Agendabundel

Masterplan Wilderszijde 2030, zie BR2000054) te wijzigen als zij dat wenst.

2

0. Aanleiding/ context met tijdlijn Kaderdocumenten •Ambitedocument (2017) •Nota van Uitgangspunten (2018) •Beslisdocument Masterplan Wilderszijde (2019)

Ruimtelijk kader •Masterplan Wilderszijde 2030, Landschap van ontmoetingen; een masterplan op hoofdlijnen’ (2020)

Planologisch kader •Bestemmingsplan verbrede reikwijdte (incl. landschappelijk en stedenbouwkundig kwaliteitskader) (2021)

Omgevingsvergunningen •O.b.v. onherroepelijk bestemmingsplan (2022)

Vaststelling van het voorkeursscenario ‘huidig plan voor Wilderszijde herijken binnen de kaders van het vastgesteld Masterplan’ is:  Een noodzakelijke stap voor het herijken en in procedure kunnen brengen van het nieuwe Ontwerp bestemmingsplan Wilderszijde incl. bijbehorend MER, onderzoeken, en beeldkwaliteitsplan, alsmede voor het gelijktijdig vaststellen van de GREX in december 2021 (best-case-planning).  Noodzakelijk voor het maken van de afspraken met marktpartijen en deze vast te leggen in overeenkomsten tussen gemeente en marktpartijen. 1. Maatschappelijk effect De herijking vanuit de uitgangspunten past binnen de kaders van het vastgestelde Masterplan en is gebaseerd op de daaraan ten grondslag liggende beleidsinzichten op het gebied van wonen, mobiliteit, duurzaamheid en veiligheid. Met de realisatie van de wijk wordt voorzien in de woningbehoefte van de gemeente Lansingerland, waarbij inwoners altijd komen te wonen in een groene, toekomstbestendige woonwijk voor alle doelgroepen.

3

2. Argumenten 2.1 Het Herijking van de uitgangspunten past binnen de kaders van het Masterplan 



Er wordt binnen de bandbreedte gebleven zoals opgenomen in het Masterplan met betrekking tot realiseren van woningen in het betaalbare segment (30-40%); dit wordt ingevuld met 25% sociale woningbouw, en 15% betaalbaar Lansingerland. Er wordt een groene klimaatadaptieve wijk gerealiseerd –passend binnen het door de gemeenteraad vastgestelde beleid Duurzame Gebieds Ontwikkeling (DGO)- met 10% water, tenminste 18% groen in de hoofdstructuur en tenminste 9% groen in de buurten binnen 50 meter van iedere voordeur. De ca. 20% groen in de hoofdstructuur, en ca. 11% groen in de buurten >1ha, zijn daarmee met een minimumwaarde ingevuld.

2.2 Herijking van de uitgangspunten binnen de kaders van het Masterplan leidt tot minimale vertraging  Door binnen de kaders van het Masterplan te blijven kan het nieuwe bestemmingsplan Wilderszijde incl. bijbehorend MER, onderzoeken, en beeldkwaliteitsplan en GREX december 2021 worden vastgesteld volgens de best-case-planning.  Door het nieuwe bestemmingsplan zo snel als verantwoord mogelijk in procedure te brengen en vast te stellen, wordt voorkomen dat de nieuwe Omgevingswet op dit project van toepassing wordt, en dat vaststelling van het Masterplan niet kan/zal plaatsvinden in verband met de aanstaande gemeenteraadsverkiezingen maart 2022.

4

2.3 Met een nieuw bestemmingsplan wordt niet alleen de realisatie van de wijk planologisch mogelijk gemaakt, maar kan daarna ook zo snel als mogelijk worden gestart met de verdere planuitwerking gericht op de bouw van (betaalbare) woningen waaraan veel behoefte is in de gemeente en ook regio. De behoefte aan (betaalbare) nieuwe woningen in de gemeente Lansingerland is groot. Met de realisatie van Wilderzijde kan op korte termijn invulling worden gegeven aan deze behoefte. Tevens wordt ingezet op het zo veel mogelijk betaalbaar houden van deze woningen op langere termijn. 2.4 Een keuze voor scenario II (herijking binnen de kaders van het Masterplan) is een keuze met een optimale combinatie tussen: 1. Kwaliteit: een kwalitatief goede en leefbare wijk die zoveel mogelijk aansluit op de behoefte in de woningmarkt en de vastgestelde ambities voor Wilderszijde. 2. Financiën: een betaalbare ontwikkeling voor de gemeente Lansingerland; passend binnen de reservering in het weerstandsvermogen en beschikbare voorzieningen; totaal € 29 mln = € 26 mln (reservering) + € 3 mln (voorziening GREX1). 3. Tijd: het snel realiseren van Wilderszijde door het vaststellen van een definitief bestemmingsplan door de gemeenteraad in 2021, nog vóór de invoering van de Omgevingswet.

Scenario I Huidig plan zelf

Kwaliteit

Financiën

Tijd

++

-

+

Geen impact op kwaliteit

Ca. – €28,6 mln

BP in december 2021

financieren

vastgesteld

2.600 woningen Scenario II Herijking binnen Masterplan >2.600 woningen Scenario III Herijking buiten Masterplan > 2.600 woningen

+

0

+

Beperkte impact op

Ca. - €28,6 mln tot

BP in december 2021

kwaliteit, optimalisatie

GREX-neutraal

vastgesteld

+

--

binnen Masterplan

Verhoogde impact op kwaliteit t.b.v. financiële

GREX-neutraal tot positief

Vaststelling BP in december 2021 niet

haalbaarheid

haalbaar, Omgevingsplan vereist

Scenario IV -

--

--

--

Niets doen

n.v.t.

> Ca. -€ 28,6 mln

n.v.t.

< 2.600 woningen

5

Zoals uit bovenstaande tabel blijkt, wordt in scenario II slechts beperkt ingeleverd op de vastgestelde kwaliteit in het Masterplan Wilderszijde 2030, en verbetert naar verwachting het geprognotiseerde resultaat van de GREX richting budgetneutraal passend binnen de reservering in het weerstandsvermogen en beschikbare voorzieningen; totaal € 29 mln . Zie verder onder punt 3.5 financiële haalbaarheid. Tegelijkertijd wordt tevens tijd bespaard door binnen de kaders van het Masterplan te blijven. Er hoeft daardoor geen nieuw Masterplan gemaakt te worden en daardoor is vaststelling van het bestemmingsplan in december nog haalbaar. 3.5 De financiële haalbaarheid van het Masterplan en bestemmingsplan Wilderszijde wordt hierdoor vergroot. Voor meer informatie over de financiële optimalisaties (zie punt 5) en, voor de onderbouwing en vertaling daarvan in de opzet voor de Businesscase en GREX zie bijlage 2 (Geheim). 3. Kanttekeningen 3.1 In scenario II stellen we minimumeisen aan groen en water en geven we meer ruimte voor woningen. Wilderszijde wordt relatief de groenste wijk van Lansingerland. Er wordt een klimaatadapatieve wijk gerealiseerd –passend binnen het door de gemeenteraad vastgestelde beleid Duurzame Gebieds Ontwikkeling; groen 15-30% en water 7% tot 10%.

Met 10% water, tenminste 18% groen in de hoofdstructuur en tenminste 9% groen in de buurten binnen 50 meter van iedere voordeur zit Wilderszijde aan de bovenkant van de bandbreedte. NB: Ter vergelijk: de Havenbuurt in Berkel en Rodenrijs heeft in totaal 20% groen en de Gouden Griffelbuurt in Berkel en Rodenrijs in totaal 21% groen. Wilderszijde wordt een groene wijk met minimaal 2.600 woningen, en met de ambitie om met behoud van kwaliteit nu 2.700 woningen te realiseren. Wilderszijde blijft –vanwege het groene karakter, de dorpse verschijningsvorm en de geldende parkeernormen- een wijk met een relatief lage dichtheid aan woningen; gemiddeld ca. 26-28 woningen per hectare voor Wilderszijde als geheel, en variërend van ca. 20 woningen per hectare in het oostelijk gedeelte van Polderwijk tot ca. 78 woningen in het noordwesten van Groenwijk. 3.2 In scenario II ontstaat mogelijk alsnog een tekort op de grondexploitatie. Naar verwachting biedt de voor Wilderszijde in het weerstandsvermogen opgenomen reservering en voorziening voor GREX 1 (resp. €26 mln + €3 mln) naar huidig inzicht voldoende ruimte om dit tekort op te vangen; op basis van nadere uitwerking en definitieve besluitvorming kan het weerstandsvermogen eventueel worden aangepast. NB: er zal dus geen sprake zijn van een neutrale GREX in Wilderszijde conform de ambitie zoals opgenomen in het coalitieakkoord.

