[BR2100111] Openen gebiedsexploitatie Wilderszijde

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

Onderwerp

Openen gebiedsexploitatie Wilderszijde

Portefeuillehouder

Jan-Willem van den Beukel

Registratienummer

BR2100111

Datum raad

23/12/2021

Gevraagde beslissing: 1. De gebiedsexploitatie Wilderszijde (grondexploitatie en anterieure overeenkomst (AOK)) per 1 januari 2021 administratief te openen. 2. De vrijval van de huidige voorziening voor het reeds in exploitatie genomen deel van Wilderszijde ad € 1.622.780 toe te voegen aan de Algemene reserve. 3. De lasten ad € 4.924.494 voortkomende uit de administratieve splitsing van de gebiedsexploitatie Wilderszijde voor het onderdeel AOK te dekken uit de Algemene Reserve 4. De baten en lasten van de gebiedsexploitatie Wilderszijde voor de gehele (resterende) looptijd van het project te autoriseren, waaronder de aankoop van de benodigde gronden en het vestigen van opstalrechten en daarmee het vaststellen van het financiële kader voor de grondexploitatie. 5. De financiële gevolgen van de vastgestelde gebiedsexploitatie te verwerken in de begroting 2022 en de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022. 6. Het gereserveerde weerstandsvermogen ad € 26 miljoen ter dekking van de risico’s te handhaven in het gemeentelijke Weerstandsvermogen. 7. De (financiële) haalbaarheid van de bovenplanse maatregelen nader te onderzoeken en om dit op basis van nadere besluitvorming door de gemeenteraad alsnog te verwerken in de grondexploitatie Wilderzijde en/of als separate investering op te nemen in de gemeentelijke begroting. 0.

Samenvatting De ontwikkeling van Wilderszijde kent een lange geschiedenis die teruggaat tot begin jaren negentig van de vorige eeuw. Na het intreden van de wereldwijde financiële crises in 2008 is in 2011 besloten andere ontwikkelingen in de gemeente prioriteit te geven en is de grondexploitatie Wilderszijde formeel uit exploitatie genomen. Eind 2016 is de planontwikkeling weer opgestart. Op 23 december 2021 ligt het herziene bestemmingsplan met verbrede reikwijdte en de gebiedsexploitatie ter vaststelling voor bij de gemeenteraad. De gebiedsexploitatie Wilderszijde is de financiële vertaling van het ruimtelijk plan waarbij rekening is gehouden met de ruimtelijke beperkingen van de locatie, de gestelde uitgangspunten en randvoorwaarden en de financiële afspraken die met betrokken marktpartijen zijn gemaakt. Het resultaat van de gebiedsexploitatie is een puntschatting en bedraagt op netto contante waarde per 1-1-2021 € 9,5 miljoen positief. Het is tot stand gekomen door met de kennis van nu een zo nauwkeurig mogelijke schatting van de nog te verwachten kosten en opbrengsten te maken. Desalniettemin is het resultaat indicatief en afhankelijk van nadere planuitwerking en toekomstige gebeurtenissen en risico’s gedurende circa 10 jaar.

1

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland Op basis van uitgevoerde risicoanalyse en de gevoeligheidsanalyse houden we rekening met een risico-reservering van € 26 miljoen in het weerstandsvermogen. 1. Aanleiding/ context met tijdlijn Sinds eind vorige eeuw staat het project Wilderszijde al min of meer op de kaart. In het kader van de 4e Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) is de locatie -waar Wilderszijde nu is gepland- reeds aangewezen voor grootschalige woningbouw. Nog vóórdat de fusiegemeente Lansingerland in 2007 is ontstaan, zijn door de toenmalige gemeente Bergschenhoek dan ook al plannen gemaakt voor woningbouw in dit gebied. In 1998 is een groot deel van de gronden binnen de huidige ontwikkellocatie actief verworven door de toenmalige gemeente Bergschenhoek in ruil voor een bouwclaim. Ook derden hadden en hebben daarnaast nog eigendom in het projectgebied. De komst van de Hogesnelheidslijn en de verdere ontwikkeling van ‘Vliegveld Zestienhoven (Rotterdam -The Hague Airport)’ leidden tot een heroverweging van de plannen tot dan toe. De gemeente Bergschenhoek is op basis van de nieuw ontstane situatie rond 2001 gestart met de planvorming.

