[BR2400022] Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
Tekst van het document
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
Onderwerp
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
Portefeuillehouder
Simon Fortuyn
Registratienummer
BR2400022
Datum raad
04/07/2024
Gevraagde beslissing: 1. De grondexploitatie Sporthoeklaan af te sluiten per 31-12-2023 met een negatief resultaat van € 1,63 mln. 2. De actualisatie van alle grondexploitaties en Anterieure overeenkomst (AOK) Wilderszijde per 1-1-2024 door vaststelling van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2024 (T24.00643, T24.00644, T24.00645). 3. Het geven van autorisatie op de baten en lasten van de lopende grondexploitaties en AOK Wilderszijde voor de gehele (resterende) looptijd van het project en daarmee het vaststellen van het financiële kader voor de grondexploitaties en AOK Wilderszijde. 4. Het verwerken van de financiële consequenties van het MPG 2024 in de Meerjaren Begroting 2024- 2027. 5. Het bij de jaarrekening 2023 conform de nota Reserves en Voorzieningen 2020 vóór resultaatsbestemming verrekenen van het jaarresultaat (inclusief AOK Wilderszijde) van € 6,47 mln. (positief) door het: a. Vrijval verwachte verhoging verliesvoorziening met € 0,71 mln. ten gunste van de algemene reserve. b. Vrijval verliesvoorziening Sporthoeklaan met € 0,56 mln. ten gunste van de algemene reserve. c. Verhoging van de verliesvoorziening met afgerond € 0,98 mln. ten laste van de algemene reserve. d. Toevoegen van de tussentijdse winstneming van afgerond € 5,85 mln. aan de algemene reserve. e. Verlaging van de verliesvoorziening AOK Wilderszijde van afgerond € 0,33 mln.
ten gunste van de algemene reserve. 0. Samenvatting Ieder jaar actualiseren we de berekeningen van onze gemeentelijke grondexploitaties. Bij de actualisatie van de grondexploitaties verwerken we de realisatie van het voorgaande jaar en kijken we vooruit rekening houdend met de actuele ontwikkelingen. De Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2024 gaat in op de voortgang van de projecten en de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het MPG 2023. Ook rapporteren we over de belangrijkste risico’s. Per 1-1-2024 heeft Lansingerland 8 lopende grondexploitaties. Conform onze financiële verordening sluiten we projecten af wanneer 100% van de opbrengsten gerealiseerd zijn en minimaal 90% van de kosten gemaakt zijn. In 2023 sloten we de grondexploitatie Sporthoeklaan af. Voor het project Wilderszijde is naar aanleiding van een aanbeveling van de accountant door Metafoor een second opinion uitgevoerd op de grondexploitatie. Dit om een onafhankelijke toets te hebben op de juistheid van de waardering op 1 januari 2024.
1
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
1. Aanleiding/ context met tijdlijn Voor de verslaglegging over grondexploitaties zijn de voorschriften van de Commissie BBV leidend. De notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2019) van de commissie BBV schrijft voor dat grondexploitaties minimaal jaarlijks geactualiseerd dienen te worden. Het vaststellen van een geactualiseerde grondexploitaties (MPG) is de bevoegdheid van de raad. Doelstelling van de MPG is de bedrijfseconomische situatie van de actieve grondexploitaties transparant in beeld te brengen, waarbij verantwoording wordt afgelegd over voortgang in de uitvoering van projecten en een financiële en programmatische doorkijk wordt gegeven naar de toekomst. Het MPG vormt het kader op basis waarvan op verantwoorde wijze financiële beslissingen kunnen worden genomen. Het MPG wordt jaarlijks in samenhang met de jaarrekening opgesteld en door de gemeenteraad vastgesteld, waarbij de raad eerst het MPG moet vaststellen om te voorkomen dat de jaarrekening onvolledig of onjuist wordt vastgesteld. 2. Maatschappelijk effect Met de grondexploitaties wordt uitvoering gegeven aan ons grondbeleid om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van wonen, economie, groen en recreatie, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. 3.
