B8. Haalbaarheidsberekening Dorpshuis Purmerland 24 2-2025

Haalbaarheidsberekening en residuele grondwaardeberekening voor 3 ontwikkelscenario’s voor de

Herontwikkeling locatie Dorpshuis te Purmerland In opdracht van

BRO

Opdrachtgever:

BRO (i.o.v. gemeente Landsmeer)

Opdrachtnummer:

BRO.P07790

Projectleider/auteur: Peter van der Eerden

Paraaf opdr.gever.: Paraaf PBG:

Status:

1e Concept HBA/RGWB 3 scenario’s

Datum:

24-02-2025

Nr.

Opmerkingen:

versie 24-02-2025

Vertrouwelijk

Inhoudsopgave pagina 1 2

Samenvatting ........................................................................................................ 3 Residuele grondwaardeberekening scenario’s ...................................................... 4 2.1 Inleiding .......................................................................................................... 4 2.2 Ontwikkelscenario’s ........................................................................................ 4 2.3 Beknopte reflectie marktanalyse ..................................................................... 4 2.4 Residuele grondwaardeberekening ................................................................. 6 3 Haalbaarheidsanalyse ........................................................................................... 9 3.1 Inleiding .......................................................................................................... 9 3.2 Visie op het plangebied ................................................................................... 9 3.3 Begrenzing en ruimtegebruik........................................................................... 9 3.4 Woningbouwprogramma ............................................................................... 10 3.5 Haalbaarheidsanalyse: raming kosten en opbrengsten .................................

11 Bijlage 1: Bouwkosten appartementen beleggershuur ............................................. 13 Bijlage 2: Bouwkosten appartementen betaalbare koop .......................................... 14 Bijlage 3: Verkoopprijzen appartementen Purmerend (februari 2025) ...................... 16 Bijlage 4: Specificatie kosten bouw en woonrijp maken ........................................... 17 Bijlage 5: Specificatie plankosten volgens ministeriele regeling ............................... 18

1

Samenvatting Inleiding De gemeente Landsmeer heeft BRO opdracht gegeven voor het opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp voor de (her)ontwikkeling van de locatie van het voormalig Dorpshuis De Burcht in Purmerland. De gemeente Landsmeer wenst daarbij inzicht te krijgen in: a. De residuele grondwaarde voor 3 mogelijke ontwikkelscenario’s c.q. varianten voor de invulling met 15 meergezinswoningen; b. De (financiële economische) haalbaarheid van deze gebiedsontwikkeling. Voor het verkrijgen van dit inzicht heeft BRO het bureau Project Begeleiding Grondzaken (PBG) gevraagd deze residuele grondwaardeberekening en haalbaarheidsberekening (HBA) op te stellen, waarin zowel de uitgangspunten alsook het uiteindelijke financiële resultaat van deze gebiedsontwikkeling inzichtelijk wordt gemaakt. In het overleg van 17 februari 2025 heeft de gemeente tevens verzicht de 3 onder sub a. bedoelde ontwikkelscenario’s van een korte markttechnische analyse te voorzien. In deze rapportage wordt inzicht gegeven in de vorenstaande vragen. Het ‘Stedenbouwkundig ontwerp voormalig dorpshuis De Burcht, Purmerland’ van februari 2025, is hiervoor als uitgangspunt gehanteerd. Uitgangspunten In deze rapportage zijn de uitgangspunten en resultaten opgenomen die gehanteerd zijn voor enerzijds de residuele grondwaardeberekening (hoofdstuk 2) als ook de haalbaarheidsberekening (hoofdstuk 3).

Bij de verdere planuitwerking zal de haalbaarheid en houdbaarheid van deze uitgangspunten gemonitord en zo nodig bijgesteld moeten worden.

Luchtfoto locatie voormalig dorpshuis De Burcht

2

Residuele grondwaardeberekening scenario’s

2.1

Inleiding Het stedenbouwkundig ontwerp voorziet in de oprichting van 15 appartementen met een gemiddelde oppervlakte van circa 60 m² bvo op de locatie van het voormalige dorpshuis.

