B7. Omgevingsplan hotel- en resort Breeck

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Inhoudsopgave

Motivering

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Locatie en begrenzing van gebied wijzigingsbesluit 1.3 Leeswijzer

7 7 7 7

Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie 2.3 Strijdigheid omgevingsplan

9 9 9 12

Hoofdstuk 3 Relevante regelgeving en beleid 3.1 Rijksregels 3.2 Provinciaal beleid en regels 3.3 Waterschapsverordening 3.4 Regionaal beleid 3.5 Gemeentelijk beleid

15 15 16 21 21 22

Hoofdstuk 4 Aspecten fysieke leefomgeving 4.1 Omgevingsveiligheid 4.2 Waterbelang 4.3 Luchtkwaliteit 4.4 Geluid door (bedrijfsmatige) activiteiten 4.5 Geluid van wegen 4.6 Bodemkwaliteit 4.7 Geurhinder 4.8 Ladder voor duurzame verstedelijking 4.9 Cultureel erfgoed 4.10 Landsverdediging 4.11 Ecologie 4.12 Verkeer en parkeren 4.13 M.e.r. 4.14 Duurzaamheid en gezondheid

25 25 28 30 32 33 34 36 36 39 39 40 41 42 43

Hoofdstuk 5 Toelichting regels TAM-plan 5.1 Wijziging omgevingsplan 5.2 Artikelsgewijze toelichting

45 45 46

Hoofdstuk 6

49

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Participatie 7.2 Bestuurlijk vooroverleg 7.3 Zienswijzen op het ontwerp

51 51 51 51

Hoofdstuk 8 Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties 8.1 Wettelijk kader 8.2 Afweging

53 53 53

Bijlagen bij motivering

55

Bijlage 1

57

Stedenbouwkundig ontwerp 2021

3

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Bijlage 2

Plattegrondswijziging en stedenbouwkundig ontwerp 2025

93

Bijlage 3

Beeldkwaliteitsplan

103

Bijlage 4

Onderbouwing MRA Ontwikkelkader verblijfsaccommodaties

127

Bijlage 5

Wateradvies HHNK (inclusief update 2025)

133

Bijlage 6

Info watercompensatie

141

Bijlage 7

Notitie geluid van wegen

151

Bijlage 8

Verkennend bodemonderzoek (te verwijderen volkstuinen)

157

Bijlage 9

Verkennend bodemonderzoek (nieuw aan te leggen volkstuinen)

191

Bijlage 10

Historisch bodemonderzoek (2025)

277

Bijlage 11

Archeologisch onderzoek

299

Bijlage 12

Natuurtoets

355

Bijlage 13

Verkeersonderzoek

383

Bijlage 14

Notitie mer-beoordeling

395

Regels

407

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5

Inleidende regels Toepassingsbereik Aanvraagvereisten Algemene begripsbepalingen Aanvullende begripsbepalingen Meet- en rekenbepalingen

409 409 411 413 415 419

Hoofdstuk 2 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Functies en activiteiten Recreatie - Verblijfsrecreatie Recreatie - Volkstuin Water Leiding - Hoogspanningsverbinding

421 421 423 425 427

Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 10 Anti-dubbeltelregel Artikel 11 Algemene regels bouwactiviteiten Artikel 12 Algemene aanvullende beoordelingsregels voor vergunningplichtige bouwactiviteiten Artikel 13 Algemene verboden gebruiksactiviteiten Artikel 14 Regels met betrekking tot parkeren

429 429 431

Hoofdstuk 4 Artikel 15

439 439

Overgangsregels Overgangsrecht

433 435 437

Bijlagen bij regels

441

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan

442

Bijlage 2

Activiteitenplan

465

4

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Motivering

5

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

6

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Voorliggend TAM-IMRO Omgevingsplan is opgesteld om te komen tot de ontwikkeling van een hotel- / resortcomplex, genaamd Breeck. De planlocatie ligt ten noorden van de Ringweg-Noord bij Amsterdam op gronden aan de Scheepsbouwersweg. De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk binnen de huidige regels van het gemeentelijke omgevingsplan. Om de juiste kaders voor realisatie van het hotel- / resortcomplex te bieden, is onderliggende wijziging omgevingsplan nodig. Dit gebeurt op basis van een TAM-omgevingsplan.

1.2

Locatie en begrenzing van gebied wijzigingsbesluit

De onderstaande figuur toont globaal het plangebied. De exacte begrenzing blijkt uit de verbeelding bij dit TAM-omgevingsplan.

Figuur 1. Globale ligging en begrenzing plangebied

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de huidige en nieuwe situatie beschreven. In hoofdstuk 3 volgt een toetsing van het initiatief aan het geldende, relevante beleid. Vervolgens komen in hoofdstuk 4 de relevante onderzoeks- en milieuaspecten aan de orde. Hoofdstuk Tot slot behandelen hoofdstuk 6 en 7 de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 8 sluit af met een eindconclusie over de evenwichtige toedeling van de nieuwe functie aan de locatie.

7

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

8

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Hoofdstuk 2 2.1

Huidige en toekomstige situatie

Huidige situatie

In de huidige situatie is het plangebied hoofdzakelijk in gebruik ten behoeve van volkstuinen. De volkstuinen bevinden zich in het oostelijke deel van het projectgebied. Het westelijke deel is in de bestaande situatie in gebruik als agrarische grond. De volkstuinen zijn opgedeeld en omgeven door waterlopen. Navolgende figuur toont de huidige situatie, bezien vanuit vogelvluchtperspectief vanuit het zuiden.

Figuur 2. Zicht op de locatie van hotel- en resortontwikkeling en directe omgeving uit de lucht vanuit het zuiden bezien. (bron: Bing Maps, 2025).

2.2

Toekomstige situatie

Het TAM-IMRO omgevingsplan biedt planologisch-juridische kaders voor de realisatie van een hotel annex resort in een groot aantal gebouwen variërend in grootte op de planlocatie aan de Scheepsbouwersweg. De totale omvang van het complex is maximaal 7.000 m2 brutovloeroppervlakte (bvo) met 500 m2 aan aanvullende voorzieningen (bestaande uit een receptie, restaurant, spa, winkel / fietsverhuur / lokale ondernemers, conferentie- / feestzaal). De gedachte vormgeving betreft architectuur in Dutch Design. 2.2.1

Stedenbouwkundig ontwerp

Voorliggend plan is gebaseerd op het stedenbouwkundig ontwerp uit 2021 (zie Bijlage 1) waarvoor in 2025 nog enige wijzigingen in de plattegrondopstelling zijn gedaan (zie Bijlage 2). Bij het voorliggende planvoornemen wordt op basis van de stedenbouwkundige ontwerpen uitgegaan van een oppervlakte aan bebouwing op de begane grond van in totaal 2.970 m2 , bestaande uit: 23 gebouwen in zone A (westelijk gedeelte) van 56,0 m2 per object = 1.288 m2 ; 5 gebouwen in zone B (overgangsgedeelte) van 107,0 m2 = 535 m2 ; 5 gebouwen in zone C (oostelijk gedeelte) van 229,4 m2 = 1.147 m2 .