Argumenten 1.1 De grondexploitatie Sporthoeklaan is gereed voor afsluiting We sluiten projecten af wanneer 100% van de opbrengsten gerealiseerd zijn en 90% van de kosten. Dit is voor de grondexploitatie Sporthoeklaan het geval. 2.1 De grondexploitaties geven de meest actuele stand van zaken weer. In de grondexploitaties zijn alle actuele ontwikkelingen verwerkt (peildatum 1 januari 2024) en is op basis van de beschikbare informatie een inschatting gemaakt voor de toekomst. Dit geldt ook voor de AOK welke onderdeel is van de gebiedsexploitatie Wilderszijde. Conform raadsbesluit wordt zowel over de grondexploitatie als de AOK Wilderszijde opgenomen in de MPG. 2.2 De grondexploitatie Wilderszijde is extern getoetst Er is een second opinion uitgevoerd op de opgestelde grondexploitatie 2024. De exploitatieopzet Wilderszijde is beoordeeld als helder en volledig van opzet. Daarbij is geconcludeerd dat de geformuleerde uitgangspunten ten aanzien van parameters, beleid, programma, woningbouwcategorieën, gemaakte afspraken met marktpartijen en de in het verleden reeds gemaakte kosten en opbrengsten (boekwaarde) juist en volledig zijn verwerkt. 3.1 en 4.1 Het beschikbaar stellen van de budgetten is noodzakelijk voor de voortgang van de projecten. Met het beschikbaar stellen van de budgetten kunnen de werkzaamheden worden uitgevoerd zoals deze zijn gepland.
5.1 De voeding van de voorziening grondexploitaties was afkomstig uit de algemene reserve. In de nota Reserves en Voorzieningen 2020 is opgenomen dat de resultaten van de grondexploitaties bij de jaarrekening vóór resultaatsbestemming worden verrekend met de algemene reserve. De verliesvoor-
2
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
ziening voor de grondexploitaties is - toen dat noodzakelijk was - gevoed vanuit de algemene reserve. Het is dan ook logisch dat het jaarresultaat daar ook naar terugvloeit. 4. Kanttekeningen 2.1 Een grondexploitatie blijft een inschatting. De grondexploitaties worden met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgezet. Het blijft echter een voorspelling van de toekomst. Naarmate de looptijd van een project vordert neem de voorspelbaarheid van het uiteindelijke resultaat toe. Vooral voor projecten met nog een lange looptijd zoals Wildersziide, Oudeland en Westpolder-Bolwerk worden nog de nodige risico’s gelopen. Hiermee is rekening gehouden in de risicoparagraaf van onze gemeente. Hiervoor wordt verder verwezen naar paragraaf weerstandsvermogen van de jaarstukken 2023. 2.2. Bevinding second opinion grondexploitatie Wilderszijde: robuuste civieltechnische kostenraming Een belangrijk onderdeel van de kostenbegroting van de grondexploitatie betreffen de investeringsramingen voor de aanleg van de hoofdstructuur en het bouw- en woonrijp maken van het plangebied. Zoals bij onderdeel 3. Argumenten is toegelicht is een externe second opinion uitgevoerd op de grondexploitatie. In de rapportage is, net zoals bij het openen van de grondexploitatie in december 2021, een opmerking gemaakt over de opgestelde civieltechnische ramingen.
