[I25.05151] 20240906 Schaarsteonderbouwing Lansingerland
Tekst van het document
Rapport
Schaarste in Lansingerland Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Schaarste in Lansingerland Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Datum
6 september 2024
Opdrachtgever:
Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam
Contactpersoon:
Rudy Wildeman
Nadere inlichtingen:
Veerle Veraart; veerle.veraart@rigo.nl:
Projectnummer:
P47190
RIGO is lid van de Vereniging voor Beleidsonderzoek (VBO) en gecertificeerd volgens ISO 9001:2015 WWW.RIGO.nl
DE RUIJTERKADE 112-C AMSTERDAM
IBAN NL 14 INGB 0002903851
T 020 522 11 11
INFO@RIGO.NL
POSTBUS 2805 1000 CV AMSTERDAM
BTW NR NL 0092.84.461.B.01
KVK
33227618
Inhoud Inleiding
2
1
Woningtekort in Nederland
4
2
Inzicht in de woningmarkt
5
3
4
5
6
7
2.1
(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen
5
2.2
Spanningsindicator
9
2.3
Samenvattend
11
Sociale huursector
12
3.1
Toegang en verdeling
12
3.2
Woningzoekenden en zoekgedrag
12
3.3
Verhuringen
14
3.4
Slaagkansen
19
3.5
Samenvattend
21
De particuliere huursector
22
4.1
Prijsontwikkelingen
22
4.2
Actueel aanbod
23
4.3
Toegankelijkheid
24
4.4
Samenvattend
25
Koopsector
26
5.1
Woningmarktindicatoren
26
5.2
Prijsontwikkelingen
30
5.3
Actueel aanbod
32
5.4
Toegankelijkheid
33
5.5
Samenvattend
36
Vitale beroepen
37
6.1
Landelijk tekort
38
6.2
Vitale beroepen
39
6.3
Lokale arbeidsmarkt
41
6.4
Vitale beroepen in de regio
42
6.5
Schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen
48
6.6
Conclusie
52
Verhuizingen binnen de gemeente
53
7.1
Sociale huursector
53
7.2
Koopsector
53
7.3
Samenvattend
55
O 8
Conclusie
Bijlagen
Rapport Schaarste in Lansingerland
56 59
De gemeente Lansingerland treft voorbereidingen voor het invoeren van een vernieuwde huisvestingsverordening. Via deze verordening kunnen gemeenten gebruikmaken van de instrumenten die de Huisvestingswet 2014 biedt voor sturing in de woningvoorraad en op de woningmarkt. Om van deze instrumenten gebruik te mogen maken, is een schaarsteonderzoek en -onderbouwing noodzakelijk. Aanleiding Met het oog op ontwikkelingen in de woningmarkt onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor sturing in woonruimteverdeling middels de Huisvestingsverordening. Woonruimteverdeling omvat het instellen van een huisvestingsverordening met regels over het in gebruik geven en nemen van woonruimte via een vergunningstelsel. In eerste instantie is dit instrument gericht op de corporatievoorraad, maar dat kan ook worden toegepast op de particuliere huurvoorraad en sinds kort de sociale koopsector. Het biedt de mogelijkheid om toelatingseisen, voorrangs- en urgentieregels, passendheidsnormen en bezettingsnormen in te stellen. Voor woonruimteverdeling geldt dat de gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën (huur)woningen die schaars zijn. In dat kader wordt in deze rapportage schaarste op de woningmarkt in de gemeente Lansingerland onderzocht.
Wijzigingen in Woonruimteverdeling In de wetwijziging van de Huisvestingswet 2014 zijn nieuwe regels ten aanzien van woonruimteverdeling opgenomen. Onderdeel van dit pakket is de toevoeging van de mogelijkheid om nieuwbouw sociale koopwoningen toe te wijzen aan (specifieke) huishoudens. Het gaat hierbij om woningen met een koopprijs tot C390.000 (jaarlijks geïndexeerd). Ook komen er meer mogelijkheden om lokaal maatwerk toe te passen in de woonruimteverdeling in de vergunningplichtige voorraad. Er kan regionaal of lokaal voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische en/of maatschappelijke binding tot een maximum van 50 procent van het vrijkomend aanbod. Bovendien wordt het mogelijk voorrang te verlenen aan vitale beroepen. Met deze maatregel kan er selectief worden toegewezen. De vitale beroepen kan de gemeente zelf definiëren, mits onderbouwing van schaarste van die beroepen en schaarste van woningen voor die beroepen, kan worden aangetoond. Onderzoeksvraag De onderzoeksvraag die we ter onderbouwing van de inzet van de huisvestingsverordening beantwoorden is de volgende:
In welk deel van de woningvoorraad kan in Lansingerland van schaarste worden gesproken? Voor het beantwoorden van deze vraag bekijken we in welke mate er sprake is van schaarste in de verschillende segmenten van de woningvoorraad. Aangezien dit onderzoek plaatsvindt in het kader van de woonruimteverdeling, gaat bijzondere aandacht uit naar de sociale huursector, het middenhuursegment en de sociale koopsector.
Rapport Schaarste in Lansingerland
2
Leeswijzer Allereerst beschrijven we de landelijke en regionale context omtrent schaarste op de woningmarkt in hoofdstuk 1. Dan zoomen we in op de woningmarkt van Lansingerland. We onderzoeken de woningmarkt als geheel op basis van het Woononderzoek Nederland 2021 in hoofdstuk 2. Deze analyse geeft inzicht in de vraag naar woningen van woningzoekenden en het potentiële aanbod en de verhoudingen tussen de verschillende segmenten. Vervolgens volgen we de zoektocht van woningzoekenden langs de verschillende segmenten. In hoofdstuk 3, 4 en 5 wordt per sector gekeken naar de mogelijkheden voor woningzoekenden aan de hand van indicatoren die op krapte kunnen duiden. In hoofdstuk 6 en 7 wordt ingezoomd op de schaarste aan woningen voor vitale beroepsgroepen en lokale inwoners. Tenslotte volgt in hoofdstuk 8 een conclusie en beantwoording van de onderzoeksvraag.
Rapport Schaarste in Lansingerland
3
1
Woningtekort in Nederland
In Nederland is er een groeiend tekort aan woningen. Er is een landelijke ambitie om voor 2030 ruim 900.000 nieuwe woningen te realiseren. Druk op de woningmarkt is al lang niet meer een Randstedelijk probleem: een flink deel van de nieuw te bouwen woningen moeten ook buiten de Randstad gebouwd worden. In welke mate is er schaarste aan woningen in Nederland en in de regio Rotterdam? In Nederland is sprake van een woningtekort: de omvang ervan wordt geschat op 4,8 procent van de woningvoorraad in 2023, ofwel 390.000 woningen1. De schatting van het tekort wordt gemaakt door de woningvraag - op basis van het aantal huishoudens in bijzondere woonoplossingen en de aanwas van nieuwe huishoudens - te vergelijken met het aantal beschikbare woningen. Het woningtekort in woningmarktregio Rotterdam wordt becijferd op 5,3 procent. Het gaat om een tekort van ruim 36.500 woningen. Ook uit het recente WoonOnderzoek Nederland 2021 2 komt naar voren dat meer verhuisgeneigde huishoudens actief op zoek zijn naar een woning. Ten opzichte van het onderzoek uit 2018 is een groei te zien van 16 procent. Volgens de onderzoekers is deze groei meer dan de groei van het aantal inwoners en huishoudens in deze periode. Ook is er een toename te zien in verhuisgeneigde jongeren. Er wordt daarnaast geconcludeerd dat hoge prijzen vaker een belemmering zijn voor het vinden van een woning.
