitatie genomen gebied” Wilderszijde. Tot slot geven we inzicht in de belangrijkste risico’s en het verloop hiervan. Als geheime bijlage zijn de financiële gegevens van de verschillende projecten opgenomen. Vanwege de belangen die hierbij kunnen spelen maken deze financiële projectgegevens onderdeel uit van de geheime bijlage. Op basis van de Financiële Verordening is een overzicht bijgevoegd van alle te maken kosten en opbrengsten per project voor de looptijd van het project.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 5/25
2
Woningbouw
2.1
Inleiding
T21.01472
Bij de actualisatie van de grondexploitaties voor 2021 gaan we in eerste instantie door op de bestaande programmering en fasering en houden we rekening met de actuele ontwikkelingen. Deze programmering en fasering is onder meer gebaseerd op de afspraken zoals deze zijn gemaakt in overeenkomsten met diverse ontwikkelaars, woningmarktafspraken met de regio Rotterdam en woningmarktonderzoeken. De huidige woningvoorraad in Lansingerland kenmerkt zich door eengezinswoningen en koopwoningen met een hoge gemiddelde verkoopprijs. Rekening houdend met trends en ontwikkelingen zien we dat de huidige programmering van onze woningbouwplannen op dit moment onvoldoende voorziet in de totale woningbehoefte voor de komende jaren. Het gaat dan om de grote lokale en regionale behoefte aan betaalbaar wonen, waaronder sociaal, de toenemende behoefte aan gelijkvloers wonen en de regionale behoefte aan eengezinswoningen. Omdat de behoefte en in de regionale behoefte naar Meer Evenwicht in de spreiding van sociale woningen in de Regio Rotterdam dermate groot is, kunnen we daar met de huidige woningvoorraad niet in voorzien. Willen wij in deze behoefte voorzien, dan is een toename van woningen gewenst. We onderzoeken de mogelijkheid van toevoeging binnen de bestaande projecten. Daarnaast zal ook gekeken kunnen worden naar de andere grote ontwikkellocaties.
Deze studielocaties bieden namelijk nog voldoende ruimte, qua aantallen en qua planfase, om te kunnen sturen op de woningbehoefte.
2.2
Woningmarktafspraken met de Regio Rotterdam
Begin 2019 ondertekenden we het Regioakkoord met de nieuwe woningmarktafspraken met de regio Rotterdam. Doel van deze afspraken is te voorzien in voldoende woningen en met name voldoende sociale woningen, een meer evenwichtige spreiding van de sociale voorraad in de regio en een gevarieerd aanbod. Voor onze grondexploitaties zijn, samengevat, de volgende afspraken van belang: We groeien als gemeente in een passend tempo naar een omvang van 75.000 inwoners in 2030. Dit doen we toekomstbestendig, financieel weloverwogen en vanuit een breed volkshuisvestelijk perspectief. We bieden de inwoners aansprekende, uitnodigende en bereikbare woningen aan in een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met een grote variëteit in type en prijsklassen, zowel koop als huur. De woningen zijn zowel voor starters als voor hen die willen doorstromen naar een woning die past bij de volgende fase van het leven. We zijn en blijven een gemeente waar je midden in de Randstad in een dorpse landelijke omgeving prettig kunt wonen en goede voorzieningen hebt op het gebied van winkels, scholen, openbaar vervoer, sport en recreatie. We zetten in op het verder uitbreiden van de woningvoorraad in Lansingerland met 4.000 tot 7.000 aansprekende, gevarieerde en bereikbare woningen tot 2030. We stemmen woningbouwontwikkelingen, voorzieningen en de openbare ruimte af op de samenstelling van de samenleving.
We letten goed op specifieke behoeften zoals sociale woningbouw, starters, ouderen en middeninkomens (huur en koop). Bij inbreidingslocaties en herontwikkelingen wegen we het woningbouwprogramma af rekening houdend met identiteit, woningbehoefte, differentiatie, leefbaarheids- en duurzaamheidsdoelstellingen en financiële haalbaarheid.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 6/25
T21.01472
We zetten onze ‘brede aanpak sociaal’ voort. Dit betekent niet alleen het toevoegen van nieuwe sociale woningen, maar ook grote aandacht voor het behoud van de sociale voorraad in Lansingerland nu en in de toekomst.
In 2021 actualiseren we de gemeentelijke Woonvisie. Hierbij sluiten we waar mogelijk aan op de Omgevingsvisie. Bovenstaande afspraken maken hier deel van uit.
2.3
Woningbouwimpuls
Voor Lansingerland richt de Provincie zich met name op de woningbouwontwikkeling Wilderszijde. Deze locatie is in 2019 door BZK en de partners van de Zuidelijke Randstad aangemerkt als Woondealversnellingslocatie. Hiervoor zijn in zowel bij de eerste tranche als de tweede tranche aanvragen gedaan voor een bijdrage uit de Woningbouwimpuls van het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Door het niet toekennen van deze impulsgelden zal in 2021 onderzocht worden of en hoe woningbouwontwikkeling in Wilderszijde (financieel) haalbaar is binnen de vastgestelde (beleids)uitgangspunten.
2.4
Woningbouwplanning
In de grondexploitaties zetten we de geraamde opbrengsten uit grondverkoop uit in de tijd. Na verkoop van de (bouwrijpe) grond kan de ontwikkelende partij starten met de bouw. De oplevering vindt gemiddeld 1 tot 2 jaar later plaats, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het project. Op basis hiervan wordt bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties ook de woningbouwplanning geactualiseerd. In deze planning nemen we ook de particuliere initiatieven mee. De woningbouwplanning verwerken we ook in de jaarlijks te actualiseren Planmonitor van de Provincie, die de regio (SvWrR) mede gebruikt om de afspraken van het Regioakkoord te monitoren. De uitbraak van de Corona-pandemie brengt veel onzekerheid met zich mee. Na de uitbraak begin 2020 was de verwachting dat het aantal woningverkopen zou stagneren en de prijsstijgingen van de afgelopen jaren zouden afvlakken. Het aantal woningverkopen bleef echter onverminderd hoog en de woningprijzen bleven stijgen. Het blijven echter onzekere tijden waarin het lastig te voorspellen is wat de effecten op de bouwsector zullen zijn. Hoe langer het duurt om het virus onder controle te krijgen, en hoe strenger de maatregelen, des te groter de nadelige effecten zullen zijn. Ook de P(F)AS-problematiek heeft landelijk nog veel invloed op de gebiedsontwikkelingen.
