[BR2300096] Nota van Uitgangspunten Leeuwenhoekweg
Tekst van het document
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
Onderwerp
Nota van Uitgangspunten Leeuwenhoekweg 102
Portefeuillehouder
Titia Cnossen
Registratienummer
BR2300096
Datum raad
30/11/2023
Gevraagde beslissing: De Nota van Uitgangspunten Leeuwenhoekweg 102 (bijlage 1, T23.04724) vast te stellen. 0. Samenvatting De locatie Leeuwenhoekweg 102 is door de gemeente en provincie aangemerkt als een permanente locatie voor huisvesting van flexwerkers. De locatie is geschikt om maximaal 300 permanente huisvestingsplaatsen te realiseren. Daarmee geeft het initiatief invulling aan de gemeentelijke behoefte om flexwerkers in de gemeente op een kwalitatief goede wijze te huisvesten. Door de locatie te bestemmen voor permanente huisvesting van flexwerkers is er een langere exploitatietermijn dan bij tijdelijke huisvesting. Hierdoor kan op de locatie kwalitatief goede huisvesting, leefbaarheid, goed beheer en veiligheid gerealiseerd worden door de initiatiefnemer. Het maximaal aantal plaatsen maakt het voor de initiatiefnemer mogelijk om de benodigde middelen hiervoor te genereren. Bovendien sluit dit initiatief op deze locatie andere huisvestingsinitiatieven voor flexwerkers op eigen terrein van ondernemers in Lansingerland niet uit. Gemeente heeft een Nota van Uitgangspunten opgesteld waarin de kaders voor het initiatief zijn opgenomen waarbij een uitgebreid participatietraject is doorlopen. 1.
Aanleiding/ context met tijdlijn De aanleiding voor het opstellen van een Nota van Uitgangspunten is het initiatief van Uitzendorganisatie People 21 (https://people21.eu/) die de locatie wil ontwikkelen voor het permanent huisvesten van flexwerkers. People 21 heeft een koopovereenkomst getekend met de huidige grondeigenaar. Het perceel bedraagt ca 15.000 m2. Nagenoeg het gehele perceel is thans volgebouwd met verouderde kassen waarin al enkele jaren geen glastuinbouw activiteiten meer uitgevoerd worden. Het project Leeuwenhoekweg 102 is de eerste locatie binnen de gemeentegrens waar onderzocht wordt om permanente huisvesting van flexwerkers te faciliteren. Alle andere lopende huisvestingsinitiatieven van flexwerkers betreffen tijdelijke huisvesting, waarbij middels een omgevingsvergunning met afwijkend gebruik de huisvesting mogelijk wordt gemaakt. Voor het project Leeuwenhoekweg 102 is permanente huisvesting van flexwerkers voorzien. De locatie heeft nochtans conform het huidige planologische kader (BP Oosteindsepolder en Warmoeziersweg (vastgesteld 2013-09-26)) een agrarische bestemming. Deze bestemming zal gewijzigd moeten worden naar een Woonbestemming specifiek (en exclusief) voor de doelgeroep flexwerkers.
Voorafgaand aan het opstellen van een nieuw Bestemmingsplan (na 1 januari 2024 een Omgevingsplan) stelt de gemeente kaders op voor de ontwikkeling op perceel Leeuwenhoekweg 102 voor het permanent huisvesten van flexwerkers. De gemeente heeft daarom, met extra aandacht voor aspecten als kwaliteit en leefbaarheid, en met inbegrip van een zorgvuldig participatieproces een Nota van Uitgangspunten (NvU) opgesteld.