De ramingen zijn in basis beoordeeld als volledig en als een goede basis voor de nadere uitwerking en realisatie van de gebiedsontwikkeling. In de second opinion worden de opslagpercentages van de civieltechnische ramingen (die zijn opgenomen voor de nadere planuitwerking ten behoeve van ontwerp en realisatie vertaald in opslagpercentage voor nader te detailleren, de staartkosten en object-onvoorzien) als robuust beoordeeld. De bij het projectteam betrokken deskundigen zijn van mening dat de opgestelde civieltechnische kostenramingen passend zijn bij de planfase, het detailniveau van de planuitwerking en alle onzekerheden die het project nog kent. In het kader van het voorzichtigheidsprincipe is de aanbeveling uit de second opinion niet overgenomen en is de civieltechnische raming als basis gehanteerd voor de kostenbegroting in de grondexploitatie. Dit standpunt is ook ingenomen bij het openen van de grondexploitatie in december 2021 en is niet gewijzigd. Bij de nadere planuitwerking worden opnieuw kostenramingen opgesteld passend bij het uitwerkingsniveau en risicoprofiel van het project(onderdeel) op dat moment. Dit kan in de toekomst mogelijk leiden tot een neerwaartse bijstelling van de raming. Dit calculeren we op voorhand niet in maar zien we als kans. 5.
Financiële consequenties met dekkingsvoorstel Voor het tekort, ofwel het totaal aan verliesgevende grondexploitaties, moet een verliesvoorziening aanwezig zijn. Op basis van het MPG 2024 is een verliesvoorziening benodigd van € 36,76 mln. Per 31-12-2022 was een verliesvoorziening benodigd van € 35,78 mln. (exclusief Sporthoeklaan). Dat betekent dat bij de Jaarrekening 2023 per saldo een bedrag van € 0,98 mln. wordt toegevoegd aan de verliesvoorziening. Het BBV schrijft een verplichte tussentijdse winstneming voor bij winstgevende projecten, naar rato van de voortgang. Op grond hiervan nemen we bij de jaarrekening 2023 in totaal ca. € 5,85 mln aan tussentijdse winst. Op basis van de Nota reserves en voorzieningen 2020 wordt dit resultaat direct verrekend met de algemene reserve, behalve voor Project Ruimte-voor-Ruimte Groenzoom Noordeinde. Voor dit project wordt de winstname opgenomen in de dekkingsreserve kapitaallasten RvR De Groenzoom.
3
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
Net zoals bij de grondexploitaties zijn de financiën van het faciliterende deel van Wilderszijde, waarvoor een AOK is gesloten, herzien. Als gevolg van diverse inhoudelijke wijzigingen is per saldo een verbetering ontstaan. Dat betekent dat bij de Jaarrekening 2023 de verliesvoorziening AOK Wilderzijde wordt verlaagd met € 0,33 mln. ten gunste van de algemene reserve. Als gevolg van diverse inhoudelijke wijzigingen in de grondexploitaties en AOK Wilderszijde is per saldo een positief resultaat van € 5,20 miljoen op onze projecten ontstaan. Gezien er in de begroting reeds uitgegaan was van een dotatie aan de voorziening verlieslatende complexen van € 0,71 miljoen en een hogere verliesvoorziening voor Sporthoeklaan van € 0,56 mln. was voorzien, is er een voordeel van € 6,47 miljoen ontstaan ten opzichte van de begroting. Het totale voordeel als gevolg van het MPG 2024 per 31-12-2023 is als volgt samen te vatten: Verwerking resultaat MPG 2024 en verschil met begroting (in mln. €) 2023 Verhoging verliesvoorziening o.b.v. MPG 2024
(0,98)
Tussentijdse winstneming o.b.v. MPG 2024 (jaarrekening 2023)
5,85
Verlaging verliesvoorziening AOK Wilderszijde o.b.v. MPG 2024 Saldo resultaat
0,33 5,20
Vrijval verliesvoorziening afsluiten Sporthoeklaan
0,56
Vrijval verwachte verhoging verliesvoorziening obv MPG 2023
0,71
Voordeel ten opzichte van begroting
6,47
Zoals opgenomen in de nota Reserves en Voorzieningen 2020 is de dotatie aan de verliesvoorziening per 31-12-2023 bij de Jaarrekening 2023 vóór resultaatsbestemming onttrokken aan de algemene reserve. Dit geldt ook voor de tussentijdse winstneming. Risico’s Bij de actualisatie van de grondexploitaties actualiseren wij ook de risico’s. Op totaalniveau is het risicoprofiel van de grondexploitaties per 1-1-2024 verlaagd. Het risicoprofiel is gekoppeld aan de benodigde weerstandscapaciteit. De verlaging van het risicoprofiel betekent dus ook een verlaging van de benodigde weerstandscapaciteit. Voor meer informatie wordt verwezen naar de paragraaf Weerstandscapaciteit van de Jaarrekening 2023. 6. Juridische aspecten Bij het opstellen van het MPG is rekening gehouden met alle wet- en regelgeving die van toepassing is, zoals bijvoorbeeld de voorschriften vanuit de commissie BBV. De formulering inzake het opleggen van geheimhouding op bijlage T24.00645 is tot stand gekomen in afstemming met team juridische zaken en is gebaseerd op de Gemeentewet en Wet open overheid.