6

3.3 De financiële haalbaarheid kan slechts op hoofdlijnen in kaart worden gebracht De financiële haalbaarheid van deze uitwerking van het Masterplan is nu op hoofdlijnen in kaart gebracht. Nader ontwerp en planuitwerking ten behoeve van het opstellen en vaststellen van de GREX zal leiden tot beter inzicht in kosten en opbrengsten met minder onzekerheden. 3.4 De afspraken met marktpartijen liggen nog niet helemaal vast. De herijking van de uitgangspunten passend binnen de kaders van het Masterplan vereist dat de nadere afspraken met marktpartijen worden aangepast. Op dit moment liggen deze afspraken nog niet vast. Daardoor is de uiteindelijk de te realiseren programmatische invulling door hen wat betreft inhoud en financiën nog niet geheel helder. 4. Financiële consequenties met dekkingsvoorstel Ten behoeve van een inschatting van de financiële haalbaarheid bij planrealisatie, is op basis van de herijking van de uitgangspunten in het Masterplan een nieuwe proefverkaveling gemaakt op basis waarvan het inzicht in kosten en opbrengsten op hoofdlijnen is geactualiseerd. Bij vaststelling van de GREX –naar verwachting december 2021- zal dit nader zijn uitgewerkt.

Bij de inschatting van de financiële haalbaarheid zijn de nieuwe grondprijzenbrief (collegebesluit 16 maart 2021), en zijn de aangepaste VON-prijzen naar 2021 voor betaalbare en bereikbare woningen en de parameters van het MPG 2021 (collegebesluit 18 mei 2021) reeds meegenomen in de berekening.

Netto Contante Waarde totale Businesscase per 1 maart 2021

€

-28,6

Minder groen in de hoofdstructuur (20% -> 18%)

€

Optimalisatie bouwvelden (minder buurtgroen, 2.600 -> 2.700 woningen)

€

3,8

Actualisatie GREX 1 (Stand van zaken Kosten & opbrengsten in MPG 2021)

€

-0,5

Saldo overige mutaties (w.o. kostenverhaal, plankosten, bovenplanse maatregelen)

€

2.0

Nieuwe Parameters MPG 2021

€

12,7

Netto Contante Waarde GREX per 25 mei 2021

€

Losse investeringen ten behoeve van bovenplanse maatregelen

Totale businesscase Wilderszijde per 25 mei 2021

0,4

-10,2 €

€

-5,2

-15,4

Tabel 1.

7

Indicatie saldo BC/GREX voor scenario II; passend in de reservering in het weerstandsvermogen en beschikbare voorzieningen; totaal € 29 mln. Voor de opzet van de GREX op basis van de herijking binnen de kaders van het masterplan zoals beschreven onder besluit 1; zie bijlage 2 (Geheim). In deze opzet zijn ook alle overige kaders zoals opgenomen in het Masterplan nader uitgewerkt en doorgerekend. De indicatie van het saldo (-€15,4 mln) van de businesscase is nog omgeven met de nodige financiële onzekerheden passend bij deze fase van het project. Op basis van nadere planuitwerking (ontwerp en een meer nauwkeurige raming van kosten & opbrengsten) en de vastlegging van de afspraken met marktpartijen wordt deze opzet verder uitgewerkt gericht op vaststelling door de gemeenteraad december 2021 (best-case-planning). 5. Juridische aspecten Het Masterplan en de herijking van de uitgangspunten -passend binnen de kaders van dat plan worden in het vervolgtraject- meegenomen bij het bestemmingsplan (publiekrechtelijk) als ook bij de met de (ontwikkelende) partijen te sluiten overeenkomsten gericht op de realisatie van het woningbouwprogramma in het plangebied (privaatrechtelijk). 6. Duurzaamheid Met het Masterplan en de herijking wordt invulling gegeven aan de ambitie om Wilderszijde als een nieuwe duurzame wijk op de kaart te zetten; 





De wijk wordt volledig klimaatadaptief ingericht. In het Masterplan is een robuuste wateren groenstructuur opgenomen die voor wat betreft de bouwvelden verder wordt uitgewerkt met aansluitend buurtgroen. Hiermee wordt hittestress zoveel als mogelijk tegengegaan en wordt wateroverlast vermeden. Voor Wilderszijde wordt uitgegaan van energieneutraliteit op gebouwniveau. D.w.z. dat alle gebouwen worden gerealiseerd als nul-op-de-meter of met een minimale GPR-gebouw score van gemiddeld 8. In de openbare ruimte van de wijk wordt ingezet op ontwerpoplossingen die bijdragen aan de energieneutraliteit in de buurt of voor de wijk als geheel. Voor circulariteit staat een aanpak centraal die uitgaat van de levensduurbenadering. Elk type gebouw of object heeft een eigen levensduur en eigenaar op basis waarvan verschillende keuzes zijn gemaakt. In Wilderszijde wordt o.a. uitgegaan van een lage CO2footprint voor alle gebouwen. Voorzieningen als scholen en winkels worden dusdanig ingericht dat ze gemakkelijk transformeerbaar zijn naar een andere functie. Infrastructuur wordt gebouwd met duurzame materialen en bruggen zijn aan het einde van de levensduur demontabel. Er wordt altijd een gangbaar materialenpaspoort gehanteerd.

7. Extern draagvlak / burgerparticipatie De herijking van de uitgangspunten passend binnen het Masterplan is besproken met: 

Marktpartijen; betrokken marktpartijen hebben input geleverd en zijn akkoord met het masterplan als ruimtelijk kader voor de verdere planuitwerking.

8



Provincie Zuid-Holland; met de provincie is overleg gevoerd over de aanpassingen in het woningbouwprogramma. De provincie kan zich vinden in de uitgangspunten zoals nu gehanteerd.

Dit laat onverlet dat in het kader van de uitwerking van het masterplan en ontwerp bestemmingsplan participatie heeft plaatsgevonden over o.a. de invulling van de commerciële voorzieningen en maatschappelijke voorzieningen, en over de invulling van onder meer de centrale parkzone in Wilderszijde. Hierover bent u o.a. geïnformeerd tijdens de beeldvormende avond op 20 april jl. 8. Verdere procedure Op basis van het door de gemeenteraad vast te stellen en door het college voorgestelde voorkeursscenario (Scenario II) ‘huidig plan voor Wilderszijde herijken binnen de kaders van het vastgesteld Masterplan’ het nieuwe bestemmingsplan Wilderszijde en GREX verder uit te werken, waarbij: A. De ontwikkeling van Wilderzijde verder wordt uitgewerkt op basis van de herijkte uitgangspunten;  Het ontwerpbestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan (landschappelijk en stedenbouwkundig kader) de MER en de onderzoeken worden aangepast  De Afspraken met marktpartijen worden gemaakt en vastgelegd in overeenkomsten;  De ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, de communicatie naar de omgeving en de organisatie van de inspraak wordt voorbereid; e.e.a. met als doel om op basis van het besluit van de gemeenteraad het ontwerpbestemmingsplan medio augustus 2021 ter inzage te leggen, waarbij in september ook een informatiebijeenkomst zal worden ingepland.

