9 20230615 Bijlage 6 Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout.pdf

advies

projectnaam Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

Inleiding

Aanpak

Aanleiding

daan. Dit is gedaan volgens de systematiek van de Ladder voor duur-

datum 11 april 2023

Supermarkt Jumbo is de enige supermarkt in de kern Lieshout, in de ge-

zame verstedelijking.

projectnummer P06290

850 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) en voldoet daarmee niet aan de he-

opdrachtgever Gemeente Laarbeek

meente Laarbeek. Jumbo heeft een incourante maatvoering van circa Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking heeft zorgvuldig ruimtegebruik als doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarom bevat de toelichting bij een bestemmingsplan, op basis van art. 3.1.6. lid twee, een beschrijving van:  de behoefte aan die ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied;  indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

dendaagse service supermarkt. In de kern Lieshout is al langere tijd behoefte aan een moderne supermarkt, die bijdraagt aan de consumentenverzorging, leefbaarheid en levendigheid. Uitbreidingmogelijkheden van Jumbo op de huidige locatie zijn ruimtelijk-fysiek beperkt.

BRO projectleider

In een eerder stadium is onderzoek gedaan naar de mogelijke verplaat-

FSi

sing van Jumbo naar de Heuvel. BRO heeft hier in 2021 een onderbou-

projectteam

wing voor geschreven en concludeert dat verplaatsing naar de Heuvel

RKo

Om het onderzoek uit te voeren is ruimtelijk-functioneel onderzoek ge-

positief bijdraagt aan de leefbaarheid, levendigheid en het functioneren van het centrum als geheel. Dit plan kon echter rekenen op veel weerstand vanuit de inwoners van Lieshout en ook de provinciale retailadviescommissie concludeert dat een supermarkt op de Heuvel ongewenst is. Uiteindelijk is door de gemeenteraad besloten dat verplaatsing naar de Heuvel geen optie meer is. Om toch een moderne supermarkt te kunnen realiseren zijn, in lijn met het advies van de provinciale retailadviescommissie, diverse alternatieve locaties in Lieshout onderzocht. De gemeente acht het Floreffeplein aan de westzijde van het centrum geschikt voor de vestiging van een moderne supermarkt.

Om de behoefte en effecten van de beoogde ontwikkeling van een supermarkt op het Floreffeplein inzichtelijk te maken zijn de volgende stappen doorlopen. 

kaders? 

Wat zijn relevante trends en ontwikkelingen?



Hoe ziet de vraag- en aanbodstructuur ten aan zien van dagelijkse winkels, en specifiek supermarkten in Lieshout en omgeving er uit?



Wat betekent de beoogde ontwikkeling voor het economisch functioneren van dagelijks aanbod in de gemeente Laarbeek en specifiek

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel

Ten behoeve van bovenstaande heeft de gemeente behoefte aan een

+31 (0)411 850 400

actuele effectenanalyse. Het uitgangspunt daarbij is het mogelijk maken

info@bro.nl

van een moderne supermarkt (ca.1.200 m² wvo) op het Floreffeplein, al

www.bro.nl

Wat zijn relevante provinciale, regionale en gemeentelijke beleids-

dan niet door verplaatsing van de bestaande Jumbo supermarkt.

Lieshout en Mariahout? 

Wat zijn mogelijke effecten van de beoogde verplaatsing en realisatie van een moderne supermarkt in Lieshout?



Wat is de meerwaarde van een moderne supermarkt op het Floreffeplein voor het centrum? En wat zijn aandachtspunten om de ruimtelijk-functionele relatie met de rest van het centrum te versterken?

1/18

Conclusies



Van blijvende onaanvaardbare negatieve effecten voor de structuur

landelijk norm is weliswaar niet de norm voor de gemeente Laar-

is geen sprake. Dit is nader uitgewerkt in voorliggende analyse.

beek, een afwijking ruim 20% betekent dat het functioneren van het dagelijks winkelaanbod onder druk staat en dat er onmiskenbaar ef-

Beleid Realisatie van een moderne supermarkt op het Floreffeplein past in

Lieshout, Mariahout

grote lijnen binnen het provinciale, regionale en lokale beleid. 

Het beleid zet in op versterking van de detailhandelsstructuur en een excellent basisvoorzieningenniveau.



Gemeente Laarbeek 

Gelet op de beperkte omvang van supermarkten in Laarbeek en een toekomstbestendige supermarkt op het Floreffeplein wordt bovendien ingezet op concentratie en versterking van voorzieningen rondom de Heuvel. markten niet meer past bij de huidige consumentenbehoefte. De consument staat bovendien centraal. Een moderne supermarkt in ging in Lieshout.





Ondanks de beperkte marktruimte in de gemeente Laarbeek is uitbreiding van de supermarkt in Lieshout prioriteit. Jumbo is de enige supermarkt in Lieshout en cruciaal voor de leefbaarheid in het gebied. Om de leefbaarheid duurzaam op peil te houden is een mo-





Zowel provinciaal, regionaal als lokaal wordt belang benoemd van compacte centra. De huidige supermarkt in Lieshout ligt relatief solitair in het noordelijk deel van de Dorpsstraat. De meeste andere



voorzieningen liggen rondom de Heuvel en het zuidelijk deel van de Dorpsstraat. 

Regionaal uitgangspunt is dat er per saldo geen extra winkelmeters

houden.

wvo. Dit is ruim boven het landelijk gemiddelde en tevens ruim boven het gemeentelijk gemiddelde. Dit is een duidelijke indicatie dat het dagelijks aanbod in Lieshout en Mariahout ten opzichte van de

delde vloerproductiviteit in Zuidoost-Nederland ook in landelijke ge-

hele gemeente naar verhouding relatief beperkt is. Er is ruimte om

meenten lager ligt dan elders in Nederland. De gemiddelde lande-

het dagelijks aanbod uit te breiden. 

De komende jaren neemt het inwonertal in Lieshout en Mariahout

lijkse winkels en specifiek supermarkten kunnen bij een lagere

naar verwachting licht toe en daardoor ook de bestedingen. Daar-

vloerproductiviteit nog altijd gezond functioneren, mede als gevolg

naast neemt de binding toe als gevolg van uitbreiding van het super-

van lagere exploitatielasten.

marktaanbod en een toenemende lokale oriëntatie.

Een afwijking van circa 15% kan voor een gemeente als Laarbeek



Bij verplaatsing (en uitbreiding) van de huidige Jumbo naar het Flo-

als een ondergrens worden gezien. De afwijking in de gemeente

reffeplein ligt het functioneren indicatief nog altijd ruim boven het lan-

Laarbeek is relatief groot en dat betekent dat er in kwantitatieve zin

delijk gemiddelde. Dit betekent dat er voor het dagelijkse winkels vol-

in beginsel geen directe aanleiding is om het aanbod uit te breiden.

doende omzet te behalen is en dat dagelijkse winkels in staat zijn om

De komende jaren neemt het inwonertal in de gemeente Laarbeek

gezond te kunnen functioneren. 

