[I22.09874] Concept fusie-effectrapportage 3B Wonen en ASB
Tekst van het document
FUSIE-EFFECT RAPPORTAGE 3B Wonen & Stichting ASB
Concept 21 juni 2022
Orteliuslaan 1000, 3528 BD Utrecht 030 693 60 00 info@atrive.nl www.atrive.nl KvK: 17106411
Inhoudsopgave
1.
Inleiding
3
2.
Positionering van de beide partijen
5
3.
Motivatie tot fusie
10
4.
(Beleids-)uitgangspunten
15
5.
De fusieorganisatie
21
6.
Financiën & risicoprofiel
25
7.
Conclusie
29
1. INLEIDING In de tweede helft van 2021 heeft Stichting Algemene Seniorenhuisvesting (hierna: Stichting ASB) 3B Wonen benaderd met het verzoek een fusie te onderzoeken. Stichting ASB richt zich uitsluitend op het huisvesten van senioren in de kern Berkel en Rodenrijs in de gemeente Lansingerland. Op dit moment heeft zij drie complexen met in totaal 74 woningen. 3B Wonen is net als Stichting ASB een lokale partij in de gemeente Lansingerland. 3B Wonen heeft 4.166 woningen in drie kernen in de gemeente Lansingerland (waaronder Berkel en Rodenrijs). 3B Wonen is een toegelaten instelling volgens de Woningwet. Stichting ASB is geen toegelaten instelling.
Het belang van fusie Beide partijen zijn al enige tijd in gesprek over het verkennen van de mogelijkheden voor het bundelen van de kennis en expertise. Het vrijwilligersbestuur van Stichting ASB merkt dat de organisatie, mede gelet op de veranderende en complexer wordende wet- en regelgeving, kwetsbaar is. Door te fuseren wordt deze kwetsbaarheid verminderd en de kwaliteit van de dienstverlening op langere termijn gecontinueerd. Een fusie met 3B Wonen maakt dat de krachten worden gebundeld, zonder dat dit ten koste gaat van de lokale verankering.
Voor 3B Wonen biedt fusie de mogelijkheid om, naast het goed blijven anticiperen op de wet- en regelgeving en omgevingsdynamiek, de dienstverlening gericht op huisvesting voor senioren verder te ontwikkelen. Met het toevoegen van 74 seniorenwoningen aan de voorraad wordt zowel in omvang als kennis en expertise een belangrijke stap gezet.
Doel van deze fusie-effectrapportage & betrokkenheid partijen In deze fusie-effectrapportage zijn de motieven en effecten van de voorgenomen fusie beschreven op basis van de gezamenlijke ambities, uitdagingen en doelstellingen. De rapportage biedt ook inzicht in de financiële situatie van de twee corporaties, wat het effect is op de financiële positie bij fusie, het risicoprofiel en de beheersmaatregelen. 3
De fusie-effectrapportage is tot stand gebracht door de beide organisaties onder begeleiding van adviesbureau Atrivé. Ter voorbereiding op het besluitvormingstraject tot fusie is de concept fusie-effectrapportage besproken met de besturen van beide partijen, de ondernemingsraad van 3B Wonen en de Raad van Toezicht van 3B Wonen. Daarnaast is de fusie-effectrapportage ter voorbereiding op de instemmings- c.q. adviesaanvraag besproken met de Huurdersvereniging Lansingerland en de gemeente Lansingerland. Op 9 mei en 21 juni zijn bovendien bijeenkomsten georganiseerd voor de bewoners van de drie complexen van Stichting ASB. Op deze avonden zijn ze meegenomen in de beoogde meerwaarden en is er de mogelijkheid gegeven tot het stellen van vragen.
Opbouw De indeling van deze rapportage is als volgt: •
Hoofdstuk 2: Kennismaking met 3B Wonen en Stichting ASB (positionering van beide partijen).
•
Hoofdstuk 3: Motivatie tot fusie en gehanteerde uitgangspunten per partij.
•
Hoofdstuk 4: Een vergelijking op de (beleids-)uitgangspunten van 3B Wonen en Stichting ASB en de eventuele impact bij fusie.
•
Hoofdstuk 5: De organisatie(-structuur) van de fusiecorporatie.
•
Hoofdstuk 6: De financiële continuïteit als belangrijke voorwaarde om nu en in de toekomst de volkshuisvestelijke inzet te garanderen.
•
Hoofdstuk 7: Conclusie meerwaarde fusie.
Juni 2022
4
2. POSITIONERING VAN DE BEIDE PARTIJEN Onderstaand wordt op bondige wijze ingegaan op de positionering van 3B Wonen en Stichting ASB. Achtereenvolgens wordt inzicht geboden in het werkgebied, de samenstelling van de vastgoedportefeuille en, als opmaat naar de meerwaarde van de fusie, de uitdagingen voor de toekomst.
Werkgebied Het werkgebied van 3B Wonen en Stichting ASB is de gemeente Lansingerland, die onderdeel uitmaakt van de woningmarktregio Haaglanden Midden-Holland Rotterdam. Binnen de gemeente is 3B Wonen met een bezit van ongeveer 4.260 verhuureenheden actief in de kernen Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek en Bleiswijk. Stichting ASB is met 77 verhuureenheden verdeeld over drie complexen actief in de kern Berkel en Rodenrijs.
Uitdagingen in de aankomende periode Onderstaand zijn de belangrijkste uitdagingen voor 3B Wonen en Stichting ASB beschreven. De nadere specificatie van deze uitdagingen is opgenomen in hoofdstuk 4 bij de (beleids-)uitgangspunten.
