B6. Toelichting bestemmingsplan hotel-en resort Breeck

26

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

Het grondwater is maximaal licht verontreinigd met barium en naftaleen. De locatie is aan de hand van het vooronderzoek niet verdacht op de aanwezigheid van asbest, derhalve is asbestonderzoek niet noodzakelijk bevonden. (Indicatief) getoetst aan het Besluit bodemkwaliteit voldoet de kwaliteit van de grond aan Wonen of Industrie. Er is geen directe aanleiding voor het uitvoeren van vervolgonderzoek. Door de Omgevingsdienst IJmond zijn beide bodemonderzoeken beoordeeld. De verslaglegging hiervan is opgenomen in Bijlage 13. De conclusies en advies zijn dat er op grond van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem en de huidige regelgeving er geen bezwaar bestaat tegen de voorgenomen transactie van de grond en de afgifte van een omgevingsvergunning voor de bouw van een hotel/resort. Voor het plaatsen van de nieuwe volkstuinen is de grond echter niet op alle delen even geschikt voor het gebruik als moestuin. In mengmonster BG2 (t.p.v. boringen 1, 3, 6, 12 -18) is een loodgehalte van 93,5 mg/kg gemeten. Dit valt volgens de RIVM advieswaarden voor bodemlood in de categorie "gezondheidskundige matige bodemkwaliteit" voor het gebruik als grootschalige moestuin. Deze waarde is evenwel aangetroffen in een mengmonster.

Hoewel de resultaten op grond van de Wbb geen aanleiding geven tot nader onderzoek kan nader onderzoek eventueel de grootte van het met lood verontreinigde gebied inperken. Daardoor zou met een betrekkelijk kleine ingreep de kwaliteit van het perceel naar "gezondheidskundig voldoende bodemloodkwaliteit" te brengen zijn (lood <60 mg/kg)

Conclusie Het planvoornemen van dit bestemmingsplan mag op grond van de milieuhygiënische bodemkwaliteit uitvoerbaar worden geacht.

4.10

Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd aan artikel 3.1.6 Bro en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek is geïntroduceerd. De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's. De Ladder is van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals woningbouwplannen maar ook op plannen betreffende 'overige functies' ten aanzien van bijvoorbeeld winkels, kantoren, bedrijven (terreinen) en recreatie en toerisme. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast, zijn de volgende aspecten van belang: 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

27

Aan de hand van deze vragenlijst is de Ladder voor de voorgenomen planontwikkeling doorlopen.

Ad. 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling, in relatie tot de omgeving, en hoe de jurisprudentie hieromtrent is. Zo worden accommodaties ten behoeve van recreatie op grond van jurisprudentie als stedelijke ontwikkeling aangemerkt. Hierom is voor het planvoornemen op grond van het Bro in verband met een zorgvuldig ruimtegebruik een uitgebreider onderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk. Er dient derhalve een beschrijving / toetsing van de behoefte aan het plan met betrekking tot het toeristisch-recreatieve onderdeel (hotel-/resortontwikkeling) plaats te vinden.

Ad. 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan dat er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Dat is met voorliggend planvoornemen van dit bestemmingsplan zeker het geval. Het stedenbouwkundig ontwerp d.d. 16-04-2021 gaat uit van een bebouwd totaaloppervlak van 3.651 m2. Deze oppervlakte wordt gevormd door: plattegrond blok A à 53,0 m2 x 23 stuks = 1.994 m2; plattegrond blok B à 102,0 m2 x 5 stuks = 510 m2; plattegrond blok C à 229,4 m2 x 5 stuks = 1.147 m2. Ad. 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de behoefte aan die ontwikkeling worden gemotiveerd. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het ruimtelijke verzorgingsgebied van de zogeheten overige functies is meestal de gemeente of een groter gebied, maar dient van geval tot geval nader te worden bekeken en kan sterk verschillen per functie.

