B2 Regionale Detailhandelsvisie Zaanstreek-Waterland 28022022
Tekst van het document
Door zowel te investeren in vernieuwing op kansrijke locaties als transformatie van overtollige meters op kansarme locaties ontstaat een meer vitale, toekomstbestendige voorzieningenstructuur. Momenteel zijn er diverse structurele ontwikkelingen die invloed hebben op de retailstructuur. De structurele veranderingen hebben gevolgen voor alle typen retailgebieden, van de buurtcentra tot de grootste binnensteden, en van de grootschalige concentraties (woonboulevards) tot de stadsdeelcentra. Toch is het ene centrum kwetsbaarder voor de veranderingen dan het andere. Criteria die van invloed zijn op de mate van kwetsbaarheid zijn uiteenlopend van aard: • Demografisch. Commerciële concentraties in de grootstedelijke gebieden in de Randstad zijn minder kwetsbaar. Deze gebieden hebben over het algemeen te maken met bevolkingsgroei en (relatieve) verjonging, die resulteert in een groeiend draagvlak voor de voorzieningen. Binnen delen van de regio Zaanstreek-Waterland is er voor de komende jaren sprake van een groei van het aantal inwoners, in andere delen moet juist worden voorbereid op stabilisatie en vergrijzing.
FIGUUR 21 GENERIEKE ONTWIKKELINGEN DIE VAN INVLOED ZIJN OP DE RETAIL Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
Branchesamenstelling. Gebieden die een groot aandeel internetgevoelige
branches kennen (mode, bruin- en witgoed, sport en spel, reisbureaus, banken) zijn gevoeliger dan de gebieden die vooral gedragen worden door
LOKALE EN GENERIEKE ONTWIKKELINGEN
•
65
supermarkten, andere dagelijkse winkels, horeca en ambachtelijke diensten. Omvang en functie. Grote, aantrekkelijke recreatieve retailgebieden (vaak binnensteden) met een groot verzorgingsgebied en met een grote keuze en variatie aan aanbod (ook buiten de detailhandel) en een hoge dichtheid, bieden sfeer en beleving. Deze grote retailgebieden bieden meer sfeer en beleving dan de middelgrote centra en stadsdeelcentra, die zich noch functioneel, noch in termen van beleving kunnen onderscheiden, niet ten opzichte van internet en niet ten opzichte van de grote binnensteden. Dorpscentra en boodschappenclusters doen het relatief goed, omdat deze centra klein zijn gebleven en de focus ligt op frequente boodschappen die men dichtbij huis wil doen.
LANDELIJKE TRENDS EN ONTWIKKELINGEN DETAILHANDEL, HORECA EN DIENSTEN DAGELIJKSE SECTOR FOOD WINT AAN BELANG
NIEUWKOMERS BINNEN DE FOODSECTOR
Zowel in steden, kleinere woonkernen.
Nieuwkomers van binnen de sector komen op
Waar de niet-dagelijkse detailhandel door
in de foodbranche. Aanbieders als Marqt en
generieke ontwikkelingen onder druk
Stach richten zich op een specifieke markt en
staat, drukt de foodsector juist een steeds
op de consument die zich bewust is van zijn
grotere stempel op winkelgebieden. Men
eetgewoonten en identiteit. Daarnaast zijn er
identificeert zich sterk en in steeds grotere
nieuwkomers vanuit de horeca. Restaurants
mate met zijn eetgedrag (‘Food is the new
bieden hun producten aan om thuis te
fashion’) en met name jongeren leven
consumeren (Deliveroo en Thuisbezorgd.nl).
sterk bij de dag. Ook de drang om buiten de deur te eten past hierbij. SUPERMARKTEN ALS VERSTHEATERS
SUPERMARKT VERSUS SPECIAALZAAK
Met de ontwikkeling van e-commerce zien
Supermarkten worden steeds belangrijker in
we supermarkten steeds meer evolueren
de distributie van levensmiddelen onder de
van bulksupermarkten naar zogenoemde
bevolking. Ruim 85% van de bestedingen in
verstheaters. Voorbeelden zijn de
levensmiddelen in de detailhandel wordt
vestigingen van Albert Heijn XL, de Jumbo
gedaan in supermarkten. Steeds meer
Foodmarkt en de Deka World of Food. In
supermarkten besteden aandacht aan hun
deze vestigingen domineert het
versafdelingen, vanuit de optiek van
versaanbod, al dan niet in bereide vorm
verbetering van de winstmarge en vanwege de
(maaltijden). De vermenging met horeca is
behoefte van de consument aan one-stop-
in deze vestigingen groot.
shopping. Het gevolg hiervan is dat de versspeciaalzaken al jarenlang onder druk staan en supermarkten meer ruimte nodig hebben.
SCHAALVERGROTING ONDER SUPERMARKTEN Minder, maar grotere supermarkten. Naar de huidige maatstaven zijn full-service supermarkten van minder dan 1.200 m² winkelvloeroppervlak (wvo) te klein en hebben een te weinig gedifferentieerd aanbod om voor de consument aantrekkelijk te blijven. Er is sprake van enerzijds uitval aan de onderkant (de kleine reguliere, buurt- en dorpsverzorgende supermarkten) en anderzijds opwaardering
66
LOKALE EN GENERIEKE ONTWIKKELINGEN
aan de bovenkant (vergroting/relocatie). Deze ontwikkeling is niet te stuiten en heeft ook een bedrijfseconomische achtergrond. Door de druk op de prijzen en daarmee op de marges moeten traditionele buurt- en wijksupermarkten een hogere omzet realiseren om rendabel te blijven. Anderzijds hebben consumenten steeds meer de neiging om te kleine supermarkten voorbij te rijden om uit complete assortimenten te kunnen kiezen.