Het eerder in procedure brengen van het ontwerpbestemmingsplan is niet mogelijk gebleken omdat de integrale uitwerking en toetsing van de documenten -op basis van het voorkeursscenariomeer tijd vraagt waardoor een verantwoorde ter inzagelegging niet eerder dan in augustus kan plaatsvinden. B. Het definitief bestemmingsplan wordt samen met de GREX, het beeldkwaliteitsplan, hogere waardenbesluit en interferentiebeleid in december 2021 door de gemeenteraad vastgesteld (best-case-planning). C. Er wordt nog gezocht naar andere subsidiemogelijkheden (niet voorwaardelijk) nu geen bijdrage vanuit de Woningbouwimpuls van het Ministerie van Binnenlandse Zaken wordt verkregen;  Bij Provincie m.b.t. geluidsmaatregelen en mobiliteit  Bij MRDH m.b.t. mobiliteit, en m.n. fietsinfrastructuur Bijlagen Bijlage 1 Hoofdstructuur Wilderszijde (T21.04415); betreft alleen hoofstructuur voor groen, water en ontsluiting (excl. buurtgroen, secundaire watergangen en secundaire ontsluiting aan de Zijde)

9

Bijlage 2 GREX mei 2021, scenariokeuze en ontwerp bestemmingsplan(GEHEIM) (T21.04416) Bijlage 3 Raadsbrief geheimhouding bijlage T21.04416 (U21.03203)

10

Datum Raad Registratienummer

24 juni 2021 BR2100052

Onderwerp

Definitief voorgenomen besluit terugvalscenario Wilderszijde

De raad van de gemeente Lansingerland; Na het voorstel gelezen te hebben Op basis van de argumenten dat:  de herijking past binnen de gestelde kaders in het Masterplan;  de herijking van de uitgangspunten binnen de kaders van het Masterplan tot minimale vertraging leidt;  met een nieuw bestemmingsplan op basis van deze herijking niet alleen de realisatie van de wijk planologisch mogelijk wordt gemaakt, maar dat daarna ook zo snel als mogelijk kan worden gestart met de verdere planuitwerking gericht op de bouw van (betaalbare) woningen waaraan veel behoefte is in de gemeente en ook regio;  een keuze voor scenario II (herijking binnen de kaders van het Masterplan) een keuze is met een optimale combinatie tussen behoud van kwaliteit, financierbaarheid voor Lansingerland en een zo spoedig mogelijke realisatie;  de financiële haalbaarheid van het Masterplan en bestemmingsplan Wilderszijde door deze herijking vergroot wordt. Rekening te houden met - de inschatting van de financiële haalbaarheid, en het feit dat de afspraken met marktpartijen nog niet zijn afgerond. Besluiten 1. Het huidig plan voor Wilderszijde te herijken binnen de kaders van het vastgesteld Masterplan, waarbij: a. Het woningbouwprogramma wordt gerealiseerd met 40% betaalbare woningen, waaronder 25% sociale huur en 15% betaalbaar (max. € 254.000 VON of huur max. € 900/mnd); bewoonbaar en incl.

energiebesparende maatregelen); b. Aanvullend op het betaalbare programma minimaal 5% van de woningen wordt gerealiseerd tussen € 254.000 VON (of huur max. € 900/mnd) en max. € 344.500 VON (of huur max. € 1.250/mnd); bij koop conform eisen NHG en incl. energiebesparende maatregelen; c. Het percentage wijkgroen in de hoofdstructuur t.b.v. een klimaat-adaptieve inrichting wordt vastgesteld op minimaal 18% groen; d. Het percentage buurtgroen in de bouwvelden t.b.v. een klimaat-adaptieve inrichting wordt vastgesteld op minimaal 9% groen;

11

e.

De middenberm van de wijkontsluitingsweg wordt versmald (daar waar dat efficiënt is en niet leidt tot kwaliteitsverlies) en de ligging van secundair water (niet zijnde de primaire watergangen als onderdeel van de hoofdstructuur) wordt pas bepaald bij de verdere planuitwerking. f. Wordt onderzocht of de bovenplanse maatregelen (deels) kunnen worden toegerekend aan de GREX of als separate investeringsbeslissingen, maar als onderdeel van de totale businesscase Wilderszijde moeten worden voorgelegd aan de gemeenteraad. 2. De afspraken met marktpartijen op basis van de punten genoemd onder 1 nader uit te werken en vast te leggen in overeenkomsten. 3. De financiële gevolgen van de beslispunten 1 en 2 te verwerken in de nog te openen GREX bij vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan Wilderszijde door de gemeenteraad. 4. Het bestemmingsplan incl. MER, bijbehorende onderzoeken, beeldkwaliteitsplan en hogere waarden besluit op basis van de herijkte uitgangspunten onder punt 1 genoemd medio augustus 2021 in procedure te brengen, zodat het nieuwe bestemmingsplan Wilderszijde volgens de best-case-planning in december 2021 door de gemeenteraad kan worden vastgesteld. Dit Raadsbesluit is vastgesteld door de raad van de gemeente Lansingerland in zijn openbare vergadering van 24 juni 2021,

de griffier,

drs. Marijke Walhout

12

1 T21.04415 Hoofdstructuur Wilderszijde

N

grens plangebied Wilderszijde

hoofdstructuur groen

974515 m2

136835m2 14.0%

zoekgebied middenberm 16m breed

hoofdstructuur groen WOW

39596m2

4.0%

centrale parkzone

hoofdstructuur water

97461m2

10.0%

Ontsluitingsweg auto Hoofd fietsstructuur

13318 m2 13687m2

Lansingerland Hoofdstructuur

18.0%

1.4%

project

Lansingerland Hoofdstructuur

onderwerp opdrachtgever datum

16.04.2021 02.04.2021

schaal

1:2500

projectnummer

BS 20-012

papierformaat

A1

tekeningnummer

bestandsnaam

tekenaar

1.4% Middelburg Oude Vlissingseweg 1 4336 AA Middelburg 0118-592288 middelburg@bsla.nl boschslabbers.nl

Den Haag 1e Sweelinckstraat 30 2517 GD Den Haag 070-3061618 denhaag@bsla.nl

Maarn Landgoed Plattenberg - Het Koetshuis Amersfoortseweg 38 3951 LC Maarn 0118 592288

1 U21.03203 Raadsbrief oplegging geheimhouding van bijlage T21.04416 bij raadsvoorstel BR2100052

*U19.03740* *U19.03740*

Ruimte & Economie

De leden van de Gemeenteraad Postbus 1 2650 AA BERKEL EN RODENRIJS

Gebiedsontwikkeling & Vastgoed Postbus 1 2650 AA Berkel en Rodenrijs Nadere informatie Isidoor Hermans Telefoon 14 010 E-mail info@lansingerland.nl

Verzenddatum 31 mei 2021

Website

Ons kenmerk U21.03203

www.lansingerland.nl

Uw brief van

Onderwerp

Geheimhouding bijlage T21.04416 bij raadsvoorstel BR2100052

Geachte leden van de gemeenteraad,

In de commissievergadering van 8 juni 2021 wordt u het Raadsvoorstel Definitief Voorgenomen Besluit terugvalscenario Wilderszijde aangeboden (BR2100052). Als bijlage bij dit raadsvoorstel is een bijlage (bijlage 2) meegezonden waarin de samenvatting van de opzet van de GREX waarin ook meer gedetailleerd de opbrengsten en kosten worden weergegeven. Omdat openbaarmaking van deze cijfers de onderhandelingspositie van de gemeente negatief kan beïnvloeden hebben wij conform artikel 86 lid 2 van de Gemeentewet geheimhouding aan de commissie opgelegd voor bijlage T21.04416 (artikel 10 lid 2 onder b van de Wet Openbaarheid van Bestuur). Deze geheimhouding duurt totdat het project Wilderszijde is geraliseerd. Voor het geval dat na behandeling in de commissie Ruimte het document ter bespreking door-gezonden wordt naar de raad, heeft ons college eveneens geheimhouding opgelegd conform artikel 25 lid 2 van de Gemeentewet met de hierboven genoemde motivering en tijdsduur. Wij verzoeken de raad om de opgelegde geheimhouding in haar eerstvolgende vergadering te willen bekrachtigen conform artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet.

Ons kenmerk U19.03740

Met een vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Lansingerland b.a.

Lucas Vokurka Secretaris

drs. Pieter van de Stadt Burgemeester

pagina 2/2

1 U21.03444 Reactie PZH op brief aanscherping woningbouwprogrammering en aanpak sociaal Lansingerland

Gemeente Lansingerland gemeenteraad Postbus 1 2650 AA BERKEL EN RODENRIJS

Van

Gemeente Lansingerland

Onderwerp

Reactie PZH op brief aanpak sociaal Lansingerland

Datum

2 juni 2021

Ons kenmerk

U21.03444

Geachte raadsleden, Hierbij ontvangt u het antwoord van Provincie Zuid-Holland (I21.034444) op de brief die de gemeente stuurde op 17 maart jl. met onderwerp ‘Reactie op brief Verzoek inzicht en aanbod hulp opgave sociale woningbouw’ (U20.10407). In de brief geeft de provincie aan te zien dat er een flinke stap extra richting meer sociaal is gemaakt. Zij constateert echter ook dat in 2030 de gemeente Lansingerland niet op het door ABF berekende Meer Evenwicht scenario van 3.262 extra sociale woningen uitkomt. Daarnaast maakt een eventuele woningbouwontwikkeling in Bleizo West een groot deel uit van de extra aantallen sociaal. In het Regioakkoord Woningmarktafspraken Regio Rotterdam van 2019 is nadrukkelijk afgesproken dat de randgemeenten in de regio Rotterdam zich inspannen ríchting Meer Evenwicht. Om goed te kunnen beoordelen of wij als gemeente wel het maximale eruit halen in onze aanpak sociaal, heeft de provincie de hulp van bureau Antea ingeschakeld. Dit bureau is ook ingeschakeld bij de beoordeling van de aanpak sociaal van de drie andere aangeschreven randgemeenten (Barendrecht, Albrandswaard en Westvoorne). Zie voor meer achtergrondinformatie bijlage I21.10141 met de brief die de provincie recent naar Samenwerkingsverband Wonen regio Rotterdam (SvWrR) stuurde inclusief de rapportage van Antea over de aanpak sociaal in de drie eerdergenoemde gemeenten.

