[BR2200115] Heroverweging verordening splitsing, samenvoegen en onttrekken woningen
Tekst van het document
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland
Onderwerp
Heroverweging verordening splitsing, samenvoegen en onttrekken woningen
Portefeuillehouder
Michiel Muis
Registratienummer
BR2200115
Datum raad
20/04/2023
Gevraagde beslissing: 1. Geen aparte verordening splitsing, samenvoegen en onttrekken van woningen vast te stellen. 2. De artikelen in paragraaf 3.1 en 3.2 en de artikelen 4.2, 4.4 en 4.5 van de (vorige) Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2015 gemeente Lansingerland (2e wijziging) met betrekking tot splitsing, samenvoegen en onttrekken van woningen door de raad in te laten trekken direct na het raadsbesluit. 0. Samenvatting Op 1 juli 2020 liep de Verordening Woonruimtebemiddeling af en werden de 14 gemeenteraden van het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam (SvWrR) gevraagd een geactualiseerde Verordening Woonruimtebemiddeling 2020 vast te stellen. In de raadsvergadering van 25 juni 2020 is de Verordening Woonruimtebemiddeling Regio Rotterdam 2020 (T20.04443, BR2000031) vastgesteld en hierdoor in regionaalverband geactualiseerd. In deze raadsvergadering is tevens besloten om een zelfstandige verordening op te stellen ten behoeve van regelingen over splitsen, samenvoegen, en onttrekken van woningen aan de woningvoorraad. Regelingen ten aanzien van splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen zijn in het leven geroepen om grip te krijgen op het huisvesten van arbeidsmigranten. Huisvesting van arbeidsmigranten wordt ook als aandachtspunt genoemd in de Woonvisie Lansingerland 2021-2025.
Het huisvesten van verschillende (bijzondere) doelgroepen, waaronder arbeidsmigranten, is de laatste jaren voor gemeenten een steeds specifiekere opgave geworden. Nu, ruim 2 jaar later, is gebleken dat een aparte verordening splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen niet proportioneel is, omdat kan worden geconstateerd dat er in de praktijk vele (beleids)instrumenten en afwegingskaders zijn zoals bestemmingsplannen en het toekomstige omgevingsplan waarmee regie kan worden gehouden op de betaalbare woningvoorraad. Bovendien is gebleken dat de betaalbare (particuliere) woningvoorraad van de gemeente Lansingerland dermate klein is en dat er in de praktijk zelden een vergunningsaanvraag wordt ingediend m.b.t. splitsen, samenvoegen of onttrekken van woningen. Verder worden momenteel de mogelijkheden van opkoopbescherming onderzocht wat een sterk instrument is tegen eventuele splitsingen. Tot slot is er vanuit de gemeente vooral behoefte om te sturen op leefbaarheid. Echter stelt de Huisvestingswet – waar de regelingen op gefundeerd zijn – dat er een ‘’schaarste motief’’ ten grondslag moet liggen aan regelingen over het splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen, en niet een leefbaarheidsmotief. De bovengenoemde argumenten verwaarlozen de gebruikswaarde van een aparte verordening.
1
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland 1. Aanleiding/ context met tijdlijn Vanaf 2015 zijn er in de verordening Woonruimtebemiddeling Lansingerland artikelen opgenomen over het splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen. Als gemeente hebben we namelijk de vrijheid om aanvullend op de regionaal afgestemde artikelen ook artikelen op te nemen over het splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen. De gemeente Lansingerland heeft hiervoor gekozen om onder meer te sturen op het huisvesten van arbeidsmigranten in zelfstandige woonruimten. Dit ter bevordering van het woon- en leefklimaat in de omgeving van de zelfstandige woonruimten in de dorpskernen. In de raadsvergadering van 25 juni 2020 is de Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020 (T20.04443, BR.2000031) vastgesteld en hierdoor in regionaalverband geactualiseerd. Omdat voor een zorgvuldige actualisatie van de artikelen over het splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen meer tijd voor een gedegen onderzoek noodzakelijk was1, zijn deze artikelen in 2020 niet in de geactualiseerde verordening meegenomen. In de raadsvergadering van 25 juni 2020 is daarom besloten om een zelfstandige verordening op te stellen ten behoeve van regelingen over splitsen, samenvoegen of onttrekken van een woning aan de woningvoorraad.