2.2

Ontwikkelscenario’s Voor deze 15 appartementen heeft de gemeente, vanuit haar woon- en doelgroepenbeleid, behoefte om de haalbaarheid van een drietal scenario’s nader te verkennen (zie mail Enzio Bout 17-02-2025): 1. 30% sociaal 30% middenduur huur 40% vrije sector 2. 50% middenduur huur 50% vrije sector 3. 100% middenduur huur of betaalbare koop á € 290.000 Waarbij voor de klasse middenduur de rijksgrens van een maximale huur van € 1.184,82 (prijspeil 2025) is aangehouden.

Hierbij wordt opgemerkt dat de von-prijs van € 290.000 onder de landelijke grens van betaalbare woningen valt ad. € 405.000 (prijspeil 2025).

2.3

Beknopte reflectie marktanalyse Op verzoek van de gemeente (overleg d.d. 17-02-2025) is gevraagd een beknopte analyse te geven van de markttechnische houdbaarheid en haalbaarheid van de oprichting van het appartementencomplex, in de drie hiervoor genoemde scenario’s.. Algemeen Nu vormt de realisatie van 15 woningen in een lintdorp als Purmerland (met ruim 400 inwoners) een prachtige toevoeging aan het woningbestand, waarbij ook aan de woningbehoefte voor de beoogde doelgroepen van dit dorp een echte impuls gegeven kan worden. Echter vanuit het perspectief van het ‘ontwikkelen en bouwen’ van dit appartementencomplex, is het aantal van 15 woningen een ‘vrij beperkte en solitaire’ ontwikkelopgave. Als deze 15 woningen nog eens ‘opgedeeld gaan worden in meerdere financieringscategorieën, wordt de markttechnische haalbaarheid enorm beperkt.

Deze ‘beperking’ zit hem in een aantal zaken: - Corporaties (die de sociale huurwoningen realiseren/exploiteren) zijn gebaat met enerzijds een reëel volume/aantal woningen uit oogpunt van exploitatie, onderhoud en beheer. Dit geldt in beginsel ook voor een belegger als het gaat om de verhuur van middendure huurwoningen. - De interesse van commerciële beleggers (van middendure en dure huurwoningen) is op dit moment nog steeds vrij beperkt. Alhoewel beleggers wel beschikken over voldoende financiële middelen om te investeren in (middendure huurwoningen) zijn ze -zo blijkt uit de landelijke tendens- op zoek naar projecten die zij op korte termijn als solitair turn-key-project kunnen overnemen met enerzijds een redelijke volume (>100 woningen), en anderzijds maximaal moeten voldoen aan duurzaamheidseisen. - Als het aantal van 15 woningen worden ‘opgedeeld’ in meerdere financieringsklassen zal dat de haalbaarheid en markttechnische afzetbaarheid enorm verkleinen. Niet alleen vanwege de twee hiervoor beschreven argumenten, maar wanneer in één complex meerdere eigenaren zitten die via de VVE hun belangen moeten veiligstellen, zal direct de interesse doen verkleinen van de gezamenlijke initiatiefnemers/eigenaren in één complex.

- Aan de interesse van een gecombineerde opstalontwikkeling van zowel sociale huur- en middendure woningen (mogelijk aangevuld met koopappartementen) wordt dan ook enorm getwijfeld. Ook uit financieel oogpunt zijn hier zeker beperkingen (zie paragraaf 2.4) Per scenario Wanneer de vorenstaande analyse wordt geprojecteerd op de 3 scenario’s zoals die in paragraaf 2.2 zijn beschreven, volgt hierna een beknopte beschrijving en analyse van de verwachte ‘markttechnische afzetbaarheid’.

differentiatie scenario 1 scenario 2 scenario 3a scenario 3b

sociale huur % aantal 30% 5 50% 7

middenhuur % aantal 30% 5 50% 8 100% 15

vrijesector % aantal 40% 5

100%

15

Zoals eerder aangekondigd is een ontwikkelvolume van15 appartementen, relatief klein van omvang, waardoor de interesse vanuit ‘ontwikkelaars’ beperkt zal zijn. Als binnen dit aantal nog verder gedifferentieerd wordt in verschillende financieringsklasses zal dat zeker de interesse drastisch afnemen.   

