7 20220706 Toelichting vaststelling.pdf
Tekst van het document
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Toelichting Bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”
Vastgesteld – juni 2022
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
INHOUDSOPGAVE 1.
INLEIDING .............................................................................................................. 3 1.1
2.
3.
4.
5.
Aanleiding.............................................................................................................................................. 3
PLANBESCHRIJVING .............................................................................................. 4 2.1
Locatie ................................................................................................................................................... 4
2.2
Bestaande situatie ................................................................................................................................. 6
2.3
Gewenste situatie ................................................................................................................................ 13
TOETSING AAN BELEID ........................................................................................ 19 3.1
Rijksbeleid............................................................................................................................................ 19
3.2
Provinciaal beleid ................................................................................................................................ 20
3.3
Gemeentelijk beleid ............................................................................................................................. 24
3.4
Ruimtelijke kwaliteitsverbetering ........................................................................................................ 29
UITVOERINGSASPECTEN ..................................................................................... 35 4.1
M.e.r.-beoordeling............................................................................................................................... 35
4.2
Bodem ................................................................................................................................................. 36
4.3
Geluid .................................................................................................................................................. 36
4.4
Luchtkwaliteit ...................................................................................................................................... 37
4.5
Cultuurhistorie en Archeologie ............................................................................................................ 38
4.6
Water .................................................................................................................................................. 41
4.7
Natuurwaarden ................................................................................................................................... 44
4.8
Verkeer en Parkeren ............................................................................................................................ 44
4.9
Geur ..................................................................................................................................................... 47
4.10
Externe Veiligheid ................................................................................................................................ 48
4.11
Bedrijven en Milieuzonering ................................................................................................................ 49
JURIDISCHE ASPECTEN ........................................................................................ 49 5.1
Toelichting op de verbeelding.............................................................................................................. 49
5.2
Toelichting op de regels ....................................................................................................................... 50
UITVOERBAARHEID .......................................................................................... 50
6. 6.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid...................................................................................................... 50
6.2
Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................................. 51
Bijlagen bij de toelichting .......................................................................................... 51
Juni 2022
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding
Op de locatie De Biezen 3 in Aarle-Rixtel is al jaren een paardenhouderij gevestigd. Omdat op enig moment is geconstateerd dat niet alle bestaande en beoogde activiteiten en bouwwerken planologisch adequaat zijn geregeld, is het gemeentebestuur verzocht een herzieningsprocedure van het ter plaatse geldende bestemmingsplan op te starten. Daarmee wordt de locatie weer duurzaam planologisch verankerd.
Het concrete initiatief behelst de volgende elementen: -
Correcte bestemming van de hoofdactiviteit, te weten een productiegerichte paardenhouderij met een handels- en africhtingsstal en kleine pensionstalling;
-
Toevoeging van logiesmogelijkheden als nevenactiviteit;
-
Verandering van het bouwvlak teneinde alle bouwwerken (met name de stapmolen en schuilgelegenheden) binnen het bouwvlak te plaatsen.
Planologische bijzonderheden Op deze locatie is sprake van een aantal planologisch relevante bijzonderheden: 1. De planlocatie bevindt zich in twee gemeenten. De locatie De Biezen 3 is voor een deel gelegen in de gemeente Laarbeek en voor een deel in de gemeente Gemert-Bakel. De gemeentegrens doorsnijdt niet alleen het perceel, maar ook de gebouwen. Afgesproken is dat één bestemmingsplan wordt opgesteld voor de locatie, dat in beide gemeenten aan de raad ter vaststelling wordt aangeboden. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast voor zover dit betrekking heeft op het grondgebied van Laarbeek of GemertBakel. Afbeelding 1. De gemeentegrens (oranje lijn) loopt over het perceel (bron: pdok.nl)
3
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
2. Er is een strookje ‘Planologisch niemandsland’ ontstaan. De plangrenzen van de geldende bestemmingsplannen voor het perceel sluiten niet op elkaar aan, daardoor ontstaat een strookje ‘planologisch niemandsland’: er geldt dus geen aansluitend planologisch regime voor de planlocatie. De gemeente Laarbeek heeft bevestigd dat het hier een fout betreft, ontstaan bij het opstellen van het huidige bestemmingsplan Buitengebied. Het repareren van deze omissie is een van de doelstellingen van onderhavig bestemmingsplan.
Afbeelding 2. ‘Planologisch niemandsland’ oranje ingekleurd (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
3. De hoofdactiviteit is al toegestaan op Laarbeeks grondgebied. Op enig moment is geconstateerd dat de hoofdactiviteit, te weten de paardenhouderij, strijdig is met het in 2018 vastgestelde bestemmingsplan “Buitengebied 2017 GemertBakel”, hoewel de paardenhouderij al vele jaren op deze plek functioneert. Voor het gedeelte in Laarbeek geldt dat het hoofdgebruik nu rechtens is toegestaan conform het vigerende bestemmingsplan Buitengebied. Meer hierover in paragraaf 2.2 van deze toelichting.
2.
PLANBESCHRIJVING
2.1
Locatie
De planlocatie is gelegen aan De Biezen, en is kadastraal bekend als: -
Gemeente Aarle-Rixtel, sectie G, nummer 170;
-
Gemeente Bakel en Milheeze, sectie K, nummer 486;
De totale locatie is 37.420 m2 en ligt dus deels in de gemeente Laarbeek en deels in de gemeente Gemert-Bakel. Afbeelding 3 toont de ligging van het plangebied.
4
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Afbeelding 3. De planlocatie
5
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Op het perceel zijn diverse gebouwen en stallen aanwezig, die alle horen tot de paardenhouderij (zie voor een specificatie paragraaf 2.2). Aan de wegzijde is de bedrijfswoning gelegen. Het bedrijf heeft drie inritten op De Biezen en is aan alle zijden omzoomd door een houtsingel, die is aangeplant door de huidige eigenaren toen zij de locatie betrokken. Aan de westzijde van de locatie is een natuurlijke poel aangelegd door de eigenaren.
Afbeelding 4. Luchtfoto
2.2
Bestaande situatie
Feitelijke bebouwing De locatie zoals die nu is, bestaat sinds 1999. Het betreft een voormalige intensieve veehouderij (kippen) die is omgezet naar een paardenhouderij. Afbeelding 5 biedt een overzicht van de gebouwen en bouwwerken op het terrein en hun bestaande (danwel gewenste) gebruik. In afbeelding 6 een aantal foto’s van de locatie.
6
10
4
16
5
Functie/activiteit
9
18 paardenweide
Laarbeek
19
Gemert-Bakel
14
dierenweide
6
1
2
3
15
DE BIEZEN
7
12 13
11
20
8
17
SITUATIETEKENING De Biezen 3
paardenweide
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
1
Schuur opslag
2
Schuur + 25 stallen
3
Binnenbak/zadelkamer + 6 st.