3B Wonen Volkshuisvestelijk kader voor 3B Wonen is het voldoen aan de prestatieafspraken die zijn afgesloten met de gemeente Lansingerland en de huurdersorganisatie. In deze prestatieafspraken komt een aantal belangrijke zaken naar voren. Gaat het over beschikbaarheid dan heeft 3B Wonen met de gemeente Lansingerland en Havensteder afgesproken om bij te dragen aan de bouwopgave tot 2040 van ca. 11.000 woningen waarvan ca. 2.700 sociale huurwoningen. In 2022 komen de beide corporaties met een nieuw bod om hieraan bij te dragen. Voor deze opgave is 3B Wonen de ‘first supplier’ van sociale huurwoningen en de ‘second supplier’ van middeldure huurwoningen voor de gemeente Lansingerland. Zij hebben bovendien in de prestatieafspraken afgesproken dat zij aandacht hebben voor geschikte woningen voor senioren. Ten aanzien van de verduurzaming van de woningen voldoet 3B Wonen al aan het landelijke Convenant Energiebesparing Huursector en wordt in 2022 aan nadere concretisering van een plan van aanpak gewerkt om verdere verduur5
zaming van de woningvoorraad in de gemeente te realiseren aan de hand van de warmtevisie van de gemeente.
Mede in het kader van deze prestatieafspraken liggen er voor 3B Wonen de volgende combinaties van uitdagingen die zij in haar koersplan 2021 t/m 2024 ‘Samen werken we aan veerkrachtige wijken’ heeft verwoord: •
Een voldoende passende sociale huurwoningvoorraad. Dit wil 3B Wonen doen door voldoende sociale huurwoningen in de gemeente Lansingerland toe te voegen (met name voor jonge gezinnen en senioren) en de doorstroming te bevorderen. Hierbij wil zij in het algemeen zorgen dat de woningen passend zijn voor haar doelgroep; passend qua grootte, toegankelijkheid, sociaal en betaalbaarheid. Bovendien is het van belang dat het woningbezit verder wordt verduurzaamd en, als organisatie, verduurzaming op andere gebieden (circulariteit en klimaatadaptatie) ook in gang te zetten.
•
Inclusieve buurten creëren. De groei van het aantal kwetsbare bewoners zet de leefbaarheid van buurten onder druk. Door te focussen op signaleren van problemen, gezamenlijke gebiedsvisies op te stellen voor buurten die dit nodig hebben, een ondersteuningsstructuur voor buurten te realiseren en inbreng van bewoners te vragen, zetten 3B Wonen in op het vergroten van de leefbaarheid in de buurten.
•
Een toekomstbestendige organisatie worden. Als organisatie optimaal bijdragen aan de bedoeling, de dienstverlening optimaal aan laten sluiten bij de vraag, ruimte geven aan medewerkers zich te ontplooien en voldoende financiële stabiliteit hebben dragen hieraan bij.
Stichting ASB Stichting ASB heeft als eigenaar-beheerder van de drie complexen met name de uitdaging om De Warmoezerij te renoveren en het complex Freesiastraat (op de korte termijn) te verduurzamen.
Naast deze uitdagingen op het terrein van vastgoed, liggen er minstens zo belangrijke andere uitdagingen:
•
de dienstverlening voor senioren op langere termijn blijven organiseren met aandacht voor de continuïteit van het bestuur; 6
•
bij het bovengenoemde punt meer focus te krijgen op de toekomst door hiervoor beleid te ontwikkelen, mede gelet op de wonen & zorg opgave;
•
als vrijwilligersbestuur in te spelen op de voor Stichting ASB toepasselijke wet- en regelgeving, die bovendien (in complexiteit) toeneemt;
•
het bestuur te professionaliseren (mede in het kader van persoonlijke aansprakelijkheid);
•
gelet op de kapitaalintensieve organisatie, controle op het bestuur te organiseren (bijv. met een professionele Raad van Toezicht);
•
financiële slagkracht te vergroten die gebruikt kan worden om de administratieve organisatie te verbeteren met onder andere een ICT-systeem waarbij klantgegevens veilig vastgelegd worden.
Samenstelling woningportefeuille 3B Wonen heeft in totaal 4.163 woningen (peildatum 1 januari 2022). Naast woningen heeft 3B Wonen 23 verhuureenheden aan bedrijfsruimten en maatschappelijk onroerend goed. Stichting ASB heeft 74 seniorenwoningen en drie losse garages verdeeld over de drie complexen De Warmoezerij, Laan van Romen en Freesiastraat.
Samenstelling van het bezit naar typen De samenstelling van het bezit naar typen ziet er voor 3B Wonen en Stichting ASB als volgt uit: Type woning
3B Wonen
Stichting ASB
Aantal
%
Aantal
%
Eengezinswoning Meergezinswoning zonder lift
2.264 778
53% 18%
33 0
42% 0%
Meergezinswoning met lift
818
19%
41
53%
Hoogbouw Subtotaal
300 4.160
7% 95%
0 74
0% 95%
2 1
0% 3%
0 0
0% 0%
4.163 63
98% 1%
74 3
95% 5%
Woonwagens/standplaatsen
14
0%
0
0%
BOG MOG
7 16
0% 0%
0 0
0% 0%
4.263
100%
77
100%
Onzelfstandige woningen Intramurale zorgwoningen Aantal vhe Garages
Totaal ongewogen vhe Bron: Jaarverslag 2021
7
Samenstelling van het bezit naar huurprijs De samenstelling van het bezit naar huurprijs per 1 januari 2022 ziet er voor de zelfstandige woningen in de verdeling over de huurklassen als volgt uit: Betaalbaarheidscategorie
3B Wonen
Stichting ASB
Goedkoop < € 442,46 Betaalbaar < € 678,66
329 2.857
8% 69%
0 27
0% 37%
Tot liberalisatiegrens < € 752,33 Boven liberalisatiegrens > € 752,33
642 335
15% 8%
15 32
20% 43%
Totaal
4.163
100%
74
100%
Bron: Jaarverslag 2021
Stichting ASB is een niet-toegelaten instelling. Het huurniveau van de 74 woningen varieert van betaalbaar tot boven de liberalisatiegrens. In vergelijking met 3B Wonen is het huurniveau van de ASB woningen relatief hoger; ASB heeft geen woningen met een goedkoop huurniveau en relatief meer woningen met een huur boven de liberalisatiegrens.