9

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Figuur 3. Stedenbouwkundige verkaveling 2025 o.b.v. ontwerpschets Beeldkwaliteitsplan (bron: Marc Prosman Architecten/Ressmit, 2025) De gebouwen in zone A betreffen zogenaamde watervilla's (4 bedden) en bestaan uit twee bouwlagen (begane grond, 1ste verdieping). Elk gebouw vormt één recreatie-eenheid. De gebouwen in zone B betreffen de overgangszone (tussen A en B) en zijn een bouwlaag hoger en tellen elk vier recreatie-eenheden (met 2 bedden). In zone C zijn de gebouwen weer een bouwlaag hoger (begane grond + 3 verdiepingen). In vier gebouwen zijn daarbij op drie verdiepingen in totaal 15 recreatieve appartementen (met elk 2 bedden) gedacht en bij het receptiegebouw nog eens 7. Alle gebouwen zijn voorzien van een of meerdere schuine dakvlakken. Het stedenbouwkundig model gaat uit van 23 recreatiewoningen (A) en 20 (B) plus 60 + 7 recreatie-appartementen (C). In totaal liggen met het stedenbouwkundig model dus momenteel 110 recreatie-eenheden voor met in totaal 92 + 40 + 134 = 266 bedden. Door de bouwlagen richting het landelijk gebied te laten aflopen en de gebouwen daarbij minder volumineus (maar wel talrijker) te maken, wordt een zachter landschappelijke overgang gecreëerd. De hoogste bebouwing betreft die in zone C en heeft een bouwhoogte van maximaal 13,5 m. De bebouwing in zone B is maximaal 11,5 m en die in zone A 6,5 m.

In het geheel oostelijke deel van de planlocatie is aan de straatzijde langs de Scheepsbouwersweg rekening gehouden met voldoende parkeergelegenheid voor bezoekers van het hotel annex resort. Op basis van de gemeentelijke parkeernormeringen voor verblijfsrecreatie wordt uitgegaan van parkeergelegenheid van

10

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

6,8 auto's per 10 recreatie-eenheden in zone C (op basis van een 3-sterrenhotel normering) en conform het gemeentelijk parkeerbaleid. Voor de huisjes en recreatie-appartementen in zone A en B mag worden uitgegaan van een wat hogere parkeernormering van 1 auto per recreatie-eenheid. Voorgaande leidt tot een parkeerbalans van minimaal 43 (zone A/B) + 46 (zone C) = 89 parkeerplaatsen ten behoeve van het planvoornemen. Dit aantal geldt als minimaal te realiseren en in stand te houden parkeervoorziening. Het voorgaande is geborgd in de planregels van het onderhavige TAM-Omgevingsplan. Het stedenbouwkundig ontwerp anno 2025 gaat uit van 113 parkeerplekken, dus daarmee wordt ruim voldoende parkeerruimte bij het hotel-/resort geboden. In het stedenbouwkundig model wordt van diverse algemene voorzieningen ten behoeve van het hotel/resort uitgegaan. De plekken daarvoor zijn weergegeven in onderstaande figuur.

Figuur 4. Geprojecteerde algemene voorzieningen ten behoeve van het hotel/resort op het stedenbouwkundig model (bron: Marc Prosman Architecten, 16-04-2025) In een voor het plangebied opgesteld beeldkwaliteitsplan is nader ingegaan op de landschappelijke en stedenbouwkundige onderbouwing voor de inpassing van Breeck. Tevens vormt dit document een nieuw toetsingskader voor welstand. In het plan is onder andere ingegaan op toe te passen materialisering, beplanting, buitenruimte en erfafscheidingen. Het beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 3 bij deze motivering te raadplegen.

11

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

2.3

Strijdigheid omgevingsplan

Het gemeentelijk omgevingsplan van Landsmeer bestaat vooralsnog uit het omgevingsplan van rechtswege. Voor deze locatie is dat het bestemmingsplan Luijendijk-Zuid van de gemeente Landsmeer (als vastgesteld d.d. 24-09-2013) en de bruidsschat. Het plangebied is hoofdzakelijk ten behoeve van volkstuinen in gebruik, die als 'Recreatie - Volkstuin' zijn bestemd in het bestemmingsplan. Ondergeschikt is sprake van enige oppervlakte aan hoofdbestemmingen betreffende 'Water' en 'Verkeer Verblijf' alsmede 'Agrarisch' in het noordwestelijke deel. In het gebied gelden op grond van het vigerend planologisch-juridisch kader geen mogelijkheden om gebouwen op te richten. Bovendien zijn de gronden niet bestemd voor een hotel en resort, omdat het gebruik nu gericht is op agrarisch en volkstuinen. Tot slot zijn delen van het plangebied dubbelbestemd als 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' en 'Waarde Archeologie 3'. Deze aspecten worden nader besproken in Hoofdstuk 4. Het onderstaande fragment geeft een uitsnede van de plankaart van het bestemmingsplan Luijendijk-Zuid weer. Het plangebied is hier globaal weergegeven. De exacte begrenzing blijkt uit de verbeelding van dit TAM-omgevingsplan.

Figuur 5. Kaartfragment verbeelding bestemmingsplan Luijendijk-Zuid (bron: regelsopdekaart.nl) De volkstuinen worden vanwege de planontwikkeling in noordwestelijke richting verplaatst. Ten dele ligt

12

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

daar al een recreatieve bestemming voor reeds bestaande volkstuinen (en een functieaanduiding voor een klein baggerspeciedepot) alsmede de bestemming 'Agrarisch'. Door de verplaatsing komt het baggerspeciedepot (en de bijhorende aanduiding) te vervallen. Deze gronden zijn eveneens onderdeel van de te doorlopen ruimtelijke procedure om zodoende ter plaatse tot een passend planologisch-juridische kader te komen.

13

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

14

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Hoofdstuk 3

Relevante regelgeving en beleid

Bij het wijzigen van het omgevingsplan gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Een omgevingsplan kan alleen worden gewijzigd als er sprake is van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' (ook wel afgekort als 'etfal'). De volgende beoordelingsregels uit het Bkl gelden: de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl; de instructieregels van de provincie (Provinciale Omgevingsverordening Groningen); eventuele instructiebesluiten van Rijk en provincie; de regels die gelden voor het stellen van maatwerkregels, als het gaat om een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een maatwerkregel. Een instructieregel is een algemene regel waarmee een bestuursorgaan aan een ander bestuursorgaan aangeeft hoe dat orgaan een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. Instructieregels gaan over de inhoud, toelichting of motivering van een instrument dat een bestuursorgaan op grond van de Omgevingswet kan inzetten. Zowel Rijk als provincie hebben instructieregels. De instructieregels van het rijk zijn opgenomen in het Bkl en die van de provincie in de Omgevingsverordening. In paragraaf 3.1 komt een toets aan de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl aan bod. De provinciale Omgevingsverordening en het relevante provinciale beleid komen in paragraaf 3.2 aan bod.

3.1

Rijksregels

3.1.1

Rijksinstructieregels

In onderstaande tabel is een toetsing gedaan aan de thema's uit het Bkl. Gekeken is of een thema relevant is voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Vervolgens werkt Hoofdstuk 4 de omgevingsaspecten die relevant zijn voor de activiteit nader uit. Thema

Paragraaf Bkl

Relevant voor besluit?

Verwijzing paragraaf H4

Omgevingsveiligheid

5.1.2

Ja

4.1

Waterbelangen

5.1.3

Ja

4.2

Luchtkwaliteit

5.1.4.1

Ja

4.3

Geluid door activiteiten

5.1.4.2

Ja

4.4

Geluid van wegen, spoorwegen en industrieterrein

5.1.4.2a

Ja

4.5

Trillingen

5.1.4.4

Nee, geen spoorweg in de directe omgeving.

