8 20240425 Ontwerp bestemmingsplan Bemmerstraat 6 Beek en Donk

Bestemmingsplan Bemmerstraat 6 Beek en Donk

Gemeente Laarbeek 1

Colofon Rapport: Bestemmingsplan Bemmerstraat 6 Beek en Donk Rapportnummer: 2018.0330 Status: Ontwerp Datum: 28 november 2023 Projectlocatie Bemmerstraat 6 5741 SZ Beek en Donk Opdrachtnemer Reland Bezoekadres: Burg. Verdijkplein 1 5835 AR Beugen Correspondentieadres: Postbus 186 5830 AD Boxmeer www.reland.nl Projectleiding Reland 085 043 1949 info@reland.nl

© november 2023 Reland

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, elektronisch of op welke andere wijze dan ook, en evenmin in een geautomatiseerd gegevensbestand worden opgeslagen, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Reland. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Reland verwerpt elke aansprakelijkheid voor een ander gebruik van deze tekst dan voor de situatie waarvoor deze wordt uitgebracht. De informatie in deze tekst is onder voorbehoud en kan worden veranderd zonder voorafgaande kennisgeving.

2

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding ............................................................................................................................ 5 1.1

Aanleiding ............................................................................................................................. 5

1.2

Begrenzing plangebied ....................................................................................................... 7

1.3

Leeswijzer ............................................................................................................................. 7

Hoofdstuk 2 Huidige situatie omgeving ............................................................................................. 8 2.1

Inleiding ................................................................................................................................. 8

2.2

Ruimtelijke structuur ............................................................................................................ 8

2.3

Functionele structuur......................................................................................................... 12

2.3

Ontwikkelingsrichting ........................................................................................................ 12

2.4

Geldend bestemmingsplan .............................................................................................. 13

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving ........................................................................................................... 15 3.1

Ontwikkeling ....................................................................................................................... 15

3.2

Stedenbouwkundig voorstel en landschappelijke inpassing ........................................ 16

HOOFDSTUK 4 Beleidskader ......................................................................................................... 19 4.1

Rijksbeleid........................................................................................................................... 19

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) ................................................................................. 19 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening ............................................................... 19 4.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking .......................................................................... 20 4.2

Provinciaal beleid............................................................................................................... 21

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant...................................................................................... 21 4.2.2 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening, Noord-Brabant .................................................. 21 4.2.3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant ............................................................ 23 4.3

Gemeentelijke beleid......................................................................................................... 29

4.3.1 Structuurvisie Laarbeek 2010-2020 Groei in balans ................................................... 29 4.3.2 Woonvisie 2017-2021 Laarbeek..................................................................................... 29 4.3.2 Woonvisie 2022-2026 Laarbeek..................................................................................... 30 4.3.3 Landschapsinvesteringsregeling gemeente Laarbeek ............................................... 30 HOOFDSTUK 5 Omgevingsaspecten ............................................................................................ 33 5.1

Milieu ................................................................................................................................... 33

5.1.1 M.e.r. plicht ........................................................................................................................ 33

3

5.1.2 Bodem ................................................................................................................................ 38 5.1.3 Lucht ................................................................................................................................... 39 5.1.4 Geur .................................................................................................................................... 40 5.1.5 Geluid ................................................................................................................................. 42 5.1.6 Externe veiligheid ............................................................................................................. 44 5.1.7 Bedrijven- en milieuzonering ........................................................................................... 47 5.1.8 Kabels en leidingen .......................................................................................................... 49 5.1.9 Spuitzones gewasbescherming ...................................................................................... 49 5.1.10 Volksgezondheid ............................................................................................................ 50 5.2

Water ................................................................................................................................... 50

5.2.1

Beleid ........................................................................................................................... 50

5.2.2

Toekomstige waterhuishoudkundige situatie ........................................................ 52

5.3

Natuur .................................................................................................................................. 53

5.3.1 Gebiedsbescherming ....................................................................................................... 53 5.3.2 Soortenbescherming ........................................................................................................ 55 5.4

Archeologie ......................................................................................................................... 55

5.5

Landschap en cultuurhistorie ........................................................................................... 57

5.6

Verkeer ................................................................................................................................ 59

5.6.1 Mobiliteit ............................................................................................................................. 59 5.6.2 Parkeren ............................................................................................................................. 59 HOOFDSTUK 6 Uitvoerbaarheid .................................................................................................... 60 6.1

Economische uitvoerbaarheid ......................................................................................... 60

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................................. 60

BIJLAGEN Bijlage I Bijlage II Bijlage III Bijlage IV Bijlage V Bijlage VI Bijlage VII Bijlage VIII Bijlage IX Bijlage X Bijlage XI

– Stedenbouwkundig voorstel en landschappelijke inpassing – Verkennend bodem- en asbestonderzoek Bemmerstraat 6 – Verkennend bodem- en asbestonderzoek Bemmerstraat 6 – Verkennend bodemonderzoek Bemmerstraat ong. – Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai – Beknopte waterparagraaf – AERIUS-berekening aanlegfase – AERIUS-berekening gebruiksfase – QuickScan Flora en Fauna – Nader onderzoek beschermde soorten – Archeologisch onderzoek Bemmerstraat 6

4

Bijlage XII Bijlage XIII

– Archeologisch onderzoek Bemmerstraat ong. – Omgevingsdialoog

Hoofdstuk 1.1

1 Inleiding

Aanleiding De initiatiefnemer van het plan is de gemeente Laarbeek en de eigenaar van het bedrijf aan de Bemmerstraat 6 in Beek en Donk. De eigenaar van het bedrijf aan Bemmerstraat 6 is voornemens om zijn bedrijfsactiviteiten te staken en het bedrijf te beëindigen. Met de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten ter plaatse bestaat de wens om een nieuwe invulling aan de locatie te geven. Omdat er ruimte vrij komt heeft de eigenaar van Bemmerstraat 6 onderzocht of er mogelijkheden zijn om die ruimte anders in te vullen. De ruimte is te klein om in te zetten als volwaardige agrarische percelen en te groot om als tuin te dienen. Bovendien heeft de eigenaar een leeftijd dat zij minder tijd willen besteden aan het bijhouden van de tuin. De mogelijkheden om woningbouw toe te passen op dit perceel zijn onderzocht en met de gemeente besproken. De percelen zijn precies op de overgang van stedelijk gebied naar buitengebied gelegen. De Bemmerstraat zorgt in die zin voor een rafelige dorpsrand. In de straat zijn meerdere woningen ontwikkeld om op die manier een goede overgang te creëren (functioneel, ruimtelijk en kwalitatief) en dit initiatief sluit daarbij aan. Met de gemeente zijn vervolgens gesprekken gevoerd en daaruit is naar voren gekomen dat de gemeente Laarbeek eigenaar is van de percelen aan de overzijde van de Bemmerstraat (ten westen).

