[BR2200084] Openen grondexploitatie Sporthoeklaan (langdurige opvang Oekraïners)

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

Onderwerp

Openen grondexploitatie Sporthoeklaan

Portefeuillehouder

Pieter van de Stadt

Registratienummer

BR2200084

Datum raad

22/09/2022

Gevraagde beslissing: 1. De grondexploitatie locatie Sporthoeklaan (€ 6,1 miljoen) vast te stellen. 2. De grond voor dit project “om niet” ter beschikking te stellen aan 3B Wonen. 3. Het nadelige saldo (€ 3,6 miljoen) grondexploitatie Sporthoeklaan te dekken door een onttrekking uit de Reserve Enecomiddelen. 0. Samenvatting Met brief (U22.04255) hebben wij uw raad geïnformeerd over de locatie Sporthoeklaan als locatie voor Langdurige Opvang Oekraïners (LOO) en flexwonen. In deze brief vindt u alle overwegingen om te komen tot deze locatie alsmede de invulling van de locatie. In de brief is tevens vermeld dat u als raad nog een besluit neemt over het openen van de grondexploitatie inclusief dekkingsvoorstel. Dat is het voorstel wat nu aan u voor ligt. De kern van dit voorstel is dat 3B Wonen en de gemeente gezamenlijk het project Sporthoeklaan willen realiseren en zo samen willen werken aan het realiseren van twee maatschappelijke opgaven namelijk de LOO en het realiseren van flexwoningen voor spoedzoekers. Deze opgaven vergen een maatschappelijke en financiële investering. Deze investering doet 3B wonen wat betreft het vastgoed (investering is niet financieel rendabel) en de gemeente draagt hieraan bij door de grond voor de flexwoningen “om niet” ter beschikking te stellen.

De opvang van ontheemde Oekraïners vindt daarbij plaats binnen de financiële bijdragen die het rijk daarvoor verstrekt. 1. Aanleiding/ context met tijdlijn Sinds dit voorjaar zijn raad en college met elkaar in gesprek over onze opgave voor Langdurige Opvang Oekraïners (LOO) in onze gemeente. Daarnaast is in de door uw raad vastgestelde woonvisie een actieve houding van de gemeente ten aanzien van flexwonen voor spoedzoekers opgenomen. Zoals bekend onderzoeken 3B Wonen en de gemeente de gezamenlijke realisatie van een opvanglocatie voor ontheemde Oekraïners in combinatie met flexwoningen voor lokale spoedzoekers. In brief (U22.04255) vindt u de laatste informatie hierover en ook een concreet voorstel om te komen tot een opvanglocatie en flexwoningen. Om de locatie te kunnen realiseren is het openen van een grondexploitatie om dit kavel bouw- en woonrijp te maken de eerstvolgende stap. De druk op de planning is groot, regionaal worden van Lansingerland inspanningen verwacht om Oekraïners op te vangen en de wachttijden voor sociale huurwoningen zijn hoog. Omdat het project zo spoedig mogelijk van start moet gaan (met het oog op de geplande in gebruik name in Q2-2023), wordt nu dit besluit van u gevraagd middels een met de griffie en Presidium afgestemd spoedproces.

Wanneer de grondexploitatie niet geopend kan worden zal dit leiden tot vertraging in het proces en zal het niet mogelijk zijn om de LOO

1

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland en flexwoningen te realiseren in, volgens de huidige voorlopige planning, Q2-2023 en realiseren we onze regionale taakstelling niet wat betreft opvang voor ontheemde Oekraïners. 2. Maatschappelijk effect Het in combinatie realiseren van twee urgente opgaven: - Realisatie van langdurige opvang voor Oekraïners. - Realisatie van flexwoningen voor spoedzoekers in Lansingerland. Decentrale en kleinschalige locaties en het mengen van de doelgroep Oekraïners met de eigen woningbehoefte in de gemeente Lansingerland was het uitgangspunt. Belangrijk was om voor spoedzoekers ook mogelijkheid te bieden om woonruimte te kunnen huren. Door de aanbevolen mix tussen doelgroepen zijn wij van mening dat recht gedaan wordt aan de uitspraak van de gemeenteraad, de mix tussen groepen is evenwichtig en maximale ruimte wordt geboden aan de diversiteit van doelgroepen. De ontwikkeling van de Sporthoeklaan lijkt ruimtelijk inpasbaar en er is overleg met de volleybalvereniging (die nu op de beoogde locatie is gevestigd) over verplaatsing. Er wordt nog overlegd en onderhandeld over inhoud en afronding van deze afspraken. In de berekening van de grondexploitatie houden we rekening met het verplaatsen van volleybalclub Volley2B. 3.

