6 20250703 Raadsvoorstel vestiging voorkeursrecht Vogelenzang Lieshout

Zaaknummer:

15383-2025

Documentnummer:

15383-2025:938328

Raadsvergadering d.d. 3 juli 2025

Aan de raad, Onderwerp Vestiging van het voorkeursrecht ten behoeve van de ontwikkeling van het woningbouwproject ‘Vogelenzang’ in de kern Lieshout. (raadsbesluitvorming) Portefeuillehouder R.A.G. van den Berkmortel Beslispunten De raad voor te stellen: 1. De ingediende zienswijzen over het ontwerp raadsvoorstel en -besluit Vestiging van het voorkeursrecht ten behoeve van de ontwikkeling van het woningbouwproject ‘Vogelenzang’ in de kern Lieshout ontvankelijk verklaren en niet overnemen, behalve een aanpassing waarbij een gedeelte van één van de percelen buiten de aanwijzing wordt gelaten, en de Nota van Zienswijzen – Voorkeursrecht Lieshout (Bijlage 6) vast te stellen. 2. Op grond van artikel 9.1 ld 1 sub c Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen op 27 percelen gelegen nabij Vogelenzang – Den Houw – Schutsstraat in de kern Lieshout ten behoeve van het woningbouwproject ‘Vogelenzang’ zoals vermeld op de bij dit besluit behorende en daarvan onderdeel uitmakende en als zodanig ondertekende grondtekening met kenmerk 20250429-05 van 2 juni 2025 en de lijst van aangewezen gronden vermeldende hun kadastrale aanduiding, hun grootte en de namen van de eigenaren en de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander volgens de registers van het Kadaster naar de stand per 2 juni 2025. 3.

Het College van B&W op te dragen de uitvoering en bekendmaking van dit besluit op de in de Omgevingswet (en het Omgevingsbesluit) voorgeschreven wijze door: a. de voorkeursrechtbeschikking (Bijlage 5) te laten ondertekenen door het afdelingshoofd Leefomgeving én bekend te maken door toezending of uitreiking aan de in het besluit vermelde eigenaren en beperkt gerechtigden; en, b.

de voorkeursrechtbeschikking op gebruikelijke wijze ter inzage te leggen in het

gemeentehuis en van deze terinzagelegging kennis te geven door publicatie in het elektronische mededelingenblad van de gemeente Laarbeek; en c.

de voorkeursrechtbeschikking binnen vier dagen na bekenmaking ter inschrijving

aan te bieden bij de openbare registers van het Kadaster. Samenvatting De gemeente zet in op een actieve regie op de ontwikkeling en uitvoering van deze woningbouwplannen om zo goed te kunnen blijven sturen op de invulling van de woonbehoefte en bijkomende functies. Met het voorkeursrecht krijgt de gemeente een voorkeurspositie op de bij de

Zaaknummer:

15383-2025

Documentnummer:

15383-2025:938328

voorkeursrechtbeschikking betrokken percelen die geen eigendom van de gemeente zijn, c.q. een eerste recht van koop op de in het besluit betrokken percelen. Aanleiding In de gemeente Laarbeek is er behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties om te kunnen voorzien in voldoende (betaalbare) woningen voor de komende jaren. Inwoners van de gemeente zijn op zoek naar goede en betaalbare woningen. De woonbehoefte wordt bovendien versterkt door de regionale woningkrapte. E.e.a. opgenomen in het ‘Beleidskader Wonen – Horizon 2030’ welke op 20 oktober 2023 door de gemeenteraad is vastgesteld. Om aan de lokale woningbouwbehoefte en de regionale taakstelling vanuit de Beethovendeal te kunnen voldoen, zet de gemeente eerst in op inbreidingslocaties. Dit is echter niet voldoende gebleken, de gemeente zet daarom ook in op transformatie (grijs voor grijs), dorpse hoogbouw en uitbreidingslocaties. De in de Ontwerp-Omgevingsvisie Kernen aangewezen uitbreidingsrichtingen zijn dan ook met zorg gekozen. Omgevingsvisie kernen In de (concept) Omgevingsvisie Kernen zijn een groot aantal inbreidingsgebieden en uitbreidingsgebieden voor woningbouw opgenomen. Voor elk van deze gebieden is een strategische afweging gemaakt over de begrenzing van de gebieden, hoe deze gebieden te ontwikkelen en welk instrumenten van grondbeleid ingezet gaan worden.