Bij nieuwvestiging van een supermarkt op het Floreffeplein en behoud

als gevolg van uitbreiding van het supermarktaanbod en een toene-

van Jumbo op de huidige locatie daalt de gemiddelde vloerproducti-

mende lokale oriëntatie.

viteit tot circa 17% beneden het landelijk gemiddelde. Zoals eerder

Bij verplaatsing van de huidige Jumbo naar het Floreffeplein komt

aangegeven is de landelijk norm weliswaar niet de norm voor de ge-

het economisch functioneren circa 15% beneden het landelijk ge-

meente Laarbeek, een afwijking circa 17% betekent dat het functio-

middelde te liggen. Dit is een acceptabele afwijking voor de ge-

neren van het dagelijks winkelaanbod onder druk staat en dat er re-

meente Laarbeek en naar verwachting zijn dagelijkse winkels in

delijkerwijs effecten zullen optreden.

staat om gezond te kunnen functioneren. Bovendien neemt het eco-

mogen worden toegevoegd. Tegelijkertijd wordt hiermee gewenste vernieuwing en noodzakelijk versterking van de structuur tegen ge-

teel indicatief op een vloerproductiviteit van circa € 12.000 per m 2

nuance. Op basis van onderzoek van Marshoek blijkt dat de gemid-

licht toe en daardoor ook de bestedingen. Ook neemt de binding toe

derne en toekomstbestendige supermarkt wenselijk

Het dagelijks aanbod in Lieshout en Mariahout functioneert momen-

circa 17% beneden het landelijk gemiddelde. Dit cijfer verdient enige

lijke norm is niet de norm voor een gemeente als Laarbeek. Dage-

Meermaals wordt benadrukt dat de omvang van de huidige super-

Lieshout betekent een stevige impuls voor de consumentenverzor-



Het dagelijks aanbod in de gemeente Laarbeek functioneert momenteel op een vloerproductiviteit van circa € 6.475 per m 2 wvo,

specifiek Lieshout, is dit in de huidige situatie niet aan de orde. Met



fecten zullen optreden (zie volgende pagina).

Kwantitatieve behoefte

nomisch functioneren toe ten opzichte van de huidige situatie. 

Bij nieuwvestiging van een supermarkt op het Floreffeplein en behoud van Jumbo op de huidige locatie daalt de gemiddelde vloerproductiviteit tot ruim 20% beneden het landelijk gemiddelde. De

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

2/18

Kwalitatieve behoefte

te doen. Het verschil in omzet met het landelijk gemiddelde be-

Een moderne supermarkt op het Floreffeplein is vanuit kwalitatief oog-

draagt in dit scenario 15%. Daarbij wordt benadrukt dat dagelijkse

punt wenselijk, zowel voor de consumentenverzorging als voor de struc-

winkels en specifiek supermarkten in een gemeente als Laarbeek

tuur van het centrum van Lieshout.

stabiel beneden het landelijk gemiddelde kunnen functioneren, met



De beoogde ontwikkeling resulteert in een toekomstbestendige full-

name als gevolg van lagere huurlasten. Ten opzichte van de huidige

service supermarkt die invulling geeft aan de hedendaagse consu-

situatie neemt het functioneren bovendien toe.

met moderne maatvoering, die past bij de hedendaagse consumen-

Op het niveau van Lieshout en Mariahout ligt het economisch functi-

tenbehoefte en die bijdraagt aan de leefbaarheid in de kern.

mentenbehoefte (ruimere opzet, maar ook uitgebreider assortiment). Inwoners van Lieshout maar ook Mariahout krijgen de beschikking

oneren in scenario 1 indicatief nog altijd ruim boven het landelijk ge-

over een aantrekkelijke, moderne en tevens toekomstbestendige

middelde en is het dagelijkse aanbod in staat om gezond te kunnen

full-service supermarkt. Ook indien in Mariahout een kleinschalige

functioneren.



Het Floreffeplein biedt ruimte voor de vestiging van een supermarkt

Compact centrum en combinatiebezoek 

Het Floreffeplein ligt ter hoogte van het zuidelijk deel van de Dorps-

Lieshout meerwaarde voor inwoners van Mariahout.

toe, maar komt het economisch functioneren tegelijkertijd stevig be-

andere voorzieningen in Lieshout zijn gesitueerd. Bovendien is de

Ook elders in de gemeente zijn diverse supermarkten met een be-

neden het landelijk gemiddelde te liggen, zowel op gemeentelijk ni-

Heuvel in de beleving het hart van het Dorp.

perkte maatvoering, waardoor een moderne supermarkt in Lieshout

veau als op het niveau van Lieshout en Mariahout. Op dit niveau

ook meerwaarde heeft voor de omliggende kernen.

staat het dagelijkse winkelaanbod ook in een gemeente als Laar-

afstand vanaf de huidige Jumbo-locatie. De kortere afstand draagt

Vestiging van een supermarkt op het Floreffeplein betekent dat het

beek onder druk.

redelijkerwijs bij aan combinatiebezoek tussen de supermarkt en de

Er is in Lieshout naar verwachting onvoldoende kwantitatieve be-

ander voorzieningen (zie figuur 5).









De afstand tot de andere voorzieningen is aanzienlijk kleiner dan de

Een supermarkt op het Floreffeplein draagt bij aan een compact

voorzieningen steeds meer geclusterd zijn rondom de Heuvel en het

hoefte voor een volledige moderne supermarkt in aanvulling op de

zuidelijk deel van de Dorpsstraat.

bestaande supermarkt. De omstandigheid dat een kwantitatieve be-

centrum, waarbij de focus ligt op de Heuvel en het zuidelijk deel van

Uitbreidingsmogelijkheden van Jumbo op de huidige locatie zijn

hoefte ontbreekt of dat een ontwikkeling zal leiden tot leegstand, be-

de Dorpsstraat. Het compacte centrum kan verder worden versterkt

ruimtelijk-fysiek beperkt. Verplaatsing van Jumbo naar de Heuvel is

tekent echter niet dat de ontwikkeling vanuit kwalitatief oogpunt niet

door, indien mogelijk, ook de winkels en voorzieningen in het noor-

niet wenselijk gebleken. Ook als Jumbo op de huidige locatie be-

wenselijk is. In dit geval voorziet een supermarkt van circa 1.200 m²

delijk deel van de Dorpsstraat te verplaatsen richting de Heuvel.

houden blijft, is er vanuit kwalitatief oogpunt behoefte aan een mo-

wvo op het Floreffeplein nadrukkelijk in een kwalitatieve behoefte.

derne supermarkt. Het Floreffeplein biedt hiervoor mogelijkheden.

Een moderne supermarkt het Floreffeplein draagt bij aan de consumentenverzorging en resulteert in een supermarkt waar andere on-

Effecten afhankelijk van scenario Voor het bepalen van de effecten zijn twee scenario’s uitgewerkt. Verplaatsing van Jumbo en sanering van de bestaande locatie (scenario 1) en nieuwvestiging en behoud van Jumbo (scenario 2). 



straat en de Heuvel. Dit is ook de plek waar de meeste winkels en

centrum van Lieshout compacter wordt, waarbij winkels en andere



Ruimte voor supermarkt met moderne maatvoering

In scenario 2 neemt de binding naar verwachting nog iets verder

gemakswinkel wordt geopend, heeft een moderne supermarkt in 



Beoordeling Floreffeplein: compact centrum, met aandachtspunten

Scenario 1 resulteert naar verwachting in een beperkte toename



Aandachtspunten voor een goede ruimtelijk-functionele relatie 

Een goede ruimtelijk-functionele relatie tussen het Floreffeplein en

dernemers (middels combinatiebezoek) van profiteren, wat de leef-

de Dorpsstraat is van belang om het combinatiebezoek te verster-

baarheid van het centrum van Lieshout ten goede komt.

ken. Het Kerkhofpad vormt de verbinding met de Heuvel. De Floref-

Als Jumbo uit Lieshout verdwijnt, zijn de leegstandseffecten boven-

festraat verbindt het zuidelijk deel van de Dorpsstraat met de be-

dien aanvaardbaar. De huidige locatie ligt relatief solitair en boven-

oogde supermarktlocatie. In de ruimtelijke studie worden beide ver-

dien heeft de locatie een ruime centrumbestemming, waardoor vol-

bindingen behouden

doende alternatieve invullingen mogelijk zijn.

o

Een extra doorsteek ter hoogte van de DA Drogisterij ver-

van binding en toevloeiing. Na verplaatsing, uitbreiding en moderni-

sterkt de relatie met de Dorpsstraat. Gezien de bestaande

sering beschikken inwoners over een aantrekkelijke up-to-date su-

bebouwing is het onduidelijk of ruimtelijke inpassing hiervan

permarkt, Waardoor minder aanleiding is om elders boodschappen

te realiseren is.

