B1 Ruimtelijke onderbouwing

Kanaaldijk 44 Landsmeer Bed & Breakfast

Ons plan Sabrine en Fer willen op Kanaaldijk 44 te Landsmeer gaan wonen en tegelijkertijd de aanwezige ruimte en bijgebouwen benutten voor een kwalitatief hoogwaardige bed & breakfast met zes gastenverblijven. Het plan is om: ● over te gaan op duurzaam energie- en watergebruik; ● de agrarische grond op een meer natuurlijke wijze te gebruiken ● de zeecontainer, het speelhuisje, de mesthoop, de paardenbak, de twee paardenweiden en de schuilstal te verwijderen; ● het erf opnieuw in te richten; Figuur 1. Het plan in grote lijnen

●

de bijgebouwen te verbouwen /aan te passen in de karakteristieke Waterlandse stijl van de regio.

Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling om nieuwe bebouwing te realiseren. Integendeel. De vrijgekomen ruimte zal worden gebruikt voor de herinrichting van het erf met o.a. een natuurtuin met voorzieningen voor vogels en andere dieren. In figuur 1 is in grote lijnen aangegeven wat het plan is.

Huidige situatie Kanaaldijk 44 heeft in het geldend bestemmingsplan Landelijk Gebied (zie ook onderstaande fragment in figuur 2) de bestemmingen Tuin, Wonen en Agrarisch (met daarin een aanduiding voor paardenbak). De westkant van het perceel grenst aan het natuurgebied Ilperveld. Het gedeelte van het perceel met de bestemming wonen (figuur 3) is bebouwd met: ● een woning (nr. 5) ● een gastenverblijf (nr. 1) ● twee paardenstallen (nr. 2 en 3) ● een traditionele stenen boerenschuur (nr. 4) Figuur 2. Fragment uit het bestemmingsplan

● ● ● ● ● ● ●

een botenhuis (nr. 6) een zeecontainer in gebruik als materiaalopslag voor paardenverzorging een speelhuisje mesthoop een paardenbak twee paardenweiden. schuilschuur ten behoeve van paarden

Het geheel staat ruim een half jaar te koop i.v.m. vertrek van de huidige eigenaar naar het buitenland. De bijgebouwen en erf maken deels een verwaarloosde en rommelige indruk.

Figuur 3. Huidige bebouwing binnen de bestemming Wonen.

Hoofdlijnen nieuwe situatie Nutsvoorzieningen We hebben een hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid, energievoorziening, watervoorziening en natuurwaarden. Hiervoor plannen we: ● Zonnepanelen. We zullen alle daken zoveel mogelijk voorzien van zonnepanelen. Vanwege het aanzicht zal het woonhuis en de boerenschuur niet worden uitgerust met zonnepanelen. ● Aardwarmte i.p.v. gas. ● Regenwateropvang vanuit de daken voor douche en wc (voor zover toelaatbaar binnen de geldende regelgeving). ● Aansluiting van alle gastenverblijven op het riool. NB. Het niet meer houden van paarden en het verwijderen van de mesthoop zal de daarbij behorende stikstofuitstoot verminderen.

De B&B-verblijven die gerealiseerd worden in de bijgebouwen 1, 2 en 3 (fig.3), zullen worden voorzien van een slaap- en zitgedeelte, badkamer en pantry. In de traditionele stenen schuur (nr 4 in fig. 3) zullen drie B&B-verblijven gerealiseerd worden met een gemeenschappelijke huiskamer en keuken. De gevel van de originele boerenschuur (rond 1900) zal worden hersteld. Binnen en buitenzijde van de schuur zullen intact worden gehouden. De drie B&B-gastenverblijven die binnen de grote schuur gerealiseerd gaan worden zullen door de architect zo worden ontworpen dat de schuur ook aan de binnenkant veel zichtbaarheid houdt vanuit de B&B-gastenverblijven.

