[BR2100118] Masterplan woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg in Bleiswijk

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

Onderwerp

Masterplan ‘Woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg’

Portefeuillehouder

Kathy Arends

Registratienummer

BR2100118

Datum raad

27/01/2022 en 24/02/2022

Gevraagde beslissing: 1. Het masterplan ‘Woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg’, T21.09349 vast te stellen. 2. Het voorbereidingskrediet op te hogen met € 1,3 miljoen en dit te verwerken in de zomerrapportage 2022. 0. Samenvatting In Bleiswijk is vooral behoefte aan gelijkvloerse woningen voor senioren en betaalbare woningen voor starters. Naast het tegemoetkomen aan de behoefte van de eigen (oudere) inwoners, is er behoefte aan ‘jonge’ aanwas om het krachtige verenigingsleven en de sterke sociale structuur in stand te houden. De nieuwe woongebieden Lange Vaart en Merenweg krijgen een groene en dorpse uitstraling, die past bij de identiteit van het bestaande dorp en haar inwoners. Het masterplan legt de ruimtelijke hoofdstructuur en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van beide locaties vast. De ruimtelijke hoofdstructuur bestaat uit de ontsluitingswegen, het groenblauwe raamwerk en de bouwvelden. Voor de bouwvelden is op hoofdlijnen het beoogde woonmilieu beschreven. De daadwerkelijke invulling van de bouwvelden is in het masterplan nog niet uitgewerkt. Dit biedt flexibiliteit om in te kunnen spelen op behoeften van de woningmarkt gedurende de realisatieperiode.

Het masterplan maakt een gefaseerde ontwikkeling van de Lange Vaart en Merenweg mogelijk en zet in op:  De realisatie van maximaal 900 woningen (Lange Vaart 200, Merenweg 700)  Een gevarieerd woonprogramma per locatie (doelgroepen, typologie en prijscategorie), waarbij een beperkte uitwisseling tussen beide locaties kan plaatsvinden indien daartoe aanleiding bestaat  50% betaalbare woningen, waarvan 25% sociale huur  Een verdeling van ca. 40% gelijkvloers en ca. 60% grondgebonden  Een verdeling van ca. 2/3 gelijkvloers en ca. 1/3 grondgebonden bij de betaalbare woningen  Ruimte voor collectieve woonvormen, collectief particulier opdrachtgeverschap en een woonzorgvoorziening  Groenblauwe klimaatadaptieve woongebieden met duurzame woningen  Goede bereikbaarheid voor voetgangers, fietsers en automobilisten. 1. Aanleiding/ context met tijdlijn Uit het in 2019 door Stec Groep uitgevoerde woningbehoefteonderzoek ‘Bleiswijk in beeld’ blijkt dat Bleiswijk vooral een kwalitatieve behoefte kent aan gelijkvloerse woningen voor senioren en betaalbare woningen voor starters. Ook is er ruimte voor instroom van jonge gezinnen uit de regio.

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

Op 23 april 2020 heeft de gemeenteraad besloten om woningbouw in Bleiswijk mogelijk te maken op de locaties Lange Vaart en Merenweg. Op 17 december 2020 heeft de gemeenteraad met de Nota van Uitgangspunten (NvU) het eerste kader voor de ontwikkeling van beide locaties vastgesteld. De NvU bevat kwalitatieve ambities en doelstellingen. In het masterplan is dit vertaald in een ruimtelijke hoofdstructuur en randvoorwaarden. Het masterplan fungeert als onderlegger voor het op te stellen omgevingsplan, beeldkwaliteitsplan en inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Per deelgebied vindt een uitwerking plaats in een stedenbouwkundig plan en aanvraag omgevingsvergunning. De verwachting is om in de tweede helft van 2022 een ontwerpomgevingsplan ter inzage te leggen en het omgevingsplan in de eerste helft van 2023 ter vaststelling voor te leggen aan de gemeenteraad. In het omgevingsplan worden nadere keuzes gemaakt over de aard en omvang van de op te nemen bestemmingen, als ook over de plan- en beleidsregels die de (bouw)activiteiten op basis van het omgevingsplan gaan sturen.