Het directe effect hiervan op de grondexploitaties in Lansingerland is tot op heden beperkt maar aanscherping van landelijke wet/regelgeving kan ook in de toekomst invloed hebben op onze projecten. Vooralsnog denken we de geplande opleveringen van 400-500 woningen per jaar de komende jaren te kunnen halen. Dit zijn zowel particuliere (facilitaire) ontwikkelingen als grondexploitatieprojecten. Als gemeente hebben wij op opleveringen van projecten echter maar zeer beperkt invloed. In de overeenkomsten waarbij wij als gemeente de grondexploitatie voeren maken we afspraken over afname van gronden en betaalmomenten. Het is aan de ontwikkelaar om te bepalen wanneer hij start met de planuitwerking en het bouwen van de opstallen. Bij particuliere ontwikkelingen heeft de gemeente geen grondpositie en zijn we afhankelijk van het initiatief van de ontwikkelende partij. De grafiek op de volgende pagina geeft een indicatie van de woningbouwplanning voor de komende jaren op basis van de huidige inzichten, onderverdeeld naar grondexploitaties en particuliere ontwikkelingen.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 7/25
Grafiek woningbouwplanning oplevering (indicatief)
T21.01472
Vanaf 2024 zien we een flinke stijging van het aantal woningen. Dit komt enerzijds doordat we dan verwachten de eerste woningen van het nu nog in voorbereiding zijnde en niet in exploitatie genomen deel van project Wilderszijde op te leveren. Anderzijds zijn er in dat jaar ook een aantal grotere particuliere projecten opgenomen. De planning hiervan is echter nog onzeker en afhankelijk van het door de ontwikkelende partijen te doorlopen planontwikkelingsproces.
2.5
Relatie woningbouwprogramma en financiën
De gemeente Lansingerland heeft een opgave als het gaat om het financieel gezond blijven van onze gemeente. In een continu proces van het afwegen van kansen en risico’s proberen we te voldoen aan onze ruimtelijke en maatschappelijke doelstellingen, de vraag vanuit de markt en het behalen van onze financiële doelstellingen. Het woningbouwprogramma in de grondexploitaties sluit aan op de doelstellingen van de Woonvisie en ons gemeentelijk bod ten behoeve van de woningmarktafspraken met de regio Rotterdam (Regioakkoord). Het toevoegen van meer woningen in het betaalbare segment kan financiële gevolgen hebben voor onze grondexploitaties. Financieel gezien zit er in de grondexploitaties voor de nog uit te geven gronden reeds enige financiële ruimte om flexibel in te kunnen spelen op actieve vragen vanuit de markt. Deze ruimte wordt echter ieder jaar kleiner omdat projecten tot uitvoering komen. Binnen onze financiële en contractuele mogelijkheden spelen we in op kansen met als doel gronden te verkopen tegen marktconforme prijzen en passend bij de behoefte in de markt. Daarbij staan we open voor nieuwe en bijzondere initiatieven om de bouwproductie op gang te houden. Waar mogelijk zetten we in op het verkrijgen van subsidies.
2.6
Duurzaamheid
Duurzaamheid staat hoog op onze agenda en ook vanuit de markt neemt de vraag naar duurzame woningen verder toe. Daarom is in 2019 de visie Lansingerland Duurzaam opgesteld, met daaropvolgend een uitvoeringsagenda in 2020. Dit is de richtlijn om Lansingerland verder te ontwikkelen tot een duurzame gemeente. Hierbij focussen wij op de drie hoofdthema’s energietransitie, klimaatadaptatie en een circulaire economie. Gezien de grote woningbouwopgave is ook hierbij duurzaamheid een belangrijk thema. Gemeentelijk beleid op het thema duurzaamheid specifiek voor de woningbouw zijn het kader duurzame gebiedsontwikkeling (DGO), leidraad duurzame inrichting openbare ruimte (DIOR) en het convenant klimaatadaptief bouwen. Daarnaast hebben wij het stimuleringsinstrument ‘groene leges’ voor particulieren en corporaties. Hiermee geven wij korting op de bouwleges wanneer duurzamer dan de wettelijke norm wordt gebouwd. Bij nieuwe woningbouw is dit beleid maatgevend voor het vaststellen van uitgangspunten voor duurzaamheid. Deze uitgangspunten zijn onderdeel van een integrale afweging MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 8/25
T21.01472
tussen meerdere gemeentelijke doelstellingen. Voor lopende projecten waarvoor we reeds contracten sloten, hebben wij hierin vooral een stimulerende rol. In de toelichting per project lichten we, indien van toepassing, de voortgang en behaalde resultaten op het gebied van duurzaamheid op projectniveau nader toe.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 9/25
3
Bedrijventerreinen
3.1
Inleiding
T21.01472
Lansingerland is een van de voornaamste aanbieders van bedrijfskavels binnen de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH). Lansingerland beschikt over een breed aanbod aan interessante vestigingsmogelijkheden voor bedrijven van binnen en buiten de regio. Bovendien ligt Lansingerland centraal in de Zuidvleugel en heeft een goede bereikbaarheid via de A12 en de N470 en deze zal alleen maar verder verbeteren met de komst van de A13/A16. Ook ligt Lansingerland gunstig ten opzichte van het vliegveld Rotterdam/The Hague airport. Binnen Lansingerland heeft de gemeente twee terreinen in ontwikkeling, waarvoor de gemeente 100% van het risico draagt: Oudeland in Berkel en Rodenrijs en Leeuwenhoekweg in Bergschenhoek. Daarnaast ontwikkelen we nog twee terreinen gezamenlijk met de gemeente Zoetermeer: Bleizo en Hoefweg.
3.2
Vraag en aanbod
Elk bedrijventerrein in Lansingerland heeft zijn eigen kenmerken en de terreinen zijn verspreid over heel Lansingerland. De terreinen die wij als gemeente zelf ontwikkelen zijn Oudeland en Leeuwenhoekweg: Bedrijvenpark Oudeland richt zich op modern gemengde bedrijvigheid. De meeste bedrijven komen uit de nabije omgeving, waarbij de focus op het Rotterdamse ligt. Het terrein kent een zeer professionele parkmanagementorganisatie. De kavels kunnen aaneengesloten worden waardoor Oudeland de grootste kavels in de Randstad biedt. Bedrijventerrein Leeuwenhoekweg kent een andere product-markt combinatie en richt zich op bedrijven die behoefte hebben aan bijvoorbeeld ruimte voor buitenopslag. Gezamenlijk met de gemeente Zoetermeer hebben we de volgende terreinen in ontwikkeling: Bleizo Business Park richt zich op hoogwaardige bedrijvigheid en arbeids- of bezoekers intensieve bedrijvigheid nabij de knoop (Station). Ten oosten van de HSL is ruimte voor minder arbeidsintensieve en met name logistieke bedrijvigheid. Bedrijvenpark Hoefweg (Prisma): is een terrein gelegen aan de A12 met als kenmerk ‘Voor iedereen bereikbaar’. Dit terrein is aantrekkelijk voor grotere ruimtegebruikers en grootschalige distributie is hier een van de doelgroepen. Lansingerland heeft daarmee voor vrijwel elk segment en op elk bedrijventerrein aanbod van beschikbaar.