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

3/18

o

Een ander aandachtspunt is een goede zichtrelatie vanaf de parkeerplaats en de entree van de supermarkt richting de Dorpsstraat. Dit betekent dat de parkeerplaats aan de (noord)oostzijde van de supermarkt gesitueerd moet worden.

o

Door middel van goede bewegwijzering kan de ruimtelijkfunctionele relatie tussen beide locaties worden versterkt.



Op dit moment is de beoogde locatie aan het Floreffeplein een grasveld waar in de zomer verschillende evenementen plaatsvinden (zoals de kermis). Met de vestiging van een supermarkt op het Floreffeplein zal gezocht moeten worden een alternatieve locatie voor deze evenementen.

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

4/18

Vigerend beleid

Regionaal beleid



In de regionale detailhandelsvisie van de Metropoolregio Eindhoven

Supermarkten worden in of aan de rand van winkelgebieden gesitueerd.

schets de regio haar ambities ten aanzien van detailhandel 3. 

Het is van belang om de regionale en bovenregionale aantrekkings-

In het afsprakenkader wordt de gemeente Laarbeek als klein en kern-

Detailhandel in de provincie Noord-Brabant staat stevig onder druk,

kracht van de regio te versterken en te zorgen voor een excellent

verzorgend omschreven met lokale aspiraties.

mede door de toename van online winkelen en veranderend consumen-

basisvoorzieningenniveau.



Provinciaal beleid

tengedrag. De coronacrisis heeft deze ontwikkelingen versterkt. De Brabantse regio’s en gemeenten hebben gezamenlijk afspraken gemaakt over het detailhandelsbeleid. Zo zet de provincie in op compacte winkelgebieden en het terugdringen van winkelleegstand1.

 

waarbij alles is gericht op het koopgemak voor de consument. In

het clusteren of concentreren van detailhandel.

centra wordt gestreefd naar een compleet dagelijkse aanbod, aan-

Nieuwe detailhandelsontwikkelingen vinden in principe plaats in

gevuld met frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen.

concentratiegebieden. 

de levensvatbaarheid van het centrum. Om deze reden is het van

principes opgesteld voor detailhandel en centrumontwikkelingen in Bra-

belang de fysieke relatie tussen supermarkten en overige winkels te

bant, waaronder2:

stimuleren en te behouden.







supermarkten met moderne omvang. 

Centra zijn compact en overzichtelijk, gericht op efficiënt boodschappen doen.

Daarnaast worden de volgende afspraken gehanteerd:

winkeling.

maar daarbij ook van belang om ze zo veel mogelijk te faciliteren,



Nieuwe detailhandelsontwikkelingen alleen in of aansluitend aan

onder meer ten aanzien van bereikbaarheid en parkeren.

Detailhandelsontwikkelingen vanaf 150 m² tot 1.000 m² vvo worden gemeld aan de directe buurgemeenten.



Detailhandelsontwikkelingen die onderbouwd moeten worden vanuit

Nieuwe detailhandelsontwikkelingen moeten bijdragen aan de ver-

In 2015 is het Afsprakenkader Detailhandel in de Peel vastgesteld 4. Het

de ladder voor duurzame verstedelijking, tot een maximum van

sterking van de (beoogde/gewenste) detailhandelsstructuur.

beleid van De Peel is gericht op versterking van de hoofdstructuur. Hier-

2.500 m² vvo worden afgestemd in het bestuurlijk overleg economi-

Verwijder onbenutte en vrijkomende detailhandelsmeters op onge-

voor is een aantal uitgangspunten geformuleerd, waaronder:

sche zaken de Peel.

wenste locaties uit bestemmingsplannen. 

Binnen het dagelijks aanbod wordt gestreefd naar complementaire

Supermarkten moeten zo veel mogelijk in centra worden gevestigd,

Concentratie van detailhandel en het voorkomen van verspreide be-

perspectiefrijke winkelgebieden. 



Een gevarieerd aanbod aan supermarkten is van groot belang voor

De provincie Noord-Brabant heeft daarnaast enkele richtinggevende



Het wensbeeld is optimalisatie van de lokale verzorgingsfunctie

Uitgangspunt voor het versterken van de detailhandelsstructuur is

Ontwikkelingen dienen beoordeeld te worden op de impact op omliggende gemeenten en dienen met deze gemeenten afgestemd te



Er wordt gestreefd naar ruimtelijke concentratie van detailhandel en het voorkomen van verspreide bewinkeling.





Detailhandelsontwikkelingen vanaf 2.500 m² vvo, worden afgestemd in de RACD (Regionale Adviescommissie Detailhandel).

Detailhandelsontwikkelingen in of aansluitend aan bestaande winkelgebieden worden geaccommodeerd.

worden.



Hiermee kunnen ook herstructureringsopgaven worden gerealiseerd. Bij ontwikkelingen is het van belang dat sprake is van een behoefte en geen blijvende negatieve effecten voor de bestaande structuur.



1 2 3 4

Per saldo worden geen extra winkelmeters toegevoegd.

Provincie Noord-Brabant (2020), Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Provincie Noord-Brabant, Richtinggevende principes detailhandel Metropoolregio Eindhoven (2015), Regionale detailhandelsvisie MRE Subregio De Peel (2015), afsprakenkader Detailhandel in de Peel

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

5/18

Gemeentelijk beleid In september 2022 is de Retailnota Laarbeek 2022 - 2032 vastgesteld5.

Betekenis beleid voor beoogde ontwikkeling 

past binnen het provinciale, regionale en lokale beleid. Zo zet

In deze visie blijft het uitgangspunt dat de gemeente Laarbeek primair

het regionale beleid in op versterking van de detailhandelsstruc-

een lokale functie heeft. De nieuwe visie volgt grotendeels de lijn die in 2015 is uitgezet. Ten aanzien van retail worden de volgende kernwaarden genoemd: 

tuur en een excellent basisvoorzieningenniveau. 

orde. Verplaatsing naar het Floreffeplein draagt bovendien bij aan concentratie en versterking van voorzieningen rondom de

lijkse winkels en niet-detailhandel. De sfeer en uitstraling van de fysieke omgeving van de winkelcentra is goed. De consument staat centraal. De fysieke omgeving in en

Heuvel. 

De consument staat bovendien centraal. Een moderne super-

consument.

markt in Lieshout betekent een stevige impuls voor de consu-

Ondernemers worden optimaal gesteund om hun rol te nemen in de leefbaarheid van kernen.

mentenverzorging in Lieshout. 

Ondanks de beperkte marktruimte in de gemeente Laarbeek, is een supermarkt met moderne maatvoering in het centrum van

Daarnaast wordt in het retailbeleid het volgende benoemd: 

Meermaals wordt benadrukt dat de omvang van de huidige supermarkten niet meer past bij de huidige consumentenbehoefte.

rondom het winkelgebied moet aansluiten bij de behoefte van de 

Gelet op de beperkte omvang van supermarkten in Laarbeek en specifiek Lieshout, is dit in de huidige situatie niet aan de

Zo veel mogelijk inzetten op compacte centra en een sterk boodschappenaanbod voor de eigen inwoners, aangevuld met niet-dage-



Realisatie van een moderne supermarkt op het Floreffeplein

Lieshout prioriteit. Jumbo is de enige supermarkt in Lieshout en

Er is geen ruimte om alle zeven supermarkten in schaal te vergro-

cruciaal voor de leefbaarheid in het gebied. Om de leefbaarheid

ten. Lieshout en Beek en donk krijgen echter prioriteit, aangezien

duurzaam op peil te houden is een moderne en toekomstbe-

deze kernen het minste supermarktaanbod per inwoner hebben.

stendige supermarkt wenselijk Toekomstvisie Laarbeek 2020



van compacte centra. De huidige supermarkt in Lieshout ligt re-

In de toekomstvisie van de gemeente Laarbeek wordt ten aanzien van

latief solitair in het noordelijk deel van de Dorpsstraat. De

detailhandel het volgend benoemd: 

meeste andere voorzieningen liggen rondom de Heuvel en het

Bij initiatieven die een positieve impuls kunnen geven aan de verbetering van de kwaliteit en kwantiteit van het winkelbestand wordt voor zover noodzakelijk en mogelijk alle medewerking verleent.