4
Logies / Bed & Breakfast
5
Logies / Bed & Breakfast
6
Opslag / werkplaats
7
8 paardenstallen
8
Stapmolen
9
Paddock
10 Buitenbak (geen bouwwerk) 11 Voersilo 12 Mestvaalt 13 Ondergrondse afvalcontainer 14 Lozingsput 15 Riool 16 Propaantank 17 Inloopstal/schuilgelegenheid 18 Inloopstal/schuilgelegenheid 19 Inloopstal/schuilgelegenheid 20 Woonhuis Afbeelding 5. Situatietekening De Biezen 3
7
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Entree met links de bedrijfswoning
Zicht op de paardenstallen vanuit bedrijfswoning
Beoogde Bed & Breakfast (nr. 5)
Pensionstalling (nr. 2)
Buitenbak (nr. 10) en schuilgelegenheid (nr. 17)
Stapmolen (nr. 8)
Afbeelding 6. Foto’s van de locatie (de nummers corresponderen met die op de situatietekening)
8
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Feitelijk gebruik De locatie is in zijn geheel in gebruik als paardenhouderij, dat is de hoofdactiviteit. Er bestaan echter diverse typen paardenhouderijen, zodat het opportuun is om een specificatie aan te geven van de activiteiten die op De Biezen 3 worden uitgeoefend: •
Handelsstal De omzet wordt in hoofdzaak behaald uit de in- en verkoop van paarden. In tegenstelling tot de handel in vee en andere veesoorten worden paarden vaak langer aangehouden en niet direct doorverkocht of naar de slacht gebracht. Een handelsstal, met name een sportpaardenhandelsstal, doet veelal eerst aan waardevermeerdering voordat een paard weer doorverkocht wordt.
•
Africhtingsstal Uit het voorgaande volgt dat ook het africhten van paarden (de waardevermeerdering) behoort tot de hoofdactiviteiten van deze paardenhouderij. Hieronder wordt verstaan het zadelmaken, het betuigen, het keuringsklaar maken enzovoort.
•
Pensionstal Ook worden op De Biezen 3 paarden van derden gehouden. Hieronder wordt verstaan de verhuur van stalling met accommodatie en/of weiland en het verzorgen van de paarden. Deze functie is beperkt van omvang en zeker niet de hoofdzaak van het bedrijf.
Het is belangrijk te vermelden dat de paardenhouderij op De Biezen 3 niet gericht is op het publiek en dus geen openbare functie heeft als manege of soortgelijke voorziening. Er is geen horeca aanwezig en er worden geen paardrijlessen gegeven. Dit is ook waar te nemen door de uitstraling van het bedrijf naar buiten toe.
Alle gebouwen staan ten dienste van de hierboven genoemde functie. Twee (delen van) gebouwen hebben danwel krijgen een andere functie, te weten de gebouwen met het nummer 4 en 5 op de situatietekening (afbeelding 5 van deze toelichting). In deze gebouwen wensen de eigenaren recreatieve logiesmogelijkheden te creëren voor in totaal maximaal 6 personen (2 plaatsen + 4 plaatsen). De gebouwen zijn daarvoor al geschikt gemaakt. Deze Bed & Breakfastfunctie is en blijft een nevenactiviteit bij de paardenhouderij.
Een nadere omschrijving van het bedrijf is opgenomen in de bijlagen.
9
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Planologisch In deze paragraaf wordt gekeken naar het huidig planologisch regime en de strijdigheden die op dit moment aanwezig zijn.
Bestemmingsplan Laarbeek: Buitengebied Op het grondgebied van de gemeente Laarbeek is het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van toepassing. Hieronder de verbeelding behorend bij dat plan.
Afbeelding 7. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Buitengebied’ gemeente Laarbeek (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Enkelbestemmingen:
Agrarisch-agrarisch bedrijf (oostelijk deel) Agrarisch-agrarisch met waarden, landschaps- en natuurwaarden 2 (westelijk deel)
Dubbelbestemmingen:
Leiding Waarde Archeologie 2
Functieaanduidingen:
Paardenhouderij (oostelijk deel) Struweelvogels (westelijk deel)
Gebiedsaanduidingen:
Extensiveringsgebied Veiligheidszone olieleiding 10
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
De locatie is bedoeld voor grondgebonden agrarische bedrijven en in dit geval is tevens een paardenhouderij toegestaan. Er mag niet meer dan één agrarisch bedrijf zijn per bestemmingsvlak en per bouwvlak is één bedrijfswoning toegestaan.
Bestemmingsplan Gemert-Bakel: Buitengebied 2017 Het bestemmingsplan voor het Gemert-Bakelse deel is nog niet helemaal onherroepelijk. Op dit moment loopt de beroepsprocedure bij de Raad van State. Het is wel het planologisch kader waaraan getoetst moet worden.
Afbeelding 8. Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied 2017’ gemeente Gemert-Bakel (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Enkelbestemmingen:
Agrarisch-agrarisch bedrijf (oostelijk deel) Agrarisch (westelijk deel) Natuur
Dubbelbestemmingen:
Waarde oude akker (oostelijk deel) Leiding
Functieaanduidingen:
Specifieke vorm van natuur – landschapselement (poel en erfbeplanting)
Gebiedsaanduidingen:
Beperkingen veehouderij Veiligheidszone leiding 11
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
De locatie is bedoeld voor een teeltbedrijf of een overig agrarisch bedrijf, niet zijnde een (intensieve) veehouderij of glastuinbouwbedrijf. Een paardenhouderij valt volgens de begripsbepalingen in artikel 1 van het bestemmingsplan onder overige agrarische bedrijven. Ook is één bedrijfswoning toegestaan, voor zover bestaand en vergund. De bedrijfswoning ligt echter niet op Gemert-Bakels grondgebied.
Planologisch ‘niemandsland’ Al eerder is aangegeven dat beide bovengenoemde bestemmingsplannen wat betreft grondgebied niet op elkaar aansluiten. Deze omissie dient in het onderhavige bestemmingsplan hersteld te worden, zodat één helder planologisch regime voor de gehele locatie geldt.
Strijdigheden Op basis van de situatietekening en de lijst van functies en activiteiten die is aangeleverd is de toets aan de bestemmingsplannen uitgevoerd.
Belangrijk is in dit verband de toets aan de hoofdbestemming. Binnen het Laarbeeks regime passen de activiteiten op de locatie binnen de bestemming ‘Agrarisch bedrijf, paardenhouderij’. Laarbeek definieert een paardenhouderij immers als ‘het bedrijfsmatig, niet op agrarische productie gericht houden en stallen van paarden en pony’s en de handel in paarden en pony’s, met als ondergeschikte nevenactiviteit het fokken, africhten, trainen en berijden van paarden en pony's, niet zijnde een manege’. Gemert-Bakel hanteert met ingang van het bestemmingsplan Buitengebied 2017 echter een enger begrip van een paardenhouderij, te weten ‘het bedrijfsmatig fokken en houden van paarden en pony's, hieronder begrepen activiteiten als africhten, trainen, berijden ervan, zijnde een overig agrarisch bedrijf’. De hoofdactiviteit dient fokken te zijn. Is die activiteit niet aanwezig op de locatie, dan hoort deze de bestemming Agrarisch verwant te krijgen. Aangezien fokken op De Biezen 3 geen hoofdactiviteit is, is Gemert-Bakel van mening dat de activiteiten in strijd zijn met de hoofdbestemming en dat enkel daarom al het bestemmingsplan moet worden herzien.