NIET-DAGELIJKSE SECTOR NON- FOOD SECTOR TREKT ZICH TERUG
GROEI INTERNETAANKOPEN
De non-food sector trekt zich steeds meer
Er is een groei van internet als verkoopkanaal
terug uit middelgrote en kleine
in de niet-dagelijkse sector, en meer recent
winkelgebieden. Jarenlang lag de nadruk
ook in de dagelijkse sector. Deze
op expansie en openden ketens de ene
ontwikkeling, die op dit moment extra
winkel na de ander, ook in kleinere
versterkt wordt door de Coronacrisis,
winkelkernen. Momenteel maken veel
resulteert voor veel branches in minder
ketens een pas op de plaats en investeren
bestedingen in de winkelstraat. Er is tussen
zij primair in een beperkt aantal
branches een groot verschil in de
vestigingen in de grootste winkelgebieden
onlinemarktaandelen en de impact op de winkelmeters.
MULTIFUNCTIONELE WINKELGEBIEDEN ONTMOETINGSPLEK BINNEN DE BUURT
COMBINATIE MET ANDERE
Doordat de verschillende functies in
(MAATSCHAPPELIJKE) WIJKVOORZIENINGEN
grotere mate geconcentreerd worden en
De combinatie met andere wijkvoorzieningen
door onder andere de aanwezigheid van
wordt steeds belangrijker binnen
horeca worden de wijkwinkelcentra en
winkelkernen. Zo worden onder andere
dorpskernen steeds belangrijker als
zorginstellingen, scholen en ondersteunende
ontmoetingsplek in een wijk of kern.
dienstverlening als kappers in een steeds
Daarbij wordt ook de verblijfskwaliteit
grotere mate geconcentreerd binnen of nabij
door de aanwezigheid van de verschillende
de winkelcentra. Op deze manier versterken
functies binnen winkelcentra vergroot.
de verschillende voorzieningen elkaar en ontstaat een kloppend hart van de wijk. HORECA
GROEIEND BELANG HORECA
VERNIEUWING EN BLURRING
Net als het groeiende belang van food in
Horeca maakt meer en meer een onderdeel
de winkelstraat, geldt dit ook voor horeca.
uit van andere sectoren. Anderzijds is er ook
De consument besteedt zijn of haar tijd
binnen de sector sprake van vervaging.
graag buiten de deur en heeft daar een
Horecagelegenheden mengen verschillende
andere perceptie van de prijs van eten en
functies of veranderen hun concept naar
drinken. Ook in kleinere centra en
tijdstip. Bijvoorbeeld de boekhandel die ook
ondersteunende winkelgebieden is horeca
koffie schenkt zoals kledingwinkel met café
niet alleen het verlengstuk van een bezoek aan een winkel, maar ook andersom.
LOKALE EN GENERIEKE ONTWIKKELINGEN
67
DIENSTEN COMMERCIËLE DIENSTVERLENING ONDER
BEPAALDE DIENSTEN NOG STEEDS
DRUK
BELANGRIJK
Met name de sectoren die geen product
Wel zijn er ook diensten die steeds
leveren en/of vervaardigen en goed te
belangrijker zijn voor winkelgebieden.
vervangen zijn de online diensten hebben
Bijvoorbeeld de ambachtelijke commerciële
het moeilijk. Zo bieden banken,
diensten als de kapper en schoenmaker, en
reisbureaus, uitzendbureaus allen in steeds
maatschappelijke diensten als de tandarts en
grotere mate hun diensten aan via internet
het kinderdagverblijf zijn in de toekomst
en verdwijnen veel fysieke vestigingen.
idealiter steeds vaker onderdeel van een
Alleen de zeer specifieke bedrijven, die
cluster. Al deze voorzieningen samen trekken
zich op een speciale markt richten, blijven
allemaal potentiële klanten naar een gebied.
overeind.
Ze zorgen ervoor dat het ontmoetingsplekken blijven en zullen elkaar versterken. EFFECTEN CORONA RETAILLANDSCHAP
De impact van het coronavirus op de detailhandel en horeca is groot. Het aantal passanten is teruggelopen in de winkelstraten. Men verwacht dat consumenten voorlopig meer gericht en vaker alleen komen winkelen in grote steden. Daarnaast geeft men meer voorkeur aan winkelen in eigen steden, waarmee men schat dat consumenten 30% minder shoptrips buiten hun stad gaan doen. Ook de groei van online is versterkt en schattingen gaan uit dat de helft van de onlinegroei door corona na de crisis zal aanhouden. De afgenomen passantenaantallen en daarmee omzetten en de (extra) groei van online zullen ervoor zorgen dat de non-food winkels verder onder druk komen te staan. Dit geldt zowel voor mkb als ketenbedrijven. De verwachting is dat in het komende jaar verschillende winkelsluitingen plaats zullen vinden. De foodsector (dagelijkse detailhandel) heeft juist grote omzetten behaald in de coronacrisis en de verwachting is dat zij ook na de crisis (wel in mindere mate dan in de crisis) goed zullen presteren.
68
FUNCTIONEREN DETAILHANDEL IN DE REGIO
5 FUNCTIONEREN DETAILHANDEL IN DE REGIO
In dit hoofdstuk wordt het huidige en het (naar verwachting) toekomstige functioneren van het detailhandelsaanbod in de regio geanalyseerd. Hierin komt de regio als geheel, maar ook de verschillen tussen gemeenten en centra, en tussen sectoren en branchegroepen aan de orde.