De Ladder verplicht ook niet in alle gevallen tot een regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het plan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. Dat is met voorliggend plan echter geenszins het geval. Er worden meer dan 100 recreatie-eenheden gerealiseerd en daarmee gaat het om een grootschalig en regionaal af te stemmen ontwikkeling. Er is sprake van een bovenlokaal verzorgingsgebied en daarmee sprake van regionale belangen. PM

Ad. 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Zoals eerder vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Kortgezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (in de komende 10 jaar, zijnde de gebruikelijke looptijd van een bestemmingsplan die een ruimtelijk voornemen doorgaans mogelijk maakt) vermindert met het aanbod in overige planologische besluiten, ook als dit aanbod feitelijk nog niet is gerealiseerd. Dit betekent dat vaak gemotiveerd dient te worden dat rekening is gehouden met (de effecten op) leegstand. Daarbij moet inzichtelijk worden gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben en het ook niet tot een onaanvaardbare situatie (leegstandseffecten) leidt uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

28

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

Voor woningbouwplannen is een en ander tamelijk eenvoudiger na te gaan dan voor 'overige functies', omdat het bij overige functies vaak om specifieke activiteiten gaat waarbij de meeste situaties en onderbouwingen uniek zijn, zo ook met betrekking tot voorliggend planvoornemen. Bovendien is er meestal maar weinig beleid voor handen dat bruikbaar is voor de Laddermotivering. PM Om de behoefte voor de voorgenomen recreatieve ontwikkelingen na te gaan, is de Strategische Agenda Toerisme in de MRA (Metropool Regio Amsterdam) 2025 er op nageslagen. Hieruit kan (subparagraaf 4.10.4) worden afgeleid dat een brede vraag- en aanbodgerichte monitoring van ontwikkelingen van toerisme in het algemeen en van verblijfaccommodaties en dagrecreatie in het bijzonder noodzakelijk wordt geacht in de regio omdat een goed beeld van ontwikkelingen noodzakelijk is, maar dat het echter ontbreekt aan eenduidige harde kerncijfers. In 2025 zou er een goed functionerend monitoringsinstrument beschikbaar moeten zijn. Cijfermatig kan dus geen afweging plaatsvinden. Beleidsdoel in de strategische agenda is om de bezoekers veel meer te spreiden over de gehele Metropoolregio door te zorgen dat ze naast de binnenstad van Amsterdam ook minstens één andere MRA-locatie bezoeken. Door de toeristisch-recreatieve stromen beter te verdelen kan Amsterdam enigszins worden ontzien in de huidige overmaat aan toeristen.

Voorliggend planvoornemen levert hierin een positieve bijdrage. In de gezamenlijke Economische visie en Samenwerkingsagenda Zaanstreek-Waterland van de gemeenten in deze deelregio van de MRA is op het onderdeel Toerisme & Recreatie verder geconstateerd dat meer kan worden gedaan met de aantrekkingskracht van het groene buitengebied in de regio. Met het recreatiegebied Het Twiske in de gemeente liggen er ook kansen om verblijfstoeristen aan te trekken naar de planlocatie.

Betere voorzieningen en overnachtingsmogelijkheden worden als gewenst verondersteld in de regionale agenda. Geconstateerd moet dan ook worden dat hiermee een kwalitatieve behoefte aan het planvoornemen bestaat.

Ad. 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: "het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur".

Omdat op grond van het huidige bestemmingsplan de bestemming 'Recreatie - Volkstuinen' ter plaatse van de hotel-/resortontwikkeling geldt, is sprake van bestaand stedelijk gebied. Het gaat hier namelijk om een stedelijke voorziening/groen. Het planvoornemen voor het hotel annex resort wordt dus binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd. Daarnaast is het gebied ook op grond van de provinciale Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 als zodanig (liggend buiten Landelijk Gebied) aangemerkt.

Conclusie Gelet op voorgaande moet geconcludeerd worden dat de ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en daarmee kan voldoen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

29

4.11

Overig

4.11.1 Hoogspanningsverbinding Noordelijk van het plangebied loopt een bovengrondse verbinding, ofwel hoogspanningslijn. Een beperkt deel van de zogeheten 'belemmerde zone' van deze hoogspanningsverbinding is in het noordwestelijke deel van het plangebied (ter plaatse van de nieuwe locatie van de volkstuinen) gesitueerd. De belemmerde zone meet 36 m aan weerszijden van de hartlijn van de leiding van de hoogspanningsverbinding en wordt in verband met veiligheid en onderhoud van de hoogspanningslijn ten behoeve van de leidingbeheerder vrijgehouden.

Daarnaast geldt een bebouwingsvrije zone van 75 m aan weerszijden van de hoogspanningsleiding, vanwege normen met betrekking tot de magnetische veldsterkte die niet meer dan 0,4 microTesla in nieuwe situaties op hiervoor gevoelige bestemmingen mag bedragen.