Na de vaststelling van het Masterplan in 2005 en de (deel)bestemmingsplannen in 2007 en 2008 is er in 2008 een overeenkomst gesloten voor de realisatie van 144 woningen in het plangebied van Wilderszijde (inmiddels bekend als ‘Plan Buyten’). De planuitwerking en realisatie wordt daarna in de periode van 2008 tot 2016 geraakt door de wereldwijde financiële crises en vastgoedcrises. De woningverkoop en woningbouw komen tot stilstand, hetgeen aanleiding is om de ontwikkelstrategie van de gemeente te herzien en de grondexploitatie Wilderszijde grotendeels uit exploitatie te nemen (Raadsbesluit 3-11-2011; BR1100253). Op dat moment is het projectgebied vrij van opstallen, gesaneerd waar nodig, en voor een groot deel al voorbelast en opgehoogd. Eind 2016 is na jaren van crises de gebiedsontwikkeling Wilderszijde herstart. Het door de crises opgelopen financiële tekort op het project is voor € 22,7 miljoen in eerdere jaren afgeboekt en maakt geen onderdeel meer uit van de grondexploitatie. Hierdoor zijn de financiële condities voor de verdere ontwikkeling van Wilderszijde nadrukkelijk verbeterd. Dit negatieve resultaat uit het verleden is onder meer veroorzaakt door de gedane grondaankopen, plankosten, kosten bodemsanering, kosten partiële voorbelasting en de crises tussen 2007-2016 inclusief de toegerekende rentelasten.

Naast een afboeking van het opgelopen tekort was een herziening van de oude kaderstellende documenten (masterplan en bestemmingsplannen) nodig, omdat deze niet meer voldeden aan de huidige wensen, eisen, wetten en regelgeving. Achtereenvolgens zijn – in afstemming en in overleg met marktpartijen – het ‘Ambitiedocument Wilderszijde’ (2017), ‘Nota van Uitgangspunten Wilderszijde’ (2018), ‘Beslisdocument Masterplan Wilderszijde’ (2019) het ‘Masterplan Wilderszijde 2030’ (2020) en recent op 24 juni 2021 een herijking van de daarin opgenomen uitgangspunten door College van B&W en gemeenteraad vastgesteld.

2

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland Het ontwerpbestemmingsplan, de beleidsregels, de milieueffectrapportage (MER) en het ‘Landschaps- en stedenbouwkundig plan, Beeldkwaliteitsplan’ lagen van 17 augustus tot en met 27 september 2021 ter inzage. In de periode tot de raadsvergadering op 23 december 2021 zijn ook de afspraken met marktpartijen afgerond door middel van de ondertekening van respectievelijk een anterieure overeenkomst en een samenwerkingsovereenkomst. Hiermee is in het kostenverhaal voorzien en zijn de opbrengsten ten behoeve van de vast te stellen gebiedsexploitatie ingeschat. Tevens is een inschatting gemaakt van de (plan)kosten samenhangend met deze gebiedsexploitatie; een en ander mede van op basis van een nadere proefverkaveling. Met het besluit tot het vaststellen en openen van deze gebieds- en grondexploitatie is de financieel-economische uitvoerbaarheid van het door de gemeenteraad vast te stellen nieuwe Bestemmingsplan Wilderszijde verzekerd. Het openen en vaststellen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de Raad die voortvloeit uit het budgetrecht tot het vaststellen van de begroting (Gemeentewet artikel 189). 2.

Maatschappelijk effect Met het vaststellen van de gebiedsexploitatie worden de benodigde financiële middelen ter beschikking gesteld om de gebiedsontwikkeling van Wilderszijde de komende 10 jaar tot uitvoering te brengen op basis van het door de gemeenteraad vast te stellen nieuwe bestemmingsplan voor Wilderszijde. Hiermee wordt invulling gegeven aan:  Nota Grondbeleid 2019-2022 (BR1800122, T18.11092)  Ambitiedocument Wilderszijde (BR1700113, T17.11612), oktober 2017  Nota Uitgangspunten Wilderszijde (BW1700571, T17.40592), januari 2018  Beslisdocument Wilderszijde (BR1900108, T19.15526), november 2019  Masterplan Wilderszijde 2030 (BR2000054, T20.05833), juni 2020  Vaststelling Scenario Herijking uitgangspunten binnen Masterplan Wilderszijde (BR2100052, T21.02740), 24 juni 2021  Landschaps- en Stedenbouwkundig & Beeldkwaliteitplan, juni 2021  Amendementen o 3e ontsluitingsmogelijkheid Wilderszijde (A2019-020, T19.21874), november 2019 o Parkeerbesluit Wilderszijde (T19.21875, BR2000057), juni 2020 o Extra 5% bereikbare woningen in scenario II ten koste van vrijesectorwoningen (BR2100052)

3

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland 

Motie o In de motie (T2021-019, d.d. 24 juni 2021; ‘wat betaalbaar en bereikbaar is, moet betaalbaar en bereikbaar blijven’) aangenomen door de gemeenteraad inzake het zo lang mogelijk betaalbaar en bereikbaar houden van woningen, ook in Wilderszijde, wordt gevraagd aan het college hier onderzoek naar te doen, en met voorstellen te komen om dit te financieel en juridisch te borgen. Vooruitlopend op in dat kader nieuw te formuleren beleid zijn voor Wilderszijde in de afspraken met marktpartijen de volgende afspraken gemaakt:   

