B8. Toelichting omgevingsplan hotel-en resort Breeck

33

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

4.5.2

Onderzoek

Het plangebied is gelegen in de directe nabijheid van de A10 Ringweg Noord. Hotels of resorts zijn geen geluidsgevoelige gebouwen volgens de instructieregels van het Bkl. Er hoeft daarom in beginsel niet getoetst te worden aan de standaardwaarden en grenswaarden voor geuidsgevoelige gebouwen uit het Bkl. In het kader van etfal vindt de gemeente het wel belangrijk om inzicht te verkrijgen in de te verwachten geluidsbelasting op de gevels van de te ontwikkelen logiesaccommodaties. In dit kader is een globale geluidsstudie uitgevoerd. De hierbij behorende notitie is als Bijlage 7 te raadplegen. Bij de geluidsstudie zijn de standaardwaarden en grenswaarden uit het Bkl wel als uitgangspunt gebruikt. In het onderstaande wordt ingegaan op de resultaten uit het akoestisch onderzoek. Conclusies akoestisch onderzoek Uit het globale onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting in het plangebied vanwege de A10 tussen de 51 tot 56 dB (Lden) bedraagt. Er is er geen sprake van een geluidgevoelig gebouw in het kader van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Wel zijn de standaardwaarde en grenswaarde gebruikt om een indicatie te geven van de overschrijding. De standaardwaarde (50 dB, Lden) wordt met 1 tot 6 dB overschreden. De grenswaarde (60 dB, Lden) wordt niet overschreden. Maatregelen zijn formeel genomen niet noodzakelijk.

Wel kan door de ontwikkelende partij worden overwogen extra geluidwerende voorzieningen toe te passen met deze eerste indicatie van de geluidssituatie. Aangezien het hier gaat om tijdelijk verblijf van personen in de vorm van een recreatieve functie en niet om permanent verblijf in de vorm van bijvoorbeeld woningen, is er sprake van een akoestisch aanvaardbare situatie. Gelet op de locatie en de voorgenomen recreatieve functie kan dan ook worden gesteld dat er sprake is van een redelijk en aanvaardbaar leefklimaat. 4.5.3

Conclusie

Wat het aspect geluid door wegen betreft is het planvoornemen niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

4.6

Bodemkwaliteit

4.6.1

Wettelijk kader

Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (artikel 5.89i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie artikel 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, artikel IIIa onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem). Daarnaast zijn er specifieke regels over bodem opgenomen in het Aanvullingsbesluit Bodem en de activiteiten zijn opgenomen in het Besluit activiteiten leefomgeving: Regels over nazorg van de bodem na saneren op grond van het Besluit activiteiten leefomgeving, het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een maatwerkvoorschrift (artikel IIIa, paragraaf 2.3.6a.2). Regels over graven in de bodem (paragraaf 3.2.21 en 3.2.22 Bal). Regels over activiteiten op een locatie met historische bodemverontreiniging zonder onaanvaardbaar risico (paragraaf 2.3.6a.4). Maatwerkregels over het saneren van de bodem (paragraaf 2.3.6a.5). Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

34

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

4.6.2

Onderzoek

Met het planvoornemen wordt bebouwing toegevoegd waarin mensen langer dan 2 uur aanwezig zijn. Er is daarom een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd met betrekking tot zowel de verwijderen volkstuinen als de voorgenomen hotel-/resortontwikkeling (Bijlage 8). Daarnaast is ook nog een losstaand verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ten behoeve van de nieuw aan te leggen volkstuinen (Bijlage 9). Onderzoek te verwijderen volkstuinen Uit het onderzoek blijkt dat de bovengrond licht is verontreinigd met koper, lood en kwik. De ondergrond is licht verontreinigd met kwik, koper, lood en PAK. Op de locatie is zowel op het maaiveld als in de contactzone (0,0-0,5 m - mv) visueel geen asbest aangetroffen of analytisch aangetoond. Het criterium voor nader onderzoek (50 mg/kg ds) wordt niet overschreden. Het grondwater is licht verontreinigd met barium, kobalt, nikkel en naftaleen. De aangetoonde lichte verontreinigingen in de bovengrond zijn een gunstigere uitkomst dan op basis van de bodemkwaliteitskaart (industrie) werd verwacht. De aangetoonde lichte verontreinigingen in de ondergrond komen overeen met de verwachting op basis van de bodemkwaliteitskaart. Het uitvoeren van vervolgonderzoek is niet noodzakelijk. Onderzoek nieuw aan te leggen volkstuinen In de bovengrond (0,0 – 0,5 m -mv) zijn maximaal licht verhoogde gehalten met kwik, lood, molybdeen en/of Beta-HCH aangetoond.

De onderliggende veenlaag is op basis van de zintuigelijke waarnemingen en resultaten van het vooronderzoek als niet verdacht beoordeeld en deze is dan ook niet geanalyseerd. De aangetoonde verontreinigingssituatie is Bodemkwaliteitskaart werd verwacht (Industrie).

een

gunstigere

uitkomst

dan

op

basis

van

de

In het grondwater zijn in één van de peilbuizen licht verhoogde concentraties barium en naftaleen aangetoond. Het uitvoeren van vervolgonderzoek is niet nodig. Historisch bodemonderzoek De voorgaand beschreven onderzoeken zijn inmiddels vrij gedateerd (uitgevoerd in 2020). Om aan te tonen of de onderzoeken nog actueel zijn, is in maart 2025 nog een historisch bodemonderzoek uitgevoerd door BK Ingenieurs B.V. De onderzoeksrapportage is als Bijlage 10 bijgevoegd. Op basis van het historische onderzoek en het locatiebezoek concluderen wij dat het eerder uitgevoerde bodemonderzoek in 2020 nog actueel is en dat niet wordt verwacht dat de verontreinigingssituatie anders is dan in 2020. 4.6.3

Conclusie

Het planvoornemen is niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze gerealiseerd worden.