Zowel provinciaal, regionaal als lokaal wordt belang benoemd

zuidelijk deel van de Dorpsstraat. 

Regionaal uitgangspunt is dat er per saldo geen extra winkelmeters worden toegevoegd. Tegelijkertijd wordt hiermee gewenste vernieuwing en noodzakelijk versterking van de structuur tegen gehouden.

5

Gemeente Laarbeek (2022), Retailnota Laarbeek 2022-2032

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

6/18

Trends en ontwikkelingen Omzet en bestedingen  De omzet in de detailhandel neemt sinds 2014 weer gestaag toe. Wel is er duidelijk verschil zichtbaar tussen de dagelijkse en niet-dagelijkse sector. Waar de omzet (en bestedingen) in de dagelijkse sector fors toenemen, gaat dit in de niet-dagelijkse sector iets minder hard. In 2020 en 2021 was hier zelfs sprake van een beperkte krimp (als gevolg van Corona). 

Het aantal online bestedingen is de afgelopen jaren sterk toegenomen, evenals het aantal producten en diensten dat online verkrijgbaar is. Toonbankbestedingen blijven echter domineren en bovendien raken online en offline steeds meer met elkaar verweven.



De opkomst van online heeft de fysieke winkelmarkt echter blijvend onder druk gezet, met name recreatieve winkels (kleding, mode, warenhuizen, sport en spel). Meerdere winkelketens zijn failliet gegaan. Hoewel de leegstand de afgelopen jaren afnam (o.a. transformatie naar wonen en horeca), is sinds 2019 weer sprake van een toename (o.a. verzadiging horeca). De verwachting is dat het aantal faillissementen en bedrijfsbeëindigingen (en daarmee de leegstand) de komende tijd sterk zal toenemen, mede als gevolg van de coronacrisis. Dit geldt echter niet voor niet op supermarkten.

Behoefte in perspectief 

De behoefte aan fysieke winkels zal naar verwachting blijven bestaan. Dit geldt echter alleen voor de winkels en winkelconcepten die toegevoegde waarde bieden (service, kwaliteit, beleving) en/of winkels die kunnen profiteren van het internet (multichannel).



Het boodschappenaanbod heeft vooralsnog in beperkte mate last van het internet. Consumenten doen echter in toenemende mate online boodschappen. Bekende formules zoals Albert Heijn, Jumbo en Plus bieden online diensten aan, maar nieuwe pure online aanbieders, zoals Hello Fresh en Picnic, rukken op.

Figuur 1: Belangrijke trends supermarkten

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

7/18



De impact van de coronacrisis op de dagelijkse sector is beperkt ge-

bij aan de keuzemogelijkheid en versterken daarmee de consumen-

bleken. Sterker nog, de bestedingen aan dagelijkse producten zijn tijdens de crisis alleen maar toegenomen (online en offline). Dit had

tenverzorging. 

Supermarkten moeten volledig up-to-date zijn. Ze blijven groeien in

deels te maken met hamstergedrag, maar ook doordat bestedingen

omvang. Een grotere maatvoering is nodig om toekomstbestendig te

tijdens de crisis zijn verschoven van de horeca naar supermarkten

blijven. Goede parkeermogelijkheden en bereikbaarheid, blijven es-

en speciaalzaken.

sentiële randvoorwaarden voor een moderne supermarkt. 

Supermarkten zijn veruit de belangrijkste publiekstrekkers. Ze zijn

Kansen voor dorps-, wijk- en buurtcentra

op zichzelf al een belangrijke ontmoetingsplek voor inwoners. An-



dere foodspeciaalzaken, winkels en voorzieningen profiteren van de

Dorpscentra, zoals het centrum van Lieshout, hebben veel perspectief als lokale aankooplocatie voor dagelijkse boodschappen en in het verlengde daarvan frequent benodigde niet-dagelijkse producten

trekkracht van de supermarkt(en). 

Voorwaarde is dat supermarkten in de centra liggen om combinatie-

zoals bloemen en huishoudelijke artikelen. Inwoners hebben blij-

bezoek te bevorderen. Tegelijkertijd zien we dat, juist door speci-

vend behoefte aan frequent benodigde aankopen nabij de eigen wo-

fieke pand- en locatie-eigenschappen, supermarkten soms lastig of

ning in het kader van de eerste levensbehoefte. Dergelijk aanbod is

niet inpasbaar zijn in diezelfde centra.

dan ook essentieel voor de leefbaarheid in dorpen. 

Het perspectief voor niet-dagelijks aanbod in de vorm van recreatieve winkels en doelgerichte winkels, zoals kleding, schoenen, sport, speelgoed en elektronica in dorps-, wijk- en buurtcentra

Betekenis trends voor beoogde ontwikkeling 

permarkt en is in de huidige vorm niet toekomstbestendig. Ten

neemt af. Tegelijkertijd kan een goede boodschappenbasis met mo-

behoeve van de consumentenverzorging en de leefbaarheid is

derne supermarkten ertoe bijdragen dat bestaand niet-dagelijks

een supermarkt met een moderne en toekomstbestendig super-

aanbod tot op zekere hoogte in stand wordt gehouden. Moderniseringsslag supermarkten 

markt wenselijk. 

zet te creëren. Het initiatief speelt in op de wens van de heden-

toegenomen. Kleinere supermarkten (<1.000 m2 wvo) verdwijnen

daagse consument, die behoefte heeft aan keuzemogelijkhe-

steeds vaker uit de structuur, met uitzondering van kleine stadssupermarkten. Met name het aantal supermarkten met een omvang tussen 1.000 en 1.500 m 2 wvo is toegenomen. 

Deze maat sluit uitstekend aan bij de wens van de hedendaagse consument, die behoefte heeft aan supermarkten met een uitgebreid assortiment (keuze en gemak) en een ruime opzet (comfort). Complementaire segmenten / formules (figuur 3) dragen bovendien

Een supermarkt met moderne maatvoering biedt mogelijkheden om een ruimer assortiment te voeren en een ruimere winkelop-

De gemiddelde omvang van supermarkten is de afgelopen jaren

permarkten (< 500 m2 wvo) in grote binnensteden en doelgroep su-

Jumbo in Lieshout is te klein voor een moderne full-service su-

den, gemak en winkelcomfort. 

De huidige locatie van Jumbo ligt op afstand van de meeste voorzieningen in Lieshout en draagt hierdoor beperkt bij aan de vitaliteit van het dorpshart. Supermarkten zijn belangrijkere trekkers voor kleinere dorpscentra. Een moderne full-service supermarkt op een meer centrale locatie draagt bij aan de vitaliteit van het dorpshart van Lieshout.

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

8/18

Analyse huidige situatie Figuur 3 (pagina 9) toont een overzicht van de voornaamste vraag- en aanbodaspecten.

Consumentendraagvlak De gemeente Laarbeek is een landelijke gemeente gelegen ten noorden van Helmond. De gemeente bestaat uit de kernen Aarle-Rixtel, Beek en Donk, Lieshout en Mariahout. Lieshout (4.350 inwoners) is in omvang de derde kern, na Beek en Donk (10.800) en Aarle-Rixtel (5.760). Mariahout telt ruim 2.000 inwoners. 

Op dit moment telt de gemeente circa 22.940 inwoners. De meest recente bevolkingsprognoses van het CBS en PBL verwachten dat het aantal inwoners in de gemeente Laarbeek de komende jaren toeneemt tot circa 23.100 inwoners in 2033.



Het gemiddeld inkomen in de gemeente Laarbeek bedraagt € 28.300 per inwoner per jaar. Daarmee ligt het gemiddelde inkomen in de gemeente Laarbeek 3% onder het landelijk gemiddelde van € 29.200 per inwoner per jaar.

