RIB 2021-101 (5480-2021) sale en lease back gemeentehuis + 2 bijlagen

Raadsinformatiebrief Landsmeer Ter kennisneming Datum B&W vergadering

02 maart 2021

Portefeuillehouder

Wethouder E. Heinrich

Documentkenmerk

5480-2021:490987 behorende bij zaak: 5480-2021

Bijlage(n)

B1. QuickScan massastudie appartementen B2. QuickScan verwachte grondopbrengsten gemeentehuis

Onderwerp:

Sale en lease back gemeentehuis

Aan de raad van gemeente Landsmeer, Op 24 september 2020 heeft u een motie aangenomen om het college van B&W op te dragen om het volgende te onderzoeken: 1. 2. 3. 4.

Een sale en leaseback constructie van het gemeentehuis; Verkoop van het gemeentehuis en verhuizing naar een andere locatie; Afsplitsing (verkoop/verhuur) van een deel van het gemeentehuis voor andere doeleinden c.q. gebruikers; Andere mogelijkheden (in dit kader) die financieel gewin op (kunnen) leveren.

Ons college heeft een verkennend onderzoek gedaan naar de mogelijkheden. Van de uitkomsten wordt hierna puntsgewijs verslag gedaan. Wij komen tot de conclusie dat verdere investering, in tijd en geld, in een diepgaand onderzoek niet zal leiden tot een uitkomst die zal voldoen aan de doelstelling om structureel geld te besparen of inkomsten te verwerven. Wij zijn daarom van mening dat het verkennend onderzoek duidelijkheid geeft en dat motie hiermee dan ook is uitgevoerd. 1 en 2. Sale en leaseback van het gemeentehuis respectievelijk verkoop van het gemeentehuis en verhuizing naar een andere locatie. Omdat verkoop van het gemeentehuis, het terughuren ervan, of het verhuizen naar een andere locatie betrekking heeft op verkoop van het gemeentehuis en (terug)huur daarvan, zijn 1 en 2 in het verkennend onderzoek samen beschouwd. Op basis van een verkenning van mogelijkheden voor verkoop en ontwikkeling van het gemeentehuis is een doorkijk gemaakt. Deze gaat uit van de huidige stedenbouwkundige opzet met enige verdichting op een maatschappelijk verantwoorde wijze. Dit betreft indicatief de ontwikkeling van 28 koopappartementen in een 3- en 4-laags bebouwing met een parkeervoorziening op eigen terrein (met parkeernorm 1.0).

Op basis van verkoop aan een ontwikkelaar en onder aftrek van sloopkosten, kosten bouwrijp maken, advieskosten en afwaardering van de huidige boekwaarde van het gemeentehuis resteert een opbrengst van ca € 2 miljoen. Deze opbrengst is onderhevig aan de heffing van vennootschapsbelasting voor overheden. Op basis van een indicatieve berekening van de (vennootschap)belastingdruk zou de netto-opbrengst op ca € 1,7 miljoen uitkomen. Deze opbrengst wordt gerealiseerd in het jaar van verkoop c.q. overdracht van het gemeentehuis aan de ontwikkelaar/verhuurder. Tegenover de opbrengst komen de huurkosten welke jaarlijks ten laste van de exploitatie worden gebracht. Uitgegaan wordt van de verhuurprijs kantoren in de regio voor (semi)maatschappelijke functies, geschat op € 90/m2. Dit wordt afgezet tegen een te huren vloeroppervlak van ca 2.200 vierkante meter, waarvan ongeveer 15 á 20% souterrain vloeroppervlak betreft, met een commercieel lagere waarde. Dit levert een jaarlijkse huurlast op van € 200.000, - exclusief onderhoudskosten. De jaarlijkse huurlasten van € 200.000, - (exclusief onderhoudskosten), afgezet tegen eenmalig te verwachten opbrengst van ca € 1,7 mln. kent een zogenoemde terugverdienperiode van ca 8,5 jaar waarin de totale huurlasten gelijk zijn aan de verwachte opbrengst.