Argumenten 1.1 Het college heeft budgetruimte nodig om uitgaven te kunnen doen, het vaststellen van de grondexploitatie is het instrument om dit te regelen Als gemeente willen we samen met 3B Wonen bijdragen aan de maatschappelijke opgaven LOO en ruimte bieden aan woningzoekenden. Om dit te kunnen realiseren zal de grondexploitatie geopend moeten worden zodat het college uitgaven kan doen om het kavel bouwrijp te maken. 1.2 Om de planning Q2 2023 te halen, is het van belang om nu de grondexploitatie vast te stellen Als gemeente willen we graag bijdragen aan de regionale opvang LOO. Daarnaast willen we bijdragen aan het nijpende woningtekort binnen onze gemeente. We krijgen nu de kans om beide zaken te combineren op één locatie. Echter, deze locatie dient bouw- en woonrijp gemaakt te worden. Hier is het openen van een grondexploitatie Sporthoeklaan voor nodig. 1.3 De locatie voldoet aan de gestelde eisen van de raad Er is gekozen voor een kleinschalige locatie waar maximaal 150 Oekraïners worden opgevangen volgens de wensen van de raad. 1.4 De investering en exploitatie van LOO zijn sluitend Eén van de belangrijke randvoorwaarden (brief van 21 juni 2022, U22.03039) is: Financieel moeten de effecten van de langdurige opvang van ontheemde Oekraïners (LOO) neutraal zijn voor de gemeente Lansingerland. Voor de periode LOO (in de business case nu uitgegaan van

2

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland 2 jaar) hebben we een neutraal effect. Vanuit het rijk worden de transitiekosten (bouw- en woonrijp maken locatie) deels gedekt en ontvangen wij een SPUK-uitkering waarmee de huur van de woningen voor het LOO aan 3B Wonen kan worden betaald en de nu verwachtte sociaalmaatschappelijke kosten. Hiermee kan deze locatie voor LOO financieel neutraal worden geopend. Voor meer informatie verwijzen wij u naar onderdeel 5. Financiële consequenties met dekkingsvoorstel. 2.1 3B wonen en de gemeente Lansingerland staan samen voor deze opgave Het opvangen van Ontheemden en realiseren van flexwoningen kunnen wij als gemeente niet alleen. Door de samenwerking te zoeken met 3B Wonen kunnen wij een beroep doen op hun expertise rondom bouw en beheer van vastgoed ten gunste van ontheemden en lokale spoedzoekers. Om deze samenwerking te laten slagen is een gedeelde verantwoordelijkheid nodig voor de tekorten die ontstaan in de business case van 3B Wonen. Door het relatief kortdurende karakter (van tien tot maximaal twintig jaar) en het mogelijk 1x moeten verplaatsen van de woningen voldoet de business case voor 3B Wonen niet aan haar eigen financiële eisen (rendementseisen). Door de grond “om niet” te laten gebruiken door 3B wonen komt ligt het rendement van de business case voor 3B Wonen minder ver af van de interne financiële eisen.

3.1 De dekking vanuit de Eneco-middelen voldoet aan het toetsingskader De investering in flexwonen is financieel niet rendabel voor 3B Wonen. Gezien de beperkte exploitatieperiode (circa 20 jaar) en een waarschijnlijk benodigde verplaatsing gedurende deze periode is de maatschappelijke investering die 3B Wonen doet dusdanig groot dat zij aangeeft geen financiële ruimte te hebben voor de grond- en plankosten. 3B Wonen dus van mening is dat deze ten laste van de gemeente moeten komen. De gemeente maakt wel kosten voor het gereed maken van deze grond en de plankosten en derhalve is er dus wel dekking nodig. Gezien de aard van het huidige bestemmingsplan is er immers geen sprake van mogelijkheid tot actieve gronduitgifte voor woningbouw na afloop van de periode flexwonen. De Raad stelde in 2021 het toetsingskader vast voor investeringen/uitgaven die uit de reserve Eneco kunnen worden gedekt. Aan de hand van deze criteria is getoetst of de investering in flexwonen daaraan voldoet. De conclusie is dat dat het geval is. In bijlage Ingevuld afwegingskader Grondexploitatie Sporthoeklaan (T22.05050) is het ingevulde toetsingskader opgenomen inclusief de bijbehorende toelichting/motivatie 4.