2. Maatschappelijk effect Het masterplan schept de kaders voor de ontwikkeling van twee toekomstbestendige woonwijken in Bleiswijk. Het voorzien in de behoefte aan gelijkvloerse seniorenwoningen en betaalbare starterswoningen bevordert de doorstroming op de woningmarkt. Het aantrekken van jonge gezinnen uit de regio draagt bij aan het behoud van een goed voorzieningenniveau (zoals winkels, scholen en sport). 3. Argumenten 1.1 Het masterplan is in lijn met de Nota van Uitgangspunten en gemeentelijk beleid In december 2020 heeft de gemeenteraad voor de Lange Vaart en Merenweg een Nota van Uitgangspunten opgesteld met kwalitatieve doelstellingen en ambities voor de ontwikkeling van deze locaties. De inhoud van het masterplan is een uitwerking van de eerder vastgestelde uitgangspunten. Daarnaast sluit het masterplan aan op (recent) vastgesteld gemeentelijk beleid, zoals de woonvisie, nota grondbeleid en duurzaamheidsvisie. Met dit kader wordt de basis gelegd om te komen tot twee toekomstbestendige woonwijken die voorzien in de woonbehoeften. Het masterplan biedt de ruimte om een deel van de woningbouwopgave uit te voeren in collectieve woonvormen en in collectief opdrachtgeverschap (CPO). Ook is aan de Merenweg en woonzorg-voorziening mogelijk. Op beide locaties speelt op dit moment alleen een woonopgave.

Er is geen behoefte aan andere voorzieningen, zoals scholen (Integraal Huisvestingsplan Primair onderwijs 2020-2024), sportaccomodaties (Accomodatieplan Sport 2021-2030) en detailhandel (Actieplan Bleiswijk 2017).

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

De nieuwe inwoners zorgen er juist voor dat de bestaande voorzieningen op niveau blijven. Uitzondering hierop is een mogelijke uitbreiding van zorgvoorzieningen, zoals huisartsenpraktijken en andere eerstelijns zorgverleners. De behoefte hieraan wordt richting het omgevingsplan nader onderzocht. 1.2 Het masterplan voorziet in een financieel haalbare ontwikkeling De ambities voor beide locaties zijn stevig. Dit komt onder andere tot uiting in 50% betaalbare woningen, minimaal 20% groen, minimaal 10% water en Nul-op-de-Meter woningen. Daarnaast zijn er de gebruikelijke kosten voor de aanleg van infrastructuur en het bouw-en woonrijpmaken. Op basis van een eerste normatieve inschatting van kosten en opbrengsten is de ontwikkeling van beide locaties financieel haalbaar. 2.1 Voor de uitwerking van het masterplan naar het omgevingsplan is extra budget nodig Op 23 april 2020 heeft de gemeenteraad besloten om woningbouw in Bleiswijk mogelijk te maken op de locaties Lange Vaart en Merenweg (BR2000001). Daarbij is een voorbereidingskrediet van € 500.000,- beschikbaar gesteld voor de voorbereidende werkzaamheden die nodig zijn om beide woningbouwlocaties tot ontwikkeling te brengen. Met de afronding van het masterplan is het budget nagenoeg volledig gebruikt.

Voor de werkzaamheden tot en met het vaststellen van het omgevingsplan is een ophoging van het voorbereidingskrediet met € 1,3 miljoen nodig. In totaal komt het voorbereidingskrediet daarmee op € 1,8 miljoen. Dit is aanzienlijk meer dan de eerder ingeschatte € 500.000,-. Dit heeft meerdere oorzaken: 



 

Bij het aanvankelijke voorbereidingskrediet werd geen rekening gehouden met interne uren. Met ingang van 1 januari 2021 dienen echter, op basis van het BBV, de interne uren aan de investering toegerekend te worden. Aan het project wordt gewerkt door een ambtelijk projectteam met verschillende disciplines. De aanname bij de oorspronkelijke kredietaanvraag was dat op basis van de Nota van Uitgangspunten direct een bestemmingsplan/omgevingsplan zou worden opgesteld. In de praktijk is ervoor gekozen een tussenstap in te bouwen met het opstellen van het masterplan. Het opstellen van een omgevingsplan op basis van de Omgevingswet voor een dergelijk project is nieuw binnen Lansingerland en kost meer voorbereidingstijd dan een bestem-mingsplan. De participatie met stakeholders vraagt meer inzet dan voorzien.