De gesprekken hebben ervoor gezorgd dat de gemeente ook kansen ziet voor dit gebied en uiteindelijk een zorgvuldige en kwalitatief hoogwaardige overgangszone/dorpsrand te realiseren. Juist omdat de percelen in het buitengebied (tegen de kern van Beek en Donk) zijn gelegen, biedt deze opgave meer mogelijkheden. Woningbouw in het buitengebied is onder strikte voorwaarden mogelijk. Een daarvan is dat er een flinke kwaliteitsverbetering tegenover dient te staan, bijvoorbeeld de beëindiging, sloop en sanering van agrarische bedrijven. Een andere is dat woningbouw alleen op aanvaardbare locaties kan plaatsvinden. Veel (potentieel) stoppende agrarische bedrijven, zijn niet in de mogelijkheid om de slop en sanering te financieren en de bedrijven liggen niet altijd op aanvaardbare locaties voor woningbouw.

5

Door deze percelen daarvoor beschikbaar te stellen worden meerdere doelen in een keer behaald, namelijk: - Zorgvuldige afronding van de bebouwde kom van beek en Donk; - Landschappelijke overgang van dorp naar platteland; - Afscherming en overgang van wonen naar bedrijventerrein; - Actief faciliteren van kwaliteitsverbeterende maatregelen in het buitengebied; - Creatie van perspectief voor stoppende agrarische ondernemers op willekeurige plekke in het buitengebied. Concreet bestaat de ontwikkeling uit de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning met behoud van een bijgebouw en de realisatie van in totaal 5 kavels ontwikkeld door middel van de Ruimte-voor-Ruimteregeling of Beleidsregel Maatwerk voor kwaliteitsverbetering. Voor één kavel is al een concrete invulling gevonden in de vorm van een twee-ondereen-kapwoning met een inhoud van maximaal 1.000m³. de overige kavels worden als constructie ingezet om toekomstige kwaliteitsverbeterende maatregelen te financieren. Er is daaro voor gekozen om ter plaatse van de nog te ontwikkelen kavels een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Dit zodat deze woonkavels door middel van een wijzigingsplan mogelijk kunnen worden gemaakt. Op 6 november 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Laarbeek een positief principeakkoord afgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling.

Het planvoornemen voldoet niet aan het vigerende bestemmingsplan. Om de wens mogelijk te maken dient dan ook een planologische procedure te worden doorlopen in de vorm van een wijziging van het geldende bestemmingsplan. Onderhavig document betreft de toelichting behorende bij dit nieuwe bestemmingsplan. In deze toelichting wordt de ontwikkeling beschreven en onderbouwd.

6

1.2

Begrenzing plangebied Het plangebied betreft de locatie aan de Bemmerstraat 6 en omliggende gronden in het buitengebied van de gemeente Laarbeek. Het plangebied is gelegen op de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Beek en Donk, sectie F, perceelnummers 1631, 1886 en 2289 (figuur 1).

Figuur 1. Kadastrale situatie. Plangebied rood omkaderd.

1.3

Leeswijzer Deze toelichting bestaat uit zes hoofdstukken en enkele bijlagen. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie. In hoofdstuk 3 wordt de gewenste situatie beschreven. Vervolgens is in hoofdstuk 4 een toets op het relevante Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid beschreven. Hoofdstuk 5 beschrijft de milieutechnische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Tot slot voorziet hoofdstuk 6 in de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

7

Hoofdstuk 2.1

2 Huidige situatie omgeving

Inleiding In dit hoofdstuk is een beschrijving gegeven van de omgeving waarin het plangebied zich bevindt. De beschrijving richt zich op de huidige structuren, kenmerken, functies en waarden van de omgeving van het plangebied.

Figuur 2 Ligging plangebied (plangebied rood aangeduid).

2.2

Ruimtelijke structuur Het plangebied ligt in het buitengebied van Beek en Donk in de gemeente Laarbeek. De percelen zijn gelegen aan en worden ontsloten door Bemmerstraat (zie figuur 1 en 2). Van oudsher was dit de ontsluitingsweg van beek en Donk richting Boerdonk./Erp. Sinds de omlegging van de N279 in 2003 is de omgeving van het plangebied rigoureus veranderd. De Bemmerstraat werd een doodlopende weg in plaats van een verbinding naar Boerdonk en het achterland. Dat heeft ongetwijfeld consequenties gehad voor de agrarische bedrijven die aan Bemmerstraat gevestigd zaten.

8

De Bemmerstraat is een historische bebouwingscluster gelegen op een hoger deel in een natte omgeving (beemdgronden). Waarschijnlijk een donkje zoals Boerdonk op een donk is gerealiseerd en Donk van Beek en Donk dat ook is. De bebouwing concentreerde zich aan de noordzijde van de huidige doodlopende Bemmerstraat. In de loop der tijd is deze naar het zuiden toe aangegroeid met boerderijen en woningen, met name aan de oostkant tot aan de Zuid-Willemsvaart.

2002

2003

Figuur 3 Wijziging ligging N2479 en afsluiting Bemmerstraat als centrale ontsluiting

De omgeving van Bemmerstraat was wat meer open, met op het middelste deel de woningen/boerderijen. De gronden daar direct omheen waren in gebruik als akkerbouwland en daaromheen weilanden in de beemdgronden. De weilanden en de wegen/paden daarnaar toe waren voorzien van singels en houtwallen, waardoor de directe omgeving een redelijk dichte landschapsstructuur had, maar richting Bemmerstraat trok dat wat open op het akkerbouwdeel. In figuur 4 is de historische structuur in beeld gebracht. Met de aanleg van de rondweg, is de gemeente Laarbeek het bedrijventerrein dat aan de noordoostkant van de Zuid-Willemsvaart was gelegen verder uit te breiden en in exploitatie gebracht. De ruimte was in principe afgesloten van het buitengebied en goed ontsloten door de verbinding parallel aan de Zuid-Willemsvaart richting de N279 (Helmond – ’s-Hertogenbosch). Bemmerstraat heeft haar karakter wel grotendeels behouden. Hoewel de meeste agrarische bedrijven zijn verdwenen is de Bemmerstraat als buitengebied-woonstraat ontwikkeld.

Een overgang zowel aan de noordkant (vanaf N279 richting Beek en Donk), als aan de oostkant (vanaf het bedrijventerrein naar het noorden), vanaf het zuidwesten (zuid-Willemsvaart richting het noorden) en de westkant (vanaf N279 richting bedrijventerrein) een overgangszone die haar eigen karakter heeft weten te behouden en door verdere ontwikkeling een bijna perfecte overgangszone vormt tussen dorp/bedrijventerrein en buitengebied. De stedenbouwkundige structuur van Bemmerstraat laat op een aantal plekken nog verdichting toe, waaronder ter plaatse

9

van het plangebied. Bemmerstraat en directe omgeving vormen de entree van Beek en Donk. In figuur 5 is de ruimtelijke/functionele structuur inzichtelijk gemaakt van het gebied dat tussen de Zuid-Willemsvaart en de N279 is gelegen.