Vervolgens is de bestemmingsplantoets uitgevoerd wat betreft de bouwwerken en het gebruik ervan. Hieruit komt naar voren dat alle bouwwerken voldoen aan het bestemmingsplan, behalve de volgende:
12
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
a) De stapmolen is gelegen buiten het bouwvlak, in de bestemming ‘Agrarisch’. Binnen de bestemming Agrarisch mogen alleen bouwwerken worden opgericht in de vorm van een afrastering met een maximale hoogte van 1,5 meter. Een deel van de stapmolen (de cirkel zelf) past hierbinnen. De stellage met de drijfhekken niet. b) De schuilgelegenheden zijn gelegen buiten het bouwvlak, in de bestemming ‘Agrarisch’. Een schuilgelegenheid is een gebouw en er mogen geen gebouwen opgericht worden binnen de bestemming ‘Agrarisch’. c) Het gebruik als ‘Bed & Breakfast’ is niet geregeld in het bestemmingsplan of vergunning.
2.3
Gewenste situatie
Feitelijk De gewenste ontwikkeling is dat de situatie zoals die nu bestaat duurzaam kan worden voortgezet, waarbij de logiesruimten ten behoeve van Bed & Breakfast als recreatieve nevenactiviteit worden gebruikt. Er is geen behoefte aan nieuwbouw of een ander hoofdgebruik.
Planologisch Om de planologische situatie met de feitelijke situatie in overeenstemming te brengen en de recreatieve nevenactiviteit mogelijk te maken moet het volgende gebeuren: 1. Een adequate hoofdbestemming voor de bedrijfsactiviteiten; 2. Vergroting en-/of vormverandering van het bouwvlak zodat alle gebouwen inclusief de schuilgelegenheden hierin zijn vervat; 3. Reparatie van het strookje ‘planologisch niemandsland’ dat tussen de twee bestemmingsplannen Buitengebieden in valt; 4. Logiesmogelijkheden als nevenactiviteit (in gebouw nr. 4 en gebouw nr. 5 van de situatietekening) mogelijk maken;
Met de gemeenten Gemert-Bakel en Laarbeek is overeengekomen dat hiervoor de route wordt gekozen van een partiële herziening van het bestemmingsplan, waarin bovenstaande in één keer wordt geregeld. Het bestemmingsplan omvat de gehele planlocatie en wordt aan beide betrokken gemeenten gelijktijdig aangeboden ter vaststelling. Ten aanzien van de bovengenoemde elementen is het volgende op te merken.
13
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Ad 1. De hoofdbestemming De paardenhouderij past binnen het Gemert-Bakelse deel niet meer binnen de bestemming ‘Agrarisch-Agrarisch Bedrijf’ omdat het bedrijf niet in hoofdzaak paarden fokt. Bezien moet dus worden hoe de paardenhouderij in hoofdzaak wél bestemd moet worden.
In de brochure ‘Paardenhouderij in het omgevingsrecht. Handreiking voor de Praktijk’ van de VNG uit 2014 is uitvoerig omschreven welke activiteiten en typen paardenhouderij er kunnen bestaan. Het overgrote deel richt zich mede- al dan niet in overwegende mate – op aanverwante agrarische activiteiten, zoals de trainings- en africhtingstallen, al dan niet als onderdeel van een fok- en opfokstal, de sportstallen, de handelsstallen en de pensionstallen. Vaak komen mengvormen voor.
Uit jurisprudentie bij de Raad van State blijkt dat het stallen, trainen en africhten van paarden niet is aan te merken als uitoefening van een strikt agrarisch bedrijf, omdat daarbij de gerichtheid op het voortbrengen van een agrarisch product ontbreekt. Dit maakt het noodzakelijk om de agrarische bestemming te verruimen danwel een afzonderlijke bestemming ‘paardenhouderij’ in het bestemmingsplan op te nemen. Het verdient wel de voorkeur in de begripsbepalingen van een bestemmingsplan onderscheid aan te brengen in gebruiksgerichte paardenhouderij en productiegerichte paardenhouderij.
Gebruiksgerichte paardenhouderij: een paardenhouderij waar het rijden c.q. mennen met paarden primair gericht is op de ruiter/amazone/menner.
Productiegerichte paardenhouderij: een paardenhouderij waar uitsluitend of in hoofdzaak handelingen aan en/of met paarden worden verricht die primair gericht zijn op het voortbrengen, africhten, trainen en verhandelen van paarden.
Het onderscheid in productiegericht en gebruiksgericht is slechts bedoeld ter voorkoming dat de instructie een waarneembare activiteit wordt. Bij een productiegerichte paardenhouderij dient de instructie ondergeschikt te zijn aan de overige activiteiten. In tegenstelling tot de gebruiksgerichte paardenhouderij, staat bij een productiegerichte paardenhouderij immers het paard centraal, in plaats van de ruiter en de amazone.
In de bijlage van de VNG-brochure wordt een definitie gegeven van alle typen paardenhouderij. Combinaties komen veelvuldig voor, zoals ook op meerdere plekken in Gemert-Bakel blijkt. De Biezen 3 kan als mengvorm van drie typen worden aangemerkt: 14
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
•
Handelsstal Een bedrijf kan als handelsstal worden beschouwd indien de omzet uitsluitend of in hoofdzaak wordt behaald uit de in- en verkoop van paarden. In tegenstelling tot de handel in vee en andere veesoorten worden paarden vaak langer aangehouden en niet direct doorverkocht of naar de slacht gebracht. Een handelsstal, met name een sportpaardenhandelsstal, doet veelal eerst aan waardevermeerdering voordat een paard weer doorverkocht wordt.
•
Africhtingsstal Een bedrijf kan als africhtingsstal worden beschouwd indien de omzet uitsluitend of in hoofdzaak wordt behaald uit het africhten van paarden. Hieronder wordt verstaan het zadelmaken, het betuigen, het keuringsklaar maken enzovoort.
•
Pensionstal Een bedrijf kan als pensionstal worden beschouwd indien de activiteiten uitsluitend of in hoofdzaak bestaan uit het houden van paarden van derden. Hieronder wordt verstaan de verhuur van stalling met accommodatie en/of weiland en het verzorgen van de paarden. Deze activiteit is zeker niet de hoofdzaak van het bedrijf, maar stalling kán voorkomen en daarom is het zinvol dit gebruik mee te nemen in de bestemmingsomschrijving.
Het betreft in dit geval dus duidelijk een productiegerichte paardenhouderij. Het is zaak om in onderhavig bestemmingsplan met name het begrippenkader helder te omschrijven. De keuze wordt gemaakt om de bestemming specifiek te enten op de planlocatie én zoveel mogelijk aan te sluiten bij de verschillende definities in de bestemmingsplannen van Gemert-Bakel en Laarbeek. In Laarbeek valt de paardenhouderij immers onder agrarisch bedrijf, in Gemert-Bakel onder agrarisch verwant. Daarom wordt ervoor gekozen om een bestemming ‘Gemengd – Agrarisch (verwant) bedrijf’ op de locatie te leggen met functionele aanduidingen per gemeentelijk gronddeel. De naam ‘Gemengd’ heeft niet zozeer betrekking op het toestaan van gemengde activiteiten, maar op het feit dat tegelijkertijd sprake is van een agrarisch bedrijf (Laarbeek) en agrarisch verwant bedrijf (Gemert-Bakel). In de planregels wordt vermeld dat deze locatie mag worden gebruikt ten behoeve van: -
Een productiegerichte paardenhouderij,
-
In hoofdzaak bestemd voor het bedrijfsmatig verhandelen, africhten en stallen van paarden en pony’s,
-
niet zijnde een manege
De cursief gedrukte begrippen worden in de begripsbepalingen expliciet gedefinieerd, waarbij de omschrijvingen van de VNG-handreiking leidend zijn. 15
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Ad 2. De verandering van het bouwvlak Geconstateerd is dat de stapmolen en de schuilgelegenheden buiten het bouwvlak zijn gepositioneerd. Daarnaast sluiten de bouwvlakken van het Laarbeekse deel en het Gemert-Bakelse deel -nog los van het strookje ‘niemandsland’- niet logisch op elkaar aan.