Sociale huur; beschikbaar gedurende minimaal 25 jaar na start eerste bewoning (huidig grondbeleid is 20 jaar) Betaalbaar Lansingerland en Bereikbaar NHG; huurwoningen beschikbaar gedurende minimaal 15 jaar na oplevering (het huidige beleid kent deze categorieën niet) Afspraken over maximale indexatie huurprijzen betaalbare en bereikbare woningen

Op basis van deze invulling en nadere uitwerking in het bestemmingsplan Wilderszijde wordt de realisatie van een nieuwe woonwijk mogelijk gemaakt met circa 2.700 woningen en aanverwante voorzieningen, en wordt bijgedragen aan het oplossen van de urgente en grote woningbehoefte in vooral Lansingerland, maar ook in de regio. 3. Argumenten 1.1 De gebiedsexploitatie past binnen het nieuwe bestemmingsplan Wilderszijde De gebiedsexploitatie Wilderszijde is de financiële vertaling van het ruimtelijk plan zoals opgenomen in het door de gemeenteraad vast te stellen nieuwe bestemmingsplan Wilderszijde en past binnen de hierin opgenomen juridische kaders zoals opgenomen in de plankaart (verbeelding), de regels, alsook in hetgeen is opgenomen in de Beleidsregels (voor Duurzaamheid, parkeren en natuur-inclusief bouwen) en het landschap- en stedenbouwkundig & beeldkwaliteitsplan. 1.2 De gebiedsexploitatie past binnen de geldende gemeentelijke beleidskaders De gebiedsexploitatie is opgesteld met in achtneming van de gestelde beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden opgenomen in de genoemde documenten bij punt 2 Maatschappelijk effect. 1.3 Met de gebiedsexploitatie wordt aangetoond dat het bestemmingsplan Wilderszijde financieel-economisch uitvoerbaar is Het resultaat van de gebiedsexploitatie bedraagt op netto contante waarde per 1-1-2021 € 9,5 miljoen positief.

Met betrokken marktpartijen en grondeigenaren zijn afspraken gemaakt waarmee de gemeente voorziet in haar kostenverhaal middels gronduitgifte of een exploitatiebijdrage door derden. Het resultaat van de gebiedsexploitatie is een puntschatting op basis van de per heden bekende gegevens en wordt beïnvloed door de nadere planuitwerking en is onderhevig aan toekomstige gebeurtenissen en risico’s.

4

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland Met het positieve resultaat in combinatie met de reservering van € 26 miljoen in het Weerstandsvermogen is een robuuste buffer aanwezig om eventuele toekomstige tegenvallers op te kunnen vangen. 1.4 De gebiedsexploitatie en contractuele afspraken met marktpartijen zijn extern getoetst Er is een second opinion uitgevoerd op de opgestelde gebiedsexploitatie. De gebiedsexploitatieopzet Wilderszijde is beoordeeld als helder en volledig van opzet. Daarbij is geconcludeerd dat de geformuleerde uitgangspunten (o.a. ten aanzien van beleid, programma, woningbouwcategorieën en overige relevante raadsbesluiten), gemaakte afspraken met marktpartijen en de in het verleden reeds gemaakte kosten en opbrengsten (boekwaarde) juist zijn verwerkt. Ook de risico’s zijn beoordeeld (bestaande uit een Gevoeligheidsanalyse (markten algemene risico’s) en een analyse van project-specifieke risico’s) en hiervan wordt geconcludeerd dat de analyses goed laat zien in welk perspectief het resultaat van de gebiedsexploitatie moet worden bezien uitgaande van mogelijke mee- en tegenvallers. In de second opinion op de gebiedsexploitatie wordt geconcludeerd dat de hierin berekende grondwaarden en opgenomen grondquotes marktconform zijn op het prijspeil januari 2021. De grondopbrengsten zijn verwerkt in de grondexploitatie.

De feitelijk te betalen grondprijs is contractueel vertaald als een percentage (grondquote) van de werkelijke VON-prijs van een woning. De grondopbrengst beweegt hierdoor mee met toekomstige marktontwikkelingen van de woningbouwprijzen in onze gemeente (specifiek voor Wilderszijde). Gemeente en betrokken marktpartijen wensen na jaren van onderhandelingen nu definitieve afspraken te maken over de uitwerking van de in 1998 ontstane bouwclaim. Voorspoedige realisatie van de wijk staat daarbij voorop. Het college heeft op basis van haar mandaat afspraken gemaakt met marktpartijen onder voorbehoud van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. 2 Lopende grondexploitatie Wilderszijde is onderdeel van gebiedsexploitatie Wilderszijde De ontwikkelingen van Plan Buyten, de realisatie van 25 vrije kavels aan het Wilsonerf, gronden Tel en de realisatie van de middelbare school Wolfert Lansing maken onderdeel uit van de grondexploitatie Wilderszijde uit het MPG 2021 dat op 24 juni 2021 door de gemeenteraad is vastgesteld (BR2100001). De voorliggende grondexploitatie vervangt de reeds in het MPG 2021 opgenomen grondexploitatie voor de lopende plandelen van Wilderszijde. Ter afdekking van het tekort op de lopende grondexploitatie is een voorziening gevormd ter grootte van € 1,62 miljoen.