Marketing en acquisitie De combinatie van een aantrekkende markt en de inzet op het gebied van marketing en acquisitie van de bedrijventerreinen heeft geleid tot vele (grote) verkopen en betaalde reserveringen. In gesprekken met marktpartijen merken wij dat de bekendheid van onze bedrijventerreinen in de afgelopen jaren is vergroot. Daarnaast kijken wij continu hoe we nog beter kunnen inspelen op de vraag. In de grondprijzen komen de verschillen in uitstraling en mogelijkheden van de bedrijventerreinen terug. In 2020 gaven we op onze gemeentelijke bedrijventerreinen circa 7,33 ha aan gronden uit. In Leeuwenhoekweg zijn nu bijna alle gronden verkocht en ook voor Oudeland haalden we onze omzetdoelstelling in 2020 ruimschoots.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 10/25
T21.01472
In Hoefweg gaven we in 2020 ca. 3,13 ha uit. In Bleizo zijn in 2020 twee grote kavels uitgegeven van bij elkaar ca. 17,69 ha. Tabel gronduitgifte bedrijventerreinen in 2020 (in ha)
Project Oudeland
Uitgifte 7,03
Leeuwenhoekweg
0,30
Bleizo
17,67
Hoefweg
3,13
In onderstaande tabel wordt per project weergegeven hoeveel ha nog uitgegeven wordt per 1-1-2021. Dit is inclusief de gronden waarvoor reeds een verkoop- of reserveringsovereenkomst is gesloten. Tabel gronduitgifte bedrijventerreinen vanaf 2021 (in ha)
Project Oudeland
Uitgifte 22,08
Leeuwenhoekweg
1,69
Bleizo
18,29
Hoefweg
8,71
Uitgiftetempo Het inschatten van de afzetraming voor bedrijventerreinen is lastig door de veelheid en omvang van locaties. De verkoop van bedrijfskavels vindt vaak plaats in golfbewegingen. In 2020 is het onderzoek naar de gemiddelde afzetprognose uit 2018 geactualiseerd voor de bedrijventerreinen Oudeland. De uitkomsten van dit onderzoek vertaalden we in de grondexploitaties. Voor Oudeland is de gemiddelde afzet de eerste jaren hoger en richting einde looptijd juist wat naar beneden bijgesteld. Dit hangt er mee samen dat we nu veelal grote kavels verkopen en dat richting einde de wat kleinere en wellicht minder courante kavels resteren. Door voorspoedige verkoop is de looptijd van de grondexploitatie Oudeland verkort. Het eindjaar is nu voorzien in 2033, terwijl dit vorig jaar 2036 was.
3.3
Fasering
In de diverse grondexploitaties hanteren we per 1-1-2021 de volgende uitgifteplanning: Tabel uitgifteplanning gronduitgifte bedrijventerreinen vanaf 2021 (in ha) 2021 2022 2023 Project
2024 e.v.
Oudeland
4,71
1,85
1,85
13,66
Leeuwenhoekweg
0,30
1,40
-
-
Bleizo
-
-
-
18,29
Hoefweg
1,30
-
7,41
De uitgiftecijfers voor Bleizo en Hoefweg baseren we op de concept grondexploitaties per 1-1-2021 die de beide gemeenschappelijke regelingen opstelden.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 11/25
4
T21.01472
Uitgangspunten van de grondexploitaties
Een grondexploitatie bestaat uit een optelling van gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten uit het verleden (als die er zijn) en een zo reëel mogelijke raming van kosten en opbrengsten in de toekomst voor een bepaald project. Denk daarbij aan kosten voor het aankopen en bewerken (bouwrijp maken) van de grond en opbrengsten voor het verkopen van deze grond. Ook inflatie en rente spelen in deze berekening een cruciale rol. Investeringen, zoals het aankopen van grond en het bouwrijp maken lopen vooruit op de opbrengsten. Hiervoor trekken we geld aan waarover we rente betalen. Hoe hoger de investeringen en hoe later we de opbrengsten realiseren, hoe groter de impact van de rente op het resultaat van de berekening is. Uit de optelling van alle kosten, opbrengsten, inflatie en rente, uitgezet in de tijd, ontstaat een verwacht resultaat. Wanneer dit resultaat negatief is, moeten we daar op dit moment al een voorziening voor treffen om zo het verlies in de toekomst af te dekken. Voor winstgevende projecten geldt een verplichte tussentijdse winstneming, als wordt voldaan aan de daarvoor geldende voorwaarden conform BBV. Het uiteindelijke resultaat kunnen we pas bepalen als een project volledig is afgerond. Het definitieve resultaat in de toekomst kan zowel positief als negatief afwijken van datgene dat we op dit moment op basis van een zo goed mogelijke inschatting berekenen.
Naast de in de eerdere hoofdstukken beschreven marktontwikkelingen geven we in dit hoofdstuk inzicht in de (algemene) uitgangspunten die wij hanteerden bij de actualisatie van de grondexploitaties.
4.1
Projecten en programma
Per 1-1-2021 hebben we 10 lopende grondexploitaties, zie onderstaande tabel en kaart. In 2020 sloten we de grondexploitatie Scholen Boterdorp af. Tabel lopende grondexploitaties per 1-1-2021 Kern Berkel en Rodenrijs
Woningbouw Meerpolder
Bedrijventerrein Oudeland
Centrum-
Overig
ontwikkeling Berkel Centrum
Westpolder-Bolwerk Rodenrijse Zoom RvR Groenzoom Noordeinde Bergschenhoek
Wilderszijde (lopende grondexploitatie)
Leeuwenhoekweg
Landscheidingspark Horeca
Parkzoom
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 12/25
T21.01472
Kaart lopende grondexploitaties per 1-1-2021
Tabel programma en looptijd per grondexploitatie Project
Nog uit te geven vanaf 2021
Meerpolder
30 woningen
Looptijd t/m: 2024
Westpolder-Bolwerk
719 woningen
2025
Rodenrijse zoom
5 woningen
2022
Ruimte voor Ruimte Groenzoom Noordeinde
max 44 (woningen en/of ruimte-voor-ruimte-rechten)
2027
Wilderszijde (in exploitatie)
252 woningen
2025
Parkzoom
29 woningen
2024
Berkel Centrum West
170 woningen
2024
Landscheidingspark Horeca
speelterrein 1.100 m² in bruikleen
2022
Oudeland
ca. 292,08 ha bedrijventerrein en 4 woningen
2033
Leeuwenhoekweg
ca. 1,69 ha bedrijventerrein
2023
Naast deze lopende projecten zijn er ook nog ontwikkelingen voorzien op de niet in exploitatie genomen gronden in Wilderszijde, waar nog 2.000 – 3.000 woningen zijn gepland. Naar verwachting openen we hiervoor in 2021 een grondexploitatie, waar we ook het al in exploitatie zijnde deel van Wilderszijde in opnemen.