4. Kanttekeningen Financiële haalbaarheid is een inschatting, gebaseerd op huidige randvoorwaarden Op basis van de randvoorwaarden uit het masterplan zijn de ontwikkelingen op beide locaties in beginsel financieel haalbaar. De hiervoor opgestelde normatieve berekeningen zijn zorgvuldig opgezet. Het blijft echter een inschatting. Naarmate de looptijd van het project vordert, neemt de voorspelbaarheid van het uiteindelijke resultaat toe. Wanneer de randvoorwaarden van het masterplan bij nadere uitwerking op onderdelen veranderen kan dit effect hebben op de financiële haalbaarheid. Dit kan een positief of negatief effect zijn. Indien aanpassing van de randvoorwaarden aan de orde is, wordt het effect hiervan op de financiële haalbaarheid inzichtelijk gemaakt om mee te nemen in de integrale afweging.

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

Niet alle gronden zijn in eigendom van de gemeente De eigendom van de gronden van beide ontwikkelgebieden zijn als volgt verdeeld (circa): Gemeente BPD Ontwikkelcombinatie BPD/ Ledro Particulieren

Lange Vaart

Merenweg

35%

25% 60%

15% 50%

15%

Dit betekent dat de gemeente niet de volledige zeggenschap heeft over de ontwikkeling en afhankelijk is van ontwikkelaars en particuliere grondeigenaren om het gewenste eindbeeld van het masterplan te realiseren. Na vaststelling van het masterplan wordt de ontwikkelstrategie bepaald voor de gronden van de gemeente. De gemeente kan zelf haar gronden in ontwikkeling brengen of kiezen voor een publiek-private samenwerking met andere grondeigenaren. Een aantal particuliere eigenaren wil vooralsnog niet tot ontwikkeling van hun gronden overgaan. Dit staat een start van de ontwikkeling op beide locaties echter niet in de weg. Aanpassingen N209 Uit verkeersonderzoek blijkt dat de verkeersafwikkeling (doorstroom) vanaf de Lange Vaart op de N209 acceptabel is. Dit vormt geen belemmering voor woningbouw ter plaatse. Aan de Merenweg is dat anders. Daar is al sprake van een overbelasting van het kruispunt in de autonome situatie (zonder woningbouw). De bouw van maximaal 700 woningen aan de Merenweg zorgt voor een extra belasting van het kruispunt. Er zijn mogelijkheden om het kruispunt zodanig te wijzigen dat een voldoende doorstroom te realiseren is. Hiervoor is wel medewerking van de provincie vereist. De gesprekken hierover zijn gestart, maar het is aannemelijk dat het een aantal jaren duurt voordat er daadwerkelijk een aanpassing aan het kruispunt is gerealiseerd.

De behoefte aan woningbouw is echter zodanig dat het maken van een start met de woningbouw gewenst is en daarbij een beperkte doorstroom op het kruispunt de eerste jaren te accepteren. Door te starten aan de Lijsterlaan en daar een programma gericht op senioren/zorg te realiseren, blijft het aantal extra verkeersbewegingen in eerste instantie beperkt. Provinciaal beleid In februari 2022 stelt provincie Zuid-Holland haar nieuwe omgevingsbeleid vast. De provincie wil de beschikbare woningbouwlocaties optimaal benutten en zet in op een dichtheid van 30-45 woningen per hectare. In het masterplan wordt een gemiddelde dichtheid van 25-30 woningen per hectare aangehouden. Een dichtheid richting 45 woningen per hectare zou afbreuk doen aan het dorpse karakter van Bleiswijk. Het is mogelijk dat de provincie hierin aanleiding ziet te reageren op het op te stellen omgevingsplan. Dat neemt niet weg dat het aan de gemeente is om hierin in eerste instantie haar eigen afweging te maken. 5. Financiële consequenties met dekkingsvoorstel De kosten tot en met het masterplan worden gedekt met het voorbereidingskrediet van € 500.000,uit 2020. Voorgesteld wordt het voorbereidingskrediet op te hogen met € 1,3 miljoen.