35

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

4.7

Geurhinder

4.7.1

Wettelijk kader

Er gelden instructieregels van het Rijk over geur met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Deze zijn terug te vinden in het Bkl. De instructieregels van het Bkl voor geur zijn gericht op aangewezen geurgevoelige gebouwen. In de aanwijzing van geurgevoelige gebouwen is de functie bepalend. Hierbij kan gedacht worden aan wonen, onderwijs of zorg. Voor overige gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van geurbescherming. Alleen voor geur van veehouderijen en van rioolwaterzuivering bevat het Bkl specifieke instructies. Verder zijn er nog regels over geur opgenomen in de Bruidsschat, die gelden voor de volgende activiteiten: Geur door het houden van landbouwhuisdieren en paarden en pony's voor het berijden in een dierenverblijf; geur door het houden van fokteven van nertsen; geur door andere agrarische activiteiten, zoals o.a. het opslaan van vaste mest, champost of dikke fractie en het composteren of opslaan van groenafval; geur door het exploiteren van zuiveringstechnische werken. Voor andere activiteiten moet een ruimtelijk besluit ervoor zorgen dat de geur door een activiteit op geurgevoelige gebouwen aanvaardbaar is. Hieraan zijn geen specifieke regels gekoppeld. 4.7.2

Toetsing

Vanwege een aanwezig eierverwerkend bedrijf ten oosten van het plangebied dient aandacht te worden besteedt aan het aspect geur. In de zin van artikel 5.91 van het Bkl is een recreatiewoning geen geurgevoelig gebouw. Recreatiewoningen vallen dan ook niet onder de reikwijdte van het Bkl. Dit betekent niet dat er geen sprake kan zijn van geurhinder. In het kader van etfal wordt het aspect geurhinder daarom wel beoordeeld. Ten aanzien van de bedrijvigheid ten oosten van het plangebied wordt gesteld dat de woningen die aan het bedrijventerrein grenzen al maatgevend zijn voor het bedrijf. De geurhinder wordt in het kader van milieuvergunningen derhalve al ingeperkt door deze aanwezige woningen. De geurhinder kan hierdoor nu al niet zodanig zijn dat er geen sprake is van een goed woon- en leefklimaat voor de woningen. De ontwikkeling van het hotel-/resort is vanuit het oogpunt van geur inpasbaar. 4.7.3

Conclusie

Ten aanzien van geurhinder is het planvoornemen niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

4.8

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.8.1

Wettelijk kader

Op grond van artikel 5.129g van het BKL wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, rekening gehouden met de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Er wordt onderscheid gemaakt tussen ontwikkelingen in en buiten stedelijk gebied, dan wel buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied. Artikel 8.0b Bkl regelt dat deze instructieregel ook geldt voor een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang: 1.

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

36

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

2. 3. 4. 5.

Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Aan de hand van deze vragenlijst is de Ladder voor de voorgenomen planontwikkeling doorlopen. 4.8.2

Onderzoek

Ad. 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving, en hoe de jurisprudentie hieromtrent is. Zo worden accommodaties ten behoeve van recreatie op grond van jurisprudentie als stedelijke ontwikkeling aangemerkt. Hierom is voor het planvoornemen op grond van het Bkl een uitgebreidere onderbouwing nodig met oog op zorgvuldig ruimtegebruik. Er dient een beschrijving / toetsing van de behoefte aan het plan met betrekking tot het toeristisch-recreatieve onderdeel (hotel-/resortontwikkeling) plaats te vinden. Ad. 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan dat er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Dat is met voorliggend planvoornemen van dit TAM-IMRO omgevingsplan zeker het geval. Het stedenbouwkundig ontwerp gaat uit van een bebouwd totaaloppervlak van 3.651 m2 . Deze oppervlakte wordt gevormd door: plattegrond blok A à 53,0 m2 x 23 stuks = 1.994 m2 ; plattegrond blok B à 102,0 m2 x 5 stuks = 510 m2 ; plattegrond blok C à 229,4 m2 x 5 stuks = 1.147 m2 .

Alle bebouwing wordt gerealiseerd op gronden die in de huidige situatie geen bouwmogelijkheden kennen. Er is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Ad. 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het ruimtelijke verzorgingsgebied van de zogeheten overige functies is meestal de gemeente of een groter gebied, maar dient van geval tot geval nader te worden bekeken en kan sterk verschillen per functie. De Ladder verplicht ook niet in alle gevallen tot een regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het plan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. Dat is met voorliggend plan echter niet het geval. Er worden meer dan 100 recreatie-eenheden gerealiseerd en daarmee gaat het om een grootschalig en regionaal af te stemmen ontwikkeling. Er is sprake van een bovenlokaal verzorgingsgebied en daarmee sprake van regionale belangen. Ad. 4.

Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Zoals eerder vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Kortgezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling min het aanbod in overige planologische besluiten, ook als dit aanbod feitelijk nog niet is gerealiseerd. Dit betekent dat vaak gemotiveerd dient te worden dat rekening is gehouden met (de effecten op) leegstand. Daarbij moet inzichtelijk worden gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben en het ook niet tot een onaanvaardbare situatie (leegstandseffecten) leidt uit oogpunt van etfal.