5.1 HUIDIG FUNCTIONEREN DETAILHANDEL IN DE REGIO In deze paragraaf wordt het huidig functioneren van het aanbod in de regio Zaanstreek-Waterland geanalyseerd. Ook de (ontwikkeling van de) leegstand en komt in deze paragraaf aan bod. FUNCTIONEREN DETAILHANDELSAANBOD
Het gemiddeld functioneren van het detailhandelsaanbod kan berekend worden middels een distributieve toets. Aan de hand van de gemeten koopstromen en algemeen aanvaarde kengetallen inzake bestedingen en vloerproductiviteit ontstaat er een indicatie van het functioneren van het aanbod in ZaanstreekWaterland in vergelijking met het landelijke gemiddelde. Als de gemiddelde vloerproductiviteit hoger is dan landelijk, presteert het aanbod gemiddeld goed, en vice versa.15
15 Daarbij moet wel rekening gehouden worden met het feit dat er op sommige plekken o.a. een hogere huurlast is en
dat een hogere vloerproductiviteit dan ook noodzakelijk is om tot een goede marge te komen.
FUNCTIONEREN DETAILHANDEL IN DE REGIO
69
FIGUUR 22 HUIDIG FUNCTIONEREN DETAILHANDELSAANBOD REGIO T.O.V. LANDELIJK Bron: KSO 2018, Locatus februari 2021, Omzetkengetallen 2019; Bewerking: Bureau Stedelijke Planning
De distributieve berekening wijst uit dat het detailhandelsaanbod in de regio Zaanstreek-Waterland gemiddeld genomen ondermaats functioneert. Alleen in de groep Vrije Tijd ligt de vloerproductiviteit net iets hoger dan het landelijk gemiddelde. De andere drie groepen functioneren slechter dan het landelijk gemiddelde, waarbij met name de vloerproductiviteit van de in deze regio omvangrijke groep In en Om Huis fors lager ligt. LEEGSTAND EN LEEGSTANDSONTWIKKELING •
50.000 m2 wvo leegstand in de regio. In de regio Zaanstreek-Waterland staat in
totaal bijna 50.000 m² wvo verspreid over bijna 200 verkooppunten leeg.16 Dit is 8,3% van het totaal aantal meters en 12% van het aantal verkooppunten. De leegstand ligt daarmee hoger dan landelijk (7,6%). De leegstand wisselt sterk per gemeente. Zo kennen de kleine gemeenten Beemster, Oostzaan en Waterland niet of nauwelijks winkelleegstand. Ook Edam-Volendam en Purmerend zitten met respectievelijk 3,6% en 5,9% onder het landelijk gemiddelde. De gemeenten Wormerland (14,5%), Zaanstad (12%) en Landsmeer (10,2%) hebben de hoogste winkelleegstand in de regio en zitten hiermee boven het landelijk gemiddelde. Hierbij moet een nuancering gemaakt worden dat in het geval van Wormerland en Landsmeer de leegstand op gemeenteniveau voornamelijk het gevolg is van één of enkele grote panden die leegstaan. De leegstand binnen het centrum van Landsmeer is relatief laag en binnen het centrum van Wormer met name afkomstig door één groot leegstaand pand. 16 Van deze leegstand is ca. 2/3 van de meters normaliter ingevuld met detailhandel en ca. ½ van de verkooppunten.
De overige leegstand betreft o.a. leegstaande horeca en diensten.
70
FUNCTIONEREN DETAILHANDEL IN DE REGIO
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
FIGUUR 23 LEEGSTANDSPERCENTAGES 2021 (M² WVO) Bron: Locatus februari 2021; Locatus blog 12 januari 2021
•
•
Leegstand afgelopen jaren hoger dan landelijk beeld. Gemiddeld is de
winkelleegstand in de regio Zaanstreek-Waterland sinds 2018 gestabiliseerd. De totale leegstand in de regio is in aantal meters in 2021 vrijwel gelijk aan die van 2018. Tussen 2016 en 2018 is de leegstand flink afgenomen. De verwachting is dat de leegstand in de komende jaren sterk zal toenemen, als de steunmaatregelen die met de bestrijding van de Corona-pandemie samenhingen wegvallen. In vergelijking tot de regio Zaanstreek-Waterland lag de landelijke winkelleegstand in 2016 en 2018 lager. Waar de leegstand in de Regio Zaanstreek-Waterland in 2016 en 2018 respectievelijk ca. 12% en 9% betrof, was dit landelijk 7,7% en 7,2%. Wisselend beeld per gemeente. De winkelleegstand wisselt per gemeente. Zo laat Purmerend vanaf 2016 tot 2021 een flinke daling van de winkelleegstand zien, terwijl met name in de gemeenten Edam-Volendam, Wormerland en Zaanstad een stijging te noteren is. De voormalige gemeente Beemster kent geen winkelleegstand.
FUNCTIONEREN DETAILHANDEL IN DE REGIO
71
40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
2016
2018
2021
FIGUUR 24 LEEGSTAND IN M² WVO PER GEMEENTE IN 2016, 2018 EN 2021 Bron: Locatus februari 2021; KSO 2018; KSO 2016
SUCCES- EN PROBLEEMLOCATIES
Binnen de regio zijn er verschillen in functioneren per gemeente, per type winkelgebied, maar ook binnen winkelgebieden. Hierbij wordt zowel gekeken naar de Risico-Risk Index van Locatus die het risicoprofiel van winkels in kaart brengt, maar ook naar de leegstand. Beiden betreffen slechts een indicatie van het daadwerkelijk functioneren van een winkelgebied. • Relatief veel toekomstbestendige winkelgebieden. In de jaarlijkse Monitor Detailhandel van de provincie Noord-Holland wordt op basis van de Retail Risk Index van Locatus een top 20 van meest en minder toekomstbestendige winkelgebieden in de provincie gegeven. Hierbij wordt gekeken naar de Risico Risk Index van Locatus. Deze komt tot stand door te kijken naar zowel pandindex (prestaties van winkelpand zoals mutaties en leegstand), straatindex (ontwikkeling invulling winkelpanden van straat), brancheindex (% ondernemers in branche dat afgelopen jaar in soortelijke winkelgebieden is gestopt, tevens coronaproof branches) en Marktindex (passanten, koopkracht, concurrentie, winkelvloeroppervlak) Binnen de regio Zaanstreek-Waterland staan in het rapport van 2021 vijf winkelgebieden in de lijst van meest toekomstbestendige winkelgebieden: Woonboulevard Zaandam (Zuiderhout) (#4), Weidevenne in Purmerend (#12), Centrum Landsmeer (#13), Stient Volendam (#15) en Woonboulevard Volendam (#19).