De kosten die de gemeente maakt, worden zoveel mogelijk gecompenseerd door toekomstige opbrengsten uit het project en/of door kostenverhaal op de ontwikkelaar via nog af te sluiten overeenkomsten. Vóór het ter inzage leggen van het ontwerp omgevingsplan (2 e helft 2022) moet de wijze en het moment van

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

kostenverhaal bekend zijn (opening GREX of via overeenkomsten/exploitatieplan). Afhankelijk van de daadwerkelijke invulling en planvorming zal blijken in welke mate de voorbereidingskosten (volledig) zijn terug te verdienen/verhalen. Een eventueel niet terug te verdienen/verhalen gedeelte zal dan t.z.t. als incidentele last ten laste van de algemene reserve komen. De ophoging van het voorbereidingskrediet wordt verwerkt in de zomerrapportage 2022. 6. Juridische aspecten Het opstellen van een masterplan is vormvrij en niet gebonden aan regelgeving. Voor het op te stellen omgevingsplan is de Omgevingswet van toepassing. Als de Omgevingswet in 2022 niet in werking treedt, wordt op basis van de huidige regelgeving (Wet ruimtelijke ordening en Crisis- en herstelwet) een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte opgesteld. 7. Duurzaamheid Het masterplan geeft invulling aan de ambitie om van de woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg toekomstbestendige wijken te maken:  De wijken worden klimaatadaptief ingericht. Het masterplan voorziet in de aanleg van een robuust groenblauw raamwerk. Hiermee wordt hittestress tegengegaan en wateroverlast/droogte vermeden.  De woningen worden gerealiseerd als nul-op-de-meter of met een minimale GPR-score van gemiddeld 8.

 Er wordt ingezet op hergebruik van materialen bij onder andere de aanleg van infrastructurele voorzieningen en het ontwerpen van de woningen. 8. Extern draagvlak / burgerparticipatie In de fase van de Nota van Uitgangspunten zijn twee digitale bijeenkomsten georganiseerd (oktober 2020) voor de omwonenden en particuliere eigenaren van beide locaties. De input van deze avonden is verwerkt in de Nota van Uitgangspunten. Na vaststelling van de Nota van Uitgangspunten door de gemeenteraad (december 2020) zijn de klankbordgroepen Lange Vaart en Merenweg samengesteld voor de opstelling van het masterplan en het verdere vervolg. Naast de klankbordgroep Lange Vaart en klankbordgroep Merenweg heeft de gemeente ook overleg met de klankbordgroep seniorenhuisvesting Bleiswijk (KSB). Ook vindt afstemming plaats met ontwikkelaars die een grondpositie hebben (BPD en Ledro), de woningbouwcorporatie 3B Wonen en het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard. De participatie over het masterplan was gericht op het informeren en raadplegen van de betrokkenen in de stappen die nodig zijn om te komen tot de ruimtelijke hoofdstructuur voor beide locaties. Verkeer en stedenbouw waren de voornaamste onderwerpen. De gesprekken verliepen over het algemeen constructief, maar het is niet altijd eenvoudig om het eens te worden over de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van beide locaties.

Dit is vooral aan de orde bij de klankbordgroepen Lange Vaart en Merenweg. Dit is ook niet vreemd. Deze klankbordgroepen bestaan immers uit direct omwonenden en eigenaren/bewoners van percelen in de ontwikkellocaties. Deze mensen zijn zich ervan bewust dat de locaties Lange Vaart en Merenweg al geruime tijd zijn aangewezen voor woningbouw en begrijpen ook dat woningbouw nodig is. De mensen zijn echter gewend geraakt aan de situatie, waarbij zij nu (deels) uitkijken op grasland en krijgen straks te maken met woningbouw en extra verkeer.

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

De wensen en belangen van omwonenden en particuliere eigenaren stroken ook niet altijd met de opgave waaraan de gemeente invulling wil geven. Er is waar mogelijk rekening gehouden met de omgeving. Het algemeen belang (maatschappelijke opgaven) is echter leidend bij de keuzes in het masterplan. Dit komt onder andere tot uitdrukking in de ligging van de ontsluitingsstructuur, de toegestane bouwhoogte en het maximaal aantal woningen. Zo gaat het masterplan voor beide locaties uit van een woningdichtheid van 25-30 woningen per hectare en zijn op bepaalde plekken appartementengebouwen mogelijk van 5 bouwlagen. De klankbordgroepen van omwonenden vinden dit niet passend bij het dorpse karakter van Bleiswijk. De bewoners van de Nachtegaallaan kunnen zich niet vinden in de ligging van de ontsluitingsweg die aantakt op de Nachtegaallaan. Vanuit verkeerskundig oogpunt is er geen reden om de ligging aan te passen, wel biedt het masterplan de mogelijkheid de aansluiting met de Nachtegaallaan iets verder van de woningen te situeren. De bewoners van de Nachtegaallaan vinden dit ontoereikend. Op de volgende punten is rekening gehouden met de wensen en belangen van de omwonenden en particuliere eigenaren van beide locaties: Lange Vaart  De huidige inrichting van de Korenmolenweg wordt gerespecteerd.