4.2
Looptijd van de projecten
De looptijd van een project verschilt per project. Daarbij is het goed om te motiveren, vooral voor projecten met een langere looptijd, waarom we ervoor kiezen deze als gronden in exploitatie te beschouwen en niet als niet in exploitatie genomen (MVA) of overige gronden. Ook het BBV schrijft dit voor in haar notitie Grondexploitaties (2016). De bepaling hierover luidt als volgt: “Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. Deze termijn wordt gehanteerd als richttermijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat deze motivatie is geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risicobeperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren.”
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 13/25
T21.01472
Risicobeperkende beheersmaatregelen Oudeland Lansingerland kent op dit moment 1 grondexploitatie met een looptijd langer dan 10 jaar: Oudeland. De grondexploitatie Oudeland loopt tot en met 31-12-2033 en overschrijdt daarmee de richttermijn van 10 jaar. Om de risico’s van de (lange termijn) ontwikkeling van Oudeland te beheersen heeft de gemeente de volgende maatregelen getroffen: 1. 2.
3.
4.
5.
4.3
Niet meer indexeren opbrengsten na 10 jaar (= conform de door de commissie BBV aangedragen voorbeeld-maatregel); Financieel beleidsuitgangspunt dat we geen onnodige uitgaven voor bijvoorbeeld bouw- en woonrijp maken doen voordat we voldoende zekerheid hebben t.a.v. de nog te verwachten opbrengsten; we proberen de boekwaarde van de grondexploitatie (behoudens de rente) dus zo minimaal mogelijk te laten doen toenemen; Periodiek toetsen we door een marktonderzoek of de door ons gehanteerde uitgangspunten voor tempo van afzet en grondprijs nog realistisch zijn. Indien nodig stellen we de grondexploitatie bij. De huidige fasering en looptijd van Oudeland sluit aan bij het meest recente onderzoek (van eind 2020); De fasering van de uitgifte baseren we vanaf 2021 we op een voorzichtige, gemiddelde uitgifte van 1,7 ha per jaar, aflopend richting einde looptijd. Bij uitgifte van (meer) grotere kavels kan de looptijd mogelijk worden verkort; We voeren een actief acquisitie-/verkoopbeleid waarbij we de resultaten monitoren. Waar nodig leveren we maatwerk en kunnen we speciale instrumenten (zoals koop op afbetaling en/of een korting op de grondprijs bij afname van (zeer) grote kavels) inzetten om de afzet van grond te realiseren. De voorwaarden van deze instrumenten zijn vastgelegd in de Nota Grondbeleid (2019) en het Financieel instrumentarium bedrijfskavels (2013);
Grondprijzen
Het college stelt jaarlijks de kaderbrief Grondprijzen vast. De doelstelling van de kaderbrief is het op transparante wijze richting geven aan de grondprijzen die gemeente hanteert bij gronduitgiftes en het opstellen van exploitatieplannen. Het college stelde op 16 maart 2021 de jaarlijkse kaderbrief grondprijzen voor 2021 vast. De beleidsuitgangspunten (zoals de wijze waarop we de grondprijzen bepalen) zijn vanaf 2019 opgenomen in de nota Grondbeleid 2019-2022. De grondprijzen in de grondexploitaties sluiten aan op de kaderbrief Grondprijzen en/of op de reeds gesloten contracten. Daarnaast zit er in de grondexploitaties enige financiële ruimte om goed op de ontwikkelingen in de markt te kunnen reageren en maatwerk te kunnen toepassen voor projecten die daarom vragen. Dit uitgangspunt geldt ook voor de actualisatie 2021. Op basis van gerealiseerde verkopen en ondertekende verkoopovereenkomsten viel in voorgaande jaren al een deel van deze ruimte vrij. Als de positieve markt zich voortzet, kan deze ruimte komende jaren mogelijk nog verder vrijvallen. Het resultaat van de grondexploitaties verbetert hierdoor.
4.4
Parameters
Om aan te sluiten op de marktontwikkelingen herzien wij jaarlijks de parameters. Voor de kosten en opbrengsten maken wij een inschatting van de toekomstige prijsontwikkelingen, opgeknipt in korte en lange(re) termijn. De daadwerkelijke prijsontwikkelingen kunnen hiervan afwijken. Indien er vanuit het project aanleiding toe is, laten we door (externe) deskundigen (civieltechnische) ramingen opstellen. Dit jaar voorzien we voor de projecten Ruimte voor Ruimte Groenzoom, Noordeinde, Wilderszijde en Berkel Centrum West een integrale herziening van de civieltechnische (deel)raming. Hierdoor sluiten deze ramingen 1 op 1 aan op het huidige prijsniveau van de markt. Voor nieuwe en/of
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 14/25
T21.01472
bijgestelde ramingen passen we de indexcijfers voor het bijstellen van het prijspeil van 2020 naar 2021 niet toe aangezien deze al berekend is in de nieuwe en/of bijgestelde raming. Voor projecten die geen inhoudelijke herziening van de (civieltechnische) raming behoeven, volstaat het indexeren van de prijzen volgens onderstaande tabel. Onderstaande tabel geeft de uitgangspunten voor de parameters voor het MPG 2021. De parameters lichten we onder de tabel nader toe.
Tabel parameters MPG 2021
* conform het BBV mogen we de opbrengsten na een termijn van 10 jaar niet meer indexeren. Dit is op dit moment enkel van toepassing op de grondexploitatie Oudeland.
4.4.1
Kostenstijging
De parameter voor kostenstijging geeft aan wat de verwachte prijsontwikkeling (inflatie) is van de kosten binnen de grondexploitatie. De civieltechnische kosten en de plankosten vormen de grootste kostenposten in de grondexploitaties. Grondverwerving kan eveneens omvangrijk zijn maar vindt zeer beperkt plaats en bovendien is de verwervingsprijs sterk situationeel afhankelijk. We stellen voor om voor de indexatie van het MPG 2021 aan te sluiten bij de grootste kostenposten en deze te indexeren met 1,0% voor de periode 2020 tot 2021. In het MPG 2020 werd uitgegaan van een stijging van 3,0% voor 2020 en 2,0% voor 2021. Een lagere prijsstijging heeft een positief effect op de resultaten van de grondexploitaties. Het komende jaar zal het effect van de Corona-pandemie er naar verwachting voor zorgen dat de kostenstijging beperkt zal zijn. We gaan er nu vanuit dat dit zich zal herstellen in 2022 en 2023. Voor de periode daarna (2024 en verder) stellen we voor om aan te sluiten bij het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone, dat ook in de commissie BBV als basis wordt gehanteerd. Civieltechnische kosten De voorgestelde index is gebaseerd op onder meer de prijsindexcijfers voor de Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)1 en van Bouwkostenindex.nl2.