1
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
FIGUUR 1: PROJECTGEBIED LEEUWENHOEKWEG 102 2. Maatschappelijk effect De behoefte aan extra huisvestingsplaatsen voor flexwerkers (arbeidsmigranten) in gemeente Lansingerland is in het Coalitieakkoord 2022-2026 en in de Woonvisie 2021-2025 beschreven. In de gemeente zijn naar schatting tussen de 5.000 en 5.500 flexwerkers werkzaam, maar slechts ca 800 flexwerkers zijn momenteel woonachtig in Lansingerland. In de NvU Leeuwenhoekweg 102 is de ambitie beschreven dat de te huisvesten flexwerkers in Lansingerland gaan werken. Initiatiefnemer People 21 onderschrijft deze ambitie en heeft kenbaar gemaakt deze ambitie vast te willen leggen in een convenant. Tevens heeft People 21 vermeld dat er momenteel 250-300 flexwerkers via hun uitzendlabel Stipt reeds werkzaam zijn in gemeente Lansingerland, waarvan 90% in de glastuinbouwsector en dat deze werknemers nu woonachtig zijn in omliggende gemeentes zoals Vlaardingen, Schiedam, Rotterdam of zelfs de Drechtssteden. Op het perceel Leeuwenhoekweg 102 is het mogelijk om kwalitatief goede huisvesting te realiseren en goed beheer toe te passen, waarmee mogelijke overlast voor de omgeving kan worden voorkomen. Dit is mogelijk door de locatie te bestemmen voor permanente huisvesting van flexwerkers. Daarmee is een langere exploitatietermijn mogelijk dan bij tijdelijke huisvesting.
De initiatiefnemer kan over de gehele exploitatietermijn meer inkomsten genereren. Deze extra inkomsten zijn een impuls om aan de voorzijde in te zetten voor de realisatie van grote, fijne woningen en tijdens de exploitatiefase te investeren in uitvoerig en zorgvuldig beheer. Dit komt de veiligheid en leefbaarheid op, en in de omgeving van de locatie ten goede.
2
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
3. Argumenten 3.1 De locatie Leeuwenhoekweg 102 is door de gemeente en provincie aangemerkt als een potentiele permanente locatie voor huisvesting van flexwerkers. De belangrijkste factoren waarom de locatie Leeuwenhoekweg 102 geschikt is voor permanente huisvesting van flexwerkers zijn: - de centrale ligging ten opzichte van de dorpskern van Bergschenhoek, - maar wel buiten de directe invloedsfeer van de dorpskern, - de nabijheid van het glastuinbouwgebied, waardoor het werk om de hoek kan zijn en de reistijd en vervoersbewegingen kunnen worden beperkt, - de zichtbaarheid van perceel Leeuwenhoekweg 102 vanaf de openbare weg die bijdraagt aan het voorkomen van overlast in de exploitatiefase. Andere locaties zoals in de dorpskernen of op een bedrijventerrein zijn minder geschikt. In de dorpskernen zou dit ten koste gaan van het aantal beschikbare woningen voor met name starters. Woningen die worden aangekocht om huisvesting van flexwerkers te faciliteren vallen namelijk in dezelfde prijssegmenten (goedkoop en middelduur) als de woningen die starters zoeken. Gezien de woning schaarste in deze prijssegmenten, vindt de gemeente dit ongewenst. Bovendien is de openbare ruimte in de dorpskernen niet ingericht op verkamering van bestaande woningen. Dit kan bijvoorbeeld voor (extra) verkeeren parkeeroverlast zorgen.
De gemeente vindt het ook ongewenst om de flexwerkers op een bedrijventerrein te huisvesten in verband met het slechte woon- en leefklimaat en de grote afstand tot voorzieningen. En tenslotte zijn er ’s nachts op een bedrijventerrein weinig tot geen mensen te vinden, zodat er weinig sociale controle is. Tenslotte is in de NvU de ambitie beschreven dat 80% van de te huisvesten flexwerkers in de glastuinbouwsector zal gaan werken. De voormalige glastuinbouw functie op perceel Leeuwenhoekweg 102 wordt vervangen door het toevoegen van een permanente huisvestigingsmogelijkheid voor flexwerkers, zodoende blijft de locatie ondersteunend aan de glastuinbouwsector. 3.2 De locatie Leeuwenhoek 102 is geschikt voor het huisvesten van maximaal 300 flexwerkers. Na het doorlopen van het NvU proces is de conclusie dat de draagkracht van de locatie en de fysieke omgeving op maximaal 300 huisvestingsplaatsen ligt. Dit aantal sluit aan bij het maximum aantal dat in het Toetsingskader initiatieven huisvesting flexwerkers Lansingerland 1.0’ is benoemd. Daarnaast heeft het terrein met een oppervlakte van ca. 1,5 hectare voldoende oppervlak om een dergelijk programma op een kwalitatief hoogwaardige manier in te passen Op het gebied van verkeer kunnen de omliggende wegen deze potentieel extra verkeersbewegingen aan.