Vanwege bovenstaande is de Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2015 gemeente Lansingerland (2 e wijziging) op 25 juni 2020 gedeeltelijk ingetrokken (BR.2000031). Daarmee zijn de paragrafen 3.1 en 3.2 en artikelen 4.2, 4.4 en 4.5 van kracht gebleven tot het moment van de vaststelling en inwerkingtreding van de zelfstandige Verordening beheer woonruimtevoorraad Lansingerland 2020. Naar aanleiding van dit raadsvoorstel is onderzoek gedaan naar de artikelen ten aanzien van het splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen en (indien noodzakelijk) over te gaan tot een aparte verordening. Geconcludeerd kan worden dat een aparte verordening splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen niet proportioneel is om negatieve effecten ten aanzien van de schaarse betaalbare woningen tegen te gaan. Deze effecten blijken er namelijk nauwelijks te zijn. 2. Maatschappelijk effect Als overheidsorganisatie willen wij efficiënt en met zo min mogelijk regels onze rol vervullen. Een zwaar middel als een verordening om minimale negatieve effecten tegen te gaan past hier niet bij. Bovendien zullen met de inwerkingtreding van de Omgevingswet alle regels over de fysieke leefomgeving die de gemeente wil stellen, vallen onder het omgevingsplan. Met de Omgevingswet kunnen en mogen dergelijke regels niet meer in aparte verordeningen worden geregeld.
Dit weerlegt de nut en noodzaak van het opstellen van een aparte verordening splitsen, samenvoegen en onttrekken woningen. Bovendien zijn er andere (beleids)instrumenten en afwegingskaders zoals bestemmingsplannen en het toekomstige omgevingsplan waarmee regie op de betaalbare woningvoorraad en op de
1 De vaststelling van de geactualiseerde verordening Woonruimtebemiddeling Lansingerland moest plaatsvinden voor 1 juli 2020. De
oude verordening liep namelijk per 1 juli 2020 af. De actualisatie is regionaal afgestemd binnen het Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam (SvWrR). Dit omdat de verordening over het algemeen betrekking heeft op het regionale woonruimtebemiddelingssysteem.
2
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland huisvesting van arbeidsmigranten wordt gehouden waardoor de leefbaarheid in de dorpskernen wordt gewaarborgd. 3. Argumenten 1.1 Er is geen sprake van een schaarste motief Een verordening ten aanzien van het splitsen, samenvoegen of onttrekken van een woning kan niet zomaar in het leven worden geroepen. Er moet namelijk een zwaarwegend schaarste motief van een bepaald type woning aan ten grondslag liggen. Artikel 2 van de Huisvestingswet 2014 stelt namelijk dat: De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Het betreft hier dan sociale huur en koop tot de NHG-grens. Specifiek voor Lansingerland gaat het om betaalbare eengezinswoningen in de koopsector binnen de dorpskernen. Er zijn gegevens beschikbaar waaruit blijkt dat onze gemeente een kleine betaalbare woningvoorraad heeft en dit kan dus worden gezien als schaarste. Echter kunnen wij onvoldoende aantonen dat er schaarste is aan betaalbare woonruimte in het licht van een op te stellen verordening2.
Wij kunnen bovendien niet aantonen dat deze schaarse voorraad tegen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten met betrekking tot splitsen, samenvoegen of onttrekken van woningen moet worden bestreden waardoor een verordening noodzakelijk en geschikt is. In de praktijk vinden deze omvormingen maar in zeer beperkte mate plaats. 1.2 Leefbaarheidsmotief dient onvoldoende als grondslag Regelingen ten aanzien van splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen zijn in het leven geroepen om grip te krijgen op het huisvesten van arbeidsmigranten. Dit ten behoeve van het in stand houden van de leefbaarheid in de dorpskernen. Dit is een leefbaarheidsmotief en geen schaarste motief. Zoals bij 1.1 genoemd, onderstreept artikel 2 van de Huisvestingswet dat er een schaarste motief ten grondslag moet liggen aan regelingen over het splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen, en dus niet een leefbaarheidsmotief. De Huisvestingswet voorziet namelijk niet in de bescherming van de belangen op het gebied van woon- en leefklimaat, maar voorziet in het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. 1.3 Er is voldoende regie middels gemeentelijke instrumenten en afwegingskaders Andere gemeentelijke afwegingskaders geven ons regie op woningvoorraadwijzigingen. Zo wordt een woningvoorraadwijziging o.a.
tegengehouden omdat bijvoorbeeld het bestemmingsplan dit niet toestaat of omdat er geen parkeeroplossing voorhanden is. Wanneer er een woningvoorraadwijziging plaatsvindt dan betreft dit nagenoeg altijd een woning buiten de betaalbare woningvoorraad. Dat betekent dat de verordening voor zo’n woning niet van toepassing is. De praktijk laat tenslotte zien dat de artikelen ten aanzien van het splitsen, samenvoegen en onttrekken van een woning geen duidelijk afwegingskader hebben en dat het 2 Voor de Verordening Woonruimtebemiddeling Lansingerland is er regio breed wel een schaarste onderzoek uitgevoerd.