Figuur 4 Uitsnede historische kaart Bemmerstraat en omgeving circa 1925

10

Stedelijk gebied (bedrijventerrein

Bemmerstraat/ entree naar Beek en Donk

Open landschap

Figuur 5 Luchtfoto (2022) met ruimtelijke/functionele structuur

11

2.3

Functionele structuur Door het verleggen van de provinciale weg (2002 – 2003) is het functionele en ruimtelijke karakter van de Bemmerstraat en omgeving veranderd. Van een agrarisch lint is de omgeving getransformeerd naar een industrie- en woonkarakter (zie figuur 6). Tussen de Vonderweg en de N279 is het bedrijventerrein uitgebreid tot aan de percelen die ontsloten worden via de Bemmerstraat. De agrarische bedrijven die aan de Bemmerstraat zijn gelegen zijn veelal getransformeerd naar woonpercelen. Ook zijn er enkele woningen toegevoegd en bij enkele woningen (voormalige agrarische bedrijfswoningen) is kleinschalige bedrijvigheid toegestaan. Zo ook bij de locatie aan Bemmerstraat 6.

Figuur 6 Functies (indicatief weergegeven) in de omgeving (groen = agrarisch, geel = wonen, paars = bedrijf).

2.3

Ontwikkelingsrichting Het gebied blijft in ontwikkeling en er wordt flink geïnvesteerd in de omgeving. De oostzijde van de Bemmerstraat bestaat voornamelijk uit aaneengesloten bebouwing met afwisselende functies. De westzijde van de Bemmerstraat heeft een meer open karakter. De percelen aan de oostzijde van de Bemmerstraat grenzen bovendien aan het bedrijventerrein, waardoor sprake is van een overgangszone van stad naar platteland met aan de oostzijde meer stedelijk karakter en aan de westzijde landelijke karakter. Het perceel aan Bemmerstraat 6 grenst aan de achterzijde met Jeurgens Banket-, Biscuit- en chocoladefabriek. Ter plaatse is ruimte voor een nieuw

12

bedrijfsgebouw van 12 meter hoog. De locatie aan Bemmerstraat 6 breekt het zicht op deze bedrijvigheid. De provincie heeft het gebied aangeduid als ‘verstedelijking afweegbaar’, dat wil zeggen dat er mogelijkheden zijn voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Hiervoor dient een zorgvuldige afweging plaats te vinden op meerdere fronten, waaronder bodem, water, landschap, stedenbouw, infrastructuur, maar ook op behoefte vanuit de gemeente m.b.t. stedelijke ontwikkelingen en het ontbreken van geschikte locaties. De gemeente heeft voor dit gebeid bepaald dat het geschikt is voor kleinschalige ontwikkelingen die bijdragen aan de overgangszone van landscha naar bebouwde kom. De realisatie van de zogenaamde BIO-woningen1 in 2011 was hier al een voorzet van. Door de veranderingen aan de hoofdinfrastructuur (N279), is een goede herinvulling van dit gebeid noodzakelijk. Een nieuw perspectief voor agrarische ondernemers die ter plekke zijn gevestigd. Deze is gevonden in kleinschalige woningbouwinitiatieven. Deze passen binnen het gemengde karakter en de open stedenbouwkundige structuur. De gemeente wil deze lijn graag voortzetten en zo een goede overgang van bedrijvigheid naar het open landschap bewerkstelligen. Grootschalige woningbouwplannen of uitbreiding van het bedrijventerrein is niet aan de orde.

Weliswaar zijn er plannen om aan de randweg van de N279 een benzinestation te realiseren (verplaatsing), maar dat betreft een solitaire ontwikkeling, die bovendien als doel heeft om een tankstation te verplaatsen die op een minder geode plek is gelegen. Vanwege het ontbreken van gevoelige objecten (waaronder woningen) is dit vanuit milieutechnisch oogpunt een goede plek. Bovendien kan er dan ook geen woningbouw meer gerealiseerd worden vanwege de milieucontour, waardoor het open agrarisch landschap gewaarborgd blijft en daarmee ook de overgangszone/entree van Beek en Donk. Het afronden van het lint doormiddel van het toevoegen van een aantal woningen past daardoor in de ontwikkelingsrichting van de gemeente.

2.4

Geldend bestemmingsplan Voor het plangebied zijn de bestemmingsplannen ‘Buitengebied’ (vastgesteld 06-072010), ‘Parkeernormen Laarbeek’ (vastgesteld 07-06-2018), ‘Parapluplan Geluidzone bedrijventerrein Bemmer’ (vastgesteld 11-06-2019) en ‘Parapluplan Archeologie en monumenten gemeente Laarbeek’ (vastgesteld 29-09-2022) vigerend. Voor een gedeelte van het plangebied geldt de enkelbestemming ‘Bedrijf’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – opslag stalling’ en de gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone – extensiveringsgebied. Daarnaast zijn de volgende maatvoeringen van toepassing op het bedrijfsperceel: - Maximum bouwhoogte: 7m - Maximumgoothoogte: 3m - Maximum oppervlakte (bvo): 500 m2 Voor het tweede deel van het plangebied geldt de enkelbestemming ‘Agrarisch’ en de gebiedsaanduiding ‘reconstructiewetzone – extensiveringsgebied’. In figuur 4 is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan ‘Buitengebied’ weergegeven.

1

Buitengebied in ontwikkeling

13

Conform het bestemmingsplan ‘Parapluplan Archeologie en monumenten Laarbeek zijn de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 4’, ‘Waarde – Archeologie 5.1’ en ‘Waarde – Archeologie 5.2’ gelegen op gedeelten van het plangebied. Tot slot is conform het bestemmingsplan ‘Parapluplan Geluidzone bedrijventerrein Bemmer’ op het oostelijk deel van perceel F2289 de gebiedsaanduiding ‘geluidzone - industrie’ gelegen.

Figuur 4. Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied'. Plangebied rood omkaderd.

14

Hoofdstuk 3.1

3 Planbeschrijving

Ontwikkeling De eigenaar van het perceel aan Bemmerstraat is op leeftijd en wenst zijn bedrijfsactiviteiten te staken en te beëindigen. Ze willen wel graag blijven wonen op deze plek en daarom hebben ze de wens om de bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning. De oude varkensstal die ten noorden van de woning staat, willen ze graag slopen. De stal is voorzien van asbest en heeft geen gebruikersfunctie meer, waardoor onderhoud- en beheerskosten te hoog zijn. Het perceel ten zuiden van de woning is in gebruik als rijbak/weiland. De eigenaar wil meer rust en minder tijd kwijt zijn met beheer en onderhoud van zijn percelen. Om die reden is hij op zoek gegaan nar alternatieve invullingen van zijn percelen aan de noorden zuidkant van de woning. Vanwege de ligging in de kernrandzone/bebouwingsconcentratie, ontstaan er kansen om de percelen tot ontwikkeling te brengen en woningbouw te realiseren. Via gesprekken met de gemeente en stedenbouwkundige/landschappelijke verkenningen is een voorstel gemaakt om bouwmassa toe te voegen op de percelen. Zowel ten noorden als ten zuiden van de woning worden twee bouwmassa’s van maximaal 1.000m³ toegevoegd, waarbij de bouwmassa aan de noordzijde wordt verdeeld in twee wooneenheden (twee-onder-eenkap) en de bouwmassa ten zuiden als vrijstaande de woning. Dit initiatief heeft de gemeente aan het denken gezet.