-

Bodemkwaliteit

5.1.4.5

Ja

4.6

Geur

5.1.4.6

Ja

4.7

Ladder voor duurzame verstedelijking

5.1.5.4

Ja

4.8

Cultureel erfgoed en werelderfgoed

5.1.5.5

Ja

4.9

Toegankelijkheid openbare ruimte

5.1.6.2

Nee

-

Figuur 3.1: Instructieregels Bkl Onderstaande instructieregels zijn project- en/of locatiegebonden. Volledigheidshalve zijn alle aspecten

15

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

opgesomd en is bij ieder aspect aangegeven of deze wel of niet relevant is. Tabel 2. Locatie- en projectgebonden instructieregels

Thema

Paragraaf Bkl

Relevant voor besluit?

Verwijzing paragraaf H4

Behoud ruimte voor 5.1.6.2 autowegen, autosnelwegen en hoofdspoorwegen

Nee

-

Behoud ruimte voor buisleidingen van nationaal belang

5.1.6.3

Nee

-

Elektriciteitsvoorziening

5.1.7.3

Nee

-

Rijksvaarwegen

5.1.7.4

Nee

-

Voorkomen belemmeringen hoofdspoorweginfrastructuur en rijkwegen

5.2

Nee

-

Lozen industrieel afvalwater in 5.2 openbaar vuilwaterriool

Nee

-

Bebouwingscontour jacht

5.2

Nee

-

Bebouwingscontour houtkap

5.2

Nee

-

Geluid rond luchthavens

5.1.4.3

Nee

-

Vrije horizon kust

5.1.5.2

Nee

-

Waddenzee en Waddengebied 5.1.5.3

Nee

-

Landsverdediging

5.1.7.2

Ja

4.10

Communicatie burgerluchtvaart

5.1.7.5

Nee

-

Landelijke fiets- en wandelroutes

5.2

Nee

-

Lokale spoorwegen binnen vervoerregio's

5.2

Nee

-

3.2

Provinciaal beleid en regels

3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Holland 2050

"Balans tussen economische groei en leefbaarheid" Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie samen met relevante stakeholders de Omgevingsvisie NH2050 opgesteld. Dit is een opvolger van de Structuurvisie Noord-Holland 2040 uit 2010. De Omgevingsvisie heeft een bredere horizon dan alleen ruimtelijke ordening en heeft betrekking op de gehele fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie is vormvrij en bevat een geheel nieuwe, de provincie zelfbindende, visie die gedragen wordt door zoveel mogelijk partijen. Hiervoor zijn verschillende participatievormen ingezet (co-creatie, consultatie) en is zowel online als offline het gesprek met belanghebbenden en belangstellenden aangegaan. De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 door Provinciale Staten (PS) vastgesteld. Doel van de provincie met de omgevingsvisie is dat iedereen die in Noord-Holland woont, werkt en op bezoek komt een prettige leefomgeving aantreft. Nu, maar ook in de toekomst. De provincie stuurt aan op "balans tussen economische groei en leefbaarheid", dat als leidend thema wordt gezien. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is daarnaast voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat.

Een economisch vitale provincie kan andersom weer bijdragen aan het welzijn en de

16

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

leefbaarheid. In samenhang bekeken zijn in dit kader randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met grote thema's als klimaatverandering, energietransitie, veranderende economieën, volkshuisvesting, bodemdaling en verminderde biodiversiteit. De provincie ontwikkelt ten behoeve van leefomgevingskwaliteit - passend bij de context - zoveel mogelijk natuurinclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond. In de omgevingsvisie zijn hiervoor vijf samenhangende bewegingen benoemd, op basis van ruim 20 ontwikkelprincipes voor een toekomstige leefomgeving, te weten: 1.

2.

3.

4. 5.

Dynamisch schiereiland - hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, te midden van water, leidend, waarbij de kustverdediging vooropstaat en toeristisch-recreatieve kansen kunnen worden gegrepen en natuurwaarden toegevoegd. Metropool in ontwikkeling - hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam (hierna: MRA) steeds meer als één stad gaat functioneren en dat de reikwijdte van de metropool groter wordt, waarbij door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaan systeem de agglomeratiekracht wordt vergroot. Sterke kernen, sterke regio's - deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden. Nieuwe energie - hierbij gaat het over het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving - deze beweging betreft het ontwikkelen van natuurwaarden (en vergroten van biodiversiteit) in combinatie met het versterken van een economisch duurzame agrifoodsector.

In de aanpak om ambities waar te maken, wordt de geldende sturingsfilosofie 'lokaal wat kan, regionaal wat moet' voortgezet. Aan de omgevingsvisie ligt een PlanMER ten grondslag waarin is geconcludeerd dat de gehanteerde ontwikkelprincipes de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren. Relatie met het planvoornemen Het voornemen sluit met name aan op punt 2 'Metropool in ontwikkeling'. Landsmeer maakt onderdeel uit van de MRA. De MRA gaat steeds meer als één stad functioneren waardoor de reikwijdte van de metropool groter wordt. Door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaan systeem wordt de agglomeratiekracht vergroot. Het planvoornemen draagt bij aan extra samenhang in het metropolitaan systeem. Er wordt aansluitend op het bestaand stedelijk weefsel van Amsterdam en Landsmeer een nieuwe stedelijke functie (hotel- en resort) ontwikkeld welke bijdraagt aan de economische veerkracht van de regio. Dit sluit aan op de provinciale omgevingsvisie. 3.2.2

Omgevingsverordening NH2022

De ambities, ontwikkelprincipes en sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050 zijn vertaald in provinciale regels die in de op 22 oktober 2020 door Provinciale Staten vastgestelde Omgevingsverordening Noord-Holland zijn verankerd. Inmiddels zijn er een aantal wijzigingen doorgevoerd, waarvan de laatste wijziging op 01-02-2025 is doorgevoerd. De omgevingsverordening vormt de juridische doorwerking van de omgevingsvisie met betrekking tot het handelen van anderen. De uitgangspunten van de Omgevingswet vertalen zich voor de provincie in een andere, nieuwe manier van werken. De provincie heeft het opstellen van de omgevingsverordening dan ook als kans gezien om dingen anders aan te pakken, in de geest van de Omgevingswet. De regels van de omgevingsverordening zijn daarom op een vernieuwende manier opgesteld; meer gericht op het 'hoe' (hoe tot een goede fysieke leefomgeving te komen) in plaats van op het 'wat' (verbodsbepalingen en uitzonderingen daarop). Het gaat meer om het doel dan om het middel, waarbij kwalitatieve normen de plaats innemen van kwantitatieve.

17

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

De omgevingsverordening is in samenspraak met provinciale partners ontwikkeld. De provincie geeft aan met de omgevingsverordening een groot vertrouwen in initiatiefnemers en andere overheden te hebben en is daarom terughoudend met het opstellen van regels. Het provinciale doel (alsmede uitdaging) is uiteindelijk een eenvoudiger, duidelijker en meer integraal systeem van provinciale regels. Met meer ruimte voor lokaal en regionaal maatwerk en bestuurlijke afwegingsruimte. Bij het opstellen van de Omgevingsverordening Noord-Holland is de begrenzing van het Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) als resultaat van de zienswijzenprocedure op verzoek van de gemeente aangepast op voorliggende ruimtelijke ontwikkeling. De locatie Scheepsbouwersweg is ten behoeve van de hotel-/resortontwikkeling hieruit verwijderd, zoals zichtbaar is gemaakt in onderstaande figuur.