Scenario 1 30% sociaal - 30% middenduur huur - 30% vrije sector Aan dit scenario wordt markttechnisch ernstig getwijfeld, vanwege de vergaande opsplitsing in 3 financieringsklasses. Scenario 2 50% middenduur huur - 50% vrije sector Ook aan de haalbaarheid van dit scenario wordt om dezelfde reden als hiervoor aangegeven ernstig getwijfeld. Scenario 3 100% middenduur - 100% vrije sector Dit scenario lijkt de meeste potentie in zich te hebben van de drie scenario’s, waarbij het aantal van 15 in de middendure klasse wel een probleem is als het gaat om de interesse voor een commerciële belegger. Realisatie in de betaalbare vrije sector klasse lijkt op voorhand de beste optie te zijn.

Als aanvulling op het vorenstaande wordt de gemeente in overweging gegeven om zo mogelijk nog een 4e scenario te verkennen, waarbij de 15 appartementen deels in de sociale huur wordt gerealiseerd en deels in de betaalbare c.q. lage huurklasse (tot € 1.040 huur). Op deze wijze kan niet alleen een brede doelgroep worden bedient (tot circa 1,5 maal modaal) maar het geheel bij een corporatie ondergebracht worden die belast wordt met de bouw en exploitatie van het complex.

2.4

Residuele grondwaardeberekening Algemeen De gemeente Landsmeer heeft gevraagd om voor de op te richten appartementen de (residuele) grondwaarde te bepalen. Dit wordt voor elke financieringsklasse apart gedaan. Hierbij is geen rekening gehouden met de opmerkingen uit paragraaf 2.3. inzake de markttechnische haalbaarheid. Er is uitgegaan van een ‘technische grondwaarde bepaling’.  Sociale huurwoningen Grondprijzen voor sociale huurwoningen zijn niet/nauwelijks residueel te bepalen. Voor de door de woningbouwcorporatie rekenen gemeenten in beginsel vaste kavelprijzen per woning/appartement. Zo ook de gemeente Landsmeer. Deze heeft de gemeente in haar grondprijsbrief 2025 als volgt bepaald: € 20.000 per woning, € 18.000 woningen op de 2e woonlaag en € 16.000 voor woningen op de 3e woonlaag.  Middendure huur Gelet op het gestelde in paragraaf 2.3 is het nauwelijks voorstelbaar dat een deel of het gehele appartementen complex in de middendure klasse (beleggers huurwoningen) wordt ontwikkeld. Desondanks is de grondwaarde benaderd voor dergelijke woningen. Die komt uit op een residuele grondwaarde van circa € 26.800 per appartement. Wanneer de belegger in deze een hogeren BAR dan 6,5% waar nu mee gerekend is, als eis stelt, is er al snel sprake van een grondwaarde nihil (€ 2.700 bij een BAR van 7,5%).

In bijlage 1 is een nadere onderbouwing opgenomen van de bouwkosten, terwijl in onderstaande tabel de residuele grondwaarde is weergegeven. Appartementen middenduur huur Oppervlakte appartement in m² bvo 60 Vrijstaande berging in m² bvo 8 Oppervlakte per appartement bruto 68 Gemddelde bouwkosten per appartement totaal Bouwkosten gem per m² bvo € 1.760 Bijkomende kosten 28,8% Bouwkosten gem per m² bvo € 2.267 € 153.997 Beleggingswaarde totaal Huurprijs € 1.185 BAR 6,5% Gemiddelde beleggingswaarde per m² gbo € 218.769 € 218.769 Gemiddelde beleggingswaarde per m² gbo excl BTW € 180.801 Residuele grondwaarde € 26.804



