B3 Onderbouwing Kernkwaliteiten bijzonder provinciaal landschap

Ontwikkeling Kanaaldijk 44 in Landsmeer Toetsing aan de kernkwaliteiten BKL

Ontwikkeling Kanaaldijk 44 in Landsmeer Toetsing aan de kernkwaliteiten BKL Projectnummer P001831 14 maart 2023

Inhoud 1

2

3

Het initiatief

5

1.1

Voornemen

5

1.2

Overleg gemeente en provincie

6

1.3

Nieuwe situatie

6

Toetsing Omgevingsverordening NH2020

9

2.1

Landelijk gebied

9

2.2

Bijzonder Provinciaal Landschap (Oostzaner- en Ilperveld)

9

Conclusie

15

Het initiatief 1

1

1.1

Voornemen

Initiatiefnemers willen op Kanaaldijk 44 te Landsmeer gaan wonen en tegelijkertijd de aanwezige ruimte en bijgebouwen benutten voor een kwalitatief hoogwaardige bed & breakfast met zes gastenverblijven. Het plan is om: •

over te gaan op duurzaam energie- en watergebruik;

•

de agrarische grond op een meer natuurlijke wijze te gebruiken

•

de zeecontainer, het speelhuisje, de mesthoop, de paardenbak, de twee paardenweiden en de schuilstal te verwijderen;

•

het erf opnieuw in te richten;

•

de bijgebouwen te verbouwen / aan te passen in de karakteristieke Waterlandse stijl van de regio.

Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om nieuwe bebouwing te realiseren. De vrijgekomen ruimte zal worden gebruikt voor de herinrichting van het erf met o.a. een natuurtuin met voorzieningen voor vogels en andere dieren. In de hiernaast weergegeven figuren is in grote lijnen aangegeven wat het voornemen is.

5

Het plan voegt geen nieuwe bebouwing toe. Dat betekent dat de B&B en

In de traditionele stenen schuur (nr 4 in fig. 2) zullen drie B&B-verblijven

de gastenverblijven in de bestaande gebouwen zullen worden gereali-

gerealiseerd worden met een gemeenschappelijke huiskamer en keuken.

seerd. Binnen de huidige bestemmingen agrarisch en tuin zal niets worden gewij-

De gevel van de originele boerenschuur (rond 1900) zal worden hersteld.

zigd. De B&B vindt alleen plaats binnen de huidige bestemming wonen.

Binnen en buitenzijde van de schuur zullen intact worden

Het plan is gericht op herstel van natuur, landschap, de traditionele boe-

gehouden. De drie B & B-verblijven die binnen de grote schuur gereali-

renschuur en het erf. Zaken die in strijd zijn met het bestemmingsplan

seerd gaan worden zullen door de architect zo worden ontworpen dat de

zullen worden verwijderd.

schuur ook aan de binnenkant veel zichtbaarheid houdt vanuit de B & Bverblijven.

1.2

Overleg gemeente en provincie Herinrichting tuin en erf

PM



Het erf zal worden herontworpen in overleg met adviseurs van Landschap Noord-Holland en opnieuw worden ingericht met in-

1.3

heemse boomsoorten en streekeigen struiksoorten zoals aanbevo-

Nieuwe situatie

len in het Handboek van de gemeente Landsmeer en Landschap

Realisatie B&B-gastenverblijven In het plan worden het huidige gastenverblijf (nr 1 fig. 2), de twee paardenstallen (nr 2 en 3 fig. 2) en de traditionele stenen boerenschuur (nr 4 fig. 2)

Noord-Holland “Ontwerp uw eigen erf“. 

derd zoals de huidige paardenbak, paardenschuilstal, paardenwei-

(omstreeks 1900) verbouwd naar maximaal 6 Bed and Breakfast units. Dit alles binnen de huidige bestaande contouren en ontworpen door een erkend architect in de streekeigen bouwstijl. Van de verwijderde gebouwen

des, mesthoop, speelhuis en de geplaatste zeecontainer. 

zullen worden voorzien van een slaap- en zitgedeelte, badkamer en pantry. 6

De grond met agrarische bestemming zal worden omgezet naar natuur zodat deze beter integreert en naadloos overgaat in het Na-

zal het materiaal zoveel mogelijk worden hergebruikt. De B&B-verblijven die gerealiseerd worden in de bijgebouwen 1, 2 en 3,

Verrommeling van de landschapscontouren zullen worden verwij-

tura2000-gebied Ilperveld. 