Figuur 6. Overzicht op 6 april 2021 vastgestelde wijzigingbesluit 'herbegrenzing BPL en NNN'. Roze contour: BPL Navolgende figuur toont verder dat de planlocatie voor de hotel-/resortontwikkeling op deze locatie aan de Scheepsbouwersweg buiten het landelijk gebied is gesitueerd. Dit maakt dat de ontwikkeling op deze locatie betreffende stedelijk gebied passend is. De nieuwe locatie van de volkstuinen liggen wel binnen het aangewezen Landelijk Gebied. In de omgevingsverordening is vastgelegd dat een ruimtelijk plan in dit werkingsgebied uitsluitend kan voorzien in een kleinschalige ontwikkeling niet zijnde een kleinschalige woningbouwontwikkeling. De verplaatsing van de volkstuinen, waar verder geen bouwmogelijkheden mee gemoeid gaan, voldoet daaraan.

18

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Figuur 7. Kaartfragment Omgevingsverordening NH2022 m.b.t. begrenzing Landelijk Gebied 3.2.3

Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018

Gedeputeerde Staten hebben op 10 april 2018 de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018 vastgesteld. In dit beleidskader is door de provincie aangegeven welke landschappelijke en cultuurhistorische elementen overwogen moeten worden bij (ruimtelijke) ontwikkelingen en uitgangspunt kunnen zijn voor plannen. De leidraad geeft gebiedsgerichte én ontwikkelingsgerichte beschrijvingen en biedt daarmee toepasbare informatie over de manier waarop ruimtelijke ontwikkelingen kunnen bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving. De Leidraad 2018 is in de PRV verankerd in artikel 15 (ruimtelijke kwaliteitseis). Noord-Holland is onderverdeeld in 20 landschappelijke eenheden, de zogenaamde ensembles, en 10 provinciale structuren, zoals de Westfriese Omringdijk, de Stelling van Amsterdam en (agrarische) erven. Bij het inpassen van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de ambities en ontwikkelprincipes die staan beschreven bij de afzonderlijke ensembles en structuren. Uit de leidraad blijkt dat het plangebied tot het ensemble ‘Wormerland-Oostzaan’ behoort. Dit gebied bestaat uit waterrijk veenpolderlandschap, met een fijnmazig patroon van grillige veenwaterlopen en enkele droogmakerijen.

19

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Figuur 8. Kaartuitsnede 'Wormerland-Oostzaan' uit de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie 2018 Navolgende figuur toont kaartmateriaal betreffende de landschappelijke karakteristiek van het ensemble 'Wormerland-Oostzaan' (links), de openheid en ruimtebeleving (midden) en de ruimtelijke dragers (rechts). Samen vormen deze de provinciale kernwaarden die uit oogpunt van landschappelijke / cultuurhistorische kwaliteit worden onderscheiden voor dit ensemblegebied.

Figuur 9. Onderscheiden kernwaarden in het ensemble 'Wormerland-Oostzaan'. De algemene ambitie is om ruimtelijke ontwikkelingen: bij te laten dragen aan het zichtbaar en herkenbaar houden van de landschappelijke karakteristiek; bij te laten dragen aan het versterken van de (beleving van) openheid; en, helder te positioneren ten opzichte van de ruimtelijke dragers. Het relevante ontwikkelprincipe voor het planvoornemen als vertrekpunt bij het streven naar ruimtelijke kwaliteit is dat het veenlandschap een open en opvallend waterrijk karakter en een grillig verkavelingspatroon heeft. De ruimtelijke kwaliteit is in dit gebied dan ook gebaat bij: het intact houden van veenverkavelingsstructuur, slotenpatronen en oevers; het inpassen van ruimtelijke ontwikkelingen binnen de ontginningsstructuur;

20

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

het behouden van het open karakter van het veenlandschap en het voorkomen van opgaande begroeiing; het vergroten van de beleefbaarheid van het landschap. De voornoemde principes zijn betrokken bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan (Bijlage 1) en beeldkwaliteitsplan (Bijlage 3). 3.2.4

Conclusie

Het planvoornemen past binnen de genoemde provinciale beleidskaders, uitgangspunten en richtlijnen.

3.3

Waterschapsverordening

Het plangebied ligt in het beheergebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. In de Waterschapsverordening staan de doelen van het waterschap over het beheer van het watersysteem, grondwater en oppervlaktewater. Verder bevat het de taken, de waarden, de keuzen, de omgeving, de veiligheid, voldoende water, de waterkwaliteit, de waterketen en de interne organisatie van het waterschap. Relevante wateraspecten komen nader aan bod in paragraaf 4.2.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1

Regiovisie Waterland 2040 (2009)

In de Regiovisie Waterland 2040 (januari 2009) hebben de zeven gemeenten in de regio Waterland hun koers bepaald voor het ruimtelijk beleid op lange termijn. Het centrale motto van de visie is 'Vitaal met Karakter'. In de visie staat behoud en zo mogelijk versterking van het kenmerkende authentieke karakter van de regio voorop, maar wel met de noodzakelijke sociaal-economische en infrastructurele impulsen om de kernen vitaal te houden en de regio binnen de Metropoolregio Amsterdam bereikbaar te maken. Relatie met het planvoornemen Met het planvoornemen wordt een hotel en vakantiewoningen resort planologisch mogelijk gemaakt. Hierbij wordt aandacht besteedt aan het authentieke karakter van de regio. In bijlage X en X is dit nader uitgewerkt. Het plan is in lijn met de Regiovisie Waterland. 3.4.2

Strategische Agenda Toerisme in de MRA 2025

De Strategische Agenda Toerisme in de MRA 2025 is het overkoepelende document dat de samenwerkende overheden in de MRA hebben opgesteld, waarin zij hun gezamenlijke doelstellingen voor het thema toerisme tot 2025 hebben benoemd. Het gaat daarbij om MRA-brede, randvoorwaardelijke doelstellingen die er voor moeten zorgen dat de groei van het toerisme die op de regio afkomt op een zodanige wijze gefaciliteerd en gestuurd wordt dat de juiste balans tussen bewoners, bezoekers en bedrijven zo goed mogelijk geborgd is. Kern daarbij is ‘het groter maken van de stad’, oftewel: het ervoor zorgen dat de bezoeker ook op andere plekken terecht komt dan het centrum van Amsterdam alleen. Verdeeld over 7 thema’s (bijvoorbeeld mobiliteit, of cultuur, of 'human capital') zijn rond de 40 subdoelstellingen opgenomen. De Strategische Agenda Toerisme in de MRA 2025 wordt elke twee jaar herijkt (op basis van recente ontwikkelingen, de stand van zaken van de uitvoering en voortschrijdend inzicht). De agenda wordt elk jaar geoperationaliseerd in een uitgewerkt Actieprogramma Toerisme in de MRA. Daarin staan de acties opgenomen die het Programmateam Toerisme dat jaar gaat oppakken om uitvoering te geven aan de strategische agenda. Relatie met het planvoornemen Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een hotel en resort gecreëerd, waarmee het aantrekkelijk wordt

21

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

gemaakt voor toeristen om een locatie nabij Amsterdam te bezoeken. Zodoende wordt de regio van Amsterdam aantrekkelijk gemaakt. Dit sluit aan op de Strategische Agenda Toerisme in de MRA. 3.4.3

MRA Ontwikkelkader verblijfsaccommodaties (2019)

Voor het toeristisch dossier is het van belang om Amsterdam groter en sterker te maken naar de MRA-regio en om regie te voeren en grip op de groei te krijgen. Hierdoor kan meer balans ontstaan tussen wonen, werken, recreëren en milieu. Ook kan zo een betere spreiding en verdere verspreiding over de regio plaatsvinden van de economische voordelen. Een sturingsinstrument dat hiervoor is ingericht betreft het MRA Ontwikkelkader verblijfsaccommodaties. Dit helpt gemeenten om te zorgen dat nieuwe verblijfsaccommodaties een lokale binding hebben en de plek (regio) versterken waar ze gebouwd worden. Het doel is waterbedeffecten te voorkomen en om nieuwe ontwikkelingen een bijdrage te laten leveren aan lokale gebiedsontwikkeling, aan de versterking van het toeristische profiel en aan de economie van de gemeente. Het ontwikkelkader geldt voor alle ontwikkelingen (nieuwvestiging, nieuwbouw, transformatie en uitbreiding) van verblijfsaccommodaties met meer dan 50 slaapplaatsen voor kortdurend verblijf (van 1 dag tot 6 maanden) en die niet passend zijn in geldende omgevingsplannen. Middels het ontwikkelkader en afspraken over regionale afstemming en advisering kunnen overheden in de MRA op een kwalitatieve manier grip houden op realisatie van groei. Daarbij is het streven om in de afweging flexibiliteit en kansen mee te kunnen nemen.