Met het vaststellen van deze nieuwe grondexploitatie kan dit deel, conform het geldende beleid uit de Nota reserves en voorzieningen, vrijvallen ten gunste van de Algemene Reserve. 3 Het administratieve tekort op het onderdeel AOK moet worden gedekt uit de Algemene Reserve Conform de Nota Reserves en Voorzieningen en de Nota Grondbeleid 2019-2022 worden de resultaten van de gebiedsontwikkelingen verrekend met de Algemene Reserve.

5

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland Op grond van het BBV is de gemeente verplicht een onderscheid te maken tussen actief grondbeleid (financieel vertaald in de grondexploitatie) en het faciliterend grondbeleid (financieel vertaald in de AOK). We voorzien een financieel administratief tekort op de AOK van € 4,9 miljoen (netto contante waarde 1-1-2021) en een positief resultaat op de grondexploitatie van € 14,5 miljoen (netto contante waarde 1-1-2021). Het BBV schrijft voor dat voorziene tekorten direct afgedekt moeten worden en dat eventuele winsten (onder voorwaarden) tussentijds genomen moeten worden. Dit betekent dat bij het vaststellen van de gebiedsexploitatie direct ten laste van de Algemene Reserve een voorziening gevormd moet worden ter grootte van € 4,9 miljoen om het tekort op de faciliterende ontwikkeling te kunnen dekken. Gedurende de looptijd van het project wordt de (vooralsnog) voorziene winst uit de grondexploitatie (€ 14,5 miljoen, ncw 1-1-2021) ten gunste van de Algemene Reserve gebracht. Per saldo zal de algemene reserve, uitgaande van de huidige verwachtingen en inzichten, dan de komende jaren per saldo toenemen met circa € 9,5 miljoen (ncw 1-1-2021).

4 en 5 Het beschikbaar stellen van de budgetten is noodzakelijk voor het kunnen realiseren van de gebiedsontwikkeling Wilderszijde Met het beschikbaar stellen van de budgetten kunnen de werkzaamheden ten behoeve van nadere planuitwerking, noodzakelijke grondaankopen, te vestigen rechten van opstal en realisatie worden uitgevoerd zoals deze zijn gepland. 6 De gebiedsexploitatie kent nog een lange looptijd en dus ook nog risico’s waardoor het resultaat lager kan uitvallen Zoals gebruikelijk zijn voor de gebiedsexploitaties de risico’s in beeld gebracht en financieel vertaald. De projectrisico’s (exclusief de algemene marktrisico’s) bedragen zo’n € 10 miljoen. Daarnaast is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd waarbij is onderzocht hoe gevoelig het financiële projectresultaat is voor het optreden van bepaalde project-overstijgende (algemene) risico’s. Bij de uitgevoerde gevoeligheidsanalyse zijn zowel de individuele kosten- als opbrengstenstijging als een combinatie van beiden betrokken. Uitgaande van géén stijging van (grond) opbrengsten en een jaarlijkse extra kostenstijging van 2% gedurende 10 jaar, treedt er een verslechtering van het resultaat op van circa € 30 miljoen. Er zijn nog oneindig veel scenario’s denkbaar zoals het volledig instorten van de vastgoedmarkt (met extreme daling van de VONprijzen tot gevolg) of hyperinflatie, maar niet alles valt af te dekken.

We stellen voor het reeds gereserveerde bedrag in het weerstandsvermogen van € 26 miljoen te handhaven. Tezamen met het beoogde resultaat op de grondexploitatie van € 14,5 miljoen blijft er daarmee ruim € 40 miljoen beschikbaar om tegenvallers op te vangen. De monitoring van de risico’s en de ontwikkeling van kosten en opbrengsten zijn daarnaast een continue punt van aandacht waarover gedurende het project meermaals (onder andere via het MPG) wordt gerapporteerd en waarbij omhoog of neerwaarts bijstellen van het weerstandsvermogen altijd kan worden overwogen.

6

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

7 Nader onderzoek naar (financiële) haalbaarheid bovenplanse maatregelen Naast de kosten die zijn opgenomen in de gebiedsexploitatie zijn er enkele maatregelen die getroffen kunnen worden om de leefbaarheid, verkeersveiligheid en toegankelijkheid van Wilderszijde te verbeteren. De bovenplanse maatregelen zijn nu niet opgenomen in de gebiedsexploitatie gezien de regelgeving in BBV en Wro. Nader onderzoek en planuitwerking is nodig om een goed onderbouwde investeringsbeslissing te kunnen nemen en te bepalen in hoeverre deze onderdelen in de toekomst toegevoegd kunnen worden aan de grondexploitatie Wilderszijde. De investeringsbeslissingen voor deze maatregelen worden in een later stadium separaat aan de gemeenteraad voorgelegd. Het gaat hierbij om de volgende maatregelen en indicatieve financiële investeringen:  Aansluiting diagonaal fietspad in Zuid-Westelijke richting metrostation Rodenrijs € 0,835 miljoen  Verbeteren sociale veiligheid fietspad De Zijde en tunnel onder Boterdorpseweg € 0,07 miljoen  Verbeteren sociale veiligheid oostwest fietspad op viaduct over HSL € 0,216 miljoen  Ongelijkvloerse kruising (fiets/voetpad) bij Boterdorpseweg van verlengde Polderpad naar Bergschenhoek € 4,375 miljoen 4.