Ruim een derde van de actief woningzoekenden geeft dit als reden aan, terwijl dit percentage in 2018 op 17 procent lag. Tegelijkertijd observeren de onderzoekers ook dat het aantal huishoudens dat doorstroomde van huur naar koop daalde met 20 procent ten opzichte van 2018. Terwijl het aantal doorstromers binnen de koopsector juist toenam met 18 procent. Dat kan mogelijk verklaard worden door de sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in deze periode, wat de stap van huur naar koop moeilijker heeft gemaakt. Tenslotte
zijn
er
ook
landelijke
en
gemeentelijke
cijfers
die
de
druk
op
de
koopwoningmarkt samenvatten. BPD publiceert jaarlijks een hittekaart van Nederland die weergeeft waar de woningmarkt het meest onder druk staat3. De gemeenten in Nederland worden gerankt op basis van aantal woningtransacties, de gemiddelde koopsom en de huishoudensprognose tot 2031. In de meeste recente update van 2024 waarschuwt BPD dat de druk op de woningmarkt, ondanks een lichte ontspanning eind 2022 en 2023, onverminderd hoog is. Belangrijkste oorzaak daarvoor is volgens BPD het algemene woningtekort. Die druk is bovendien het hoogst in de Randstad. Ook Lansingerland wordt gekenmerkt door een hoge druk volgens BPD. De gemeente Lansingerland staat op plek 62 van de 342 onderzochte gemeenten. Van alle gemeenten in de regio Rotterdam is dat op twee na hoogste druk: alleen in gemeente Rotterdam en Capelle aan den IJssel is de druk hoger.
1
ABF (2023) Dashboard Woningtekort.
2
Ministerie van BZK (2022) Kernpublicatie van het WoON2021 onderzoek.
3
BPD (2024) Hittekaart 2024.
Rapport Schaarste in Lansingerland
4
2
Inzicht in de woningmarkt
We zoomen verder in op de gemeente Lansingerland. Voordat we ingaan op de vraag in welke mate er sprake is van schaarste in de sociale huur, particuliere huur- en koopsector, bekijken we eerst de woningmarkt als geheel. We onderzoeken in dit hoofdstuk de globale spanningen op de woningmarkt in de verschillende segmenten, om een eerste indruk te krijgen van de druk op de woningmarkt van Lansingerland.
2.1
(Mis)match woonwensen en gerealiseerde verhuizingen
In deze paragraaf wordt een schatting gemaakt van de vraag naar woningen op basis van woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens volgens het WoonOnderzoek Nederland 2021 (WoON 2021). Het WooN2021 biedt naast inzichten over woonwensen, ook inzicht in recent verhuisgedrag van huishoudens, oftewel de gerealiseerde woonwensen in de praktijk. Door vraag (woonwensen) en recent betrokken woningen met elkaar te vergelijken wordt inzichtelijk gemaakt welke segmenten op de woningmarkt onder druk staan. In het blauwe kader wordt dit nader toegelicht.
Woononderzoek Nederland 2021 Het WoON2021 is een steekproef onder alle personen van 18 jaar en ouder en bevat gedetailleerde informatie over de woonsituatie van de Nederlandse bevolking en haar wensen en behoeften op het gebied van wonen. Het biedt een schat aan gegevens over de kenmerken van huishoudens in alle segmenten, hun woonwensen alsmede over gerealiseerd verhuisgedrag. Een simulatie Deze analyse heeft een theoretisch gehalte. Door het betrekken van gegevens over de lokale woningvoorraad en bevolking kan binnen het WoON een simulatie worden gemaakt voor de gemeente Lansingerland. Op basis van de simulatie onderzoeken we in het hoofdstuk de vraag van verhuisgeneigde huishoudens in Lansingerland en actueel betrokken woningen om inzicht te krijgen in de vraag-aanbod verhoudingen. Er zijn een paar kanttekeningen. Ten eerste zijn niet alle vormen van vraag met een enquête goed te meten. Denk aan acute woningvraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Bovendien zijn niet alle verhuisplannen even hard. Dat kan tal van redenen hebben, zoals wanneer het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Daardoor kunnen ook gerealiseerde verhuizingen niet precies de verwachte lijn volgen van de woonwensen van huishoudens.
Dit zien we bijvoorbeeld vaak in de middenhuur: er zijn doorgaans meer aanbieders dan vragers in de middenhuur, maar omdat veel huishoudens niet terecht kunnen in de sociale huur of de koop, wordt de middenhuur in de praktijk toch veel betrokken. De daadwerkelijk betrokken woningen weerspiegelt wel de praktijk, al gaat het om een momentopname. Niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen worden daarin meegenomen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw. De analyse Op basis van woonwensen van huishoudens die aangeven te willen verhuizen, kan een indruk worden verkregen van de vraag naar woningen.
Rapport Schaarste in Lansingerland
5
Behalve naar gevraagde woningen kijken we in de analyse ook naar daadwerkelijk betrokken woningen in de twee jaar voorafgaand aan het onderzoek. Dit geeft een beeld of mensen die willen verhuizen dat ook daadwerkelijk doen. Door de vraag naar woningen (uitgesplitst naar woningtypen of prijssegmenten) te vergelijken met de in praktijk betrokken woningen, wordt zichtbaar aan welke type woningen en segmenten een tekort is. De vergelijking laat zien waar mogelijk verhuiswensen niet waargemaakt kunnen worden, waar er potentieel een mismatch is tussen vraag en aanbod of waar doorstroming stokt. Ondanks de kanttekeningen biedt deze analyse de mogelijkheid om de lokale woningmarkt in zijn totaliteit te onderzoeken. De gepresenteerde cijfers in dit hoofdstuk geven een beeld van de verhoudingen tussen vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. De volgende hoofdstukken gaan we meer in detail op de verschillende segmenten in en onderzoeken we aanvullende bronnen. De simulatie op basis van het WoON en de aanvullende gegevens over de praktijk op de woningmarkt geven gezamenlijk een beeld van de schaarste binnen de segmenten. Woningtypen In Figuur 2-1 is te zien dat de vraag naar eengezinskoopwoningen op basis van woonwensen het grootst is.
Het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen, op basis van huishoudens die in het WoON2021 hebben aangegeven tot twee jaar voor het onderzoek te zijn verhuisd naar het betreffende woningtype, is lager. Het aanbodtekort aan eengezinskoopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben, deze komen dus niet vrij, terwijl er wel veel doorstromers uit de huursector (als ook starters) naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. De vraag naar meergezinskoopwoningen is weliswaar lager dan naar eengezinswoningen, wel is deze vraag hoger dan het aantal daadwerkelijk recent betrokken. In de huursector zijn vraag en aanbod meer in balans, al is ook in deze sector meer vraag naar de meergezinswoningen dan dat recent verhuizingen gerealiseerd zijn naar dit segment.
Figuur 2-1 Vraag en recent betrokken woningen naar eigendom en woningtype. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Lansingerland
6
De vraag naar grotere woningen (eengezinswoningen met 4 of meer kamers of appartementen met 3 of meer kamers) is in absolute aantallen het grootst, zie ook Figuur 2-2. Voor grote appartementen lijkt ook de druk het grootst. Er worden bijna zes keer zoveel grote appartementen gevraagd dan recent betrokken. Aan kleine appartementen, met 1 of 2 kamers, is juist een fors overschot. Dat suggereert dat veel huishoudens in kleine appartementen de wens hebben om groter te wonen, maar dat het moeilijk is om die wens te vervullen vanwege de hoge prijs of lage beschikbaarheid van grotere woningen. Hoewel de actieve vraag naar kleine appartementen dus laag is, worden ze wegens een gebrek aan alternatief wel betrokken. De vraag en het aanbod van eengezinswoningen ligt meer in balans. De vraag naar eengezinswoningen met 4 kamers of minstens 5 kamers is net iets groter dan het aantal recent betrokken woningen in deze segmenten, maar dit kan verklaard worden doordat een deel van de respondenten die aangeven wel te willen verhuizen, dit uiteindelijk toch niet zal doen. De vraag naar woningen is over het algemeen dus altijd groter dan het aantal recent betrokken woningen. De vraag naar kleinere eengezinswoningen is wel een stuk groter dan het recent aantal betrokken woningen. Hier is wel sprake van enige onbalans. Figuur 2-2 Vraag en recent betrokken woningen naar woningtype en kamertal.
Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Prijsklassen In Figuur 2-3 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de huursector naar prijsklasse te zien. In bijlage 1 zijn de prijsklassen nader gespecificeerd. Vraag naar huurwoningen en gerealiseerde verhuizingen in de sociale sector zijn duidelijk niet in balans. Het aantal gerealiseerde verhuizingen naar sociale huurwoningen ligt lager dan de vraag naar deze woningen. Voor de vrijesectorwoningen geldt dat het gaat om kleinere aantallen woningen, zowel in vraag als recent betrokken. Vraag naar woningen tot de middenhuurgrens en de gerealiseerde verhuizingen in dit segment zijn redelijk in verhouding. In het segment boven de middenhuurgrens worden meer woningen betrokken dan gevraagd. Hieraan is te zien dat dit segment een alternatief vormt in de markt. Gezien het aanbodtekort aan koopwoningen zijn in de praktijk ook meer mensen langer aangewezen op de huursector. De vrije huursector vult met andere woorden een gat in de markt.