Afbeelding 9. Begrenzing huidig bouwvlak (Laarbeek en Gemert-Bakel)
De oppervlakte van het huidige bouwvlak is: Deel Laarbeek, bestemmingsplan Buitengebied:
2.900 m2
Deel Gemert-Bakel, bestemmingsplan Buitengebied 2017:
4.000 m2
Strookje dat logischerwijs tot bouwvlak behoort:
350 m2
De totale oppervlakte van het bouwvlak is derhalve
7.250 m2.
De algemeen geldende systematiek bij het toekennen van bouwvlakken is dat alle bebouwing binnen het bouwvlak is gelegen en dat het bouwvlak één geheel dient te zijn. Verschil in de systematiek tussen beide gemeenten is dat in de gemeente Laarbeek binnen de bestemming Agrarisch ook verharding in de vorm van paden en parkeergelegenheid is toegestaan. Daarom ligt het bestemmingsvlak ‘Agrarisch Bedrijf’ ook niet direct aan de weg. Die systematiek is voor het Laarbeekse deel ook aangehouden en vertaald in de planregels.
Doelstelling van dit nieuwe bestemmingsplan is om aan de locatie een bouwvlak toe te kennen, waarin zowel de stapmolen als de (te verplaatsen) schuilgelegenheden zijn vervat, evenals uiteraard alle bestaande bebouwing die al binnen het bouwvlak is gelegen. Initiatiefnemer kiest 16
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
ervoor om de schuilgelegenheden te verplaatsen, zodat het bouwvlak slechts minimaal aangepast hoeft te worden. De begrenzing van het nieuwe bouwvlak is in figuur 10 met een oranje lijn weergegeven. Het is 9.559 m2 groot.
Afbeelding 10. Nieuw bouwvlak De Biezen 3 met de situering van de schuilgelegenheden
Ingevolge de planregels van het bestemmingsplan worden de schuilgelegenheden binnen 15 meter van de bestaande bebouwing geplaatst, binnen de bestaande omzomende beplanting (die ook is weergegeven in bijlage 1 bij de toelichting). Deze regel is opgenomen om een compact erf te waarborgen
Ad 3. Strookje ‘niemandsland’ Dit strookje wordt opgenomen in het bestemmingsplan (voor wat betreft de planlocatie). Het krijgt deels de bestemming ‘Gemengd Bedrijf’ als onderdeel van het bouwvlak en voor het overige de bestemming Agrarisch’ of ‘Agrarisch met waarden’ conform het Laarbeeks planologisch regime.
17
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Ad 4. Logiesmogelijkheden als nevenactiviteit Door middel van een specifieke aanduiding wordt het mogelijk gemaakt om in de gebouwen die op de situatietekening zijn genummerd 4 en 5, recreatieve overnachtingsmogelijkheden aan te bieden. De aanduiding wordt dan ook specifiek aan die gebouwen/gebouwdelen toegekend. In nummer 4 zijn maximaal 2 slaapplaatsen beschikbaar, in nummer 5 maximaal 4.
Afbeelding 11. Interieur van een van de logiesruimten
Voor wat betreft de overige bestaande dubbelbestemmingen en aanduidingen binnen de planlocatie worden deze 1-op-1 overgenomen van het huidige ter plaatse geldend planologisch regime.
18
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
3.
TOETSING AAN BELEID
3.1
Rijksbeleid
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.
In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.
In de structuurvisie worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.
De planlocatie ligt niet in een van de aangewezen gebieden waarover de SVIR een specifieke uitspraak doet. Aan de westzijde grenst de planlocatie aan de Ecologische Hoofdstructuur (Natuurnetwerk Nederland), maar het plan beïnvloedt dit natuurgebied niet. De verantwoordelijkheid voor bescherming van het Natuurnetwerk is overgeheveld naar de provincies.
Ladder duurzame verstedelijking Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is "duurzame verstedelijking". Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).
19
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is. Daar wordt het volgende onder verstaan: 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Onderhavige ontwikkeling is niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling, zodat de toets aan de Ladder niet hoeft plaats te vinden.
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1 Brabantse Omgevingsvisie Aangezien de provincie nu al volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet wil gaan werken is in december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan.
De basisambitie voor Brabant is: een veilige en gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Deze basisopgave is veelomvattend en gaat over milieuaspecten, als een schone bodem, schoon water (ondergrond) en schone lucht. Maar ook om landschappelijke- en cultuurhistorische aantrekkelijkheid, een goede woon- en werkomgeving met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen, stilte en een natuurrijke omgeving, waarin biodiversiteit en recreatie hand in hand gaan. Dat draagt bij aan een goede omgevingskwaliteit die Brabant mooi, aantrekkelijk en onderscheidend maakt. Voor mensen om in te wonen en voor bedrijven om zich te vestigen. Onderhavig planvoornemen past in deze ambitie.
3.2.2 Interim omgevingsverordening Ter voorbereiding op de invoering van de Omgevingswet maakt de provincie Noord-Brabant eerst een Interim Omgevingsverordening. Deze Interim Omgevingsverordening voegt de bestaande regels over de fysieke leefomgeving zoveel mogelijk samen in één verordening en is beleidsneutraal. Alleen aanpassingen die nodig zijn vanwege de samenvoeging of vanwege al vastgesteld beleid, zoals de omgevingsvisie, worden meegenomen. De Interim Omgevingsverordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 25 oktober 2019.
20
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Afbeelding 13. Uitsnede verbeelding Interim omgevingsverordening (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Uit de plankaart bij de Interim omgevingsverordening is af te leiden dat de locatie is gelegen in de Groenblauwe mantel.
Artikel 3.6.4 Overige agrarische bedrijven in de groenblauwe mantel De paardenhouderij op De Biezen 3 is in termen van de Interim omgevingsverordening een ‘overig agrarisch bedrijf’. Artikel 3.59 bepaalt dat uitbreiding van een bestaand overig agrarisch bedrijf mogelijk is tot ten hoogste 1,5 hectare bouwperceel als dit noodzakelijk is voor de agrarische bedrijfsvoering. Met de verandering van het bouwvlak komt de oppervlakte van het bouwvlak op ca. 7.800 m2, en blijft dus ruim binnen 1,5 hectare.
Ten aanzien van de bedrijfsvoering geldt dat de uitbreiding nodig is om de stapmolen en de schuilgelegenheden binnen het bouwvlak te plaatsen. De stapmolen is een belangrijk onderdeel van een paardenhouderij. De stapmolen wordt gebruikt voor training en geeft een paard voldoende beweging, ook als het door omstandigheden niet mogelijk is om vrij te lopen. Doordat een paard een betere conditie krijgt door het gebruik van een stapmolen is er veel minder kans dat het paard geblesseerd raakt. Het verbetert de gezondheid, fysieke conditie en andere kwaliteiten
21
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
van de paarden. De schuilgelegenheden dienen ervoor om de paarden die in de wei staan te beschermen tegen felle zon en beschutting te bieden tegen wind en regen. In het kader van dierenwelzijn is dit verplicht. Omdat het lang niet altijd mogelijk is om de paarden die buiten staan tijdens de meer extreme weersomstandigheden naar binnen te halen worden schuilgelegenheden geplaatst die voor de paarden rechtstreeks toegankelijk zijn vanuit de naburige wei.