Kanttekeningen 2.1 Businesscase voor flexwonen lokale spoedzoekers niet sluitend Doordat de locatie vooralsnog voor maximaal twintig jaar ruimte geeft aan flexwonen is het voor 3B Wonen niet mogelijk om de ontwikkeling binnen hun financiële randvoorwaarden te realiseren. Dit is wel het geval als de gemeente geen kosten aan 3B doorberekenen voor de grond. Dit resulteert dus in het feit dat wij als gemeente deze kosten voor ons rekening nemen. Overigens is de inzet van het college dat binnen de nog nader uit te werken afspraken met 3B Wonen ook afspraken worden gemaakt over hoe omgegaan wordt met mogelijke toekomstige

3

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland verbeteringen van de exploitatie. Bijvoorbeeld als de woningen toch langer dan 20 jaar kunnen worden geëxploiteerd en zonder dat hiervoor een verplaatsing nodig is. 2.2 Er ontstaat een risico voor ongeoorloofde staatssteun Het ‘om niet’ uitgeven van de grond is niet standaard. Rondom dergelijke situaties is het goed stil te staan bij het risico dat dit mogelijk wordt aangemerkt als ‘ongeoorloofde staatssteun’. Zoals de cijfers nu laten zien is er een grote onrendabele top (tekort in de business case) voor 3B Wonen. Er is dus, gegeven de ontwikkeling en gezamenlijke programma van eisen, eigenlijk sprake van een negatieve grondwaarde (bij residuele grondwaarde berekening) Dit geeft voor nu voldoende houvast om ervan uit te gaan dat ongeoorloofde staatssteun niet aan de orde is. Daarbij is het ook zo dat sprake is van realisatie van woningen voor een gereguleerde markt (sociale huurwoningen). Dit betreft een ‘Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB)’, waarbij onder voorwaarden ook staatssteun goed te motiveren is. Op dit moment is dit een risico dat niet te mitigeren valt. Zonder het “om niet” beschikbaar stellen van de grond is er geen business case en kunnen we niet tijdig starten met bouwrijp maken van de grond. De tijdsdruk omtrent dit onderwerp maakt dat het college dit risico bewust wil nemen.

2.3 Indien de grond niet om niet beschikbaar wordt gesteld heeft dit gevolgen voor de business case van 3B Wonen en leidt dit tot vertraging. Gezien de aard van dit project (sociale huurwoningen met een exploitatietermijn van 20 jaar) gaat dit gepaard met een forse maatschappelijke investering die enerzijds door 3B Wonen wordt gedragen (onrendabele top) en anderzijds door de gemeente (grond om niet ter beschikking stellen). Indien voor de grond wel een vergoeding wordt gevraagd aan 3B Wonen verslechterd hun business case en daarmee de investeringsruimte voor andere projecten. De kans op het niet halen van de planning (en daarmee realisatie van onze taakstelling op gebied van Oekraïne) is dan zeer groot. Ook ontstaat een risico op helemaal niet door gaan van het project omdat 3B Wonen de totale investering dan niet meer kan verantwoorden binnen haar financieel beleid. 3.1 Business case kent nog onzekerheden De uitgangspunten in de business case zijn gedaan op basis van gesprekken met het Rijk en bijvoorbeeld leveranciers. Zo doet het Rijk wel toezeggingen op bijvoorbeeld het in behandeling nemen van een subsidieaanvraag voor flexwonen, maar we hebben pas zekerheid over deze dekking op het moment dat het rijk de subsidie toekent. We kunnen de subsidie echter pas aanvragen als de business-case rond is, dus wanneer dit raadsvoorstel is goedgekeurd.