De vrijgekomen ruimte zal als tuin worden heringericht met speciale voorzieningen voor vogels en andere dieren (vleermuizen, bijen en

1 andere nuttige insecten). Het gaat hierbij vooral om de aanleg van hagen en ander groen, broed- en overwinterplaatsen. 

Boomgaard en moestuin zullen weer onderdeel maken van de tuin van de woning. Het groen loopt over van een gecultiveerd veenlandschap naar een ruig veenlandschap. De tuin en het groen in ons plan zullen een geleidelijke overgang hebben van kleinschalige natuur naar de natuur van het open landschap.



Ter afscheiding van het natuurgebied en het woongebied zal extra oppervlaktewater worden toegevoegd.

Nutsvoorzieningen De initiatiefnemers hebben een hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid, energievoorziening, watervoorziening en natuurwaarden. Op termijn willen ze graag het volgende realiseren: 

Zonnepanelen. We zullen alle daken zoveel mogelijk voorzien van zonnepanelen. Vanwege het aanzicht zullen het woonhuis en de boerenschuur niet worden uitgerust met zonnepanelen.



Aardwarmte i.p.v. gas.



Regenwateropvang vanuit de daken voor douche en wc (voor zover toelaatbaar binnen de geldende regelgeving).



Aansluiting van alle gastenverblijven op het riool.

NB. Het niet meer houden van paarden en het verwijderen van de mesthoop zal de daarbij behorende stikstofuitstoot verminderen.

7

Toetsing Omgevingsverordening NH2020

In de Omgevingsverordening NH2020 is het ruimtelijk provinciaal beleid vastgelegd. In deze paragraaf wordt het voornemen getoetst aan de Omgevingsverordening NH2020. Met name de onderdelen ‘Landelijk gebied’ en ‘Bijzonder Provinciaal Landschap’ (Oostzaner- en Ilperveld) uit de Omgevingsverordening zijn van belang met betrekking tot het voornemen. Hieronder volgt een toetsing aan deze onderdelen.

2.1

Landelijk gebied

2.2

Bijzonder

Provinciaal

Landschap

(Oostzaner -

en Ilperveld)

2

2

Artikel 6.46 van de Omgevingsverordening NH2020 heeft als doel om het Bijzonder provinciaal landschap in Noord-Holland te beschermen en waar mogelijk te versterken en te ontwikkelen. Het Bijzonder provinciaal landschap (BPL) omvat gebieden in Noord-Holland die landschappelijk, aardkundig, ecologisch of cultuurhistorisch van bijzondere waarde zijn. Het BPL is zo concreet mogelijk beschreven in kernkwaliteiten per deelgebied. De

De locatie bevind zich in het Landelijk gebied (kaart 19 behorende bij de

voormalige beschermingsregimes Bufferzones, Aardkundig Monument en

Omgevingsverordening NH2020). De volgende regels zijn van toepassing

Weidevogelleefgebied zijn geborgd in de kernkwaliteiten.

op ontwikkelingen in het landelijk gebied:  

Kleinschalige ontwikkeling is alleen mogelijk als er ontwikkeling plaats-

De ontwikkelingen vinden plaats in een gebied dat in de Omgevingsveror-

vindt waar een stedelijke functie is toegestaan.

dening is aangewezen als Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL). Zie de

Het bebouwd oppervlak wordt niet vergroot en het aantal burgerwo-

figuur hierna.

ningen neemt niet toe. (artikel 6.4) 

Bestaande bebouwing op agrarische bouwpercelen wordt gebruikt voor kleinschalige recreatie (artikel 6.5)

De voorgenomen ontwikkeling bevindt zich binnen de bestemming Wonen van het geldende bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied 2009’. Het bebouwd oppervlak wordt niet vergroot en het aantal burgerwoningen neemt niet toe. Het voornemen is op dit onderdeel niet strijdig met de Omgevingsverordening NH2020.