Overwegingen die onder andere meegespeeld hebben zijn naast ruimtelijke afwegingen, de complexheid van een gebiedsontwikkeling, de (financiële) risico’s, grondposities en mate van versnipperd eigendom. Dit heeft er toe geleid dat er gebieden zijn waar uitnodigingsplanologie wenselijk is (facilitair grondbeleid waar een ontwikkeling aan de markt wordt overgelaten en gemeente regie voert) gebieden waar de gemeente zelf aan de slag wil gaan (actief grondbeleid) of een tussenvorm daarin. En daarnaast is het ook een gegeven dat een gemeente met de grootte van Laarbeek niet alle projecten op kan pakken en dat er bewuste keuzes zijn gemaakt. Zoekgebieden kern Lieshout De kern Lieshout wordt aan de oost- en zuidzijde ingekapseld door natuurlijke barrières: de provinciale weg en het Wilhelminakanaal. Bovendien is het vast beleid om de drie kernen Lieshout, Beek en Donk en Aarle-Rixtel niet verder naar elkaar toe te laten groeien om een ruimtelijke versmelting in de toekomst te voorkomen. Lieshout-West Het gevolg is dat de uitbreidingsrichting van Lieshout aan de westzijde van het bestaande dorpsweefsel moet worden gezocht. Het meest kansrijk en robuust is de omvangrijke lob ten westen en oosten van Vogelenzang, voorlopige bekend onder projectnaam ‘Vogelenzang’.

Zoekgebied Vogelenzang Het zoekgebied ‘Vogelenzang’ wordt gezien als mogelijke uitbreidingslocaties voor woningen met bijbehorende ondersteunende functies als natuur, recreatie en waterretentie. De gemeente stelt in Ontwerp-omgevingsvisie de randvoorwaardelijke eis dat in het zoekgebied ‘Vogelenzang’ sprake is van een totale gebiedsexploitatie waarin zowel het zoet als het zuur worden verwerkt. De gemeente zet in op een actieve regie op de ontwikkeling en uitvoering van deze woningbouwplannen om zo goed te kunnen blijven sturen op de invulling van de woonbehoefte en bijkomende functies.

Zaaknummer:

15383-2025

Documentnummer:

15383-2025:938328

De huidige functie van de percelen kunnen de toebedachte functie van wonen met bijbehorende (openbare) voorzieningen en landschappelijke elementen - zijnde niet agrarisch - niet vervullen. Met het voorkeursrecht krijgt de gemeente een voorkeurspositie op de bij de voorkeursrechtbeschikking betrokken percelen die geen eigendom van de gemeente zijn, c.q. een eerste recht van koop op de in het besluit betrokken percelen. De eigenaren van de percelen dienen hun eigendom op het perceel bij voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Het gemeentelijk voorkeursrecht maakt het de gemeente mogelijk om zelf volledig de regie te houden op de verdere uitwerking en realisatie van de woningbouwlocatie met de toebedachte functie van wonen met bijbehorende voorzieningen en landschappelijke elementen, zijnde niet agrarische. Het voorkeursrecht voorkomt, dat een andere partij zich in het gebied een positie verschaft, waardoor de gemeentelijke regierol kan worden verstoord en daardoor het plan onevenredig kan worden beïnvloed.

Wettelijk en/of beleidskader • Omgevingswet (hoofdstuk 9: voorkeursrecht) • Algemene wet bestuursrecht • Nota Grondbeleid gemeente Laarbeek • Omgevingsvisie Buitengebied - Laarbeek • (Voor)ontwerp Omgevingsvisie – kernen Laarbeek • Beleidskader Wonen – horizon 2030 Beoogd effect en/of resultaat Vestigen van voorkeursrecht, actieve regie op de ontwikkeling. Argumenten 1.1 Gelet op artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om gedurende vier weken met ingang van 1 mei 2025 hun zienswijze ten aanzien van het ontwerp-raadsvoorstel naar voren te brengen. 1.2 De ingekomen zienswijzen zijn verwerkt en van reactie voorzien in de Nota van Zienswijzen (Bijlage 6). De zienswijze geeft geen aanleiding om het voorkeursrecht niet te vestigen. Wel is er een aanpassing doorgevoerd in de aanwijzing van één perceel. Dit perceel was gedeeltelijk opgenomen in de aanwijzing, het aangewezen gedeelte van het perceel is aangepast. 2.1 Door een voorkeursrecht te vestigen krijgt de gemeente meer grip op de ontwikkeling van het plan, hetgeen de kans op een succesvolle ontwikkeling vergroot. De belangrijkste argumenten om het voorkeursrecht te vestigen, zijn de volgende: •