Samenstelling van het bezit naar energie-index In de ambitie om in 2050 een CO2-neutrale woningvoorraad te hebben als corporatiesector, staat voor de aankomende periode met name de reductie van CO2-uitstoot centraal. De verdeling van het bezit naar energie-index in 2021 en als verwachting naar 2026 laat het volgende beeld zien:
8
3B Wonen Label
Stichting ASB
2021
2026
Aantal
%
A of beter
1823
44%
B
1291
C D
Aantal
Label %
2021
2026
Aantal
%
Aantal
%
A of beter
19
26%
19
26%
31%
B
0
0%
0
0%
617
15%
C
22
30%
22
30%
242
6%
D
0
0%
0
0%
33
45%
33
45%
E
81
2%
E
F
53
1%
F
0
0%
0
0%
0%
G
0
0%
0
0%
1%
Onbekend
0
0%
0
0%
100%
Totaal
74
100%
74
100%
G Onbekend Totaal
12 44 4.163
Bron: jaarverslag en dPi 2021
Bron: Jaarplan
Bovenstaande gegevens voor 2026 worden nog door 3B Wonen aangeleverd.
De Energie-Index van 3B Wonen was eind 2021 gemiddeld 1,24. Ongeveer 75% van haar woningen heeft een label B of hoger. Eind 2026 is de verwachting dat met name door het toevoegen van nieuwbouwwoningen in absolute zin dit aantal toeneemt (van ca. 3.100 naar ca. 3.300 woningen), maar dat het aandeel licht afneemt naar circa 72%. Wat betreft het bezit van Stichting ASB heeft complex Laan van Romen een A-label (gebouwd in 2019). De twee andere complexen, Freesiastraat en De Warmoezerij, kennen respectievelijk de labels E en C en dienen dus nog verder te worden verduurzaamd. Bij het samengaan van 3B Wonen en Stichting ASB wordt de procentuele verdeling van de labels bij 3B Wonen niet beïnvloed.
9
3. MOTIVATIE TOT FUSIE Beweegredenen & motivatie De motivatie van 3B Wonen en Stichting ASB om te fuseren is kort samengevat de volgende: •
Stichting ASB is als vrijwilligersorganisatie in zowel capaciteit als professionaliteit (expertise) kwetsbaar, mede om goed te blijven anticiperen op de omgevingsdynamiek en ontwikkelingen aangaande de huisvesting van senioren.
•
Daar komt bij dat Stichting ASB een vrijwilligersorganisatie is. Het goed omgaan met deze dynamiek, maar ook de toenemende en complexer wordende wet- en regelgeving legt een extra druk op de organisatie. Aan governance dient veel meer aandacht gegeven te worden. Dit komt bovenop het aandachtspunt in bestuurlijke zin continuïteit te geven aan de dienstverlening die Stichting ASB aan haar huurders biedt.
•
Als zelfstandige partij heeft Stichting ASB daarnaast onvoldoende financiële slagkracht om De Warmoezerij te renoveren en Freesiastraat te verduurzamen. Gezien de huidige ontwikkelingen in de gasprijzen heeft deze uitdaging een grotere urgentie gekregen.
•
ASB heeft onvoldoende financiële (en organisatorische) slagkracht om een bijdrage te leveren aan de nieuwbouwopgave voor senioren in de gemeente.
•
Bovendien geldt dat, bij fusie met een woningcorporatie met een grotere schaalomvang, een potentiële kostenbesparing te realiseren is op eerdergenoemde toekomstige, noodzakelijke investeringen in het vastgoed van Stichting ASB (zie hoofdstuk 5).
•
Vanuit lokale verbondenheid en gelet op de professionaliteit van de organisatie en de grotere schaalomvang, is 3B Wonen een logische partner om fusie mee te onderzoeken. 3B Wonen, gelet op haar schaalomvang, biedt capaciteit, een professionele werkorganisatie en bestuur en financiële slagkracht om de huidige kwetsbaarheden van Stichting ASB aan te pakken.
•
Stichting ASB biedt voor 3B Wonen de mogelijkheid om met de inbreng van woningen haar dienstverlening op het terrein van de huisvesting van senioren te versterken. Mede met de kennis en expertise die aanwezig is binnen Stichting ASB over het organiseren van geborgenheid in het wonen voor senioren, kan zij daardoor nog beter inspelen op het vraagstuk van de vergrijzing.
10
•
Daarnaast ziet 3B Wonen het als een voordeel dat door het samengaan het niet-DAEB bezit wordt vergroot. Dit gezien er een groeiende vraag bestaat bij woningzoekenden uit gemeente Langsingerland en omgeving naar middeldure huurwoningen.
Gezamenlijke visie Met de integratie van Stichting ASB en 3B Wonen kan de gezamenlijke visie, conform het Koersplan 2021-2024 van 3B Wonen, als volgt worden geformuleerd: •
Een voldoende en passende sociale huurwoningvoorraad: Afgestemd op de opgaven het in de gemeente Lansingerland zorgdragen voor voldoende sociale huurwoningen, die aansluiten op de behoeften van de doelgroepen. Belangrijke speerpunten bij dit thema zijn: o
de inzet op voldoende sociale huurwoningen in de gemeente Lansingerland met het toevoegen van nieuwbouw en het bevorderen van doorstroming;
o
het bevorderen van een passende woning (grootte, toegankelijkheid, sociaal en betaalbaarheid);
o •
de inzet op duurzaamheid in de breedste zin van het woord.
Inclusieve buurten: Iedereen mag en moet kunnen meedoen in de samenleving. Dit vraagt om economisch vitale en inclusieve buurten met weerbare bewoners. Belangrijke speerpunten bij dit thema zijn:
•
o
Actief signaleren van mogelijke problemen in een complex of buurt;
o
Het opstellen van gezamenlijke gebiedsvisies voor buurten die dit nodig hebben;
o
Samenwerken om de juiste ondersteuningsstructuur te realiseren
o
Het aandacht hebben voor sociale aspecten bij de (ver)bouw van woningen
o
Het inbreng geven aan de bewoners, zodat het eigenaarschap wordt vergroot.
Samenwerken om meerwaarde te creëren: De opgaven worden complexer en vragen om samenwerking. Deze samenwerking met de partners richt zich op prettig wonen, thuis-en veilig voelen in de woningen en buurten. Belangrijke speerpunten zijn: o
Actief samenwerken aan veerkrachtige buurten in de gemeente Lansingerland en waar nodig het oppakken van een voortrekkersrol
o
Het integraal samenwerken met partners
o
Het gebruiken van data en input van (ervarings-)deskundigen om te komen tot een buurtaanpak.
