[BR2500051] Bindend adviesrecht aanvraag omgevingsvergunning De Snip
Tekst van het document
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
Onderwerp
Bindend adviesrecht aanvraag omgevingsvergunning De Snip
Portefeuillehouder
Michiel Muis
Registratienummer
BR2500051
Datum raad
17/07/2025
Gevraagde beslissing: Een positief bindend advies te geven aan het college op de bouwkundige afwijkingen van het omgevingsplan voor het project ‘De Snip’ (Dorpsstraat 5-7 te Bleiswijk): - Het middendeel tussen de twee gebouwdelen hoger dan volgens het omgevingsplan is toegestaan; - De overbouwing aan de pleinzijde dicht te zetten. 0. Samenvatting De ontwikkelaar van De Snip, Healthcare Real Estate Bleiswijk B.V., heeft op 14 november 2024 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de herontwikkeling van het oude gemeentehuis in Bleiswijk. Het verzoek voorziet in het realiseren van 21 woningen, waarvan elf zorgwoningen. Daarnaast worden er op de begane grond maatschappelijke functies en maximaal 100 m2 aan horeca gerealiseerd. Voorafgaand aan de vergunningaanvraag, heeft de ontwikkelaar een schetsplan voorgelegd aan de welstandscommissie. Het schetsplan is in de afgelopen periode meerdere keren aangepast naar aanleiding van de adviezen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). Mede dankzij deze aanpassing, voldoet de aanvraag niet meer volledig aan de regels gesteld in het bestemmingsplan, nu het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Het bouwplan wijkt op twee onderdelen af. Zo is het middendeel tussen de twee gebouwdelen hoger dan volgens het omgevingsplan is toegestaan. Daarnaast wordt de overbouwing aan de pleinzijde dichtgezet.
Ondanks dat de strijdigheden met het omgevingsplan slechts gering en bouwkundig zijn, kan De Snip alleen worden gerealiseerd middels een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Om De Snip te realiseren, wordt een hoofdgebouw binnen de dorpslinten gebouwd. Op grond van het raadsbesluit ‘Bindend adviesrecht en verplichte participatie’ is daarom sprake van een geval waarin de raad een bindend advies moet geven over de aanvraag omgevingsvergunning. 1. Aanleiding/ context met tijdlijn Voor de locatie aan de Dorpsstraat 5-7 in Bleiswijk (De Snip) is op 25 mei 2023 het bestemmingsplan “Dorpsstraat 5 – 7 Bleiswijk (De Snip)” (hierna: het bestemmingsplan) vastgesteld. Het bestemmingsplan is inmiddels geheel onherroepelijk in werking en geldt op de gronden die zijn omcirkeld op afbeelding 1. Met de invoering van de Omgevingswet is het bestemmingsplan is van rechtswege opgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Gelet op voorgaande dient het bestemmingsplan als toetsingskader voor omgevingsvergunningen. De ontwikkelaar van het gebied, Healthcare Real Estate Bleiswijk B.V., heeft op 14 november 2024 een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de herontwikkeling van het oude gemeentehuis in Bleiswijk. Het project wordt ook wel aangeduid als ‘De Snip’.
Voorafgaand aan de vergunningaanvraag, heeft de ontwikkelaar een schetsplan voorgelegd aan de welstandscommissie. Het schetsplan is in de afgelopen
1
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
periode meerdere keren aangepast naar aanleiding van de adviezen van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). Zo is het plan op advies van de CRK aangepast zodat de overbouwing aan de pleinzijde wordt dichtgezet. Mede dankzij deze aanpassing, voldoet de aanvraag niet meer volledig aan de regels gesteld in het omgevingsplan. Daarnaast vindt er een kleine overschrijding plaats van de maximaal toegestane bouwhoogte. De Snip kan hierom alleen worden gerealiseerd middels een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Volgens artikel 1, tweede lid, onder a, van het raadsbesluit Bindend adviesrecht en verplichte participatie heeft de gemeenteraad bindend adviesrecht over een aanvraag omgevingsvergunning voor een BOPA als de activiteit bestaat uit het bouwen van een hoofdgebouw in het dorpslint. De Snip ligt in het dorpslint. In dit voorstel wordt uiteengezet (1) welke activiteiten in strijd zijn met het bestemmingsplan en (2) waarom het wenselijk is om medewerking te verlenen aan de voorliggende aanvraag.