Het voorkeursrecht verschaft de gemeente een betere uitgangspositie op de grondmarkt. Hierdoor wordt de gemeente beter in staat gesteld een grondstrategie te voeren. Het voorkeursrecht, als passief verwervingsinstrument, kan een ondersteuning betekenen van het te voeren verwervingsbeleid. De gemeente kan hierdoor een centrale regierol uitoefenen bij de ontwikkeling van plannen in dit gebied.

•

Het voorkeursrecht vormt gedurende het planontwikkelingsproces (van ontwerp tot uitvoering) een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen (al dan

Zaaknummer:

15383-2025

Documentnummer:

15383-2025:938328

niet bedoeld als grondspeculatie of met als oogmerk een bouwclaim te verwerven) kunnen worden tegengegaan. •

Het voorkeursrecht voorkomt buitensporige grondprijsstijgingen (buiten de normale markteconomische prijsstijgingen).

•

Het voorkeursrecht maakt het in deze de gemeente mogelijk om te interveniëren in het natuurlijke proces van aan- en verkoop binnen de locatie. Bij een voorgenomen gewenste verkoop van een eigenaar is in deze als eerste de gemeente aan bod om aan te kopen. Door deze interventie in het natuurlijke proces van aanen verkoop kan de gemeente zo mogelijk een langdurig en kostbaar verwervingsproces of onteigening voorkomen.

2.2 Uit jurisprudentie volgt dat de uit de vestiging van het voorkeursrecht volgende plicht die op de eigenaren wordt gelegd, niet onevenredig zwaar op hen rust in verhouding tot het met de vestiging gediende algemeen belang. Daarbij is meegewogen dat in de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden die bij de besluitvorming dienen te worden betrokken door de wetgever reeds op uitvoerige wijze is voorzien. Gedacht wordt daarbij onder meer aan het feit dat: •

de vestiging van het voorkeursrecht een uitgebreide rechtsbescherming kent voor de gerechtigden van het aangewezen perceel;

•

de vestiging van het voorkeursrecht reeds in voldoende mate heeft voorzien in de gevallen waarin de gemeente bestaande rechtsverhoudingen dient te respecteren, en de aanbiedingsplicht derhalve niet van toepassing is;

•

eigenaren en beperkt gerechtigden niet worden verplicht hun rechten te verkopen, zij zijn vrij te bepalen of, en wanneer zij tot verkoop wensen over te gaan;

•

de gerechtigden, wanneer zij in beginsel tot verkoop aan de gemeente willen overgaan, een reële prijs krijgen voor hetgeen zij verkopen en wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, de rechter een oordeel zal vellen over een reële prijs.

2.3 Voor het vestigen van het voorkeursrecht dient de gemeente aan te geven dat de huidige functie afwijkt van de toegedachte functie van wonen met bijbehorende voorzieningen. De percelen zijn op dit moment in gebruik als overwegend agrarische gronden. Aan de onderhavige percelen worden de functies van wonen met bijbehorende (openbare) voorzieningen en landschappelijke elementen toebedacht, alle niet-agrarisch en nader uit te werken. De planologische grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht kan derhalve niet gevormd worden door het vigerende omgevingsplan c.q. bestemmingsplan, omdat dit omgevingsplan c.q. bestemmingsplan niet voorziet in de mogelijkheid tot het realiseren van de toekomstige functies. 2.4 De voorkeursrechtbeschikking geldt voor een periode van drie jaar. Binnen deze periode dient een omgevingsvisie voor de percelen cq het ‘Vogelenzang’ waartoe de onderhavige percelen behoren- te worden vastgesteld. Op basis daarvan wordt het voorkeursrecht automatisch verlengd. Kanttekeningen o.a. financiële, juridische, communicatieve en veiligheidsaspecten Alternatieven Het alternatief is om het voorkeursrecht niet te bestendigen, waarmee het voorkeursrecht komt te vervallen. Daarmee loopt de gemeente het risico dat marktpartijen grondposities innemen in het gebied. Dit met grondspeculatie en prijsopdrijvend effect tot gevolg en kan