Analyse dagelijks aanbod Gemeente Laarbeek: veel supermarkten te klein 

Het dagelijks winkelaanbod in de gemeente Laarbeek bedraagt 8.130 m² wvo en is verdeeld over 28 winkels. Het aanbod is overwegend gevestigd in de vier dorpscentra.



In kwalitatieve zin is het aanbod in de gemeente redelijk gevarieerd. De gemeente telt in totaal zeven supermarkten, met name full service supermarkten (Jumbo 2x, Jan Linders, PLUS, MCD) en één discount supermarkten (Aldi). Ook is er een Poolse supermarkt.

Figuur 2: Spreiding supermarktaanbod in de gemeente Laarbeek.

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

9/18

Figuur 3: Analyse van de gemeente Laarbeek.

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

10/18



MCD (Aarle Rixtel) en Jumbo (Beek en Donk) hebben een moderne

een drogist. De totale omvang van het dagelijks winkelaanbod be-

maatvoering. Daarbij geldt wel dat Jumbo een minimale maatvoe-

De leegstaande panden zijn in omvang relatief beperkt. Het grootste

draagt 1.071 m2 wvo.

pand heeft een omvang van circa 650 m 2 wvo en drie leegstaande

Jumbo aan de Dorpsstraat in Lieshout heeft een beperkte omvang

panden hebben een omvang van circa 400 m 2 wvo. De overige

service supermarkten zijn allemaal kleiner dan 1.000 m2 wvo en vol-

(ca. 850 m² wvo) en is in de huidige vorm niet toekomstbestendig.

leegstand is kleiner dan 250 m2 wvo. Geen enkel pand biedt ruimte

doen daarmee steeds minder aan de hedendaagse consumenten-

Ook de ligging ten opzichte van het overige aanbod, overwegend

voor de vestiging van een moderne full service supermarkt.

behoefte. Aldi kan als discounter naar verwachting prima functione-

gevestigd aan de Heuvel en het zuidelijk deel van de Dorpsstraat is

ren met een omvang van circa 950 m 2 wvo.

beperkt. In de huidige situatie draagt Jumbo als publiekstrekker ma-

mede als gevolg van transformatie naar wonen aan de Lankelaar.

Van alle reguliere supermarkten heeft Jumbo in Lieshout de kleinste

tig bij aan de vitaliteit van het dorpshart.

De leegstand is zeer beperkt en betreft slechts één pand met een

De supermarkt heeft een belangrijke boodschappenfunctie voor in-

omvang van circa 60 m 2 wvo.

ring heeft voor een moderne full service supermarkt. De overige full





maatvoering. Dit onderstreept dat uitbreiding van het supermarkt-







De leegstand in Lieshout is de afgelopen jaren sterk afgenomen,

aanbod in de kern Lieshout prioriteit heeft. Te meer omdat Lieshout

woners van Lieshout. Te meer aangezien het overige dagelijkse

in tegenstelling tot alle andere kernen slechts één supermarkt heeft.

winkelaanbod in Lieshout zeer beperkt is. Dit benadrukt het belang

Zowel Aarle-Rixtel, Beek en Donk beschikken allen over twee su-

van de supermarkt.

Supermarktaanbod in de omgeving

Daarbij heeft de supermarkt in Lieshout ook een belangrijke bood-

In de omliggende gemeenten is een uitgebreid supermarktaanbod, met

De gemeente Laarbeek beschikt over een redelijk gevarieerd ove-

schappenfunctie voor inwoners van Mariahout. Mariahout beschikte

diverse grote en moderne supermarkten.

rige dagelijks winkelaanbod. Het betreft vooral reguliere winkels

tot voor kort over een kleine supermarkt, maar die is inmiddels ge-

(o.a. bakkers, slagers, slijters, en AGF), maar ook enkele meer spe-

sloten. De supermarkt in Lieshout is nu de dichtstbijzijnde mogelijk-

aanbod, met diverse grote en aantrekkelijk supermarkten. Vanwege

cialistische winkels (o.a. chocolaterie, delicatessen en zoetwaren).

heid voor inwoners van Mariahout om boodschappen te doen.

de nabijheid is Helmond bovendien een aantrekkelijke boodschap-

In Mariahout zin weliswaar plannen voor een nieuwe kleinschalige

penlocatie voor inwoners van Laarbeek. Helmond beschikt onder

gemakswinkel, maar dit neemt niet weg dat een moderne super-

meer over een Albert Heijn XL (ca. 3.600 m 2 wvo) op een goed be-

Figuur 3 toont tevens een benchmark van het winkelaanbod ten op-

markt in Lieshout ook een belangrijke functie vervult voor inwoners

reikbare locatie voor inwoners van Laarbeek. Bovendien beschikt

zichte van het landelijk gemiddelde.

van Mariahout.

Helmond over een grote formulediversiteit.

permarkten (zie figuur 2). 

Daarnaast zijn er drie drogisterijen.







Het dagelijks aanbod per 1.000 inwoners in de gemeente Laarbeek





Met name Helmond beschikt over een zeer uitgebreid supermarkt-

Ook Gemert-Bakel, Nuenen, Gerwen en Nederwetten en Son en

ligt iets onder het landelijk gemiddelde. Het supermarktaanbod per

Leegstand relatief beperkt en kleinschalig

Breugel beschikken over grote en aantrekkelijke supermarkten

1.000 inwoners is nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde.

Figuur 3 toont tevens statistieken ten aanzien van leegstand in de ge-

(1.200 – 1.800 m2 wvo).

Dit zegt echter niets over de kwaliteit van het aanbod. Ten aanzien

meente Laarbeek.

van het supermarktaanbod is reeds duidelijk gemaakt dat veel su-





Op basis van het koopstromenonderzoek Noord-Brabant 2021, blijkt

In de gemeente Laarbeek staan momenteel 15 panden leeg met

dan ook dat inwoners van Laarbeek mede georiënteerd zijn op Hel-

permarkten geen moderne maatvoering hebben en in de huidige

een totale omvang van ca. 2.700 m² wvo. Omgerekend naar leeg-

mond, Gemert-Bakel (beide 4% afvloeiing), Nuenen, Gerwen en Ne-

vorm niet toekomstbestendig zijn en, voor wat betreft Lieshout,

standspercentage blijkt dat circa 6,3% van het aantal verkooppunten

derwetten (3% afvloeiing) en Son en Breugel (2% afvloeiing). De af-

slechts in beperkte mate bijdragen aan een levendig centrum.

in de gemeente leeg staat en circa 5,9% van het totale vloeropper-

vloeiing naar Son en Breugel is redelijkerwijs met name afkomstig

vlak. Dit komt redelijk overeen met het landelijk gemiddelde.

vanuit Lieshout, mede te verklaren door het ontbreken van een su-

Sinds 2021 (vorige analyse) is de leegstand met 6 verkooppunten

permarkt met moderne maatvoering.

Lieshout: beperkt dagelijks aanbod, supermarkt te klein 





De kern Lieshout beschikt over een zeer beperkt dagelijks winkel-

en bijna 600 m2 wvo afgenomen. Ook dit is in lijn met het landelijk

aanbod. Naast een supermarkt zijn er een bakker, een slager en

beeld.

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

11/18

Behoefte dagelijks aanbod Distributieplanologisch onderzoek Laarbeek Tabel 1 toont de uitgangspunten en bijbehorende bronnen die zijn ge-

Tabel 1: Uitgangspunten distributieplanologisch onderzoek dagelijkse sector

Variabele

Waarde

Inwonertal

Gemeente Laarbeek 2023: 22.940 inwoners 2033: 23.100 inwoners

Bestedingen per hoofd (€)

Landelijk bedraagt de gemiddelde winkelomzet per hoofd van de bevolking over 2021 (meest actueel) voor dagelijkse artikelen € 2.654,- (excl. BTW). Dit cijfer wordt gewoonlijk naar de lokale situatie gecorrigeerd als het inkomensniveau in het verzorgingsgebied afwijkt van het landelijke gemiddelde. Het gemiddeld inkomen per inwoner in de gemeente Laarbeek ligt 3% lager dan het landelijk gemiddelde. Daarom is een correctie op het landelijke bestedingscijfer toegepast en zodoende komt de besteding uit op € 2.621. In de dagelijkse sector is al jaren sprake van een groei van online bestedingen. Tegelijkertijd is jaarlijks sprake van een groei van de toonbankbestedingen van 1% tot 3% per jaar. Naar de toekomst toe is dit echter lastig te voorspellen en daarom houden wij de fysieke bestedingen in 2032 gelijk.

bruikt voor de distributieplanologische berekeningen. 