In opdracht van de provincie doet Antea op dit moment onderzoek naar ons aangescherpte bod. Daarbij kijkt zij breed naar eventuele mogelijkheden en onmogelijkheden in onze aanpak sociaal. Ook kijkt zij voor haar analyse naar het instrumentarium dat de gemeente heeft aan sturingsmaatregelen om te komen tot meer sociale woningbouw en het behouden van deze woningen in het sociale segment voor in de toekomst. Het college is nog steeds van mening dat de gemeente een stevig en breed bod heeft neergelegd, maar staat uiteraard open voor suggesties die binnen de door de raad aangegeven kaders passen en kunnen helpen bij onze aanpak sociaal. 1/2

Voor de zomer verwachten wij de bevindingen van Antea te ontvangen en zal wethouder Kathy Arends samen met de andere drie aangeschreven randgemeenten een gesprek hebben met gedeputeerde Anne Koning hierover. Zodra hierover meer bekend is, zullen wij dit aan u terugkoppelen en daarbij aangeven hoe wij met de bevindingen denken om te kunnen gaan. Tot slot wijst de provincie nog op het correct doorgeven van de geplande woningbouwontwikkelingen die aansluiten op ons aangescherpte bod. Dit zullen wij uiteraard conform afspraken tijdig doen.

Met een vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Lansingerland

Lucas Vokurka Secretaris

Contactgegevens Team Domein Email Telefoon Postbus 1 2650 AA Lansingerland www.lansingerland.nl

drs. Pieter van de Stadt Burgemeester

Amke Zevenbergen Ruimtelijke Economische Strategie Ruimte & Economie info@lansingerland.nl 14 010

Bijlage(n):  Reactiebrief PZH op brief Lansingerland aanscherping woningbouwprogrammering en aanpak sociaal, I21.09828  Brief van PZH aan SvWrR ‘aanpak sociaal in Rotterdamse regio’, I21.10141

2/2

1 I21.09828 Reactie PZH aanscherping woningbouwprogrammering en aanpak sociaal

Kon pagina 1 uit document I21.09828 Reactie PZH aanscherping woningbouwprogrammering en aanpak sociaal niet importeren Foutmelding PdfReader not opened with owner password

Kon pagina 2 uit document I21.09828 Reactie PZH aanscherping woningbouwprogrammering en aanpak sociaal niet importeren Foutmelding PdfReader not opened with owner password

Kon pagina 3 uit document I21.09828 Reactie PZH aanscherping woningbouwprogrammering en aanpak sociaal niet importeren Foutmelding PdfReader not opened with owner password

1 I21.10141 PZH aanpak sociaal Rotterdams regio bevindingen Antea over gemeenten Barendrecht, Albrandswaard en Westvoorne

Lid Gedeputeerde Staten drs. ir. A.L. (Anne) Koning Contact

070 441 61 80 al.koning@pzh.nl

Postadres Provinciehuis

Postbus 90602 2509 LP Den Haag T 070 - 441 66 11 www.zuid-holland.nl

Aan Provinciale Staten

Datum

30 april 2021 Ons kenmerk

PZH-2021-774678135 DOS-2021-0004229 Uw kenmerk Bijlagen

1 Onderwerp

Aanpak Sociaal Rotterdamse regio Geachte Statenleden ,

Als vervolg op de commissiebrieven van 28 maart en 22 september van afgelopen jaar, informeer ik u met deze brief over de voortgang van de Aanpak Sociaal in de Rotterdamse regio. Aanleiding

Allereerst schets ik u in het kort de voorgeschiedenis. In januari 2019 hebben alle gemeenten in de regio Rotterdam het Regioakkoord Wonen vastgesteld. De regio heeft het akkoord daarna aan de provincie aangeboden en gevraagd het te beoordelen en te handhaven. De provincie heeft het Regioakkoord getoetst op de vier doelstellingen van het akkoord. De doelstelling betreffende meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad, wordt met dit akkoord onvoldoende bereikt. De mate waarin het zogenaamde Meer Evenwicht scenario wordt benaderd, verschilt sterk per gemeentelijk bod. Bezoekadres Zuid-Hollandplein 1 2596 AW Den Haag Tram 9 en de buslijnen 90, 385 en 386 stoppen dichtbij het provinciehuis. Vanaf station Den Haag CS is het tien minuten lopen. De parkeerruimte voor auto’s is beperkt.

De biedingen van vier gemeenten heeft de provincie niet aanvaard vanwege onvoldoende resultaat op deze doelstelling. Dat betreffen de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Lansingerland en Westvoorne. Naar aanleiding daarvan koos het college van Gedeputeerde Staten voor een stevige inzet op dit dossier. Hieruit kwam vorig jaar onder meer de proactieve aanwijzing aan Albrandswaard voort, waarover u eerder geïnformeerd bent. Daarnaast is in november 2020 aan deze vier gemeenten gevraagd om inzicht te geven hoe het Meer Evenwicht scenario beter benaderd kan worden. Daarbij heb ik externe expertise aangeboden (via onderzoeksbureau Antea Group) om aanvullende mogelijkheden in beeld te brengen. Hoofdlijn uitkomsten eerst drie inventarisatietrajecten De gemeenten Albrandswaard, Barendrecht en Westvoorne zijn eind vorig jaar op mijn aanbod ingegaan om met hulp van externe expertise de mogelijkheden voor extra sociaal te inventariseren. Begin april is Lansingerland alsnog ingegaan op mijn aanbod. Het

Ons kenmerk

PZH-2021-774678135

inventariseringstraject van bij deze gemeente loopt nog en vindt versneld plaats. Rond het zomerreces verwacht ik u over de uitkomsten van Lansingerland te kunnen informeren. Graag breng ik u op de hoogte van de resultaten van de trajecten met Albrandswaard, Barendrecht en Westvoorne. Die laten zien dat de mogelijkheden voor sociaal inmiddels substantieel zijn verhoogd ten opzichte van de oorspronkelijke biedingen. De eerdere biedingen van deze drie gemeenten bedroegen samen netto 79 sociale woningen (Barendrecht had een negatief bod vanwege het geplande afstoten van sociale woningen door Vestia). Uit de resultaten van Antea blijkt dat netto ca. 1.900 sociale woningen in deze gemeenten mogelijk zijn. Dat is een aanzienlijke toename. Daarmee kan ruim 59% van het Meer Evenwicht scenario (3.203 sociale woningen) gerealiseerd worden. Deze cijfers laten zien dat deze trajecten meerwaarde hebben. Antea ziet wel verschillen tussen de gemeenten. Albrandswaard benadert het Meer Evenwicht scenario met 47%, Barendrecht met 66% en Westvoorne met 80% (waarvan een deel in Hellevoetsluis; samen met Brielle bevinden deze drie gemeenten zich in een fusieproces). Het betreffen vooralsnog mogelijkheden waarover nog niet voor elke locatie met 100% zekerheid bestuurlijk draagvlak is bij de colleges en de raden, wel naar verwachting voor een groot deel.