Deze prijsindexen zijn een indicator van de prijsontwikkeling van het bouw- en woonrijp maken (dit staat los van de bouwkosten, deze komen tot uiting in het stijgingspercentage van de opbrengsten). Daarnaast vindt een vergelijk plaats met de BDB-index3 , Outlook Grondexploitaties van adviesbureau Metafoor en andere gemeenten. De Coronacrisis heeft een negatief effect op de bouwkostenstijging. Als gevolg van 1 2 3
Gemeten over periode juli 2019 – juli 2020 betreft deze index 0,18% Gemeten over de periode oktober 2019 – oktober 2020 betreft deze index 1,54% BDB is een kenniscentrum op gebied van bouw(kosten)data
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 15/25
T21.01472
een waarschijnlijk afnemende vraag krimpt de bouwproductie. Dit resulteert in toenemende concurrentie onder bouwers, waardoor de bouwkosten naar verwachting zeer beperkt zullen stijgen in 2021. Interne plankosten De interne plankosten bestaan uit de kosten voor de inzet van medewerkers, zowel intern als inhuur. In het MPG 2020 is uitgegaan van de geraamde uurtarieven in de begroting 2020-2023. Het uurtarief waarmee gerekend was betrof € 123,- voor zowel interne als ingehuurde medewerkers. Per 1 januari 2021 wijzigt de wijze van toerekening van de inzet van medewerkers van één vast uurtarief per afdeling naar een gedifferentieerd uurtarief per medewerker. De uurtarieven voor 2021 bestaan uit twee componenten: 1. Personele kosten; de kosten van de medewerkers op een project worden op basis van de daadwerkelijke tijdsbesteding doorbelast naar een project. De uurtarieven van medewerkers in loondienst en tijdelijke inhuur wordt als volgt bepaald: a. Loondienst: jaarlijks worden bij de personeelsbegroting de loonkosten per Cao-schaal bepaald uitgaande van een FTE en uitgaande van de maximale trede. Om te komen tot een uurtarief wordt dit bedrag gedeeld door 1.350 productieve uren. b. Inhuur: om het uurtarief voor doorbelasting van ingehuurde medewerkers te bepalen wordt gebruik gemaakt van het contractueel vastgelegde tarief voor deze medewerker. 2.
Overhead; per uur wordt een vast bedrag aan overheadskosten doorberekend volgens de regels die het BBV voorschrijft. Het uitgangspunt is dat ingehuurd wordt op vacante functies en daarom is het overheadtarief gelijk voor vast personeel en ingehuurde medewerkers. Het overheadtarief voor 2021 voor vaste en ingehuurde medewerkers bedraagt € 41,58. De mate waarin de veranderde werkwijze effect heeft op het resultaat van een individuele grondexploitatie hangt af van de samenstelling van het projectteam (verhouding vast personeel en inhuur). Externe Plankosten De externe plankosten bestaan uit de kosten voor externe expertise en onderzoeken voor de grondexploitatieprojecten. De plankosten worden beïnvloed door economische fluctuaties. Nu de economische situatie is verslechterd is de verwachting is dat het gemiddelde percentage van de loonstijgingen lager zal zijn dan afgelopen jaren. Daarnaast zullen door een verminderde vraag de tarieven van adviesbureaus minder sterk stijgen. De statistiek Dienstenprijzen (DPI) van het CBS volgt het prijsverloop van diensten die door in Nederland ingezeten bedrijven zijn geleverd en verkocht. De DPI “71 – Architecten en Ingenieurs” kent een gemiddelde jaarmutatie van het tweede kwartaal 2019 tot het tweede kwartaal van 2020 van 1,2%. We verwachten dat deze beperkte stijging zich op korte termijn zal doorzetten en zich daarna zal normaliseren.
4.4.2
Opbrengstenstijging
De hoogte en differentiatie van grondprijzen komt tot uiting in de Kaderbrief Grondprijzen 2021 en de grondprijzen zoals opgenomen in de individuele grondexploitaties. De stijgingspercentages baseren we onder meer op de (landelijke) ontwikkelingen en de parameters van andere gemeenten. Voor de jaren na 2030 passen we (vanuit het voorzichtigheidsbeginsel) voor de opbrengsten geen stijgingspercentage meer toe, conform de aanbevelingen vanuit het BBV. Woningbouw Voor het merendeel van de grondexploitaties is de grondprijs al bepaald en vastgelegd in contracten. Deze (grond)prijzen indexeren we op basis van de opgenomen voorwaarden in de contracten. De uitgifteprijzen voor vrije kavels baseren we op de prijzen zoals opgenomen in de Kaderbrief Grondprijzen 2021. Voor de overige gronden hanteren we voor 2020 naar 2021 een stijging van 7,5% en vanaf 2021 hanteren we een stijging van 2,00%. Deze stijging is de resultante van de verwachting dat de woningprijzen komend jaar maar beperkt zullen stijgen. De woningbouwkosten zullen ook maar beperkt
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 16/25
T21.01472
toenemen. In het geval van een residuele berekening zullen de grondopbrengsten daardoor beperkt stijgen. Bedrijventerreinen Voor de bedrijventerreinen hanteren we voor 2020 naar 2021 een percentage van 1,00% en voor 2021 tot 2031 stellen we het percentage eveneens op 1,00%. De vraag naar (grote) bedrijfskavels is er nog steeds. Dit zien we terug in verkopen en gesprekken die wij voeren met geïnteresseerde partijen. Het aanbod op onze bedrijventerreinen wordt wel steeds minder door de gerealiseerde verkopen. Bijna alle gronden op bedrijventerrein Leeuwenhoekweg zijn verkocht of onder optie. Voor Oudeland loopt de verkoop op dit moment goed. Hoe de vraag naar bedrijfskavels zich op lange termijn ontwikkeld is onzeker. Op voorhand richten we de verkaveling zo efficiënt mogelijk in afgestemd op de marktvraag. De prijs die men bereid is te betalen voor een bedrijfskavel is sterk afhankelijk van de grootte van de kavel, de bouwmogelijkheden en de sector waarin het bedrijf actief is. Differentiatie van grondprijzen is dan ook nodig. Hier blijven wij op inspelen met ons grondprijsbeleid door te werken met een bandbreedte.