De berekening is opgesteld voor dagelijkse sector in de gemeente Laarbeek en het verzorgingsgebied Lieshout/Mariahout, voor de huidige situatie (2023) en de toekomstige verwachte situatie (2033).



De berekening geeft enerzijds inzicht in het economisch functioneren van het bestaande aanbod in de huidige en toekomstige situatie. Dit uit zich in de totale omzet en de gemiddelde vloerproductiviteit. Anderzijds geeft de berekening inzicht in de distributieve uitbreieen ‘norm voor goed functioneren’. De ‘norm voor goed functioneren’ wisselt sterk per verzorgingsge-

Koopkrachtbinding

bied. In perifere delen van Nederland blijkt uit onderzoek dat aanbod op een lager niveau nog steeds goed kan functioneren, met name Aangezien de berekeningen slechts een indicatie geven in hoeverre het aanbod goed, gemiddeld of slecht functioneert en in hoeverre

CBS Statline Prognose PBL Retailinsiders (2022), omzetkengetallennotitie 2021. CBS Statline, Gemiddeld inkomen per inwoner 2021 (meest actueel)

Gemeente Laarbeek 2023: 83% 2033: 85% (excl. huidige locatie Jumbo); 87% (incl. huidige locatie Jumbo)

KSO Noord-Brabant 2021 Inschatting

Lieshout, Mariahout 2023: 69% 2033: 74% (excl. huidige locatie Jumbo); 76% (incl. huidige locatie Jumbo)

als gevolg van lagere huurlasten. 

Lieshout, Mariahout 2023: 6.375 inwoners 2033: 6.420 inwoners

Het gewogen inkomen in Lieshout en Mariahout is nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde. Voor dit verzorgingsgebied wordt gerekend met het landelijke bestedingscijfer

dingsruimte door het economisch functioneren af te zetten tegen 

Bron

Koopkrachttoevloeiing

sprake is van kwantitatieve behoefte, dienen de uitkomsten ook ge-

Gemeente Laarbeek 2023: 7% 2033: 10%

KSO Noord-Brabant 2021 Inschatting

nuanceerd geïnterpreteerd te worden. 

Lieshout, Mariahout 2023: 9% 2033: 11%

In de DPO berekening zijn twee scenario’s gehanteerd. -

In het eerste verplaatst Jumbo naar het Floreffeplein. De huidige locatie wordt gesaneerd en er vindt een andere ontwikkeling, zoals woningbouw, plaats.

-

In het tweede scenario is sprake van nieuwvestiging op het Flo-

Huidig winkelvloeroppervlak (m2 wvo)

Gemeente Laarbeek: 8.310 m2 wvo;

Landelijk gemiddelde vloerproductiviteit (€ per m2 wvo)

€7.823 per m2 wvo;

Lieshout, Mariahout: 1.073 m2 wvo

Locatus, 2022 Retailinsiders, 2022

reffeplein. Jumbo blijft op de huidige locatie. Koopstromen gemeente Laarbeek

Huidige koopstromen

nen de eigen gemeenten. Inwoners kunnen voor dagelijkse bood-



De koopkrachtbinding (excl. online) voor de dagelijkse sector in de

schappen goed terecht binnen de gemeente Laarbeek. Er zijn in to-

In 2021 is in de provincie Noord-Brabant koopstromenonderzoek uitge-

gemeente Laarbeek is 83%. Met andere woorden, circa 83% van de

taal acht supermarkten, zowel service als discount. Bovendien zijn

voerd. De uitkomsten bieden onder meer inzicht in koopkrachtbinding en

bestedingen aan dagelijkse producten komt terecht in winkels bin-

inwoners voor boodschappen in toenemen mate lokaal georiën-

-toevloeiing voor de gemeente Laarbeek.

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

teerd.

12/18



Tabel 2: Indicatie economisch functioneren dagelijkse sector gemeente Laarbeek.

Kanttekening hierbij is dat veel supermarkten een beperkte maatvoering hebben. Dit draagt mede bij aan een relatief hoge fysieke

2023

2033 – Scenario 1

2033 – Scenario 2

Inwonertal

22.940

23.100

23.100

De toevloeiing bedraagt 7%. Met andere woorden, circa 7% van de

Winkelomzet per hoofd (€)

2.621

2.621

2.621

bestedingen in dagelijkse winkels in de gemeente Laarbeek is af-

Bestedingspotentieel (mln. €)

60,1

60,5

60,5

Koopkrachtbinding (%)

83%

85%

87%

Totaal gebonden bestedingen (in mln. €)

49,9

51,5

52,7

Koopkrachttoevloeiing (%)

7%

10%

10%

basis van kennis, ervaring en referentieonderzoek (KSO2021,

Omzet door toevloeiing (in mln. €)

3,8

5,7

5,9

KSOL2019) met betrekking tot koopstromen, het functioneren van Win-

Totale bestedingen (in mln. €)

53,7

57,2

58,5

Op basis van benchmarks in de genoemde KSO’s is een binding

WVO totaal (m² wvo)

8.310

8.662

9.510

van ruim 85% haalbaar voor een gemeente als Laarbeek.

Omzet per m² wvo

6.475

6.625

6.175

Vergelijkbaar landelijk vijfjaarsgemiddelde (€)

7.823

7.823

7.823

Verschil omzet met landelijk gemiddelde

-17%

-15%

-21%

afvloeiing van 17%. Uiteraard in combinatie met aantrekkelijk aanbod in de buurgemeenten. 

komstig van buiten de gemeente. De toevloeiing is met name afkomstig uit de naastgelegen gemeente Meierijstad (4%). Toekomstige koopstromen Voor de toekomstige situatie is een zorgvuldige inschatting gemaakt op

kelgebieden en specifiek dagelijkse winkels.  

Een moderne supermarkt in Lieshout resulteert redelijkerwijs in minder afvloeiing naar Son en Breugel. Bovendien geldt in algemene zin dat consumenten in toenemende mate lokaal georiënteerd zijn. Een toename van de binding tot circa 85% is haalbaar.





Indien sprake is van een nieuwe supermarkt, naast de huidige

Huidig functioneren

Laarbeek is relatief groot en dat betekent dat er in kwantitatieve zin

Jumbo supermarkt, is het aannemelijk dat de binding nog iets verder



in beginsel geen directe aanleiding is om het aanbod uit te breiden.

Het dagelijks aanbod in de gemeente Laarbeek functioneert mo-

toeneemt. In dat geval is een binding van hooguit 87% voorstelbaar.

menteel op een vloerproductiviteit van circa € 6.475 per m 2 wvo. Dit

Modern supermarktaanbod in Lieshout resulteert mogelijk ook in

is stevig beneden het landelijk gemiddelde (-17%).

Toekomstig functioneren

Dit cijfer verdient enige nuance. Op basis van onderzoek van



een beperkte toename van toevloeiing. Inwoners van bijvoorbeeld



De komende jaren neemt het inwonertal in de gemeente Laarbeek

Gerwen en Breugel, maar ook inwoners uit de zuidwesthoek van de

Marshoek (2022) blijkt dat de gemiddelde vloerproductiviteit in Zuid-

licht toe en daardoor ook de bestedingen. Ook neemt de binding toe

gemeente Meierijstad (buitengebied) krijgen een aantrekkelijk alter-

oost-Nederland ook in landelijke gemeenten lager ligt dan elders in

als gevolg van uitbreiding van het supermarktaanbod en een toene-

natief voor supermarktbezoek. Te meer indien sprake is van een

Nederland. De gemiddelde landelijk norm is niet de norm voor een

mende lokale oriëntatie.

nieuwe supermarkt in Lieshout, naast de huidige Jumbo supermarkt.

gemeente als Laarbeek. Dagelijkse winkels en specifiek supermark-

Economisch functioneren gemeente Laarbeek Tabel 2 toont berekeningen van het economisch functioneren van de dagelijkse sector in gemeente Laarbeek.