De planlocatie voor het hotel/resort ligt op grotere afstand dan 75 m van de leidinghartlijn. De aanwezige hoogspanningsverbinding leidt derhalve niet tot belemmeringen voor het planvoornemen van dit bestemmingsplan. 4.11.2 Andere kabels en leidingen Naast vorenomschreven hoogspanningsverbinding zijn er verder direct rondom het plangebied geen andere planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig die een belemmering voor het planvoornemen zouden kunnen opleveren. Mogelijkerwijs is in het plangebied wel sprake van lokale nutsinfrastructuur zijnde gebruikelijke huisaansluitingen betreffende gas, water, elektriciteit, kabel en/of telecom. Dergelijke kabels en leidingen spelen bij het opstellen van ruimtelijke plannen echter geen rol van betekenis. 4.11.3 M.e.r.-verantwoording De bij elk ruimtelijk plan uit te voeren m.e.r.-beoordeling houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) en anderzijds de hiervoor beschreven onderzoeken. Op het planvoornemen is categorie D11.2 van het Besluit m.e.r. betreffende stedelijke ontwikkeling van toepassing. De hiervoor geldende drempelwaarden worden evenwel niet overschreden met de in het plangebied beoogde activiteiten.

Voor dit bestemmingsplan is daarom de vormvrije m.e.r.-beoordeling van toepassing.

Bij wetswijziging van het Besluit m.e.r. per 7 juli 2017 moet een particulier of ondernemer een vormvrije m.e.r.-beoordeling middels een aanmeldnotitie bij het bevoegd gezag aanvragen. Aan de hand hiervan wordt beoordeeld of een voorgenomen activiteit belangrijke nadelige milieugevolgen zal hebben. Door het bevoegd gezag, in deze de gemeente, zal op grond van de aanmeldnotitie binnen 6 weken na indiening worden beslist of een milieueffectrapportage voor een planvoornemen moet worden opgesteld.

In het kader van het planvoornemen van voorliggend bestemmingsplan wordt namens initiatiefnemer een aanmeldnotitie bij de gemeente ingediend. Hierop zal door het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit worden genomen. Dit besluit wordt te zijner tijd als bijlage bij deze bestemmingsplantoelichting opgenomen.

30

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

4.11.4 Energietransitie en duurzaamheid De energietransitie betekent de overgang van fossiele brandstoffen zoals gas, kernenergie en steenkolen naar volledig duurzame energie. Duurzame, groene energie kennen we nu al vanuit zon, wind, biomassa en water.

Duurzaamheid en energietransitie zijn continue processen; concrete afspraken zijn gemaakt in het Klimaatakkoord van 28 juni 2019 en het programma Nederland Circulair in 2050. Dit betekent onder andere in 2030 bijna de helft minder CO2-uitstoot te realiseren dan in 1990. Met de plannen kan het kabinet een belangrijk startschot geven voor opschaling van de energietransitie.

Regelgeving Per 1 juli 2018 is de wet Voortgang Energietransitie (wet VET) van kracht geworden, die zegt dat het niet meer is toegestaan om nieuwbouw met aardgas te realiseren, tenzij de gemeente beslist dat er zwaarwegende belangen zijn om hier van af te wijken.

Per 1 januari 2021 is BENG van kracht (die de EPC vervangt), met een ambitie naar volledig energieneutraal. Met deze wijziging moeten vanaf 1 januari 2021 alle nieuw te bouwen gebouwen voldoen aan de Bijna Energieneutrale Gebouw eisen (BENG). Daarmee worden strengere eisen gesteld om zo het energiegebruik te verlagen.

Stikstofvrije woningbouw De provincie heeft een handreiking stikstofvrije woningbouw van de Provincie Noord-Holland gepubliceerd. De handreiking is bedoeld voor woningbouwprojecten met een stikstofprobleem waardoor het verkrijgen van een vergunning Wet natuurbescherming lastig is. De handreiking omvat mogelijke stikstof beperkende maatregelen in de bouw- en gebruiksfase van het project. Uit de verkenning blijkt dat de stikstofuitspraak extra aanleiding geeft tot het verduurzamen van de bouwsector. Als duurzaam bouwen het uitgangspunt is, dan is stikstofuitstoot vaak geen belemmerende factor voor de vergunningverlening.