De gemeente heeft een grondpositie in de Bemmerstraat, namelijk direct tegenover de percelen van de eigenaar van Bemmerstraat 6. De ligging van Bemmerstraat (als entree van Beek en Donk/overgang dorpskern-land) en het stedenbouwkundig karakter van Bemmerstraat hebben de gemeente getriggerd om deze plek in te vullen en de dorpsrand af te ronden. Daaruit is naar voren gekomen dat er ruimte is om drie bouwmassa’s toe te voegen aan deze zijde (westkant) van Bemmerstraat. Bovendien draagt woningbouw op deze plek bij aan de kwaliteitsopgaven in het buitengebied waar de gemeente voor staat. De verwachting is dat veel agrarische bedrijven gaan stoppen en op zoek gaan naar een alternatieve invulling, of een mogelijkheid om de sloop en sanering te financieren. Door op deze plek woningen te faciliteren ontstaat er financiële ruimte om die kwaliteitsverbetering te financieren. Op basis van provinciaal beleid is het niet mogelijk om woningen te realiseren in het buitengebied, ook al ligt het plangebied in de kernrandzone, zonder dat daar een tegenprestatie in de vorm van kwaliteitsverbetering tegenover staat. Op die manier snijdt het mes aan meerdere kanten.

Het initiatief voor bedrijfsbeëindiging van het bedrijf aan Bemmerstraat 6 heeft op de manier geleidt tot een gebiedsontwikkeling die bijdraagt aan: - De afronding van de dorpsrand van Beek en Donk; - De overgang van landelijk gebied naar bedrijventerrein Bemmer;

15

-

Het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning; De stedenbouwkundige invulling/ afronding van Bemmerstraat doormiddel van het toevoegen van 5 bouwmassa’s met een inhoud van maximaal 1.000m³; Het toevoegen van 6 wooneenheden in de te realiseren bouwmassa’s; Het optuigen van een constructie om kwaliteitsverbetering in het buitengebied te financieren.

Om financiële redenen zal in eerste instantie enkel de twee-onder-één-kapwoning ten noorden van de bestaande woning worden gerealiseerd. De tegenprestatie voor deze woning wordt deels ingevuld door de sloop van de varkensstal en deels door de aankoop van een Ruimte-voor-Ruimtetitel of maatwerktitel bij de Ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte. De overige woningen worden ontwikkeld via een concrete tegenprestatie of de aankoop van een bouwtitel door geïnteresseerden/kopers. Omdat deze in de tijd worden gezet is ervoor gekozen om die percelen niet direct als wonen te bestemmen, maar via een wijzigingsbevoegdheid te ontwikkelen. Op deze manier is wel aangetoond dat het plangebied de draagkracht bezit voor de voorgestelde ontwikkeling, maar dat de tegenprestatie nog geleverd dient te worden om de ontwikkeling daadwerkelijk te realiseren.

3.2

Stedenbouwkundig voorstel en landschappelijke inpassing Op basis van de gemeentelijke voorwaarden en uitgangspunten, de milieutechnische situatie en de wensen van de initiatiefnemers worden de beoogde woningbouwkavels stedenbouwkundig ingepast binnen de eigendommen van de initiatiefnemers. Tevens is de nieuwe situatie landschappelijk ingepast in de omgeving. Onderstaand vindt per locatie een beknopte toelichting plaats. Locatie Bemmerstraat 6 De bestaande (bedrijfs)woning op het perceel blijft gehandhaafd en wordt omgezet van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Het huidige perceel wordt opgedeeld in 3 woonkavels, waarbij op het zuidelijke deel een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor het toevoegen van een woonkavel. Ten noorden van de bestaande woning, op de locatie van de huidige oude varkensstal, komt een langgevelboerderij met een inhoud van maximaal 1.000m³, die ingezet wordt als twee-onder-één-kapwoning. Ten zuiden van de bestaande woning is ruimte voor een vrijstaande woning, eveneens met een inhoud van 1.000m³. De geluidscontour van het bedrijventerrein die deels over de percelen ligt, vormt daarbij geen belemmering. De woningen liggen buiten de invloedszone van het bedrijventerrein (vastgelegd in het parapluplan Geluidzone bedrijventerrein Bemmer).

De bomenrij met struweel die het perceel aan de oost- en zuidzijde begrenzen, zijn belangrijke bestaande landschappelijke elementen. Dit element kan uitgebreid worden door deze ook aan de noordzijde toe te passen. Dit zorgt voor een visuele buffer tussen de woningen en de naastgelegen boerderijen en bedrijventerrein. Tussen de nieuwe kavels kunnen beukenhagen dienen als landschappelijke erfafscheiding.

16

Locatie Bemmerstraat ongenummerd (tussen 3 en 3c) De gronden tussen Bemmerstraat 3 en 3c bieden de mogelijkheid om drie vrijstaande woningen met een maximum inhoud van 1.000m³ per woning te realiseren. Hiervoor is uitgegaan van een kaveldiepte van 40 meter. Een mogelijke verdeling van de drie kavels is weergegeven in figuur 5 en zijn ongeveer even groot (kavel 5: circa 1.616 m 2, kavel 6: circa 1.615 m2 en kavel 7: circa 1.613 m2). Voor deze vrijstaande woningen is in de indicatieve weergave uitgegaan van de afmeting 10 meter bij 6 meter. Rondom de kavels blijft er voldoende ruimte om bijvoorbeeld een bomenrij met struweel eronder toe te passen. Aan de westzijde zou een bomenrij zonder struweel kunnen worden aangeplant om doorzichten naar het achterliggende (agrarische) landschap te creëren. Ook bij deze woningen kunnen tussen de nieuwe kavels beukenhagen dienen als landschappelijke erfafscheiding. In figuur 7 is de proefverkaveling weergegeven en in figuur 8 de landschappelijke inpassing. De uitgebreide stedenbouwkundige en landschappelijke analyse + de landschappelijke inpassing met beplantingspan is als bijlage I opgenomen in dit plan.

Figuur 7 Proefverkaveling vanuit stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten

17

Figuur 8 Landschappelijke inpassing

18

HOOFDSTUK 4.1

4 Beleidskader

Rijksbeleid 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) naar de Tweede Kamer gestuurd. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de toekomstige generaties. De NOVI biedt perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen.

Bij kleinschalige ontwikkelingen op lokaal niveau dient rekening gehouden te worden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan is een kleinschalig initiatief passend binnen de nationale omgevingsvisie NOVI. Uit hoofdstuk 5 blijkt dat de genoemde milieuaspecten geen belemmering vormen voor het planvoornemen. Daarnaast draagt de aankoop van de ruimte-voor-ruimte titels (welke vrijkomen na een fysieke kwaliteitsverbetering die heeft plaatsgevonden op een locatie elders) en de landschappelijke inpassing van de percelen bij aan een aantrekkelijkere leefomgeving. Er bestaan vanuit de Nationale omgevingsvisie NOVI geen belemmeringen voor het initiatief. 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. In het SVIR wordt bepaald welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Barro bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming.