In de lijst van minder toekomstbestendige winkelgebieden staat geen enkel winkelgebied in Zaanstreek-Waterland. Dit heeft mede als reden dat de coronacrisis ervoor gezorgd heeft dat winkelgebieden met veel dagelijks aanbod (ondersteunende centra en dorpscentra) toekomstbestendiger zijn gebleken en juist de grotere centra nadelige gevolgen hebben ervaren. Positief is dat de grootste reguliere centra
72
•
FUNCTIONEREN DETAILHANDEL IN DE REGIO
(Zaandam en Purmerend) niet in de lijst van minder toekomstbestendige winkelgebieden staan. Veel leegstand in (middelgrote) centrumgebieden. De meerderheid van de leegstand in de regio is in de centrumgebieden gesitueerd. Het centrum van Wormer (26% van de meters) en Zaandam17 (20% van de meters) kennen relatief de meeste winkelleegstand. In het centrum van Wormer wordt dit door vijf leegstaande panden in de Dorpsstraat veroorzaakt, waarvan, zoals eerder aangegeven, één groot pand van Piet de Wit Tweewielers (922 m² wvo), die naar PDV-cluster Noorderveld is verhuisd. Het centrum van Zaandam kent liefst 82 leegstaande panden, waarvan het grootste pand 1.492 m² wvo meet (voormalige Bristol). Met een leegstand van 18.245 m2 wvo is het centrum van Zaandam het centrum met de grootste absolute leegstand in de regio (37% van de totale leegstand in de regio). Ook de centra van Zaandijk, Assendelft en Wormerveer kennen een relatief hoge leegstand (respectievelijk 16%, 9% en 9%). Gemiddeld staat in de centrumgebieden in de regio 11% van de meters en 9% van de verkooppunten leeg (tegen bijvoorbeeld 3% van de meters en 5% van de verkooppunten in de ondersteunende centra). Dit verschijnsel is in Nederland veel voorkomend.
De middelgrote centrumgebieden die zich niet voldoende van de grote binnensteden kunnen onderscheiden in omvang en variëteit van het aanbod en de verblijfskwaliteit (en in gemak niet van de kleine centra) hebben het vaak moeilijk. De regio is met de centra van Zaandam en Purmerend, en in mindere mate die van Volendam, Wormerveer en Krommenie, kwetsbaar voor deze ontwikkeling.
FIGUUR 25 MATE VAN WINKELPLEZIER IN GROTE BINNENSTEDEN, MIDDELGROTE CENTRA EN DORPSKERNEN Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
Ondersteunende dagelijkse clusters en dorpscentra doen het gemiddeld goed. Zo
functioneren de dorpscentra van Wormer, Oostzaan en Landsmeer gemiddeld goed, mede doordat deze centra een duidelijke dagelijkse functie voor de bewoners van de kern hebben. Maar ook de 17 Centrum Zaandam zoals dat volgens de Locatus-indeling wordt aangehouden omvat zowel het westelijk deel van de
Zaan als het oostelijk deel van de Zaan. De gemeente Zaanstad houdt zelf alleen het westelijk deel van de Zaan aan als kernwinkelgebied, waardoor de leegstand binnen enkel het kernwinkelgebied lager zal zijn dan de 20% die in de tekst is genoemd.
FUNCTIONEREN DETAILHANDEL IN DE REGIO
•
73
ondersteunende centra Weidevenne, Wormerplein, Westerkoog en De Stient doen het relatief goed door hun voornamelijk dagelijkse aanbod en functie voor de omliggende wijk. Er zijn echter ook enkele ondersteunende dagelijkse clusters die zich niet voldoende kunnen onderscheiden, een te klein verzorgingsgebied bedienen of verouderd zijn, waardoor zij op dit moment slechter functioneren. De PDV-clusters functioneren wisselend. De regio Zaanstreek-Waterland heeft een groot aanbod aan perifere detailhandel (In/Om Huis) en presteert in het algemeen ondergemiddeld (zie figuur 15). PDV-cluster Noorderveld heeft lange tijd last gehad van veel leegstand, die nu voor een groot deel is heringevuld. Dit winkelgebied stond in de Monitor Detailhandel NoordHolland 2020 nog in de top 20 van minder toekomstbestendige winkelgebieden. Winkelgebied Zuiderhout kent daarentegen juist veel leegstandsmeters, maar staat in de top 20 meest toekomstbestendige winkelgebieden. Dit komt voornamelijk door de grote regionale functie van het cluster. Zo heeft Zuiderhout ook een belangrijke functie voor Amsterdam (Noord). De kleinere PDV-clusters Baanstee en Julianaweg functioneren gemiddeld goed.