Voor het stimuleren van duurzaam bouwen zal de gemeente Landsmeer aanhaken bij MRA ‘slopen en bouwen’. Meer informatie is ook te vinden op de website van de OD IJmond.

Hulpmiddelen om te voldoen aan deze regelgeving Duurzaam Bouwloket (kenniscentrum voor particuliere initiatieven) Om (toekomstige) bewoners en initiatiefnemers te helpen werkt de gemeente Landsmeer samen met Duurzaam Bouwloket (www.duurzaambouwloket.nl). Zij informeren en adviseren onafhankelijk over alle mogelijke maatregelen op gebied van duurzaam (ver)bouwen, energie besparen en energie opwekken. Met behulp van de helpdesk heeft men daarnaast de mogelijkheid om vrijblijvend vragen te stellen en direct advies in te winnen.

GPR Gebouw (meetinstrument voor ontwikkelaars) Een instrument om duurzaam bouwen inzichtelijk en meetbaar te maken is GPR Gebouw. Dit instrument geeft rapportcijfers op de onderdelen energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit,

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

31

toekomstwaarde en circulariteit. Een licentie kan aangevraagd worden via de Omgevingsdienst IJmond (info@odijmond.nl) of u kunt zelf een licentie aanvragen via W-E Adviseurs.

Uitwerking in het planvoornemen Voorliggend planvoornemen, dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt met duurzame bouwmethodieken gerealiseerd en houdt rekening met vereisten ten aanzien van energietransitie en duurzaamheid.

32

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische vormgeving

Inleiding

Dit bestemmingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten voortkomend uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij de vormgeving van de regels en de verbeelding is aangesloten op de meest recente regeling Ruimtelijke Standaarden ruimtelijke ordening en is de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) toegepast. Het bestemmingsplan voldoet daarmee aan de digitale verplichtingen zoals die per 1 januari 2010 van kracht zijn. SVBP2012 De SVBP2012 bevat een aantal juridische regels die moeten worden opgevolgd. Voor de planregels betekent dit dat er sprake is van een aantal dwingend voorgeschreven begripsbepalingen, die worden neergelegd in artikel 1 aangaande de begrippen. Ook schrijft de SVBP2012 voor op welke wijze er invulling moet worden gegeven aan artikel 2 betreffende de wijze van meten. Vanwege het Bro geldt verder een formulering die ten aanzien van de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht eveneens in de planregels moet worden overgenomen.

Analoog vs. digitaal bestemmingsplan De regels zijn zo opgesteld dat deze gebruikt kunnen worden in een analoog alsook in een digitaal bestemmingsplan. Op basis van de Wro is het digitaal vastgestelde bestemmingsplan leidend. Als er een verschil bestaat tussen het analoge en digitale bestemmingsplan, is het digitale bestemmingsplan bepalend qua vormgeving en inhoud.

5.2

Toelichting op de regels

De hoofdstukindeling van de regels is op een standaardwijze opgesteld, namelijk: 5.2.1

Inleidende regels

Artikel 1: Begrippen In artikel 1 van de regels zijn waar nodig de in de regels gebruikte begrippen verklaard. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, conform normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. Een deel van deze begrippen is voorgeschreven in de SVBP2012.

Artikel 2: Wijze van meten De wijze waarop maten, afstanden en dergelijke gemeten moeten worden, is opgenomen in artikel 2. 5.2.2

Bestemmingsregels

De bestemmingsregels in Hoofdstuk 2 hebben betrekking op de in het bestemmingsplan gehanteerde bestemmingen en zijn artikelsgewijs in de regels opgenomen. De regels kunnen onder meer bestaan uit de volgende onderdelen: Bestemmingsomschrijving In de bestemmingsomschrijving is uitgegaan van een volledige opsomming van wat binnen een bestemming functioneel ten aanzien van het gebruik van de gronden is toegestaan. Soms kan het