37

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Voor woningbouwplannen is een en ander tamelijk eenvoudiger na te gaan dan voor 'overige functies', omdat het bij overige functies vaak om specifieke activiteiten gaat waarbij de meeste situaties en onderbouwingen uniek zijn, zo ook met betrekking tot voorliggend planvoornemen. Bovendien is er meestal maar weinig beleid voor handen dat bruikbaar is voor de Laddermotivering. Om de behoefte voor de voorgenomen recreatieve ontwikkelingen na te gaan, is de (herijkte) Strategische Agenda Toerisme in de MRA (Metropool Regio Amsterdam) 2025 er op nageslagen. Hieruit kan worden afgeleid dat een brede vraag- en aanbodgerichte monitoring van ontwikkelingen van toerisme in het algemeen en van verblijfaccommodaties en dagrecreatie in het bijzonder noodzakelijk wordt geacht in de regio omdat een goed beeld van ontwikkelingen noodzakelijk is, maar dat het ontbreekt aan eenduidige harde kerncijfers. Een eenduidig monitoringsinstrument dat inzicht geeft in de beschikbare plancapaciteit bestaat daardoor nog niet. Een kwantitatieve afweging is derhalve niet mogelijk. Beleidsdoel in de strategische agenda is om de bezoekers veel meer te spreiden over de gehele Metropoolregio door te zorgen dat ze naast de binnenstad van Amsterdam ook minstens één andere MRA-locatie bezoeken.

Door de toeristisch-recreatieve stromen beter te verdelen kan Amsterdam enigszins worden ontzien in de huidige overmaat aan toeristen. Voorliggend planvoornemen levert hierin een positieve bijdrage. In de gezamenlijke Economische visie en Samenwerkingsagenda Zaanstreek-Waterland van de gemeenten in deze deelregio van de MRA is op het onderdeel Toerisme & Recreatie verder geconstateerd dat meer kan worden gedaan met de aantrekkingskracht van het groene buitengebied in de regio. Met het recreatiegebied Het Twiske in de gemeente liggen er ook kansen om verblijfstoeristen aan te trekken naar de planlocatie. Betere voorzieningen en overnachtingsmogelijkheden worden als gewenst verondersteld in de regionale agenda. Geconstateerd moet dan ook worden dat hiermee een kwalitatieve behoefte aan het planvoornemen bestaat. Ad. 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? In de bijlage van het Bkl is stedelijk gebied als volgt omschreven. Stedelijk gebied is het samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur. Het betreft het samenstel van bebouwing dat in een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is toegelaten.

Omdat op grond van het tijdelijke omgevingsplan de bestemming 'Recreatie - Volkstuinen' ter plaatse van de hotel-/resortontwikkeling geldt, is sprake van bestaand stedelijk gebied. Het gaat hier namelijk om een stedelijke voorziening/groen. Het planvoornemen voor het hotel annex resort wordt dus binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Daarnaast is het gebied ook op grond van de provinciale Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 als zodanig (liggend buiten Landelijk Gebied) aangemerkt. 4.8.3

Conclusie

Gelet op voorgaande moet geconcludeerd worden dat de ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en daarmee kan voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Wat de Ladder voor duurzame verstedelijking betreft is het plan niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze gerealiseerd worden.

38

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

4.9

Cultureel erfgoed

4.9.1

Wettelijk kader

In het Bkl zijn ten aanzien van de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap een aantal beginselen geformuleerd. Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. 4.9.2

Onderzoek archeologie

In het plangebied is op grond van het tijdelijke omgevingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' van toepassing. Deze dubbelbestemming ziet toe op archeologische bescherming en een onderzoeksplicht bij ruimtelijke ingrepen groter dan 2.500 m2 . Omdat het plangebied voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling die groter is dan deze onderzoeksgrens is door RAAP archeologisch onderzoek uitgevoerd. De onderzoeksrapportage is als Bijlage 11 bij deze motivering opgenomen. Op basis van de resultaten van dit onderzoek blijken in het plangebied geen archeologische resten te bestaan waar met voorliggend TAM-omgevingsplan rekening mee gehouden moet worden. Hierom zijn in het kader van de voorgenomen bodemingrepen ook geen vervolgstappen noodzakelijk op grond van de Archeologische Monumentenzorg. Gelet op de resultaten van het archeologisch onderzoek is de dubbelbestemming uit het tijdelijke omgevingsplan nu niet voortgezet. Ten aanzien van het planvoornemen is een archeologisch onderzoek uitgevoerd naar het plangebied. 4.9.3

Onderzoek cultuurhistorie en Werelderfgoed

Als handreiking voor het onderzoek naar cultuurhistorie is de Leidraad landschap en cultuurhistorie 2018 van de provincie Noord-Holland beschikbaar. Hierop is in subparagraaf 3.2.3 reeds ingegaan. Bij het ontwerp van het planvoornemen is rekening gehouden met een goede ruimtelijke inpassing op grond van deze leidraad ten aanzien van landschap én cultuurhistorie. 4.9.4

Conclusie

Het plan is op het vlak van cultureel erfgoed niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze gerealiseerd worden. Nota bene In alle gevallen blijft de archeologische meldingsplicht van kracht. Dit betekent dat wanneer bij graafwerkzaamheden onverhoopt toch vondsten worden aangetroffen waarvan redelijkerwijs kan worden aangenomen dat het archeologie betreft, dit gemeld moet worden bij het bevoegd gezag, zijnde de gemeente Landsmeer.