5.2 TOEKOMSTIGE MARKTRUIMTE Op dit moment functioneert de detailhandel, met uitzondering van de branchegroep Vrije Tijd, ondergemiddeld in de regio Zaanstreek-Waterland. De bevolking in de regio zal de komende jaren echter groeien. Op basis van distributieve berekeningen kan een indicatie worden verkregen van de toekomstige behoefte aan winkelmeters in 2025 met een doorkijk naar 2030. Hieruit blijkt tevens wat de toekomstige bevolkingsgroei voor invloed heeft op het functioneren van de branchegroepen. MARKTRUIMTE 2025 IN DE REGIO ZAANSTREEK-WATERLAND
Het aantal inwoners van de regio groeit de komende jaren met ca. 3% tot 2025. Deze groei zorgt er echter niet voor dat het overaanbod in twee van de vier branchegroepen zal dalen. Met name in de branchegroep In/Om Huis is in 2025 nog steeds een forse negatieve marktruimte in de regio van meer dan 20.000 m² wvo. Ook de branchegroep Dagelijks heeft tot 2025 te maken met een negatieve marktruimte. De negatieve marktruimte in de branchegroep Mode & Luxe in de huidige situatie verandert juist in een bescheiden positieve marktruimte in 2025.
74
FUNCTIONEREN DETAILHANDEL IN DE REGIO
FIGUUR 26 INDICATIEVE MARKTRUIMTE REGIO 2025 Bron: Bureau Stedelijke Planning
MARKTRUIMTE 2025 GEMEENTEN
Binnen de regio zijn er (grote) verschillen in de marktruimte: • Voor de dagelijkse sector geldt dat met name de gemeente Waterland met bijna 2.000 m² wvo relatief veel marktruimte kent. Deze zal voor een deel ingevuld worden met een nieuwe supermarkt aan de Galgeriet in het centrum van Monnickendam. Ook de andere kleine gemeenten kennen ieder enkele honderden m² wvo aan marktruimte in de dagelijkse sector. Voor de gemeente Purmerend is, ondanks de inwonergroei de komende jaren, de marktruimte met ca. 500 m² wvo relatief beperkt. Dit is in de gemeente Zaanstad helemaal het geval. Door een relatief groot dagelijks aanbod is hier tot 2025 een sterk negatieve marktruimte. Ook EdamVolendam kent een licht negatieve marktruimte voor de dagelijkse sector.
FUNCTIONEREN DETAILHANDEL IN DE REGIO
FIGUUR 27 INDICATIE MARKTRUIMTE PER GEMEENTE 2025 O.B.V. KSO 2018 Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
Mode & Luxe is een groep die met name in de kleinere gemeenten in balans
•
is, omdat dit aanbod hier al in bescheiden mate vertegenwoordigd is. De gemeenten Purmerend en (vooral) Zaanstad kennen door een te verwachten inwonergroei een positieve marktruimte voor Mode & Luxe tot 2025. Edam-Volendam laat voor Mode & Luxe juist een relatief groot overaanbod zien in 2025. Mede omdat de kooporiëntaties uit 2018 dateren moet aan deze uitkomsten slechts een indicatieve betekenis worden gehecht. In de praktijk weten we dat er juist een grote druk is op de sector Mode & Luxe, nog eens versterkt door corona. Uitbreiding is voor deze branchegroep daarom niet gewenst. In de branchegroep Vrije Tijd is overwegend een sterk positieve marktruimte in met name de drie grotere gemeenten. In de kleinere gemeenten is het aanbod Vrije Tijd in balans. Voor de branchegroep In en Om Huis zien we met name in Zaanstad, Beemster en Edam-Volendam een sterk negatieve marktruimte. Zaanstad heeft een flink aanbod In/Om Huis dat met name in Zuiderhout gevestigd is. Ook voor Beemster geldt dat er in vergelijking met het aantal inwoners een groot aanbod In/Om Huis gevestigd is (vooral tuincentra). Purmerend heeft daarentegen als enige gemeente nog enige marktruimte binnen branchegroep In/Om Huis.
•
75
76
FUNCTIONEREN DETAILHANDEL IN DE REGIO
DOORKIJK TOT 2030
Het inwoneraantal in de regio Zaanstreek-Waterland, zal tot 2030 groeien met ca. 6%. Ten opzichte van 2025 zullen er in 2030 ca. 11.00018 extra inwoners in de regio wonen. Verwacht wordt dat deze extra inwonersgroei na 2025, ondanks de toename van online winkelen, zal zorgen voor een extra vraag naar fysieke voorzieningen. Met name de dagelijkse detailhandel zal daarbij enige groei van de marktruimte kunnen verwachten. Het beeld voor de niet-dagelijkse sector zal, ondanks de inwonergroei, hetzelfde zijn als voor 2025: in de meeste branchegroepen eerder een overaanbod dan uitbreidingsruimte.
5.3 DE SITUATIE IN ZAANSTREEK-WATERLAND De uitkomsten van de analyses omtrent de marktruimte kunnen worden geconfronteerd worden met de planvoorraad en plancapaciteit. Hieruit blijkt dat: • Er meer toekomstige plannen en plancapaciteit is voor alle detailhandelsbranches, dan dat er behoefte is in 2025. Dit geldt met name voor de branchegroepen Dagelijks en In/Om Huis. Voor deze voorgenoemde branchegroepen geldt in de totale regio een negatieve marktruimte. Er zal daarom voorzichtig omgegaan moeten worden met het toevoegen van meters in zowel de reguliere winkelgebieden als op de PDV-clusters. Dit vereist uiteraard maatwerk op gemeenteniveau, omdat de marktruimte per branchegroep per gemeente sterk kan verschillen. • Het is daarnaast verstandig onwenselijke plancapaciteit (leegstaande panden waar geen detailhandel gewenst is) te transformeren naar andere functies. Hierbij is het tevens zaak om bestemmingsplannen te actualiseren, zodat eventuele ongewenste nieuwe detailhandelsontwikkelingen vermeden kunnen worden.