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

33

voorkomen dat verschillende functies of bestemmingen naast elkaar zijn toegelaten, soms als primaire bestemming en soms als ondergeschikte bestemming. Bouwregels De bouwregels bieden voor iedere bestemming het kader in hoeverre er ergens gebouwd mag worden. Er zijn regels gesteld met betrekking tot het oprichten van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bouwregels kunnen eisen wat betreft maatvoering, oppervlakte- en inhoudsbepalingen en aantallen te plaatsen bouwwerken omvatten. Nadere eisen Met het opnemen van nadere eisen kan het bevoegd gezag uit oogpunt van diverse belangwekkende zaken aanvullende voorwaarden stellen aan bebouwing. Afwijken van de bouwregels Met het afwijken van de bouwregels wordt geregeld dat door het bevoegd gezag in voorkomende gevallen onder voorwaarden bij verschillende bestemmingen kan worden afgeweken van de eerder opgenomen bouwregels per bestemming. Specifieke gebruiksregels Met specifieke gebruiksregels is vastgelegd welk gebruik in ieder geval tot strijdig met het in de bestemmingsomschrijving toegestane gebruik wordt gerekend. Afwijken van de gebruiksregels Met het afwijken van de gebruiksregels bestaat voor het bevoegd gezag de mogelijkheid om van de specifieke gebruiksregels af te wijken.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden Hiermee wordt geregeld dat met omgevingsvergunning toestemming dient te worden gekregen om bepaalde werkzaamheden in gebieden met een onderkende waarde (uit bijvoorbeeld een landschappelijk of cultuurhistorisch oogpunt) uit te voeren. Het kan hierbij zoal om het dempen of graven van water, het aanleggen van wegen of het aanplanten van bomen gaan. Wijzigingsbevoegdheid Met een wijzigingsbevoegdheid bestaat de mogelijkheid voor burgemeester en wethouders om gronden te wijzigen in een andere bestemming. Met dit bestemmingsplan is sprake van de volgende bestemmingen.

Artikel 3: Recreatie - Verblijfsrecreatie De gronden met de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' zijn bestemd voor verblijfsrecreatie, in het bijzonder recreatiewoningen en hotelappartementen. In totaal mogen 110 recreatie-eenheden worden gerealiseerd. Daarnaast zijn in de gebouwen algemene voorzieningen toegestaan met een oppervlakte van in totaal maximaal 500 m2. Deze algemene voorzieningen bestaan onder andere uit een receptie, restauratieve voorzieningen, een spa, een winkel, fietsverhuur en multifunctionele zalen voor congressen en vergaderingen. Parkeervoorzieningen zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding "parkeerterrein". Verder zijn op het terrein waterlopen mogelijk ter plaatse van de aanduiding "water". De ontsluiting van het hotel/resort is ook aangegeven op de verbeelding. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - landschappelijke zone" moet een beplantingstrook worden aangelegd en in stand gehouden. Deze strook dient om de gebouwen in te passen en een passende overgang naar het landschap te creëren. MOET NOG MET VOORWAARDELIJKE VERPLICHTING WORDEN GEBORGD Alle gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Het maximum bebouwingspercentage is aangegeven (PM). Alle gebouwen zijn voorzien van een of meerdere schuine dakvlakken.Vanwege deze

34

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

bijzondere kapvormen is in dit bestemmingsplan alleen met maximum bouwhoogten gewerkt en is geen goothoogte vastgelegd. In de bouwregels wordt onderscheid tussen de gebouwen in zone 1, 2 en 3. Dit onderscheid is vastgelegd in de oppervlakte per gebouw, de bouwhoogte en het aantal bouwlagen.

Artikel 4: Recreatie - Volkstuin De bestemming 'Agrarisch - Volkstuin' ziet op de agrarische cultuurgronden ten noordwesten van de hotel-/resortontwikkeling. De gronden hebben de agrarische bestemming vanwege het huidige agrarische gebruik als agrarische cultuurgronden, maar kunnen in de toekomst worden omgezet naar volkstuinen ter compensatie van de gronden met volkstuinen die voor de hotel-/resortontwikkeling worden ingezet.

In de bestemming 'Agrarisch - Volkstuin' zijn de gebruiksmogelijkheden van de agrarische bestemming ter plaatse voortgezet en de reguliere planregels voor volkstuinen uit het bestemmingsplan Luijendijk-Zuid verwerkt. Dat betekent dat alleen voor het gebruik als volkstuin kan worden gebouwd. Per volkstuin één berging mag worden gebouwd met een oppervlakte van maximaal 7 m² en een bouwhoogte van maximaal 2,4 m. Ook kan per volkstuin één plantenkas worden gebouwd met een oppervlakte van maximaal 6 m² en een bouwhoogte van 2,4 m. In geval van het gebruik als agrarische cultuurgronden kunnen alleen damhekken tot een bouwhoogte van 1,2 m worden gebouwd.