4.10 Landsverdediging 4.10.1

Wettelijk kader

In paragraaf 5.1.7.2 van het Bkl staan instructieregels ten aanzien van Landsverdediging en nationale veiligheid. Deze instructieregels hebben tot doel om militaire installaties en terreinen te beschermen. Activiteiten die het gebruik belemmeren, zijn niet toegestaan.

39

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

4.10.2

Toetsing

Het plangebied is gelegen in een zone waar bouwwerken het civiele radarbeeld van een radarstation kunnen verst. Het gaat om de locatie 'Luchthaven Schiphol Centrum' als bedoeld in Bijlage XIV, lid F van het Bkl. De bouwwerken die in het voorliggende plan worden mogelijk gemaakt mogen daarom niet te hoog zijn. Ten aanzien van Luchthaven Schiphol Centrum staat in Bijlage XIV (lid F) een maximale hoogte van antennes ten opzichte van het NAP van 19 m. De maximale hoogte van een bouwwerk is de hoogte van de antenne, vermeerderd met 0,004363, keer de afstand van de locatie waar het bouwwerk wordt toegelaten tot de locatie van de radar. In het voorliggende plan is het realiseren van bouwwerken met een bouwhoogte van 19 m of hoger uitgesloten. Er zijn alleen bouwwerken met een kleinere bouwhoogte mogelijk. Aangenomen mag worden dat de planontwikkeling geen verstoring van het civiele radarbeeld van Schiphol veroorzaakt. Het voorliggende plan voldoet aan de instructieregel voor Landsverdediging en nationale veiligheid. 4.10.3

Conclusie

Wat landsverdediging betreft is het planvoornemen niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze gerealiseerd worden.

4.11 Ecologie 4.11.1

Wettelijk kader

De Wet natuurbescherming (Wnb) ging op in de Omgevingswet: de Aanvullingswet natuur het Aanvullingsbesluit natuur en de Aanvullingsregeling natuur. Er is sprake van een beleidsneutrale overgang. Het huidige normenkader, de instrumenten en de bevoegdheidsverdeling voor het natuurbeschermingsrecht blijft ongewijzigd. Stikstofdepositie op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden is geregeld in artikel 22.20 van de Omgevingswet. 4.11.2

Onderzoek

Soortenbescherming In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is in 2021 een natuurtoets uitgevoerd. Naar aanleiding van deze natuurtoets is vervolgens een ontheffing van de verbodsartikelen van de Wnb voor kleine marterachtigen aangevraagd. Sinds 2021 is de wetgeving omtrent natuurbescherming veranderd en kan ook de situatie ter plaatse inmiddels anders zijn. Daarom is een nieuwe natuurtoets uitgevoerd om na te gaan of het plan vanuit ecologisch oogpunt (nog steeds) niet evident onuitvoerbaar is. Uit deze actualisatie kan ook blijken dat (nieuw) aanvullend onderzoek in het kader van de Omgevingswet (Ow) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is. Het onderzoeksrapport behorend bij het actualiserend onderzoek is als Bijlage 12 bij deze motivering gevoegd. Hieronder wordt ingegaan op de conclusies uit het onderzoek. Uit de toetsing komt naar voren dat negatieve effecten kleine marterachtigen niet op voorhand kunnen worden uitgesloten. Hiervoor is in 2021 een ontheffing van de toenmalige verbodsartikelen van de Wnb verkregen. Deze ontheffing valt onder het overgangsrecht en is geldig tot en met 1 oktober 2026. Als de werkzaamheden (deels) ná 1 oktober 2026 worden uitgevoerd, dan dient de ontheffing te worden verlengd of dient een vergunning voor een flora- en fauna-activiteit te worden aangevraagd.

Verder wordt geadviseerd om vestiging van rugstreeppad in de aanlegfase te voorkomen door de plaatsing van een amfibieënscherm om de bouwplaats. Voor alle overige soorten gelden alleen zorgplichtmaatregelen, mits de werkzaamheden buiten het broedseizoen van vogels worden uitgevoerd. Negatieve effecten op overige broedende vogels worden bij

40

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

voorkeur voorkomen door buiten het broedseizoen te werken, dus buiten de periode (half februari) half maart tot half juli (eind september). Het is ook mogelijk voor het broedseizoen te starten met de werkzaamheden en continu door te werken. Dan is het waarschijnlijk dat vogels niet in het plangebied gaan broeden vanwege de continue verstoring. Is de wens om de werkzaamheden in het broedseizoen te starten, dan is het nodig het plangebied voorafgaand aan de start te laten inventariseren op broedgevallen door een broedvogeldeskundige. Zijn er op dat moment vogels aan het broeden, dan kunnen de werkzaamheden pas starten als de jongen zijn uitgevlogen. Voor andere beschermde soorten of rode lijstsoorten is geen omgevingsvergunning nodig, mits bij uitvoering van de werkzaamheden de zorgplichten van de Omgevingswet in acht wordt genomen. Dit kan door ten minste één week voorafgaand aan grondwerkzaamheden het grasland kort te maaien en bij de werkzaamheden één richting op te werken. Op die manier hebben amfibieën en grondgebonden zoogdiersoorten voldoende tijd zich te verplaatsen naar een locatie buiten de invloedsfeer van de werkzaamheden. Voor soorten als vaatplanten, schimmels en mossen wordt maaisel, (dood) hout en de grondbank uit het gebied weer binnen het plangebied teruggeplaatst. Gebiedsbescherming Het plan leidt niet tot negatieve effecten op het NNN.