4.4.3
Rente
Jaarlijks rekenen we rente toe aan de grondexploitaties. Conform de regels van de BBV rekenen we met de werkelijk betaalde rente in plaats van de omslagrente. Het rentepercentage is bij de Actualisatie 2020 vastgesteld op 1,70% en geldt als een initieel percentage. Om fluctuaties in het rentepercentage (en daarmee de resultaten van het MPG) te voorkomen staat de Commissie BBV een maximale afwijking toe van 0,50% van de werkelijke rente ten opzichte van de het initieel percentage. Jaarlijks dienen we aan te tonen hoe de rekenrente zich verhoudt tot de daadwerkelijke rente. Ook dit jaar heeft team Financiën de werkelijke rente over de gemeentelijke leningenportefeuille berekend. Op basis van de geprognosticeerde balans per 31-12-2020 bedraagt het rentepercentage 1,1% (-/- 0,60%) en wijkt daarmee meer af dan de toegestane marge van 0,50%. Op grond van de voorschriften van het BBV stellen we het rentepercentage naar beneden bij hetgeen voor de meeste grondexploitaties een positief effect op het resultaat heeft. Op basis van een meerjarige calculatie is het percentage van 1,1% een stabiel percentage op (middel)lange termijn. Dit sluit aan bij de doelstelling van de Commissie BBV.
Disconteringsvoet Op grond van het BBV hanteren we een disconteringsvoet van 2,00%, gebaseerd op het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor de inflatie binnen de Eurozone. Deze disconteringsvoet is verplicht voor de negatieve grondexploitaties (ter bepaling van de hoogte van de te treffen verliesvoorziening). Voor de onderlinge vergelijkbaarheid is besloten deze in Lansingerland voor alle grondexploitaties toe te passen. Ten opzichte van 2020 is de disconteringsvoet ongewijzigd.
4.5
Plankosten
Jaarlijks bezien we de plankosten voor de resterende looptijd van een project. Daarbij maken we een inschatting van de tijdsbesteding in uren op basis van cijfers uit het verleden en verwachtingen voor de toekomst. Daarnaast ramen we kosten voor concrete producten die vallen onder de post plantontwikkelingskosten, zoals bijvoorbeeld bestemmingsplannen. Uitgangspunt voor de raming van de interne uren is een gedifferentieerd uurtarief per medewerker, zie ook paragraaf 4.4.1.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 17/25
4.6
Vennootschapsbelasting (Vpb)
T21.01472
De Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen bepaalt dat ook gemeenten vennootschapsbelasting moeten betalen over ondernemersactiviteiten. Hier vallen in beginsel ook de (actieve) grondexploitaties onder. Via de Quickscan Winstoogmerk grondbedrijven toetsen we jaarlijks of er sprake is van een onderneming. Op basis van adviezen van meerdere externe deskundigen en onze berekeningen gaan we er op dit moment vanuit dat dit voor Lansingerland nu niet het geval is. Begin 2020 stelden wij op advies van onze huidige fiscaal adviseur op basis van het MPG 2020 ook een Quickscan op. Ook deze laat een fors negatief resultaat zien, zowel jaarlijks als op totaalniveau. Voor de jaren 2016-2019 hebben wij een “nihil”-aangifte ingediend bij de Belastingdienst en namen daarmee formeel een standpunt in richting de Belastingdienst. Wij achten ons standpunt dat wij voor het totaal aan grondexploitaties niet door “de poort” gaan (en we ook fiscaal gezien dus geen winst maken) nog steeds reëel en onderbouwd. Op basis van de cijfers van het MPG 2021 blijkt dat nog steeds sprake is van een verlieslatende grondexploitatieportefeuille. Hierdoor is onze inschatting omtrent de VPB ongewijzigd ten opzichte van MPG 2020.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 18/25
T21.01472
5
Resultaten
5.1
Resultaat afgesloten projecten
De grondexploitatie Scholen Boterdorp sloten wij per 31-12-2020 af. Wij sluiten grondexploitaties af als 100% van de opbrengsten is gerealiseerd en tenminste 90% van de kosten zijn gemaakt. In 2020 is de laatste kavel geleverd. Er zijn geen kosten meer voorzien. De grondexploitatie Scholen Boterdorp kent op 31-12-2020 een resultaat van € 0,72 mln positief, waarvan € 0,56 mln reeds als tussentijdse winst is genomen in de voorgaande jaren.
5.2
Resultaat MPG 2021
Op basis van alle eerdergenoemde uitgangspunten en denkrichtingen zijn alle lopende grondexploitaties per 1-1-2021 doorgerekend. Daaruit resulteert het onderstaande totaalresultaat: Tabel totalen positieve en negatieve projectresultaten (in mln. €) A= Actualisatie 2020 01-01-2020
Prijspeil Totaal negatieve grexen op NCW € Totaal positieve grexen op NCW € Totaal op NCW
€
B= MPG 2021 / JR 2020 01-01-2021
C= Verschil B t.o.v. A
-38,06 22,85
€ €
-34,83 26,31
€ €
3,23 3,46
-15,21
€
-8,52
€
6,70
Let op: Bovenstaande bedragen zijn, exclusief de (verplichte) tussentijdse winstneming. De reeds genomen winsten uit de grondexploitatie presenteren wij deze separaat (zie paragraaf 5.3). Ten opzichte van het MPG 2020 is het resultaat van het MPG 2021 op totaalniveau (zowel positieve als negatieve grondexploitaties) toegenomen met circa € 6,70 mln. In paragraaf 5.4 gaan we in op het jaarresultaat. Dit is ca. € 7,50 mln. positief en komt onder meer voort uit vrijval van een deel van de verliesvoorziening, het afsluiten van de grondexploitatie Scholen Boterdorp en een (verplichte) tussentijdse winstneming.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 19/25
T21.01472
Het verschil in resultaat ten opzichte van het MPG 2020 wordt onder meer veroorzaakt door de volgende wijzigingen: Algemeen: Rente boekwaarde: conform BBV boekten we de werkelijke rente over 2020 (1,5%). Deze is lager dan begroot (1,7%; voordelig effect); Vrijval risicoreservering: in de grondexploitaties is enige financiële ruimte opgenomen voor eventuele programmawijzigingen en/of onderhandelingen. Net als voorgaande jaren valt op basis van gerealiseerde verkopen en ondertekende verkoopovereenkomsten ook nu weer een deel van deze ruimte vrij (voordelig effect); Projecten: Op projectniveau heeft zich ten opzichte van 2020 de grootste wijziging voorgedaan in het project Wilderszijde (op het deelplan in exploitatie). Door de gunstige ontwikkelingen van de woningmarkt in 2020 zijn de prijzen van de nog te verkopen percelen harder gestegen dan vorig jaar was aangenomen. Tezamen met de inschatting van de toekomstige grondprijsontwikkeling en het bijstellen van het rentetarief heeft dit een positief effect op de grondexploitatie. Voor meer informatie over de verschillen en de overige projecten wordt verwezen naar de toelichtingen per project.