Als gevolg van de uitbreiding van het bouwvlak wordt een investering gedaan in de landschappelijke kwaliteit. Dit gebeurt door het versterken van de bestaande, het gehele perceel omringende houtwal en het versterken van het terrein aan de westzijde van het plangebied, dat grenst aan het natuurgebied. Daarnaast worden de bestaande schuilgelegenheden verplaatst van hun huidige locatie naar een plek dichter bij het bedrijf. Het bebouwde deel van de planlocatie wordt daardoor compacter. De schuilgelegenheden staan nu aan de rand van het plangebied, tegen de landschappelijk ingerichte randzone. De verplaatsing levert een positieve bijdrage aan de landschappelijke waarde.
Paragraaf 3.6.7 bepaalt dat binnen het bouwperceel ook een niet-agrarische functie kan worden toegestaan. Het betreft hier de recreatieve nevenactiviteit (Bed & Breakfast/Gastenverblijf).
Artikel 3.73 Niet-agrarische functie Een bestemmingsplan dat is gelegen in Landelijk Gebied kan voorzien in een vestiging van een niet-agrarische functie als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Dit is het geval. De recreatieve voorziening zorgt voor een verbreding van het recreatieve aanbod in deze omgeving en sluit daarmee aan op de reeds bestaande recreatieve voorzieningen zoals recreatiepark Grotelse Heide, Natuurcamping De Biezen, en De Brabantse Kluis. De natuurrijke omgeving rond De Biezen leent zich voor wandelingen en ritten te paard. De bed & breakfast bij Paardenhouderij De Biezen biedt hiervoor uitstekende mogelijkheden. Aangezien de recreatieruimtes begrensd zijn binnen de bestaande gebouwen is het effect op de omgeving zeer beperkt. b. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; Dit is niet aan de orde. c. overtollige bebouwing wordt gesloopt; Dit is niet aan de orde, de bed & breakfasts worden gerealiseerd in bestaande bebouwing. d. de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 22
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
3. mestbewerking. Dit is niet het geval.
Een bestemmingsplan dient ook te borgen dat de niet-agrarische functie een passende omvang heeft en houdt. De bed & breakfast voorzieningen worden gerealiseerd in bestaande en daarvoor geschikte ruimtes in de bestaande bebouwing. Deze zijn specifiek aangeduid op de verbeelding, zodat enkel daar de nevenfunctie Recreatie is toegestaan.
Bevordering ruimtelijke kwaliteit Artikel 3.5 van de Interim omgevingsverordening stelt dat een bestemmingsplan bij de evenwichtige toedeling van functies invulling geeft aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Daartoe wordt rekening gehouden met: •
Zorgvuldig ruimtegebruik, artikel 3.6. Dit betekent dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in onder andere de gevallen dat nieuwvestiging mogelijk is op grond van de overige bepalingen van de verordening. Onderhavig bestemmingsplan maakt recreatieve functies mogelijk in bestaande bebouwing. Voor zover nieuwe bebouwing wordt toegevoegd (de stapmolen en schuilgelegenheden) past dit binnen de regels voor uitbreiding van het agrarisch bouwvlak. In de huidige situatie zijn bebouwing en verharding efficiënt op elkaar afgestemd. De verharding rondom het terrein is nodig om te kunnen manoeuvreren met de paardentrailers en een schoon terrein en stallen te kunnen houden, alsmede voor parkeren van personenauto’s. Er is geen ruimte binnen het bestaande bouwvlak om de stapmolen of de schuilgelegenheden naar te verplaatsen. Wel wordt ervoor gekozen om de bestaande schuilgelegenheden, die verspreid over het terrein geplaatst zijn, dichter naar de bestaande bebouwing te brengen zodat de bebouwing compacter wordt en het bouwvlak niet onnodig vergroot hoeft te worden.
•
De waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, artikel 3.7. De effecten van de ontwikkeling op de diverse lagen zijn verder uitgewerkt in hoofdstuk 4 van deze notitie. De effecten van de nieuwe ontwikkelingen, die met dit bestemmingsplan mogelijk zijn gemaakt, zijn zeer beperkt. Het betreft immers een bestaande agrarische locatie die al vele jaren in gebruik is als paardenhouderij.
•
Meerwaardecreatie, artikel 3.8. Daarmee wordt bedoeld dat de mogelijkheden worden benut om ontwikkelingen en opgaven te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Onderhavig bestemmingsplan maakt een recreatieve nevenfunctie mogelijk op een 23
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
bestaande paardenhouderij, waardoor verbreding van de economische functie mogelijk wordt. Tevens wordt een investering gedaan in het omringende landschap.
Van belang is ook artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening, dat stelt dat een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling in Landelijk Gebied mogelijk maakt gepaard moet gaan met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. De gemeenten hebben dit provinciaal beleid uitgewerkt in gemeentelijke handreikingen, zo ook de gemeenten Gemert-Bakel en Laarbeek. Voor dit punt wordt verwezen naar paragraaf 3.4 van deze notitie.
3.3
Gemeentelijk beleid
De planlocatie is gelegen binnen twee gemeenten, zodat het beleid van beide gemeenten in principe van toepassing is.
GEMERT-BAKEL 3.3.1 Structuurvisie Samenwerking, stedelijke invloed, concentratie en verbetering zijn de sleutelwoorden van de Structuurvisie+. Samenwerking binnen en tussen de dorpen, met omliggende gemeenten en steden en met de (sociale) partners. Stedelijke invloed, omdat de stad dichtbij ligt en met de infrastructurele ontwikkelingen dichterbij komt in reistijd en bereikbaarheid. 'Concentratie' is gericht op maatschappelijke voorzieningen. Het idee is dat het logisch samenbrengen en concentreren van de verschillende functies maatschappelijk, ruimtelijk en financieel gunstig is. Het gemeentelijke beleid is niet alleen gericht op behoud, maar ook op het vernieuwen en ontwikkelen van bestaande karakteristieken en structuren.
Op de verbeelding bij de Structuurvisie (zie onderstaande afbeelding) is de locatie gelegen in een gebied met de aanduiding “Gemengde functies buitengebied” (lichtgroen op de kaart). Er zijn geen bijzondere doelstellingen meegegeven voor dit gebied.
24
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Afbeelding 14. Uitsnede verbeelding Structuurvisie + Gemert-Bakel
3.3.2 Beleidsnota Bed & Breakfast In de Structuurvisie + is opgenomen dat, vanwege het grote aantal bedden dat in de gemeente wordt ontwikkeld, de gemeente selectief is met het ondersteunen van nieuwe initiatieven voor verblijfsaccommodaties en de uitbreiding van bestaande verblijfsaccommodaties. Een B&B betreft een kleinschalige vorm van verblijfsrecreatie, met een geringe uitstraling naar de omgeving. Dergelijke initiatieven passen volgens de gemeente binnen dit selectieve beleid. Doel van de nota is de voorwaarden vast te leggen, waaraan moet worden voldaan om een B&B in de gemeente Gemert-Bakel te realiseren. Deze uitgangspunten zijn verwerkt in de regels van het bestemmingsplan (zie paragraaf 3.3.3.).