Rapport Schaarste in Lansingerland
7
O
Figuur 2-3 Vraag en recent betrokken huurwoningen naar huurprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
In Figuur 2-4 zijn vraag naar en recent betrokken woningen in de koopsector nader gespecificeerd naar prijsklassen. Het blijkt dan dat in alle prijsklassen meer huishoudens een woning wensen dan dat er gerealiseerde verhuizingen zijn. De grootste vraag gaat uit naar woningen in de prijsklasse van de sociale koopgrens tot de middeldure koopgrens en woningen in de prijsklasse boven de middeldure koopgrens. Ook de recente verhuizingen laten zien dat de koopsector, en met name de goedkopere segmenten daarin, moeilijk toegankelijk is. Dit duidt op een grote druk en krapte in de gehele koopsector.
Figuur 2-4 Vraag en recent betrokken koopwoningen naar koopprijsklasse, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
Rapport Schaarste in Lansingerland
8
2.2 Spanningsindicator In deze paragraaf zoomen we verder in op de gerealiseerde verhuizingen. Een indicator van eventuele schaarste is de verhouding tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen. In Figuur 2-5 is dit verschil tussen gewenste en gerealiseerde verhuizingen weergegeven naar type en eigendom. Ter referentie is ook de samenstelling van de voorraad vermeld. Naar koop- en huurappartementen lijkt een grotere vraag te bestaan dan de woningvoorraad biedt. Naar eengezinskoop- en huurwoningen is minder vraag dan de woningvoorraad biedt. Bij de betrokken woningen zien we een sterke afwijking van de vraag bij de eengezinshuurwoningen. Terwijl er relatief minder vraag (10 procent) is dan het aandeel van de woningvoorraad (14 procent) bestaat 15 procent van de recent betrokken woningen uit deze eengezinshuurwoningen. Bij koopappartementen is het tegenovergestelde te zien. De vraag is relatief gezien twee keer zo groot als de woningvoorraad aan zou kunnen bieden en dit is terug te zien in het aandeel recent betrokken koopappartementen. Dit is met 7 procent een stuk lager dan het aandeel van de vraag van 12 procent, maar wel groter dan het aandeel van de woningvoorraad van 6 procent. Dit impliceert dat het relatief moeilijker is om aan een koopappartement te komen en relatief gemakkelijker om een eengezinshuurwoning te bemachtigen.
De vraag en het aantal recent betrokken eengezinskoopwoningen en huurappartementen zijn meer in balans. Er is iets meer vraag naar huurappartementen dan recent wordt betrokken, terwijl eengezinskoopwoningen relatief gezien iets vaker worden betrokken dan gevraagd.
Figuur 2-5 Gevraagde versus recent betrokken woningen naar type en eigendom, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
100
75
50
25
0
In welke segmenten is de discrepantie tussen vraag en gerealiseerde verhuizingen het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, berekenen we de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen: de spanningsindicator.
Rapport Schaarste in Lansingerland
9
Spanningsindicator Een verhouding boven de 1 betekent meer vraag dan in realiteit gerealiseerde verhuizingen, en daarmee krapte op de markt. Een verhouding onder de 1 betekent dat meer woningen recent betrokken zijn dan dat er vraag is naar dit type woning, daarmee is er voldoende aanwezig in de markt. De spanningsindicator is weergegeven in Figuur 2-6. We zien vooral spanning onder appartementen, met name in de koop maar ook in de huur. Daarnaast is er in elk segment krapte in de koopsector. Met name bij koopwoningen tot de sociale koopgrens en tot de middeldure koopgrens is er sprake van krapte: respectievelijk meer dan 3,5 keer en ruim twee keer vaker gevraagd dan betrokken. In de huur is het beeld gevarieerder. Huurappartementen worden wel vaker gevraagd dan betrokken, maar voor eengezinshuurwoningen is vraag en recent betrokken redelijk in balans. Naar huurwoningen in de sociale huursector en onder de middenhuurgrens is iets meer vraag dan recent betrokken. Bij vrije sectorwoningen boven de middenhuurgrens lijkt er geen sprake van krapte. De ogenschijnlijke balans in de huursector kan te maken hebben met de kwaliteit of de grootte van de woningen, waardoor deze minder in trek zijn. Hier past echter de kanttekening dat waar de koopmarkt krap is huishoudens in de praktijk vaak aangewezen zijn op de vrije huur.
Er is niet altijd een uitgesproken wens voor huur, maar het vult wel een gat in de markt.
Figuur 2-6 Spanningsindicator per segment, 2021. Bron: WoON 2021; bewerking RIGO.
tot sociale koopgrens sociale koopgrens tot middeldure koopgrens
tn o. o
boven middeldure koopgrens
Rapport Schaarste in Lansingerland
10
2.3
Samenvattend
Een analyse van vraag en gerealiseerde verhuizingen op basis van de enquête Woononderzoek Nederland (WoON2021) laat een krapte zien voor zowel een- en meergezinswoningen in koopwoningen in de gemeente Lansingerland. In de huursector is er enige sprake van krapte bij de meergezinswoningen. Ook zien we enige druk op de sociale huursector. Sociale huurwoningen worden in de gemeente meer dan 1,5 keer meer gevraagd dan dat er woningen worden betrokken. Dat toont aan dat het in praktijk niet gemakkelijk is een sociale huurwoning in Lansingerland te bemachtigen. Uit de analyse van het WoON2021 kunnen we ook constateren dat er geen sprake is van krapte in de vrije huursector vanaf de middenhuurgrens, met name omdat de vraag naar deze woningen kleiner is dan het aantal recent betrokken woningen. Dat impliceert dat het relatief makkelijker is om aan een woning in de vrije huursector te komen dan in sociale huur- en koopsector. Krapte is er in de koopsector wel. Met name in het segment tot de sociale koopgrens en vanaf de sociale koopgrens tot de middeldure. Hier worden respectievelijk meer dan 3,5 keer en meer dan 2 keer zoveel woningen gevraagd als betrokken. Bij koopwoningen boven middeldure koopgrens is dit verschil een stuk kleiner.
Daarbij moet wel de kanttekening gemaakt worden dat de vraag naar woningen in de laagste prijsklassen een stuk kleiner is dan de vraag naar woningen in de hoogste prijsklasse. Ook huurders zouden graag een woning kopen, maar uit de daadwerkelijk gerealiseerde verhuizingen blijkt dat in praktijk lastig te zijn. Hierdoor stokt de doorstroming. In de volgende hoofdstukken onderzoeken we per woningmarktsegment in hoeverre woningzoekenden schaarste ervaren. We onderzoeken achtereenvolgens de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Per sector verzamelen we indicatoren waarmee we een aanvullend beeld schetsen van de vraag, de ontwikkeling van en het actuele aanbod in het segment. Daarmee onderzoeken we de mogelijkheden van woningzoekenden per segment en verkrijgen we een beeld waar sprake is van schaarste.
Rapport Schaarste in Lansingerland
11
3
Sociale huursector
In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Lansingerland schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag kijken we naar het corporatiebezit en maken we gebruik van de Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam4 over de woonruimteverdeling in de jaren 2019 tot en met 2022. Waar mogelijk worden recente cijfers van het eerste halfjaar van 2023 toegevoegd. De schaarste in de sociale huursector wordt onderzocht aan de hand van drie aspecten: vraag, aanbod en slaagkansen. Allereerst wordt er ingezoomd op de vraag door te kijken naar het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties op aangeboden woningen. Het aanbod wordt onderzocht op basis van het aantal verhuringen, en de mediane inschrijftijd bij verhuring. Vervolgens worden vraag en aanbod gecombineerd en de slaagkansen in de sociale huursector onderzocht.