Herinrichting tuin en erf ●

Realisatie B&B-gastenverblijven In het plan worden het huidige gastenverblijf (nr. 1 fig. 3), de twee paardenstallen (nr. 2 en 3. fig. 3) en de traditionele stenen boerenschuur (nr. 4 fig. 3) (omstreeks 1900) verbouwd naar 6 B&B gastenverblijven. Dit alles binnen de huidige bestaande contouren en ontworpen door een erkend architect in de streekeigen bouwstijl. Van de verwijderde gebouwen zal het materiaal zoveel mogelijk worden hergebruikt.

●

Het erf zal worden herontworpen in overleg met adviseurs van Landschap Noord-Holland en opnieuw worden ingericht met inheemse boomsoorten en streekeigen struiksoorten zoals aanbevolen in het Handboek van de gemeente Landsmeer en Landschap Noord-Holland “Ontwerp uw eigen erf“. Verrommeling van de landschaps contouren zullen worden verwijderd zoals de huidige paardenbak, paardenschuilstal, paardenweides, mesthoop, speelhuis en de geplaatste zeecontainer.

●

●

De grond met agrarische bestemming zal worden omgezet naar natuur zodat deze beter integreert en naadloos overgaat in het Natura2000-gebied Ilperveld. De vrijgekomen ruimte zal als tuin worden heringericht met speciale voorzieningen voor vogels en andere dieren (vleermuizen, bijen en andere nuttige insecten). Het gaat hierbij vooral om de aanleg van hagen en ander groen, broed- en overwinterplaatsen.

●

●

Boomgaard en moestuin zullen weer onderdeel maken van de tuin van de woning. Het groen loopt over van een gecultiveerd veenlandschap naar een ruig veenlandschap. De tuin en het groen in ons plan zullen een geleidelijke overgang hebben van kleinschalige natuur naar de natuur van het open landschap. Ter afscheiding van het natuurgebied en het woongebied zal extra oppervlaktewater worden toegevoegd.

Toetsing beleid Gemeente Landsmeer Bovenstaand plan hebben we getoetst aan de verstrekte informatie via de website van de gemeente Landsmeer o.a. Toekomstvisie Landsmeer 2025, Ervenhandboek Landsmeer en het geldende bestemmingsplan. Kort samengevat:

● ● ●

●

●

Gemeente Landsmeer definieert als speerpunt binnen haar Toekomstvisie de ontwikkeling van meer recreatieve en toeristische voorzieningen, passend bij het landelijke en kleinschalige karakter. Dit is van essentieel belang voor het behoud van vitaliteit en een bruisende economie. (Ref 1. p.16) Landsmeer wil meer recreatieve en toeristische voorzieningen (p.10). Er is veel potentie voor ontwikkeling van recreatieve en toeristische economische activiteiten.

●

Landsmeer streeft naar aardgasvrij en meer gebruik van duurzame energie. Landsmeer wil ruimte geven aan ondernemers om ondernemend en innovatief te zijn (p7.) Landsmeer streeft naar versterking van het groene, waterrijke en landelijke profiel. Inrichting erf en landschap zijn conform de aanbevelingen van gemeente Landsmeer. Daarnaast wordt niet-legale bebouwing verwijderd en minder stikstof uitstoot gerealiseerd.

Er worden met ons plan veel plussen gerealiseerd die de gemeente Landsmeer nastreeft. De realisatie van ons plan leidt evenwel naar een groter vloeroppervlak voor een Bed and Breakfast of Logies dan de toegelaten 50 m2.

Toetsing Provinciaal beleid Noord-Holland Voor het provinciaal beleid is “De Omgevingsverordening NH2020” geraadpleegd. Daarin zijn met name Landelijk gebied en Bijzonder Provinciaal Landschap (Oostzaner- en Ilperveld) van belang.