•
Toekomstig en flexibel: Het richten van de blik naar buiten en het organiseren van veranderkracht om te voldoen waar behoefte aan is, en maatschappelijk relevant te zijn en te blijven. In het goed hierop blijven aansluiten, zijn de volgende speerpunten van belang: 11
o
De focus van de organisatie, die ligt op het bijdragen aan de bedoeling.
o
De dienstverlening die start vanuit de klantvisie, erop gericht om optimaal aan te sluiten bij de vraag van nu en de toekomst.
o
Het zijn van een lerende organisatie die ruimte biedt aan medewerkers voor zelfontplooiing en het zelf organiseren.
o
Financiële stabiliteit en continuïteit, om ook op langere termijn invulling te geven aan de maatschappelijke opgaven.
Stichting ASB onderschrijft deze visie, temeer omdat de visie van 3B Wonen is geënt op het zijn van een dichtbij georganiseerde woningcorporatie die vanuit lokale verbondenheid haar dienstverlening vorm geeft.
Fusie boven samenwerking 3B Wonen en Stichting ASB hebben ook gesproken over samenwerking. De meerwaarde van een samenwerking in de praktijk komt alleen tot uiting als 3B Wonen de bedrijfsvoering uitvoert van Stichting ASB. Echter, vanuit dit perspectief heeft samenwerking een aantal belangrijke consequenties c.q. risico’s in zich, waarmee deze variant niet opweegt tegen fusie: •
Door samenwerken vermindert 3B Wonen de focus op haar eigen taken, met een kwetsbaarheid tot gevolg gezien de toenemende druk in de organisatie (werken voor twee organisaties).
•
Stichting ASB zal in deze samenwerking fungeren als afnemer, waarmee haar afhankelijkheid van 3B Wonen wordt vergroot (en er geen meerwaarde is ten opzichte van fusie).
•
Bovendien leidt de inzet van de medewerkers van 3B Wonen voor Stichting ASB (op langere termijn) tot een stijging van de bedrijfslasten. Om goed samen te werken is een investering nodig in de eigen bedrijfsvoering (onder andere in de ICT) en inhuur van medewerkers kent een hoger kostenplaatje. Huidige werkzaamheden worden nu gedeeltelijk door het vrijwilligersbestuur zelf gedaan waarvoor zij geen vergoedingen ontvangen. Samenwerking leidt dan niet tot de beoogde besparing die een fusie met zich mee zou brengen.
•
Samenwerken is geen oplossing voor de continuïteit van het bestuur en het zorgen voor een verdere professionalisering van de organisatie en met name het bestuur van Stichting ASB. Dit mede in relatie tot bijvoorbeeld mogelijke (persoonlijke) aansprake12
lijkheidsclaims op de bestuursleden als latent risico gelet op de huidige te wensen overlatende professionaliteit van de organisatie.
Fuseren zorgt ervoor dat Stichting ASB een toekomstbestendige organisatie wordt en de combinatie in staat is om als lokaal verankerde partij in de gemeente Lansingerland de continuïteit en kwaliteit in de dienstverlening te garanderen. Fusie maakt bovendien voor 3B Wonen dat zij specifiek voor de doelgroep senioren haar inzet in kennis, kunde en omvang van het bezit met Stichting ASB versterkt.
Uitgangspunten Om te komen tot een succesvolle én verantwoorde fusie, vinden de beide partijen de volgende toetsingscriteria van belang:
Stichting ASB Toekomstbestendigheid voor de 3 wooncomplexen •
Sociale cohesie tussen bewoners waarborgen
Aanscherpen na volgende bewonersavond bij ASB
en versterken. •
Zelfstandige positie bewonerscommissie handhaven.
•
Toekomstbestendig plan voor energetische maatregelen die recht doen aan de woonlastenproblematiek.
•
Waarborgen van de onderhoudskwaliteit van de complexen.
•
Aandacht voor het huurprijsbeleid.
Overig •
Aandacht voor de huidige wachtlijsten.
•
Aandacht hebben voor het werk verschaffen aan lokale ondernemers uit Berkel en Rodenrijs.
•
Belangrijk om een aanspreekpunt te hebben voor de complexen.
•
Waarborg op de huidige kwaliteit van de dienstverlening (mede gelet op doelgroep die woonachtig is in de vrije sector huurwoningen).
Stichting 3B Wonen Volkshuisvestelijke meerwaarde aantonen voor bestaande en nieuwe huurders 13
•
Voor de doelgroep senioren en middeninkomens.
Risico’s vermijden •
Door fusie ontstaat geen financieel knelpunt in de hoogte van de financiële ratio’s, rekening houdend met de investeringsopgave.
Gelijkheid voor alle huurders van de fusieorganisatie •
Fusieorganisatie voldoet aan huidige wet- en regelgeving die gelden voor woningcorporaties.
•
Beleid van 3B Wonen (met betrekking tot betaalbaarheid en duurzaamheid) toepassen op de complexen van ASB.
•
Indien gewenst kan voor een overgangssituatie worden gekozen voor de huurders van Stichting ASB.
14
4. (BELEIDS-)UITGANGSPUNTEN In onderstaande tabel is op de belangrijkste (beleids-)uitgangspunten van 3B Wonen en Stichting ASB een vergelijking gemaakt. Algemeen uitgangspunt is dat de fusiecorporatie blijft voldoen aan de prestatieafspraken met de gemeente en de huurdersorganisatie. Vanuit dit kader wordt zoveel mogelijk aangesloten bij het huidige vigerende beleid van 3B Wonen, waarbij recht wordt gedaan aan de huidige kwaliteit van dienstverlening Stichting ASB.
In de vergelijking op de (beleids-)uitgangspunten is gekeken naar de thema’s doelgroep & betaalbaarheid, doelgroep & beschikbaarheid, kwaliteit (verduurzaming & onderhoud) en dienstverlening. Voor zover in deze fase voorafgaand aan het haalbaarheidsonderzoek hier uitspraken over zijn te doen, is ook inzicht geboden in welk beleid wordt gevoerd bij eventuele fusie. Op deze wijze wordt een eerste beeld gegeven van de overeenkomsten, verschillen en welk(e) (beleid-)uitgangspunten voor 3B Wonen blijven gehandhaafd bij eventuele fusie.