3.3.3. Bestemmingsplan Buitengebied In 2017-2018 heeft de gemeente Gemert-Bakel een integrale herziening van het bestemmingsplan Buitengebied doorlopen. Deze herziening was voornamelijk bedoeld om de Verordening ruimte te verankeren en had niet tot doelstelling om een volledig nieuwe koers te bepalen voor het buitengebied. Daarom is uitgegaan van de bestaande gemeentelijke kaders in relatie tot de Verordening ruimte en zijn de reeds vastgestelde, gemeentelijke beleidsnota’s als basis gehanteerd voor de inhoud van het bestemmingsplan.
Bepalend voor dit bestemmingsplan is het beleid ten aanzien van verandering (vormverandering danwel vergroting van bouwvlakken) en het beleid ten aanzien van recreatieve nevenactiviteiten.
25
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Ten aanzien van de verandering van het bouwvlak geldt dat in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om uit te breiden tot een bestemmingsvlak van 1,5 hectare groot. De regels uit de Verordening ruimte zijn aan de planregels bij die wijzigingsbevoegdheid toegevoegd. Deze regels kunnen als toetsingskader fungeren voor onderhavig initiatief.
De voorwaarden waaronder een bouwvlakvergroting wordt toegestaan zijn: a) de gronden niet zijn gelegen binnen het Natuur Netwerk Brabant (NNB). Dit is niet het geval; b) er is een concreet (bouw)plan. Dit is het geval. De stapmolen en schuilgelegenheden zijn reeds gerealiseerd. Het nieuwe bouwvlak omvat op logische wijze alle bebouwing en verharding. Zie paragraaf 2.3; c) de uitbreiding is noodzakelijk uit bedrijfstechnisch en/of bedrijfseconomisch oogpunt. De voorzieningen die binnen het bouwvlak worden gebracht zijn noodzakelijke voorzieningen die horen bij een paardenhouderij. De stapmolen is noodzakelijk voor het africhten van de paarden en de schuilgelegenheden zijn ook wettelijk noodzakelijk, aangezien buitenruimte voor een paard aanwezig moet zijn in verband met het dierenwelzijn bij extreme weersomstandigheden. d) de ruimtelijke ontwikkeling dient te voldoen aan de uitgangspunten van de Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap. Zie hiervoor paragraaf 3.3.4. e) het bestemmingsvlak 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' mag na vergroting of verkleining niet groter zijn dan 1,5 hectare. Hieraan wordt voldaan; f)
de ruimtelijke ontwikkeling dient te voldoen aan de uitgangspunten van de "Beleidsregel ruimtelijke ontwikkelingen en geurhinder, Gemert-Bakel 2013. Dit wordt onderbouwd in hoofdstuk 4;
g) op eigen terrein dient voldoende parkeergelegenheid aanwezig te zijn en/of gerealiseerd te worden. Dit wordt onderbouwd in hoofdstuk 4. h) bij toename van bebouwing of verharding dient minimaal hydrologisch neutraal gebouwd te worden. Dit wordt onderbouwd in hoofdstuk 4. i)
er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en omliggende (agrarische) bedrijven. Dit wordt onderbouwd in hoofdstuk 4.
j)
er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de waarden die zijn toegekend aan de gronden betrokken bij de wijziging. Dit wordt onderbouwd in hoofdstuk 4.
k) indien er sprake is van de provinciale aanduiding 'behoud en herstel watersystemen', dient advies ingewonnen te worden bij het betrokken waterschapsbestuur. Dit is niet het geval.
26
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Voor wat betreft de recreatieve nevenactiviteit (Bed & Breakfast/gastenverblijf) geldt dat de voorwaarden uit de Beleidsnota Bed & Breakfast hun weerslag hebben gekregen in planregels in het bestemmingsplan Buitengebied, zodat het initiatief hieraan getoetst kan worden teneinde te concluderen of het passend is in het beleid. De voorwaarden zijn de volgende: a. de locatie is niet gelegen op gronden met een bestemming 'Natuur'. Dit is niet het geval. b. de hiervoor noodzakelijke faciliteiten mogen alleen worden gerealiseerd binnen (een) bestaand(e) gebouw(en) of (een) nieuw(e) gebouw(en) dat mag worden gebouwd binnen de bouwregels van de hoofdbestemming. De Bed & Breakfasts worden gerealiseerd binnen bestaande bebouwing (nr. 4 en 5 van de situatietekening afbeelding 5); c. de activiteit wordt uitgeoefend voor bewoner of eigenaar van de woning. De eigenaarbewoner van de bedrijfswoning voert de Bed & Breakfast; d. maximaal 4 kamers met een maximum van 10 slaapplaatsen zijn toegestaan. In totaal zijn 6 slaapplaatsen beschikbaar, 2 in de ene ruimte en 4 in de andere ruimte; e. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van andere belangen, waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven. Dit wordt onderbouwd in hoofdstuk 4; f.
op eigen terrein dient voldoende parkeergelegenheid aanwezig te zijn en/of gerealiseerd te worden, waarbij een parkeernorm geldt van één parkeerplaats per verblijfseenheid. Dit wordt onderbouwd in hoofdstuk 4;
g. er is geen sprake van een eigen kookgelegenheid in de verblijfseenheden. In de algemene ruimte is gelegenheid om koffie of thee te zetten en drank koel te houden. h. horecavoorzieningen zijn niet toegestaan, met uitzondering van het serveren van ontbijt. Er zijn geen horecavoorzieningen aanwezig. i.
bij gebruik van monumentale boerderijen dient het karakter te worden gerespecteerd. Er is geen sprake van een monumentale boerderij.
LAARBEEK 3.3.4 Structuurvisie Laarbeek In 2010 is de Structuurvisie Laarbeek, ‘Groei in balans’, vastgesteld. De structuurvisie geeft de ruimtelijke en functionele ontwikkeling in Laarbeek op hoofdlijnen weer en is het uitgangspunt voor de politieke agenda. De gemeente Laarbeek wil zich profileren als gemeente met landelijke uitstraling, gedeeltelijk gelegen in de stedelijke regio, waarin de inwoners zich thuis voelen. Een van de doelstellingen is om optimaal gebruik te maken van de strategische ligging in het stedelijk gebied Eindhoven-Helmond om zowel de economie als het recreatief-toeristisch potentieel te
27
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
versterken. Een vitaal platteland en sterke agrarische bedrijven ziet de gemeente als verworvenheden van het uitgevoerde beleid omtrent de reconstructie van het landelijk gebied.
De Structuurvisie geeft aan dat vanuit de specifieke kracht van Laarbeek de ontwikkeling van toerisme een veelbelovende kans voor de toekomst vormt. Daartoe moet onder meer de uitbreiding van verblijfsrecreatieve - en horecavoorzieningen bevorderd worden. Een kansrijke impuls voor de gemeente zou - naast de vestiging van hotel- en kampeeraccommodaties - ook kunnen bestaan uit kleinschalige maar hoogwaardige bed-and-breakfast-voorzieningen. Onderhavig initiatief draagt hieraan bij. In combinatie met de nabijheid van natuurgebied De Biezen ontstaat een aantrekkelijke verblijfsplek.
Op de visiekaart, behorend bij de Structuurvisie (zie onderstaande afbeelding), zijn geen bijzondere doelstellingen meegegeven voor dit gebied.