Hierin is geen rekening gehouden met zaken als de rentecomponent, en een fiscaal nadeel omdat bijvoorbeeld bij huur van het gemeentehuis niet kan worden geopteerd voor btw belaste verhuur. Een fiscaal nadeel c.q. het niet kunnen opteren voor btwbelaste verhuur, houdt in, dat in geval de onderhoudsplicht en daarmee de kosten van onderhoud voor

rekening van de verhuurder zijn en het onderhoud in de huurprijs is verwerkt, de btw voor de gemeente niet (bij het btw compensatiefonds ) gedeclareerd kan worden en derhalve kostprijsverhogend is. De huidige jaarlijkse lasten van het gemeentehuis bestaan uit kapitaallasten van € 33.000, - en onderhoudskosten van € 67.500, -. Bij een verkoop van het gemeentehuis vallen de kapitaallasten van € 33.000, - jaarlijks vrij ten gunste van de algemene middelen. Bij het (terug)huren van het gemeentehuis dient rekening te worden gehouden met het feit dat verhuurder (koper) zijn investering te gelde wil maken door de ontwikkeling binnen een bepaald tijdspad op te starten. Dat zou kunnen betekenen dat op enig moment een andere locatie voor het gemeentekantoor zal moeten worden gezocht en alle daarmee samenhangende kosten in kaart moeten worden gebracht. Dit valt buiten de scope van dit verkennend onderzoek. Vooruitlopen op verwachte ontwikkeling van de locatie van het gemeentehuis, kent een aantal onzekerheden. De verwachte periode van ontwikkeling van 5-8 jaar na verkoop van het gemeentehuis, de marktomstandigheden, en de mogelijkheden welke het bestemmingsplan biedt, zijn van invloed op de verkoopwaarde en de onderhandelingspositie van de ontwikkelaar.

Daarbij is het niet ondenkbaar dat de ontwikkelaar, als koper, een terugkoopoptie met eventueel een boeteclausule als gevolg van geleden schade of nadeel zal bedingen als niet de gewenste bebouwing of ontwikkeling mogelijk is. Om meer zekerheden te verkrijgen omtrent de ontwikkelmogelijkheden en opbrengsten is een meer uitgebreid onderzoek alsmede marktconsultatie nodig. Hiervoor moeten aanvullend externe onderzoekskosten worden gemaakt (geschat op ca € 20.000 a € 25.000), alsmede de (extra) inzet van ambtelijke capaciteit. De tijdfactor, waarin na verkoop het gemeentehuis en de grond ontwikkeld kan worden en de goedkeuring van de plannen voor ontwikkeling, blijft naar verwachting van grote invloed op de onzekerheid over de te verwachten opbrengst. 3.

Afsplitsing (verkoop/verhuur) van een deel van het gemeentehuis voor andere doeleinden c.q. gebruikers; Gedeeltelijke verkoop of verhuur aan organisaties met een bijvoorbeeld maatschappelijk karakter kent aanzienlijke beperkingen, zoals toegangsbeheer/beveiliging, gebruik van gezamenlijke ruimten, gebouwbeheer ICT- voorzieningen en informatiebeveiliging en toegang tot gegevens. Er bestaat wellicht een mogelijkheid tot het geheel of gedeeltelijk inhuizen van het team sociaal domein van de (gehuurde) locatie De Keern in het gemeentehuis. Daarbij geldt dat de lopende huurovereenkomst voor 10 jaar is aangegaan op 1 januari 2018. Hiervoor zal aanvullend onderzoek gedaan moeten worden naar zaken als inpasbaarheid van het team sociaal domein in het gemeentehuis, afkoop van de huurovereenkomst, desinvestering van de inrichting van De Keern en kosten inrichting en inhuizen in het gemeentehuis. 4. Andere mogelijkheden (in dit kader) die financieel gewin op (kunnen) leveren. Zoals aangegeven zet ons college in op de mogelijkheden op een financieel resultaat door de ambtelijke capaciteit en onderzoekskosten te blijven inzetten op woningbouwprojecten, om zo incidentele opbrengsten uit gronduitgifte te genereren. Conclusie: Gezien de verwachtingen, die uit het verkennend onderzoek komen, menen wij dat uitgebreid vervolgonderzoek niet kansrijk is.

Wij richten de focus en inspanningen daarom liever op thans lopende initiatieven en plannen van ontwikkeling en woningbouw op gemeentelijke gronden. Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, het college van burgemeester en wethouders van Landsmeer

Pagina 2 van 2