Presentatie onderzoek naar meer woningen voor eenpersoonshuishoudens, starters en senioren in Wilderszijde

8 jan 2020

Beeldvorming: onderzoek naar meer woningen voor eenpersoonshuishoudens, starters en senioren in Wilderszijde

Inhoud • • • • •

Wilderszijde tot nu toe Planvorming voor bestemmingsplan (2021) Planvorming na bestemmingsplan Ontwikkelingen Conclusies

2

Besluitvormingsdocumenten • • • • • •

Ambitiedocument 2017 Nota van Uitgangspunten 2018 Beslisdocument 2019 Masterplan 2020 Bestemmingsplan 2021 Contracten 2021

3

Masterplan Wilderszijde: Hoofdstructuur

4

Hoofdstructuur groen

5

Hoofdstructuur water

6

Programma Wonen Bestemmingsplan: • Maximaal 3.000 woningen

•

40% betaalbaar; 25% sociaal + 15% betaalbaar Lsl

Verwachte invulling: • Minimaal 2.630 woningen • 30-40% appartementen • Gemiddelde bebouwingsdichtheid: 30 woningen/ha.

7

Maatschappelijke voorzieningen • Maximaal 10.000 m2: • Drie basisscholen; • Een sporthal; • Een gezondheidscentrum; • Een sociaal-cultureel ontmoetingscentrum; • Kinderdagverblijven;

• Goed bereikbaar te voet, fiets, auto en in •

toekomst wellicht met OV Centraal gelegen

8

Commerciële voorzieningen • •

Maximaal 4.015 m2 Dubbelbestemming Wonen om langdurige leegstand te voorkomen

Soort voorziening 1 supermarkt Ondersteunende dagelijkse voorzieningen Maximaal 4 kleine horeca units Maximaal 1 grote horeca unit Maximaal 10 units commerciële dienstverlening Totaal

Metrages Maximaal 1.685 m2 (1.200 m2 wvo) Per stuk maximaal 200 m2 en in totaal maximaal 600 m2 Per stuk maximaal 120 m2 en in totaal maximaal 480 m2 Maximaal 250 m2 In totaal maximaal 1.000 m2 4.015 m2

9

Bouwhoogtes • • • •

De hoogtes zijn in het masterplan en bestemmingsplan opgebouwd in aansluiting op de directe omgeving De bouwhoogtes zijn ook beperkt i.v.m. luchtvaart Bouwhoogtes gelden vanaf maaiveld De maximale bouwhoogtes zijn opgenomen op de verbeelding en vastgesteld per bouwvlak

10

Wijkdelen

11

Verbeelding • Ontwikkelgebied Wilderszijde • Inclusief locatie Plan Buyten • Huidig Park de Polder • Bedrijven Schiebroekseweg

• Geen bouwvlakken, directe bouwtitel op basis van regels en beleidsregels

12

Bestemmingsplan: • • • •

•

Maximaal 3.000 woningen mogelijk minimaal 25% sociale huurwoningen; minimaal 15% Betaalbaar Lansingerland; Beleidsregels: • Parkeren • Duurzaamheid • Natuurinclusief bouwen Beleidsregels kunnen door het college van burgemeester en wethouders worden gewijzigd, ingetrokken of herzien.

13

Beleidsregels bestemmingsplan - Parkeren: - Huidige parkeernormen conform nota 2014 voor bewoners en bezoekers gelden - In beleidsregel Wilderszijde lagere normen bij een aantal type appartementen vastgesteld (incl. 0,3 bezoekersplaatsen): - Huur (betaalbaar/ midden) 1,3 ---------------------------- (nota 2014: 1,4) - Koop (betaalbaar/ midden) 1,4 ---------------------------- (nota 2014: 1,8) - Vrije sector huur 1,6 ----------------------------------------- (nota 2014: 1,8) - Vrije sector koop 1,7 ----------------------------------------- (nota 2014: 2,0) - Sociale huurwoning 1,0 + 0,4 bufferparkeerplaatsen --- (nota 2014: 1,4) - Loopafstand bezoekersplaatsen 250 meter - Duurzaamheid (NOM of GPR-score) - Natuurinclusief bouwen (verplicht ecologisch plan) 14