Tijdens het NvU proces zijn er verkeerstellingen uitgevoerd waaruit blijkt dat er voldoende capaciteit voorradig is om de huisvesting van maximaal 300 flexwerkers op de Leeuwenhoekweg en de Schreyrackseweg op te vangen. Bovendien is de verwachting dat de N209 voor een klein deel ontlast wordt, doordat er minder verkeerbewegingen van buiten de gemeente komen wanneer de werknemers in de glastuinbouw al in Lansingerland woonachtig zijn, dus een kortere reistijd hebben en mogelijk op de fiets naar het werk kunnen.
3
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
Of het aantal van 300 huisvestingsplaatsen gerealiseerd gaat worden, is mede afhankelijk van het uiteindelijke ontwerp dat moet aansluiten bij de in de NvU beschreven stedenbouwkundige uitgangspunten. Bij het bepalen van de stedenbouwkundige uitgangspunten zijn de geuite zorgen tijdens de participatiebijeenkomsten over hoogte en dichtheid van de bebouwing meegenomen. Gemeente heeft mede naar aanleiding van de geuite zorgen bepaald, dat er maximaal 300 permanente huisvestingsplaatsen voor flexwerkers gerealiseerd mogen worden en een maximum nokhoogte van 12 meter voor 75% van de bebouwing en tot 14 meter voor 25% van de bebouwing. Binnen deze uitgangspunten kan kwalitatief goede bebouwing worden gerealiseerd die bijdraagt aan de huisvestingsbehoefte van flexwerkers in de gemeente en waar adequaat beheer op een dusdanige manier kan worden ingezet dat omwonenden geen overlast ervaren en de bewoners geen last van elkaar hebben. 3.3 Permanente huisvesting van flexwerkers met een bepaalde schaal draagt bij aan goed beheer van de locatie in de exploitatiefase. Beheer van de locatie is van belang om overlast te voorkomen. De omvang van deze locatie biedt de mogelijkheid om dit professioneel te doen en om duidelijke beheerafspraken te maken. In de NvU zijn de eisen waaraan het beheer van de locatie moet voldoen beschreven.
De locatie zal bijvoorbeeld minimaal het SNF-keurmerk moeten krijgen, dat normen stelt aan de huisvesting van flexwerkers. Dit is een landelijk keurmerk, specifiek voor de huisvesting van flexwerkers. Jaarlijks controleert de organisatie achter dit keurmerk of een locatie nog voldoet aan de gestelde normen. Eén van de normen voor beheer is dat er 24 uur per dag personen aanwezig moeten zijn op de locatie die zich met beheer bezighouden en die ook voor omwonenden aanspreekbaar zijn bij vragen en klachten. In de NvU is bovendien opgenomen dat een initiatiefnemer een beheerplan moet opstellen met als doel om te zorgen dat overlast voor bewoners en omwonenden wordt voorkomen en eventuele klachten tijdig worden verholpen. Gemeente zal in aanloop naar de exploitatiefase nadrukkelijk toezien dat het beheerplan kwalitatief aansluit bij de opgenomen eisen in de NvU. Om de omgeving een stem te geven over toezicht in de exploitatiefase wordt de initiatiefnemer verplicht om in aanloop naar de exploitatiefase een klankbordgroep op te richten waarin een afgevaardigde vanuit de omgeving plaats zal nemen, met als doel om gezamenlijk tot een passend beheerplan te komen. Tevens zal in de exploitatiefase de uitvoering van het beheerplan op frequente wijze getoetst worden. 3.4 Huisvesting van flexwerkers op perceel Leeuwenhoekweg 102 sluit andere huisvestingsinitiatieven niet uit.
De behoefte aan goede huisvesting van flexwerkers in de gemeente is dermate groot, dat huisvesting van flexwerkers op de Leeuwenhoekweg 102 bij lange na niet toereikend is om het aantal in de gemeente werkzame flexwerkers van goede huisvesting te voorzien. Gemeente staat open voor aanvragen om in de huisvestingsbehoefte van deze specifieke doelgroep te voorzien. Ondernemers in de glastuinbouw sector kunnen op eigen perceel buiten de kernen huisvesting voor flexwerkers organiseren, met inachtneming van de in het Huisvestingsbeleid Arbeidsmigranten Lansingerland genoemde voorwaarden. Dit kunnen nieuw te bouwen woonaccommodaties zijn of kamergewijze bewoning in bestaande bedrijfs- en/of plattelandswoningen.