Als aan de westpunt van het plangebied volkstuinen worden ontwikkeld binnen Bijzonder Provinciaal Landschap ‘Oostzanerveld & Ilperveld’, dan zal sprake zijn van de aantasting van de openheid van het gebied en het leefgebied van weidevogels. Daarom wordt geadviseerd om in dit kleine deel van het plangebied geen volkstuinen te ontwikkelen. In dit gedeelte van het plangebied wordt naar aanleiding van de natuurtoets geen volkstuin gerealiseerd. Stikstof In Nederland zijn 162 Natura 2000-gebieden gelegen. In 130 van deze gebieden komen stikstofgevoelige habitats of leefgebieden van soorten voor. Een verdere toename van stikstofdepositie kan tot een negatief effect leiden. Daarom dient bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling onderzocht te worden of er stikstofdepositie in stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden plaatsvindt. Een te hoge stikstofdepositie kan tot een negatief effect leiden, waardoor een omgevingsplan onder dezelfde omstandigheden niet kan worden gewijzigd. Om vast te stellen of er sprake is van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is er een AERIUS-berekening uitgevoerd. De resultaten van de AERIUS-berekening zijn tot dusver nog niet beschikbaar. Zodra de resultaten beschikbaar zijn, zullen ze hier worden verwerkt. 4.11.3

Conclusie

Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wat betreft het aspect ecologie.

4.12 Verkeer en parkeren 4.12.1

Wettelijk kader

Primair is verkeersveiligheid geregeld in de weg- en verkeerswetgeving (o.a. Wegenverkeerswet). Deze regelgeving maakt geen deel uit van de Omgevingswet. Ook de bekende richtlijnen vanuit het CROW blijven bestaan. De Omgevingsvisie van de gemeente moet een visie op verkeer en vervoer op gemeentelijk niveau bevatten. Het initiatief dient hieraan getoetst te worden. 4.12.2

Onderzoek

Parkeren Voor de berekening van de parkeerbehoefte is gekeken naar CROW-publicatie 744 (Parkeerkencijfers 2024: Basis voor parkeernormering) in combinatie met het gemeentelijk parkeerbeleid zoals dat is neergelegd in de Beleidsregels Parkeernormen Landsmeer (als uitwerking van de Parkeernota 2021-2025).

41

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Het gemeentelijk parkeerbeleid gaat voor overige locaties (anders dan 'Centrum kern Landsmeer', 'Overig kern Landsmeer' of 'Den Ilp/Purmerland') met betrekking tot een 3-sterrenhotel uit van een parkeernormering van 6,8 parkeerplaatsen per 10 recreatie-eenheden. Deze kan van toepassing worden verklaard op de te realiseren recreatie-eenheden in deelgebied C van voorliggende ontwikkeling. In deelgebied A worden huisjes gerealiseerd met elk 1 recreatie-eenheid en in het overgangsgebied B is sprake van grotere en wat hogere bebouwing waarin uiteindelijk 4 recreatie-eenheden mogelijk zijn. Voor deelgebieden A en B is het aannemelijk om van een wat hogere parkeernormering uit te gaan dan geldend voor een 3-sterren hotel. Voor het bungalowpark-/huisjecomplexgedeelte is daarom 1,0 per recreatie-eenheid aangehouden. Functie

Hoeveelheid

Parkeernorm

Parkeerbehoefte

Bungalowpark/ huisjescomplex

43

1,0 (per eenheid)

43

Hotel (3 sterren)

67

6,8 (per 10 eenheden)

46

Totaal

89

Figuur 5. Parkeerberekening In het stedenbouwkundig ontwerp anno 2025 is met een parkeerbehoefte van 113 benodigde parkeerplaatsen rekening gehouden door aan de oostzijde van het ontwikkelgebied een parkeerterrein daartoe aan te leggen. Er is dus overcapaciteit beschikbaar voor het parkeren door personeel en overige bezoekers. Het parkeerterrein is juridisch geborgd door een voorwaardelijke verplichting in het plan op te nemen die ziet op het ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' - aan de (oostelijke) voorzijde van het terrein - inrichten van de gronden voor parkeervoorzieningen met in ieder geval 89 parkeerplekken. Verkeer Als gevolg van het voornemen zal de verkeersgeneratie toenemen. Er is daarom in het verleden bij het ontwerpplan van 2021 al eens een verkeersonderzoek uitgevoerd. De rapportage hiertoe is als Bijlage 13 bijgevoegd. Hieronder wordt ingegaan op de conclusies uit het onderzoek. Wat betreft het kruispunt Scheepsbouwersweg/Zuideinde/IJdoornlaan wordt geconstateerd dat de toename van het verkeer ten gevolge van de komst van het hotel/resort niet van invloed is op de verkeersafwikkeling. Tijdens de rit van of naar het hotel kan het verkeer tijdens de spits wel last van filevorming hebben. De verwachting is echter dat het overgrote deel van het verkeer van/naar het hotel buiten de spitsen vertrekt/aankomt.

Er zal geen sprake zijn van onevenredige verkeershinder. Aangenomen mag worden dat er sprake is van een aanvaardbare verkeerssituatie. 4.12.3

Conclusie

Wat betreft verkeer en parkeren is het planvoornemen niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

4.13 M.e.r. 4.13.1

Wettelijk kader

Een toets aan de regels over een milieueffectrapportage moet worden uitgevoerd als onderdeel van de motivering van een Bopa aanvraag. Op grond van bijlage V van het Omgevingsbesluit vindt een m.e.r.-beoordeling plaats bij een stedelijk ontwikkelingsproject.