5.3
Tussentijdse winstneming
Het BBV schrijft een tussentijdse winstneming voor bij winstgevende projecten, naar rato van de voortgang. Op basis van de regelgeving omtrent deze tussentijdse winstneming berekenen we de winst over het resultaat op eindwaarde (het beoogde resultaat bij het afsluiten van het project inclusief prijsstijgingen en rente). Voor het tussentijds winstnemen gelden 3 voorwaarden: Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). De hoogte van de tussentijdse winstneming bepalen we jaarlijks per project op basis van het zogenaamde percentage of completion (POC) en de geactualiseerde grondexploitaties. Eventuele project specifieke risico’s (onzekerheden) mogen hierop in mindering worden gebracht. De hoogte van de tussentijdse winstneming bepalen we jaarlijks opnieuw en verrekenen we met eerder genomen winsten. Het kan hierbij ook voorkomen dat op basis van de geactualiseerde grondexploitaties een deel van de eerder genomen tussentijdse winst wordt teruggeboekt. Op basis van bovenstaande namen we bij de jaarrekening 2020 in totaal ca. € 3,40 mln. aan tussentijdse winst, inclusief het project Scholen Boterdorp welke we in 2020 afsloten. Dit bedrag komt bovenop de in 2017 tot en met 2019 genomen tussentijdse winst van € 14,72 mln.
Het totaal van de genomen winsten over de grondexploitaties komt hiermee uit op € 18,13 mln. In onderstaande tabel is de winstneming per grondexploitatie weergegeven.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 20/25
T21.01472
Tabel tussentijdse winstneming (in mln. €) Project
Meerpolder Oudeland Rodenrijse Zoom Parkzoom Scholen Boterdorp Ruimte voor ruimte groenzoom Noordeinde Totaal grondexploitaties
5.4
Reeds genomen winst t/m 2019
Te nemen winst 2020
Totaal tussentijdse winstneming
€ 0,00 € 10,40 € 0,90 € 2,87 € 0,56 € 0,00
€ 0,47 € 1,83 -€ 0,09 € 0,68 € 0,16 € 0,34
€ 0,47 € 12,24 € 0,81 € 3,54 € 0,72 € 0,34
€ 14,72
€ 3,40
€ 18,13
Verwerking van het tekort en totaal voordeel
Voor het tekort, ofwel het totaal aan verliesgevende grondexploitaties, moet een verliesvoorziening aanwezig zijn. Op basis van het MPG 2021 is een verliesvoorziening benodigd van € 34,83 mln. Per 31-122019 was een verliesvoorziening benodigd van € 38,06 mln. Dat betekent dat bij de Jaarrekening 2020 per saldo een bedrag van € 3,23 mln wordt toegevoegd aan de algemene reserve. In de Begroting 2020 was echter rekening gehouden met de verhoging van de verliesvoorziening met € 0,87 mln die nu niet nodig is, wat een voordelig effect heeft op het jaarresultaat. Voor het project Ruimte voor Ruimte Groenzoom Noordeinde wordt de tussentijdse winstneming van € 0,34 mln opgenomen in de dekkingsreserve kapitaallasten RvR De Groenzoom. De tussentijdse winstneming voor alle overige positieve projecten wordt met een bedrag van € 3,06 mln toegevoegd aan de algemene reserve. Het totale voordeel als gevolg van het MPG 2021 per 31-12-2020 komt op € 7,50 mln. Verwerking resultaat MPG 2021 (in mln. €) 2021 Vrijval verwachte verhoging verliesvoorziening
0,87
Verlaging verliesvoorziening o.b.v. MPG 2021
3,23
Tussentijdse winstneming o.b.v. MPG 2021 (jaarrekening 2020)
3,40
Totaal
7,50
Conform de beleidslijn zoals opgenomen in de nota Reserves en Voorzieningen 2020 is de vrijval van de verliesvoorziening per 31-12-2020 bij de Jaarrekening 2020 vóór resultaatsbestemming toegevoegd aan de algemene reserve. Dit geldt ook voor de tussentijdse winstneming en storting aan de dekkingsreserve kapitaallasten RvR De Groenzoom.
5.5
Grondexploitaties in gemeenschappelijke regelingen
Bleizo Het project Bleizo betreft de ontwikkeling van het gebied rondom het nieuw gerealiseerde NS-station op de kruising van de bestaande spoorlijn Utrecht – Den Haag en de Verlengde Oosterheemlijn. Dit project wordt in een gemeenschappelijke regeling tussen Lansingerland en Zoetermeer gerealiseerd. De grondexploitatie Bleizo gaat uit van in totaal ca. 39,82 ha uitgeefbaar gebied voor bedrijventerrein en commerciële voorzieningen. Voor het oostelijk deel van Bleizo is het bestemmingsplan inmiddels vastgesteld als bedrijventerrein. Voor Bleizo-West is vanwege de gemeentelijke visievorming nog geen bestemmingsplan vastgesteld. De uitgifte (marketing, acquisitie en verkoop) van deze kavels is in verband met de gemeentelijke visievorming voor Bleizo-West gepauzeerd. Tot 2024 vindt geen verdere uitgifte van bedrijfskavels plaats en is sprake van een ‘slapende grondexploitatie’ (in de jaren 2022 en 2023). De verwachting is dat in 2023 helderheid is over de ontwikkeling van Bleizo-West en wordt er vanaf 2024 weer uitgegaan van
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 21/25
T21.01472
uitgifte van bedrijfskavels. De uitgifte van grond voor commerciële voorzieningen rond het stationsgebied (Knoop Noord & Zuid) staat gepland voor de periode 2029 t/m 2033. De opgenomen uitgifteprognose sluit aan op het rapport van Buck Consultants over de afzetprognose voor Bleizo. Dit rapport geeft aan dat een uitgifte van 1,8 ha per jaar voor de reguliere bedrijfskavels haalbaar is. Ook voor kantoorachtige functies (commerciële voorzieningen) is aangesloten op het in 2018 geactualiseerde onderzoek van Buck Consultants. De grondexploitatie Bleizo kent per 1-1-2021 een positief resultaat van ca. € 10,57 mln4 op netto contante waarde. Het resultaat ten opzichte van 2020 is met ca. € 0,26 mln verbeterd en daarmee dus ook omgeslagen van een negatief resultaat naar een positief resultaat. Op grond van het BBV en het positieve resultaat van de grondexploitatie wordt voor Bleizo tussentijds een deel van de winst genomen, conform de daarvoor geldende regels. Deze winst blijft echter onderdeel van het eigen vermogen van de GR Bleizo en heeft daarmee geen invloed op het resultaat van de gemeente Lansingerland. Voor de grondexploitatie Bleizo is een risicoanalyse uitgevoerd, waarin de risico’s en kansen met betrekking tot de kosten, opbrengsten en planning zijn doorgerekend. De onderkant van de bandbreedte is positief.
