B15. Go Flo 23 juli 2024

Daarnaast zal op de planlocatie een leeflaag worden aangebracht in het kader van een bodemsanering (paragraaf 5.11). Dit betekent dat er geen ontgravingen op de planlocatie plaatsvinden, maar juist een ophoging van het terrein. Op deze wijze zullen de mogelijk voorkomen archeologische waarden op het perceel gewaarborgd zijn. Voor de cultuurhistorische- en landschappelijke waarden geldt dat er een Beeldkwaliteitsplan (bijlage 1) is opgesteld voor de planlocatie waarin wordt aangetoond dat de bestaande verkaveling en waterloop, doorzichten over het perceel en de landschappelijke inpassing gewaarborgd zijn. Conclusie: Het onderdeel archeologie, cultuurhistorie en landschap staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

5.11 Bodem Waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie worden opgenomen in het definitieve omgevingsplan (artikel 5.89, onder i Bkl). Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (artikel 5.89, onder k Bkl, artikel IIIa, onder 2 Aanvullingsbesluit Bodem). Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. Door Lankelma/PJ Milieu BV is in 2016 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 8). Uit dit onderzoek blijkt dat: • In de grondmonsters van de boven- en ondergrond zijn sterk verhoogde gehalten koper, kwik, lood en zink aangetoond;

27

• •

Het gehele perceel is sterk verontreinigd tot minimaal 0,8 meter minus maaiveld. Er is sprake van een historisch, ernstig geval van bodemverontreiniging (> 25 m³ sterk verontreinigd) Bij het beoogde gebruik voor wonen kunnen humane risico’s ontstaan. Als de locatie hiervoor in gebruik wordt genomen zijn sanerende maatregelen noodzakelijk.

Door Bodembemonstering BV is op 21 november 2023 een nader asbestonderzoek in puin en grond uitgevoerd (bijlage 9). Aanleiding voor dit onderzoek vormt de planontwikkeling voor woningbouw en de bevindingen uit het verkennend bodemonderzoek uit 2016. Gezien de toekomstige herontwikkeling wil de initiatiefnemer de locatie ophogen (saneren onder het Besluit Uniforme Saneringen). Er is vooroverleg gevoerd met de Omgevingsdienst IJmond. Uit dit overleg is geconcludeerd dat een nader asbestonderzoek als meest praktisch wordt gezien om de bovengrond en puinverharding te controleren op asbesthoudendheid. De onderzoekslocatie heeft een oppervlakte van 2.500 m². Het puinpad/puinverharding heeft een oppervlakte van circa 500 m². Doel van het onderzoek is het vastleggen van de eventuele asbesthoudendheid van de bovengrond en de puinverharding inclusief de hieraan gekoppelde voorlopige veiligheidsklassering. • Zowel in de puinverharding als in de puinhoudende grond worden de normen voor nader onderzoek (<50mg/kg d.s.) en sanering (<100 mg/kg d.s.) niet overschreden. Daarom is de zintuiglijk iet puinhoudende ondergrond niet aanvullend geanalyseerd op asbest. Geconcludeerd kan worden dat de locatie nihil verontreinigd is met asbest. Hierdoor zijn geen aanvullende saneringscondities noodzakelijk voor het graven in de grond alsmede wonen op de grond.