3.1
Toegang en verdeling
In de gemeente Lansingerland bestaat 19 procent van de woningvoorraad uit huurwoningen in corporatiebezit5. Sociale huurwoningen worden door corporaties in de gemeente Lansingerland aangeboden via het platform Woonnet Rijnmond. Daar kunnen ingeschreven woningzoekenden reageren op vrijkomend aanbod. In eerste instantie zijn sociale huurwoningen bedoeld voor woningzoekenden met een laag inkomen, de primaire en secundaire doelgroep, zoals hieronder gedefinieerd. Inkomensgrenzen Sociale doelgroep ^
Doelgroep passend toewijzen: afhankelijk van leeftijd en huishoudensgrootte geldt een inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op passend toewijzen (Bovengrens tot C37.625 (prijspeil 2024));
^
Doelgroep
huurtoeslag:
afhankelijk van
leeftijd
en
huishoudensgrootte
geldt
een
inkomensgrens waarbij het huishouden recht heeft op huurtoeslag (Bovengrens tot C51.022 (prijspeil 2024)). Daarnaast mogen woningcorporaties een deel van de woningen vrij toewijzen. Aan de andere kant moeten woningcorporaties ook voorrang geven aan woningzoekenden die met urgentie een woning nodig hebben.
3.2
Woningzoekenden en zoekgedrag
Allereerst kijken we naar de vraag in de sociale huursector. Zo bekijken we de ontwikkelingen in het aantal woningzoekenden en de vraag naar woningen aan de hand van het gemiddeld aantal reacties per advertentie. Woningzoekenden Eerst wordt gekeken naar het aantal woningzoekenden in de sociale huursector in gemeente Lansingerland. Actief woningzoekenden hebben minstens eenmaal per jaar gereageerd op een advertentie in de gemeente Lansingerland. De afgelopen jaren is het aantal woningzoekenden dat actief gereageerd heeft op aangeboden woningen in de
4 Maaskoepel, SvWrR & Gemeente Rotterdam (2019 t/m 1e helft 2023) Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 5
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom
Rapport Schaarste in Lansingerland
12
gemeente Lansingerland ieder jaar toegenomen (Figuur 3-1). Er waren in 2019 15.407 actief woningzoekenden in de gemeente Lansingerland. Dat is na een sterke toename in 2020 en 2021 tot respectievelijk 19.539 en 20.384 woningzoekenden in 2022 afgenomen tot 15.755 actief woningzoekenden.
Figuur 3-1: Aantal actief woningzoekenden in Lansingerland. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
Gemiddeld aantal reacties Ook kan de druk op de sociale woningvoorraad worden geschetst door te kijken naar het gemiddeld aantal reacties per aangeboden (geadverteerde) woning. In Figuur 3-2 is het gemiddeld aantal reacties weergegeven voor de aangeboden woningen in de gemeente Lansingerland en de regio Rotterdam. Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning is hoog en de afgelopen jaren toegenomen met 34 procent. Gemiddeld waren er 246 reacties per woning in 2019 en dit is toegenomen tot gemiddeld 330 reacties in 2022. Deze toename in het aantal reacties, is een indicatie van een groeiende vraag naar sociale huurwoningen in de gemeente Lansingerland. Ook in de regio is het gemiddeld aantal reacties gestegen. Waar het gemiddeld aantal reacties in de gemeente Lansingerland met name in 2020 flink toenam en vervolgens weer afnam in 2021 is de stijging in de regio meer geleidelijk verlopen. In totaal nam het gemiddeld aantal reacties in de regio met 54 procent toe tussen 2019 en 2023.
Rapport Schaarste in Lansingerland
13
Figuur 3-2: Gemiddeld aantal reacties per advertentie in de gemeente Lansingerland. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
3.3 Verhuringen In deze paragraaf wordt het aanbod in de sociale huursector onderzocht op basis van de verhuringen (ook wel toewijzingen). Eerst worden aantallen en aandelen verhuringen per toewijzingsmodule in beeld gebracht, als ook de verhuringen per woningtype. Ook wordt de indicator gemiddelde inschrijftijd bij verhuring beschreven per leeftijdscategorie, huishoudensgrootte en inkomensklasse. Aantallen verhuringen Het aantal verhuringen is een fractie van het aantal actief woningzoekenden. Het gaat om ongeveer 200 tot 290 woningen per jaar. In Tabel 3-1 staan de absolute aantallen van verhuringen weergegeven voor de jaren 2019 tot en met het eerste halfjaar van 2023, uitgesplitst naar de verschillende toewijzingsmodulen. Figuur 3-3 geeft weer in hoeverre de verhuringen zijn verdeeld over deze categorieën, uitgedrukt in percentages. In 2020 lag het aantal verhuringen het laagst, namelijk 203 verhuringen. Deze daling in het aantal verhuringen had het grootste effect op het aanbod in het reguliere inschrijfduurmodel. Via de andere modules kwamen in 2020 zelfs meer of evenveel verhuringen tot stand als in 2019. Het aantal verhuringen via directe bemiddeling was in 2020 zelfs de meest voorkomende manier van toewijzen. In de andere jaren is het inschrijfduurmodel de toewijzingsmodule waarmee de meeste verhuringen tot stand komen.
Beide toewijzingscategorieën vormen samen meer dan 90 procent van de verhuringen. Daarnaast wordt jaarlijks ongeveer 5 procent van de verhuringen toegewezen door middel van loting. De toewijzingsmodules Direct kans en Wens & Wacht worden het minst ingezet bij woningtoewijzing.
Rapport Schaarste in Lansingerland
14
Tabel 3-1: Aantal verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Lansingerland. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam; bewerking RIGO.
Lotingmodel
2019 122 10
2020 89 13
2021 167 23
2022 129 4
2023* 70 7
Directe bemiddeling
89
97
95
87
42
Direct kans
4
4
3
10
5
Wens & Wacht
2
-
-
-
-
Totaal
227
203
288
230
124
Inschrijfduurmodel
Figuur 3-3: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar toewijzingsmodule in de gemeente Lansingerland. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
10096
296
4- , u
496
496
9096
8096
3996
7096 6096
3396 3896
3496
296
69*6
5896
5696
5696
2021
2022
2023*
4896 896
496
5096
696
4096 3096
5496
2096
4496
1096 00Zo 2019
I Aanbodmodel
2020
i Lotingmodel
i Directe bemiddeling
Direct kans
a Wens 8t Wacht
In Figuur 3-4 zijn de toewijzingen gepresenteerd naar het woningtype. Appartementen is een verzamelnaam voor de woningtypen: flat met lift; flat zonder lift; benedenwoning; bovenwoning/maisonnette; en kamer/studio. De verdeling van het aantal toewijzingen per woningtype is redelijk stabiel over de jaren. In alle jaren gaat het bij zeven à acht op de tien verhuringen om een appartement.
Rapport Schaarste in Lansingerland
15
Figuur 3-4: Aandeel verhuringen uitgesplitst naar woningtype in de gemeente Lansingerland. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
Inschrijftijd De inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven hebben gestaan bij Woonnet Rijnmond op het moment van de toewijzing van een woning. Hierbij gaat het om de mediane inschrijftijd voor toewijzingen via het Inschrijfduur-, Loting- , Direct Kans- en Wens & Wachtmodel of via directe bemiddeling. Verhuringen aan urgenten, herhuisvestingskandidaten en vergunninghouders zijn buiten beschouwing gelaten. Ook kan het jaar 2019 niet worden vergeleken met de andere onderzochte jaren in de evaluatie, omdat in dat jaar de gemiddelde inschrijftijd werd berekend, in plaats van de mediaan. In Figuur 3-5 is te zien dat de mediane inschrijftijd van de nieuwe huurders in Lansingerland tussen de 3,8 en 7,2 jaar bedraagt. Ook is er sprake van een toename in de mediane inschrijftijd over de periode van de afgelopen drieënhalfjaar in zowel de gemeente als de regio. De mediane inschrijftijd is in de gemeente Lansingerland afhankelijk van het jaar bijna of meer dan twee keer zo hoog als in de regio.