Afbeelding 15. Visiekaart Structuurvisie Laarbeek
3.3.5 Bestemmingsplan Buitengebied Op de planlocatie is deels van toepassing het bestemmingsplan Buitengebied 2010 van de gemeente Laarbeek. Inmiddels zijn de algemeen geldende planregels geactualiseerd in de 1e 28
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
planherziening van 2013. Wat betreft de vergroting van het bouwvlak is in artikel 3.4.2. van laatstgenoemd bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Vergroting van het bouwvlak is toegestaan onder de volgende van toepassing zijnde voorwaarden: 1. Vergroting van het bestemmingsvlak is toegestaan tot een maximum van 1,5 ha. Het totale bestemmingsvlak is ca. 9.559 m2 groot. 2. De vergroting dient noodzakelijk te zijn voor een doelmatige agrarische bedrijfsvoering en/of ontwikkeling van een reëel agrarisch bedrijf. Hierover dient vooraf advies te worden ingewonnen bij de AAB. 3. De vergroting dient plaats te vinden aansluitend aan het bestaande bestemmingsvlak. Dit is het geval. 4. De vergroting dient plaats te vinden op een hydrologisch neutrale wijze. Zie hiervoor paragraaf 4.5. 5. Er sprake is van een zorgvuldige landschappelijke inpassing van de bedrijfsbebouwing op basis van een erfbeplantingsplan. Zie hiervoor paragraaf 3.4. 6. Er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen. Dit wordt aangetoond in hoofdstuk 4.
Het bestemmingsplan Buitengebied van Laarbeek kent geen wijzigings- of ontheffingsmogelijkheden voor het toestaan van verblijfsrecreatieve nevenactiviteiten. Voor de verantwoording van deze activiteit wordt verwezen naar paragraaf 3.3.3.
3.4
Ruimtelijke kwaliteitsverbetering
In deze paragraaf wordt uiteengezet hoe wordt omgegaan met de voorwaarden voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering, volgend uit het provinciaal beleid. We hebben hier te maken met de omstandigheid dat sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling, die zich uitstrekt over twee gemeenten, beide met een eigen regeling. Allereerst worden deze regelingen uiteengezet en daarna wordt aangegeven hoe deze worden toegepast op de ontwikkeling.
3.4.1 Gemert-Bakel: Handreiking Kwaliteitsverbetering Landschap De Handreiking Kwaliteitsverbetering van het landschap (vastgesteld in februari 2018) is van toepassing op alle ontwikkelingen in het buitengebied die niet direct zijn toegestaan binnen de directe regels van het geldende bestemmingsplan, maar waaraan vanuit ruimtelijke overwegingen toch medewerking kan worden verleend. De verplichting om de kwaliteit te verbeteren komt bovenop de ‘basis’-verplichting om te zorgen voor de (handhaving van de) ruimtelijke kwaliteit in 29
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
het buitengebied, zoals is opgenomen in artikel 3.1 van de Verordening Ruimte Noord-Brabant. De provincie heeft bepaald dat de gemeenten zelf mogen bepalen hoe en in welke mate ontwikkelingen aan de kwaliteit van het landschap moeten bijdragen.
Gemeente Gemert-Bakel maakt een onderscheid in twee categorieën ontwikkelingen, afhankelijk van de impact die de ontwikkeling heeft op de omgeving. Op onderhavige ontwikkeling zijn beide categorieën van toepassing: a) Verblijfsrecreatieve nevenactiviteiten (Bed & Breakfast) vallen onder categorie 1 (kleinschalige ontwikkelingen met een minimale impact op de omgeving). Hierbij moet voldaan worden aan de basisinspanning voor landschappelijke inpassing. Die dient te voldoen aan het beeldkwaliteitsplan en dient een omvang te hebben van minimaal 20% van het bestemmingsvlak. Als de landschappelijke inpassing in de huidige situatie reeds voldoende is, en er wordt geen afbreuk gedaan aan de bestaande landschappelijke inpassing door de nieuwe ontwikkeling, dan kan (op grond van een (reeds bestaand) erfbeplantingsplan) geconcludeerd worden dat er geen nadere investering noodzakelijk is voor de landschappelijke inpassing. b) Vergroting van het bestemmingsvlak valt onder categorie 2. Naast bovengenoemde basisinspanning geldt een verplichting tot een aanvullende kwaliteitsverbetering. Binnen categorie 2 is de methode gekozen waarbij gewerkt wordt met gestandaardiseerde normbedragen per ruimtelijke ontwikkeling. Hierbij wordt de “rode” ontwikkeling eerst omgerekend naar euro’s.
Daarvoor wordt eerst bepaald wat de waardestijging is van de planologische wijziging: de waardestijging van de gronden minus de afwaardering van de gronden. Vervolgens wordt op basis van een percentage de minimale investering in euro’s in de kwaliteit van het landschap bepaald. Dit percentage bedraagt tenminste 20% van de waardestijging. In tegenstelling tot bij categorie 1 geldt dat als de landschappelijke inpassing in de huidige situatie reeds voldoende is, dit niet als investering berekend kan worden. Enkel daadwerkelijk te realiseren landschappelijke inpassing kan meegerekend worden in de totale investering in het landschap.
3.4.2 Laarbeek: Landschapsinvesteringsregeling Gemeente Laarbeek heeft in 2017 de voorwaarden ten aanzien van kwaliteitsverbetering bij ruimtelijke ontwikkelingen vastgelegd in de Landschapsinvesteringsregeling. Ook Laarbeek maakt onderscheid in categorieën, in dit geval drie. Op onderhavige ontwikkeling zijn van toepassing:
30
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
a) Bed & Breakfast valt onder de categorie 1, kleinschalige ontwikkelingen binnen bestaande bebouwing. Deze ontwikkelingen behoeven geen extra kwaliteitsverbetering. b) De vergroting van het bouwvlak ten behoeve van inpassing van de schuilgelegenheid valt onder categorie 3. Daarbij wordt de inspanning voor kwaliteitsverbetering genormeerd in euro’s: ook hier geldt het uitgangspunt van 20% van de waardestijging. Voor een deel van de ontwikkelingen zal de inspanning beperkt blijven tot een investering in een verplichte landschappelijke inpassing indien deze nog niet aanwezig is, zeker bij kleinschalige ontwikkelingen. Uit oogpunt van doelmatigheid wordt ervoor gekozen om een drempel te bepalen, waaronder geen verdere investering wordt gevraagd. Initiatieven die wel vallen onder categorie 3, maar waarvan de basisinspanning lager is dan € 1.000,– worden beoordeeld als een initiatief in categorie 2: er moet alleen landschappelijk worden ingepast.
3.4.3 Toepassing regelingen t.b.v. Bed & Breakfast Eén van de beide beoogde Bed & Breakfast-ruimten is gelegen op zowel Gemert-Bakels als Laarbeeks grondgebied. In beide gemeenten wordt het realiseren van een Bed & Breakfast beschouwd als een kleinschalige ontwikkeling, met een minimale impact op de omgeving. Vereist is een basisinspanning voor landschappelijke inpassing.
Toen de huidige eigenaren zich op deze locatie vestigden hebben zij geïnvesteerd in de landschappelijke inpassing van de gehele locatie. Rondom het gehele perceel is in 2007 een beplantingsstrook aangebracht, zodat de activiteiten van de paardenhouderij inmiddels aan het zicht zijn onttrokken. Aan de westzijde is een extra inspanning verricht door een natuurlijke zone met een poel in te richten. De totale oppervlakte van de bestaande landschappelijke inpassing is al circa 5.200 m2. Dit is ruim 70% van het bestaande bestemmingsvlak (oppervlakte 7.250 m2). Zie afbeelding 16.