• Op basis van de onderzoeksresultaten kan de hypothes voor een asbest verdachte locatie worden verworpen aangezien middels onderliggen nader onderzoek slechts een minimale hoeveelheid (koord) met asbest is aangetoond. • Gezien de resultaten van onderliggend asbestonderzoek is geen aanvullend of nader onderzoek noodzakelijk. Het puin kan en mag op locatie worden herschikt. • De reeds aangetoonde sterke verhogingen met zware metalen en PAK in het onderzoek uit 2016 zijn leidend voor de uit te voeren sanering op de locatie. Vooralsnog is de voorlopige veiligheidsconditie aan de hand van de CROW400 indicatief vastgesteld op Rood Niet Vluchtig vanwege de interventiewaarde overschrijding van lood. • Geadviseerd wordt om onderliggend onderzoek tezamen met het verkennend onderzoek uit 2016 bij de Omgevingsdienst IJmond in te dienen teneinde de toekomstige woonlocatie op een geschikte wijze in te richten. • Aanbevolen wordt om de graaf- en ophoogwerkzaamheden op locatie onder de veiligheidscondities Rood Niet Vluchtig uit te voeren en vooraf te melden bij het bevoegd gezag middels een melding Besluit Uniforme Saneringen (BUS). Inmiddels is door de initiatiefnemer opdracht gegeven aan HB Adviesbureau om de BUSmelding, BUS-evaluatie en de milieukundige begeleiding van de sanering op zich te nemen.

Conclusie: Alvorens de ontwikkeling van het plan kan worden gerealiseerd zal een sanering op de planlocatie worden uitgevoerd door middel van het aanbrengen van een leeflaag.

28

Hiervoor zijn de benodigde bodemonderzoeken uitgevoerd, BUS melding gemaakt en de milieukundige begeleiding geregeld.

5.12 Weging van waterbelang Artikel 5.37 van het Bkl stelt dat in een omgevingsplan rekening worden gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Via de Digitale Watertoets is aan Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK) gevraagd een reactie te geven op het plan voor het plaatsen van vier woningen op de planlocatie (bijlage 10). In dit advies staan de maatregelen opgenomen die het waterschap adviseert om wateroverlast te voorkomen en het water in de sloten schoon te houden. Op basis van de ingevoerde gegevens heeft HHNK aangegeven een waterschapsbelang te hebben. Verharding en compenserende maatregelen Het beleid van HHNK schrijft voor dat bij een toename aan verharding van meer dan 800 m² compenserende waterberging dient te worden gerealiseerd. De reden is dat het oppervlaktewatersysteem niet meer mag worden belast door het versneld afstromen van hemelwater. Door het realiseren van vier woningen (oppervlakte circa 500 m²) en de oppervlakte verharding van de insteekweg (50% open verharding = circa 240 m²) zal de verhardingstoename niet meer dan 800 m² bedragen.

Dit betekent dat er geen compenserende waterberging hoeft te worden gegraven. Waterkwaliteit Binnen het plan is geen sprake van activiteiten die tot gevolg kunnen hebben dat vervuild hemelwater naar het oppervlaktewater afstroomt. Het hemelwater kan dus als schoon worden beschouwd en worden geloosd op de waterlopen. Tenslotte wordt wel geadviseerd om het gebruik van uitloogbare materialen, zoals zink, lood en koper zoveel mogelijk te voorkomen.

29

6.

Uitvoerbaarheid

6.1

Economische uitvoerbaarheid

In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de wijze van bekostiging. Hierbij wordt uitgegaan van de situatie waarin het omgevingsplan van rechtswege geldt (tijdelijk omgevingsplan). De ontwikkeling van het plan betreft een particulier initiatief. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente is een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de (financiële) afspraken over het plan worden vastgelegd, inclusief kostenverhaal. Deze overeenkomst wordt aangemerkt als anterieure overeenkomst. Wordt een omgevingsvergunning verleend op grond waarvan schade wordt veroorzaakt? Zo ja, in dat geval is artikel 4.5 Awb van toepassing. In de overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer is bepaald dat eventuele nadeelcompensatie voor rekening van de initiatiefnemer zal komen.

30

7.

Belangenafweging en conclusie

7.1

Is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties?

Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) wordt de omgevingsvergunning alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, lid 2 Bkl). Met andere woorden is er – na een zorgvuldige belangenafweging – met het toestaan van de activiteit nog steeds sprake van een evenwichtige toedeling? Naast de regel dat omgevingsvergunningen slechts kunnen worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, gelden de beoordelingsregels in artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Om te kunnen beoordelen of er sprake is van een evenwichtige toedeling voor de gedeeltelijke transformatie van de camping door het plaatsen van ecocabins, zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten nader onderzocht en afgewogen.