Artikel 5: Water De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor water en oeverstroken en voor bruggen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Bruggen zijn toegestaan met een minimale doorvaarthoogte van 1,1 m en een maximale bouwhoogte van 2 m.

Artikel 6: Leiding - Hoogspanningsverbinding De gronden met betrekking tot de belemmerde zone in het plangebied vanwege de hoogspanningsverbinding in de nabijheid zijn met voorliggend bestemmingsplan opnieuw van een toepasselijke regeling voorzien, in afstemming op de aangrenzende, bestemde situatie. Voor de regels is aangesloten bij recente voorbeeldregels van de netbeheerder. 5.2.3

Algemene regels

Hoofdstuk 3 van de bestemmingsregels omvatten de algemene regels. De algemene regels gelden in het algemeen voor het gehele bestemmingsplan en staan min of meer los van de specifieke bestemmingsregels en worden om die reden altijd in een apart hoofdstuk opgenomen.

Artikel 7: Anti-dubbeltelregel De anti-dubbeltelregel ziet er op toe dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen is meegenomen, niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning voor het bouwen mag worden meegenomen. De anti-dubbeltelregel heeft uitsluitend betrekking op situaties die plaatsvinden ten tijde van het geldende bestemmingsplan.

Artikel 8: Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is geregeld dat de maatvoering (goot- en bouwhoogte, breedte, oppervlakte

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

35

en dakhelling) van een bestaand gebouw of bouwwerk, geen gebouw zijnde, mag afwijken van wat in de bouwregels van de van toepassing zijnde bestemming is toegestaan. In dit artikel is ook een regeling voor het ondergronds bouwen opgenomen.

Artikel 9: Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksregels is geregeld welk gebruik in ieder geval tot strijdig gebruik met de in het plan opgenomen bestemmingen wordt gerekend. Dit betreft in ieder geval het gebruiken van gronden in het plangebied als standplaats voor kampeermiddelen. Daarnaast is in dit artikel geregeld dat sprake is van strijdigheid met de verblijfsrecreatieve bestemming als niet wordt voldaan aan de aanleg en instandhouding van de minimaal benodigde parkeeroplossing van 153 parkeerplaatsen in het plangebied ten behoeve van het hotel-resort. Hiermee is de aanleg en het in stand houden van de noodzakelijke parkeervoorziening voor uitvoering van het planvoornemen geborgd.

Artikel 10: Algemene afwijkingsregels De algemene afwijkingsregels bieden enige flexibiliteit als het gaat om het afwijken van in het plan opgenomen maten en bieden ruimte om bepaalde voorzieningen te kunnen realiseren.

Artikel 11: Algemene wijzigingsregels De algemene wijzigingsregels geven de mogelijkheid om kleine overschrijdingen en afwijkingen van de regels in het plan binnenplans bij wijziging op te vangen.

Artikel 12: Overige regels De overige regels voorzien in een gestandaardiseerde planregeling voor parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden. De waarborg voor het realiseren van de noodzakelijke parkeervoorzieningen vanwege uitvoering van het planvoornemen voor het hotel-resort is in artikel 10 vastgelegd. 5.2.4

Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 zijn de afsluitende regels van het bestemmingsplan neergelegd. Het gaat hierbij om:

Artikelen 13 en 14: Overgangsrecht en slotregel Overeenkomstig de in het Bro voorgeschreven formulering van het overgangsrecht en de SVBP2012 zijn de overgangs- en slotregels in de afsluitende artikelen van de regels opgenomen.

5.3

Overige aspecten

Additionele voorzieningen In het bestemmingsplan zijn de al dan niet in directe relatie met een bestemming staande voorzieningen, zoals ondergrondse leidingen, verhardingen, bermen, geluidswerende voorzieningen, centrale installaties ten behoeve van de energievoorziening, voorzieningen ten behoeve van de waterbeheersing in de vorm van watergangen, duikers, waterkeringen en dergelijke bij de bestemming inbegrepen zonder dat dit uitdrukkelijk wordt vermeld. Handhaving Het

36

bestemmingsplan geeft

de gewenste planologische situatie voor het

plangebied aan.

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

Bestemmingsplannen zijn bindend voor de overheid en de burger. Enerzijds kan de overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen, anderzijds vormt het bestemmingsplan een juridisch kader voor burgers waaruit deze kan afleiden wat de bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, op de in eigendom zijnde dan wel de naastgelegen buurpercelen, in de directe woon- en leefomgeving.