Afbeelding 1: luchtfoto plangebied.
2. Maatschappelijk effect Met dit initiatief wordt beoogd om een leegstaand en in verval geraakt pand te slopen en vervangen. Op de gronden van het pand wordt een nieuw gebouw gerealiseerd. In dit gebouw worden o.a. maatschappelijke voorzieningen en elf zorgwoningen gerealiseerd. Om te borgen dat de zorgwoningen worden gebruikt door personen met een indicatieve zorgbehoefte is een kettingbeding opgenomen in de koopcontracten. Daarnaast worden er ook tien seniorenwoningen in het pand gerealiseerd. Dit initiatief draagt bij aan de realisatie van maatschappelijke voorzieningen en woningen voor kwetsbare doelgroepen in de gemeente Lansingerland.
2
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
3. Argumenten 1.1 De aanvraag omgevingsvergunning voldoet voor wat betreft de situering van een gedeelte van het bouwvolume niet aan het omgevingsplan. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft hierover positief geadviseerd. Het voorliggende verzoek voorziet in het realiseren van 21 woningen, waarvan elf zorgwoningen. Daarnaast worden er op de begane grond maatschappelijke functies en maximaal 100 m2 aan horeca gerealiseerd. Het bouwvolume van het bouwplan wijkt op twee onderdelen qua situering af. Hieronder leest u op welke onderdelen het bouwplan afwijkt van het omgevingsplan. De bouwhoogte van het middendeel Het middendeel tussen de twee gebouwdelen is 0,8m hoger dan volgens het omgevingsplan is toegestaan. Volgens het omgevingsplan is de maximale bouwhoogte van het middendeel drie meter. Het middendeel wordt uitgevoerd met een hoogte van circa 3,8 meter in plaats van de maximaal mogelijke bouwhoogte van drie meter. De maximale bouwhoogte wordt op een klein deel dus overschreden met 0,8 meter (zie afbeelding 2). Voor de rest van het gebouw past de maximale bouwhoogte wel binnen het omgevingsplan.
Afbeelding 2: tekening doorsnede 8 november 2024.
De bouwhoogte van het middendeel wordt aangepast op verzoek van de ontwikkelaar. Overbouwing Daarnaast wordt de overbouwing aan de pleinzijde dichtgezet. De gevel van de begane grond ligt na aanpassing gelijk met de gevels van de bovenliggende lagen (in plaats van 2,5 meter terugliggend). Het dichtzetten van de overbouwing komt voort uit de adviezen van de CRK. De CRK heeft geadviseerd om de gevel aan te passen. Het behouden van de architectonische eenheid van de gevel was hierbij van belang.
3
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
Aan de voorgevel en aan de rechtergevel geldt de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – overbouwing’. Volgens artikel 3.2.2, onder g, van de planregels is op deze gronden bouwen slechts toegestaan als de hoogte van de onderkant van de overbouwing gelijk is aan de onderkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, met uitzondering van (ondergeschikte) delen ten behoeve van de overbouwing, mits de functie van de overbouwing niet wordt geschaad. Kortom, volgens het bestemmingsplan ligt de bouwlaag op de begane grond 2,5 meter dieper dan de rest van het hoofdgebouw. Het huidige ontwerp, zoals te zien op afbeelding drie, is hierom in strijd met het bestemmingsplan.
Afbeelding 3: definitief ontwerp voorgevel en rechtergevel (bron: DO-03 17-02-2025).