Kanttekeningen 1 en 6 De gebiedsexploitatie is opgesteld met prijspeil 1 januari 2021 De gebiedsexploitatie is opgesteld met de prijspeildatum 1 januari 2021 en de parameters zoals deze in het MPG2021 zijn opgenomen. De gebiedsexploitatie Wilderszijde wordt ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd op 23 december 2021. In de periode na 1 januari 2021 zijn de kosten en opbrengsten harder gestegen dan ten tijde van het opstellen van het MPG2021 was aangenomen. De civieltechnische kosten (bouw- en woonrijp maken) zijn in de eerste helft van 2021 met 4,92% gestegen (bron: GWW-index CBS) terwijl eerder werd aangenomen dat de stijging zich tot 1,0% zou beperkten voor heel 2021. Ook de woningbouwprijzen stijgen (voor sommige segmenten meer dan 10%) hetgeen ook effect heeft op de te verwachten grondopbrengsten. De recente prijsontwikkelingen hebben effect op het resultaat, maar zullen niet van dusdanige omvang zijn dat de financiële uitvoerbaarheid van het project in gedrang komt. Deze ontwikkelingen worden daarom meegenomen bij de herziening van het MPG in 2022. 1 Bevinding second opinion gebiedsexploitatie: robuuste civieltechnische kostenraming Een belangrijk onderdeel van de kostenbegroting van de gebiedsexploitatie betreffen de investeringsramingen voor de aanleg van de hoofdstructuur en het bouw- en woonrijp maken van het plangebied.

Door het betrokken adviesbureau zijn op basis van het Masterplan en de proefverkavelingen kostenramingen opgesteld. Het detailniveau van deze raming is daarbij passend bij de planfase waarin het project zich bevindt: verkenning & planstudie.

7

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland Zoals bij onderdeel 3. Argumenten is toegelicht is een externe second opinion uitgevoerd op de gebiedsexploitatie. In de rapportage is een opmerking gemaakt over de opgestelde civieltechnische ramingen. De ramingen zijn in basis beoordeeld als volledig en als een goede basis voor de nadere uitwerking en realisatie van gebiedsontwikkeling. In de second opinion worden de opslagpercentages van de civieltechnische ramingen (die zijn opgenomen voor de nadere planuitwerking ten behoeve van ontwerp en realisatie vertaald in opslagpercentage voor nader te detailleren, de staartkosten en object-onvoorzien) als te robuust beoordeeld. Er wordt geconcludeerd dat ervoor circa 12% (inclusief circa 4% inflatie correctie) geoptimaliseerd kan worden. De bevindingen uit de second opinion zijn gedeeld met de opsteller van de civieltechnische kostenramingen. De betrokken kostendeskundigen blijven bij het standpunt dat de door hen opgestelde civieltechnische kostenramingen passend zijn bij de planfase, het detailniveau van de planuitwerking en alle onzekerheden die het project nog kent. Wel is de inflatiecorrectie tot medio 2021 buiten beschouwing gelaten. De inflatiecorrectie voeren we integraal voor alle grondexploitaties door bij de herziening van het MPG 2022.

In het kader van het voorzichtigheidsprincipe en de recente marktontwikkelingen is de overige aanbeveling uit de second opinion niet overgenomen en is de civieltechnische raming als basis gehanteerd voor de kostenbegroting in de gebiedsexploitatie. Bij de nadere planuitwerking worden opnieuw kostenramingen opgesteld passend bij het uitwerkingsniveau en risicoprofiel van het project(onderdeel) op dat moment. Dit kan in de toekomst mogelijk leiden tot een neerwaartse bijstelling van de raming. Dit calculeren we op voorhand niet in maar zien we als kans. 6 Belangrijkste financiële risico: de realisatie van totaal 2.700 woningen blijkt niet haalbaar Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 2.500 tot 3.000 woningen. Om een gevoel te krijgen voor het aantal woningen dat in Wilderzijde kan worden gebouwd gelet op de gestelde uitgangspunten, zijn verschillende proefverkavelingen opgesteld, variërend tussen een totaal van 2.600 tot ruim 2.700 woningen. Met marktpartijen zijn nu afspraken gemaakt ten aanzien van het minimaal te realiseren aantal van 2.600 woningen. Partijen streven er gezamenlijk naar om (met behoud van de leefbaarheid en kwaliteit in de wijk) het plan verder te optimaliseren teneinde het aantal woningen te maximaliseren.