 De nieuwe ontsluitingsweg loopt door het plangebied en krijgt een knip, zodat de toename aan verkeer verdeeld wordt over de Hoefweg en Edisonlaan.  Tegenover de Korenmolenweg wordt eenzelfde woonmilieu gerealiseerd als op de Korenmolenweg.  De appartementen worden aan de noordzijde van het plangebied gerealiseerd (aan de dijk en niet aan de Korenmolenweg).  Met groenzones en het verbreden van de watergang wordt afstand gehouden van de bestaande woningen. Merenweg  Met groenzones en het verbreden van watergangen wordt afstand gehouden van de bestaande woningen.  Appartementen van 5 bouwlagen worden in het midden van het gebied en langs de Merenweg gerealiseerd.  De ontsluitingswegen lopen door het plangebied en zijn zodanig gesitueerd dat de toename aan verkeer wordt verdeeld binnen en buiten het gebied. 9. Verdere procedure Op basis van het masterplan wordt een omgevingsplan voorbereid. De participatie met betrokkenen wordt voortgezet. Parallel hieraan wordt de ontwikkelstrategie (ontwikkeling gemeentegronden, samenwerking met grondeigenaren en fasering) verder uitgewerkt. 10. Afhandeling toezeggingen Tijdens de behandeling van de Nota van Uitgangspunten in de commissie Ruimte van 1 december 2020 en de gemeenteraad van 17 december 2020 zijn twee toezeggingen gedaan. Deze worden op deze plaats beantwoord.

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

T2020-071 Het college gaat vroegtijdig met de provincie in gesprek over de ontsluiting van de toekomstige woonwijken (Lange Vaart en Merenweg) in Bleiswijk op de N209. Reactie Ambtelijk is het overleg opgestart. Vanwege de komst van een nieuwe gedeputeerde voor mobiliteit heeft het bestuurlijk overleg nog niet plaatsgevonden. Dit vindt plaats in januari 2022. T2020-085 Naar aanleiding van het ingetrokken amendement van de PvdA (A2020-036) over sociale woningbouw in Bleiswijk, zegt de wethouder toe te onderzoeken wat een percentage sociale woningbouw –ook financieel- betekent in een goed en betaalbaar te ontwikkelen wijk en neemt de afwegingen op in het masterplan dat voor bespreking naar de raad gaat. Reactie De recent door de gemeenteraad vastgestelde woonvisie is het vertrekpunt voor het masterplan voor de woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg. Hierin is het percentage sociale woningbouw voor Bleiswijk bepaald op 25%. Bij de argumenten van dit raadsvoorstel is reeds aangegeven dat op basis van de randvoorwaarden uit het masterplan de ontwikkeling van beide locaties in beginsel financieel haalbaar is. Bijlagen 1. Masterplan ‘Woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg’ (T21.09349) 2. Verkeersonderzoek Goudappel (T21.09350)

Raadsbesluit Gemeente Lansingerland

Onderwerp

Masterplan ‘Woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg’

Portefeuillehouder

Kathy Arends

Registratienummer

BR2100118

Datum raad

27/01/2022 en 24/02/2022

De raad van de gemeente Lansingerland; Na het voorstel gelezen te hebben Op basis van de argumenten - het masterplan is in lijn met de Nota van Uitgangspunten en gemeentelijk beleid opgesteld; - het masterplan vormt de basis om te komen tot twee toekomstbestendige woonwijken die voorzien in de woonbehoeften; - het masterplan voorziet in een financieel haalbare ontwikkeling.

Besluit(en) 1. Het masterplan ‘Woningbouwlocaties Lange Vaart en Merenweg’, T21.09349 vast te stellen. 2. Het voorbereidingskrediet op te hogen met € 1,3 miljoen en dit te verwerken in de zomerrapportage van 2022.

Dit Raadsbesluit is vastgesteld door de raad van de gemeente Lansingerland in zijn openbare vergadering van 24 februari 2022,

de griffier,

drs. Bert Schouten