[BR2500005] Vaststellen visie Lies Frankenweg 1

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

Onderwerp

Vaststellen gebiedsuitwerking Lies Frankenweg 1

Portefeuillehouder

Simon Fortuyn

Registratienummer

BR2500005

Datum raad

17/07/2025

Gevraagde beslissing: De gebiedsuitwerking Lies Frankenweg (T25.02054, bijlage 1) vast te stellen en als gevolg hiervan: a. De huidige situatie (waaronder de huidige bomen en de opstallen) te verwijderen. b. Het terrein voor te bereiden voor herontwikkeling (saneren, voorbelasten en bouwrijp maken). c. De molenstomp en molengang in situ te bewaren en de locaties van de molenstomp en molengang openbaar te maken en passend in te richten. d. Over te gaan tot het doorlopen van de ruimtelijke procedure (middels een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse OmgevingsPlanActiviteit (bopa), eerste fase) conform gebiedsuitwerking. e. Kavels te verkopen ten behoeve van de beoogde bebouwing waarbij voldaan moet worden aan de gebiedsuitwerking, het beeldkwaliteitsplan en de kavelpaspoorten. f. Op basis van de gebiedsuitwerking een definitief ontwerp voor het woonrijp maken van het openbaar gebied op te laten stellen en na realisatie van de nieuwbouw uit te laten voeren. 0. Samenvatting In Westpolder/Bolwerk is de gemeente in 2022 eigenaar geworden van het perceel ‘Lies Frankenweg 1’. Na het op laten stellen van onderzoeken en het doorlopen van een zorgvuldig planvormingsproces, inclusief intensieve participatie, is er een gebiedsuitwerking op het terrein ontwikkeld.

Deze gebiedsuitwerking moet vastgesteld worden als basis voor de verdere planvorming, werkzaamheden en toekomst van het gebied. Gezien de bijzondere historie, complexiteit en ligging van het kavel zijn goed onderbouwde, maar soms lastige keuzes onvermijdelijk. Alle onderliggende onderzoeken zijn als bijlagen bij dit voorstel gevoegd. Een van de belangrijke conclusies is dat de huidige bomen en de huidige opstallen op het terrein niet te behouden zijn. De molenaarswoning kan niet worden behouden. Voorgesteld wordt om bij de verkoop van dat specifieke kavel de eis te stellen dat onder strikte voorwaarden de molenaarswoning terug wordt gebouwd. In de gebiedsuitwerking is plaats gevonden voor het ‘in situ’ (op de plaats, onder de grond) bewaren van de molenplaats en de molengang. Deze gebieden worden als openbaar gebied behouden en boven de grond passend ingericht. Ook is er woningbouw opgenomen om de investering in de aankoop van de locatie zo veel mogelijk terug te verdienen. Verder komt er een groene verbinding tussen Rand Bolwerk West en Oost voor natuur en recreatie. 1. Aanleiding/ context met tijdlijn In 2022 is de gemeente eigenaar geworden van het perceel ‘Lies Frankenweg 1’, gelegen in projectgebied Westpolder/Bolwerk.

De gemeente heeft het perceel gekocht om de ruimtelijke inpassing in Westpolder/ Bolwerk te versterken, de waterstructuur te verbeteren, de cultuurhistorische betekenis zichtbaar en openbaar te kunnen maken en de parkstructuur van Rand Bolwerk te versterken, waarbij het financiële draagvlak bestaat uit het ontwikkelen van een aantal vrijstaande woningen. Na jarenlange gesprekken met de voormalige eigenaar kon de gemeente het perceel kopen. Destijds was op hoofdlijnen bekend dat dit perceel op een aantal gebieden complex was, terwijl ook gedetailleerde

1

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

informatie nog ontbrak. Het betrof een perceel met oude bebouwing, wat technisch in zeer slechte staat was (verzakkingen, verschillende waterpeilen, zeer slechte staat van de bebouwing, complexe ontsluiting, etc.). Toch heeft de gemeente het gekocht omdat er op al die vlakken ook kansen zijn voor verbetering. Het college heeft de gemeenteraad hierover in 2022 geïnformeerd (U22.02720, bijlage 3), nadat eerder in 2017 reeds onderhandelingen over een mogelijke bestemmingsplanwijziging was aangekondigd (zie U17.11765, bijlage 2). In 2024 is de Raad middels een aantal brieven geïnformeerd over het proces (U24.02281; bijlage 4, U24.02532; bijlage 5 en U24.04754; bijlage 6). Na een zorgvuldig planvormingsproces is er een gebiedsuitwerking op de locatie ontwikkeld. Deze gebiedsuitwerking moet vastgesteld worden als basis voor de verdere planvorming en toekomst van het gebied. 2. Maatschappelijk effect Op dit moment is de locatie technisch in slechte staat en niet openbaar toegankelijk. De openbare ruimte moet in de toekomst veilig en te beheren zijn. De gemeente beoogd met de ontwikkeling om deze cultuur historisch waardevolle plek te verbeteren en openbaar toegankelijk te maken. 3.

Argumenten 1.1 Het vaststellen van de gebiedsuitwerking is noodzakelijk om de toekomstige ontwikkeling bestuurlijk vast te leggen Nadat de gemeente het perceel aan de Lies Frankenweg 1 gekocht heeft is de planvorming ten behoeve van de herontwikkeling opgepakt. Hierbij zijn verschillende onderzoeken gedaan en is een participatieproces doorlopen. Het uiteindelijke resultaat is een gebiedsuitwerking op het gebied waarin de kaders van de toekomstige ontwikkeling is opgenomen. Het is noodzakelijk om deze gebiedsuitwerking bestuurlijk vast te stellen. Op basis van dit besluit kan de ontwikkeling de in dit voorstel omschreven stappen doorlopen. 1.2 Bebouwing met vrije kavels is nodig voor financiële haalbaarheid en daarmee richtinggevend kader geweest voor het opstellen van de gebiedsuitwerking. Bij aankoop van het perceel door de gemeente is aangegeven dat de financiële haalbaarheid werd bepaald door de herontwikkeling van de kavel. Reeds in 2017 (zie U17.11765, bijlage 2) is aangegeven dat de gemeente – toen nog op verzoek van de voormalige eigenaar – openstond voor herontwikkeling van de kavel. Bij aankoop in 2022 is door het college aangegeven dat de ontwikkeling van vier vrije kavels of drie kavels met behoud van de molenaarswoning nodig was voor de haalbaarheid van de ontwikkeling (zie U22.02720, bijlage 3).