Het realiseren van minder dan 2.700 woningen is het grootste risico uit de opgestelde risicoanalyse en heeft het grootste financiële effect op het resultaat. Het eventuele financiële nadeel is echter ruimschoots op te vangen binnen het gereserveerde bedrag in het weerstandsvermogen. 6 De gebiedsontwikkeling kent onzekerheden en heeft een lange looptijd Met het vaststellen van het nieuwe bestemmingsplan voor Wilderszijde (met verbrede reikwijdte) wordt nu op hoofdlijnen de invulling van Wilderszijde vastgelegd en ontstaat tegelijkertijd de gewenste flexibiliteit voor de nadere uitwerking gedurende de planperiode.

8

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland De gebiedsexploitatie is tot stand gekomen door nu, passend bij de fase van het project op dit moment, zo nauwkeurig mogelijk schattingen te maken van de met het plan gepaard gaande kosten op basis van het Masterplan en de te verwachten verkoopopbrengsten op basis van proefverkavelingen. Beide zijn daarmee input voor inschatting van de resultaatbepaling van de ontwikkeling. Het resultaat is daarmee een puntschatting op basis van de per heden bekende gegevens en wordt beïnvloed door de nadere planuitwerking en is uiteraard onderhevig aan toekomstige gebeurtenissen en risico’s; zo zijn de opbrengsten gerelateerd aan de VON-prijzen van de woningen. Dalen de VON-prijzen dan dalen de opbrengsten voor de gemeente en vice versa. In deze voorbereidende fase zijn de onzekerheden (ten aanzien van de schattingen) groter dan later in het project en wordt er nog meer gebruikt gemaakt wordt van normatieve gegevens. Op basis van de nadere plan- en ontwerpuitwerking vindt nauwkeurige raming plaats gegevens o.b.v. ontwerpen, verkavelings- en inrichtingsplannen, werkelijke verkoopprijzen etc. Om de bandbreedte te bepalen bij het geprognotiseerde resultaat van de gebiedsontwikkeling is een gevoeligheidsanalyse uitgevoerd en heeft een risico-inventarisatie met daarbij een Monte Carlo-simulatie plaatsgevonden. 5.

Financiële consequenties met dekkingsvoorstel Het openen van de grondexploitatie Wilderszijde per 1 januari 2021 zal verwerkt worden in de jaarrekening 2021 en de begroting 2022. De grondexploitatie vervangt de reeds in het MPG 2021 opgenomen grondexploitatie voor de lopende plandelen van Wilderszijde. Tevens zijn de reeds verstrekte voorbereidingskredieten opgenomen in de gebiedsexploitatie. Ter afdekking van het tekort op de grondexploitatie is een voorziening gevormd ter grootte van € 1,62 miljoen. Met het vaststellen van deze nieuwe grondexploitatie kan dit deel, conform het geldende beleid uit de Nota reserves en voorzieningen, vrijvallen ten gunste van de Algemene Reserve. Voor het faciliterende deel van de ontwikkeling (AOK) is een financieel administratief tekort voorzien van € 4,9 miljoen (netto contante waarde 1-1-2021). Het BBV schrijft voor dat voorziene tekorten direct afgedekt moeten worden. Dit betekent dat bij het vaststellen van de gebiedsexploitatie direct ten laste van de Algemene Reserve een voorziening gevormd moet worden ter grootte van € 4,9 miljoen om het tekort op de faciliterende ontwikkeling te kunnen dekken. Gedurende de looptijd van het project wordt de (vooralsnog) voorziene winst uit de grondexploitatie (€ 14,5 miljoen, ncw 1-1-2021) ten gunste van de Algemene Reserve gebracht.

9

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland

Verschillenverklaring ten opzichte van raadsvergadering 24 juni 2021 Sinds 24 juni hebben de volgende wijzigingen invloed op het financiële resultaat: A. B. C. D.

Definiëren maatregelen aan viaduct HSL als bovenplanse maatregel (uit grondexploitatie) Update civieltechnische kostenramingen (Financiële) afspraken met marktpartijen Herwaardering van de grondopbrengsten van commerciële en maatschappelijke voorzieningen E. Nadere uitwerking van planning, proces van planuitwerking en fasering en planuitwerking in de gebiedsexploitatie F. Object-overstijgend onvoorzien (ook wel Project (overstijgend) onvoorzien) onderbouwd met risicoanalyses en ondergebracht/afgedekt via gemeentelijk weerstandsvermogen.