Betaalbare koop / vrije sector Voor het bepalen van de residuele grondwaarde voor betaalbare koop / vrije sector woningen is uitgegaan van de volgende aanpak: a. Bepalen gemiddelde bouwkosten: Hiervoor is gebruik gemaakt van de ‘bouwkostenkompas’ zie bijlage 2. Deze komen uit op € 1.800 per m² bvo b. Bepalen bijkomende kosten: Ook hiervoor is gebruik gemaakt van ‘bouwkostenkompas’ en de ervaringscijfers van PBG. Gerekend is met een percentage bijkomende kosten van 30% voor honoraria planontwikkeling, aansluitkosten, heffingen, ontwikkelaarskosten en verkoopkosten. Bouwkostenkompas adviseert een percentage van 23,6% als basis, maar deze is in de praktijk (en zeker op de relatief kleinschalige ontwikkelvolume) te laag. c. Bepalen vormfactor Om de relatie bvo - gbo te bepalen is het van belang de zogenaamde vormfactor te kwantificeren. Op basis van ervaring is die bepaald op 67% (voor appartementen), d. Bepalen verkoopwaarde appartementen (per m² gbo). Omdat in Purmerland geen referentieprojecten/-woningen beschikbaar zijn, is gekeken naar de ‘woningmarkt’ van Purmerend. Hiervoor is gekeken naar alle op dit moment te koop staande appartementen tot 100 m². Deze zijn in bijlage 3 opgenomen. De gemiddelde verkoopwaarde van de appartementen komen uit op een verkoopprijs van € 4.741 per m² gbo.

Aangezien de grote, veelal gedateerde galerijwoningen een neerwaarts effect hebben, is ook gekeken naar; o Alleen appartementen tot 65 m²: dan komt de gemiddelde verkoopwaarde uit op een bedrag van € 5.670 per m² gbo o De woningen met een energielabel A en B komen gemiddeld uit op € 5.725 per m² gbo o De verkoopprijs van nieuwe appartementen (De Dageraad) komt uit op € 6.042 per m² gbo Gelet op het vorenstaande wordt voor onderhavige locatie een verkoopprijs van afgerond € 5.800 per m² gbo zeker haalbaar geacht. e. De residuele grondwaarde kan alsdan als volgt worden bepaald: Von-prijs excl. BTW minus bouw- en bijkomende kosten. Deze komt uit op een residuele grondwaarde van € 59.200 per appartement In onderstaande tabel is een en ander samengevat Appartementen in betaalbare prijsklasse Oppervlakte appartement in m² bvo Vrijstaande berging in m² bvo Oppervlakte per appartement bruto Gemddelde bouwkosten per appartement Bouwkosten gem per m² bvo Bijkomende kosten Bouwkosten (gem per m² bvo) excl BTW Verkoopwaarde Vormfactor Oppervlakte in gbo Gemiddelde verkoopprijs (per m² gbo) von Gemiddelde verkoopprijs (per m² gbo) excl BTW Residuele grondwaarde (excl. BTW)

60 8 68 € €

€

totaal 1.800 30,0% 2.340 € 158.964 totaal 0,67 46 5.800 € 263.989 € 218.173 € 59.209

Grondwaarde (residueel) per scenario Op basis van het vorenstaande wordt de grondwaarde per scenario als volgt bepaald: scenario

grondwaarde sociale huur middenhuur vrijesector totaal € 18.000 aantal € 26.800 aantal € 59.200 aantal scenario 1 € 520.000 € 90.000 5 € 134.000 5 € 296.000 5 scenario 2 € 340.400 € 126.000 7 € 214.400 8 scenario 3a € 402.000 € 402.000 15 scenario 3b € 888.000 € 888.000 15 Voor de sociale huurwoningen is het van belang op welke woonlaag deze worden ingepast. Voor de grondwaarde is uitgegaan van een gemiddelde tussen begane grond en 2e verdieping, ofwel € 18.000.