9

Kenschets BPL Oostzaner- en Ilperveld Het BPL Oostzaner- en Ilperveld is een open en waterrijk veenpolderlandschap tussen de stedelijke bebouwing van Amsterdam, Zaandam en Purmerend. Het heeft een zeer hoge cultuurhistorische waarde. Het gebied kent een eeuwenlange geschiedenis van veenvorming, veenontginning en -ontwatering, dijkdoorbraken en inpolderingen. De ontginningsgeschiedenis en de kracht en beteugeling van het water zijn goed afleesbaar in het landschap, bijvoorbeeld aan de strokenverkaveling van de veenweidepolders en de natuurlijke, grillige veenstromen. In grote delen van het gebied is eerder sprake van water met eilanden dan van veenweidekavels. De veenweidekavels zijn voornamelijk in gebruik als grasland. De grote openheid is een bijzondere waarde, zowel voor bewoners en recreanten, als voor weidevogels. Bewoning vindt van oudsher vooral plaats in lintdorpen langs ontginningsassen en wegen. Aan de oostzijde liggen langs het Noordhollandsch Kanaal verspreide erven.

10

Toetsing aan de Kernkwaliteiten van het BPL

Kernkwaliteit

2

Aardkundige en landschappelijke karakteristiek: Interpretatie en toetsingskader

Doorwerking initiatief – hoe wordt voldaan aan de kernkwaliteiten?

Natuurlijke veenwaterlopen

Onregelmatige strookverkaveling

De grillige veenwaterlopen in het BPL tonen de natuurlijke afwa-

Met het voornemen worden waterlopen die grenzen

tering van het veen en volgen de oorspronkelijke loop. Ze zijn

aan de kavel intact gelaten; ze worden niet gedempt

onvervangbaar. De grillige natuurlijke structuur moet zichtbaar

of gewijzigd. De initiatiefnemers willen een gedeelte

blijven. Ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot het dempen of

van de paardenweide, over een beperkte lengte,

wijzigen van de waterloop zijn in ieder geval een aantasting van

naar oppervlaktewater omzetten. Dit maakt de grens

deze kernkwaliteit. Kleine oeveraanpassingen (zoals beschoeiing

tussen het woongebied en het natuurgebied minder

en steigers), mits niet over grote lengte, worden niet als een

hard. De natuurlijke bestaande waterstructuur wordt

aantasting van deze kernkwaliteiten beschouwd.

hierbij niet aangetast.

Het verkavelingspatroon van de veenweidepolders is eeuwen-

Met het voornemen wordt de verkaveling van het

lang grotendeels onveranderd gebleven en maakt de geschiede-

woonperceel (en de aangrenzende percelen) intact

nis

gelaten; sloten worden niet gedempt en verkave-

van

het

landschap

zichtbaar.

Deze

kernkwaliteit

is

onvervangbaar. Ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot het

lingspatronen worden niet gewijzigd.

dempen en wijzigen van sloten en andere waterlopen, zijn in ieder geval een aantasting van deze kernkwaliteit.

11

Openheid en ruimtebeleving: Kernkwaliteit

Interpretatie en toetsingskader

Doorwerking initiatief

Open ruimte en vergezichten

Het open weidegebied in het BPL is van grote waarde. De openheid

Met het voornemen wordt de open ruimte van het

is zeer kwetsbaar, omdat in het vlakke land bijna elke ruimtelijke

landschap gerespecteerd, doordat er geen nieuwe

ingreep zichtbaar is. Ruimtelijke ontwikkelingen in het open land-

bebouwing wordt gerealiseerd. Door het verwijderen

schap die leiden tot (verdere) verdichting of verrommeling zijn een

van een deel van de bestaande bebouwing (schuil-

aantasting van deze kernkwaliteit. Een uitzondering vormen bij-

stal, zeecontainer, paardenbak, speelhuis en paar-

voorbeeld fietspaden, omdat die niet van invloed zijn op de open-

denbak) ontstaat er juist meer open ruimte.

heid. Ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot een hoge mate van verdichting in de linten zijn eveneens een aantasting van deze kernkwaliteit. Habitat voor weidevogels

Ruimtelijke ontwikkelingen die het habitat voor de weidevogels

Het voornemen biedt (meer) ruimte voor weidevo-

verkleinen zijn in beginsel een aantasting. Verstoring of het toevoe-

gels, voor zover die hier voorkomen. Het achter het

gen van opgaande elementen die leiden tot een verkleining van het

woongedeelte gelegen agrarische perceel wordt in

habitat, of ruimtelijke ontwikkelingen die een verslechtering van

de toekomst extensief beheerd. Er ontstaat enige

sleutelfactoren tot gevolg hebben zijn eveneens een aantasting van

extra ruimte voor natuur; het biedt daardoor een

deze kernkwaliteit.

kans op verhoging van de biodiversiteit.