Confrontatie reguliere detailhandel
0
10.000 Marktruimte 2025
20.000 Leegstand
30.000 Harde planvoorraad
40.000
50.000
Zachte planvoorraad
FIGUUR 28 CONFRONTATIE TOEKOMSTIGE VRAAG (2025) REGULIERE DETAILHANDEL Bron: Bureau Stedelijke Planning
18 Gemiddelde toename van bevolkingsprognose Provincie Noord-Holland (2019) en Primos (2020)
FUNCTIONEREN DETAILHANDEL IN DE REGIO
77
Confrontatie PDVdetailhandel
-60.000-50.000-40.000-30.000-20.000-10.000 Marktruimte 2025
Leegstand
0
10.000 20.000 30.000 40.000 50.000
Harde planvoorraad
FIGUUR 29 CONFRONTATIE TOEKOMSTIGE VRAAG (2025) PDV Bron: Bureau Stedelijke Planning
Zachte planvoorraad
78
BIJLAGE 1
BIJLAGE 1 BEGRIPPENLIJST
Bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) De bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) is de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten. Dagelijkse sector Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken. Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied of naar online kanalen. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachttoevloeiing Aandeel van de omzet die van bewoners komt die buiten een bepaald gebied wonen. Leegstand Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden. Leisure Leisure is een brede term voor verschillende commerciële functies. Door Locatus is de groep uitgesplitst naar drie branches: Horeca, Cultuur en Vermaak. Onder Cultuur valt o.a. de bibliotheek. bioscoop, museum en theater.
Vermaak betreffen functies als een pretpark. Bowlingbaan, sauna en zwembad. Marktruimte (o.b.v. distributieve berekening) Een veelgebruikt rekeninstrument om het huidige functioneren en eventuele indicatieve markt voor detailhandel in de toekomst te kunnen duiden is de distributieve berekening. Hierin wordt het huidige gevestigde aanbod in een specifieke branche (bijvoorbeeld dagelijkse detailhandel) in een afgebakend gebied vergeleken met het landelijke gemiddelde. Daarbij wordt de gemiddelde
BIJLAGE 1
79
vloerproductiviteit berekend van het in het gebied gevestigde aanbod. Het verschil tussen de gerealiseerde vloerproductiviteit en de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit bepaalt of de desbetreffende branche boven- of ondergemiddeld functioneert. Het verschil tussen de gerealiseerde en gemiddelde vloerproductiviteit kan worden opgevat als indicatieve uitbreidingsruimte, dan wel overaanbod. Niet-dagelijkse sector (regulier) Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit betreffen de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed. Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden. PDV (perifere detailhandelsvestigingen) Perifere detailhandelsvestigingen zijn winkels die vanwege de aard en omvang van de hier verkochte goederen over het algemeen niet in de traditionele winkelcentra (binnenstad, buurt- en wijkcentra) gevestigd kunnen worden. Deze benadering van perifere winkels is vanuit het voormalige rijksbeleid ingestoken en dus met name branchegericht. Veelvoorkomende branches zijn: auto’s, boten en caravans (ABC), bouwmarkten, tuincentra en detailhandel in woninginrichting.
Vloerproductiviteit De vloerproductiviteit (omzet (in €) per m² wvo) is een veelgebruikt kengetal om het functioneren van een winkel inzichtelijk te maken. Winkelvloeroppervlakte (WVO) De winkelvloeroppervlakte betreft de winkeloppervlakte die in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft de voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel de totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.
80
BIJLAGE 2
BIJLAGE 2 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN REGIO
INW.
% 015
% 15- % 25- % 45- % 25 45 65 65%
GEM. % NIETINKOMEN HHH. WEST. PER INW. GROOTTE ALLOCHT.
Beemster
10.025
17
11
22
30
20
2,5
5
€ 29.000
Edam-
36.201
16
13
22
29
21
2,4
5
€ 27.500
Landsmeer
11.492
17
11
20
30
22
2,4
9
€ 30.400
Oostzaan
9.733
16
12
21
31
21
2,4
8
€ 28.500
Purmerend
81.233
15
12
24
30
20
2,2
18
€ 25.600