Zo kan meebewogen worden met de markt en kunnen gewenste ontwikkelingen worden aangejaagd. Het ontwikkelkader ziet op vijf te behandelen aspecten, te weten 'regioversterkend', 'meerwaarde in de markt', 'economisch haalbaar', 'draagvlak in de omgeving' en 'duurzaamheid en sociaal ondernemen', die in een bedrijfsplan geconcretiseerd dienen te worden. Omwille van voorliggend planvoornemen van hotel-/resortontwikkeling Breeck bij Landsmeer zijn deze aspecten nader uitgewerkt en gemotiveerd in een afzonderlijke onderbouwing. Dit document is opgenomen in Bijlage 4 van deze motivering en is aan de MRA ter vaststelling voorgelegd. 3.4.4

Conclusie

Het planvoornemen voor dit TAM-IMRO Omgevingsplan voor een hotel-resort in de gemeente Lansmeer aan de rand van de ringweg Amsterdam-Noord wordt in lijn met het geschetste regionale beleid geacht.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1

Toekomstvisie Landsmeer 2025

"Ruimte voor kwaliteit" In de op 29 oktober 2013 vastgestelde gemeentelijke toekomstvisie is de koers voor Landsmeer tot 2025 vastgelegd. Hierin zijn drie ontwikkelingssporen geformuleerd met betrekking tot: 1. Economie, recreatie en toerisme, 2. Wonen en leven, en 3. Ruimte en mobiliteit. Voorliggend plan heeft met name betrekking op eerstgenoemde. Samengevat is de ambitie op dat ontwikkelingsspoor: kleinschalige economie en focus op innovatie; meer recreatieve en toeristische voorzieningen, passend bij het landelijke en kleinschalige karakter. Voorgaande komt onder meer voort uit de geconstateerde krachten van Landsmeer die ruimte voor ontwikkeling en innovatie bieden. De ontwikkelrichting om de gemeente verder uit te bouwen is het versterken van het groene, waterrijke en landelijke profiel. Dit profiel is het sterke punt van de gemeente, zo vlak bij grootstedelijke gebieden in de regio. Er is ook veel potentie voor toeristisch-recreatieve economische activiteiten die cruciaal worden geacht voor de vitaliteit (werkgelegenheid, winkels, voorzieningen, behoud van groen een aantrekkelijk woonklimaat zijn er allemaal van afhankelijk). De gemeente wil daarom samen met ontwikkelpartners deze kracht verder uitbouwen en versterken, passend vanzelfsprekend bij het landelijke karakter.

Hiertoe is een hotel/resort in de buurt van de ring (vanwege een optimale mobiliteit) als extra toeristisch-recreatieve voorziening nadrukkelijk als voorbeeld in de toekomstvisie opgenomen. Het plan sluit dan ook aan op de toekomstvisie.

22

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

3.5.2

Welstandsnota Landsmeer 2012

De raad heeft op 30 december 2012 de Welstandsnota Landsmeer 2012 vastgesteld. Het doel van welstandstoezicht is een bijdrage te leveren aan de beeldkwaliteit en de aantrekkelijkheid van het gemeentelijk grondgebied. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden die in een bepaald gebied aanwezig zijn te benoemen en een rol te laten spelen bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen. In de welstandsnota zijn verschillende deelgebieden opgenomen. Het plangebied valt binnen het welstandsgebied 'Landelijk gebied (overig gebied)'. Voor dit gebied geldt conserverend ruimtelijk welstandsbeleid. Nieuwe bebouwing wordt op grond van de welstandsnota niet toegestaan. Dit betekent dat omwille van het planvoornemen van voorliggend bestemmingsplan een eigenstandig beeldkwaliteitsplan met welstandscriteria aanvullend op de gemeentelijke welstandsnota moet worden opgesteld en afzonderlijk door de raad worden vastgesteld. Door BügelHajema Adviseurs is het benodigde beeldkwaliteitsplan voor de hotel-/resortontwikkeling opgesteld ("Breeck Landsmeer; Beeldkwaliteitsplan", d.d. 15-07-2021) die met dit TAM-IMRO omgevingsplan juridisch-planologisch mogelijk wordt gemaakt. Het document is ten aanzien van de planologisch-juridische verankering als bijlage bij de planregels toegevoegd.

Ter informatie is dit document als Bijlage 3 bij deze motivering te raadplegen. 3.5.3

Beleidsnota Archeologie gemeente Landsmeer 2011

De gemeente Landsmeer heeft op 28 februari 2011 de Beleidsnota Archeologie gemeente Landsmeer 2011 vastgesteld. De gemeente heeft in deze notitie verwoord hoe ze om wil gaan met archeologie binnen de gemeentegrenzen. Bovendien zijn in de notitie de archeologische verwachtingswaarden binnen de gemeente Landsmeer vastgesteld. Hieraan ten grondslag ligt een inventarisatie van het gemeentelijk bodemarchief waarin is onderzocht welke archeologische resten reeds bekend zijn en welke verwacht worden. Op basis hiervan is de gemeente verdeeld in verschillende archeologiegebieden, elk met eigen 'spelregels', die bepalen bij welke planomvang en diepte rekening moet worden gehouden met archeologie. De regimes zijn weergegeven op een Beleidskaart Archeologie die verwerkt is in het geldende bestemmingsplan Het Lint. In paragraaf 4.9 is dieper ingegaan op het geldend archeologisch regime in het plangebied. 3.5.4

Conclusie

Voorliggend planvoornemen sluit goed aan bij het ingeslagen ontwikkelingsspoor ten aanzien van economie, recreatie en toerisme in de gemeentelijke toekomstvisie.

23

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

24

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Hoofdstuk 4

Aspecten fysieke leefomgeving

4.1

Omgevingsveiligheid

4.1.1

Wettelijk kader

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Plaatsgebonden risico Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare of zeer kwetsbare gebouwen en locaties worden bij het ruimtelijk besluit in acht genomen. Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl). Groepsrisico Bij het groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (art. 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht.

Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Aandachtsgebieden zijn er voor brand, explosie en gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn er voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV). De aandachtsgebieden zijn onder te verdelen in: Brandaandachtsgebieden (BAG) Een BAG is de locatie begrensd door de afstand, waar als gevolg van een ongewoon voorval dat leidt tot een plasbrand of een fakkelbrand, de warmtestraling ten hoogste 10 kW/m2 bedraagt. Explosieaandachtsgebied (EAG) Een EAG is de locatie begrensd door de afstand, waar als gevolg van een ongewoon voorval dat leidt tot: a. b.

een kokende vloeistof-gasexpansie-explosie (een BLEVE), de warmtestraling ten hoogste 35 kW/m2 is, en; een explosie, anders dan onder a, waarvan de overdruk ten hoogste 10 kPa is.