4
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
4. Kanttekeningen 4.1 Zorgen vanuit de omgeving. Vanuit de omgeving zijn er diverse zorgen geuit over het op aanzienlijke schaal huisvesten van flexwerkers op de locatie Leeuwenhoekweg 102. Zowel tijdens de participatiebijeenkomsten als bij het voorleggen van de concept-Nota van Uitgangspunten zijn er diverse zorgen geuit vanuit de omgeving over het huisvesten van flexwerkers op deze locatie. Vanuit de gemeente en de initiatiefnemer is veel tijd en aandacht uitgegaan naar het vroegtijdig betrekken van de belanghebbenden uit de omgeving, waarbij volledige transparantie is betracht. In de vervolgfases blijft het aanhaken, meenemen en tijdig en volledig informeren van de omgeving een belangrijk aandachtspunt om het ontwikkelproces op goede wijze voort te kunnen zetten. 4.2 Borging van benoemde kaders tijdens de exploitatiefase. Belangrijk aspect in de vervolgfases is de borging van de in de NvU benoemde kaders. Voor de locatie Leeuwenhoekweg 102 wordt publiekrechtelijk de functie gewijzigd naar Wonen - specifiek voor de doelgroep flexwerkers. De kaders in de Nota van Uitgangspunten Leeuwenhoekweg 102 vormen de input voor een nieuw op te stellen en vast te stellen Bestemmingsplan/Omgevingsplan, waarna bij niet nakoming geen omgevingsvergunning wordt verleend en na vergunningverlening in de exploitatiefase op gehandhaafd zal worden.
De ambities dat van de te huisvesten flexwerkers 80% werkzaam is in de glastuinbouwsector en 100% werkzaam is binnen de gemeentegrenzen worden in een vervolgstadium in een convenant met de initiatiefnemer opgenomen. 5. Financiële consequenties met dekkingsvoorstel In februari 2023 is een Intentieovereenkomst met de initiatiefnemer getekend, waarin de gemeentelijke kosten voor het proces tot vaststelling van de Nota van Uitgangspunten worden verhaald. Voor de vervolgfase dienen nadere afspraken tussen initiatiefnemer en gemeente vorm te krijgen in een op te stellen en overeen te komen anterieure overeenkomst (AOK). 6. Juridische aspecten Er zal in de vervolgfase een Omgevingsplan of Uitgebreide procedure conform de Omgevingswet worden opgesteld, met als input de kaders van de Nota van Uitgangspunten. In de Beeldvormende avond van 27 september jl. zijn vragen gesteld over de afdwingbaarheid van de eis om 100% van de flexwerkers in gemeente Lansingerland te laten werken. Na onderzoek blijkt dat deze eis conflicteert met Europese wetgeving en is daarmee niet als eis in het Omgevingsplan of Uitgebreide procedure vast te leggen. Deze eis is in de NvU derhalve omgezet naar een ambitie die in een convenant met de initiatiefnemer wordt opgenomen. In de vervolgfase wordt dit convenant nader uitgewerkt. 7.
Duurzaamheid Doelstelling voor dit initiatief is dat de locatie wordt ontwikkeld tot een aangename plek om te wonen, in een duurzame leefomgeving, met veel groen en water. Het streven is om technische en ecologische kringlopen te sluiten. Energie, grondstoffen en materialen worden circulair ingezet en hoogwaardig (her)gebruikt.