19

Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'neetenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. In dit geval wordt gebruik gemaakt van een separate planologische procedure, de ontwikkeling wordt buiten het bestemmingsplan om mogelijk gemaakt doordat de ontwikkeling passend is binnen het provinciale beleid. Voor het overige worden er geen toevoegingen of overwegingen gemaakt om extra mogelijkheden of een gradatie in mogelijkheden op te nemen. Het Barro is dan ook niet relevant voor deze ontwikkeling. Conclusie Er worden geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt in onderhavig bestemmingsplan die in strijd zijn met één van de nationale belangen. Daarnaast is de ontwikkeling van kleinschalige aard waardoor verdere toetsing aan het Barro niet noodzakelijk is. 4.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag wanneer er nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt.

Deze systematiek is opgenomen in artikel 3.1.6 Bro. De Ladder voor duurzame verstedelijking is in principe een uitwerking van Nationaal belang 4 uit de SVIR (efficiënt gebruik van de ondergrond, oftewel zorgvuldig ruimtegebruik). De Ladder is ervoor bedoeld dat zorgvuldig wordt nagedacht over nieuwe ontwikkelingen en de plek van de nieuwe ontwikkeling. Zo gaat bijvoorbeeld inbreiding voor uitbreiding. Voor nieuwe stedelijke functies geldt daarom dat de ladder doorlopen dient te worden om te bepalen of sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. In eerste instantie is het van belang om te bepalen of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Jurisprudentie heeft ervoor gezorgd dat dit begrip steeds verder gedefinieerd werd en zelfs in sommige gevallen kwantitatief kan zijn. De Ladder voor stedelijke ontwikkeling rekent een ontwikkeling van woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen als een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is, dit is voor de omzetting van één woning en de ontwikkeling van zes woningen niet het geval. Conclusie De omzetting van een woning en de realisatie van zes ruimte-voor-ruimtewoningen wordt niet gezien als Ladderplichtig. De ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet van toepassing op deze ontwikkeling.

20

4.2

Provinciaal beleid 4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Hierbij heeft de provincie ambities welke betrekking hebben op energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. Met deze ambities werkt de gemeente aan onder andere veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te werken aan een slimme netwerkstad, wordt gericht op zorgvuldig ruimtegebruik. In dit geval worden de bedrijfsactiviteiten binnen het plangebied beëindigd. Derhalve wordt de bestaande bedrijfsbebouwing grotendeels gesloopt. Binnen dit ruimtebeslag worden vervolgens twee nieuwe woningen opgericht. Dit bestemmingsplan biedt daarnaast de mogelijkheid om, op een aanvaardbare locatie in het buitengebied in de kernrandzone, nog 4 woningen te realiseren. Hierdoor wordt slechts beperkt nieuwe ruimte gevraagd, waardoor er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Daarnaast wordt het geheel landschappelijk ingepast, middels een erfbeplantingsplan waardoor de ontwikkeling bijdraagt aan een aantrekkelijke leefomgeving. De ontwikkeling ligt daarmee in lijn met de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

4.2.2 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening, Noord-Brabant Op 1 oktober 2010 hebben Provinciale Staten de structuurvisie ruimtelijke ordening voor de provincie Noord-Brabant vastgesteld. Sinds de vaststelling van de Structuurvisie RO in 2010 hebben PS diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. Deze besluiten zijn vertaald in de ‘Structuurvisie RO 2010 – partiële herziening 2014’ welke op 2 juli 2014 is vastgesteld. De Structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De Structuurvisie is een uitvloeisel van de Wro en is één van de vier strategische plannen van de provincie. Hierin worden de provinciale ruimtelijke belangen benoemd en de wijze waarop de provincie deze belangen behartigt. Ook de instrumenten die de provincie inzet om deze doelen te bereiken, staan in de structuurvisie beschreven. De provincie heeft in de structuurvisie 14 ruimtelijke belangen geformuleerd: 1. Regionale contrasten; 2. Een multifunctioneel landelijk gebied; 3. Een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem; 4. Een betere waterveiligheid door preventie; 5. Koppeling van waterberging en droogtebestrijding; 6. Duurzaam gebruik van de ondergrond; 7. Ruimte voor duurzame energie; 8. Concentratie van verstedelijking; 9. Sterk stedelijk netwerk: BrabantStad; 10.

Groene geledingszones tussen steden;

21

11. Gedifferentieerd aanbod aan goed bereikbare recreatieve vrijetijdsvoorzieningen; 12. Economische kennisclusters; 13. (Inter)nationale bereikbaarheid; 14. Beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur. De ruimtelijke belangen zijn voor een groot deel geografisch gevisualiseerd in de structurenkaart waardoor helder wordt welke belangen de provincie op welke plek plaatst. Structurenkaart Onderhavige locatie is op de structurenkaart behorende bij de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gelegen binnen de hoofdzone ‘Gemengd landelijk gebied’ (zie figuur 9).

Figuur 9 Uitsnede structurenkaart 'Structuurvisie 2010 - Partiële herziening 2014'. Plangebied rood omkaderd.

22

Gemengd landelijk gebied De provincie beschouwt het hele landelijk gebied als een gebied waarbinnen een menging van functies aanwezig is: het gemengd landelijk gebied. De mate van menging varieert daarbij van de gebieden waarbinnen meerdere functies in evenwicht naast elkaar bestaan tot gebieden waar de land- en tuinbouw de dominante functie is. Binnen het gemengd landelijk gebied is multifunctioneel gebruik het uitgangspunt. In de gemengde plattelandseconomie is naast ruimte voor de land- en tuinbouw ook ruimte voor de ontwikkeling van niet-agrarische functies, zoals toerisme, recreatie, kleinschalige bedrijvigheid, zorgfuncties et cetera. Dit kan door verbreding van agrarische activiteiten maar ook als zelfstandige functie, met name op vrijkomende locaties. Rondom steden, dorpen en natuur is er in de meeste gevallen feitelijk sprake van een gemengde plattelandseconomie. In de gebieden rondom steden en dorpen is daarbij meer ruimte voor de ontwikkeling van functies die zich richten op de inwoners van die kernen. Ontwikkelingen zoals wonen, werken, (historische) landgoederen, recreatie en toerisme, passen qua aard, schaal en functie bij de omgeving en houden rekening met de omgevingskwaliteiten. 4.2.3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In de structuurvisie is het provinciale belang voor de verschillende gebieden en functies in de provincie Noord-Brabant aangegeven.