Gifwolkaandachtsgebied (GAG) Een GAG is de locatie begrensd door de afstand, waar als gevolg van een ongewoon voorval dat leidt tot een gifwolk, personen in een gebouw overlijden door blootstelling aan ten hoogste de bij ministeriële regeling bepaalde vastgestelde concentratie van een gevaarlijke stof. Als het GAG groter is dan 1,5 km wordt het GAG tot deze afstand begrensd in het kader van ruimtelijke ontwikkeling. De volledige GAG is verder wel relevant voor bijvoorbeeld crisiscommunicatie en kan dus niet beschouwd worden als niet relevant.

25

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Voorschriftengebieden Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (artikelen 4.90 tot en met 4.96 Bbl). Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang, en verzorgingstehuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (artikel 5.14 Bkl). Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel. Een gemeente mag hier wel om vragen (via een voorschrift) om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen. 4.1.2

Onderzoek

Kwetsbare gebouwen zijn alle gebouwen met een woonfunctie (niet verspreid liggende bebouwing) en locaties bestemd voor grote evenementen of voor recreatief nachtverblijf voor meer dan 50 personen. Met recreatief nachtverblijf worden bijvoorbeeld campings of vakantieparken bedoeld. Gebouwen en locaties zijn ook kwetsbaar als er veel personen een groot deel van de dag aanwezig zijn.

Figuur 9: Uitsnede risicokaart (bron: Portaal Atlas Veiligheid, 2025) Het gaat hier om een gebouw met een logiesfunctie (hotel) en dus een aantal kwetsbare gebouwen. In dit kader zijn de kaarten van het Portaal Atlas Veiligheid (PAV) geraadpleegd om te onderzoeken of in de nabijheid van het plangebied activiteiten zijn gelegen die een risico voor de omgevingsveiligheid kunnen

26

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

veroorzaken. Op de afbeelding in figuur 9 is een uitsnede van het PAV weergegeven, waarbij het plangebied globaal blauw is omkaderd. Zoals op figuur 9 te zien is, zijn er geen plaatsgebonden risicocontouren over het plangebied gelegen. Wel ligt ten aanzien van het groepsrisico, zowel het explosieaandachtsgebied als het gifwolkaandachtsgebied over het plangebied. De gemeente moet in het omgevingsplan binnen deze aandachtsgebieden rekening houden met het groepsrisico. Hierbij gaat het om de kans per jaar dat tien of meer personen overlijden als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een aandachtsgebied (artikel 5.15 Bkl). Aangezien er bij recreatiewoningen verblijf van personen plaatsvindt, moet aandacht worden besteed aan het groepsrisico. Hiervoor wordt in beginsel bijlage VI van het Bkl geraadpleegd. Op grond van bijlage VI onderdeel C onder f, staat dat gebouwen met een logiesfunctie kwetsbare gebouwen zijn. Dat is hier het geval (hotel). De ontwikkeling heeft dan ook betrekking op een kwetsbare locatie. De gemeente Landsmeer heeft in de aandachtsgebieden nog geen voorschriftengebied vastgelegd. Hierdoor gelden in beginsel geen aanvullende bouweisen vanuit het Bbl. De gemeente Landsmeer kan een berekening van het groepsrisico maken om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen.

Zoals eerder benoemd is een dergelijke berekening onder de Omgevingswet optioneel en niet verplicht. Voor de verantwoording van het groepsrisico en de motivatie aanwijzen voorschriftengebied moeten de volgende aspecten in volgorde worden afgewogen: 1. Is de basisbescherming op orde en waarderen van bestaande bescherming: a. Voldoende afstand tot de risicobron b. Aanwezige bestaande beschermende maatregelen in de omgeving of bronmaatregelen c. Bereikbaarheid, bestrijdbaarheid en hulpverlening door hulpdiensten 2. Afwegen of aanvullende bescherming nodig is door: a. b. c. d. e. f. g.

Bescherm de meest kwetsbare groepen. Wat is de zelfredzaamheid van de aanwezige personen; Creëer voldoende afstand plangebied in aandachtsgebied tot de risicobron; Onderzoek of aanvullende bron- of omgevingsmaatregelen mogelijk zijn; Beperk het aantal personen in het aandachtsgebied of de tijd dat zij aanwezig zijn; Schrijf aanvullende risicocommunicatie voor; Zorg voor voldoende mogelijkheden tot vluchten en/of schuilen; Wijs voorschriftengebied aan (aanvullende bouwkundige maatregelen).

Afweging aspecten ad 1 Het plangebied ligt op circa 89 m afstand van de dichtstbijzijnde rijstrook van de A10. Daarnaast is de A10 in de bestaande situatie afgeschermd door middel van een geluidsscherm. In geval van een calamiteit zou een eventuele explosie of brand al deels worden afgeschermd en beperkt door dit scherm. Er is dus al een bronmaatregel getroffen die het risico beperkt. Wat betreft bereikbaarheid is het plangebied goed ontsloten en bereikbaar vanaf de ringweg A10 en de Scheepsbouwersweg. Hulpdiensten kunnen het plangebied in geval van calamiteiten goed bereiken. De nieuw aan te leggen infrastructuur in het plangebied draagt hieraan bij. Afweging aspecten ad 2 Als gevolg van het planvoornemen neemt het aantal personen op de locatie toe. De aanwezige personen zullen naar verwachting voor een groot deel zelfredzaam zijn (reizigers in de vorm van koppels of individueel). Echter zullen er ook veel gezinnen in het hotel/resort verblijven. De zelfredzaamheid van de kinderen uit deze gezinnen is afhankelijk van de ouders en daardoor onzekerder. In de te realiseren bebouwing worden de ruimtes waar de meeste mensen het langste verblijven aan de noordelijke zijde

27

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

gerealiseerd. Ook zal risicocommunicatie plaatsvinden in de vorm van vluchtplannen. 4.1.3

Conclusie

Wat betreft omgevingsveiligheid is het planvoornemen niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze gerealiseerd worden.

4.2

Waterbelang

4.2.1

Wettelijk kader

Artikel 5.37 van het Bkl stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl rijksregels met betrekking tot: 1. 2. 3.

het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen; het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming en de weging van het waterbelang worden betrokken. Zodoende is de oorspronkelijke watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven. Ten slotte zijn de regels van artikel 5.165 Bkl en paragraaf 22.3.8 uit de bruidsschat van belang met betrekking tot het lozen van (industrieel) afvalwater in het openbaar vuilwaterriool. Artikel 5.165 Bkl schrijft voor in welke gevallen het omgevingsplan lozingen van industrieel afvalwater mag toestaan. Gemeenten kunnen voor sommige lozingen specifieke regels stellen. In het algemeen is de specifieke zorgplicht voor milieubelastende activiteiten die in de bruidsschat zijn opgenomen voldoende. Met de bevoegdheid tot het stellen van maatwerkvoorschriften kan de gemeente voor specifieke bedrijven zo nodig aanvullende eisen stellen die passen bij de bedrijfssituatie. 4.2.2