Op basis van het vorenstaande wordt geconcludeerd dat -zonder rekening te houden met de opmerkingen uit paragraaf 2.3- scenario 3b uit financieel oogpunt het beste resultaat oplevert c.q. de hoogste opbrengstpotentie heeft.

3

Haalbaarheidsanalyse

3.1

Inleiding Hierna wordt kort ingegaan op de gehanteerde uitgangspunten voor wat betreft:  Visie op het plangebied: Stedenbouwkundig ontwerp voormalig dorpshuis De Burcht;  Ruimtegebruik;  Programma woningen (residuele grondwaarde zie hoofdstuk 2) In hoofdstuk 3 en 4 wordt nader ingegaan op de kosten respectievelijk opbrengsten.

3.2

Visie op het plangebied Met het stedenbouwkundig ontwerp zijn de ruimtelijke, stedenbouwkundige programmatische en kwalitatieve kaders op hoofdlijnen vastgelegd waarbinnen de planontwikkeling en haalbaarheidsberekening verder uitgewerkt zijn.

Tekening 1: Ruimtegebruikskaart Stedenbouwkundig ontwerp dorpshuis De Burcht (febr 2025)

3.3

Begrenzing en ruimtegebruik Op bovenstaande tekeningen is de stedenbouwkundige invulling en de begrenzing van het projectgebied weergegeven.

Tekening 2: Begrenzing Projectgebied

Het bruto exploitatiegebied heeft een oppervlakte van circa 2.405 m². Het ruimtegebruik ziet er samengevat als volgt uit: Ruimtegebuik Uitgeefbaar appartementcomplex bergingen (vrijstaand +brandweer) Openbaar gebied rijbaan parkeerplaatsen voetpad vlonderpad openbaar groen tuin Totaal

in m²

in % 513

21%

1.892

79%

394 119 827 603 195 47 150 70

34% 25% 8% 2% 6% 3% 2.405

100%

Tabel 1: Ruimtegebruik

3.4

Woningbouwprogramma Het plan voorziet in de ontwikkeling van 15 appartementen op een uitgeefbare terreinoppervlakte van circa 513 m² (inclusief bergingen). Voor de beoogde differentiatie wordt verwezen naar paragraaf 2.3.

3.5

Haalbaarheidsanalyse: raming kosten en opbrengsten De haalbaarheidsberekening is in februari 2025, met als prijspeil voor kosten en opbrengsten 1 januari 2025. Op basis van ervaringscijfers en bouwkostenkompas zijn de (nominale) ramingen opgesteld. Mits niet anders vermeld zijn de bedragen exclusief BTW. Raming kosten  Verwervingskosten / inbrengwaarde € p.m. Er zijn geen gegevens beschikbaar omtrent de boekwaarde van het voormalige dorpshuis De Burcht en bijbehorende gronden. Om die reden een p.m. post opgenomen voor de inbrengwaarde.  Verbouwkosten voormalig brandweerstalling € p.m. Er is uitgegaan van de inbrengwaarde p.m. De verbouwkosten voor 4 bergingen zijn meegenomen in de bouwkosten van de appartementen  Kosten bouw en woonrijp maken € 320.000 + pm in bijlage 4 is een specificatie opgenomen van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het projectgebied. De gehanteerde uitgangspunten zijn onder de raming opgenomen  Plankosten € 100.000 Voor het opstellen van de stedenbouwkundige plannen, planologische verantwoording, kosten voorbereiding en toezicht en onderzoeken (volgens ministeriele regeling zie bijlage 4 € 108.000).  Overig € p.m. Er is geen rekening gehouden met aanvullende kosten voor bijvoorbeeld: sanering, onvoorziene zaken, afdracht fondsen, renteverlies en inflatie, e,d. Totale kosten € 420.000 + pm

Raming grondopbrengsten In paragraaf is een onderbouwing gegeven van (residuele) grondwaarde bij de verschillende scenario’s

scenario scenario 1 scenario 2 scenario 3a scenario 3b

grondwaarde totaal € 520.000 € 340.400 € 402.000 € 888.000

Samenvatting haalbaarheidsanalyse Uitgaande van een totaal aan kosten van circa € 420.000 + p.m. is er alleen bij scenario 1 en 3b sprake van een sluitende gebiedsexploitatie.