Deze provinciale belangen worden geborgd door de regels die opgenomen zijn in de Interim omgevingsverordening NoordBrabant. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is vastgesteld op 25 oktober 2019 en geconsolideerd op 1 augustus 2023. Onderliggend plan is getoetst aan deze interim omgevingsverordening. Allereerst gelden er voor ieder plan de algemene regels uit artikel 3 uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Artikel 3 voorziet in een zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit (3.5), zorgvuldig ruimtegebruik (3.6), meerwaardecreatie (3.8) en kwaliteitsverbetering van het landschap (3.9). De Interim omgevingsverordening maakt onderscheid in een aantal instructieregels voor gemeenten voor bepaalde thema’s, namelijk: Stedelijke ontwikkeling en erfgoed; Natuur en stiltegebieden; Grondwaterbescherming, waterveiligheid en -berging; Basiskaart Landelijk gebied; Specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen. Om deze instructieregels voor gemeenten duidelijk weer te geven voor locaties, zijn er bijbehorende kaarten opgesteld. Ook voor de beleidsbeoordeling van onderhavig plangebied en bijbehorende ontwikkeling zijn deze kaarten van belang. Onderhavig plangebied is volgens de structurenkaart binnen de hoofdzone ‘landelijk gebied’ gelegen waardoor de ‘basiskaart landelijk gebied’ van belang is.

Daarnaast blijkt uit de kaart ‘Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling’ dat het plangebied is gelegen binnen de contour ‘Verstedelijking afweegbaar’.

23

Uit figuur 10 blijkt dat het plangebied gelegen is binnen het landelijk gebied. Binnen het landelijk gebied is ruimte voor een menging van functies. Zo zijn hier naast agrarische ontwikkelingen tevens ontwikkelingen op het gebied van natuur, recreatie, wonen en bedrijvigheid mogelijk. Binnen het landelijk gebied kan een bestemmingsplan, volgens artikel 3.69 ‘afwijkende

Figuur 10 Uitsnede structurenkaart basiskaart landelijk gebied met plangebied rood omkaderd

regels (burger)woningen’ van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, voorzien in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat: er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt; overtollige bebouwing wordt gesloopt. In de beleidssregel Maatwerk voor omgevingskwlaiteit is aangegeven dat voor het omzetten van een bedrijfsowning een minimale sloopopgave geldt van 250 m². Met de sloop van de varkensstal (550 m²) wordt hieraan voldaan. De woning wordt niet gesplitst in meerdere wooneenheden, wardoor wordt voldaan aan de voorwaarden.

24

Via artikel 3.78 is het mogelijk om onder voorwaarden nieuwe woningen te realiseren in het buitengebied. Onderstaand is artikel 3.78 weergegeven en de toepassing daarvan in dit bestemmingsplan verantwoord. Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit Lid 1 Een bestemmingsplan kan voor een concreet initiatief nieuwvestiging mogelijk maken

Figuur 11 Uitsnede structurenkaart stedelijke ontwikkeling met plangebied rood omkaderd

als: a. de ontwikkeling volledig tot doel heeft een versterking te geven van de omgevingskwaliteit en voor dat doel de middelen genereert; Het plan heeft tot doel om financiële middelen te genereren ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Door op deze plek mogelijkheden te creëren voor woningbouw, ontstaan er financiële middelen om elders in het buitengebied te investeren in kwaliteit. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. b.

de realisering van de onder a bedoelde versterking van omgevingskwaliteit niet op een andere wijze is verzekerd;

25

De woningen kunnen pas gerealiseerd worden, wanneer invulling is gegeven aan de kwaliteitsverbetering van het buitengebied. Om de kwaliteitsverbetering toe te kunnen passen is er een toets moment ingebouwd (via een wijzigingsbevoegdheid). Op die manier wordt zeker gesteld dat regelingen niet cumulatief worden toegepast en de te bereiken omgevingskwaliteit uitsluiten ingezet wordt voor de realisatie van deze woning. Deze voorwaarde is derhalve opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. c.

de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen zoals sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de verbetering van het woon- en leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cultuurhistorische waarden; Het betreft hier de uitvoering van de kwaliteitsverbetering en is als zodanig ogenomen in de regels van de wijzigingsbevoegdheid. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. d.

de ontwikkeling en de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 3.77; De kwaliteitsverbetering wordt per initiatief getoetst alvorens deze wordt ingezet ten behoeve van de wijzigingsbevoegdheid/de realisatie van de woningen. Aan deze voorwaarde wordt voldaan. e.

is onderbouwd dat de activiteit volhoudbaar is naar de toekomst, bezien vanuit duurzaamheid en economisch oogpunt; Een woning is waardevast en betreft een statische functie, aan deze voorwaarde wordt voldaan. f.

de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten, belangen en doelen die deze verordening beoogt te beschermen; en De ontwikkeling heeft tot doel om te faciliteren in kwaliteitsverbetering en een zorgvuldige en landschappelijk en stedenbouwkundig verantwoorde afronding van de kern Beek en Donk te realiseren. Door juist rekening te houden met stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteiten wordt bijgedragen aan behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit en derhalve wordt aan deze voorwaarde voldaan. g.

bij de uitwerking van het plan deskundigen worden betrokken op het gebied van omgevingskwaliteit, onder wie een deskundige die bij de provincie NoordBrabant werkzaam is. Dit plan is in het kader van het wettelijk vooroverleg, voorgelegd aan de provincie. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Lid 2 De bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit betreft maatwerk waarbij in ieder geval de volgende aspecten in acht worden genomen en juridisch vastgelegd: a. als de activiteit de realisatie van een woning betreft:

26

1. wordt de woning opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied; Conform de toelichting van de Interim Omgevingsverordening wordt onder een aanvaardbare locatie verstaan dat de locatie moet zijn gelegen binnen een bebouwingsconcentratie in Landelijk gebied of op locaties die ter afronding aansluiten op Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Vanwege de omstandigheid dat in sommige gebieden al veel ruimte in de bebouwingsconcentraties is benut, is opgenomen dat een woning ook aansluitend op een bebouwingsconcentratie of stedelijk gebied kan worden opgericht. Hiervoor geldt dat er in zo'n geval sprake moet zijn van een logische afronding. Hierbij geldt natuurlijk altijd dat de ontwikkeling ook past binnen de ontwikkelingsrichting van een gebied. Niet alle dorps- en stadsranden zijn geschikt. Een ontwikkelingsrichting houdt immers ook rekening met de landschappelijke, cultuurhistorische, ecologische, recreatieve en overige waarden, zoals de aanwezige dorps- of stedelijke structuur. Als een dorpsgrens bijvoorbeeld duidelijk gemarkeerd wordt door een weg, kan het in zo'n situatie niet wenselijk zijn om een nieuwe aanzet voor verstedelijking aan de overzijde van de weg te ontwikkelen. Dat is per situatie verschillend.

Het is overigens een mogelijkheid om aansluitend op een bebouwingsconcentratie of stedelijk gebied een woning toe te staan en nadrukkelijk geen verplichting. Het plangebied bevindt zich overduidelijk in een overgangszone aan de rand van de kern Beek en Donk. Bemmerstraat betreft het een bebouwingsconcentratie en bovendien ligt het plangebied binnen de aanduiding zoekgebied voor verstedelijking. Door het zicht te onttrekken aan het bedrijventerrein ontstaat er een overgang van kern naar buitengebied die geleidelijk is en bovendien aansluit bij de bebouwingsstructuur van Bemmerstraat (korrelgrootte en massa). De stedenbouwkundige structuur kan de ontwikkeling van 5 bouwmassa’s met een inhoud van maximaal 1.000m³ per massa dragen. De conclusie is dat sprake is van een aanvaardbare locatie en daarom aan deze voorwaarde wordt voldaan.