De strijdigheden met het bestemmingsplan zijn slechts gering en bouwkundig. Beide strijdigheden zijn akkoord bevonden door (en zelfs op voorspraak van) de COK en CRK, zoals blijkt uit het adviezen van 13 maart 2025 en 3 april 2025. 1.3 Bindend adviesrecht is op basis van vastgesteld beleid noodzakelijk. De raad heeft met haar besluit ‘Bindend adviesrecht en verplichte participatie’ van 22 september 2022 (hierna: lijst bindend adviesrecht) gevallen aangewezen waarvoor bindend adviesrecht en verplichte participatie geldt bij een aanvraag omgevingsvergunning voor een BOPA. Eén van de gevallen waarin sprake is van bindend adviesrecht is het bouwen van hoofdgebouwen binnen de linten. De aanvraag voorziet in het oprichten van een nieuw hoofdgebouw. Om het project te realiseren vindt namelijk sloop-nieuwbouw plaats. Om vast te stellen wat binnen de grenzen van de linten valt, wordt verwezen naar de Omgevingsvisie. Volgens de Omgevingsvisie lopen de linten door de dorpskernen, waaronder die van Bleiswijk. De Snip ligt dus binnen de grenzen van het lint. Hierom is sprake van het bouwen van een hoofdgebouw binnen het lint en geldt bindend adviesrecht van de raad op de aanvraag omgevingsvergunning. Opgemerkt moet worden dat de raad een beperkte reikwijdte heeft als het gaat om de toepassing van het bindend adviesrecht.
Bij de beoordeling van de aanvraag kan enkel worden ingegaan op de punten waarop het plan in strijd is met het bestemmingsplan. Het bindend advies en het daarmee samenhangende raadsdebat kan dus qua inhoud enkel betrekking hebben op de overbouwing en de hoogte van het middendeel.
4
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
4. Kanttekeningen N.v.t 5. Financiële consequenties met dekkingsvoorstel Voor een omgevingsvergunning zijn de kosten bepaald in de legesverordening. Voor de kosten van eventuele planschade is een overeenkomst gesloten met aanvrager. Een exploitatieplan is daarom niet nodig. 6. Juridische aspecten De aanvraag is ingediend op 14 november 2024 en dus is de Omgevingswet van toepassing. Het bestemmingsplan is krachtens het overgangsrecht van rechtswege onderdeel geworden van het omgevingsplan. Voor het afwijken van het tijdelijk deel omgevingsplan (bestemmingsplan) Dorpsstraat 57, Bleiswijk (De Snip) is daarom een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig, ook wel BOPA genoemd. Voordat de vergunning door ons college kan worden verleend, dient u op basis van het besluit van 22 september 2022 een bindend advies te geven over de afwijkingen van het omgevingsplan. Pas nadat de uw raad een positief advies heeft afgegeven kan de aanvraag voor wat betreft de bouwkundige afwijkingen worden verleend. Bij een negatief advies kan de vergunning niet worden verleend. Wel zal uw raad in dat geval goed moeten onderbouwen waarom het advies negatief is. Zoals eerder al aangegeven is de reikwijdte van het bindend advies beperkt tot die onderdelen waarbij de aanvraag omgevingsvergunning afwijkt van het tijdelijk deel omgevingsplan.
Het gaat hierbij om het dichtzetten van de overbouwing en het hoger bouwen van het tussenlid. Na een positief advies van de raad kan de vergunning voor wat betreft het medewerken aan de bouwkundige afwijkingen worden verleend. Er moet daarnaast ook nog wel zijn voldaan aan de overige toetsgronden. Ons college is bevoegd om deze toets uit te voeren en om de vergunning te verlenen. Binnen zes weken nadat de vergunning is verleend, bestaat de mogelijkheid voor het indienen van bezwaar, eventueel gevolgd door beroep en hoger beroep. 7. Duurzaamheid Niet van toepassing. 8. Extern draagvlak / burgerparticipatie In recente rechtspraak over wat de waarde is van verplichte participatie heeft de rechtbank geoordeeld dat (1) in gevallen waarin participatie verplicht is gesteld de participatie van enige betekenis moet zijn, maar dat (2) participatie niet betekent dat er een unaniem gedragen beslissing moet worden genomen.1 Dit betekent dat de initiatiefnemer verplicht is om te doen aan participatie van enige betekenis. De initiatiefnemer heeft bij zijn aanvraag kenbaar gemaakt dat hij voornemens is om in overleg te treden met de direct omwonenden nadat de omgevingsvergunning is verleend. Tijdens dit traject informeert hij de omwonenden over de aanvang van de sloop, de bouw en het inrichtingsplan van het bouwterrein tijdens de bouwfase.