42

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

4.13.2

Onderzoek

Het initiatief behoort in bijlage V in het Omgevingsbesluit tot nummer J11: 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen'. Hiervoor geldt een mer-beoordelingsplicht. Voor het planvoornemen is daarom een notitie m.e.r-beoordeling opgesteld. De notitie is als Bijlage 14 aan deze motivering toegevoegd. Uit de notitie blijkt dat het initiatief geen significant nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maakt. 4.13.3

Conclusie

Er kan worden gesteld dat de regels over een milieueffectrapportage geen belemmering vormen voor de uitvoering van dit plan.

4.14 Duurzaamheid en gezondheid 4.14.1

Wettelijk kader

Te zijner tijd zullen in het omgevingsplan ten aanzien van duurzaamheid en gezondheid omgevingswaarden worden vastgelegd. Deze worden gebaseerd op het gemeentelijke beleid zoals opgenomen in de omgevingsvisie. Nagegaan moet worden of hieraan toepassing is gegeven. Indien dit het geval is, dient het initiatief getoetst te worden aan deze omgevingswaarden. In het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Landsmeer zijn nog geen waarden ten aanzien van duurzaamheid en/of gezondheid opgenomen. Desalniettemin dient in het kader van etfal te worden onderbouwd op welke wijze het plan een bijdrage levert aan de duurzaamheid en gezondheid. Dit gebeurt in de navolgende alinea's. 4.14.2

Toetsing duurzaamheid

Ten aanzien van duurzaamheid kan worden vermeld dat het planvoornemen met duurzame bouwmethodieken gerealiseerd wordt. Er wordt voldaan aan de BENG-eisen. Er wordt dus rekening gehouden met vereisten ten aanzien van energietransitie en duurzaamheid. 4.14.3

Toetsing gezondheid

Op het gebied van gezondheid kan gesteld worden dat met het planvoornemen sprake is van een gezond verblijfsklimaat. Er is aandacht besteedt aan en onderzoek gedaan naar diverse omgevingsaspecten in dit hoofdstuk. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van schadelijke effecten op de menselijke gezondheid. Bovendien wordt de openbare omgeving zodanig ingericht, dat deze uitnodigt tot beweging en spelen. Dit bevordert een gezonde levensstijl. Hoogspanningslijnen Noordelijk van het plangebied loopt een bovengrondse verbinding, ofwel hoogspanningslijn. Een beperkt deel van de zogeheten 'belemmerde zone' van deze hoogspanningsverbinding is in het noordwestelijke deel van het plangebied (ter plaatse van de nieuwe locatie van de volkstuinen) gesitueerd. De belemmerde zone meet 36 m aan weerszijden van de hartlijn van de leiding van de hoogspanningsverbinding en wordt in verband met mogelijke risico's voor de gezondheid, veiligheid en onderhoud van de hoogspanningslijn ten behoeve van de leidingbeheerder vrijgehouden. Daarnaast geldt een bebouwingsvrije zone van 75 m aan weerszijden van de hoogspanningsleiding, vanwege normen met betrekking tot de magnetische veldsterkte die niet meer dan 0,4 microTesla in nieuwe situaties op hiervoor gevoelige functies mag bedragen. De planlocatie voor het hotel/resort ligt op grotere afstand dan 75 m van de leidinghartlijn.

De aanwezige hoogspanningsverbinding leidt derhalve niet tot risico's voor de volksgezondheid en/of belemmeringen voor dit TAM-omgevingsplan.

43

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

4.14.4

Conclusie

Het voornemen levert een positieve bijdrage aan zowel de duurzaamheid als de gezondheid.

44

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Hoofdstuk 5

Toelichting regels TAM-plan

5.1

Wijziging omgevingsplan

5.1.1

Omgevingsplan van rechtswege

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Ook twee bodemkaarten en de hogere waarde besluiten maken deel uit van het omgevingsplan van rechtswege. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen. 5.1.2

Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl. Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2025 worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD). De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-IMRO omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant.

Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende AMvB's voldaan. 5.1.3

Plangebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand [NL.IMRO.0415.WOP0725006001-0401] zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In paragraaf 1.2 is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen. 5.1.4

Overzicht wijzigingen

Paragraaf 2.3 zette het juridische kader uiteen dat op grond van het omgevingsplan nu geldt voor de locatie. Er is toegelicht waarom het nieuwe initiatief strijdig is met het huidige kader. De planregels van het omgevingsplan van rechtswege worden daarom met dit TAM-IMRO omgevingsplan gewijzigd. De wijziging heeft tot gevolg dat de locatie wordt voorzien van de functies Recreatie - Verblijfsrecreatie, Recreatie Volkstuin, Water en Leiding - Hoogspanningsverbinding.

45

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

5.2

Artikelsgewijze toelichting

Preambule De preambule is direct zichtbaar boven de regels. In de preambule staat dat het TAM-IMRO omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen. HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS Artikel 1 Toepassingsbereik In de toepassingsbereikbepaling wordt in het eerste lid bepaald dat de ruimtelijke plannen uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan niet van toepassing zijn op de locatie waarvoor het TAM-IMRO omgevingsplan is opgesteld. In het tweede lid is bepaald dat de regels uit de Bruidsschat niet van toepassing zijn, als deze regels in strijd zijn met de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan. In het derde lid worden de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan gekoppeld aan de bijbehorende verbeelding. Artikel 2 Aanvraagvereisten De aanvraagvereisten uit paragraaf 22.5.2 van de bruidsschat worden van overeenkomstige toepassing verklaard op het TAM-IMRO omgevingsplan. Daarnaast geldt dat bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit de aanvrager dient te motiveren waarom hij/zij van oordeel is dat voldaan wordt aan de beoordelingsregels. Artikel 3 Algemene begripsbepalingen In dit artikel is een verwijzing opgenomen naar de algemeen geldende begrippen.