3B Wonen (3BW) •
Doelgroep: Eenpersoonshuishoudens met een jaarinkomen tot € 40.765,- (prijspeil 2022) en meerpersoonshuishoudens met een jaarinko-
Stichting ASB (ASB) Doelgroep & betaalbaarheid •
Doelgroep: 55+ huishoudens. Voor het complex De Warmoezerij komen alleen huishoudens met een jaarinkomen tot € 40.765,- in aanmer-
15
(Beleids-)uitgangspunt bij eventuele fusie •
Uitgangspunt: Eenpersoonshuishoudens met een jaarinkomen tot € 40.765,- (prijspeil 2022) en meerpersoonshuishoudens met een jaarin-
•
•
•
•
•
•
3B Wonen (3BW) men tot € 45.014,- (prijspeil 2022). 3BW wil minimaal de huur van 70% van haar woningen onder de hoge aftoppingsgrens houden, zijnde € 678,66 (prijspeil 2022). Aan de hand van prijs-kwaliteitverhouding van de totale sociale woningvoorraad van 3BW hanteert zij vier maximale streefhuurprijzen die gekoppeld zijn aan de aftoppingsgrenzen. Gemiddeld komt dat neer op ca. 68% van maximaal redelijk. Woningen met een huurprijs op de vastgestelde streefhuur krijgen geen huurverhoging. 3BW past jaarlijks een inflatievolgende huursomstijging toe, exclusief huurharmonisatie. Woningen met een grotere afstand tot de streefhuur krijgen procentueel een hogere huurverhoging dan woningen met weinig afstand tot de streefhuur. De huren van het DAEB-bezit topt 3BW af op de liberalisatiegrens van € 763,47 (prijspeil 2022) om de betaalbaarheid te borgen. De huren van haar vrije sectorwoningen verhoogt 3BW jaarlijks met inflatie totdat deze een bedrag van € 936,- netto per maand (prijspeil
Stichting ASB (ASB) •
•
•
king. ASB past voor haar sociale huurwoningen (De Warmoezerij en een gedeelte van de Freesiastraat) in principe een beperkte jaarlijkse huurverhoging toe, voor zover dit noodzakelijk wordt geacht in het kader van de financiële continuïteit. Bij mutatie worden de woningen Freesiastraat beperkt gerenoveerd en de huren opgehoogd naar een vrije sector huurbedrag. De huren van haar vrije sector huurwoningen (Laan van Romen en een gedeelte van Freesiastraat) worden jaarlijks, voor zover nodig, verhoogd.
•
•
•
•
16
(Beleids-)uitgangspunt bij eventuele fusie komen tot € 45.014,- (prijspeil 2022). Bij fusie behoud van minimaal 70% van haar woningen een huur onder de hoge aftoppingsgrens. Het uitgangspunt is dat de fusieorganisatie het huurbeleid van 3B Wonen toepast. Voor de vrijesector huurwoningen wordt nader bekeken hoe dit geïntegreerd wordt in het huurbeleid van 3B Wonen. Bij de fusieorganisatie wordt in principe geen huurverhoging gevraagd na een verduurzamingsingreep. Bij nieuwbouwwoningen kan wel een energieprestatievergoeding (EPV) worden gevraagd. Het aantal vergunninghouders dat gehuisvest wordt zal conform de af te sluiten prestatieafspraken met de gemeenten en huurdersorganisaties zijn. Bijdrage conform afspraken met de gemeenten aan de gemeentelijke taakstelling maatschappelijke uitstroom.
• •
•
•
3B Wonen (3BW) 2022) hebben bereikt. 3BW past inkomensafhankelijke huurverhoging toe. 3BW vraagt in principe geen huurverhoging na een verduurzamingsingreep. Bij nieuwbouwwoningen kan wel een energieprestatievergoeding (EPV) worden gevraagd. 3BW voert jaarlijks de gemeentelijke taakstelling uit voor de toewijzing van woningen aan statushouders. Conform de afspraken met de gemeenten draagt 3BW bij aan de gemeentelijke taakstelling maatschappelijke uitstroom.
Stichting ASB (ASB)
(Beleids-)uitgangspunt bij eventuele fusie
Doelgroep & beschikbaarheid •
•
Er vindt de komende jaren een sterke toename in het aantal sociale huurwoningen plaats; tot en met 2030 een uitbreiding van ca. 1.000 woningen en ca. 500 woningen tussen 2030 en 2035. De focus ligt hierbij op het toevoegen van twee- en driekamerappartementen, en vierkamergrondgebondenwoningen door een stijging in het aantal senioren- en gezinshuishoudens. Beperkte verkoop: 3BW heeft 123 sociale huurwoningen in 2021 gelabeld om te verkopen. Per jaar worden er ongeveer 5 woningen
• •
ASB heeft geen nieuwbouw- en verkoopplannen. Ook heeft zij geen strategisch voorraadbeleid.
17
•
Uitgangspunt: de fusieorganisatie neemt de portefeuillestrategie van 3BW over.
•
3B Wonen (3BW) verkocht. Er worden geen vrije sectorhuurwoningen verkocht. 3BW hanteert een portefeuillestrategie uit 2020 die een doorkijk geeft naar 2035. Met name het zorgen voor voldoende beschikbare woningen is een belangrijke pijler in dit beleid.