Bijlage 1: Bouwkosten appartementen beleggershuur De basis bouwkosten voor huurwoningen (tot 4 lagen) wordt in Bouwkostenkompas als basisprijs gegeven € 1.535 per m² bvo Voor beleggershuurwoningen wordt een gemiddelde bouwkosten aan gehouden tussen ‘basis’ en ‘hoog’ ofwel € 1.760 per m² bvo. De reden hiervoor is dat beleggers in de praktijk eisen stellen voor kwaliteit en duurzaamheid, meer dan in de sociale huursector.

Bijlage 2: Bouwkosten appartementen betaalbare koop De basis bouwkosten voor appartementen in maximaal 3 bouwlagen geeft Bouwkostenkompas 3 bouwtypologieën, met de navolgende bouwkosten per m² bvo: Appartementenblok tot 3 bouwlagen € 1.806 Galerijflat tot 8 lagen € 1.718 Starterswoningen 3 lagen € 1.495 Gerekend is met gemiddelde bouwkosten van € 1.800 per m² De keuze voor de bouwvorm ‘starterswoningen’ was in deze wellicht ook te verantwoorden met een toeslag voor extra kwaliteitseisen van circa 15%. Daarmee zouden de bouwkosten uitkomen op € 1.719 per m² Met de keuze voor € 1.800 wordt voor een behoudende insteek gekozen.

Bijlage 3: Verkoopprijzen appartementen Purmerend (februari 2025) Appartementen te koop in verkoop Purmerend (adres) 23-02-2025 prijs Maasstraat 62 € 350.000 Grotenhuyshof 48 € 390.000 Waterlandlaan 42-B € 285.000 Koemarkt 83 € 300.000 Westervenne 301 € 295.000 Lekstraat 105 € 319.000 Barcelonahaven 56 € 375.000 Koemarkt 59 € 325.000 Grotenhushof 61 € 400.000 Suze Groenewegstraat 161 € 295.000 Burgemeester D. Kooimanweg 427 € 295.000 Grotenhuyshof 13 € 375.000 Rosa Luzemburgpark 87 € 495.000 Waterlandlaan 44-B € 275.000 Oostervenne 394 € 335.000 Oostervenne 422 € 340.000 Flevostraat 231 € 295.000 Westevenne 363 € 339.000 De Roerdomp 69 € 325.000 Rosa Manushof 22 € 530.000 Burgemeester D. Kooimanweg 571 € 275.000 Burgemeester D. Kooimanweg 963 € 315.000 Boeierstraat 145 € 219.000 Burgemeester D. Kooimanweg 321 € 300.000 Suze Groenewegstraat 87 € 275.000 Koemarkt 63 € 300.000 Grotenhuyshof 14 € 300.000 Scheldestraat 57 € 275.000 Westervenne 401 € 315.000 Melbournestraat 6 € 275.000 De Roerdomp 193 € 299.000 De Roerdomp 114 € 300.000 Oostervenne 363 € 317.500 Westervenne 400 € 300.000 Boeierstraat 257 € 215.000 Ponte di Rialto € 375.000 Boeierstraat 133 € 219.500 Lekstraat 57 € 300.000 € 318.763 Nieuwbouw De Dageraad nr A1 De Dageraad nr 8 De Dageraad nr 3 De Dageraad nr 4