Ruimtelijke ontwikkelingen die niet leiden tot extra verstoring van het habitat en waarbij de verstoring valt binnen de verstoringszone van bestaande elementen zoals bijvoorbeeld gebouwen en wegen, verkleinen het habitat niet. Ze worden daarom niet als aantasting van de kernkwaliteiten beschouwd.

12

Kernkwaliteit

Interpretatie en toetsingskader

Doorwerking initiatief

Noordhollandsch Kanaal

Het Noordhollandsch Kanaal benadrukt aan de oostzijde de ruim-

Doordat er geen bebouwing wordt toegevoegd blijft

telijke grens van het gebied. Ook het doorzicht richting het veen-

het doorzicht vanaf het Noordhollandsch Kanaal

weidegebied aan de oostzijde is een kwaliteit. Ruimtelijke

naar de veenweidegebieden bestaan.

2

Ruimtelijke dragers:

ontwikkelingen zijn mogelijk, mits er nog voldoende doorzichten blijven bestaan. Langgerekte bebouwingslinten

De ontginningsgeschiedenis van het gebied heeft geresulteerd in

Het betreft een ontwikkeling aan de Kanaaldijk.

karakteristieke zeer langgerekte bebouwingslinten. Ruimtelijke

Langs deze dijk ligt de bebouwing zeer verspreid en

ontwikkelingen zijn mogelijk mits er voldoende doorzichten in het

is geen sprake van een dicht bebouwingslint. Er

lint blijven bestaan en zij zorgvuldig worden ingepast in de karakte-

wordt geen bebouwing toegevoegd. Bestaande

ristieke van het lint. Ruimtelijke ontwikkelingen die bestaande

doorzichten blijven dan ook behouden met dit voor-

doorzichten volledig blokkeren zijn een aantasting van de kernkwa-

nemen.

liteit. Tweedelijnsbebouwing in de linten is ook een aantasting van de kernkwaliteit. Er is sprake van tweedelijnsbebouwing als een nieuw gebouw niet ondergeschikt is aan het bestaande hoofdgebouw in het lint, als de ontsluiting van bebouwing parallel aan het lint gelegd wordt of wanneer bebouwing langs een nieuwe dwarsweg wordt ontwikkeld en ‘hofjes’ worden gecreëerd. Stolpenstructuren

Stolpenstructuren zijn kenmerkend en uniek voor Noord-Holland.

Niet aan de orde bij dit initiatief.

verstoringen van de onderlinge visuele samenhang binnen de stolpenstructuur en de relatie met het erf en het landschap zijn een aantasting van de kernkwaliteit. Vervanging van een stolp door een nieuwe stolp op dezelfde locatie, in dezelfde hoofdvorm en met hetzelfde volume wordt niet als aantasting beschouwd.

13

3

Conclusie

Het initiatief om de bestaande bebouwing aan de Kanaaldijk 44 te Landsmeer te benutten voor een kwalitatief hoogwaardige bed & breakfast met zes gastenverblijven past binnen de kaders en regels die gesteld zijn in de

3

provinciale omgevingsverordening. Naast de verplichte toetsingskaders biedt het initiatief t.a.v. het provinciaal beleid nog de volgende voordelen:

•

vermindering van de stikstofdepositie op het nabijgelegen voor vermesting en verzuring gevoelig Ilperveld (maakt deel uit van Natura 2000-gebied)

•

van het gas af

•

gebruik van hemelwater in plaats van drinkwater.

15

Colofon Opdrachtgever Dhr. F. Palásthy Rapport BügelHajema Adviseurs Projectnummer P001831

BügelHajema Adviseurs bv Bureau voor Ruimtelijke Ordening en Milieu BNSP Balthasar Bekkerwei 76 8914 BE Leeuwarden T 058 215 25 15 E info@bugelhajema.nl W www.bugelhajema.nl Vestigingen te Assen, Leeuwarden en Amersfoort