Stichting ASB (ASB)
(Beleids-)uitgangspunt bij eventuele fusie
Kwaliteit (verduurzaming & onderhoud) •
•
•
•
Na actualisatie van haar portefeuillestrategie in 2020 heeft 3BW de doelstelling om eind 2023 een gemiddelde Energie-Index te hebben van 1,25. Dit wordt gedaan zonder huurverhoging door te rekenen aan haar huurders. Uiteindelijk is het doel om een CO2-neutrale woningvoorraad in 2050. In de meerjarenbegroting is opgenomen in 2022 en 2023 in totaal € 4,0 miljoen geïnvesteerd wordt in duurzaamheidsmaatregelen, waaronder isolatie en zonnepanelen. Van 2024 tot en met 2032 is er nogmaals een bedrag om te verduurzamen; € 20,2 miljoen. Conditiescore moet gemiddeld maximaal 3 zijn. Daar wordt nu met 2,3 ruimschoots aan voldaan. Aannemers worden conform inkoopbeleid geselecteerd op kwaliteit, prijs en beschik-
•
•
ASB heeft een meerjarenonderhoudsprogramma voor haar drie complexen. Hierin zijn geen verduurzamingsplannen verwerkt. Voor wat betreft het complex De Warmoezerij is het nodig dat gerenoveerd/verduurzaamd wordt. Het complex Freesiastraat dient verduurzaamd te worden. ASB werkt, voor wat betreft het onderhoud, zo veel als mogelijk met lokale aannemers.
18
•
•
•
De energetische maatregelen van de fusiecorporatie zijn gericht op een CO2-neutrale woningvoorraad in 2050. Het bestaande beleid en investeringen in het bezit 3BW worden doorgezet. Het bezit van ASB wordt meegenomen in deze plannen en zo nodig geüpgraded naar de standaard van 3BW. De fusieorganisatie hanteert het onderhoudsbeleid van 3B Wonen.
3B Wonen (3BW) baarheid. Daarbij wordt ook met lokale aannemers gewerkt.
Stichting ASB (ASB)
(Beleids-)uitgangspunt bij eventuele fusie
Dienstverlening •
•
•
•
•
Woningzoekenden kunnen op een woning reageren via het woonruimteverdeelsysteem ‘Woonnet Rijnmond’. 3BW is normaal vijf dagen in de week geopend in Bergschenhoek: maandag tot en met donderdag van 8.00 tot 13.00 uur en vrijdag van 8.00 tot 12.00 uur kan de huurder zonder afspraak langskomen. Bezoek op afspraak is mogelijk van maandag tot en met donderdag van 8.30 tot 16.00 uur en vrijdag van 8.30 tot 11.30 uur. Telefonisch is zij doordeweeks bereikbaar van 8.00 tot 16:30 uur op maandag t/m donderdag. Op vrijdag van 8.00 tot 12:00 uur. Via het huurdersportaal “Mijn 3B Wonen” kunnen huurders op elk moment zelf woonzaken regelen en een reparatieverzoek indienen. De klanttevredenheid over de dienstverlening wordt op drie onderdelen gemeten: woning betrekken, woning verlaten en uitgevoerde reparaties. De gemiddelde klantwaardering was in 2020 een 7,6. Deze jaarlijkse resultaten worden
•
• • •
•
Woningzoekenden kunnen via de website laten weten dat ze geïnteresseerd zijn een woning te huren. ASB heeft geen bezoekbalie voor bewoners. Telefonisch is zij op kantoortijden elke werkdag bereikbaar. Reparatieverzoeken en andere verzoeken worden door bewoners gemeld bij de medewerker in dienst bij ASB. Inbegrepen in het servicekostenbeleid bij alle complexen: o Het vervangen van gebroken of beschadigde glasruiten binnens-/buitenshuis; o Kleine reparaties aan de elektrische installatie, schakelaars, contactdozen, deurbel, hang- en sluitwerk e.d.; o Het gebruikelijke onderhoud van geiser/boiler/CV radiatoren e.d.; o Het onderhoud van waterkranen; o Het schoonhouden c.q. ontstoppen van closetpotten, vaste wastafels, gootstenen; rioleringen en andere afvoeren en het rei-
19
•
• • •
•
Het woonruimteverdeelsysteem ‘Woonnet Rijnmond’ zal gehanteerd blijven na fusie. Er wordt een passende oplossing gezocht voor woningzoekenden die op de wachtlijst staan bij ASB. De huurders van ASB kunnen bij fusie gebruikmaken van het huurdersportaal van 3BW. De klanttevredenheid wordt door de fusieorganisatie gemeten. Na fusie worden de tijden om op bezoek te komen of telefonisch contact op te nemen overgenomen van 3B Wonen. Het servicekostenbeleid van ASB en 3B Wonen wordt na fusie geïntegreerd met elkaar.
3B Wonen (3BW) in de Aedes-benchmark verwerkt. •
Stichting ASB (ASB) nigen van dakgoten; o Ongediertebestrijding. Servicekostenbeleid afhankelijk van het complex: o Onderhoud en energiekosten liften, verlichting en automatisch openende deuren (Laan van Romen en De Warmoezerij); o Schoonhouden gemeenschappelijke ruimten, zoals hallen, liften en galerijen (Laan van Romen en De Warmoezerij); o Glasbewassing (Laan van Romen en De Warmoezerij); o Bewassing van de gevelbeplating (Freesiastraat); o Onderhoud gazon, hagen en beplantingen, al dan niet in bakken, zowel buiten als binnen (Laan van Romen); o Onderhoud parkeerterrein met automatische slagbomen (Laan van Romen); o Onderhoud zonnepanelen (Laan van Romen);
20
(Beleids-)uitgangspunt bij eventuele fusie
5. DE FUSIEORGANISATIE Huidige situatie
Stichting ASB De organisatie van Stichting ASB heeft eind 2021 één personeelslid in dienst; in totaal 0,2 fte. Stichting ASB heeft een vijfhoofdig bestuur bestaande uit vrijwilligers, geen Raad van Toezicht (RvT) en gelet op haar schaalomvang ook geen ondernemingsraad. De enige medewerker wordt in reguliere overleggen bijgepraat.
3B Wonen De organisatie van 3B Wonen heeft eind 2021 41,64 fte in dienst (in totaal 47 medewerkers). De RvT bestaat uit vijf commissarissen. 3B Wonen heeft de volgende organisatiestructuur:
Met de afdelingen Klant en Bedrijfsvoering wordt uitvoering gegeven aan de dagelijkse werkzaamheden. Daarnaast vallen bij 3B Wonen de volgende functies direct onder de directeur-bestuurder: management ondersteuning, adviseur HRM & kwaliteitszorg, bedrijfs21
controller en nieuwbouw en ontwikkeling. 3B Wonen werkt toe naar een organisatie met zelforganiserende teams. Naar aanleiding van het koersplan 2021 – 2024 “samen werken we aan veerkrachtige wijken” onderzoekt 3B Wonen of een andere organisatie inrichting het halen van de ondernemingsdoelstellingen beter ondersteunt.