Artikel 4 Aanvullende begripsbepalingen Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.24 al meetbepalingen. In dit artikel zijn alleen meeten rekenbepalingen opgenomen die specifiek gelden voor het TAM-IMRO omgevingsplan. Artikel 5 Meet- en rekenbepalingen Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.24 al meetbepalingen. In dit artikel zijn alleen meeten rekenbepalingen opgenomen die specifiek gelden voor het TAM-IMRO omgevingsplan. HOOFDSTUK 2 FUNCTIES EN ACTIVITEITEN Artikel 6 Recreatie - Verblijfsrecreatie Op de gronden met de functie 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' verblijfsrecreatie toegestaan, in het bijzonder recreatiewoningen en hotelappartementen. In totaal mogen 110 recreatie-eenheden worden gerealiseerd. Daarnaast zijn in de gebouwen algemene voorzieningen toegestaan met een oppervlakte van in totaal maximaal 500 m2 . Deze algemene voorzieningen bestaan onder andere uit een receptie, restauratieve voorzieningen, een spa, een winkel, fietsverhuur en multifunctionele zalen voor congressen en vergaderingen. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' worden de gronden ingericht voor parkeervoorzieningen. Hier moeten ten minste 89 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, wat is vastgelegd met een voorwaardelijke verplichting.

46

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Ter plaatse van de aanduiding 'water' worden de gronden ingericht voor waterhuishoudkundige voorzieningen als waterlopen en waterpartijen. De ontsluiting van het hotel/resort is ook aangegeven op de plankaart. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - landschappelijke zone' moet een beplantingstrook worden aangelegd en in stand gehouden in lijn met het mitigatieplan. Zie voor het thema ecologie paragraaf 4.11. Deze strook dient om de gebouwen in te passen en een passende overgang naar het landschap te creëren. Alle gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het maximum bebouwingspercentage is aangegeven. Alle gebouwen zijn voorzien van een of meerdere schuine dakvlakken. Vanwege deze bijzondere kapvormen is in dit TAM-plan alleen met maximum bouwhoogten gewerkt en is geen goothoogte vastgelegd. Naast deze bouwvoorschriften moet ook worden voldaan aan de regels uit het beeldkwaliteitsplan. Het BKP is als bijlage opgenomen bij de planregels. Hieraan moet worden voldaan. Het BKP eisen voor gebouwen, erfinrichting, aanzichten, kleur, materiaal en duurzaamheid. In de beoordelingsregels voor gebouwen wordt onderscheid tussen de gebouwen in zone 1, 2 en 3. Dit onderscheid is vastgelegd in de oppervlakte per gebouw, de bouwhoogte en het aantal bouwlagen.

Tot slot is de mogelijkheid tot het stellen van maatwerkvoorschriften opgenomen en zijn verboden gebruiksactiviteiten geformuleerd. Artikel 7 Recreatie - Volkstuin De functie 'Recreatie - Volkstuin' ziet op de agrarische cultuurgronden dan wel volkstuinen ten noordwesten van de hotel-/resortontwikkeling. De gronden hebben de agrarische bestemming vanwege het huidige agrarische gebruik als agrarische cultuurgronden, maar kunnen in de toekomst worden omgezet naar volkstuinen ter compensatie van de gronden met volkstuinen die voor de hotel-/resortontwikkeling worden ingezet. In geval van het gebruik van de gronden als agrarische cultuurgrond zijn gebouwen niet toegestaan. Enkel damhekken. In geval van het gebruik van de gronden als volkstuin zijn ook specifieke beoordelingsregels voor gebouwen bij de volkstuinen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geformuleerd. Tot slot is de mogelijkheid tot het stellen van maatwerkvoorschriften opgenomen en zijn verboden gebruiksactiviteiten geformuleerd. Artikel 8 Water De functie 'Water' is aangebracht op gronden bestemd voor water en oeverstroken en voor bruggen. Binnen deze functie mogen geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, met uitzondering van bestaande bruggen. Voor het bouwen van nieuwe bruggen zijn aanvullende beoordelingsregels opgenomen. Tot slot zijn verboden gebruiksactiviteiten geformuleerd.

Artikel 9 Leiding - Hoogspanningsverbinding De voor Leiding - Hoogspanningsverbinding aangewezen gronden zijn mede bestemd voor het beheer en de instandhouding van een bovengrondse hoogspanningsverbinding, met de daarbij behorende masten en (veiligheids)voorzieningen. Het bouwen van gebouwen en bouwwerken, net als het uitvoeren van een aantal aanlegactiviteiten binnen deze zone is vergunningplichtig. Er zijn een aantal uitzonderingen opgenomen. Eveneens zijn beoordelingsregels geformuleerd.