Rapport Schaarste in Lansingerland
16
Figuur 3-5: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Lansingerland en de regio Rotterdam. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
De verschillen in inschrijftijd per toewijzingsmodule zijn te zien in Figuur 3-6. De mediane inschrijftijd van verhuurde woningen via het aanbodmodel ligt hoger. Via het aanbodmodel worden woningen op basis van inschrijftijd toegewezen. Te zien is dat de mediane inschrijftijd over de drieënhalfjaar is toegenomen van 7,7 jaar in 2020 tot 9 jaar in het eerste halfjaar van 2023. Op de woningen in de lotingmodule kan iedereen kans maken, ongeacht inschrijftijd. De gemiddelde inschrijfduur ligt hier dan ook vele malen lager, namelijk tussen 0,7 en 1,5 jaar. In 2022 waren er niet genoeg verhuringen via het lotingmodel om een betrouwbare mediane inschrijftijd te geven. Ditzelfde geldt voor de mediane inschrijftijd via Direct kans in 2020 en 2021 en voor alle jaren via de Wens & Wachtmodule. Via directe bemiddeling nam de mediane inschrijftijd toe van 1,4 jaar in 2020 tot 3,2 jaar in 2023.
Figuur 3-6: Mediane inschrijftijd (in jaren) in de gemeente Lansingerland uitgesplitst naar toewijzingsmodel. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Rapport Schaarste in Lansingerland
17
Hieronder wordt de mediane inschrijftijd van nieuwe huurders in de gemeente Lansingerland naar verschillende huishoudtypen geanalyseerd. De mediane inschrijftijd per huishoudgrootte is te zien in Tabel 3-2. Voor de grotere huishoudens waren er niet voor alle jaren genoeg toewijzingen om een betrouwbare mediane inschrijftijd te geven. Wat opvalt is dat de mediane inschrijftijd voor eenpersoonshuishoudens ni de meeste jaren een stuk lager is dan voor de overige huishoudens. Alleen in 2022 liggen de inschrijftijden dicht bij elkaar. De lagere inschrijftijd voor eenpersoonshuishoudens kan erop duiden dat kleinere woningen toegankelijker zijn dan ruimere woningen. Tabel 3-2: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar aantal personen in het huishouden in de gemeente Lansingerland. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO.
1 persoon
2020 2,8
2021 3,8
2022 7,0
2023 4,5
2 personen
4,9
8,2
6,9
9,3
3 personen
10,5
4,2
7,9
9,0
4 personen
-
6,1
-
-
5 personen
-
9,8
9,8
-
Lansingerland
3,8
4,5
7,2
6,0
Tabel 3-3 geeft weer dat de mediane inschrijftijd van verschillende inkomensklassen enigszins zijn veranderd. Te zien is dat de mediane inschrijftijd bij verhuring aan de primaire doelgroep relatief lager ligt dan bij de secundaire doelgroep. De mediane inschrijftijd van de primaire doelgroep nam tussen 2020 en 2022 toe met net iets meer dan 2 jaar. In het eerste halfjaar van 2023 is de mediane inschrijftijd weer op het niveau van 2020 met 3 jaar en 5 maanden. Voor de secundaire doelgroep was de toename groter. Namelijk 4,5 jaar tot 2022 en nog eens 1,3 jaar extra in het eerste halfjaar van 2023.
Tabel 3-3: Mediane inschrijftijd (in jaren) naar inkomensklasse in de gemeente Lansingerland. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Niet-DAEB doelgroep Lansingerland
Rapport Schaarste in Lansingerland
2020 3,3 3,9 8,6 3,8
2021 4,1 5,6 5,0 4,5
2022 5,4 8,4 9,8 7,2
2023 3,4 9,7 6,0
18
3.4 Slaagkansen Tenslotte kijken we in deze paragraaf naar de effecten van de combinatie van woningzoekenden en aanbod in de sociale huursector, uitgedrukt in slaagkansen. Vervolgens worden de woningzoekenden vergeleken met de toegewezen huishoudens op basis van leeftijdsklasse.
Slaagkans De slaagkans gaat om het percentage verhuringen via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (zij hebben niet actief gereageerd). De slaagkans is per halfjaar berekend en het gemiddelde van deze halfjaarslaagkansen is gebruikt om de slaagkans voor een heel jaar te berekenen. Er is geen regionale slaagkans bekend. De slaagkans geeft niet de kans op een woning voor individuele woningzoekenden weer. Per individu spelen daarvoor andere factoren een rol, zoals inschrijfduur of zoekgedrag. De slaagkans geeft voornamelijk de verhouding weer tussen vraag en aanbod en geeft daarmee een goede indicatie van de ontwikkeling van de druk op de sociale sector.
In Figuur 3-7 zijn de slaagkansen te zien in de gemeente Lansingerland. De slaagkansen in de gemeente Lansingerland zijn in de onderzochte periode ongeveer gelijk gebleven, maar laag. In 2020 daalde de gemiddelde slaagkans van 1,2 procent naar 0,9 procent. Deze daling is het gevolg van een daling van het aantal verhuringen, terwijl het aantal woningzoekenden toenam. In 2021 steeg de slaagkans weer tot 1,1 procent door een grotere toename in het aantal verhuringen dan de toename in het aantal woningzoekenden. In 2022 nam de slaagkans nog iets verder toe, tot 1,2 procent. Hoewel in dit jaar het aantal verhuringen daalde, was de daling in het aantal woningzoekenden dermate groot dat relatief meer woningzoekenden slaagden in het vinden van een woning.
Figuur 3-7: Slaagkansen in de gemeente Lansingerland. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
■lAVo 1,207o 1,00/0 0,80/0 0,60/0 0,40/0 0,20/0
O.QO/o
Rapport Schaarste in Lansingerland
19
De slaagkansen per leeftijdscategorie voor de gemeente Lansingerland zijn weergegeven in Tabel 3-4. Duidelijk is te zien dat de slaagkansen het grootst zijn voor de oudste leeftijdsklasse. Dat komt doordat ouderen vaak pas reageren wanneer zij al veel inschrijfduur hebben opgebouwd. Jongeren hebben doorgaans nog geen mogelijkheid gehad inschrijfduur op te bouwen, dus ligt hun slaagkans ook veel lager. Wel maken jongeren soms een kans op toewijzing door gelabelde woningen voor deze doelgroep of via het Loting- , Direct Kans of Wens & Wachtmodel. Echter, worden weinig woningen in via deze modules aangeboden. Over de periode van 2019 tot en met 2022 zijn de slaagkansen afgenomen voor alle leeftijdsgroepen, behalve de 65-plussers en de 23 t/m 34-jarigen. Voor de 65-plussers nam de slaagkans zelfs met 2,2 procentpunt toe over deze periode. Tabel 3-4: Slaagkansen naar leeftijdscategorieën in de gemeente Lansingerland. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam. 2023; bewerking RIGO
2019 1,307o 0,707o 0,907o 1,207o 3,107o 5,207o 1,207o
^3 jaar 23 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 t/m 64 jaar 65 jaar en ouder Lansingerland
2020 0,97 1,07 0,47 0,87 0,97 2,07 0,97
2021 1,37 0,67 1,27 1,17 1,97 6,17 1,17
2022 1,17 0,87 0,87 1,27 1,27 7,47 1,27
Vervolgens vergelijken we de actief woningzoekenden met de toegewezen huishoudens naar leeftijdsklasse. Uit nadere analyse van de verhuringen naar leeftijdscategorieën (Figuur 3-8), is op te maken dat de meeste woningen zijn verhuurd aan de groep 23 tot 34-jarigen. Desondanks is deze groep ondervertegenwoordigd als je kijkt naar het aandeel actief woningzoekenden in deze leeftijdscategorie. Bijna de helft van de woningzoekenden (48 procent) valt in deze leeftijdsgroep, maar van de geslaagden valt 28 procent binnen deze leeftijdscategorie. Dit terwijl de groepen vanaf 55 jaar sterk oververtegenwoordigd zijn in het aantal geslaagden. In de leeftijdscategorie 55 tot 64-jarigen is het aandeel toewijzingen twee keer zo hoog als het aandeel actief woningzoekenden. De leeftijdscategorie van 65 tot en met 74 jaar vormt maar 2 procent van de woningzoekenden, terwijl 10 procent van de geslaagden
binnen
deze
leeftijdscategorie
valt.
Tenslotte
is
1
procent van
de
woningzoekenden 75 jaar of ouder, maar ze maken wel 10 procent uit van de geslaagden. Dit kan onder andere worden verklaard doordat inschrijftijd bepalend is bij toewijzing via de reguliere inschrijfduurmodule en jongere leeftijdsgroepen minder lang ingeschreven kunnen staan dan ouderen, die langer inschrijftijd kunnen ‘opsparen’. Bovendien geldt dat er voor de oudere woningzoekende vaker vormen van voorrang worden ingezet (denk aan seniorenwoningen, wonen en zorg, etc.).