Uit het traject bleek daarnaast dat het in deze drie gemeenten in meer of mindere mate ontbreekt aan het voldoende toepassen van instrumenten zoals beleidskaders en ondersteunende instrumenten. Antea heeft de gemeenten een overzicht aangereikt van instrumenten om toe te passen. Deels hebben gemeenten hiervan inmiddels al instrumenten opgepakt en toegepast. Dit sluit aan bij de Instrumentenkoffer Betaalbare woningvoorraad: https://www.instrumentbetaalbarevoorraad.nl/zuid-holland/. Antea heeft gesprekken gevoerd met woningcorporaties die actief zijn in de drie onderzochte gemeenten. Corporaties in Albrandswaard en Barendrecht gaven aan dat zij ‘zeker investeringsbereid’ zijn. In Westvoorne willen corporaties zich echter terugtrekken. Antea laat weten dat de corporaties in Albrandswaard en Barendrecht een akkoord met uitvoeringskracht extra belangrijk vinden. Zij ondersteunen de oproep aan de provincie om deze opgave te monitoren en daarop te handhaven. Hieronder breng ik u in het kort op de hoogte van de belangrijkste uitkomsten per gemeente. Albrandswaard De pro-actieve aanwijzing van de provincie aan de raad van Albrandswaard heeft tot gevolg gehad dat de gemeente nu daadwerkelijk woningbouwplannen heeft voor de locatie De Omloop inclusief 100 sociale woningen, zoals in de aanwijzing werd genoemd. De gemeente werkt deze plannen nader uit.

Als voorbereiding op de ruimtelijke procedures heeft Albrandswaard in haar zienswijze bij het omgevingsbeleid een verzoek gedaan de beoogde locatie voor de uit te plaatsen sportvelden op de 3 ha. kaart op te nemen (10 hectare Rand van Rhoon). Na inventarisatie van alle mogelijkheden in Albrandswaard, concludeert Antea dat in deze gemeente meer mogelijkheden voor woningbouw (inclusief sociaal) zich voordoen dan de gemeente nu benut, ook binnen BSD. Naast extra mogelijkheden op kleinere inbreidingslocaties,

2/4

Ons kenmerk

PZH-2021-774678135

zien wij vanuit verstedelijkingsperspectief met name rond de beide metrostations in Rhoon substantiële aanvullende verdichtingsmogelijkheden. Een nadere studie, bijvoorbeeld een gebiedsvisie, zou dit meer gedetailleerd in kaart kunnen brengen. Aan de gemeente heb ik daarom gevraagd hier vervolg aan te geven. Als provincie zijn we bereid Albrandswaard hierin bij te staan. De gemeente ziet ook locaties om aan te wijzen in het (provinciaal beschermde) buitengebied. Hier gaan wij vooralsnog niet in mee. Barendrecht In aantallen maakt Barendrecht de grootste sprongen voorwaarts. Dit komt met name voort uit het behoud van 626 Vestia woningen als sociaal en het project Stationstuinen rond station Barendrecht. De raad van Barendrecht heeft ingestemd met ca. 3.000 woningen op deze locatie waarvan 900 tot 1.050 sociale woningen. De mogelijkheden op andere locaties in Barendrecht zijn vooralsnog beperkt. De mogelijkheden die er zijn, benut de gemeente grotendeels wel volgens Antea. Westvoorne Westvoorne heeft te maken met uitdagingen zoals de stikstofproblematiek en corporaties die zich willen terugtrekken. Daarnaast zijn de mogelijkheden binnen BSD beperkt, ook vanwege de beperkte grootte van de locaties. De ontwikkeling Drenkeling fase 3 is meegenomen als mogelijkheid, al vraagt dit wel om een nieuwe locatie voor de sportvelden.

De gemeente heeft met ondersteuning van Antea een volkshuisvestelijk kader opgesteld met daarin opgenomen dat het nieuwbouwprogramma uit 35% sociaal bestaat. Voor een deel van de opgave zien zowel de gemeente als Antea mogelijkheden in Hellevoetsluis voor 140 sociale woningen. Met deze gemeente wordt samenwerkt, ook in het kader van de al genoemde aanstaande gemeentelijke fusie tussen Brielle, Hellevoetsluis en Westvoorne. Nadere gegevens van de inventarisatie in Albrandswaard, Barendrecht en Westvoorne zijn te vinden het meegestuurde rapport van Antea. Lansingerland Gemeente Lansingerland heeft ons per brief op de hoogte gebracht van de extra mogelijkheden voor sociale woningbouw. Daarin geeft de gemeente aan dat het eerdere bod van maximaal 1.020 sociale woningen verhoogd kan worden naar 1.410 sociale woningen. Dit betreft 22% van het totale woningbouwprogramma van Lansingerland. Ten opzichte van het Meer Evenwichtscenario (3.262 woningen) zie ik dit echter nog als onvoldoende. Afhankelijk van planologische (on)mogelijkheden kan het aantal te bouwen sociale woningen volgens de gemeente verder verhoogd worden naar 2.760 (26% van het totale woningbouwprogramma). Wij zijn in overleg met Lansingerland over de betreffende locaties, waarbij wij recht willen doen aan de bestaande afspraken over onder andere windenergie.

Vervolg Het college van Gedeputeerde Staten informeert de colleges van B&W en de gemeenteraden van de vier gemeenten zo spoedig mogelijk per brief over de voortgang en de uitkomsten van de Antea-trajecten. Aan de gemeenten vraag ik hieraan spoedig vervolg te geven. Na de inventarisatie is immers nog uitwerking nodig om daadwerkelijk meer sociale woningen te

3/4

Ons kenmerk

PZH-2021-774678135

realiseren. Ik zie het als heel positief dat de gemeenten voor een belangrijk deel nu al vervolg hier aan willen geven en ik ondersteun hen daarbij. Er kan gebruik worden gemaakt van de Vliegende Brigade, de Subsidieregeling Stimulering spreiding sociale woningbouw regio Rotterdam en de recent gestarte subsidieregeling ‘Knelpuntenpot’. Van de laatste genoemde regeling zijn de eerste aanvragen ontvangen en andere zijn in voorbereiding. Daarnaast vraag ik de gemeenten de uitkomsten uit deze trajecten zo volledig mogelijk op te nemen in het regionale woningbouwprogramma. Slot Samengevat ben ik positief over de uitkomsten in de drie gemeenten die een inventarisatie hebben uitgevoerd en de eerste vervolgstappen daarop. Daarnaast zie ik uit naar de uitkomsten van de gestarte inventarisatie in Lansingerland. Zoals aangegeven, breng ik u daarvan rond het zomerreces op de hoogte.

Met vriendelijke groet,

drs. ir. A.L. (Anne) Koning

Bijlagen:

- Rapport Antea Group 'Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam'

4/4

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam

projectnummer 0464749.100 definitief 23 april 2021

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam

projectnummer 0464749.100 definitief 23 april 2021

Auteurs

Opdrachtgever Provincie Zuid-Holland Zuid-Hollandplein 1 2596 AW 'S-GRAVENHAGE

datum vrijgave 23 april

beschrijving revisie 0.4

gecontroleerd

vrijgave

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Inhoudsopgave 1

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3

Uw situatie Regioakkoord: meer evenwicht als stip op de horizon Leeswijzer

4 5 7

2

Conclusies en resultaten

8

2.1

‘Meer evenwicht’ scenario voor Albrandswaard, Barendrecht en Westvoorne lastig haalbaar als realistisch uitgangspunt tot 2030 10 Barendrecht en Westvoorne tonen maximale inzet op korte termijn, in Albrandswaard lijkt kwantitatief meer mogelijk 12 Beleidsinzet lijkt in Albrandswaard en Barendrecht op korte termijn nog onvoldoende geborgd, Westvoorne zet meest concrete stappen 5 Corporaties in Albrandswaard en Barendrecht zijn investeringsbereid, in Westvoorne maken corporaties terugtrekkende beweging 6

2.2 2.3 2.4

3

Hoe nu verder?