5
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
8. Extern draagvlak / burgerparticipatie Bij het opstellen van deze Nota van Uitgangspunten zijn belanghebbenden geraadpleegd. De opgehaalde informatie, zorgen en suggesties van omwonenden en/of andere belanghebbenden, zijn meegenomen en afgewogen tegen het algemeen belang. Het participatieproces voor de fase tot en met het vaststellen van de NvU is uitgevoerd conform het participatieplan Leeuwenhoekweg 102 (T23.02463). Met de bevindingen uit de participatiebijeenkomsten is de NvU Leeuwenhoekweg 102 opgesteld. Op 22 mei en 27 juni jl. hebben de participatiebijeenkomsten plaatsgevonden. De conceptversie van de NvU is na de zomervakantie (augustus) gedeeld met de belanghebbenden die schriftelijk (per mail) op dit concept konden reageren. Op 18 september is een reactie ontvangen van advocaat Zwinkels die namens de bewonersgroep Leeuwenhoekweg 102 e.o. de zorgen en/of bezwaren van de omgeving in een brief (I23.14708) uiteen heeft gezet. Deze brief is van antwoord voorzien welke als bijlage (U23.04507) bij de Nota Van Uitgangspunten is opgenomen. De gemeentelijke reactie is voor de behandeling van deze Nota van Uitgangspunten gedeeld met de bewonersgroep Leeuwenhoekweg 102. Na vaststelling van de NvU wordt de initiatiefnemer verantwoordelijk voor het organiseren van participatie in de volgende planfases.
De vorm en frequentie van participatie in de vervolgfases zal in nauwe afstemming met de gemeente plaatsvinden. Verdere procedure Na vaststelling van de NvU zal de initiatiefnemer starten met het opstellen van een Goede Ruimtelijke Onderbouwing voor een Omgevingsplan- of Uitgebreide procedure, die gemeente toetst alvorens ter inzage legging zal plaats vinden. Voorafgaand zal een anterieure overeenkomst overeengekomen dienen te worden, waarmee de gemeentelijke kosten voor de vervolgfase worden gedekt. Tevens wordt een convenant opgesteld om de ambities dat van de te huisvesten flexwerkers 80% werkzaam is in de glastuinbouwsector en 100% werkzaam is binnen de gemeentegrenzen vast te leggen. Het convenant en het Omgevingsplan of Uitgebreide procedure worden voor vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd. Bijlagen 1.
Nota van Uitgangspunten Leeuwenhoekweg 102 (T23.04724) 1.1 Toetsingskader initiatieven huisvesting flexwerkers Lansingerland 1.0’(T20.06488) 1.2 Verkeersintensiteiten maart 2023 (T23.04772) 1.3 Aanvullende informatie fietsintensiteiten parallelwegen en kruispunten N209 (T23.04771) 1.4 Visie Lansingerland Duurzaam (T18.08535) 1.5 Kader duurzame Gebiedsontwikkeling, 2017 (T17.38476); 1.6 Groenstructuur Lansingerland (Module A) 2016-2026 (I16.03192) 1.7 Omgevingsvisie 1.0 (T21.05411) 1.8 Participatieplan Leeuwenhoekweg 102 (T23.02463) 1.9 Raadsinformatiebrief terugkoppeling participatie (U23.02783) 1.10 Bewonersgroep Leeuwenhoekweg 102 e.o./ bezwaar migrantenhuisvesting (I23.14708) 1.11 Beantwoording gemeente van brief omwonenden n.a.v. concept NvU (U23.04507)
6
Raadsbesluit Gemeente Lansingerland
Onderwerp
Nota van Uitgangspunten Leeuwenhoekweg 102
Portefeuillehouder
Titia Cnossen
Registratienummer
BR2300096
Datum raad
30/11/2023
De raad van de gemeente Lansingerland; Na het voorstel gelezen te hebben Op basis van de argumenten - dat de locatie Leeuwenhoekweg 102 door de gemeente en provincie is aangemerkt als een potentiele permanente locatie voor huisvesting van flexwerkers; - dat de locatie Leeuwenhoek 102 geschikt is voor het huisvesten van maximaal 300 flexwerkers; - dat permanente huisvesting van flexwerkers met een bepaalde schaal bijdraagt aan goed beheer van de locatie in de exploitatiefase; - dat huisvesting van flexwerkers op perceel Leeuwenhoekweg 102 andere huisvestingsinitiatieven niet uit sluit. Besluit(en) De Nota van Uitgangspunten Leeuwenhoekweg 102 (bijlage 1, T23.04724) vast te stellen.
Dit Raadsbesluit is vastgesteld door de raad van de gemeente Lansingerland in zijn openbare vergadering van 30 november 2023,
de griffier,
de voorzitter,
drs. Eveline Hamelink-van Rens
drs. Pieter van de Stadt