Dit uitgangspunt is ook verwerkt in de van toepassing zijnde grondexploitatie Westpolder/Bolwerk en daarmee het financieel kader voor de herontwikkeling. Gedurende het participatie- en ontwerpproces is steeds getekend én gerekend. Daarbij is onder andere geconstateerd dat andere woningtypes veel minder opleveren dan de vrije kavels zoals in 2022 voorgesteld. Kleine starters- of seniorenwoningen geven een veel lager rendement en passen financieel niet in deze ontwikkeling. Ook andere varianten, ook ingebracht in het participatieproces, zijn helaas afgevallen. Soms vanwege de financiële haalbaarheid, maar ook vanwege ruimtelijke redenen. Zo is het onwenselijk gebleken om woningen (ver) buiten het huidige plangebied te realiseren. Dit zou potentieel ruimte op het perceel opleveren voor meer groen. Maar omdat omwonenden nieuwe woningen niet dichterbij hun woning willen, zijn deze opties afgevallen.

2

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

Zoals hieronder (in argument 1.c.1) beschreven is in de gebiedsuitwerking opgenomen dat het terrein van de molenstomp en de molengang openbaar blijven, waar dat in het verleden niet zo was. Dit heeft er toe geleid dat er ruimte is gezocht ten behoeve van uitgeefbaar gebied. Uiteindelijk is het gelukt om vier woningen in te passen, echter met in een aantal gevallen een beperkte kavelgrootte. Daarom is er in aanvulling hierop gekozen om tevens een – in de participatie naar voren gekomen – waterwoning in te passen. Dit heeft beperkt invloed op de watercompensatie en brengt een mooi nieuw element in het plan dat de financiële haalbaarheid ten goede komt. 1.a.1 De sloop van de opstallen en in oorspronkelijke stijl terug laten bouwen door derden van de molenaarswoning is het enige realistische scenario De op het perceel gelegen molenaarswoning is opgenomen in de Nota Cultuurhistorie Plus 2012 als ‘cultuurhistorische waardevol’. In de nota Nota Cultuurhistorie Plus 2012 is dit adres (Westpolder 2; thans Lies Frankenweg 1, specifiek de molenaarswoning) als cultuurhistorisch waardevol object benoemd. Hierover zegt de nota het volgende: “De cultuurhistorisch waardevolle objecten hebben geen status als monument, maar zijn wel van aanzienlijke betekenis voor de cultuurhistorie en/of van belang voor de beeldkwaliteit.

Deze objecten worden in bestemmingsplannen aangeduid als ‘cultuurhistorisch waardevol’ en krijgen via het bestemmingsplan bescherming van de cultuurhistorische waarde, met name wat betreft situering, volume en architectonische kenmerken. Deze cultuurhistorische waardevolle objecten worden – naast een aantal eigentijdse waardevolle objecten - als zodanig benoemd en behandeld in het welstandsbeleid.” Uiteraard streeft de gemeente naar zorgvuldig handelen als het gaat om de molenaarswoning. Op basis van bovenstaand citaat kan geconcludeerd worden dat sloop en herbouw/ nieuwbouw niet uitgesloten is, maar alleen onder voorwaarden kan geschieden. Er is daarom nader onderzoek gedaan om aan te tonen wat de mogelijkheden voor renovatie of restauratie zijn. In 2023 is er onderzoek gedaan naar de technische staat van het pand (zie bijlage 11, I23.07497). De staat is zeer slecht. In de molenaarswoning zitten veel scheuren, het pand is verzakt en technisch en constructief zeer slecht. Volledige restauratie is (in 2023) geraamd op € 950.000,-. Omdat dit ver boven de marktwaarde van de woning ligt, is dit financieel onhaalbaar. Om verder inzicht te krijgen in de historische waarde van de molenaarswoning heeft de gemeente aan BAAC gevraagd hier onderzoek naar te doen (zie bijlage 12, I24.14369). In het onderzoek zijn uitgebreid alle onderdelen van de woning onderzocht.

Een aantal belangrijke conclusies zijn:  Het pand is niet gelegen binnen de grenzen van een beschermd dorpsgezicht en heeft geen belang als essentieel onderdeel van een groter geheel dat cultuurhistorisch, architectuurhistorisch en stedebouwkundig van (inter)nationale betekenis is.  Het belang van het complex wegens de situering, verbondenheid met de ontwikkeling/uitbreiding van een streek, stad of wijk is beperkt geraakt door oprukkende uitbreidingswijken die het landschap sterk hebben gewijzigd. Het weidse landschap is in de loop van de twintigste eeuw is teloor gegaan door begroeiing op het voormalige molenterrein.