Wij houden in ons eigen weerstandsvermogen op dit moment dan ook geen rekening met risico’s voor Bleizo. Bedrijvenschap Hoefweg Lansingerland vormt samen met Zoetermeer het bedrijvenschap Hoefweg. Bedrijvenschap Hoefweg richt zich vooral (maar niet alleen) op de uitgifte van grotere kavels met een logistiek doel. Het samenwerkingsverband Prisma bestaat uit een combinatie van het bedrijvenschap Hoefweg en marktpartijen, en betreft de ontwikkeling van een bedrijventerrein aan de noordkant van de A12. In 2020 zijn de laatste reguliere kavels uitgegeven. De verkopen van de molenstomplocaties en de entreekavel worden verwacht in 2021. De uitgifte van de zuidelijke kavels van Hoefweg is in verband met de gemeentelijke visievorming voor Bleizo-West gepauzeerd. Tot 2024 vindt er daarom geen verdere uitgifte van bedrijfskavels plaats en is sprake van een ‘slapende grondexploitatie’ (in de jaren 2022 en 2023). De grondexploitatie Hoefweg kent per 1-1-2021 een positief resultaat van ca. € 11,94 mln5 op netto contante waarde. Ten opzichte van 2020 is het resultaat verslechterd met ca. € 1,05 mln. Op grond van het BBV en het positieve resultaat van de grondexploitatie wordt voor Hoefweg tussentijds een deel van de winst genomen, conform de daarvoor geldende regels.
Deze winst blijft echter onderdeel van het eigen vermogen van de GR Hoefweg en heeft daarmee geen invloed op het resultaat van de gemeente Lansingerland. De tussentijdse winstneming voor 2020 is negatief. Ook voor Hoefweg is een risicoanalyse uitgevoerd. De verwachting is dat de risico’s volledig gedekt kunnen worden uit het positieve resultaat van de grondexploitatie. Wij hebben in ons eigen weerstandsvermogen op dit moment dan ook geen rekening gehouden met risico’s voor Hoefweg.
4
Gebaseerd op de concept versie van maart 2021 “GEHEIM Toelichting grondexploitatie & risicoanalyse GR BLEIZO stand
per 1-1-2021”. 5
Gebaseerd op de concept versie van maart 2021 “GEHEIM Toelichting grondexploitatie & risicoanalyse BS Hoefweg
stand per 1-1-2021”. MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 22/25
6
MVA - Wilderszijde
T21.01472
Naast de in exploitatie genomen gronden bezit Lansingerland ook nog gronden in Wilderszijde als toekomstige bouwlocatie. Het totale project Wilderszijde bestaat uit 2 delen. In het eerste deel, de huidige grondexploitatie Wilderszijde, vinden al ontwikkelingen plaats, zoals bijvoorbeeld de verkoop van en bouw op de kavels langs de Wildersekade/Wilsonerf en 144 woningen in het deelgebied Buyten. Voor het totale gebied van Wilderzijde stelden we een stedenbouwkundig masterplan op in samenwerking met contractspartijen en overige belanghebbenden. Naar verwachting openen we in 2021 de grondexploitatie voor het totale gebied. Op grond van het BBV zijn de gronden die nog niet in ontwikkeling zijn genomen, ondergebracht onder de Materiele Vaste Activa (MVA). Conform de voorschriften van het BBV mag de balanswaarde niet hoger zijn dan de marktwaarde. Dit is vorig jaar getoetst en deze toets is nog steeds van toepassing. Hieruit concluderen we dat marktwaarde op dit moment hoger is dan de huidige boekwaarde (aanschafwaarde -/- voorziening). De boekwaarde blijft dan ook ongewijzigd. Conform het BBV rekenen we geen rente toe.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 23/25
7
Risico’s
7.1
Risicoanalyses
T21.01472
Ondanks dat we de ramingen binnen de grondexploitaties met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opstellen, blijven er risico’s bestaan. Niemand kan de toekomst voorspellen en de berekeningen zijn gebaseerd op aannames en uitgangspunten, die in de praktijk anders (zowel positief als negatief) kunnen uitvallen. De belangrijkste risico’s die samenhangen met de grondexploitaties hebben betrekking op de planning, de prijs en het programma. We onderscheiden een tweetal soorten risico’s: Algemene risico’s die generiek voor alle grondexploitaties gelden en risico’s die specifiek gelden voor de projecten.
7.2
Algemene risico’s
Algemene risico’s zijn voor alle grondexploitaties van toepassing. Hieronder vallen bijvoorbeeld: Hogere kostenstijging dan inschatting in paragraaf 4.4 Lagere inkomsten Latere inkomsten Stijging (+daling) rentepercentage
7.3
Project specifieke risico’s
Gekoppeld aan de actualisatie van de grondexploitaties actualiseren we ook altijd de project specifieke risico’s. Hierbij schatten we, naast het risicobedrag, ook in wat de kans is dat het risico zich zal voordoen. Dit leidt tot een gewogen risicoprofiel per project. Om het verloop van de risico’s te kunnen monitoren in de tijd is (indicatief) een indeling gemaakt naar 3 profielen: hoog (gewogen risico groter dan € 2,5 mln), midden (gewogen risico € 1 mln tot € 2,5 mln) en laag (gewogen risico tot € 1 mln). Bij een voorspoedige ontwikkeling nemen de risico’s af naar mate de ontwikkeling vordert. In het begin van een project is er doorgaans sprake van aannames met een hoge mate van onzekerheid. Naar mate de ontwikkeling concreter wordt, kunnen we de kosten en opbrengsten nauwkeuriger inschatten. Hieronder volgt een overzicht van de projecten met de daarbij behorende risicoprofielen van zowel het MPG 2021 als het MPG 2020.
MPG 2021 – Algemene toelichting
Pagina 24/25
T21.01472
Tabel risicoprofiel 2020-2021
Parkzoom Wilderszijde Leeuwenhoekweg Meerpolder Berkel Centrum Westpolder-Bolwerk Oudeland Rodenrijse Zoom RvR Groenzoom Noordeinde Landscheidingspark Horeca
2020 Laag Midden Laag Laag Midden Hoog Hoog Laag Laag Laag