Onderzoek

Bij alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient aandacht te worden besteed aan het wateraspect. Hiervoor is het planvoornemen ter advisering ingediend bij het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK). Deze indiening heeft op 28 mei 2021 plaatsgevonden (inkomend registratienummer: 21.0909640). Vervolgens heeft het HHNK op 27 oktober 2021 een aanvullend advies gegeven. Inmiddels zijn vier jaren gepasseerd en zijn de aspecten uit het advies nog steeds van toepassing. Het advies is daarom als Bijlage 5 deze motivering gevoegd. In mei 2025 heeft het hoogheemraadschap nog wel een aanvullend wateradvies gegeven in verband met kwetsbaarheid voor wateroverlast. Dit advies maakt onderdeel uit van de voornoemde bijlage. In het onderstaande wordt ingegaan op de relevante aspecten. Beschrijving bestaand watersysteem Het plangebied bevindt zich ter plaatse van bestaande volkstuinen binnen een blokbemaling met een streefpeil NAP-1,85 meter (zie ook bijgevoegd kaartje). Dit peilgebied wordt bemalen door gemaal Twiske-Oost nabij Het Luijendijkje en loost het overtollige water op de Waterlandsboezem (streefpeil NAP-1,56 meter). Het bestaande watersysteem van het plangebied bestaat uit een waterloop langs de Scheepsbouwersweg met haaks daarop diverse sloten die in westelijke richting tot aan het Luijendijkje doorlopen. Watercompensatie

28

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Als onderdeel van de ontwikkeling wordt water gedempt en vindt er verhardingstoename plaats. Hiervoor dient binnen hetzelfde peilgebied compensatie worden gerealiseerd. De dempingen dienen 1 op 1 te worden gecompenseerd. De compensatie van de toename van versneld afvoerende verharding dient tegen een compensatie van 15% te worden gecompenseerd indien de compensatie in oppervlaktewater wordt gerealiseerd. Vanuit klimaatbestendigheid is het wellicht nog beter om zoveel mogelijk verharding vertraagd tot afstroming te laten komen door toepassing van doorlatende verharding/grasbetonstenen, (platte) groene daken of ondergrondse kratten t.b.v. waterberging. Aandachtspunt hierbij is wel dat grondslag/bodem hier geschikt voor is of wordt gemaakt. Het ophogen van het maaiveld vergroot de kansen voor infiltratie en ondergrondse berging. De inrichting van infiltrerende en vertragende voorzieningen dienen ook in samenspraak met de gemeente Landsmeer nader worden uitgewerkt om te komen tot een optimale, klimaatbestendige inrichting. Vanuit de beleidsregels van het HHNK dient een alternatieve waterberging voorziening gedimensioneerd te zijn op 69 mm. (Deze maat komt ook vrijwel overeen met de richtlijn van 70 mm uit de MRA). Deze en aanvullende maatregelen zijn met het hoogheemraadschap besproken. In Bijlage 6 is uiteengezet welke compensatiemaatregelen getroffen worden.

Hierbij is ook aangegeven waar in het projectgebied nieuw oppervlaktewater gerealiseerd gaat worden. Er is al met al sprake van een sluitende waterbalans. Klimaatadaptatie Uit de resultaten van de watersysteemanalyse blijkt dat het maaiveld in het plangebied bij een T1000 situatie inundeert. Voor de ontwikkeling van de Breeck adviseert het hoogheemraadschap daarom het maaiveld (en dus vloerpeil) van het plangebied te verhogen om zo in te spelen op extreme neerslagsituaties en het veranderende klimaat. In relatie tot dit adviseert HHNK om voldoende overhoogte boven het maximaal berekende waterpeil aan te houden. Het waterpeil wordt in acht genomen bij de aanleg van de bebouwing in het plangebied. Dit zal boven NAP -1,85 plaatsvinden. Inrichting nieuwe watersysteem Binnen de ontwikkeling De Breeck wordt het watersysteem aangepast. Hierbij worden bestaande waterlopen versmalt en worden er nieuwe sloten gecreëerd. Deze nieuwe sloten zijn echter niet allemaal doorlopend maar zijn doodlopende kopsloten welke slecht doorstroombaar zijn en daardoor kwetsbaar voor verslechtering van de waterkwaliteit (met in warmere zomers bijvoorbeeld meer kans op blauwalg). Het hoogheemraadschap verzoekt om de waterstructuur daarom aan te passen waarbij het uitgangspunt moet zijn dat er geen doodlopende kopsloten worden gecreëerd.

Voorheen zaten er een aantal doodlopende sloten in het stedenbouwkundig ontwerp. Deze zijn aangepast en vervangen door kopsloten die aansluiten op andere waterlopen. Er is dus geen sprake van doodlopende kopsloten. Kunstwerken Vanuit het beleid van het hoogheemraadschap is het uitgangspunt voor duikers in stedelijk gebied een minimale diameter van rond 800 mm. Gezien de stedelijke aard van deze ontwikkeling is dit uitgangspunt van toepassing (bij onder andere de nieuwe toegangsdam vanaf de Scheepsbouwersweg). De duikers die toegepast worden bij de inrichting van het plangebied worden allemaal gerealiseerd conform deze diameter van 800 mm. Beheer en onderhoud De waterlopen binnen de blokbemaling worden vanaf de kant onderhouden (in verband met een (te) beperkte waterdiepte voor de maaiboot). Bij de nieuwe inrichting worden veel woningen langs het water geprojecteerd waardoor machinaal onderhoud van de waterlopen vanaf de kant lastig tot onmogelijk wordt gemaakt. Vanuit het watersysteem geredeneerd dient de inrichting en verkaveling hierop worden aangepast om een onderhoudbare situatie te creëren. Ook het aanleggen van de steigers bij de woningen heeft invloed op het beheer en onderhoud van de waterlopen en dienen conform de uitgangspunten van het HHNK beleid te worden gerealiseerd. De voornoemde aspecten worden bij de nadere uitwerking van het planvoornemen in acht genomen.

29

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Riolering Vanuit de riolering is het uitgangspunt een gescheiden rioolstelsel. Hierbij kan met een goede keuze van de locaties van de uitstroomvoorzieningen van het regenwaterstelsel de doorstroming in het plangebied worden verbeterd. Het huishoudelijk afvalwater dient aangesloten te worden op het gemeentelijke DWA-stelsel. In verband met de voorgenomen ontwikkeling wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Wateroverlast Het gebied ten westen van de Scheepsbouwersweg is kwetsbaar voor wateroverlast. Op deze plaatsen is daarom extra water gegraven. De desbetreffende gebieden blijven zoveel mogelijk onbebouwd en worden ingericht als klimaatbuffer. Er wordt al met al rekening gehouden met deze gebieden die kwetsbaar zijn voor wateroverlast. Eén en ander is visueel en in meer detail uitgewerkt in Bijlage 6. Omgevingsvergunning Voor werkzaamheden in, onder, langs, op, bij of aan oppervlaktewater en waterkeringen in het beheer van het hoogheemraadschap en het aanleggen van meer dan 230 m² verharding is altijd een informatie en/of meldingsplicht bij het hoogheemraadschap. In dit specifieke geval is een omgevingsvergunning voor een wateractiviteit nodig vanwege een toename van meer dan 2.000 m2 aan verharding. Deze omgevingsvergunning wordt in de nadere planuitwerking aangevraagd. 4.2.3

Conclusie

De aanwijzingen uit de watertoets worden voor zover toepasbaar opgevolgd. Uit oogpunt van het aspect water gelden verder geen belemmeringen voor dit planvoornemen. Wat het aspect water betreft is het voornemen dan ook niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze gerealiseerd worden.