Zaaknummer:

15383-2025

Documentnummer:

15383-2025:938328

leiden tot versnippering van de eigendom hetgeen een voortvarende ontwikkeling bemoeilijkt. Daarnaast wordt de gemeente met betrekking tot de haalbaarheid en realisatie van de uitbreidingslocatie als woningbouwlocatie in zekere mate afhankelijk van de (financiële) belangen van deze marktpartijen. De haalbaarheid en kwaliteit van de uitbreidingslocatie en betaalbaarheid van de woningen kunnen hierdoor onevenredig worden beïnvloeden. Risico’s De risico's van de vestiging van het voorkeursrecht zijn in beginsel beperkt. Echter, de vestiging van het voorkeursrecht kan betekenen dat de percelen aan de gemeente te koop wordt aangeboden. In geval van voorgenomen verwerving zal de eventuele aankoop dienen te geschieden conform de daarvoor staande normen (de werkelijke waarde), hetgeen op dat moment uiteraard wel financiële consequenties heeft en de gebruikelijke risico’s omtrent actieve grondpolitiek met zich meebrengt (in het kort: dat de (aankoop)kosten niet terugverdiend kunnen worden middels grondverkoop als de woningbouwlocatie niet doorgaat en de gemeente het meerdere boven de agrarische waarde moet afboeken). Indien de gemeente niet reageert binnen de termijn van 6 weken na een aanbod van de eigenaar om de onderhandeling te starten, dan volgt een sanctie: de eigenaar is dan gedurende drie jaar vrij om zijn perceel aan een andere partij te vervreemden.

Verder is het van belang dat de termijnen in van het voorkeursrecht in de Omgevingswet worden nageleefd, aangezien dit zonder uitzondering allemaal fatale termijnen betreffen. De 'sanctie' is dat als deze termijnen niet worden nageleefd de eigenaar/beperkt gerechtigde gedurende een periode van drie jaar mag vervreemden aan een willekeurige derde. Financieel Behoudens de voorbereidingskosten heeft de vestiging van het voorkeursrecht geen directe financiële gevolgen. De financiële gevolgen treden op wanneer de met voorkeursrecht belaste gronden door de grondeigenaar aan de gemeente worden aangeboden. Op dat moment neemt het college daarover een apart besluit en zal aan uw gemeenteraad een krediet voor de aankoop worden gevraagd voor zover de aankoop niet past binnen het mandaat en/of het beschikbaar krediet ‘strategische aankopen’. Communicatie a) Intern: Na openbaarmaking: opnemen in de besluitenlijst b)

Extern: Kennisgeving belanghebbende Het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht wordt bekendgemaakt door toezending van de voorkeursrechtbeschikking aan de eigenaren en beperkt gerechtigden van de op het in het besluit betrokken percelen. De brief bevat tevens een uitgebreide notitie over de betekenis van het gemeentelijk voorkeursrecht. Publicaties De bekendmaking wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad van de gemeente Laarbeek en voorts op de gebruikelijke wijze. Inschrijving van het voorkeursrecht

Zaaknummer:

15383-2025

Documentnummer:

15383-2025:938328

Na bekendmaking moet het voorkeursrecht binnen vier dagen ter inschrijving in de openbare registers worden aangeboden aan de Dienst voor het kadaster en de openbare registers. Vanaf dat moment treedt het voorkeursrecht inwerking. Vervolgstappen Na inschrijving rust het voorkeursrecht voor een periode van drie jaar op de percelen. Binnen deze termijn dient uw gemeenteraad een Omgevingsvisie vaststellen om het voorkeursrecht te verlengen. Bijlagen (meegezonden stuk(ken), ter inzage gelegde stukken) 1. Collegebesluit van 28 april 2025 én 10 juni 2025 (zaaknr’s 14246-2025/15383-2025) 2. Grondtekening betreffende percelen 3. Lijst van aangewezen gronden 4. Publicatie Gemeenteblad Laarbeek 5. Concept brief – voorkeursrechtbeschikking – met uitgebreide notitie 6. Nota van Zienswijzen – Voorkeursrecht Lieshout

Het college van burgemeester en wethouders, de gemeentesecretaris van Laarbeek

de burgemeester van Laarbeek

J.W.M. van de Ven

L.A.G.P. van der Aa