Bij verplaatsing (en uitbreiding) van de huidige Jumbo naar het Flo-

ten kunnen bij een lagere vloerproductiviteit nog altijd gezond functi-

reffeplein (scenario 1) komt het economisch functioneren indicatief

oneren, mede als gevolg van lagere exploitatielasten.

circa 15% beneden het landelijk gemiddelde te liggen. Dit is een ac-

Een afwijking van circa 15% kan voor een gemeente als Laarbeek

ceptabele afwijking voor de gemeente Laarbeek en naar verwach-

als een ondergrens worden gezien. De afwijking in de gemeente

ting zijn dagelijkse winkels in staat om gezond te kunnen functioneren.

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

13/18



Bovendien neemt het economisch functioneren toe ten opzichte van

Tabel 3: Indicatie economisch functioneren dagelijkse sector Lieshout, Mariahout

de huidige situatie.

2023

2033 – Scenario 1

2033 – Scenario 2

Inwonertal

6.375

6.420

6.420

Winkelomzet per hoofd (€)

2.654

2.654

2.654

Bestedingspotentieel (mln. €)

16,9

17,0

17,0

neren van het dagelijks winkelaanbod onder druk staat en dat er on-

Koopkrachtbinding (%)

69%

74%

77%

miskenbaar effecten zullen optreden (zie volgende pagina).

Totaal gebonden bestedingen (in mln. €)

11,7

12,6

13,1

Koopstromen Lieshout, Mariahout

Koopkrachttoevloeiing (%)

9%

11%

11%

Voor specifiek de kernen Lieshout en Mariahout zijn aanvullende koop-

Omzet door toevloeiing (in mln. €)

1,2

1,6

1,6

Totale bestedingen (in mln. €)

12,8

14,2

14,7

WVO totaal (m² wvo)

1.071

1.421

2.271

Omzet per m² wvo

12.000

9.975

6.500

mede te verklaren door het ontbreken van modern supermarktaan-

Vergelijkbaar landelijk vijfjaarsgemiddelde (€)

7.823

7.823

7.823

bod. Inwoners zijn hierdoor in relatief hoge mate georiënteerd op

Verschil omzet met landelijk gemiddelde

+53%

+28%

-17%



Bij nieuwvestiging van een supermarkt op het Floreffeplein en behoud van Jumbo op de huidige locatie (scenario 2) daalt de gemiddelde vloerproductiviteit tot ruim 20% beneden het landelijk gemiddelde. De landelijk norm is weliswaar niet de norm voor de gemeente Laarbeek, een afwijking ruim 20% betekent dat het functio-

stroomgegeven opgevraagd. Daaruit blijkt het volgende. Huidige koopstromen 

De koopkrachtbinding (excl. online) voor de dagelijkse sector in het gebied ‘Lieshout, Mariahout’ 69%. De binding is relatief laag en is

andere kernen, met name naar Beek en Donk, Nuenen en Son en Breugel. 



Indien sprake is van een nieuwe supermarkt, naast de bestaande

Economisch functioneren gemeente Laarbeek

De toevloeiing bedraagt 9% en is met name afkomstig vanuit Veghel

Jumbo supermarkt, is het aannemelijk dat de binding nog iets verder

Tabel 3 toont berekeningen van het economisch functioneren van de

en Beek en Donk.

toeneemt. In dat geval is een binding van circa 77% voorstelbaar.

dagelijkse sector in gemeente Laarbeek.



Zoals eerder aangegeven resulteert modern supermarktaanbod in

Toekomstige koopstromen

Lieshout mogelijk ook in een beperkte toename van toevloeiing. In-

Huidig functioneren

Voor de toekomstige situatie is wederom een zorgvuldige inschatting ge-

woners van bijvoorbeeld Gerwen en Breugel, maar ook inwoners uit



maakt op basis van kennis, ervaring en referentieonderzoek (KSO2021,

de zuidwesthoek van de gemeente Meierijstad (buitengebied) krij-

teel indicatief op een vloerproductiviteit van circa € 12.000 per m 2

KSOL2019) met betrekking tot koopstromen, het functioneren van Win-

gen een aantrekkelijk alternatief voor supermarktbezoek. Te meer

wvo. Dit is ruim boven het landelijk gemiddelde en tevens ruim bo-

kelgebieden en specifiek dagelijkse winkels.

indien sprake is van een nieuwe supermarkt in Lieshout, naast de

ven het gemeentelijk gemiddelde. Dit is een duidelijke indicatie dat

huidige Jumbo supermarkt.

het dagelijks aanbod in Lieshout en Mariahout ten opzichte van de



Indien sprake is van modern supermarktaanbod in Lieshout is een

Het dagelijks aanbod in Lieshout en Mariahout functioneert momen-

stevige toename van de binding realistisch. Voor inwoners is er hier-

hele gemeente naar verhouding relatief beperkt is. Er is ruimte om

door minder aanleiding om elders boodschappen te doen. Boven-

het dagelijks aanbod uit te breiden.

dien speelt ook een toename van lokale oriëntatie een rol (mits sprake is van voldoende aantrekkelijk aanbod).

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

14/18

Toekomstig functioneren

Kwalitatieve behoefte

ningbouw plaats. In het tweede scenario is sprake van nieuwvesti-



De komende jaren neemt het inwonertal in Lieshout en Mariahout

Een moderne supermarkt op het Floreffeplein is vanuit kwalitatief oog-

ging van een supermarkt op het Floreffeplein. Jumbo blijft op de hui-

naar verwachting licht toe en daardoor ook de bestedingen. Daar-

punt wenselijk, zowel voor de consumentenverzorging als voor de struc-

dige locatie.

naast neemt de binding toe als gevolg van uitbreiding van het super-

tuur van het centrum van Lieshout.







De beoogde ontwikkeling resulteert in een toekomstbestendige full-

Scenario 1: Uitbreiding, modernisering en verplaatsing van bestaande

Bij verplaatsing (en uitbreiding) van de huidige Jumbo naar het Flo-

service supermarkt die invulling geeft aan de hedendaagse consu-

Jumbo naar het Floreffeplein. De huidige locatie wordt gesaneerd als

reffeplein (scenario 1) ligt het functioneren indicatief nog altijd ruim

mentenbehoefte (ruimere opzet, maar ook uitgebreider assortiment).

supermarktlocatie en maakt plaats voor woningbouw.

boven het landelijk gemiddelde (+28%). Dit betekent dat er voor het

Inwoners van Lieshout maar ook Mariahout krijgen de beschikking



dagelijkse winkels voldoende omzet te behalen is en dat dagelijkse

over een aantrekkelijke, moderne en tevens toekomstbestendige

van binding en toevloeiing op het niveau van de gemeente Laar-

winkels in staat zijn om gezond te kunnen functioneren.

full-service supermarkt. Ook indien in Mariahout een kleinschalige

beek. Na verplaatsing, uitbreiding en modernisering beschikken in-

Bij nieuwvestiging van een supermarkt op het Floreffeplein en be-

gemakswinkel wordt geopend, heeft een moderne supermarkt in

woners over een aantrekkelijke up-to-date supermarkt, Waardoor

houd van Jumbo op de huidige locatie (scenario 2) daalt de gemid-

Lieshout meerwaarde voor inwoners van Mariahout.

minder aanleiding is om elders boodschappen te doen.

marktaanbod en een toenemende lokale oriëntatie.