3
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen zelden voorkomt. Er vinden dus nauwelijks onevenwichtige en onrechtvaardige effecten plaats. Willen we al dan wel niet overgaan tot een splitsing, samenvoeging of onttrekking van een woning vanuit het motief van leefbaarheid dan biedt de Wet ruimtelijke ordening en de Omgevingswet ons daarop meer regie. Voor wat de Omgevingswet betreft; in het omgevingsplan moeten regels worden opgenomen over activiteiten die de fysieke leefomgeving wijzigen. Het motief is een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Regels over splitsen, samenvoegen of onttrekken van een woning zijn dan mogelijk, bijvoorbeeld door voor het uitvoeren van een dergelijke activiteit een omgevingsvergunning te eisen. Tot slot bestaat het overgrote deel van de betaalbare woningvoorraad uit sociale huurwoningen die in beheer zijn van woningcorporaties. Met de corporaties en huurdersverenigingen hebben we verschillende afspraken in de Prestatieafspraken over hoe hun woningen toe te wijzen en te beheren. Op deze manier wordt er sturing gegeven aan het splitsen, samenvoegen en onttrekken van dit deel van de woningvoorraad wat een verordening splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen niet noodzakelijk maakt. 4.
Kanttekeningen 1.1 Splitsing kan meer betaalbare woningen opleveren De Woonvisie 2021-2025 geeft aan dat er meer behoefte is aan betaalbare woningen voor o.a. starters. Het splitsen van woningen kan gezien worden als een middel om in deze behoefte te voorzien. Deze behoefte staat alleen op spanning met het beleid om splitsing van woningen tegen te gaan binnen de dorpskernen. Bovendien gaat het in de geest van de Huisvestingswet om een betaalbare eengezinswoning die verdwijnt ten behoeve van twee appartementen. Juist eengezinswoningen in het betaalbare segment zijn schaars en moeten we niet willen splitsen. 5. Financiële consequenties met dekkingsvoorstel N.v.t. 6. Juridische aspecten De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten de mogelijkheid om de toewijzing van woonruimte te reguleren in een verordening, mits aangetoond wordt dat er sprake is van schaarste (artikel 2 Huisvestingswet). Echter kunnen wij onvoldoende aantonen dat schaarste van betaalbare woonruimte het motief is voor een op te stellen verordening. Het gaat immers meer om leefbaarheid. Bovendien kan niet worden aangetoond dat deze schaarse voorraad tegen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten met betrekking tot splitsen, samenvoegen of onttrekken van woningen moet worden bestreden waardoor een verordening noodzakelijk en geschikt is. In de praktijk vinden deze omvormingen maar in zeer beperkte mate plaats.
Dit maakt een aparte verordening disproportioneel. 7. Duurzaamheid N.v.t.
4
Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland 8. Extern draagvlak / burgerparticipatie In de Uitvoeringsagenda staat het (beperken van) splitsen van woningen als maatregel genoemd. De Uitvoeringsagenda komt voort uit de Woonvisie 2021-2025. De Woonvisie is op basis van participatie en diverse kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefteonderzoeken tot stand gekomen. 9. Verdere procedure Het intrekken van de artikelen in paragraaf 3.1 en 3.2 en de artikelen 4.2, 4.4 en 4.5, van de (vorige) Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2015 gemeente Lansingerland (2e wijziging), wordt zo spoedig mogelijk na vaststelling door de gemeenteraad gepubliceerd op de gemeentelijke website en op de website www.overheid.nl. Bijlagen 1. Notitie heroverweging artikelen verordening splitsing, samenvoegen en onttrekken woningen (T22.06499) 2. Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2020 (T20.04443)
5
Raadsbesluit Gemeente Lansingerland
Onderwerp
Heroverweging verordening splitsing, samenvoegen en onttrekken woningen
Portefeuillehouder
Michiel Muis
Registratienummer
BR2200115
Datum raad
20/04/2023
De raad van de gemeente Lansingerland; Na het voorstel gelezen te hebben Op basis van de argumenten - er is geen sprake van een schaarste motief; - leefbaarheidsmotief dient onvoldoende als grondslag; - er is voldoende regie middels gemeentelijke instrumenten en afwegingskaders. Rekening te houden met - artikel 2 van de Huisvestingswet. Besluit(en) 1. Geen aparte verordening splitsing, samenvoegen en onttrekken van woningen vast te stellen. 2. De artikelen in paragraaf 3.1 en 3.2 en de artikelen 4.2, 4.4 en 4.5 van de (vorige) Verordening Woonruimtebemiddeling regio Rotterdam 2015 gemeente Lansingerland (2 e wijziging) met betrekking tot splitsing, samenvoegen en onttrekken van woningen door de raad in te laten trekken direct na het raadsbesluit.
Dit Raadsbesluit is vastgesteld door de raad van de gemeente Lansingerland in zijn openbare vergadering van 20 april 2023,
de griffier,
de voorzitter,
drs. Eveline Hamelink-van Rens
drs. Pieter van de Stadt