1. Landelijk gebied ● ● ●

Kleinschalige ontwikkeling is alleen mogelijk als er ontwikkeling plaatsvindt waar een stedelijke functie is toegestaan. Het bebouwd oppervlak wordt niet vergroot en het aantal burgerwoningen neemt niet toe. (art 6.4) Bestaande bebouwing op agrarische bouwpercelen wordt gebruikt voor kleinschalige recreatie (art 6.5)

Ons plan bevindt zich binnen de bestemming Wonen van het bestemmingsplan. Het bebouwd oppervlak wordt niet vergroot en het aantal burgerwoningen neemt niet toe.

2. Bijzonder Provinciaal Landschap ● ●

Open ruimte en ruimtebeleving Habitat voor weidevogels

Met ons plan respecteren we de open ruimte doordat we geen nieuwe bebouwing realiseren. Integendeel we verwijderen een deel van de bebouwing (schuilstal, zeecontainer, paardenbak, speelhuis en paardenbak). We bieden met ons plan ruimte voor weidevogels. We willen het agrarisch perceel extensief beheren, waardoor ruimte ontstaat voor meer natuur. weidevogels krijgen hierdoor meer ruimte. Naast de toetsing biedt ons plan t.a.v. het provinciaal beleid de volgende voordelen: ● vermindering van de stikstofdepositie op het nabijgelegen voor vermesting en verzuring gevoelig Ilperveld (maakt deel uit van Natura 2000-gebied) ● van het gas af ● gebruik van hemelwater in plaats van drinkwater. Naar onze mening past ons plan geheel binnen het provinciaal beleid. Mocht de provincie dat anders zien, dan willen we ons plan graag zo aanpassen dat het er geheel binnen past.

Uitwerking in detail Onderstaand is steeds per onderdeel aangegeven wat de huidige situatie is en wat de wijzigingen door het plan zijn.

Huidige situatie bestemmingsplan

Wijzigingen Ons plan heeft alleen betrekking op gedeelte van het perceel met huidige bestemming wonen ●

●

Geen nieuwe bebouwing (oppervlakte bebouwing blijft gelijk) Extensief en natuurlijk beheer bestemming Agrarisch.

Huidige situatie woonhuis

Wijzigingen ● ● ●

Realiseren één bed & breakfast gastenverblijf. Gasvrij naar duurzame energie: zonnecellen en aardwarmte Watervoorziening deels vanuit opvang regenwater

Huidige situatie zeecontainer

Wijzigingen ● ●

Verwijderen zeecontainer Bevordering natuurwaarde agrarisch perceel

Huidige situatie paardenbak en schuilstal

Wijzigingen ● ● ● ●

Stoppen paardenhouderij Verwijderen paardenbak Bevordering natuurwaarde agrarisch perceel Verwijderen schuilstal

Huidige situatie gastenverblijf

Wijzigingen ● ● ● ● ● ● ● ●

Restyling door architect Aansluiting op het riool Energiezuinig maken Watervoorziening deels vanuit regenwater Vervanging golfplaten veranda conform restyling architect Verwijderen speelhuis Verwijderen hekwerk Herontwerp erfinrichting

Huidige situatie kleine paardenstal

Wijzigingen ● ● ● ● ● ● ● ●

Restyling door architect Aansluiting op riool Energiezuinig maken Watervoorziening vanuit regenwater Verbouwing naar gastenverblijf Verwijderen golfplaten veranda Verwijderen hekwerk Verbeteren erfinrichting

Huidige situatie grote paardenstal

Wijzigingen ● ● ● ● ● ●

Restyling door architect Aansluiting op riool Energiezuinig maken Watervoorziening deels vanuit regenwater Verbouwing naar gastenverblijf Verbeteren erfinrichting

Huidige situatie paardenweide

Wijzigingen ●

Wordt omgezet naar natuurlijk grasland

Huidige situatie boerenschuur

Wijzigingen ● ●

● ● ● ●

Aansluiting op riool Inbouwen van drie gastenverblijven met intact houden van huidige buitengevels en interieur. Gemeenschappelijke woonkamer en keuken realiseren. Energiezuinig maken Watervoorziening deels vanuit regenwater Gevelherstel