3

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland



  

Het belang van het complex wegens de wijze van verkaveling / inrichting / voorzieningen is geschaad met de sloop van de molen, waarna de locatie een boerderijerf werd. De fundamenten van de molen, de watergang en de weinige substantie die van het molenhuis resteert, brengen de poldergeschiedenis nog wat in herinnering. Aan de boerderijgeschiedenis herinnert betrekkelijk weinig in het pand. Het belang van het complex voor de geschiedenis van de architectuur en het oeuvre van de architect(en) is als gevolg van de vele wijzigingen vrijwel nihil. Het belang vanwege de hoogwaardige esthetische kwaliteit van het ontwerp en de ornamentiek is als gevolg van de vele wijzigingen vrijwel nihil. De bouwhistorische waarden zijn beperkt. Het belang vanwege de ordening, samenhang of inrichting van gebouwen of ruimten, passend bij een historische functie, gebruik of productie in het object/complex is als gevolg van vele verbouwingen beperkt geraakt. De historische functie van bouwdelen en ruimten is hierdoor ernstig vertroebeld. Herinneringen aan molenhuis en daarop volgende boerderij zijn geminimaliseerd. Slechts een aantal onderdelen (waaronder de achtergevel) zijn nog relevant.

De gemeente heeft vervolgens navraag gedaan of het mogelijk is om de molenaarswoning te funderen, om zo te onderzoeken of behoud van het gebouw mogelijk is. Indien alleen aanbrengen van fundatie nodig zou zijn, zouden de kosten hiervoor zijn geraamd op ruim € 130.000,-. De woningen in het naastgelegen deelplan 6 hebben een vloerpeil van -4,5 meter onder NAP. De huidige molenaarswoning is gelegen op een huidig vloerpeil van -5,17 meter onder NAP tot -5,34 meter onder NAP. Dit betekent dat de woning, in verband met het vereenvoudigen en structureel verbeteren van het waterbeheer door het instellen van één waterpeil in het gebied (zie 1.b.1), in zijn geheel tot wel ca. 80 centimeter opgevijzeld zou moeten worden. De kosten hiervoor zijn slechts indicatief afgegeven (ca. € 200.000,-), echter, belangrijker is dat is aangegeven dat het opvijzelen van deze woning technisch niet mogelijk is. Gezien de instabiele situatie is het gevaar dat de woning instort namelijk te groot. De conclusie is hiermee dat herstel en bewoonbaar maken van de molenaarswoning technisch zeer onzeker en zeer kostbaar is.

Op basis van deze kosten van fundering, ophoging en restauratie en het feit dat deze niet terug te verdienen zijn, blijkt dat sloop met reconstructie (nieuwbouw) onoverkomelijk is om zo goed als mogelijk enige vorm van het cultuur historisch waardevolle van dit object (de molenaarswoning) te behouden. Het uitgangspunt in de gebiedsuitwerking is dus dat de molenaarswoning gesloopt wordt en dat er onder voorwaarden op deze plek een nieuwe woning kan komen. 1.a.2 De bomen op het perceel kunnen niet behouden worden Geen van de bomen zijn beschermd of vergunningplichtig bij kap. De gemeente heeft twee onderzoeken naar de bestaande bomen laten doen. In eerste instantie is een basisinventarisatie gedaan naar de staat van de bomen. Zie hiervoor rapport Bomen Effect Analyse (bijlage 13, I25.04106). Hieruit blijkt dat de conditie van veel bomen slecht is en van een aantal bomen redelijk tot goed. Ongeacht de gekozen herontwikkeling zouden bomen die in slechte conditie zijn gekapt moeten worden. Hierbij komt dat ook vanwege de noodzakelijke sanering, peilaanpassingen en voorbelasting (zie argument 1.b.1, 1.b.2 en 1.b.3) geen van de bomen bewaard kan blijven. Om de werkzaamheden voor voorbelasting en sanering uit te kunnen voeren, moeten de bomen verwijderd worden.

Ook de noodzakelijke wijzigingen in het waterpeil zullen invloed hebben op de levensvatbaarheid van de bomen, waarmee behoud niet mogelijk is.

4

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

De gemeente heeft hiernaast de verplantbaarheid van conditioneel goede bomen onderzocht. De resultaten hiervan zijn opgenomen in verplantbaarheidsonderzoek (bijlage 14, I25.04108). Hieruit is gebleken dat het verplanten van de bomen geen haalbare optie is als gevolg van ondergrondse belemmeringen, soort beperkende eigenschappen, mechanische problemen dan wel een te grote omvang. Ten aanzien van alle onderzochte bomen geldt een negatief verplantingsadvies. Bij de uitvoering van werkzaamheden zal een natuurtoets voorwaardelijk zijn voor uitvoering. Hiervoor is reeds een quick-scan uitgevoerd, om zo te bepalen welke soorten zich mogelijk zouden kunnen vestigen. De nadere natuurtoets, welke op dit moment in uitvoering is, zal bepalen of er daadwerkelijk soorten gevestigd hebben welke een mate van bescherming genieten. Dit onderzoek wordt gedurende het jaar uitgevoerd en is eind 2025 in zijn geheel gereed. Er wordt studie gedaan naar verschillende soorten die potentieel in het gebied aanwezig zijn. Afhankelijk van de bevindingen zullen aanvullende maatregelen nodig zijn voordat bepaalde werkzaamheden uitgevoerd kunnen worden. Dit kan zorgen voor een langere doorlooptijd. Deze werkzaamheden zullen onder begeleiding van een ecoloog voorbereid en uitgevoerd worden.

Concluderende kan vastgesteld worden dat gezien de constructieve huidige staat, benodigde sanering en voorbelasting sloop en in oorspronkelijke stijl terug bouwen van de molenaarswoning de enige realistische mogelijkheid is. Hierbij moeten de huidige bomen verwijderd worden vanwege de noodzakelijk ophoging én sanering van het terrein en het gelijk trekken van de waterpeilen met de omgeving. 1.b.1 de water- en vloerpeilen moeten toekomstbestendig zijn Op dit moment is er sprake van vijf verschillende waterpeilen in de nabijheid van het perceel: - Het hoge peil van de wijk Bolwerk. - Een iets lager peil nabij de Will van Kralingensingel 89. - Een restant van de afwateringssloot van de oorspronkelijke molen, ten oosten van Lies Frankenweg 1. - Het waterpeil van de nieuwbouwwijk ten noorden van Lies Frankenweg 1. - Een sloot ten noordwesten van Lies Frankenweg 1 met een lager peil dan de nieuwbouwwijk. Uiteraard is dit een onoverzichtelijke en onwenselijke situatie. Onder andere in verband met beheer en onderhoud is dit geen toekomstbestendige en duurzame oplossing. De waterpeilen rond de Lies Frankenweg 1 moeten in het kader van de herontwikkeling gelijk getrokken worden met het omliggende water. Er ontstaat dan een robuust watersysteem, waarbij geen technische voorzieningen zoals pompen nodig zijn. Dit watersysteem ligt op het peil van -5,92 meter onder NAP.