2. is de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit, qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; en Voor de locatie in het noordoosten, waarvoor de woonbestemming is opgenomen, is als tegenprestatie een varkensstal (deels) gesloopt en wordt voor het overige deel van de tegenprestatie een maatwerktitel/ruimte-voor-ruimtetitel aangekocht. Voor die woning wordt voldaan aan deze voorwaarde. Voor de overige, nog te realiseren woonpercelen, dient een procedure te worden doorlopen. De belangrijkste voorwaarde om medewerking te kunnen verlenen aan deze procedure is dat gehoor moet zijn gegeven aan deze voorwaarde. Kortom de woningen moeten bijdragen aan kwaliteitsverbetering. Door deze voorwaarde op te nemen als voorwaarde in de wijzigingsbevoegdheid is er een toet moment voor gemeente en provincie om de kwaliteitsverbetering te borgen. Bovendien kan de gemeente in dit geval zelf de regie houden op en zijn deze woningen ook

27

juist bedoeld om geld te genereren voor kwaliteitsverbetering. Het plan voldoet aan deze voorwaarde. 3. is in overleg met de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte onderzocht of de ontwikkeling van een ruimte-voor-ruimtekavel tot de mogelijkheden behoort; Aan deze voorwaarde wordt voldaan door de borging hiervan in de regels. b.

als de ontwikkeling mede tot doel heeft een milieubelastende activiteit te saneren, moeten alle daarvoor aanwezige rechten en toestemmingen, waaronder de verleende vergunningen, zijn ingetrokken; Deze voorwaarde is onderdeel van de kwaliteitsverbetering welke als voorwaarde is opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid. Het plan voldoet aan deze voorwaarde. Lid 3 Er is sprake van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als: a. de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; b. of de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Aan beide voorwaarden wordt voldaan. 4.2.4. Beleidsregel maatwerk voor omgevingskwaliteit Met de maatwerkbepaling van de provincie Noord-Brabant is het mogelijk om woningen te realiseren en om een divers programma toe te passen. Zo is het mogelijk om een woongebouw van 1.000 m³ te realiseren in de vorm van een vrijstaande woning, maar deze kan ook in een twee-onder-één-kapuitvoering worden gerealiseerd (langgevelboerderijvorm). De “tegenprestatie” is hiervoor gelijk (dient een waardering hebben van minimaal € 125.000,- excl. BTW per woongebouw). In dit geval is sprake van 5 woongebouwen met een maximum omvang van 1.000m³, waarbij in ieder geval voor één woongebouw, sprake is van twee wooneenheden.

Daarnaast is opgenomen dat voor het omzetten van een bedrijfswoning 250 m² aan bedrijfsbebouwing moet zijn gesloopt. Met de sloop van de varkensstal (550 m²) wordt daaraan voldaan. De overige oppervlakte (300 m²) wordt ingezet voor de kwaliteitsverbetering voor de realisatie van de nieuwe woonbestemming in het noordoosten van het plangebied. Om aan de fysieke tegenprestatie te komen wordt voor het overige deel een maatwerktitel aangekocht. In bijlage II is het pdf-formulier van de provincie met daarin het rekenformulier toegevoegd. Daaruit blijkt dat er een resttitel aangeschaft dient te worden ter waarde van € 100.600,-. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het provinciale beleid, zoals opgenomen in de Interim verordening.

28

4.3

Gemeentelijke beleid Het beleid van de gemeente Laarbeek is opgenomen in onder andere de ‘Structuurvisie Laarbeek 2010 – 2020 Groei in balans’ (vastgesteld 16-09-2010). Daarnaast heeft de gemeente Laarbeek de ‘Woonvisie 2017-2021 Laarbeek’ vastgesteld op 20 april 2017. Op 27 januari 2022 is de Woonvisie 2022-2026 vastgesteld, deze moet worden gezien als addendum op de ‘Woonvisie 2017-2021’ 4.3.1 Structuurvisie Laarbeek 2010-2020 Groei in balans De structuurvisie Laarbeek 2010-2020 Groei in balans, dateert uit 2010. Dit document is dan ook geschreven in de tijdsgeest dat de woningmarkt stilligt en door de economische situatie (de crisis) de kaarten geschud lijken. Echter is het inmiddels 2019 en is de woningmarkt nog nooit zo oververhit geweest als nu. Er is veel vraag naar woningen en de doorlooptijd is zeer snel. De visie zoals deze geformuleerd wordt in de structuurvisie Laarbeek 2010-2020 is daardoor niet meer actueel en relevant. Vandaar dat de woonvisie 2017-2021 Laarbeek ook aangehaald wordt, deze is namelijk recenter en geeft een beter beeld van de huidige situatie in de gemeente Laarbeek. 4.3.2 Woonvisie 2017-2021 Laarbeek Uit de woonvisie van de gemeente Laarbeek blijkt dat de gemeente zich richt op een aantal speerpunten.

De twee speerpunten en beleidsvoornemens die van belang zijn voor het planvoornemen (de overige voornemens zijn gericht op sociale/vrije sector huur) zijn: 1. Gevarieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen dat aansluit op de vraag; 2. Verduurzaming van de woningvoorraad met oog op de kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad en de woonomgeving. Bij het eerste punt geeft de gemeente aan dat voor nieuwbouw de komende jaren de prioriteit wordt gegeven aan de realisatie van starterswoningen, sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en levensloopbestendige woningen. Het accent zal dan voornamelijk liggen op het toevoegen van deze woningen. Daarnaast geeft de gemeente aan dat bij ontwikkellocaties eerst een specifieke behoeftepeiling zal worden gedaan. Hier liggen mogelijk handvatten voor de eerder, door de makelaar, genoemde behoefte naar woningen met bedrijf aan huis. Als er uit een peiling blijkt dat hier inderdaad vraag naar is, zou dit het planvoornemen kunnen bespoedigen. Hierin zal het aan huis verbonden bedrijf juist een onderscheidende kracht zijn, zeker in het overgangsgebied (van bedrijventerrein - naar wonen met bedrijf aan huis - naar landelijk) waar de planlocatie zich bevindt. Met het tweede punt geeft de gemeente aan dat ze streeft naar energie-neutrale woningbouw en daarnaast het levensloopbestendig maken van woningen wil stimuleren.