We hebben al wel informatie ontvangen dat het zeer waarschijnlijk is dat we de subsidie zullen ontvangen. Zolang er geen definitieve goedkeuring is van het Rijk op de business case zijn we zeer terughoudend met het doen van uitgaven. Dat is wel zoeken naar een balans, want we willen ook graag maatschappelijk bijdragen en het gereed maken van een locatie kent een bepaalde doorloopperiode. Dus voor dit project maken we nu wel kosten die nog niet definitief gedekt zijn. Mocht onverhoopt definitieve dekking niet rondkomen, dan brengen wij de

4

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland gemaakte kosten ten laste van de reserve Oekraïne die uw Raad in het voorjaar van 2022 instelde. Deze reserve was ook bedoelt voor het voorbereiden van locaties voor opvang. 3.2 Businesscase voor flexwonen lokale spoedzoekers niet sluitend Doordat de locatie vooralsnog voor maximaal tien jaar (omgevingsvergunning is tien jaar geldig) ruimte geeft aan flexwonen is het voor 3B Wonen niet mogelijk om de business case te laten voldoen aan de eigen rendementseisen. Door het niet doorberekenen van kosten aan 3B Wonen voor de grond komt het resultaat voor hen minder ver af te liggen van deze rendementseisen. Dit resulteert dus in het feit dat wij als gemeente deze kosten voor ons rekening nemen. 5. Financiële consequenties met dekkingsvoorstel Voor de locatie Sporthoeklaan zal een grondexploitatie worden geopend. De totale (geraamde) investering om plaatsing van de woningen mogelijk te maken (grond bouw- en woonrijpmaken, VTA en plankosten) worden nu ingeschat op circa € 6,3 miljoen. Waarbij er ook nog een aantal grotere (financiële) risico’s in de locatie zitten. Een deel van de locatie zetten we in voor de opvang van ontheemde Oekraïners.

Het deel van de grondkosten en plankosten (transitiekosten) dat betrekking heeft op dit gedeelte (circa € 2,5 mio) komt in aanmerking voor vergoeding via de bekostingingsregeling ontheemde Oekraïners van het Rijk (de SPUK). De ervaring bij de gemeente Vlaardingen (ook pilot voor LOO) leert dat dit circa 2/5 van de kosten voor de transitie van de locatie is, andere 3/5 kan worden gedekt uit de SPUK-vergoeding (de zogenoemde ‘dagvergoeding’ van € 100 per opgevangen Oekraïense ontheemde). Circa € 3,6 miljoen van de locatiekosten (het deel dat betrekking heeft op de flexwoningen voor de lokale spoedzoekers) is dus nog niet gedekt. Eerder gaf 3B Wonen aan dat zij in het kader van haar business case geen ruimte heeft om een vergoeding voor de grond te betalen c.q. haar inzet is dat de gemeente de grond om niet ter beschikking stelt. Dit betekent dat deze € 3,6 miljoen ten laste van de gemeente komt. Zoals in beslispunt 3 is opgenomen komen deze kosten ten laste van de reserve Eneco-middelen. Naast de SPUK/Oekraïne bekostiging geeft het Ministerie van BZK aan dat dit project grote kans maakt op een subsidie van max € 12.000 per gerealiseerde flexwoning. Uitgaande van 132 woningen betekent dit een subsidie van € 1.584.000. De vastgoedexploitatie (aanschaf en exploitatie woningen) is een verantwoordelijkheid van 3B Wonen. Zij geven aan dat door o.a.

de beperkte periode waarin flexwoningen kunnen worden geëxploiteerd het onrendabele deel op de investering groter is dan gebruikelijk c.q. de interne rendementseisen die gebruikelijk zijn voor sociale woningbouw niet worden gehaald en dat er dus aanvullende financiering nodig is. Om de businesscase op een acceptabele onrendabele top te krijgen zal de gemeente Lansingerland de grond “om niet” beschikbaar stellen. Daarnaast zal de gemeente van de dagelijkse door de gemeente van het Rijk te ontvangen € 100 (SPUK-vergoeding) voor gerealiseerde opvangplaatsen, € 35 huur per dag aan 3B Wonen door betalen per beschikbare opvangplaats voor ontheemde Oekraïners.