4
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
7. Duurzaamheid In de toelichting per project lichten we, indien van toepassing, de voortgang en behaalde resultaten op het gebied van duurzaamheid op projectniveau nader toe. 8. Extern draagvlak / burgerparticipatie N.v.t. 9. Verdere procedure N.v.t. Bijlagen 1. MPG 2024 Algemene toelichting (T24.00643) 2. MPG 2024 Toelichting per project (T24.00644) 3. MPG 2024 Financiële toelichting per project (GEHEIM) (T24.00645)
5
Raadsbesluit Gemeente Lansingerland
Onderwerp
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
Portefeuillehouder
Simon Fortuyn
Registratienummer
BR2400022
Datum raad
04/07/2024
De raad van de gemeente Lansingerland; Na het voorstel gelezen te hebben Op basis van de argumenten - het voor het financieel inzicht noodzakelijk is dat de grondexploitaties jaarlijks worden geactualiseerd. Rekening te houden met - de verordening financieel beleid, beheer en organisatie van de gemeente Lansingerland en de nota Grondbeleid 2019-2022. Besluit(en) 1. De grondexploitatie Sporthoeklaan af te sluiten per 31-12-2023 met een negatief resultaat van € 1,63 mln. 2. De actualisatie van alle grondexploitaties en Anterieure overeenkomst (AOK) Wilderszijde per 1-1-2024 door vaststelling van de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 2024 (T24.00643, T24.00644, T24.00645). 3. Het geven van autorisatie op de baten en lasten van de lopende grondexploitaties en AOK Wilderszijde voor de gehele (resterende) looptijd van het project en daarmee het vaststellen van het financiële kader voor de grondexploitaties en AOK Wilderszijde. 4. Het verwerken van de financiële consequenties van het MPG 2024 in de Meerjaren Begroting 20242027. 5. Het bij de jaarrekening 2023 conform de nota Reserves en Voorzieningen 2020 vóór resultaatsbestemming verrekenen van het jaarresultaat (inclusief AOK Wilderszijde) van € 6,47 mln. (positief) door het: a. Vrijval verwachte verhoging verliesvoorziening met € 0,71 mln. ten gunste van de algemene reserve. b.
Vrijval verliesvoorziening Sporthoeklaan met € 0,56 mln. ten gunste van de algemene reserve. c. Verhoging van de verliesvoorziening met afgerond € 0,98 mln. ten laste van de algemene reserve. d. Toevoegen van de tussentijdse winstneming van afgerond € 5,85 mln. aan de algemene reserve. e. Verlaging van de verliesvoorziening AOK Wilderszijde van afgerond € 0,33 mln. ten gunste van de algemene reserve. Dit Raadsbesluit is vastgesteld door de raad van de gemeente Lansingerland in zijn openbare vergadering van 4 juli 2024, de griffier,
de voorzitter,
drs. Eveline Hamelink-van Rens
drs. Pieter van de Stadt