Daarnaast is het bij de bouw van woningen belangrijk om de woningen op het goede vloerpeil te realiseren. Het op de juiste hoogte leggen van het vloerpeil van de huidige molenaarswoning is in de huidige situatie niet mogelijk. Dat zou leiden tot hoge grondwaterstand, een natte kruipruimte en daardoor natte muren en optrekkend vocht, wat op lange termijn funest is voor de gemiddelde woning. Extra vocht is ook kwalijk voor de gezondheid van de bewoners. 1.b.2 de draagkracht bodem moet verbeterd worden Onder voorgaand argument is een omschrijving gegeven van de waterhuishoudkundige staat van het perceel. Voor de draagkracht van de grond geldt een vergelijkbare situatie. Om het gebied toegankelijk te maken en te kunnen ontsluiten is het nodig om het gebied bouwrijp te maken. Dit betekent onder andere dat het gebied opgehoogd moet worden, waarbij ook extra voorbelasting moet worden aangebracht om zo

5

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

de ondergrond goed te laten inklinken en toekomstige verzakkingen te voorkomen. Mocht dit niet gedaan worden zullen wegen (en de onderliggende riolering) in de toekomst verzakken, met alle gevolgen van dien. Het perceel ligt op een van de minst draagkrachtige stukken van Westpolder. In de onderlaag zitten veel en dikke pakketten veen zonder draagkrachtige bodem. Voor een toekomstbestendige situatie moet het terrein (netto – in de eindsituatie) ca. 60 centimeter opgehoogd worden. In de tijdelijke situatie moet er nog rekening gehouden worden met een opbrenghoogte van circa 2-3 meter aan voorbelasting. De conclusie kan niet anders zijn dat voor de realisatie van de plannen al het bestaande groen verwijderd moet worden. Geen van de bomen overleefd een dergelijke ophoging en verandering van het waterpeil. Om voorbelasting aan te brengen is het noodzakelijk om alle bestaande opstallen en de bomen te verwijderen. Dit alles betekent overigens dus ook dat de molenaarswoning ook om deze reden geamoveerd had moeten worden. NB. deze conclusie was in meerdere toekomstscenario’s hetzelfde geweest. Ook bijvoorbeeld voor een openbaar park moet het terrein voor beheer en onderhoud bereikbaar zijn om met materieel onderhoud te kunnen doen. Voldoende stabiliteit en draagkracht van de ondergrond is hiervoor noodzakelijk.

1.b.3 de vervuilingen en aangetroffen asbest moeten gesaneerd worden De gemeente heeft zoals gebruikelijk onderzoeken naar vervuiling gedaan. Er is verkennend en aanvullend bodemonderzoek verricht. De belangrijkste conclusies hieruit zijn dat er asbest en zware metalen zijn aangetroffen die de interventiewaarden overschrijden. De cumulatieve oppervlakte van de nu bekende bodemvervuilingen bedraagt circa 260 m². Dit moet uiteraard gesaneerd worden. Tevens zijn de dakplaten van de schuur asbesthoudend en moeten specialistisch worden verwijderd. Het perceel voldoet na noodzakelijke sanering aan de kwaliteitsklasse waarbij woningbouw mogelijk is. Bij dit soort saneringen is er een verhoogde kans dat er meer asbest wordt aangetroffen dan de verwachting is op basis van het onderzoek. Indien dit gesaneerd moet worden, zullen de kosten aanzienlijk stijgen. NB. deze vervuilingen hadden in elk toekomstscenario opgeschoond moeten worden. Dit is een wettelijke verplichting. Ook voor een openbaar park, behoud van de huidige bebouwing etc. Dit betekent dat grond ontgraven en afgevoerd moet worden en ook om deze reden het dus noodzakelijk is om opstallen (zoals gebouwen en bomen) te verwijderen. Door deze omstandigheden zijn deze werkzaamheden dus in elk scenario nodig. 1.c.1.

door in situ behoud molenlocatie en molengang, en die passend in te richten als openbaar gebied, blijft de historische waarde behouden en voor de gemeenschap zichtbaar Al in 2022 was helder dat de locatie cultuur historisch waardevol is. Dat was duidelijk door de aanwezigheid van de molenaarswoning. Er was onduidelijkheid of van de molen, waarvan bekend was dat die er had gestaan, nog restanten in de grond zouden zijn. Hiervoor zijn onderzoeken gedaan (zie bijlagen 15 en 16, I25.04107 en I25.04087). In eerste instantie verkennend, daarna, verdiepend om de locatie van de molen beter te kunnen vaststellen. De belangrijkste conclusies uit de rapporten zijn: - Het is een cultureel waardevolle locatie. - Op basis van de onderzoeken is er geen aanleiding om te veronderstellen dat er nog archeologische vondsten gedaan zullen worden. Dit is echter ook niet geheel uit te sluiten. Indien bij werkzaamheden