Contractuele afspraken • • • •

25% sociale huurwoningen 15% betaalbaar Lansingerland (2021: € 254.000,-, index: NHG) 10% bereikbaar NHG (2021: € 344.500,-, index: NHG) 50% vrije sector

Sturing op: • Sociale huurwoningen, appartementen: minimaal 50 m2 GBO • Betaalbaar Lansingerland, appartementen: minimaal 50 m2 GBO • Betaalbaar Lansingerland, grondgebonden: minimaal 60 m2 GBO • Bereikbaar NHG, appartementen: minimaal 60 m2 GBO • Bereikbaar NHG, grondgebonden: minimaal 95 m2 GBO

15

Wilderszijde ná 2021

16

17

18

Organisatie: ontwikkelaars

Voorzieningen: gemeente en BBGZ 19

Planning per bouwveld T0

T0 + 1,5mnd

T0 + 9mnd

T0 + 14mnd

T0 + 20mnd

T0 + 17mnd

T0 + 22mnd

T0 + 25mnd T0 + 28mnd

VO HS gereed

Bouwveldpaspoo rt Verkavelingsplan

Voorlopig SMP

VO IP

VO Woningen

DO IP

Def. SMP

Omgevingsvergunni ng

DO Woningen

Verkoop Woningen BRM + Nuts Start Bouw

Voortgang Waterwijk

21

Voortgang Polderwijk 1

22

Voortgang Groenwijk 1

23

Voortgang Polderwijk 3 en 4

24

Ontwikkelingen woningmarkt • Rijk stuurt bij nieuwe ontwikkelingen op 2/3e betaalbare woningen (koop max. • • •

€ 390.000,-). Lansingerland heeft voldoende (dure) eengezinswoningen voor eigen bevolking. We bouwen deze woningen voor de regio. Gevolgen dubbele vergrijzing wordt meer en meer urgenter. Alleenstaande met goed startsalaris kan gemiddeld bijna € 200.000,financieren

25

Situatie Alleenstaand

Met partner

Studie achtergrond Indicatie leenbedrag Mbo

€ 104.627

Bachelor

€ 167.815

Master

€ 188.330

Mbo en mbo

€ 257.710

Mbo en bachelor

€ 298.257

Mbo en master

€ 326.307

Bachelor en bachelor € 354.134 Bachelor en Master

€ 384.347

Master en master

€ 407.661

26

Ontwikkelingen woningmarkt • Rijk stuurt bij nieuwe ontwikkelingen op 2/3e betaalbare woningen (koop max. • • • •

€ 390.000,-). Lansingerland heeft voldoende (dure) eengezinswoningen voor eigen bevolking. We bouwen deze woningen voor de regio. Gevolgen dubbele vergrijzing wordt meer en meer urgenter. Alleenstaande met goed startsalaris kan gemiddeld bijna € 200.000,financieren. Prijzen Wilderszijde 2025: • Betaalbaar Lansingerland: 351.500,• Bereikbaar NHG: € 477.000,27

Probleemstelling ‘zonder extra toevoeging van - specifieke woningtypes voor - koopwoningen voor - starters en eenpersoonshuishoudens zal Wilderszijde – op basis van de huidige nieuwe inzichten niet volledig voldoen aan de huidige en toekomstig urgent woningbouw voor jonge en oudere inwoners van Lansingerland’

28

Afwegingen en consequenties • • • • • • • • •

Bestemmingsplan blijft uitgangspunt Financieel sluitende grond- en vastgoedexploitatie Contracten niet aanpassen, maar aanvullen Voeg kleinere woningen toe Hou meer rekening met senioren (gelijkvloers) Onderzoek noodzaak bijstelling randvoorwaarden ten behoeve van die woningen Vast houden aan uitgangspunten groen en water Zoek ruimte in de hoogte (binnen bestemmingsplan) Onderzoek bijstelling parkeernormen ten behoeve van specifieke woningen (o.a. jongeren en senioren)

29

Samenvatting en proces • Wilderszijde is ‘op stoom’ • Huidig bestemmingsplan en contracten goede kaders •

•

voor huidige kwaliteit en tempo Ontwikkelingen – m.n. op gebied van prijzen en autonome vraag - aanleiding voor tussentijdse evaluatie • Onderzoek oplossingsrichtingen voor optimalisatie binnen bestemmingsplan en aanvullend op contracten College biedt notitie aan, bespreking in Commissie Ruimte 14 januari

30