Resultaat 24 juni 2021 - € 15,4

Resultaat 23 december 2021 € 4,0

A. Investeringen bovenplanse maatregelen

€ 5,2

€ 5,5

+ €0,3

Netto Contante Waarde Gebiedsexploitatie

-€ 10,2

€ 9,5

+ €19,7

bedragen x € 1 miljoen

Netto Contante Waarde Totale Businesscase

Verschil + €19,4

Verschillenverklaring B. Herzien kosten bouw- en woonrijp maken bouwvelden en hoofdstructuur C. (Financiële) afspraken marktpartijen D. Herwaardering opbrengsten voorzieningen E. Nadere uitwerking fasering en (proces van) planuitwerking F. Object-overstijgend onvoorzien verschoven naar het gemeentelijk weerstandvermogen B+C+D+E+F op eindwaarde

+ € 1,4 + € 11,6 + € 1,4 + € 1,0 + € 9,6 € 25,0

B+C+D+E+F netto-contante waarde 1-1-21

€ 19,7

6. Juridische aspecten De gebiedsontwikkeling van Wilderszijde wordt uitgevoerd met in achtneming van geldende wet- en regelgeving en het door de gemeenteraad vast te stellen nieuwe Bestemmingsplan Wilderszijde. Daarnaast wordt de ontwikkeling tot uitvoering gebracht met verschillende grondeigenaren en marktpartijen waarmee nadere afspraken zijn vastgelegd:  Met BBGZ in een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor de realisatie van circa 2.000 woningen en 3.900 m² bvo aan voorzieningen.

10

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland    

Met grondeigenaar en Ontwikkelcombinatie Wilderszijde in een anterieure overeenkomst voor de realisatie van ca. 500 woningen Met Waal Ontwikkeling voor de realisatie van 144 woningen (Plan Buyten; in uitvoering). Met kavelkopers voor verkoop en realisatie van woningen op 25 vrije kavels (gereed) Met Loonwerkbedrijf Van der Spek voor de realisatie van een geluidsscherm

7. Duurzaamheid Met het bestemmingsplan wordt invulling gegeven aan de ambitie om Wilderszijde als een nieuwe duurzame wijk te ontwikkelen;  De wijk wordt volledig klimaatadaptief ingericht. In het bestemmingsplan is een robuuste water- en groenstructuur opgenomen op de verbeelding en in de regels zijn de minimum oppervlaktes geborgd. Hiermee kan bij de verdere ontwerpuitwerking het vermijden van hittestress zoveel als mogelijk worden tegengegaan, en kan ook wateroverlast bij heftige regenval zoveel als mogelijk worden vermeden.  Voor Wilderszijde wordt uitgegaan van energieneutraliteit op gebouwniveau. D.w.z. dat alle gebouwen worden gerealiseerd als nul-op-de-meter en/of met een minimale GPRgebouw score van gemiddeld 8. Dit is in de beleidsregel duurzaamheid geborgd.  Via de toepassing van GPR wordt gestuurd op circulariteit op gebouw-niveau, en bij het ontwerp en inrichting van de openbare ruimte worden circulaire materialen toegepast. Dit wordt geborgd via de beleidsregel duurzaamheid  Ieder bouwplan zorgt voor inpassing van maatregelen die bijdragen aan natuur inclusieve ontwikkeling. Deze maatregelen worden door de initiatiefnemer op basis van een ecologisch plan bepaald en dienen door de gemeentelijke deskundige te worden goedgekeurd. Dit is via de beleidsregel natuur-inclusief bouwen geborgd. 8.

Extern draagvlak / burgerparticipatie In de planfase is uitgebreid gecommuniceerd zodat betrokkenen weten wat de plannen voor Wilderszijde inhouden, waar ze informatie kunnen vinden en hoe ze hun inbreng kunnen leveren. Er heeft over de uitwerking van het masterplan en bestemmingsplan participatie plaatsgevonden over o.a. de invulling van de commerciële voorzieningen en maatschappelijke voorzieningen, en over de invulling van onder meer de centrale parkzone en hoofdfietsroutes in Wilderszijde. Hierover is de raad o.a. geïnformeerd tijdens de beeldvormende avond op 20 april 2021. Tijdens de terinzagelegging van het nieuwe bestemmingsplan is op 31 augustus 2021 een (online) informatiebijeenkomst voor betrokkenen georganiseerd. Het betrof een openbaar webinar waar deelnemers via de chat vragen konden stellen. Het bestemmingsplan, de beleidsregels, MER en beeldkwaliteitsplan zijn hier gepresenteerd en toegelicht, en was er veel ruimte voor vragen en antwoorden. Het webinar is online terug te kijken.

11

Raadsvoorstel Gemeente Lansingerland Voor formele inspraak is het voorontwerpbestemmingsplan aan de vooroverlegpartners voorgelegd en heeft het ontwerpbestemmingsplan tussen 17 augustus en 27 september voor 6 weken ter inzage gelegen. Doorlopend zijn er ook verschillende overleggen geweest met directe buren en grondeigenaren langs de Schiebroekseweg en langs de Wildersekade over het bestemmingsplan. Daarnaast zijn de uitgangspunten voor het bestemmingsplan en de invulling van het plan afgestemd met betrokken marktpartijen. Een en ander heeft geresulteerd in de vastlegging van (financiële) afspraken over onder andere het aantal te realiseren woningen, de (prijs)segmenten en de voorwaarden waaronder gronden worden verkocht/verworven. Hiermee is tevens draagvlak weten te bereiken over de gemeentelijke visie ten aanzien van een duurzame, leefbare, betaalbare en toekomstbestendige wijk. Het definitieve bestemmingsplan ligt na vaststelling door de raad (23 december) wederom 6 weken ter inzage voor eventuele beroepen of voorlopige voorzieningen. Indien er geen beroepen worden ingediend en/of voorlopige voorzieningen worden gevraagd, kan het bestemmingsplan in het beste scenario in februari 2022 onherroepelijk zijn. 9. Verdere procedure De financiële gevolgen van het openen van de gebiedsexploitatie Wilderszijde zullen verwerkt worden in de begroting 2022 en de jaarrekening 2021.