Waterland
17.422
16
11
19
30
25
2,3
6
€ 30.000
Wormerland
16.299
14
12
19
31
23
2,3
8
€ 27.100
Zaanstad
156.711
16
12
26
28
18
2,2
22
€ 24.800
Regio
339.116
16
12
24
29
20
2,3
17
€ 26.100
16
12
25
28
19
2
13
€ 26.100
Volendam
Nederland
TABEL 5 DEMOGRAFISCHE KENMERKEN REGIO ZAANSTREEK-WATERLAND Bron: CBS Statline 2021, inkomen betreft 2019
BIJLAGE 3
81
BIJLAGE 3 DETAILHANDELSAANBOD PER WINKELGEBIED PER GEMEENTE
BEEMSTER
DAGELIJKS
MODE & LUXE
VRIJE TIJD
IN EN OM HET OVERIG HUIS
TOTAAL
LEEGSTAND
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
6
1.510
3
350
1
105
2
180
1
35
13
2.180
-
-
Centrum Middenbeemster
Verspreid
-
-
-
-
2
250
9
20.304
-
-
11
20.554
-
-
Totaal
6
1.510
3
350
3
355
11
20.484
1
35
24
22.734
-
-
TABEL 6 DETAILHANDELSAANBOD GEMEENTE BEEMSTER PER WINKELGEBIED Bron: Locatus februari 2021
EDAM-VOLENDAM
DAGELIJKS MODE & LUXE
VRIJE TIJD IN EN OM HET HUIS
OVERIG
TOTAAL
LEEGSTAND
KERN
WINKELGEBIED VKP
M² VKP M² VKP M² VKP M² VKP M² VKP M² WVO WVO WVO WVO WVO WVO
VKP
M² WVO
Edam
Centrum
610
1
75
Oosthuizen
Centrum
4
775
Volendam
Centrum
26
2.885
Stient
9
2.420
Julianaweg
10
3.175
Burg. van Baarstraat
-
Verspreid
18
Verspreid
10
Totaal
13
900
3
115
3
403
2
60
31
2.088
1
80
1
75
-
-
-
44
4.684
4
480
15
2.978
23
-
6
930
-
-
1.820 112 12.847
7
1.171
8
1.265
1
170
4
305
1
45
23
4.205
-
-
4
495
-
-
2
215
-
-
16
3.885
1
170
-
-
-
-
-
11
22.265
1
1.225
12
23.490
-
-
3.177
2
180
2
470
9
5.030
2
360
33
9.217
1
430
77 13.042 72
7.604
11
1.310
44
31.196
29
3.510 233 56.662
10
1.846
TABEL 7 DETAILHANDELSAANBOD GEMEENTE EDAM-VOLENDAM PER WINKELGEBIED Bron: Locatus februari 2021
LANDSMEER
Centrum Landsmeer
DAGELIJKS
MODE & LUXE
VRIJE TIJD
IN EN OM HET OVERIG HUIS
TOTAAL
LEEGSTAND
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
15
3.395
9
1.111
1
195
4
582
1
65
30
5.348
2
135
Verspreid
1
30
2
100
1
30
5
605
-
-
9
765
3
560
Totaal
16
3.425
11
1.211
2
225
9
1.187
1
65
39
6.113
5
695
TABEL 8 DETAILHANDELSAANBOD GEMEENTE LANDSMEER PER WINKELGEBIED Bron: Locatus februari 2021
82
OOSTZAAN
BIJLAGE 3
DAGELIJKS
MODE & LUXE
VRIJE TIJD
IN EN OM HET OVERIG HUIS
TOTAAL
LEEGSTAND
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
Centrum Oostzaan
6
1.725
6
843
-
-
1
120
-
-
13
2.688
1
30
Verspreid
5
1.451
-
-
1
155
11
3.074
-
-
17
4.680
-
-
Totaal
11
3.176
6
843
1
155
12
3.194
-
-
30
7.368
1
30
TABEL 9 DETAILHANDELSAANBOD GEMEENTE OOSTZAAN PER WINKELGEBIED Bron: Locatus februari 2021
PURMEREND
Centrum Purmerend
DAGELIJKS
MODE & LUXE
VRIJE TIJD
IN EN OM HET OVERIG HUIS
TOTAAL
LEEGSTAND
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
37
4.612
93
17.464
16
3.503
37
7.508
10
1.085
193
34.172
33
3.048
Baanstee
-
-
-
-
-
-
6
11.799
-
-
6
11.799
-
-
De Gors
3
1.035
-
-
-
-
1
70
-
-
4
1.105
-
-
Gildeplein
10
3.005
5
580
-
-
3
465
-
-
18
4.050
4
483
Gorselaar
2
800
-
-
-
-
2
325
2
5.260
6
6.385
-
-
Makado
9
2.168
4
1.180
-
-
1
170
-
-
14
3.518
9
1.031
Meerland
9
2.975
1
65
-
-
1
70
-
-
11
3.110
1
230
Overwhere
7
2.260
2
60
-
-
2
290
1
30
12
2.640
-
-
Wagenweg
9
8.011
3
1.440
1
270
4
5.760
-
-
17
15.481
1
20
Weidevenne
12
4.387
5
745
-
-
2
220
1
30
20
5.382
1
208
Wormerplein
12
2.320
1
270
1
55
2
165
1
115
17
2.925
-
-
90
10
1.675
36
19.781
3
2.170
56
24.036
3
3.528
28
5.503
97
46.623
18
8.690
374 114.603
52
8.548
Verspreid
6
320
1
Totaal
116
31.893
115 21.894
TABEL 10 DETAILHANDELSAANBOD GEMEENTE PURMEREND PER WINKELGEBIED Bron: Locatus februari 2021
WATERLAND
DAGELIJKS
MODE & LUXE
VRIJE TIJD
IN EN OM HET OVERIG HUIS
TOTAAL
LEEGSTAND
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
Centrum Monnickendam
4
180
14
775
5
310
5
872
1
70
29
2.207
2
95
‘t Spil
9
1.377
-
-
-
-
1
75
-
-
10
1.452
-
-
Verspreid
9
1.230
4
315
1
60
4
1.344
7
945
25
3.894
1
30
Totaal
22
2.787
18
1.090
6
370
10
2.291
8
1.015
64
7.553
3
125
TABEL 11 DETAILHANDELSAANBOD GEMEENTE WATERLAND PER WINKELGEBIED Bron: Locatus februari 2021
BIJLAGE 3
WORMERLAND DAGELIJKS
83
MODE & LUXE
VRIJE TIJD
IN EN OM HET OVERIG HUIS