delde vloerproductiviteit tot circa 17% beneden het landelijk gemid-



Ook elders in de gemeente zijn diverse supermarkten met een be-



Dit scenario resulteert naar verwachting in een beperkte toename

Ter indicatie: zowel binding als de toevloeiing in de gemeente Laar-

delde. Zoals eerder aangegeven is de landelijk norm weliswaar niet

perkte maatvoering, waardoor een moderne supermarkt in Lieshout

beek zijn aan de lage kant. Vergelijkbare gemeenten hebben een

de norm voor de gemeente Laarbeek, een afwijking circa 17% bete-

ook meerwaarde heeft voor de omliggende kernen.

binding van circa 85% en een toevloeiing van 13%. Dit is mede te

Vestiging van een supermarkt op het Floreffeplein betekent dat het

verklaren doordat veel supermarkten in de gemeente Laarbeek een

centrum van Lieshout compacter wordt, waarbij winkels en andere

beperkte maatvoering hebben en niet voldoen aan de hedendaagse

kent dat het functioneren van het dagelijks winkelaanbod onder druk



staat en dat er redelijkerwijs effecten zullen optreden (zie verderop).

voorzieningen steeds meer geclusterd zijn rondom de Heuvel en het zuidelijk deel van de Dorpsstraat. Dit is in lijn met het detailhandelsKwaliteit boven kwantiteit De modelmatige berekeningen zijn gebaseerd op meerdere aanna-



consumentenbehoefte. 

Ondanks de toenemende binding en toevloeiing blijft de marktruimte

beleid van de gemeente Laarbeek.

negatief. Het verschil in omzet met het landelijk gemiddelde be-

Uitbreidingsmogelijkheden van Jumbo op de huidige locatie zijn

draagt in dit scenario 15%.

mes. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voor-

ruimtelijk-fysiek beperkt. Verplaatsing van Jumbo naar de Heuvel is

hand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De uitkomsten

niet wenselijk gebleken. Een moderne supermarkt is echter zeer

markten in een gemeente als Laarbeek stabiel beneden het landelijk

moeten als indicatie worden gezien. Bij winkelontwikkelingen wordt

wenselijk voor de consumentenverzorging in Lieshout en omgeving.

gemiddelde kunnen functioneren, met name als gevolg van lagere

steeds meer waarde gehecht aan kwalitatieve aspecten. In de ruim-

Het Floreffeplein biedt hiervoor mogelijkheden.

huurlasten. Ten opzichte van de huidige situatie neemt het functio-



telijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten

Daarbij wordt benadrukt dat dagelijkse winkels en specifiek super-

neren bovendien toe.

beoordeeld te worden of het consumentenbelang op de langere ter-

Omzet- en leegstandseffecten

mijn wordt gediend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om

Figuur 4 (p. 16) geeft op basis van jurisprudentie het afwegingskader

oneren indicatief nog altijd ruim boven het landelijk gemiddelde en is

een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven.

weer ten aanzien van de aanvaardbaarheid van effecten op leegstand

het dagelijkse aanbod in staat om gezond te kunnen functioneren.

Bovendien gaat het om de aanvaardbaarheid van eventuele leeg-

bij initiatieven.

standseffecten, niet om de aanvaardbaarheid van omzeteffecten.





Op het niveau van Lieshout en Mariahout ligt het economisch functi-

In de DPO berekeningen zijn twee scenario’s gehanteerd. In het

Inzicht in het omzeteffect is echter noodzakelijk om inzicht te krijgen

eerste scenario verplaatst de bestaande Jumbo in Lieshout naar het

in de kans op leegstand.

Floreffeplein. De huidige locatie wordt gesaneerd en er vindt wo-

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

15/18

Scenario 2: Een nieuwe supermarkt met moderne maatvoering vestigt zich op het Floreffeplein. Jumbo blijft op de oude locatie voortbestaan. 

In dit scenario neemt de binding naar verwachting nog iets verder toe, doordat er (tijdelijk) sprake is van twee supermarkten, waaronder een supermarkt met moderne maatvoering. Hierdoor hebben inwoners nog minder aanleiding om elders boodschappen te doen.



Tegelijkertijd komt het economisch functioneren van dagelijkse winkels in Laarbeek indicatief ruim 20% beneneden het landelijk gemiddelde te liggen. Op dit niveau staat het dagelijkse winkelaanbod ook in een gemeente als Laarbeek onder druk. Op het niveau van Lieshout en Mariahout komt het economisch functioneren indicatief circa 17% beneden het landelijk gemiddelde te liggen. Dit betekent eveneens dat het dagelijkse aanbod onder druk staat.



Naar verwachting is er onvoldoende perspectief om in Lieshout twee supermarkten duurzaam in stand te houden. Dit betekent redelijkerwijs dat (op termijn) een supermarkt in Lieshout verdwijnt. Aangenomen wordt dat dit de bestaande Jumbo zal zijn, met name gelet op de beperkte maatvoering van de full service supermarkt.



Als Jumbo uit Lieshout verdwijnt, zijn de leegstandseffecten aanvaardbaar. De huidige locatie ligt relatief solitair en bovendien heeft de locatie een ruime centrumbestemming, waardoor voldoende alternatieve invullingen mogelijk zijn.



Dit betekent dat (op termijn) alsnog sprake zal zijn met een scenario (vergelijkbaar met scenario 1), zonder dat er onaanvaardbare leegstandseffecten optreden.

Figuur 4: Afwegingskader leegstand.

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

16/18

Beoordeling locatie Floreffeplein 

Figuur 6: De planlocatie aan het Floreffeplein in beeld

Het Floreffeplein biedt ruimte voor de vestiging van een supermarkt met moderne maatvoering, die past bij de hedendaagse consumentenbehoefte en die bijdraagt aan de leefbaarheid in de kern.



Het Floreffeplein ligt ter hoogte van het zuidelijk deel van de Dorpsstraat en de Heuvel. Dit is ook de plek waar de meeste winkels en andere voorzieningen in Lieshout zijn gesitueerd. Bovendien is de Heuvel in de beleving het hart van het Dorp.



De afstand tot de andere voorzieningen is aanzienlijk kleiner dan de afstand vanaf de huidige Jumbo-locatie. De kortere afstand draagt redelijkerwijs bij aan combinatiebezoek tussen de supermarkt en de ander voorzieningen (zie figuur 5).



Een supermarkt op het Floreffeplein draagt bij aan een compact centrum, waarbij de focus ligt op de Heuvel en het zuidelijk deel van de Dorpsstraat. Het compacte centrum kan verder worden versterkt

Figuur 5: Invloed van afstand op het combinatiebezoek (bron: DTNP)

door, indien mogelijk, ook de winkels en voorzieningen in het noordelijk deel van de Dorpsstraat te verplaatsen richting de Heuvel. 

Een goede ruimtelijk-functionele relatie tussen het Floreffeplein en de Dorpsstraat is van belang om het combinatiebezoek te versterken. Het Kerkhofpad vormt de verbinding met de Heuvel. De Floreffestraat verbindt het zuidelijk deel van de Dorpsstraat met de beoogde supermarktlocatie. In de ruimtelijke studie worden beide verbindingen behouden. o

Een extra doorsteek ter hoogte van de DA Drogisterij versterkt de relatie met de Dorpsstraat. Gezien de bestaande bebouwing is het onduidelijk of ruimtelijke inpassing hiervan te realiseren is.

o

Een ander aandachtspunt is een goede zichtrelatie vanaf de parkeerplaats en de entree van de supermarkt richting de Dorpsstraat. Dit betekent dat de parkeerplaats aan de (noord)oostzijde van de supermarkt gesitueerd moet worden.

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

17/18

o

Door middel van goede bewegwijzering kan de ruimtelijkfunctionele relatie tussen beide locaties worden versterkt.



Op dit moment is de beoogde locatie aan het Floreffeplein een grasveld waar in de zomer verschillende evenementen plaatsvinden (zoals de kermis). Met de vestiging van een supermarkt op het Floreffeplein zal gezocht moeten worden een alternatieve locatie voor deze evenementen.

Actualisatie effectenanalyse supermarktontwikkeling Lieshout

18/18