Rapport Schaarste in Lansingerland
20
Figuur 3-8: Vergelijking percentage actief woningzoekenden en percentage toewijzingen naar leeftijdsklassen in de gemeente Lansingerland. Bron: Monitor woonruimtebemiddeling regio Rotterdam, 2023; bewerking RIGO
lOOo/o 40Zo
SîOo/o
Ĵ20/0 IQo/o
120Zo
IQo/o
8O0/0
80/0 700Zo
230Zo 120/0
600Zo 500Zo
210/0
A-0%
480/0 300Zo
280/0 200Zo 'iOVo
IQo/o
IQo/o
00Zo
iTot en met 22 jaar 155-64 jaar
Zoekenden I23-34jaar 65-74jaar
Geslaagden 135-44 jaar B 45-54 jaar 175 jaar en ouder Bonbekend
3.5 Samenvattend De indicatoren die de stand van zaken in de woonruimteverdeling meten, laten zien dat er schaarste is in het sociale segment. Ondanks dat het aantal toewijzingen nagenoeg gelijk is gebleven en aantal actief woningzoekenden in 2022 daalde, laten de andere indicatoren zien dat er sprake is van een toenemende druk. ^
Het gemiddeld aantal reacties op een woning nam in de gemeente toe van 246 in 2019 tot 330 in 2022. Ook in de regio nam het gemiddelde aantal reacties toe.
^
De mediane inschrijfduur bij acceptatie van een woning door de woningzoekende is hoog en laten ook een toenemende druk zien op de sociale huursector. De mediane inschrijfduur nam toe van 3,8 jaar in 2020 tot 6 jaar in het eerste halfjaar van 2023.
^
De slaagkansen voor woningzoekenden in de gemeente Lansingerland zijn laag. Met name de jongere leeftijdsgroepen komen moeilijk aan een sociale huurwoning en hebben een lage slaagkans.
Rapport Schaarste in Lansingerland
21
4
De particuliere huursector
Huishoudens die geen toegang hebben tot sociale huisvesting zijn aangewezen op de particuliere huursector en de koopsector. In hoeverre vormt de particuliere huursector, en met name het middenhuursegment, een alternatief voor de sociale huursector? Over de particuliere huursector is weinig bekend. In dit hoofdstuk onderzoeken we dit segment aan de hand van de beschikbare gegevens. We analyseren de prijsontwikkelingen in de sector, het huidige aanbod en de toegankelijkheid van dit aanbod voor woningzoekenden. Deze gegevens komen van online verhuurplatforms zoals Pararius en Funda. Mogelijk worden er meer huurwoningen in de vrije sector buiten deze kanalen aangeboden, en wisselen deze onderhands van huurder. Daardoor is het moeilijk een compleet beeld te krijgen van de druk op deze markt. Allereerst vormt de particuliere huursector het kleinste segment van de woningvoorraad in Lansingerland. Ongeveer 8 procent van de woningen in Lansingerland zijn particuliere huurwoningen6. Dit betekent dat het aanbod van huurwoningen in deze sector kleiner zal zijn dan in de koop- en sociale huursector.
4.1
Prijsontwikkelingen
De verhuurderswebsite Pararius brengt eens per kwartaal een huurmonitor uit7. Die cijfers zijn beschikbaar op landelijk en provinciaal niveau, en voor enige (grote) gemeenten. Voor de gemeente Lansingerland biedt de huurmonitor geen gegevens over prijspeil en ontwikkelingen voor de particuliere huursector. Vandaar dat we ons hier focussen op provinciale cijfers voor de provincie Zuid-Holland. Deze informatie betreft plaatsen waar gedurende een kwartaal meer dan 30 vrije sector huurwoningen werden aangeboden. In Figuur 4-1 is te zien hoe de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van particuliere huurwoningen in de provincie zich heeft ontwikkeld de afgelopen jaren. In de ontwikkeling van de huurprijs per vierkante meter is over het algemeen een stijgende lijn te zien. Zo is deze toegenomen van C13 in het eerste kwartaal van 2016 naar meer dan C18 in het derde kwartaal van 2023. Voor een groot deel zullen deze cijfers gebaseerd zijn op aanbod uit de grote steden met veel particulier huuraanbod, zoals Rotterdam en Den Haag. Ter context: in Rotterdam bedroeg de huurprijs per vierkante meter in 2016 Q1 bijna C14 en in 2023 Q3 meer dan C19. In Schiedam was het gemiddeld iets meer dan C10 per vierkante meter in 2016 Q1 - en was dit gestegen naar C16 in 2023 Q3.
Uit de gegevens van Pararius blijkt dat in bijna 80 procent van de ruim 70 plaatsen de huurprijzen in de vrije sector zijn gestegen tijdens het derde kwartaal van 2023. Het is daarmee aannemelijk dat het beschikbaar huuraanbod in gemeente Lansingerland een soortgelijke stijging zal hebben meegemaakt.
6
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom
7
Pararius (2023) Pararius Huurmonitor Q3 2023.
Rapport Schaarste in Lansingerland
22
Figuur 4-1 Gemiddelde vierkantemeterprijs van particuliere huurwoningen in Zuid-Holland 2016Q1 t/m 2023Q3. Bron: Pararius Huurmonitor, 2023.
«24 «23 «22 «21 «20 «19 «18 «17 «16 615 «14 «13
«12 «11
«10 .b «ĥ .ĥ Zo A A A A .ŵ .ŵ .ŵ .į
.Ą „O
aO
«O
-S „N. A A A zy „n* A
„o” „o'- „o' „0* „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o' „o'„o' .1-o'v„v „V .'f .nr„v zz ZZ zz„v „v „V. v„v„v-fir „nr zz zz zz zZ zz zz zZ zZ„or zz zZ zzZZ zZ
cřc2'cî’cřcřû)'cícİ‘d?,ci)’^cřcîtc2'cícřcřó)’ťícřcřó)'cřcî‘cřcí!'c2,cřcîtc5’cí’ Zuid-Holland
4.2 Actueel aanbod Vervolgens onderzoeken we het actuele aanbod: hoeveel woningen worden er in de gemeente aangeboden en wat is de prijs-kwaliteit verhouding? Het middenhuursegment wordt in de gemeente Lansingerland gedefinieerd als huurwoningen tussen de liberalisatiegrens en de middenhuurprijsgrens van C 1.075. Woningen in de dure huur liggen boven de laatstgenoemde prijsgrens. Om het actuele aanbod in de particuliere huursector te analyseren, hebben we gekeken naar aangeboden huurwoningen op het huurplatform Pararius en Funda. In totaal stonden er 10 beschikbare huurwoningen aangeboden op peilmoment 10 oktober 2023 (Tabel 4-1). De mediane huurprijs van het actuele aanbod was C 1.675 per maand. Dat is ruim boven de middenhuurprijsgrens van C 1.075. Van de 10 aangeboden woningen werd geen enkele woning aangeboden in het sociale of middenhuursegment. De mediane oppervlakte van de aangeboden huurwoningen was 90,5 vierkante meter. De huurprijs per vierkante meter van het aanbod op het meetmoment is gemiddeld C17,79. Dat is iets lager dan werd gemeten in het derde kwartaal van 2023 door de huurmonitor van Pararius.
Rapport Schaarste in Lansingerland
23
Tabel 4-1 Totaal aanbod van particuliere huurwoningen in oktober 2023 in de gemeente Lansingerland. Bron: Pararius2023; bewerking RIGO.