3.1

Advies 1: Maak strategische keuzes voor (nieuwe) toekomstige woningbouwlocaties, kwantitatief én kwalitatief 19 Advies 2: Blijf als gemeente koersvast en focus op de lokale en regionale beleidsdoelstellingen bij elk marktinitiatief 19 Advies 3: Focus als provincie naast kwantiteit, op versterken structurele beleidsinzet van gemeenten én provincie om te komen tot meer evenwicht 19 Advies 4: Zet meer in op ontwikkelen op gebiedsniveau dan kavelgewijze ontwikkeling 20 Advies 5: Durf af te wijken van de ‘heilige huisjes’ 20 Advies 6: Blijf goed monitoren en continue in gesprek met gemeenten 21

3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

19

Bijlage A: Cijfers volgens Regioakkoord Bijlage B: Provinciale prognoses Bijlage C: Achtergrondinformatie Albrandswaard, Barendrecht en Westvoorne Bijlage D: Voorkomen van uitponden Bijlage E: Doelgroepenverordening Bijlage F: Staatssteun Bijlage G: Opties instrumentarium

Blad 1 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Managementsamenvatting Achtergrond Een grote opgave in de Rotterdamse regio is een meer evenwichtigere spreiding van de sociale voorraad van woningen in de regio. De gemeenten hebben daar onderling, met de provincie en het Rijk, in verschillende samenwerkingsverbanden in de regio Rotterdam afspraken over gemaakt. De provincie heeft geconstateerd dat vier gemeenten (Albrandswaard, Barendrecht, Lansingerland en Westvoorne) in de Rotterdamse regio verwijderd blijven van de gestelde opgave voor sociale woningbouw. Deze rapportage beschrijft de conclusies en resultaten van een intensief proces met drie gemeenten (Albrandswaard, Barendrecht en Westvoorne) en een gespreksronde met de in de gemeenten actieve corporaties. Eind maart is ook het proces met de gemeente Lansingerland opgestart1. Conclusies en resultaten  Het ‘Meer Evenwicht’ scenario is voor de drie gemeenten Albrandswaard, Barendrecht en Westvoorne lastig realiseerbaar.  Gemeenten zetten zich veelal actief in voor het behoud van de bestaande sociale woningvoorraad.  Alle vier gemeenten zoeken naar het vergroten van het aandeel sociale woningbouw in bestaande plannen en ontwikkellocaties, waarbij ook (potentiële) locaties buiten BSD worden verkend. Daarbij gaat het ook om locaties die niet zijn opgenomen in de planmonitor.

Ook voor locaties binnen BSD is door Barendrecht en Westvoorne een uitgebreide verkenning van optimalisatie en mogelijkheden voor ontwikkeling sociale (en betaalbare) woningbouw uitgevoerd. In Albrandswaard lijkt binnen BSD rondom de metrostations verdichting en optimalisatie mogelijk. Deze locaties zijn door de gemeente vooralsnog onvoldoende meegenomen in de verkenningen. Het stationsgebied is al wel benoemd in de concept omgevingsvisie. De gemeente Albrandswaard gaat door met de verkenning rond het stationsgebied (Poortugaal) om meer sociale woningbouw toe te voegen.  Geen van de gemeenten beschikt over een afdwingbaar kader om in gesprekken (met bijvoorbeeld marktpartijen/initiatiefnemers) een aandeel sociaal af te dwingen. Door gemeenten wordt wel verwezen naar ambities uit de woonvisie, maar deze beleidskeuzes geven onvoldoende houvast als kader. Inmiddels heeft Westvoorne een volkshuisvestelijk kader opgesteld en zijn Barendrecht (nieuwe woonvisie en fondsvorming) en Albrandswaard (fondsvorming) voornemens hier mee aan de slag te gaan. Uit gesprekken met corporaties en informatie vanuit de gemeenten volgt dat corporaties in Barendrecht en Albrandswaard zeker investeringsbereid zijn. Corporaties zoeken naar concrete prestatieafspraken over aantallen (en locaties).

Met een verwachte toenemende druk op sociale woningbouw is een akkoord met uitvoeringskracht extra belangrijk. Corporaties ondersteunen dan ook de oproep aan de provincie om deze opgave in het kader van het Regio-Akkoord te monitoren én daarop te handhaven.

1

Het resultaat van het proces met Lansingerland zal later worden toegevoegd.

Blad 2 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland



Financieel instrumentarium, zoals fondsvorming en/of het meer gebiedsgericht ontwikkelen in plaats van kavelgewijs2 staan nog beperkt in het blikveld van gemeenten.

Het proces met gemeenten, corporaties en provincie heeft vooralsnog geresulteerd in een toename van het bestaande bod met meer dan 1.800 sociale woningen. We constateren dat in Barendrecht en Westvoorne dit nagenoeg het maximaal mogelijk is, terwijl in Albrandswaard verdere optimalisatie (ook binnen BSD) haalbaar lijkt met zo’n 100 tot 150 sociale woningen. Figuur: Actueel bod sociale woningbouw (Q1 2021) in vergelijking tot ME scenario en bod uit Regioakkoord in Albrandswaard, Barendrecht en Westvoorne

Bron: Antea Group, 2021

ONZE ADVIEZEN 1. Maak strategische keuzes voor (nieuwe) toekomstige woningbouwlocaties, kwantitatief én kwalitatief; 2. Blijf als gemeente koersvast en focus op de lokale en regionale beleidsdoelstellingen bij elk marktinitiatief; 3. Focus als provincie naast kwantiteit, op versterken structurele beleidsinzet van gemeenten én provincie om te komen tot meer evenwicht; 4. Zet meer in op ontwikkelen op gebiedsniveau dan kavelgewijze ontwikkeling; 5. Durf af te wijken van de ‘heilige huisjes’; 6. Blijf goed monitoren en continue in gesprek met gemeenten.

Het maken van portfolio’s zou een regeling kunnen behelzen van meerdere marktpartijen waarbij (stedelijke) herstructureringsprojecten ondergebracht worden, om zowel de kapitaalbehoefte als de opbrengsten te stroomlijnen. Binnen de regeling worden financiële tegenvallers van het ene project opgevangen door inkomen van andere projecten. Het is een methodiek om via gecombineerde projecten (bijvoorbeeld transformatie van objecten met 100% aandeel sociale woningbouw en objecten zonder aandeel sociaal) efficiency en schaalvoordelen te behalen. 2

Blad 3 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

1

Inleiding

1.1

Uw situatie Samen met gemeenten werkt de provincie Zuid-Holland aan de woningbouwopgave in verschillende regio’s, zo ook in de Rotterdamse regio. Een grote opgave in de Rotterdamse regio is een meer evenwichtigere spreiding van de sociale voorraad in de regio. De gemeenten hebben daar onderling, met de provincie en het Rijk, in verschillende samenwerkingsverbanden in de regio Rotterdam afspraken over gemaakt. De provincie heeft geconstateerd dat vier gemeenten in de Rotterdamse regio verwijderd blijven van de gestelde opgave voor sociale woningbouw. Voor de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Lansingerland en Westvoorne heeft de provincie daarom het besluit over de gemeentelijke bijdragen aan het regionale woningbouwprogramma uitgesteld. De provincie wenst eerst maximale inzet en effort op het aandeel sociaal in deze vier gemeenten. Het aandeel sociale woningbouw per gemeente is al jarenlang een precaire opgave in de Rotterdamse regio. De vier gemeenten liggen in drie subregio’s. Het politieke veld verschilt per gemeente en ook de verschillende corporaties zijn niet overal actief. Er is daarmee een aanpak per gemeente nodig om te komen tot concrete afspraken. De regio heeft verzocht3 om aandacht en een sturende en faciliterende rol van de provincie Zuid-Holland bij de spreiding van de sociale woningvoorraad in de regio.

De provincie Zuid-Holland heeft ons gevraagd dit proces te begeleiden en te beginnen met de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht en Westvoorne. Inmiddels (eind maart) is het proces ook met de gemeente Lansingerland opgestart. Uiteindelijk moet dit leiden tot het dichterbij brengen van een oplossing voor de sociale opgave. We begeleiden de gemeente in een meer inzichtelijke programmatische aanpak voor de opgave sociaal. Hierin zijn achtereenvolgens de volgende onderdelen verkend: 1) zijn er meer sociale woningen toe te voegen in bestaande initiatieven? 2) zijn er locaties toe te voegen binnen óf in het uiterste geval buiten BSD? 3) zijn er extra instrumenten (ruimtelijk, financieel, juridisch) in te zetten om het aandeel sociale woningbouw in de gemeente te verhogen, nu danwel op langere termijn? In dit rapport leest u onze (tussen)resultaten en bevindingen van dit proces, inclusief eerste aanbevelingen voor gemeenten en provincie. Het doel is dat dit bijdraagt aan oplossingsrichtingen die een basis zijn voor het regionaal afgestemde woningbouwprogramma dat uiterlijk 15 september 2021 bij de provincie wordt ingediend.