5.4

Bestemmingsplanprocedure

In de Wro en het Bro zijn wettelijke regels voor de bestemmingsplanprocedure vastgelegd. Hierin zijn de volgende fasen onderscheiden: Voorbereidingsfase De gemeente voert ten behoeve van de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek uit naar de bestaande situatie en de mogelijke (ruimtelijke) ontwikkelingen in de gemeente. De gemeente stelt voor het overleg op grond van artikel 3.1.1 van het Bro haar voornemen beschikbaar aan de besturen en diensten van hogere overheden. De gemeente geeft een reactie op mogelijke reacties die voor zover noodzakelijk worden verwerkt in de regels en verbeelding.

Terinzageleggingsfase Na de aankondiging in de Staatscourant en op de website www.officielebekendmakingen.nl wordt het ontwerpbestemmingsplan voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kan door iedereen een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan worden ingediend.

Vastleggingsfase Na de periode van terinzagelegging stelt de gemeenteraad het ontwerpbestemmingsplan, mogelijk met wijzigingen, binnen een periode van ten hoogste 12 weken vast.

Beroepsfase Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Dit gebeurt als volgt: Indien Gedeputeerde Staten (GS) of de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT) een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging 6 weken na vaststelling. Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan eventuele zienswijzen van GS en/of de ILT wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk 2 weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd. Uiterlijk 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er door belanghebbenden beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Belanghebbenden zijn diegenen die tegen het ontwerpbestemmingsplan een zienswijze hebben ingediend en diegenen die hebben aangetoond in redelijkheid niet in de mogelijkheid te zijn geweest om een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. Indien geen beroep tegen het vastgestelde bestemmingsplan is ingediend, is het bestemmingsplan na afloop van de beroepstermijn onherroepelijk.

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

37

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

6.1

Economische uitvoerbaarheid

6.1.1

Grondexploitatie

Op grond van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan, is in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangegeven. Voorliggend plan leidt tot de bouw van een verblijfsrecreatief complex bestaande uit een groot aantal afzonderlijk gebouwen. Het planvoornemen is derhalve een bouwplan op grond van artikel 6.2.1 Bro. Doel van een grondexploitatieregeling is het aantonen van de financiële haalbaarheid, het verzekeren van het kostenverhaal en het bieden van aanvullende sturingsmogelijkheden. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In beide gevallen kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden. 6.1.2

Onderzoeks- en plankosten

De kosten voor het voorliggende bestemmingsplan en de daarbij behorende noodzakelijke onderzoeken worden deels door de initiatiefnemer gedragen. De betaling van de kosten die de gemeente heeft gemaakt is verzekerd in de anterieure overeenkomst en/of via leges. 6.1.3

Planschadeverhaal

Door het opstellen van dit nieuwe bestemmingsplan voor de betreffende gronden is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van het plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden door de bestemmingsplanherziening, omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer dit boven de 2% van de waarde van het onroerend goed uitkomt. Vanwege het planvoornemen wordt door initiatiefnemer een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. 6.1.4

Conclusie

Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, zal worden geregeld in een tussen de gemeente en de initiatiefnemer te ondertekenen afzonderlijke exploitatieovereenkomst. Op basis van deze overweging mag het planvoornemen van dit bestemmingsplan economisch uitvoerbaar worden geacht. De exploitatiekosten zijn derhalve anderszins verzekerd. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet, als onderdeel van de Wro, is dan ook niet noodzakelijk. Voorgaande betekent dat dit bestemmingsplan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

38

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Vooroverleg ex art. 3.1.1 Bro

In het kader van het bestuurlijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro wordt dit bestemmingsplan aan verschillende maatschappelijke instanties aangeboden die daarmee in de gelegenheid worden gesteld om een overlegreactie op het plan in te dienen. 6.2.2

Tervisielegging ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan wordt na behandeling van eventueel ingekomen overlegreacties ter visie gelegd. Formeel start een ruimtelijke procedure ook met dat moment. Binnen de termijn van tervisielegging kunnen belanghebbenden zienswijzen op het plan naar voren brengen. Hiervan wordt vervolgens afzonderlijk van deze toelichting verslag gedaan.

Bestemmingsplan "Hotel-/resortontwikkeling Breeck te Landsmeer" (concept)

39