Buurt
Woningtype
Vraagprijs
Oppervlakte
Aantal kamers
Prijs per m2
Berkel Dorp
Appartement
e 1.900
85
3
e 22,35
Berkel Dorp
Appartement
e 1.500
85
3
e 17,65
Berkel Dorp
Appartement
e 1.775
76
3
e 23,36
Gouden Uilbuurt
Appartement
e 1.700
89
3
e 19,10
Noordeinde
Huis
e 1.375
110
3
e 12,50
Overbuurtse Polder
Huis
e 1.850
110
6
e 16,82
Overbuurtse Polder
Huis
e 3.500
275
4
e 12,73
Schildersbuurt
Appartement
e 1.650
92
3
e 17,93
Schildersbuurt
Huis
e 1.595
80
3
e 19,94
Vogelbuurt
Huis
e 1.650
132
4
e 12,50
4.3 Toegankelijkheid We gaan nu verder met het onderzoeken van de toegankelijkheid van de particuliere huursector voor lage en middeninkomens. In de particuliere huursector worden inkomenseisen gesteld aan huurders om ervoor te zorgen dat er geen problemen ontstaan bij het betalen van de huur. Veel particuliere verhuurders hanteren bijvoorbeeld als eis dat het bruto maandinkomen van een nieuwe huurder minstens vier keer de huurprijs moet zijn. Om te bepalen in hoeverre de particuliere huursector toegankelijk is, onderzoeken we de beschikbaarheid van acht verschillende inkomensgroepen, waaronder de primaire en secundaire doelgroepen, alsmede zes middeninkomensgroepen. Er is geen vaste definitie van een middeninkomen. We hanteren in deze analyse daarom zes indicatieve middeninkomens, van laag tot hoog. In bijlage 2 worden deze toegelicht. Tabel 4-2 toont de maximale huurprijs die huishoudens kunnen betalen als de inkomensnorm van vier keer de brutohuur wordt gehanteerd. Bijvoorbeeld, een huishouden met een modaal inkomen kan een woning huren met een huurprijs tussen de huurtoeslaggrens en e833. Het kan echter in de praktijk moeilijker zijn voor lage en middeninkomens om financieel toegankelijke woningen te vinden in de particuliere huursector. De voorbeelden hieronder geven kale huurprijzen weer, terwijl er vaak ook servicekosten bovenop komen.
Bovendien wordt bij sommige huishoudens het inkomen van een partner slechts gedeeltelijk meegeteld. Daarnaast kan het maximale huurbedrag voor lage en middeninkomens dalen als strengere inkomenseisen worden gesteld, bijvoorbeeld door de inkomensnorm te verhogen naar 4,5 keer het bruto maandinkomen
Rapport Schaarste in Lansingerland
24
Tabel 4-2 Maximale huurprijs in particuliere huursector volgens gangbare inkomensnorm particuliere verhuurders
BovenJaarinkomen
Maandinkomen grens huur
C 25.475 (primaire doelgroep 1phh)
A
C 2.123
C 530
C 34.575 (primaire doelgroep mphh)
B
C 2.881
C 720
C 40.000 (laag middeninkomen 1)
C
C 3.330
C 833
C 44.035 (laag middeninkomen 2)
D
C 3.700
C 925
C 48.625 (middeninkomen 1)
E
C 4.050
C 1.013
C 60.000 (middeninkomen 2)
F
C 5.000
C 1.250
C 70.000 (hoog middeninkomen 1)
G
C 5.830
C 1.468
C 80.000 (hoog middeninkomen 2)
H
C 6.660
C 1.665
Van de tien aangeboden woningen in Lansingerland is de laagste huurprijs C1.375. Het gaat om een driekamerwoning in de buurt Noordeinde. Deze woning is nog net beschikbaar voor een huishoudens met een jaarinkomen van C70.000 - de hoge middeninkomensgroep. Verder zijn er nog vier woningen die met een inkomen van C80.000 binnen bereik liggen. De overige vijf woningen zijn enkel beschikbaar voor huishoudens met een hoger inkomen dan 2x modaal.
4.4 Samenvattend We hebben het particuliere huursegment onderzocht op basis van de beperkte gegevens die bekend zijn over de particuliere huursector. Over de particuliere huursector in Lansingerland kunnen wel een aantal conclusies getrokken worden. Allereerst is het aanbod uit dit segment al relatief kleiner dan in de corporatie- en koopsector, omdat het een kleiner segment in de woningvoorraad betreft. Bovendien is huurprijs per vierkante meter in de provincie flink gestegen de afgelopen jaren en is de gemiddelde huurprijs van de slechts tien aangeboden woningen van bijna C1.850 per maand hoog. Er zijn geen particuliere huurwoningen bereikbaar voor woningzoekenden in de primaire en secundaire doelgroep en met een laag middeninkomen, die ook geen toegang hebben tot de sociale huursector gegeven de geldende huurinkomensnormen. Pas voor de hogere middeninkomens (tot twee keer modaal) zijn er meer huurwoningen in het actuele aanbod potentieel bereikbaar. Het gaat echter om een momentopname en mogelijk worden er wel via andere kanalen of onderhands betaalbare woningen verhuurd. Er kan voorzichtig geconcludeerd worden dat de particuliere huursector geen tot weinig alternatief biedt voor woningzoekenden met een laag of middeninkomen.
Echter, door de beperkte beschikbare bronnen, kunnen de resultaten in dit hoofdstuk geen robuust beeld vormen van schaarste in de particuliere huursector. Het is slechts een indicatie van de situatie in dit segment.
Rapport Schaarste in Lansingerland
25
5
Koopsector
Tenslotte wordt in deze paragraaf de koopsector onderzocht. We onderzoeken de stand van zaken in de koopsector en beantwoorden de vraag: in hoeverre ervaren woningzoekenden schaarste aan sociale en betaalbare koopwoningen in Lansingerland? Allereerst vormt de koopsector het grootste deel van de woningvoorraad: 73 procent van de woningvoorraad in de gemeente Lansingerland bestaat uit koopwoningen8.
5.1
Woningmarktindicatoren
Hoe gaat het op de koopwoningmarkt van de woningmarktregio waar de gemeente Lansingerland deel van uitmaakt? We beschrijven de situatie op de koopwoningmarkt in het COROP-gebied Groot Rijnmond, bestaande uit de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Goeree-Overflakkee, Hoeksche Waard, Krimpen aan den IJssel, Lansingerland, Maassluis, Nissewaard, Ridderkerk, Schiedam, Vlaardingen, Voorne aan Zee en Zuidplas. Transactieprijzen Sinds begin 2018 is er sprake geweest van een sterke prijsontwikkeling (Figuur 5-1). Deze was het sterkst in 2021, toen per kwartaal de prijzen met circa 20 procent stegen ten opzichte van een jaar daarvoor. Sinds het derde kwartaal van 2021 nam de prijsontwikkeling af. In het laatste kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023 was voor het eerst sinds 2018 sprake van een prijsdaling. Toen lagen de mediane transactieprijzen 5 procent tot 10 procent lager dan het jaar daarvoor. In het derde kwartaal lijkt dat gestabiliseerd en ligt de mediane transactieprijs rond dezelfde prijs als een jaar eerder. De mediane transactieprijs lag in het COROP gebied Groot Rijnmond in het derde kwartaal van 2023 op C380.000. Dit was een jaar eerder C386.000. Per woningtype zijn er verschillen te zien. De transactieprijzen van 2-onder-1kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen zijn in een jaar tijd harder gedaald.
Terwijl de mediane transactieprijzen van tussenwoningen en hoekwoningen ten opzichte van een jaar eerder iets zijn toegenomen.
8
CBS (2022) Woningvoorraad naar eigendom.
Rapport Schaarste in Lansingerland
26
Figuur 5-1 Ontwikkeling mediane transactieprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Vraagprijzen In Figuur 5-2 is de ontwikkeling van de mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van het jaar daarvoor in de regio Groot Rijnmond weergegeven. De vraagprijzen zijn in tegenstelling tot de transactieprijzen nog niet gedaald. In het eerste kwartaal van 2018 was er nog sprake van een toename de mediane vraagprijs van bijna 20 procent ten opzichte van een jaar eerder. De mate van stijging varieert daarna sterk, maar de groei neemt over het algemeen af tot het tweede kwartaal van 2023, waar de mediane vraagprijs ongeveer hetzelfde was ten opzichte van een jaar eerder. In het derde kwartaal van 2023 neemt de mediane vraagprijs weer licht toe. De mediane vraagprij s lag in het derde kwartaal van 2023 op C466.000 ten opzichte van C454.000 een jaar eerder. De vraagprijzen voor alle soorten woningen nam toe, de vraagprijzen voor tussenwoningen en hoekwoningen stegen het meest, namelijk met respectievelijk 4,5 procent en 4,7 procent. De mediane vraagprijs voor appartementen steeg het minste, met 1 procent, ten opzichte van het derde kwartaal in 2022. Figuur 5-2 Ontwikkeling mediane vraagprijs per kwartaal ten opzichte van jaar eerder. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Vanaf 2020 begon het gemiddelde verschil tussen de vraag- en verkoopprijs in het Groot Rijnmond toe te nemen (Figuur 5-3). Dat betekent dat kopers steeds meer op woningen overboden.