6

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

archeologische vondsten gedaan worden hoeven deze niet in de bodem bewaard te blijven (zoals de molen), maar kunnen opgegraven worden. - Het advies is om de locatie van de molen en de molengang in situ te behouden. Dit laatste betekent geadviseerd wordt om mogelijke restanten van oude bebouwing in de grond te laten zitten. Dit advies zal opgevolgd worden. Omdat de locatie cultureel waardevol bevonden is, is het van belang om te onderzoeken of dit wellicht ook zichtbaar gemaakt kan worden. In de gebiedsuitwerking is daarom opgenomen dat dit deel openbaar blijft. Daarmee ontstaat de mogelijkheid om dit voor een breder publiek zichtbaar te maken. Naar aanleiding hiervan is er tevens ruimte gevonden om de wandelpaden in het park aan weerszijden langs die route met elkaar te verbinden. In het op te stellen inrichtingsplan voor de openbare ruimte zal een inrichting opgenomen worden die recht doet aan de locatie, zoals voorgesteld in de gebiedsuitwerking (bijvoorbeeld een zitelement en een manier om de watergang in het openbaar gebied zichtbaar te laten zijn). Tenslotte zullen sommige werkzaamheden (bijvoorbeeld sanering) onder archeologische begeleiding moeten plaatsvinden of moet er eerst een archeologisch opgraving worden uitgevoerd. Dit zal extra kosten en nodige tijd met zich meebrengen, maar is belangrijk en onvermijdelijk.

1.d.1 aanvullende randvoorwaarden voor de ontwikkeling borgt de toekomstige kwaliteit Een relevante zorg bij de herontwikkeling is het borgen van de in de gebiedsuitwerking beoogde kwaliteit. Het zou immers zonde zijn als er nu een goede gebiedsuitwerking ligt, maar waar in de toekomst beperkt op gestuurd kan worden. Daarom is hier alvast op geanticipeerd, en wel door het opnemen van een beeldkwaliteitsplan en (concept) kavelpaspoorten in hoofdstuk 10 van de gebiedsuitwerking. Het beeldkwaliteitsplan zal bij de te doorlopen bopa fase 1 worden vastgesteld als kader voor de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (Welstandstoets). Daarmee krijgt het een publiekrechtelijk bindend kader, waarop aan te vragen omgevingsvergunningen kunnen worden getoetst en gehandhaafd. Daarnaast zullen voor de te verkopen kavels kavelpaspoorten worden opgesteld. Deze dienen als privaatrechtelijk kader voor de te bouwen woningen. Een concept van de paspoorten zijn tevens bijgevoegd in de gebiedsuitwerking en zal na verdere en technische planvorming verder worden afgerond. Tenslotte zal relevant privaat groen als te handhaven opgenomen worden in de koopovereenkomsten voor de verkoop van de kavels. Dit geeft bij de bouw een extra privaatrechtelijke borging van de beoogde kwaliteit.

1.e.1 Over te gaan tot het doorlopen van de ruimtelijke procedure De ruimtelijke procedure onder de Omgevingswet kan in de overgangsfase tot 1-1-2032 op twee manieren, namelijk via wijziging van het omgevingsplan of via een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse OmgevingsPlanActiviteit (bopa, eerste en tweede fase). Vanwege technische aspecten, de huidige bestemming van het perceel en de snelheid van de procedure wordt gekozen voor de bopa. Daarbij worden twee fasen onderscheiden. De eerste fase wordt door de gemeente gedaan en betreft de toets aan de Omgevingswet en de daarbij behorende Algemene Maatregelen van Bestuur, Rijks- en provinciale regels en visies en onze eigen beleid en (tijdelijk) omgevingsplan. Zo wordt gekeken of en onder welke voorwaarden in de tweede fase door de kopers een omgevingsvergunning voor de daadwerkelijke woning kan worden verleend. Het uitgangspunt voor deze voorwaarden, zoals bijvoorbeeld de maatvoering, is uiteraard de gebiedsuitwerking met het beeldkwaliteitplan en de kavelpaspoorten. De toekomstige kopers kunnen op basis van de doorlopen bopa (eerste fase) een bopa (zgn. ‘tweede fase’) aanvragen voor de bouw van hun woning.

7

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

1.f.1 waar mogelijk wordt het gebied ecologisch versterkt Het groen op de kavel wordt door de omgeving zeer hoog gewaardeerd. Het zijn de enige bomen in de omgeving die op leeftijd en hoog zijn. Echter, zoals reeds onder 1.a.2 geconstateerd zullen de bomen verwijderd moeten worden. In de gebiedsuitwerking is een van de leidende principes het inpassen van de locatie als ‘windsingel’. Dat zijn bomen om een boerenerf heen, oorspronkelijk bedoeld om bescherming te geven tegen wind over uitgestrekte polders. Dit laatste in geen noodzaak in Westpolder/Bolwerk, maar een dergelijk principe als ecologisch en groen systeem is goed toepasbaar op de ontwikkeling. Er zullen daarom relatief veel nieuwe bomen geplant worden. Daarnaast zal zowel het openbaar gebied als het privaat gebied waar mogelijk groen ingericht worden. Erfgrenzen worden bij voorkeur met groene hagen aangeplant. Natuurvereniging Rotta heeft aandacht gevraagd voor een ecologische verbinding langs en over het water. Een verbinding langs de oever die openbaar toegankelijk is, is helaas niet realiseerbaar, met name omdat er dan relatief veel uitgeefbaar gebied verloren gaat. In de waterpartij zullen wel maatregelen getroffen worden in de vorm van veel riet en waterplanten, mogelijk ook met toevoeging van groenvoorzieningen in de vorm van eilanden in het water.