1.2

Regioakkoord: meer evenwicht als stip op de horizon Na intensieve regionale samenwerking van de gemeenten, corporaties, Maaskoepel en de provincie is in januari 2019 een regioakkoord met nieuwe woningmarktafspraken vastgesteld voor de regio Rotterdam. De veertien gemeenten willen het aantal woningen in de regio Rotterdam met 54.000 woningen uitbreiden. De gemeenten en de woningcorporaties zetten zich onder meer in voor een betere balans van het woningaanbod in de regio. In het akkoord zijn 3

in de oplegbrief bij het regioakkoord van januari 2019

Blad 4 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

biedingen per gemeente opgenomen, én inzicht in de inspanningen van elke gemeente om deze doelstelling te bereiken en in de belemmeringen, voorwaarden en risico’s die daarbij een rol spelen. Het Meer Evenwicht scenario (hierna: ME scenario) wordt gezien als stip op de horizon. Elke gemeente zet hier door deze afspraken in op de beweging om tot meer regionale spreiding van de sociale woningvoorraad te komen. De afstand tot het ‘regionaal gemiddelde’ en tot het ‘Meer Evenwicht-scenario’ is vaak nog groot. Als kanttekening in het akkoord is dan ook genoteerd dat de disbalans niet in één keer kan worden gecorrigeerd. Of er sprake is van onmogelijkheden wordt in een onderlinge bestuurlijke discussie binnen het regioverband en in overleg met de provincie Zuid-Holland in gezamenlijkheid vastgesteld op basis van de onderliggende onderbouwing van deze onmogelijkheden. 

  

De gemeente Albrandswaard heeft bij de ondertekening aangegeven nog niet in te kunnen gaan op het Meer Evenwicht scenario, omdat zij graag meer onderzoek willen doen en de besluitvorming bij de gemeenteraad nog moest plaatsvinden. De gemeente Barendrecht heeft aangegeven dat bij dit bod de problemen rond het Vestiadossier niet goed zichtbaar worden. De gemeente Westvoorne heeft in de bijlage bij het Regioakkoord aangegeven (nog) niet in de buurt te kunnen komen van de opgave zoals geformuleerd in het Meer Evenwicht Scenario. De gemeente Lansingerland heeft in de bijlage bij het Regioakkoord aangegeven dat het niet haalbaar is om het Meer Evenwicht scenario volledig te realiseren, vanwege onder andere de financiële haalbaarheid, bouwclaims, de fase van het contract, grootte van het plan (veel kleine particuliere plannen), parkeren, streven naar een goede mix voor leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, nabijheid van voorzieningen, infrastructuur, monumentenstatus, groen en duurzaamheidseisen.

Ook is destijds aangegeven dat de regio-corporaties tezamen naar alle waarschijnlijkheid onvoldoende financiële ruimte hebben om de opgaven nieuwbouw, verduurzaming, renovaties en huurmatiging te realiseren en de risico’s op krimp van het particuliere sociale segment op te kunnen vangen. Daarnaast is aangegeven dat corporaties zich zullen inspannen voor de regionale opgave, eventueel buiten de ‘eigen’ gemeenten, indien mogelijk en passen binnen het beleid van de corporatie. De provincie heeft aangegeven haar instrumenten te willen inzetten om de financiële belemmeringen bij gemeenten te verkleinen bij het realiseren van meer sociale woningen, zoals de subsidieregeling sociale woningbouw regio Rotterdam en de Knelpuntenpot. Daarnaast biedt de provincie de Vliegende Brigade aan, die gemeenten kan ondersteunen bij het versnellen van woningbouwprojecten. De gemeente Rotterdam heeft daarnaast toegezegd een financiële bijdrage te leveren vanuit de Regiodeal Rotterdam Zuid.4 De Regio Rotterdam streeft een aantal doelen na:  De regio realiseert voldoende woningen in de totale voorraad;  De regio realiseert voldoende woningen in de sociale voorraad5; 4

Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030

5

Als sociale voorraad wordt beschouwd:  Corporatievoorraad: hele DAEB voorraad;  Corporatievoorraad; Niet DAEB < huurliberalisatiegrens (prijspeil 2018: € 710,68);

Blad 5 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

  

De regio realiseert een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad; De regio wil voldoende beschikbaarheid op lokaal niveau en een regionaal gelijkmatiger toegang tot de sociale voorraad voor huurtoeslaggerechtigden; De regio wil voldoende betaalbare woningen met een huur onder de bovenste aftoppingsgrens op lokaal niveau en meer balans van deze voorraad in de regio.6

In het Regio Akkoord is middels percentages aangegeven hoe de evenwichtige spreiding van de sociale voorraad zich verspreid bij een ME-scenario (zie figuren hieronder). Daarin valt op dat de Brielle, Westvoorne, Albrandswaard, Barendrecht en Lansingerland met hun bod het meest verwijderd blijven van het ME-scenario. De opgave in de gemeente Brielle wordt grotendeels bepaald door de gevolgen van het afstoten van corporatiebezit van Vestia in deze gemeente. Ook in Barendrecht was dit van invloed op het bod. Voor Brielle is dat de reden dat is besloten om een ander traject in te zetten dan in de andere vier gemeenten. Figuur 1: Aandeel sociale woningvoorraad in scenario ‘Meer evenwicht’ en op basis van biedingen in Regio Rotterdam in 2030

 Particuliere huurvoorraad < huurliberalisatiegrens (prijspeil 2018: € 710,68)  Koopwoningenvoorraad < € 140.000 WOZ-waarde (prijspeil 2018) 6 Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018-2030

Blad 6 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

Figuur 2: Ontwikkeling sociale woningvoorraad (in aantallen) in scenario ‘Meer evenwicht’ en op basis van biedingen in Regio Rotterdam in 2030

Evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad in de Regio Rotterdam (in aantallen, excl, Rotterdam, Vlaardingen, Schiedam, Ridderkerk en Capelle)

Lansingerland Krimpen Barendrecht Albrandswaard Nissewaard Hellevoetsluis Westvoorne Brielle Maassluis

-1.500

-1.000

-500

0

500

1.000

aantallen sociaal totale voorraad 2030 op basis van biedingen

1.3

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

aantallen sociaal gewenst bij scenario Meer Evenwicht

Leeswijzer In het volgende hoofdstuk (2) leest u de belangrijkste conclusies en resultaten van ons proces met de drie gemeenten. In hoofdstuk 3 gaan we in op het vervolgtraject en leest u onze aanbevelingen. De bijlage van dit rapport vormen de toelichting en nadere onderbouwing van onze conclusies en resultaten.

Blad 7 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

2

Conclusies en resultaten In dit hoofdstuk gaan we in op de belangrijkste bevindingen uit het proces om te komen tot vergroten van de voorraad sociale woningbouw in de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht en Westvoorne. Daarvoor is het goed om, separaat van de kwantitatieve uitgangssituatie, de bestaande inzet en aanpak van gemeenten te analyseren. Vervolgens maken we in dit hoofdstuk ook inzichtelijk welke (proces)stappen gezet en resultaten voor korte en (middel)lange termijn behaald zijn. Zo komen we tot een objectieve beoordeling van de inzet van de drie gemeenten. De tabel hieronder geeft deze beoordeling op hoofdlijn weer. We constateren onder meer dat:  Het ‘Meer Evenwicht’ scenario voor de drie gemeenten lastig realiseerbaar is. Zo is de opgave bovengemiddeld in verhouding tot de gerealiseerde woningbouwaantallen in de afgelopen jaren, maar ook ten opzichte van de provinciale woningbehoefteraming (WBR) of trendraming (TR)7. Van belang is om als gemeente en provincie meer zicht te hebben op realisme in cijfers en locaties in samenhang met de regionale spreiding (zie ook 2.1.).  We concluderen dat gemeenten zich veelal actief inzetten voor het behoud van de bestaande sociale woningvoorraad. Zo heeft de gemeente Barendrecht, in samenwerking met de corporaties, het uit te ponden Vestia bezit kunnen behouden voor de sociale voorraad.

De gemeente Westvoorne beschikt over een eigen Woonbedrijf dat een actieve rol heeft bij behoud van de voorraad. De gemeente gaat nu ook met het Woonbedrijf (ondanks dat het een gemeentelijke afdeling is) prestatieafspraken maken. Met zicht op de aanstaande fusiegemeente bekijkt het Woonbedrijf Westvoorne ook of zij een rol kan hebben in het behoud van de Vestia-voorraad voor de doelgroep in de gemeente Brielle. In Albrandswaard wordt door corporaties ingezet op verdichten van bestaande complexen.  Alle gemeenten zoeken naar het vergroten van het aandeel sociale woningbouw in bestaande plannen en ontwikkellocaties, waarbij ook (potentiële) locaties buiten BSD worden verkend. Daarbij gaat het ook om locaties die niet zijn opgenomen in de planmonitor. Ook voor locaties binnen BSD is door Barendrecht en Westvoorne een uitgebreide verkenning van optimalisatie en mogelijkheden voor ontwikkeling sociale woningbouw uitgevoerd. In beide gemeenten lijkt de maximale capaciteit hiervoor bereikt, los van enkele projecten waar, met nieuwe onderhandelingen/gesprekken met marktpartijen, mogelijk nog beperkte optimalisatie te behalen is. In Albrandswaard is deze studie nog gaande (met name rond station Poortugaal), op dit moment lijken in Albrandswaard de mogelijkheden binnen BSD groter dan uit eerste verkenningen van de gemeente naar voren komt.