TOTAAL
LEEGSTAND
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
VKP
M² WVO
Centrum Wormer
11
2.035
3
945
1
110
4
437
-
-
19
3.527
5
1.651
Verspreid
3
1.305
1
90
-
-
6
4.873
1
1.440
12
7.793
2
265
Totaal
14
3.340
4
1.035
1
110
10
5.310
1
1.440
31
11.320
7
1.916
TABEL 12 DETAILHANDELSAANBOD GEMEENTE WORMERLAND PER WINKELGEBIED Bron: Locatus februari 2021
ZAANSTAD KERN Assendelft
Koog a/d Zaan
DAGELIJKS MODE & LUXE WINKELGEBIED
VRIJE TIJD IN EN OM HET HUIS
OVERIG
TOTAAL
LEEGSTAND
VKP
M² VKP M² VKP M² VKP M² VKP M² VKP M² WVO WVO WVO WVO WVO WVO
VKP
M² WVO
Centrum
15
3.935
6
610
1
135
1
65
-
-
23
4.745
2
492
Dorpsstraat
5
1.895
3
230
-
-
2
285
-
-
10
2.410
-
-
Dorpsstraat4 Communicatieweg
1.075
-
-
-
-
-
-
-
-
4
1.075
-
-
Centrum
4
1.945
2
200
3
370
6
1.255
1
220
16
3.990
1
70
Westerkoog
10
2.310
4
615
1
155
2
80
-
-
16
3.160
-
-
Krommenie Centrum
17
3.303
25
3.318
5
1.200
11
2.422
4
285
62
10.528
4
985
Heiligeweg
2
1.505
1
725
-
-
2
725
-
-
5
2.955
1
224
Rosariumplein
9
1.705
-
-
-
-
2
155
-
-
11
1.860
-
-
Centrum
3
605
-
-
-
-
2
170
-
-
5
775
-
-
Wormerveer Centrum
15
4.206
22
4.639
4
580
9
1.010
2
100
52
10.535
6
1.135
Plein 13
2
3.490
-
-
-
-
2
980
-
-
4
4.470
-
-
Noorderveld
-
-
2
2.765
-
-
11
29.279
-
-
13
32.044
-
-
Centrum
46 11.103 74 26.228 18
3.358
38
12.446
16
Gibraltar
8
3.330
-
-
-
-
-
-
-
-
8
3.330
-
-
Lobelius
2
830
-
-
-
-
1
115
-
-
3
945
1
101
’t Kalf
5
1.415
1
80
-
-
2
130
-
-
8
1.625
1
645
Vermiljoenweg
4
3.220
4
1.670
-
-
2
75
-
-
10
4.965
2
124
Westerwatering
6
2.210
1
75
-
-
1
55
-
-
8
2.340
2
425
Westzijde
2
1.345
-
-
-
-
-
-
-
-
2
1.345
-
-
Zilverschoonplein
3
1.185
-
-
-
-
-
-
-
-
3
1.185
-
-
Zorgboulevard
6
2.870
1
35
-
-
1
105
2
80
10
3.090
1
146
Westzaan
Zaandam
Zaandijk
Verspreid Totaal
3.036 192 56.171
82 18.245
Zuiderhout
-
-
1
505
5
8.105
45
93.641
3
4.885
54 107.136
4
9.820
Centrum
6
450
2
40
-
-
5
845
1
40
14
1.375
4
394
Rooswijk
4
1.170
-
-
-
-
-
4
Verspreid
47 12.005 10 2.842
-
-
-
1.170
-
-
8
390
52 22.375 16 4.915 133 42.527
5
3.928
225 67.107 159 44.577 45 14.293 197 166.213 45 13.561 671 305.751 116 36.734 TABEL 13 DETAILHANDELSAANBOD GEMEENTE ZAANSTAD PER WINKELGEBIED Bron: Locatus februari 2021
84
BIJLAGE 4
BIJLAGE 4 OVERZICHT PLANVOORRAAD
GEMEENTE
NAAM PLAN
TYPERING M² WVO HARD/ OPMERKINGEN ZACHT PLAN
Zaanstad
Centrum Zaandam
Regulier
1.200
Zacht
Mogelijkheid tot toevoeging grootschalige winkel
Zaanstad
Van der
Regulier
Ca. 1.200
Hard
Gragtlocatie
Komst Aldi supermarkt op Van der Gragtlocatie
Assendelft Zaanstad
Zuiderhout
PDV
Ca. 27.000 Zacht
Mogelijkheid tot toevoegen extra PDV functies
Zaanstad
Vlasblomweg
Regulier
Ca. 1.500
Zacht
Verplaatsing supermarkt naar Vlasblomweg
Waterland
Galgeriet
Regulier
1.200
Hard
Komst nieuwe supermarkt
Regulier
Ca. 300
Hard
Herbouw afgebrande
Monnickendam Edam-
Hoogstraat Edam
Volendam Beemster
winkelvoorzieningen ZOB II
Regulier
Onbekend Zacht
Toevoegen dorpsvoorzieningen Zuidoostbeemster
TABEL 14 PLANVOORRAAD BINNEN DE ZAANSTREEK-WATERLAND (ZOWEL HARDE ALS ZACHTE PLANNEN) Bron: Inventarisatie Bureau Stedelijke Planning bij gemeenten Zaanstreek-Waterland
BIJLAGE 5
85
BIJLAGE 5 KOOPSTROMEN
MODE &
VRIJE TIJD
IN OM HUIS
DAGELIJKS
MODE &
VRIJE TIJD
IN OM HUIS
6%
7%
20%
21%
9%
22%
80%
58%
15%
29%
100%
Edam-
88%
47%
61%
62%
8%
9%
20%
25%
96%
56%
81%
87%
Landsmeer
78%
14%
51%
31%
10%
30%
9%
15%
88%
44%
60%
46%
Oostzaan
80%
13%
42%
11%
26%
46%
15%
22%
106%
59%
57%
33%
Purmerend
96%
64%
82%
65%
16%
37%
27%
32%
112%
101%
109%
97%
Waterland
65%
6%
26%
14%
11%
37%
6%
14%
76%
43%
32%
28%
Wormer-
61%
10%
15%
14%
15%
54%
48%
53%
76%
64%
63%
67%
Zaanstad
94%
71%
81%
78%
7%
30%
17%
32%
101%
101%
98%
110%
Regio
94%
49%
56%
62%
2%
14%
7%
14%
96%
63%
63%
76%
LUXE
DAGELIJKS
37%
LUXE
IN OM HUIS
Beemster
LUXE
VRIJE TIJD
SALDO
MODE &
TOEVLOEIING
DAGELIJKS
KOOPKRACHTBINDING
Volendam
land
TABEL 15 KOOPSTROMEN OP GEMEENTENIVEAU Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2018, verdieping I&O