31
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Bestemmingsvlak = 7.250 m2
Landschappelijke inpassing = 5.200 m2 (71%)
Afbeelding 16. Het rood omlijnde gearceerde deel is de oppervlakte bestaande landschappelijke inpassing
Afbeelding 17. De landschappelijke inpassing gezien vanaf De Biezen
De landschappelijke inpassing is ruim voldoende. Aangezien het gebruik van de bestaande gebouwen voor verblijfsrecreatie geen afbreuk doet aan deze landschappelijke inpassing, worden als gevolg van de verblijfsrecreatieve ontwikkeling geen nieuwe inspanningen vereist.
3.4.4 Toepassing regelingen t.b.v. vergroting bestemmingsvlak In beide gemeenten geldt dat bij uitbreiding van een bestemmingsvlak 20% van de waardestijging dient te worden geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De beide gemeenten hanteren een verschillende systematiek wat betreft de waardebepaling, 32
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Er is een belangrijk verschil in de maatregelen die meegeteld kunnen worden in deze investering. In de Landschapsinvesteringsregeling Laarbeek staat bij het onderdeel ‘3. Investeren in kwaliteitsverbetering van het landschap’, onder f. aangegeven dat ‘bestemmingsverlies kan worden ingezet om (gedeeltelijk) invulling te geven aan de kwaliteitsverbetering’. Voorwaarde daarbij is dat waardevermindering van de grond alleen als kostenpost mag worden opgevoerd, als de bestemming landbouw definitief wordt omgezet naar de bestemming bos, natuur of landschapselement. Bij diverse eerdere in bestemmingsplanherzieningen vastgelegde ontwikkelingen is door de gemeente Laarbeek al van dit onderdeel gebruik gemaakt.
In de gemeente Gemert-Bakel kan de waardevermindering van de bestemming Agrarisch in de bestemming Natuur niet worden meegenomen in de investeringsmaatregelen maar dient deze al bij de waardebepaling van de investering in de vergelijking te worden opgenomen.
Dit leidt ertoe dat de berekening van de noodzakelijke kwaliteitsverbetering is opgesplitst in een Laarbeeks deel en een Gemert-Bakels deel. Het huidige bestemmingsvlak voor het agrarisch bedrijf is 7.250 m2 (zie paragraaf 2.3). Hierbij wordt het strookje ‘planologisch niemandsland’ meegerekend, aangezien dit een evidente omissie van de gemeente Laarbeek is. Het toekomstige bestemmingsvlak ‘Gemengd- Agrarisch (verwant) Bedrijf’ is 9.559 m2. Dit betekent een toename in oppervlakte van 2.309 m2.
De bestemmingswaarde van de totale planlocatie is nu als volgt te berekenen: Waarde in € m2 huidig 37500 5 8200 € 25 7250 € 1 4000 € 5 18050 € €
Totale perceel Agrarisch met waarden (Laarbeek) Bouwvlak Natuur Gemert-Bakel Agrarisch (Gemert) Totale waarde
m2 straks 37500 41.000 8200 € 181.250 9559 € 4.000 4694 € 90.250 15047 € 316.500 €
41.000 238.975 4.694 75.235 359.904
€
43.404
€
8.681
Waardevermeerdering 20%
De waardevermeerdering is € 43.404,-. Daarvan dient (volgens de regeling in beide gemeenten) 20% geïnvesteerd te worden in de ruimtelijke kwaliteit, dus € 8.681,-.
33
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Maatregelen De kwaliteitsverbetering wordt bereikt door de volgende maatregelen te nemen: a) Versterken van de houtwal rond het terrein, met name het opvullen van de open plekken aan de zuidzijde. Ter plaatse van de leidingstrook wordt geen beplanting aangebracht. b) Versterken van de zone aansluitend aan de poel, westelijk op het perceel door aanleg van extra natuur en landschapselementen. Deze gronden krijgen de bestemming Natuur, zodat de natuurlijke invulling gewaarborgd is. De waardevermindering die daardoor ontstaat wordt in Laarbeek beschouwd als reële vermindering van de waarde van de grond en telt daar dus mee met de investering, voor zover het de opgaande beplanting betreft. De investering die met deze maatregelen gepaard gaat is in onderstaande tabel weergegeven. Daarbij is ook een post meegenomen voor de kosten van het ontwikkelgericht onderhoud voor de eerste 6 jaar (de kosten voor de beheersituatie daarna zijn reguliere onderhoudskosten). Maatregelen Inzaaien bloemrijk grasland Aanplant klein bosje Aanplant solitaire bomen Waardevermindering < Natuur Laarbeek cf LIR Laarbeek
Periode
Ontwikkelgericht onderhoud 10 jaar* Bloemrijk grasland Klein bosje Solitaire bomen Totale investering
Eenheid Eenheid 9,71 are 11 are 5 stuks 1100 m2
6 6 6
9,71 are 11 are 5 stuk
Eenheidsprijs € 16,25 € 157,79 € 73,75 € 811,25 € 64,00 € 320,00 € 6,22 € 6.840,68
€ € €
8,42 2,88 5,54
€ € € €
490,55 190,08 166,20 8.976,55
*Bron: Bijlage F subsidieregeling Groen Blauw Stimuleringskader Noord-Brabant
De verplichte investering is
€ 8.681,-
De tegenwaarde is
€ 8.977,-
Hieruit blijkt dat voldaan wordt aan de investeringsvereisten voor ruimtelijke kwaliteitsverbetering.
In afbeelding 16 is al aangetoond dat in de bestaande situatie al wordt voorzien in kwantitatief voldoende erfbeplanting. Vereist is minimaal 20% van het bouwvlak, in de huidige situatie is dat al 71%. Het nieuwe bouwvlak is 9.559 m2 groot; dit betekent dat 1.912 m2 aan landschappelijke inpassing aanwezig moet zijn. Dit is in de bestaande situatie ruimschoots aanwezig (5.200 m2). Daar wordt alleen maar meer beplanting aan toegevoegd.
34
Toelichting bestemmingsplan “Buitengebied, herziening De Biezen 3”, vastgesteld
Beeldkwaliteitsplan Buitengebied Voor De Biezen 3 gelden de randvoorwaarden uit het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied van de gemeente Gemert-Bakel (versie: oktober 2016, zoals ook opgenomen als bijlage 2 bij de planregels) ten aanzien van de gebiedstypologie ‘Kampenlandschap met oude akkers’. Nieuwe ontwikkelingen in dit gebied dienen bij te dragen aan het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit door onder andere een compact erf te realiseren. Dat gebeurt in dit bestemmingsplan door de schuilhutten te verplaatsen. De westelijk gelegen schuilhutten worden geplaatst binnen de omzomende beplanting van het huidige bouwvlak. Het gebruiken van de bestaande bebouwing voor een B&B tussen de stallen heeft geen vergroting van het erf tot gevolg. De stapmolen ligt achter op het erf achter de bestaande woning. Deze heeft geen sterke vergroting van het erf tot gevolg. Pal ernaast wordt de derde schuilgelegenheid geplaatst, zodat aan de voorwaarde van een compact erf wordt voldaan.