€ 316.385 € 396.000 € 396.000 € 378.000 € 371.596

opp. aantal energie verk prijs in m² kamers label per m² gbo 99 3 C € 3.535 64 2 A € 6.094 46 1 A € 6.196 57 1 C € 5.263 76 2 C € 3.882 71 3 A € 4.493 67 2 A € 5.597 58 1 D € 5.603 62 2 A € 6.452 67 1 E € 4.403 61 1 B € 4.836 57 2 A € 6.579 97 2 B € 5.103 44 1 A € 6.250 85 2 C € 3.941 85 3 C € 4.000 70 2 C € 4.214 100 4 C € 3.390 78 1 C € 4.167 90 2 A € 5.889 61 1 B € 4.508 78 1 C € 4.038 43 1 D € 5.093 61 1 A € 4.918 67 1 E € 4.104 58 1 B € 5.172 43 1 A € 6.977 60 3 C € 4.583 85 3 C € 3.706 40 1 A € 6.875 77 1 A € 3.883 62 1 D € 4.839 100 4 C € 3.175 76 2 C € 3.947 43 1 C € 5.000 50 1 A++++ € 7.500 44 1 C € 4.989 73 3 C € 4.110 67 1,7 € 4.741

51 66 66 63 61,5

1 A++ 1 A++++ 2 A++++ 1 A++++

€ € € € €

6.204 6.000 6.000 6.000 6.042

label opp. A en B tot 65 m² € 6.094 € 6.094 € 6.196 € 6.196 € 5.263 € 4.493 € 5.597 € 5.603 € 6.452 € 6.452 € € € €

4.836 € 4.836 6.579 € 6.579 5.103 6.250 € 6.250

€ 5.889 € 4.508 € 4.508 € 5.093 € 4.918 € 4.918 € 5.172 € 5.172 € 6.977 € 6.977 € 4.583 € 6.875 € 6.875 € 3.883 € 4.839

€ 5.000 € 7.500 € 7.500 € 4.989 € 5.725 € 5.670

Bijlage 4: Specificatie kosten bouw en woonrijp maken Specificatie Kosten bouw- en woonrijp maken Obstakel vrij maken /egaliseren

eenheid

opp./

eenheids-

stuks

totaal

prijs

2.405

m²

Sanering

post

Sloopkosten

m²

330

€

15 € 36.100 p.m.

€

35 € 11.600

m3

Bouw en woonrijp maken terrein

p.m. €

-

rijbaan

827

m²

€

150 € 124.100

parkeerplaatsen

603

m²

€

100 € 60.300

voetpad

195

m²

€

75 € 14.600

vlonderpad

47

m²

€

200 €

9.400

openbaar groen

150

m²

€

50 €

7.500

tuin

70

m²

€

75 €

5.300

Tijdelijke maatregelen

1

post

€

5.000 €

5.000

Verleggen kabels en leidingen

1

post

€

5.000 €

5.000

Aansluiting omliggende infra

1

post

€

5.000 €

5.000

Overige kosten

€

post

Riolering Afronding en onvoorzien Kosten Totaal

10

%

p.m.

-

p.m.

€ 283.900 € 28.400 € 312.300

Gehanteerde uitgangspunten a terrein opschonen en ontdoen van bossages e.d. b omtrent eventuele bodem- of grondwatervervuiling zijn gegevens bekend, vandaar dat volstaan wordt met een pm-post c gerekend is met het amoveren van het voormalige Dorpshuis (circa 330 m²) er is geen rekening gehouden met de aanwezigheid van eventuele asbest d raming voor bouw en woonrijp maken op basis van oppervlaktegegevens en ervaringscijfers voor wat betreft de eenheidsprijzen e stelposten opgenomen tijdelijke maatregelen, verleggen kabels en leidingen en aansluiting op omliggende infrastructuur. Nog nader uitzoeken f er is van uitgegaan dat de dwa op bestaande rioolstreng aangesloten kan worden. Hwa op open water.

Bijlage 5: Specificatie plankosten volgens ministeriele regeling