Dit heeft ook te maken met aanvullende voorwaarden die de gemeente stelt ten aanzien van bijvoorbeeld verdichtingsmogelijkheden, bouwhoogte en verhoudingen. Dit betekent dat voor deze gemeenten gezamenlijk ca 35% van de sociale woningbouw volgens ME scenario (ca 1.200 woningen) geen plek kan vinden in de voorgenomen locaties. Hierdoor zal een nadere beschouwing moeten volgen van de WBR en TR en het onderdeel sociale woningbouw daarin of het vinden van extra locaties buiten BSD voor sociale woningbouw en bijbehorend regulier programma.  Geen van de gemeenten beschikt over een afdwingbaar kader om in gesprekken (met bijvoorbeeld marktpartijen/initiatiefnemers) een aandeel sociaal af te dwingen. Door gemeenten wordt wel verwezen naar ambities uit de woonvisie, maar deze beleidskeuzes geven onvoldoende houvast als kader. De gemeente Westvoorne heeft in het eerste 7

In mei 2021 worden nieuwe ramingen door de provincie verwacht.

Blad 8 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland





kwartaal van 2021 hiervoor een volkshuisvestelijk kader opgesteld. Daarin zijn onder andere eisen voor verdichting bij sloop/nieuwbouw en 35% sociaal bij plannen van meer dan 20 woningen opgenomen. De gemeente Albrandswaard en Westvoorne onderzoeken de mogelijkheden van een (doelgroepen)verordening. Naast gemeenten kan ook de provincie Zuid-Holland haar instrumentarium inzetten om een structureel aandeel betaalbaarheid (en daarmee ook sociale woningbouw) van de woningbouwopgave af te dwingen. Uit eerste gesprekken met corporaties en informatie vanuit de gemeenten volgt dat corporaties in Barendrecht en Albrandswaard zeker investeringsbereid zijn. Echter, waar in Barendrecht dit concreet gekoppeld is aan de ontwikkellocatie Stationstuinen, zijn er in Albrandswaard onvoldoende locaties. Corporaties vinden dit niet wenselijk en zetten in op meer concrete prestatieafspraken, waarbij ook prestatieafspraken over te realiseren aantallen wenselijk zijn. Dit bevordert enerzijds inspanningen van de gemeente en schept anderzijds een verplichting voor corporaties voor realisatie van woningen. Nu blijkt dat de uitvoering van dit huidig akkoord al lastig is, zal dit naar de toekomst niet makkelijker worden.

Corporaties ondersteunen dan ook de oproep aan de provincie om deze opgave in het kader van het Regio-Akkoord te monitoren én daarop te handhaven, zowel op de realiteit van scenario en bod, op realisatie van aantallen sociale woningbouw, op het toezien op de toewijzing, als op de beleidsinzet van de gemeenten en de gezamenlijke prioriteiten van (Rijk) provincie en gemeenten. Financieel instrumentarium, zoals fondsvorming of maken van portfolio’s8 (en daarmee niet alleen kavelgewijs ontwikkelen), staan nog beperkt in het blikveld van gemeenten. Albrandswaard overweegt een woonfonds op te stellen, Barendrecht overweegt te experimenteren met portfolio’s, terwijl Westvoorne de mogelijkheden van inzet van bestaande subsidies van derden nader bekijkt. We verwachten dat het, ook op regionaal niveau, meer ervaring opdoen met financiële instrumenten de opgave en ambities helpt realiseren. Tabel 1: Beoordeling op hoofdlijn van inzet gemeenten in proces tot herprogrammering sociale woningvoorraad Indicator

Albrandswaard

Barendrecht

Westvoorne

Realisatie ‘Meer evenwicht’ scenario

-

0

-

Inzet behoud bestaande sociale voorraad

0

++

+

Onderzoek locaties binnen BSD (incl. optimalisatie bestaande ontwikkellocaties)

0

+

++

Onderzoek locaties buiten BSD (incl. verkenning potentiële ontwikkellocaties)

+

+

+

Inzet ruimtelijk/juridisch instrumentarium (korte en lange termijn)

0

-

+

Inzet gemeente voor woningvoorraad sociaal (incl. afspraken met corporaties)

-

+

+

Inzet financieel instrumentarium (incl. grondbeleid)

0

0

0

Bron: Antea Group, 2021

Het maken van portfolio’s zou een regeling kunnen behelzen van meerdere marktpartijen waarbij (stedelijke) herstructureringsprojecten ondergebracht worden, om zowel de kapitaalbehoefte als de opbrengsten te stroomlijnen. Binnen de regeling worden financiële tegenvallers van het ene project opgevangen door inkomen van andere projecten. Het is een methodiek om via gecombineerde projecten (bijvoorbeeld transformatie van objecten met 100% aandeel sociale woningbouw en objecten zonder aandeel sociaal) efficiency en schaalvoordelen te behalen. 8

Blad 9 van 43

Herprogrammering sociale woningbouw Regio Rotterdam projectnummer 0464749.100 23 april 2021 Provincie Zuid-Holland

In de paragrafen hieronder geven we een meer uitgebreide toelichting en onderbouwing van onze opsomming op hoofdlijnen.

2.1

‘Meer evenwicht’ scenario voor Albrandswaard, Barendrecht en Westvoorne lastig haalbaar als realistisch uitgangspunt tot 2030 Opgave sociaal fors bovengemiddeld in verhouding tot realisatie en ramingen In alle drie de gemeenten blijkt de gestelde opgave sociaal in het ME-scenario fors is ten opzichte van wat er afgelopen jaren in de gemeente gerealiseerd is. Ook ten opzichte van de provinciale woningbehoefteraming (WBR) of trendraming (TR) is de gestelde opgave meer dan 100% van deze ramingen. Overigens, ook wanneer we de verhouding tussen maximaal aantal te realiseren woningen en te realiseren sociale woningen analyseren in de subregio, valt op dat het aandeel sociaal bovengemiddeld hoog is. Dit kan verklaard worden doordat er op dit moment minder aandeel sociaal is in de bestaande voorraad. Er moet dus om naar een gelijk percentage te komen, relatief meer worden toegevoegd. In tabel 2 en bijlage A en B maken we inzichtelijk hoe de gewenste toevoeging van het aantal sociale woningen op basis van het ‘meer evenwicht’ scenario zich verhoudt ten opzichte van de netto toevoeging van het totaal aantal woningen in de laatste vijf jaar en de raming van de totale woningbouwprogrammering (lokaal en regionaal). Dit geeft inzicht in de ‘maat van de cijfers’.

Gemeentelijke context meenemen in beoordeling van realisatie ‘Meer evenwicht’ scenario Van belang is om bij beoordeling van de inzet van gemeenten om te komen tot het ‘meer evenwicht’ scenario niet alleen de kwantitatieve opgave te monitoren, maar ook de gemeentelijke context mee te wegen. Dit zorgt voor een meer genuanceerde beoordeling van gemeentelijke inspanningen. Zo zijn de gemeenten Barendrecht en Albrandswaard, met de ontwikkeling van Vinex-locatie Midden-IJsselmonde (waaronder Carnisselande en Portland met in totaal circa 7.500 woningen, waarvan 30 tot 32,5% in de sociale sector) destijds bijna in omvang verdubbeld. Daarmee heeft de gemeente een enorme bijdrage geleverd aan de regionale woningbouwopgave, inclusief de sociale opgave. De woningbouwplannen van de gemeente zijn daarna vooral gericht op de lokale behoefte en in mindere mate op een evenwichtigere spreiding van sociale woningvoorraad in de regio, omdat er in die tijd geen afspraken waren om tot een evenwichtigere spreiding te komen. Het huidig aandeel sociale woningen in Barendrecht en Albrandswaard bedraagt achtereenvolgens circa 23,9% en resp. circa 28,7%. Om te komen tot de gewenste 31,3% en resp. 33,1% moet een fors aantal woningen worden gerealiseerd.