Tenslotte zal bij de uitvoering van werkzaamheden gekeken worden of er misschien toch een enkele boom gehandhaafd kan blijven. Als dit mogelijk blijkt, zullen dit alleen bomen zijn die nu aan de rand van het perceel liggen. Afhankelijk van de exacte verkaveling en benodigde voorbelasting kan onderzocht worden of dit kans van slagen kan hebben. Hierover is nu geen uitsluitsel te geven en kan pas duidelijk worden na de volgende fases in de planvorming. 4. Kanttekeningen Te maken keuzes kennen kanttekeningen De te nemen besluiten, zoals het slopen van een oude boerderij (hoe technisch onhoudbaar ook) en het verwijderen van de huidige bomen, zullen niet bij iedereen goedkeuring vinden. Ook over het zoeken naar uitgeefbare meters aan en over de randen van het voormalige eigendom van de vorige eigenaar is niet iedereen positief. Alle besluiten zijn uitgebreid onderzocht, afgewogen en onderbouwd. Over het algemeen kan vastgesteld worden dat de realisatie van de gebiedsuitwerking uiteindelijk, op de lange termijn, tot een betere leefomgeving zal leiden. 5. Financiële consequenties met dekkingsvoorstel Bij het opstellen van de gebiedsuitwerking is de financiële haalbaarheid steeds een van de leidende kaders geweest. De gemeente heeft de grond gekocht met daarbij de wetenschap en de intentie om de locatie te herontwikkelen.

Bij aankoop is dit principe onderdeel geweest van de kaders en opgenomen in de grondexploitatie Westpolder/Bolwerk. In de raadsinformatiebrief U22.02720 is hierover het volgende opgenomen: “Belangrijke kostendrager voor de verwerving is de herontwikkeling van de kavel. (…) Het handhaven van de huidige situatie is financieel zeer nadelig: de gemeente betaalt veel voor de kavel, maar de opbrengsten zijn dan laag. Herontwikkeling is daarom noodzakelijk. Bij de varianten voor herontwikkeling is de ontwikkeling van vrije kavels is financieel haalbaar. Tevens sluit dit aan bij de eerdere besluiten en ruimtelijke denkrichtingen hierover. (…) In de GREX is uit gegaan van de uitgifte van vier vrije kavels. Mogelijk dat dit verandert in de uitgifte van drie kavels en doorverkoop van het woonhuis.”

8

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

In de geactualiseerde grondexploitatie 2025 die (ambtelijk) afgerond is en bestuurlijk nog vastgesteld moet worden door de raad, is rekening gehouden met een concept van de voorgestelde gebiedsuitwerking. Dat was op het moment van opstellen de meest recente informatie die verwerkt kon worden. De voorliggende gebiedsuitwerking kent nagenoeg dezelfde financiële kaders. Dat heeft geleid tot een aantal verschillen ten opzichte van de grondexploitatie van 2024: De opbrengsten zijn iets hoger dan in 2024, met name door de gestegen prijs per vierkante meter. De kosten zijn hoger dan geraamd in 2024 door de nadere inzichten in een aantal complexe zaken (een combinatie van archeologie, sanering, waterpeilen, draagkracht grond). In totaal leiden de wijzigingen tussen 2025 en 2024 tot een slechter resultaat van 0,4 miljoen. De herontwikkeling op zich is daarmee niet kostendekkend. Omdat de gevolgen verwerkt zijn in de vast te stellen grondexploitatie 2025 van Westpolder/Bolwerk zijn er geen directe financiële gevolgen als gevolg van dit voorstel. 6. Juridische aspecten Dit besluit is geen bestuursrechtelijk besluit. Het betreft geen besluit waar bezwaar en beroep tegen mogelijk is. Op het moment dat er een bopa (zie ook onder ‘aanpak/uitvoering’) doorlopen wordt, kan er bezwaar gemaakt worden.

De bopa-procedure is de bevoegdheid van het college, welke gemandateerd is aan het team Omgevingsvergunningen. Ten behoeve van het bestuurlijke draagvlak wordt de gebiedsuitwerking, met in het laatste hoofdstuk de beoogde beeldkwaliteit en privaatrechtelijke afspraken, ter vaststelling aan de Raad voorgelegd. De gemeente wil blijvend sturen op de beoogde ruimtelijke kwaliteit. Hiervoor is het borgen van kwalitatieve kaders (bijvoorbeeld privaatgroen) mogelijk. Door het beeldkwaliteitsplan te koppelen aan de te doorlopen bopa eerste fase zal dit alsdan het geldende kader voor de toets van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit bij de omgevingsvergunning. 7. Duurzaamheid De onderwerpen energietransitie en circulaire economie zijn minder relevant in dit dossier. Het onderwerp natuurinclusiviteit is zwaarder meegewogen. Enkele ecologische waarden gaan verloren, maar bij de herontwikkeling is natuurinclusiviteit een belangrijk onderwerp. Ecologische verbindingen worden zo goed mogelijk ingepast of hersteld. De gebiedsuitwerking zal leiden tot een gezondere leefomgeving, met name door het opruimen van vervuilingen en het toegankelijk en zichtbaar maken van het verleden van de locatie. 8. Extern draagvlak / burgerparticipatie Burgerparticipatie Voor het opstellen van de gebiedsuitwerking is een uitgebreid participatieproces doorlopen. Hiervan is een verslag gemaakt.

Dit is bijgevoegd in bijlage 7, I25.04641. In hoofdlijnen zag het participatieproces er als volgt uit: 17 oktober inloopavond op locatie ‘kennis maken en kennis delen’. 5 november ontwerpsessie 1 (met groep buurtbewoners, Rotta en OVB). 18 november ontwerpsessie 2 (idem). 16 december ontwerpsessie 3 (idem). 18 februari terugkoppeling gebiedsuitwerking aan de hele buurt.