47

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS Artikel 10 Anti-dubbeltelregel In dit artikel is aangegeven dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede keer mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren. Artikel 11 Algemene regels bouwactiviteiten In dit artikel zijn aanvullende regels voor bouwactiviteiten opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied. Artikel 12 Algemene aanvullende beoordelingsregels voor vergunningplichtige bouwactiviteiten In dit artikel zijn extra aanvullende beoordelingsregels voor vergunningplichtige bouwactiviteiten opgenomen. Als wordt voldaan aan de beoordelingsregels, dan wordt de omgevingsvergunning hiertoe verleend. Artikel 13 Algemene verboden gebruiksactiviteiten In dit artikel zijn algemene verboden gebruiksactiviteiten die gelden voor het gehele werkingsgebied. Artikel 14 Regels met betrekking tot parkeren In dit artikel zijn beoordelingsregels voor parkeren opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied. Voor het bouwen en/of uitbreiden van gebouwen moet worden voorzien in afdoende parkeergelegenheid en (indien relevant) ruimte voor laden en lossen. HOOFDSTUK 4 OVERGANGSREGELS Artikel 15 Overgangsrecht In dit artikel zijn de regels voor het overgangsrecht opgenomen.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen bouwwerken, functioneel gebruik en overige activiteiten.

48

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

Wettelijk kader In deze paragraaf wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling niet evident onuitvoerbaar is. Vastgesteld moet kunnen worden dat er geen financieel-economische redenen zijn waardoor het op voorhand aannemelijk is dat de ontwikkeling niet uitgevoerd kan worden. In gevallen waarin een ontwikkeling alleen gerealiseerd kan worden met een financiële bijdrage vanuit de gemeente, dan wordt in deze paragraaf een passage daarover opgenomen. Kostenverhaal is aan de orde, indien het planvoornemen nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk maakt. Onderstaande activiteiten zijn kostenverhaalplichtig: a. b. c. d. e. f.

de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie; de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie; de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie; de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte; de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt.

Maakt het planvoornemen nieuwe kostenverhaalplichtige activiteiten mogelijk? Dan dient het kostenverhaal via één van onderstaande opties te zijn verzekerd: anderszins, via een overeenkomst, bijvoorbeeld: een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer van de kostenverhaalplichtige activiteit; of, via de gronduitgifte overeenkomst tussen gemeente en een toekomstige eigenaar, indien de gemeente het volledige ontwikkelingsgebied in eigendom heeft. Onderzoek Voorliggend plan betreft een kostenverhaalplichtige activiteit zoals hierboven omschreven. Het planvoornemen is geïnitieerd door Blauwhoed. De financiële verplichtingen die uit het plan naar voren komen worden door hen gedragen. Bij deze ontwikkeling is het kostenverhaal anderszins verzekerd via een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Conclusie Het kostenverhaal en planrealisatie zijn anderszins verzekerd via een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer. Het planvoornemen is op economisch vlak niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze gerealiseerd worden.

49

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

50

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Hoofdstuk 7 7.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie

Op grond van artikel 10.2, lid 2 van het Omgevingsbesluit (hierna Ob), moet bij een wijziging van het omgevingsplan aangegeven worden hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en andere bestuursorganen bij de voorbereiding betrokken zijn. Ook dient beschreven te worden wat de gemeente met de resultaten heeft gedaan. Bovendien moet een initiatiefnemer in alle gevallen aangeven of participatie heeft plaatsgevonden.

7.2

Bestuurlijk vooroverleg

Op basis van artikel 2.2 Omgevingswet houdt een bestuursorgaan bij de uitoefening van zijn taken en bevoegdheden rekening met de taken en bevoegdheden van andere bestuursorganen en stemt zo nodig met deze andere bestuursorganen af. Zodra de resultaten van het vooroverleg bekend zijn, worden ze hier verwerkt.

7.3

Zienswijzen op het ontwerp

Het ontwerp-wijzigingsbesluit wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode heeft iedereen de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. De resultaten hiervan worden te zijner tijd verwerkt.

51

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

52

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Hoofdstuk 8 aan locaties 8.1

Conclusie evenwichtige toedeling van functies

Wettelijk kader

Voor dit wijzigingsbesluit gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Dat betekent dat de uitvoerbaarheid is geborgd als: er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl); en, als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl. Op grond van artikel 4.2 Ow moet het omgevingsplan er in ieder geval toe leiden dat voor het gehele grondgebied van de gemeente functies evenwichtig aan locaties zijn toegedeeld. Deze taak vormt een voortzetting van het criterium van een goede ruimtelijke ordening uit de Wro, maar dan in de bredere strekking van de fysieke leefomgeving. Het zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt in het omgevingsplan bereikt door activiteiten onderling evenwichtig over locaties te reguleren. Evenwichtig reguleren van activiteiten, impliceert een locatiegerichte benadering waarbij de schaarse ruimte binnen de fysieke leefomgeving op een zo goed mogelijke wijze wordt verdeeld, ingericht en benut. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ('etfal') moet als resultante worden beschouwd van alle regels in het omgevingsplan.

8.2

Afweging

Met het planvoornemen wordt het mogelijk gemaakt om een hotel-/resortcomplex met bijbehorende functies te realiseren. In de voorgaande hoofdstukken is getoetst aan relevant beleid en zijn verrichte onderzoeken beschreven. Daarnaast is het planvoornemen getoetst aan de regels van het Bkl. Met uitzondering van het stikstofdepositie-onderzoek, wat nog nader wordt onderzocht, wordt verder op alle onderdelen voldaan aan de standaardwaarden zoals opgenomen in het Bkl. Er is geen aanleiding om op onderdelen hiervan af te wijken. Op basis van deze resultaten kan worden geconcludeerd dat ten aanzien van deze ruimtelijke ontwikkeling voldaan kan worden aan een evenwichtige toedeling van functies aan de betreffende locatie. Hierbij is voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0 e van het Bkl.

53