Jaarlijks zal de gebiedsexploitatie herzien worden en de resultaten hiervan worden meegenomen in het MPG. Daarnaast worden grote afwijkingen aan de raad toegelicht in het t-MPG (onderdeel begroting) en de slotwijziging. GEHEIME Bijlagen 1. Toelichting gebiedsexploitatie met de daarbij horende bijlagen (T21.06810): 1.1. Gebiedsexploitatieberekening (T21.08621) 1.2. Plankaart met exploitatiegebied en grondeigendommen (T21.08622) 1.3. Proefverkaveling Bosch & Slabbers 1.3.1. Kaart hoofdstructuur (T21.08624) Proefverkaveling hoofdstructuur 1.3.2. Proefverkaveling woonvelden (incl. ruimtegebruik) (T21.08623) 1.4. Planning op hoofdlijnen (T21.08625) 1.5. SSK-ramingen Bouw- en woonrijp maken (T21.08626) 1.6. Plankostenraming (T21.08627) 1.7. Kasstromenoverzicht (T21.08628) 1.8 Risico-inventarisatielijst (T21.08709)

12

Raadsbesluit Gemeente Lansingerland

Onderwerp

Openen gebiedsexploitatie Wilderszijde

Portefeuillehouder

Jan-Willem van den Beukel

Registratienummer

BR2100111

Datum raad

23/12/2021

De raad van de gemeente Lansingerland; Na het voorstel gelezen te hebben Op basis van de argumenten 1.1 De gebiedsexploitatie past binnen het nieuwe bestemmingsplan Wilderszijde; 1.2 De gebiedsexploitatie past binnen de geldende gemeentelijke beleidskaders; 1.3 Met de gebiedsexploitatie wordt aangetoond dat het bestemmingsplan Wilderszijde financieeleconomisch uitvoerbaar is; 1.4 De gebiedsexploitatie en contractuele afspraken met marktpartijen zijn extern getoetst. 2 Lopende grondexploitatie Wilderszijde is onderdeel van gebiedsexploitatie Wilderszijde. 3 Het administratieve tekort op het onderdeel AOK moet worden gedekt uit de Algemene Reserve. 4 en 5 Het beschikbaar stellen van de budgetten is noodzakelijk voor het kunnen realiseren van de gebiedsontwikkeling Wilderszijde. 6 De gebiedsexploitatie kent nog een lange looptijd en dus ook nog risico’s waardoor het resultaat lager kan uitvallen. 7 Nader onderzoek naar (financiële) haalbaarheid bovenplanse maatregelen.

Rekening te houden met - Nota Grondbeleid 2019-2022 (BR1800122, T18.11092).

Raadsbesluit Gemeente Lansingerland

Besluit(en) 1. De gebiedsexploitatie Wilderszijde (grondexploitatie en anterieure overeenkomst (AOK)) per 1 januari 2021 administratief te openen. 2. De vrijval van de huidige voorziening voor het reeds in exploitatie genomen deel van Wilderszijde ad € 1.622.780 toe te voegen aan de Algemene reserve. 3. De lasten ad € 4.924.494 voortkomende uit de administratieve splitsing van de gebiedsexploitatie Wilderszijde voor het onderdeel AOK te dekken uit de Algemene Reserve 4. De baten en lasten van de gebiedsexploitatie Wilderszijde voor de gehele (resterende) looptijd van het project te autoriseren, waaronder de aankoop van de benodigde gronden en het vestigen van opstalrechten en daarmee het vaststellen van het financiële kader voor de grondexploitatie. 5. De financiële gevolgen van de vastgestelde gebiedsexploitatie te verwerken in de begroting 2022 en de Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2022. 6. Het gereserveerde weerstandsvermogen ad € 26 miljoen ter dekking van de risico’s te handhaven in het gemeentelijke Weerstandsvermogen. 7. De (financiële) haalbaarheid van de bovenplanse maatregelen nader te onderzoeken en om dit op basis van nadere besluitvorming door de gemeenteraad alsnog te verwerken in de grondexploitatie Wilderzijde en/of als separate investering op te nemen in de gemeentelijke begroting.

Dit Raadsbesluit is vastgesteld door de raad van de gemeente Lansingerland in zijn openbare vergadering van 23 december 2021,

de griffier,

Drs. B. Schouten