4.3

Luchtkwaliteit

4.3.1

Wettelijk kader

In een aandachtsgebied in het kader van luchtkwaliteit moet de overheid de omgevingswaarden in acht nemen. Dit geldt voor de besluiten, als die zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen een aandachtsgebied. Als de gemeente activiteiten toelaat, die leiden tot gebruik van wegen, vaarwegen of spoorwegen (verkeersaantrekkende werking) of waarvoor luchtregels staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) moet worden voldaan aan de omgevingswaarden. Dit volgt uit artikel 5.51 van het Bkl. Hierbij gaat het om activiteiten binnen het aandachtsgebied. Maar het kan ook gaan om activiteiten in de buurt van een aandachtsgebied, als deze activiteiten zorgen voor een verhoging van de concentraties binnen het nabijgelegen aandachtsgebied. Dit betekent dat een gemeente een initiatief soms moet toetsen aan de omgevingswaarden in een nabijgelegen aandachtsgebied. Het gaat dan om een locatie van een initiatief dat zelf buiten het aandachtsgebied ligt. Dit kan nodig zijn bij activiteiten die relatief veel luchtvervuiling veroorzaken en over een grotere afstand effect hebben. Denk aan extra verkeer of bedrijfsemissies. Er wordt getoetst aan de omgevingswaarden, tenzij de activiteit niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. 4.3.2

Onderzoek

Aandachtsgebieden Het planvoornemen is niet gelegen in een aandachtsgebied ten aanzien van luchtkwaliteit. Wel blijkt uit subparagraaf 4.3.1 dat een ontwikkeling die veel luchtverontreiniging veroorzaakt, wel invloed kan hebben op de concentraties binnen het nabijgelegen aandachtsgebied. Het planvoornemen vindt plaats nabij een aandachtsgebied voor NO2 en PM10 . Het gaat hierbij om de gemeente Amsterdam. Er dient getoetst te worden aan de omgevingswaarden van deze omgevingswaarden, tenzij de activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. In de navolgende alinea wordt met de zogeheten nibm-tool aangetoond of er wel of niet sprake is van een nibm-project.

30

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

Toetsing NIBM-tool Met de nibm-tool kan op eenvoudige manier worden berekend of een project wel of niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. In de onderstaande figuur is de uitvoer van de nibm-tool weergegeven.

Figuur 10. NIBM-tool

Uit de toetsing met behulp van de nibm-tool blijkt dat het planvoornemen niet-in-betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Onderzoek achtergrondniveau Hoewel geconstateerd is dat het project een zogenaamd nibm-project betreft, dient ook te worden bezien of de luchtkwaliteit in het plangebied niet zodanig is dat de normen voor een goed woonklimaat worden overschreden. Daartoe is gebruik gemaakt van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland 2022, welke in maart 2022 zijn gepubliceerd. De kaarten geven een beeld van de luchtkwaliteit in Nederland en betreffen zowel recente als toekomstige jaren. Per kilometervak worden de concentraties voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen weergegeven waarvoor Europese regelgeving bestaat. De kaarten op deze website hebben een juridisch-formele status. De meest relevante luchtkwaliteitseisen voor ruimtelijke plannen betreffen stikstofdioxide (NO2 ) en fijn stof (PM2.5 en PM10 ). De grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2 ) en fijn stof (PM2.5 en PM10 ) uit de wet zijn opgenomen in de volgende tabel. Tabel 1. Grenswaarden luchtconcentraties NO2, PM2.5 en PM10 Luchtconcentratie

Norm jaargemiddelde concentratie

40 µg/m3

uurgemiddelde concentratie

200 µg/m3

PM2.5

jaargemiddelde concentratie

25 µg/m3

PM10

jaargemiddelde concentratie

40 µg/m3

24-uurgemiddelde concentratie

50 µg/m3

NO2

Uit de Grootschalige Concentratiekaarten voor NO2 , PM2,5 en PM10 blijkt dat in het plangebied de gemeten en berekende achtergrondniveaus ruim onder de wettelijke normen blijven.

31

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

4.3.3

Conclusie

Het project is wat de luchtkwaliteit betreft niet evident onuitvoerbaar en kan op aanvaardbare wijze worden gerealiseerd.

4.4

Geluid door (bedrijfsmatige) activiteiten

4.4.1

Wettelijk kader

Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn er instructieregels van het Rijk over geluid van activiteiten (paragraaf 5.1.4.2 van het Bkl). Het omgevingsplan moet ervoor zorgen dat het geluid van activiteiten op geluidsgevoelige gebouwen (zoals woningen en woonschepen) aanvaardbaar is. Daartoe moet het omgevingsplan in beginsel regels bevatten. Het gaat om 'gewoon' geluid in een stedelijke omgeving, dat wil zeggen de combinatie wonen met (lichte) bedrijvigheid. De benodigde regels over geluid zijn opgenomen in de Bruidsschat (zie paragraaf 22.3.4). Systematiek milieuzonering De milieuregels uit het Bkl hebben als doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder meer door milieuzonering. Onder milieuzonering wordt het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds verstaan. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: 1. 2.

het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. ffdsa

Als uitgangspunt voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt veelal de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke indicatieve richtafstand. Voor het aspect geluid van activiteiten wordt alleen ingegaan op geluid. De overige aspecten worden, indien relevant, uitgewerkt in andere paragrafen van deze motivering. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het plan mogelijk is. Er kunnen twee omgevingstypen voor toetsing worden onderscheiden, te weten 1. een rustige woonwijk of rustig buitengebied en 2. een gemengd gebied. Functiescheiding In een rustige woonwijk of rustig buitengebied wordt functiescheiding nagestreefd.

Hiertoe worden minimale richtafstanden gehanteerd, die in een lijst bij omgevingstype 1 zijn opgenomen, waarbij een bepaalde bij een bedrijf of voorziening behorende milieucategorie tot een zoneringsafstand ten opzichte van hindergevoelige functies leidt. Gemengd gebied In gemengde gebieden is bij de aanwezigheid en het naast elkaar samengaan van uiteenlopende

32

Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer

hinderveroorzakende en hindergevoelige functies sprake van functiemenging. In tegenstelling tot rustige woongebieden zijn in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. Hiertoe bestaat de methode dat de bij functiescheiding op grond van de VNG-brochure aangegeven minimale richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind (milieucategorie 1 wordt 0, 2 wordt 1, 3.1 wordt 2, etc.). 4.4.2

Onderzoek

Twee vragen spelen een rol bij de toetsing: 1. 2.

Past de functie in de omgeving? (uitwaartse zonering); Laat de omgeving de functie toe? (inwaartse zonering)

Gebiedstype Het plangebied bevindt zich op een levendige locatie nabij diverse bedrijvigheid en sportfuncties. Daarnaast grenst de locatie aan de zuidzijde aan de A10 Ringweg Noord van Amsterdam. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een gemengd gebied. Afweging Verblijfsrecreatie wordt in het kader van Bedrijven en milieuzonering niet als hindergevoelige functie gezien. De hiertoe op te richten bebouwing van voorliggend TAM-IMRO Omgevingsplan zoals de recreatiewoningen en hotelappartementen betreffen dan ook geen hindergevoelige objecten. Recreatiecentra worden gelet op de aard van de activiteiten juist als hinder veroorzakend beschouwd. De met voorliggend plan te realiseren logiesverblijven kunnen (op basis van geluid) onder milieucategorie 1 worden ingedeeld (hotels en pensions met keuken, conferentieoorden en congrescentra, SBI-code 5510) met een bijbehorende richtafstand tot hindergevoelige objecten van 10 m in gebieden met functiescheiding. De meest nabijgelegen hindergevoelige objecten betreffen woningen (in de wijk Luijendijk-Zuid in de bebouwde kom van Landsmeer) en liggen op grotere afstand van de planlocatie voor de hotel-/resortontwikkeling. Voorliggend planvoornemen is op deze planlocatie gelet op de mogelijkheid van bedrijfshinder dan ook passend. 4.4.3