9

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

Van de drie ontwerpsessies zijn verslagen gemaakt. Deze zijn als bijlagen bijgevoegd: Verslag eerste bijeenkomst - 5 november 2024, bijlage 8, T24.09710. Verslag tweede bijeenkomst - 18 november 2024, bijlage 9, T25.00152. Verslag derde bijeenkomst - 16 december 2024, bijlage 10, T25.00154. In de eerste participatie- en ontwerpsessie zijn gezamenlijk een aantal varianten geschetst. Deze zijn doorgerekend en kenden een fors negatief resultaat. Ook voldeden ze allemaal niet geheel aan de randvoorwaarden, zo waren bij een aantal varianten woningen ver buiten de oorspronkelijke kavel inclusief beoogde waterlijn waren getekend. De varianten leverden wel belangrijke input op voor de opgestelde gebiedsuitwerking. Het gehele participatieproces heeft geleid tot een belangrijke kwaliteitsimpuls voor de gebiedsuitwerking. Nadat de gemeente op 18 februari de gebiedsuitwerking had gepresenteerd bleek dat de locatie van de molenstomp 4 meter noordelijk ligt dan aangenomen was. Hierop is de verkaveling zoals opgenomen in de gebiedsuitwerking aangepast. Overige zaken zijn gelijk gebleven. Hierover zijn direct omwonenden en alle overige betrokkenen per e-mail en met een online bijeenkomst geïnformeerd.

Uit de evaluatie van het participatieproces (zie I25.04641) blijkt dat een aantal betrokkenen tevreden zijn met het resultaat en graag willen dat er nu snelheid gemaakt om het plan te realiseren. Niet alle omwonenden tevreden zijn blij met het resultaat. Ook is er nog een alternatief plan gestuurd naar de gemeente en is een petitie gestart (https://molenaarswoninglansingerland.petities.nl/). Het alternatieve plan gaat echter uit van te weinig uitgeefbare meters voor een financieel haalbaar plan, voldoet niet aan de vereiste watercompensatie en verlegt de plaats van woningbouw naar het oosten (waarbij niet wordt aangegeven waarom dit niet in westelijke richting kan). Dit alternatief is niet haalbaar. In de petitie wordt gesteld dat er geen gehoor wordt gegeven aan de oproep dit gebied te beschermen, omdat het bos met rijke flora en fauna en de historische woning verwijderd moeten worden. Ook wordt aangegeven dat de functie van ‘groen’ naar ‘wonen’ wijzigt en de locatie onderdeel zou zijn van de groene hoofdstructuur. Men wil graag dat het gebied versterkt wordt zonder bebouwing. Van deze onderdelen en de keuzes hierin is rekenschap gegeven in de gebiedsuitwerking en onder de argumenten van dit voorstel. Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Binnen de gemeente Lansingerland is de commissie Ruimtelijke kwaliteit aangesteld.

Deze commissie is een samenvoeging van twee commissies zoals de gemeente die voorheen kende: de erfgoedcommissie en de commissie welstand. De gebiedsuitwerking is gepresenteerd en verstrekt aan de commissie. Gevraagd is om aan te geven of de gebiedsuitwerking voldoende rekening houdt met de cultuurhistorische uitgangspunten. Het advies van de commissie Ruimtelijke Kwaliteit is als volgt samen te vatten: - Men is blij in een vroeg stadium betrokken te zijn. - De commissie is blij met de keuze om de herkenbaarheid van de plek en de restanten van de molen op te nemen in het landschap. - De vergroening en de doorloop van het park wordt gewaardeerd.

10

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

-

-

De commissie is van mening dat bij de verkaveling te veel een besloten woonerf is ontstaan, waarbij de kwaliteit van de doorloop cruciaal zal zijn voor een goed uitwerking. De commissie stelt voor een heroverweging van de positionering van de nieuwe woningen te maken, waarvoor wordt verwezen naar de eerdere massastudies in de gebiedsuitwerking, waarbij de openbaarheid van de plek veel meer aansluit bij de omgeving en het verlengde van het park. Voor wat betreft de beeldkwaliteit geeft de commissie aan dat dit kan leiden tot een onsamenhangend architectuurbeeld. De voorgestelde referentiebeelden zijn aantrekkelijk, maar het risico bestaat dat er te veel ontwerpvrijheid wordt genomen door individuele eigenaren en verschillende ontwerpers. De commissie stelt voor om de regie dusdanig te organiseren waarbij meer kan worden beredeneerd vanuit een eenheid en de woningen als familie worden ontworpen en meer deel uitmaken van het openbaar gebied.

Deze adviezen kunnen grotendeels worden gevolgd of onderschreven. Na het advies van de commissie is de voorgestelde verkaveling op onderdelen aangepast. Overigens niet in de mate dat de commissie wellicht zou verlangen. De varianten waar de commissie naar verwijst in hun advies zijn in de participatie besproken, maar daar ook afgevallen. Enerzijds omdat ze financieel niet haalbaar zijn, anderzijds omdat de woningen in deze varianten ver buiten de oorspronkelijke kavel vallen, wat tegen grote bezwaren van omwonenden leidde. Ook de benodigde watercompensatie legt restricties op aan de mogelijkheden om te verkavelen. Uiteindelijk is er voor gekozen om de te ontwikkelen woningen zoveel mogelijk op of nabij het oorspronkelijke kavel en binnen de beoogde waterlijn te plaatsen. Bij positionering van de bouwvlakken en bij het bepalen van de goot- en nokhoogte van de nieuwe woningen is zorgvuldig afstemming gezocht met de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en nog aanwezige landschappelijke zichtlijnen. De commissie heeft geen bezwaren aangegeven tegen het slopen en opnieuw opbouwen van de molenaarswoning. Ook is er geen bezwaar tegen het aantal woningen, de massa, goot- en nokhoogte en de footprint van de voorziene woningen. Het opgenomen groen en zichtbaar en openbaar maken van de historie van het gebied wordt gewaardeerd.