Daarnaast geeft de gemeente aan dat het ter verbetering van de woonkwaliteit van de woonomgeving een duurzame wijkopbouw gewenst is. Bij het planvoornemen wordt rekening gehouden met dit soort aspecten doordat de beoogde woningen worden gebouwd conform de huidige bouwvoorschriften waarin

29

energiebesparing een belangrijke rol speelt. Daarnaast zijn de woningen geschikt voor uiteenlopende doelgroepen, wat bijdraagt aan een duurzame wijkopbouw. Daarnaast voorziet het planvoornemen in een verbetering van de woonkwaliteit van de omgeving door de verouderde stal (met asbest) te saneren en dit tevens ergens anders in het buitengebied van Laarbeek te doen. Op deze manier voorziet het planvoornemen op haar eigen manier in deze verbetering van de woonkwaliteit. Tevens zal het planvoornemen een bijdrage leveren aan de woonkwaliteit door juist in dit overgangsgebied woningen met bedrijf aan huis te concentreren in plaats van elders in een woonwijk van Laarbeek. 4.3.2 Woonvisie 2022-2026 Laarbeek De in de Woonvisie 2017-2021 geïdentificeerde trends hebben zich verder doorgezet. De vraag naar voldoende en betaalbare woningen is dermate gestegen dat er wordt gesproken van een ‘wooncrisis’. Daarmee zijn de prioriteiten uit de Woonvisie 20222026 nog steeds actueel. Deze woonvisie moet daarom worden gezien als een addendum op de Woonvisie 2017-2021, waarin met name wordt ingegaan op de gevolgen van de wooncrisis en wat de gemeente wil doen om de woningmarkt in Laarbeek toegankelijk en betaalbaar te houden. Een van de speerpunten is beschikbaarheid, de gemeente wil starten met planontwikkeling voor locaties waar de gemeente grondeigenaar is.

Een ander speerpunt is betaalbaarheid, hier is beperkt ruimte voor dure koopwoningen. Een aantal gronden binnen het planvoornemen zijn in bezit van de gemeente, om tegemoet te komen aan de hoge vraag naar woningen wenst de gemeente deze gronden in ontwikkeling te brengen ten behoeve van de realisatie van woningen. De beoogde woningen zullen met name koopwoningen in het duurdere segment betreffen. Woningen van dergelijke omvang zijn het meest passend in de omgeving van het plangebied. Concluderend is het planvoornemen passend in het gemeentelijk woonbeleid. 4.3.3 Landschapsinvesteringsregeling gemeente Laarbeek Op 9 mei 2017 heeft de gemeente Laarbeek de landschapsinvesteringsregeling vastgesteld. Daarin is ogenomen dat elke ruimtelijke ontwikkeling een bijdrage dient te leveren aan de kwaliteit van het buitengebied. Afhankelijk van de ontwikkeling en het effect van de ontwikkeling wordt bepaald welke “tegenprestatie” noodzakelijk is. De gemeente heeft de ontwikkelingen verdeeld in 3 categorieën, waarbij het volgende geldt: Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen die geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap vereisen. Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing.

Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de basisinspanning voor kwaliteitsverbetering wordt genormeerd in euro’s (op basis van forfaitaire bedragen).

30

Het omzetten van een bedrijfswoning (Bemmerstraat 6) is aangemerkt als een categorie 3 ontwikkeling (omzetting niet-agrarisch bouwvlak naar woonbestemming. Daarvoor gelden de volgende forfaitaire bedragen t.b.v. kwaliteitsverbetering van het buitengebied: Ontwikkeling: Omzetting niet-agrarische bedrijfsbestemming naar wonen Waardestijging Basisinspanning (20%, tenzij anders vermeld) Tot 1.000 m² € 190,-/m² €18,-/m² > 1.000 m² € 0,-/m² € 0,-/m² In dit geval betekent dit een basisinspanning van € 18.000,- (1.000 * € 18,-). De sloop van de varkensschuur geldt als een kwaliteitsverbeterende maatregel. Vanuit de beleidsregel maatwerk voor omgevingskwaliteit geldt een minimum sloopverplichting van 250m² aan (voormalige) bedrijfsbebouwing. Conform diezelfde beleidsregel vertegenwoordigd de sloop een waarde van € 42,-/m² (stal inclusief put), de verwijdering van asbestdaken wordt geraamd op 2,-m² en het opvullen van de putten met zand vertegenwoordigd een waarde van €5,-/m². ter plaatse is een varkensstal aanwezig met een oppervlakte van 550m². de sloop en sanering hiervan (inclusief het opvullen van de putten) vertegenwoordigd een waarde van € 26.950, -. Dat is ruim meer dan noodzakelijk is volgens de landschapsinvesteringsregeling van de gemeente Laarbeek.

De initiatiefnemer wenst dan ook de overige investering in te zetten als kwaliteitsverbetering ten behoeve van de realisatie van de twee-onder-een-kapwoning die met dit plan eveneens wordt voorzien van een woonbestemming. Voor de realisatie van nieuwe woningen is in de landschapsinvesteringsregeling niets opgenomen. Het principe voor nieuwe woningen is “nee, tenzij”. De “tenzij” heeft betrekking op de aanvaardbaarheid van de plek en de tegenprestatie. Het is niet mogelijk om een nieuwe burgerwoning te realiseren zonder daarvoor een investering te doen in de kwaliteit van het buitengebied die gelijk staat aan de waarde van een Ruimtevoor-Ruimtetitel en neerkomt op € 125.000, -. Hiervoor kunnen diverse kwalitatieve investeringen worden gedaan, die cumulatief een waarde dienen te vertegenwoordigen van € 125.000, -. Dat kan ook in de vorm van de aankoop van en Ruimte-voorRuimtebouwtitel of maatwerktitel bij de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte-voor-Ruimte. In dit plan is een combinatie gemaakt. Voor de nieuwe woonbestemming ten noorden van de huidige bedrijfswoning wordt een maatwerktitel aangekocht in combinatie met de sloop van de varkensstal. Voor de overige, toekomstig mogelijke woonbestemming is een constructie in de regels opgenomen.

dat betekent dat vooraf beoordeeld en getoetst moet worden of de kwaliteitsverbetering die wordt gedaan, conform de beleidsregel maatwerk voor omgevingskwaliteit is. wanneer de toetsing positief is, dan kan een wijzigingsprocedure worden opgestart. Het plan voldoet aan de landschapsinvesteringsregeling van de gemeente Laarbeek.

31

32

HOOFDSTUK 5.1

5 Omgevingsaspecten

Milieu In deze paragraaf wordt ingegaan op de relevante milieuaspecten en bekeken in hoeverre er sprake is van belemmeringen voor de voortgang van het plan. 5.1.1 M.e.r. plicht Een ruimtelijke ontwikkeling kan leiden tot een m.e.r.(beoordelings)-plicht. Om te bepalen of een m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk is dient bepaald te worden of de ontwikkeling voorkomt in lijst C of lijst D van het Besluit, of de drempelwaarden worden overschreden, of de ontwikkeling in een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn. Met onderhavige ontwikkeling worden 5 woningen en bijbehorende voorzieningen zoals parkeerplaatsen en bijgebouwen gerealiseerd. De realisatie hiervan komt niet voor in bijlage C van het besluit m.e.r., waardoor er geen sprake is van de verplichting om een m.e.r.-procedure te doorlopen. Op grond van categorie D11.2 geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht voor onder andere de aanleg of wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer; 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen bevat, of; 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Volgens de nota van toelichting bij het Besluit m.e.r. kan het realiseren van woningen en kantoren worden onderverdeeld onder de ontwikkeling: “de aanleg of wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject”.