5

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland 6. Juridische aspecten Wij wijzen u op kanttekening 2.1 als belangrijk juridisch aspect. Naast het daar genoemde ‘Staatssteun’ aspect speelt hier ook dat we deze ontwikkeling 1-op-1 overeenkomen met 3B Wonen. Het dergelijk 1-op-1 gunnen van een ontwikkeling vergt sinds het zogenoemde ‘Didam’ arrest een openbare publicatie van de gemeente. Deze publicatie vond plaats in de week van 5 september 2022 en staat voor een periode van 20 dagen open voor bezwaar. 7. Duurzaamheid Bij de bebouwing van het kavel is ook duurzaamheid een belangrijk thema. Zo voert 3B Wonen een marktverkenning uit om vervolgens een leverancier te selecteren, waarbij uitgangspunt is dat de units verplaatsbaar zijn, voldoen aan het vigerende permanente bouwbesluit en doel is om Nul Op de Meter woningen te realiseren (hiermee kan ook een duurzaamheid subsidie worden verkregen). Ook wordt het hemelwater afgekoppeld en is er ruimte voor watercompensatie in natuurvriendelijke oevers en wadi’s. Daarnaast betekent het koppelen van de opgaven van LOO en spoedzoekers dat materialen en middelen duurzamer worden ingezet. 8. Extern draagvlak / burgerparticipatie De locatie is in overleg met de omgeving als kansrijk naar voren gekomen. Die suggestie is opgepakt en uitgewerkt. Er wordt komende periode contact met de stakeholders in de directe omgeving gezocht.

Niet alleen om hen te informeren over de plannen. Ook om de uitwerking te bespreken (bijvoorbeeld voor gebruik van de parkeerplaatsen) en te onderzoeken welke kansen er zijn (bijvoorbeeld voor het invullen van vacatures bij lokale bedrijven, vrijwilligerswerk en recreatie of sport). 9. Verdere procedure De planning is dat het eerste kwartaal van 2023 de woningen worden geplaatst en daarna worden afgebouwd. Dit betekent dat de woningen, volgens onze voorlopige planning, in het tweede kwartaal van 2023 gereed zijn voor bewoning. Bijlagen 1. Collegebesluit uitgangspunten locatie LOO en flexwonen Sporthoeklaan en laatste info opgave (U22.04255) 2. Ingevuld afwegingskader Grondexploitatie Sporthoeklaan (T22.05050)

6

Raadsbesluit Gemeente Lansingerland

Onderwerp

Openen grondexploitatie Sporthoeklaan

Portefeuillehouder

Pieter van de Stadt

Registratienummer

BR2200084

Datum raad

22/09/2022

De raad van de gemeente Lansingerland; Na het voorstel gelezen te hebben Op basis van de argumenten - het college heeft budgetruimte nodig om uitgaven te kunnen doen, het vaststellen van de grondexploitatie is het instrument om dit te regelen; - om de planning Q2 2023 te halen, is het van belang om nu de grondexploitatie vast te stellen; - de locatie voldoet aan de gestelde eisen van de raad; - de investering en exploitatie van LOO zijn sluitend; - 3B wonen en de gemeente Lansingerland staan samen voor deze opgave; - de dekking vanuit de Eneco-middelen voldoet aan het toetsingskader. Rekening te houden met - de financiële verordening van de gemeente Lansingerland; - Regeling opvang ontheemden Oekraïne; - bekostigingsregeling Opvang ontheemden Oekraïne; - artikelen 106, 107 en 108 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (staatssteunregels); - aanbestedingswet 2012. Besluit(en) 1. de grondexploitatie locatie Sporthoeklaan (€ 6,1 miljoen) vast te stellen; 2. de grond voor dit project “om niet” ter beschikking te stellen aan 3B Wonen; 3. het nadelige saldo (€ 3,6 miljoen) grondexploitatie Sporthoeklaan te dekken door een onttrekking uit de Reserve Enecomiddelen. Dit Raadsbesluit is vastgesteld door de raad van de gemeente Lansingerland in zijn openbare vergadering van 22 september 2022,

de griffier,

Eveline Hamelink - van Rens