Rapport Schaarste in Lansingerland
27
Het hoogtepunt van het overbieden was in het derde en vierde kwartaal van 2021. Toen was het gemiddelde verschil ongeveer 7 procent. Sinds eind 2021 is er sprake van een afname van dit verschil. In het eerste kwartaal van 2023 lag voor het eerst sinds 2018 de gemiddelde verkoopprijs iets onder de vraagprijs. Dat hebben we ook in de bovenstaande figuren gezien, waar de mediane verkoopprijs in regio Rotterdam Rijnmond gedaald is ten opzichte van het voorgaande jaar en vorige kwartaal, maar de mediane vraagprijs (nog) niet. Figuur 5-3 Gemiddeld verschil vraag- en verkoopprijs per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Desondanks worden er wel degelijk woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is te zien in Figuur 5-4. Dat proces van overbieden was ook in 2018 al merkbaar. Op het toppunt, wat begon in het tweede kwartaal van 2021, werd circa 80 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage van 80 procent bleef een jaar lang de norm in de regio. Het laagste punt lag in het eerste kwartaal van 2023, toen het percentage overboden woningen daalde naar circa 30 procent. Vanaf dit moment stijgt het percentage weer: in het derde kwartaal van 2023 werd 40 procent van de woningen overboden. Figuur 5-4 Percentage woningen boven de vraagprijs verkocht per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Verkoopaanbod en verkooptijd Het aantal te koop staande woningen aan het einde van elk kwartaal en de gemiddelde verkooptijd van woningen zijn indicatoren voor schaarste: bij veel vraag en weinig aanbod zal de verkooptijd korter zijn.
Rapport Schaarste in Lansingerland
28
Sinds 2018 is een gevarieerd beeld te zien in het aantal te koop staande woningen bij de NVM-makelaars (Figuur 5-5). In 2018 en de eerste drie kwartalen van 2019 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 3.000 woningen te koop. Vanaf eind 2019 neemt dit aantal af, met nog een enkele schommeling in het tweede kwartaal van 2020. In 2021 stonden er aan het einde van het kwartaal circa 1.200 woningen te koop. Dat is een flinke afname. Deze ontwikkeling wijst op schaarste. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 schiet het aantal woningen dat wordt aangeboden weer omhoog naar circa 2.800 te koop staande woningen. In de kwartalen erna neemt het aantal te koop staande woningen weer licht af. In het derde kwartaal van 2023 lag het aantal te koop staande woningen ongeveer even hoog als in dezelfde periode een jaar geleden.
Figuur 5-5 Aantal woningen in aanbod einde kwartaal. 2018Q13-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
4.0ŪŪ 3.000
2.000 1.000 0
mmJĚ
341234123412341234123 2018
2019
2020
2021
2022
2023
De gemiddelde verkooptijd lag in 2018 en 2019 rond de 40 dagen, vanaf het tweede kwartaal van 2020 daalde dit naar ongeveer 30 dagen (Figuur 5-6). In het tweede kwartaal van 2021 daalde dit nog verder naar circa 25 dagen. Vanaf het derde kwartaal van 2022 ligt de gemiddelde verkooptijd weer boven de 30 dagen. In het eerste kwartaal van 2023 steeg de gemiddelde verkooptijd door naar een gemiddelde verkooptijd van 50 dagen. Sindsdien is de verkooptijd weer afgenomen.
Figuur 5-6 Gemiddelde verkooptijd in dagen per kwartaal. 2018Q3-2023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
Rapport Schaarste in Lansingerland
29
De beschreven indicatoren lijken te duiden op iets meer ruimte op de koopwoningmarkt sinds 2022. Echter, wanneer we de krapte-indicator van NVM bekijken, blijkt dat nog niet het geval te zijn. De krapte-indicator van NVM biedt een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft (Figuur 5-7). De indicator wordt berekend door het aanbod aan het begin van een kwartaal te delen door het aantal transacties gedurende het kwartaal. Een krapte-indicator boven vijf betekent een evenwichtige markt. Wanneer deze naar onder de vijf zakt, dan is er sprake van een zogenaamde verkopersmarkt: dan is de concurrentie tussen kopers hoog. Al sinds 2018 ligt de krapte-indicator van NVM onder de vijf, dus meer concurrentie tussen en minder mogelijkheden voor kopers. We zien een verdere afname (toename van de krapte) sinds 2018. In 2021 was de krapte-indicator richting één gezakt. In 2022, met name te zien vanaf het derde kwartaal, is de markt weer iets ruimer geworden en komt op het niveau van 2019. Maar er is nog geen sprake van ontspanning. Dit is in lijn met de ontwikkelingen van de Nederlandse markt als geheel. Bovendien, ten opzichte van een jaar eerder is er in het derde kwartaal van 2023 weer sprake van een iets krappere woningmarkt.
Figuur 5-7 Krapte-indicator (aanbod begin kwartaal gedeeld voor aantal transacties gedurende kwartaal). 2018Q32023Q3. Bron: Brainbay en NVM.
5.2
Prijsontwikkelingen
In deze paragraaf zoomen we in op de prijsontwikkeling in de koopsector in de gemeente Lansingerland. Transactieprijsontwikkeling In Figuur 5-8 is de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs, ook wel koopsom, per kwartaal vanaf begin 2019 weergegeven. Deze ontwikkeling vertoond eenzelfde trend als we zagen in de woningmarktregio Groot Rijnmond. De gemiddelde koopsom nam elk kwartaal toe, met een hoogtepunt in het vierde kwartaal van 2022. In de onderzochte periode nam de gemiddelde transactieprijs met 47 procent toe. Sinds het vierde kwartaal van 2022 lijken de transactieprijzen te stabiliseren. Ondanks dat de gemiddelde transactieprijs van eengezinswoningen elk kwartaal hoger is dan van de appartementen, laten beide woningtypen tot begin 2022 dezelfde ontwikkeling zien. In 2022 bleven de transactieprijzen van eengezinswoningen toenemen, terwijl die voor Rapport Schaarste in Lansingerland
30
appartementen stabiliseerden en zelfs licht afnamen. Waar de transactieprijzen van eengezinswoningen in 2023 echter afnamen, namen de transactieprijzen van appartementen in Lansingerland weer toe. In de gehele periode stegen de transactieprijzen van appartementen met 55 procent harder, dan van eengezinswoningen (46 procent). Figuur 5-8 Gemiddelde transactieprijs tussen 2019Q1 en 2023Q2. Bron: Calcasa, 2023; bewerking RIGO.
Op basis van een schatting van de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad in de gemeente Lansingerland heeft ongeveer 85 procent van de woningen een waarde boven C350.0009. Dat betekent dat een groot deel van de woningen buiten het betaalbare koopsegment vallen. WOZ-waardeontwikkeling De WOZ-waardeontwikkeling ondersteunt het beeld van de stijgende prijzen in de gemeente. De gemiddelde WOZ-waarde loopt altijd achter op de gemiddelde vraagprijs of transactieprijs. De WOZ-waarden gaan wel over de gehele woningvoorraad en zijn daarom minder gevoelig voor uitschieters. De WOZ- waarde is net als de transactieprijzen met 47 procent gestegen in de periode tussen 2019 en 2023.
9 Calcasa (2023) Geschatte marktwaarde van bestaande woningen, tweede kwartaal 2023.
Rapport Schaarste in Lansingerland
31
Figuur 5-9 Ontwikkeling van de gemiddelde WOZ-waarde voor de gemeente Lansingerland in de periode 2019 t/m 2023. Bron: Lokale monitor Wonen; bewerking RIGO.
5.3 Actueel aanbod In deze paragraaf bekijken we de huidige situatie op de koopwoningmarkt door het actuele aanbod te onderzoeken. We onderzochten het actuele aanbod op het platform Funda op peilmoment 10 oktober 2023. Het gaat om een momentopname. Er stonden op dit moment in totaal 338 woningen te koop in de gemeente Lansingerland - waarvan 86 procent een eengezinswoning is (Tabel 5-1). De mediane oppervlakte van het actuele aanbod was 132 vierkante meter en de mediane koopprijs in Lansingerland op deze peildatum was C580.500 (Tabel 5-2).