Nieuwe plannen, ontwikkelingen en grote verbeterprocessen worden opgepakt in projectgroepen. Hierbij worden in principe altijd huurders en mensen van buiten de organisatie toegevoegd aan deze projectgroepen. Dit om onder andere aansluiting te houden bij de leefwereld van de huurders. Een visieteam (de paarse cirkel in bovenstaand plaatje) houdt bij 3B Wonen de organisatie op koers en gaat na of deze voldoende aansluit op ontwikkelingen. Het zorgt voor kaders en toetst beleid en projectvoorstellen.
De organisatie(-structuur) van de fusiecorporatie Beide organisaties hebben de manier van werken en daarmee hun organisatie-inrichting afgestemd op de omvang van de werkorganisatie, de vastgoedportefeuille en de opgaven. Voor de fusiecorporatie blijft de huidige organisatie-inrichting van 3B Wonen gehanteerd.
22
Samenstelling bestuur & RvT De huidige directeur-bestuurder van 3B Wonen (Hanneke Vliet Vlieland) wordt de directeur-bestuurder van de fusiecorporatie. Op deze wijze wordt bestuurlijke continuïteit geboden in het oppakken van de volkshuisvestelijke opgaven in de Lansingerland.
De RvT van de fusiecorporatie bestaat uit de huidige raad van 3B Wonen. De omvang van de RvT bestaat per juridische fusiedatum dan uit vijf leden, waarvan twee commissarissen op voordracht van de huurdersorganisatie.
Vanuit het collectief van de RvT wordt erop toegezien dat de belangen van de huurders van 3B Wonen, alsmede de afspraken gemaakt in het fusieproces, worden bewaakt. De huidige roosters van aftreden, evenals geldende regelgeving, worden nageleefd.
Zowel op het niveau van de bestuurder als op het niveau van de RvT is hiermee de continuïteit voor de fusiecorporatie geborgd.
Risicobeheersing Een belangrijk onderdeel van de bedrijfsvoering is de wijze waarop de corporatie in staat is om haar risico’s zo veel mogelijk te beperken. Een verhoogd risicoprofiel kan namelijk de continuïteit van de organisatie in het geding brengen. Functiescheiding (diegene die het werk uitvoert is niet diegene die het werk controleert) is daarin van belang als kwaliteitswaarborg, evenals aandacht voor een goede Plan-Do-Check-Act-cyclus (PDCA) in de organisatie. Deze cyclus is een controlemiddel om te bewaken dat er sprake is van voortdurende verbetering.
Ten aanzien van de bedrijfsvoering heeft Stichting ASB haar primaire klantprocessen niet beschreven. Zij geeft met haar meerjarenonderhoudsbegroting vorm aan de PDCA-cyclus, waarin zij met de jaarrekeningen stuurt op de voortgang. Stichting ASB maakt gebruik van de ICT systemen Basecone en Twinfield voor haar huuradministratie.
3B Wonen geeft met haar strategisch beleidsplan, strategisch voorraadbeheer en meerjarenbegroting vorm aan de PDCA-cyclus. Hierbij stuurt zij op de voortgang met kwartaal- en maandrapportages van de strategische thema’s. Het risicomanagementsysteem is zodanig 23
ingericht dat eens per jaar risico’s beoordeeld op de belangrijkste risicodomeinen van het Gezamenlijk Beoordelingskader van de Aw/WSW (de financiële continuïteit en positie, het bedrijfsmodel en de portefeuillestrategie, en governance en de beheersing organisatie). Op deze manier is het beheersen van risico’s vormgegeven in de PDCAorganisatieprocessen en vormt hiermee een basis voor de keuzes die gemaakt worden. De dienstverlening wordt structureel gemeten. 3B Wonen maakt gebruik van het primair systeem van NCCW en gaat per medio 2022 over naar Tobias AX.
Na de fusie wordt het risicomanagement systeem van 3B Wonen gehanteerd.
24
6. FINANCIËN & RISICOPROFIEL Stichting ASB en 3B Wonen hebben gezamenlijk een financieel risico-onderzoek laten uitvoeren door Atrivé om de haalbaarheid van fusie te onderzoeken. De rapportage maakt onderdeel uit van het fusiepakket aan de Autoriteit woningcorporaties.
De conclusie van dit onderzoek is dat er – zowel in de afzonderlijke situatie als bij fusie tussen Stichting ASB en 3B Wonen – sprake is van een financieel gezonde organisatie. Wel wordt Stichting ASB geconfronteerd met een aantal uitdagingen zoals renovatie/verduurzaming van De Warmoezerij, verduurzaming van Freesiastraat, een adequaat ICT systeem en voor continuïteit zorgen van het bestuur. Gezien de uitdagingen en risico’s is het de vraag of Stichting ASB op de lange termijn voldoende continuïteit in haar dienstverlening aan haar huurders kan bieden. 3B wonen, en de gefuseerde instelling, bieden deze continuïteit; na fusie verdwijnen de (belangrijkste) risico’s van Stichting ASB en de gefuseerde instelling kan een antwoord bieden op de uitdagingen van Stichting ASB. Dit kan zij op een zodanige manier doen dat nog steeds wordt voldaan aan de financiële parameters van Aw/WSW en de ambities van 3B Wonen ook gerealiseerd kunnen worden.
In dit hoofdstuk behandelen we kort de ontwikkeling van belangrijkste financiële ratio’s. De ontwikkeling van de financiële positie en van het risicoprofiel van de fusiecorporatie is inmiddels ter beoordeling voorgelegd aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Op basis van deze beoordeling bepaalt WSW of zij een verklaring van geen bezwaar verstrekt. In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste resultaten uit dit onderzoek verwoord.
Kasstroom uit operationele activiteiten De kasstroom uit de operationele activiteiten (het verschil tussen de inkomsten en uitgaven in de bedrijfsvoering inclusief de rentelasten) laat het volgende beeld zien:
25
De operationele kasstroom van Stichting ASB blijft in de gehele prognoseperiode positief. Die van 3B Wonen is ook positief en neemt de komende jaren toe. Geconsolideerd is de hoogte van de operationele kasstroom ongeveer hetzelfde als die van 3B Wonen.