7.2

Participatie

De Omgevingswet stimuleert vroegtijdige participatie. Daarmee kunnen overheden namelijk op tijd belangen, meningen en creativiteit op tafel krijgen. De wet zegt over participatie: het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden bij het proces van de besluitvorming over een project of activiteit. Met belanghebbenden bedoelt de wet burgers, vertegenwoordigers van bedrijven, professionals van maatschappelijke organisaties en bestuurders van overheden. In de Omgevingsregeling is een aanvraagvereiste participatie opgenomen. De initiatiefnemer moet aangeven of en zo ja, hoe hij aan participatie heeft gedaan. En wat de resultaten daarvan zijn. Het bevoegd gezag betrekt deze informatie bij de integrale belangenafweging. Over de ontwikkeling van het plan heeft inmiddels veel overleg plaatsgevonden met de eigenaren van omringende woningen en de school met kinderdagopvang. Hiervoor is een participatieverslag opgesteld (bijlage 11).

7.3

Adviesrecht gemeenteraad

De gemeenteraad kan onder de Omgevingswet adviseur zijn voor aanvragen omgevingsvergunning voor een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Dit adviesrecht geldt alleen voor aanvragen in gevallen die vooraf door de raad zijn aangewezen als situaties waarover men wenst te adviseren (artikel 4.21 Omgevingsbesluit). Het advies van de gemeenteraad is bindend: bij een negatief advies zal het college van burgemeester en wethouders de vergunning moeten weigeren. De gemeenteraad van Landsmeer heeft in een besluit aangegeven dat voor het toevoegen van vier woningen op de planlocatie een bindend advies nodig is.

31

7.4

Vaststellingsprocedure

De aanvraag om de omgevingsvergunning heeft onder andere betrekking op het toestaan van bouwwerken en gebruik in afwijking van het geldend omgevingsplan. Op de onderhavige aanvraag is conform artikel 16.62 Omgevingswet de reguliere procedure van titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De beslistermijn is acht weken. Op de verleende omgevingsvergunning kan bezwaar ingediend worden bij het bevoegd gezag dat het besluit heeft genomen. Wanneer iemand het niet eens is met het besluit op dat bezwaar, kan hij of zij nog in beroep gaan. In een beroepsprocedure geeft de rechter een oordeel over een besluit van het bevoegd gezag. In beginsel zal de rechtbank zich hierover buigen. Daarna kan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.5

Conclusie

De planlocatie is aangemerkt als ‘probleemlocatie’. Door de ontwikkeling van het plan worden er vier woningen aan het bestaande dorpslint toegevoegd, waarmee het lint wordt versterkt. Bovendien zorgt deze ontwikkeling voor een ruimtelijke kwaliteitswinst en heeft een positief effect op de leefbaarheid in de omgeving door het saneren van de jachthaven. Er is binnen het plan sprake van een gedifferentieerd woningaanbod en de ontwikkeling vindt plaats naast een basisschool met kinderopvang. Door het toevoegen van vier extra woningen kan het voorzieningenniveau binnen de dorpskern van Den Ilp op peil worden gehouden. Na een afweging van belangen is door Provincie Noord-Holland ontheffing verleend voor de ontwikkeling van het plan. Het duurzame karakter van woningen en inrichting van het plan draagt bij aan de klimaatdoelen en door de tuinen en achterzijde van het perceel natuurlijk in te richten is de natuur en biodiversiteit gewaarborgd. Daarbij blijven de landschappelijke kernkwaliteiten van het gebied behouden. Bij de beoordeling van de milieuaspecten is niet gebleken dat er geen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Alles overwegende is de ontwikkeling aanvaardbaar.

32