De initiatiefnemer organiseert nadat de omgevingsvergunning is verleend een informatieavond voor omwonenden. Eventuele op- en aanmerking van omwonenden zullen worden besproken en indien mogelijk verwerkt. De gepresenteerde stukken en het verslag van deze bijeenkomst 1 ECLI:NL:RBAMs:2024:4678; ECLI:NL:RBNHO:2024:3117.
5
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
zullen op de projectwebsite van de ontwikkelaar worden gepubliceerd. Ook kan men via de website van de ontwikkelaar vragen stellen en eventuele klachten tijdens de uitvoering melden, waar de initiatiefnemer vervolgens actie op onderneemt. Daarnaast heeft de initiatiefnemer een informerende brief opgesteld over – onder andere – de stand van zaken van de omgevingsvergunning. Deze brief is in het kader van burgerparticipatie gedeeld met de omwonenden. 9. Verdere procedure De procedure voor de omgevingsvergunning verloopt samengevat als volgt: Na het uitbrengen van het advies van de gemeenteraad wordt de aanvraag op de overige toetsgronden definitief beoordeeld. Publicatie van het vastgestelde omgevingsvergunning en zes weken bezwaartermijn. Indien er geen bezwaar wordt ingesteld is de omgevingsvergunning na het verlopen van de bezwaartermijn onherroepelijk. Bijlagen Bouwtekening P180316A Cortese DO infra_08 mei 2025 (I25.08690); Bouwtekening P180316A_DO-01_Plattegronden BG en !e verd_B_2025-02-17 (I25.08691); Bouwtekening P180316A_DO-03_Gevels_B_2025-02-17 (I25.08692); Aanvraag omgevingsvergunning (I25.08693); Advies commissie omgevingskwaliteit d.d. 13 maart 2025 (I25.08825); Advies commissie ruimtelijke kwaliteit d.d. 3 april 2025 (I25.08829).
6
Raadsbesluit Gemeente Lansingerland
Onderwerp
Bindend adviesrecht aanvraag omgevingsvergunning De Snip
Portefeuillehouder
Michiel Muis
Registratienummer
BR2500051
Datum raad
17/07/2025
De raad van de gemeente Lansingerland; Na het voorstel gelezen te hebben Op basis van de argumenten dat de aanvraag omgevingsvergunning op twee onderdelen bouwkundig afwijkt van het omgevingsplan, zoals verbeeld op de tekeningen met nummer: o P180316A Cortese DO infra_08 mei 2025 (I25.08690); o Bouwtekening P180316A_DO-01_Plattegronden BG en !e verd_B_2025-02-17 (I25.08691); o Bouwtekening P180316A_DO-03_Gevels_B_2025-02-17 (I25.08692) en; o De Aanvraag omgevingsvergunning (I25.08693); - dat bindend advies moet worden gevraagd aan de gemeenteraad is op basis van het raadsbesluit ‘Bindend adviesrecht en verplichte participatie’ van 22 september 2022; - dat de afwijkingen op zichzelf bezien en afgezet tegen het gehele bouwplan gering zijn; - dat de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit op 3 april 2025 positief heeft geadviseerd over voornoemde afwijkingen. Rekening te houden met - gelet op artikel 16.15b van de Omgevingswet. Besluit(en) Een positief bindend advies te geven aan het college op de bouwkundige afwijkingen van het omgevingsplan voor het project ‘De Snip’ (Dorpsstraat 5-7 te Bleiswijk): - Het middendeel tussen de twee gebouwdelen hoger dan volgens het omgevingsplan is toegestaan; - De overbouwing aan de pleinzijde dicht te zetten. Dit Raadsbesluit is vastgesteld door de raad van de gemeente Lansingerland in zijn openbare vergadering van 17 juli 2025,
de griffier,
de voorzitter,
Eveline Hamelink-van Rens
Jules Bijl