Doorrekening financiële ratio’s In de geconsolideerde meerjarenprognose zijn de kengetallen, die het WSW hanteert bij prognose, doorgerekend. De financiële analyse laat zien dat de gefuseerde instelling op alle kengetallen voldoet aan de gestelde normen. Wel wordt de kanttekening geplaatst dat de financiële consequenties van de duurzaamheidsinvesteringen van Stichting ASB niet bekend zijn en derhalve ook niet zijn doorgerekend. Verwacht wordt dat deze investeringen weinig impact hebben op de financiële positie van de gefuseerde instelling.
26
2020
2021
2023
2026
Solvabiliteit (beleidswaarde) 3BW ASB Fusie WSW norm
50% 29% 50% >15%
44% 30% 43% >15%
42% 40% 42% >15%
34% 51% 34% >15%
Loan to value (beleidswaarde) 3BW ASB Fusie WSW norm
51% 74% 52% <85%
61% 74% 62% <85%
57% 67% 58% <85%
67% 64% 67% <85%
Interest Coverage Rate 3BW* ASB Fusie WSW norm
1,96 1,84 1,96 >1,4
2,23 2,96 2,25 >1,4
2,63 3,18 2,65 >1,4
3,48 3,16 3,48 >1,4
Bron: dpi 2020 en dpi 2021 (3B Wonen); concept ja a rrekeni ng 2021 (ASB)
*Na 2023 heeft 3BW nog de verhuurderheffing ingerekend. Dit heeft een een verlagend effect op de ICR.
De solvabiliteit kent een dalende trend, maar blijft boven de norm De gefuseerde instelling volgt de trend van 3B Wonen. Door grote investeringen in nieuwbouw en verduurzaming door 3B Wonen daalt deze solvabiliteit door de jaren heen, maar blijft wel ruim boven de minimum-norm van 15% en voldoet hiermee aan het Gezamenlijk beoordelingskader van Aw/WSW.
De Loan-to-value stijgt, maar blijft alle jaren ruim onder de norm De gefuseerde instelling volgt bij deze ratio ook de trend van 3B Wonen. De Loan-to-value verslechtert door de jaren heen vanwege de relatief grotere stijging van haar leningportefeuille ten opzichte van de stijging in de waarde van het vastgoed. Deze leningen gebruikt 3B Wonen om de investeringen in nieuwbouw en verduurzaming te betalen. Wel blijft de Loan-to-value ruim onder de maximum-norm van 85% en voldoet hiermee aan het Gezamenlijk beoordelingskader van Aw/WSW.
De ICR blijft alle jaren ruim boven de norm De Interest Coverage Rate (ICR) van de gefuseerde instelling verbetert in de prognose periode en volgt hier ook de trend van 3B Wonen. Deze verbetering van de ICR komt doordat 27
de groei van de rentelasten ruimschoots gecompenseerd worden door de stijgende huurinkomsten. De ICR blijft hiermee alle jaren ruim boven de minimum-norm (1,4) en voldoet daarmee aan het gezamenlijk beoordelingskader van Aw/WSW. Mogelijke kostenbesparing Indien er gefuseerd wordt is er mogelijk een kostenbesparing te realiseren op de bedrijfslasten. Echter, gezien de marginale bedrijfslasten van Stichting ASB is de verwachting dat deze minimaal zal zijn na volledige integratie. Een andere, in potentie een meer kansrijke kostenbesparing, is te vinden in renovatie- en duurzaamheidsinvesteringen. Doordat 3B Wonen aanzienlijk groter is, is het mogelijk om na fusie bij zulke investeringen kosten te besparen.
28
7. CONCLUSIE Tijdens het haalbaarheidsonderzoek is met name gekeken hoe de beide corporaties zich ten opzichte van elkaar verhouden en wat de potentie is van een eventuele fusie. Hieruit is voortgekomen dat fusie meerwaarde biedt. De volgende argumenten zijn hierop van toepassing:
➔ De meerwaarde van de beoogde fusie met 3B Wonen bestaat voor Stichting ASB uit het waarborgen van de kwaliteit en de continuïteit van de dienstverlening aan haar huurders. Stichting ASB is als vrijwilligersorganisatie in zowel capaciteit als professionaliteit te kwetsbaar. ➔ Fusie met 3B Wonen leidt voor Stichting ASB tot een steviger en slagvaardiger organisatie met: • een professioneel bestuur en bedrijfsvoering, ook wat betreft de administratieve verantwoording in het kader van de wet- en regelgeving (good governance) • voldoende capaciteit en financiële slagkracht om De Warmoezerij te renoveren en Freesiastraat te verduurzamen. • meer capaciteit en mogelijkheden om de dagelijkse operatie en de kwaliteit van dienstverlening te verbeteren. ➔ Daarnaast gaat het beleid van de samengevoegde organisatie voldoen aan de door Stichting ASB opgestelde toetsingscriteria. ➔ De beoogde fusie leidt voor 3B Wonen tot een uitbreiding van haar dienstverlening voor senioren door onder andere een grotere woningvoorraad te krijgen die toegespitst is op senioren, en kennis en expertise om voor senioren geborgenheid in het wonen te organiseren. ➔ Ook ziet 3B Wonen het als voordeel dat een fusie voor meer diversiteit zorgt in de woningvoorraad, zowel naar betaalbaarheid (sociaal en middenhuur) als voor de doelgroep (senioren).
➔ Bovendien gaat fusie met Stichting ASB voor 3B Wonen niet ten koste van de eigen investeringscapaciteit en –inzet, en de fusieorganisatie kan daarom nog steeds haar (beleids-)uitgangspunten, plannen en ambities uitvoeren zoals verwoord in het
29
koersplan ”Samen werken we aan veerkrachtige wijken” en de meerjarenbegroting. ➔ Tot slot is na fusie de financiële continuïteit van de organisatie nog steeds geborgd, rekening houdend met de investeringsopgave van 3B Wonen. Daarnaast heeft de fusieorganisatie een laag risicoprofiel.
30