De uitwerking van de buitenruimte en de nieuwe gebouwen zou volgens de commissie echter scherper en beter kunnen. Dit advies kan in het vervolgproces zeker gevolgd worden. Dit vraagt een nadere aanscherping bij het opstellen van het inrichtingsplan van de openbare ruimte, de definitieve kavelpaspoorten en het definitieve beeldkwaliteitsplan. Dit zal na het vaststellen van de gebiedsuitwerking gestart worden. Verwacht wordt dat in de verdere planvorming de zorg ten aanzien van de verkaveling ondervangen kan worden. 9. Verdere procedure Voor het project is een separate sub-pagina gemaakt op www.lansingerland.nl. Hier zijn alle tussenproducten van de participatie en definitieve rapporten gepubliceerd. Op deze website zullen ook de vervolgstappen en publicaties vermeld worden. Na vaststelling van de gebiedsuitwerking zullen de opstallen verwijderd en gesloopt worden. Hiervoor zal een sloop-melding of –vergunning ingediend of aangevraagd moeten worden. Vervolgens moeten de aangetroffen bodemvervuilingen worden gesaneerd. Deze stappen kunnen pas gebeuren als de natuurtoets (op relevante onderdelen) afgerond is en de werkzaamheden ecologisch en archeologisch worden begeleid. Hierna kan het terrein voorbelast worden. Hiervoor zal middels een sonderingsonderzoek onderzocht worden hoeveel voorbelasting precies aangebracht moet worden. Deze voorbelasting moet waarschijnlijk

11

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

minimaal negen maanden op het terrein blijven liggen. Door de voorbelasting blijven de resten van de molenstomp en de molengang in situ bewaard zoals voorgeschreven. Tegelijk wordt de watergang rond de locatie definitief gegraven. Mogelijk kan een deel van de inrichting van Bolwerk Oost al gerealiseerd worden. Ook zal dan gestart worden met het voorbereiden van de benodigde ruimtelijke procedure. In dit geval zal een bopa (eerste fase) met een (aangescherpt) beeldkwaliteitsplan doorlopen worden. Als de voorbelasting heeft gezorgd voor voldoende draagkracht kan het bouwrijp maken uitgevoerd worden. Dit betekent dat de riolering en bouwwegen aangebracht worden. Daarna kunnen de verschillende kavels verkocht worden. Dit zal gebeuren volgens het gemeentelijk grondbeleid. Bij de verkopen worden de kavelpaspoorten ook gekoppeld. Kopers die een omgevingsvergunning indienen moeten voldoen aan de bopa eerste fase met beeldkwaliteitsplan. Tenslotte wordt op basis van de gebiedsuitwerking een definitief ontwerp voor het openbaar gebied gemaakt. Dit zal na realisatie van de woningen uitgevoerd kunnen worden. Hierbij wordt het nieuwe groen toegevoegd en de locatie van de molenstomp en molengang openbaar toegankelijk gemaakt en voorzien van een passende inrichting en informatie over de historische plek. Bijlagen 1. Gebiedsuitwerking Lies Frankenweg 1 T25.02054 2.

Raadsinformatiebrief U17.11765 3. Raadsinformatiebrief U22.02720 4. Raadsinformatiebrief U24.02281 5. Raadsinformatiebrief U24.02532 6. Raadsinformatiebrief U24.04754 7. Totaalverslag participatie I25.04641 8. Verslag eerste buurtbijeenkomst - 5 november 2024 T24.09710 9. Verslag tweede buurtbijeenkomst - 18 november 2024 T25.00152 10. Verslag derde buurtbijeenkomst - 16 december 2024 T25.00154 11. Constructief onderzoek I23.07497 12. Bouwhistorische verkenning I24.14369 13. Bomen Effect Analyse onderzoek I25.04106 14. Bomenonderzoek Verplantbaarheidsonderzoek I25.04108 15. Archeologisch en cultuurhistorisch vooronderzoek I25.04107 16. Archeologisch proefsleuvenonderzoek I25.04087

12

Raadsbesluit Gemeente Lansingerland

Onderwerp

Vaststellen gebiedsuitwerking Lies Frankenweg 1

Portefeuillehouder

Simon Fortuyn

Registratienummer

BR2500005

Datum raad

17/07/2025

De raad van de gemeente Lansingerland; Na het voorstel gelezen te hebben Op basis van: - de noodzaak voor het vaststellen van een gebiedsuitwerking op de locatie t.b.v. de toekomstige ontwikkeling; - de financiële haalbaarheid; - de technische en financiële onhaalbaarheid van het behoud van de molenaarswoning; - de technische en ruimtelijke onhaalbaarheid van behoud van de huidige bomen; - de noodzaak voor een toekomstbestendig watersysteem; - de noodzaak voor een toekomstbestendig draagkrachtige bodem; - de noodzaak tot sanering van vervuilingen en asbest; - het rekening houden met de cultuurhistorische belang van de locatie; - de noodzaak van aanvullende randvoorwaarden voor de toekomstige kwaliteit van de ontwikkeling; - de noodzaak van het vaststellen van de ruimtelijke kaders voor de te doorlopen ruimtelijke procedure - het waar mogelijk versterken van de ecologische verbindingen. Besluit(en) De gebiedsuitwerking Lies Frankenweg (T25.02054, bijlage 1) vast te stellen en als gevolg hiervan: a. De huidige situatie (waaronder de huidige bomen en de opstallen) te verwijderen. b. Het terrein voor te bereiden voor herontwikkeling (saneren, voorbelasten en bouwrijp maken). c. De molenstomp en molengang in situ te bewaren en de locaties van de molenstomp en molengang openbaar te maken en passend in te richten. d.

Over te gaan tot het doorlopen van de ruimtelijke procedure (middels een omgevingsvergunning voor een Buitenplanse OmgevingsPlanActiviteit (bopa), eerste fase) conform gebiedsuitwerking. e. Kavels te verkopen ten behoeve van de beoogde bebouwing waarbij voldaan moet worden aan de gebiedsuitwerking, het beeldkwaliteitsplan en de kavelpaspoorten. f. Op basis van de gebiedsuitwerking een definitief ontwerp voor het woonrijp maken van het openbaar gebied op te laten stellen en na realisatie van de nieuwbouw uit te laten voeren. Dit Raadsbesluit is vastgesteld door de raad van de gemeente Lansingerland in zijn openbare vergadering van 17 juli 2025, de griffier,

de voorzitter,

Eveline Hamelink-van Rens

Jules Bijl