5 20230419 Raadsvoorstel Gewijzigde verkoopstrategie percelen Mariastraat 18-22 te Mariahout.docx

Zaaknummer:

10994-2023

Documentnummer:

10994-2023:990218

Raadsvergadering d.d. 11 mei 2023

Aan de raad, Onderwerp Gewijzigde verkoopstrategie percelen Mariastraat 18-22 te Mariahout Portefeuillehouder R.A.G. van den Berkmortel Beslispunten 1. De percelen Mariastraat 18-22 te Mariahout in de vorm van een tender te verkopen gericht op de vestiging van een gemakswinkel/dag winkel met appartementen. 2. Te bepalen dat de ontwikkeling binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan Mariahout en de Beleidsregels planologische kruimelgevallen Laarbeek plaatsvindt. 3. Te bepalen dat in de tender een minimaal grondbod wordt opgenomen dat is gebaseerd op de residuele grondwaardeberekening van een onafhankelijk taxateur. Deze residuele waarde gaat uit van een programma met een gemakswinkel/ dag winkel, tenminste 18 appartementen en een toereikend aantal parkeerplaatsen. Plannen met bijvoorbeeld meer appartementen worden op basis van het rapport van de onafhankelijk taxateur geverifieerd. 4. Te bepalen dat alle woningen tot de categorie “betaalbare koop” (maximaal € 355.000,- vrij op naam) behoren waarvan minimaal de helft van de woningen een maximale vrij op naam prijs hebben van € 280.000,-. 5.

Te bepalen dat in de grondverkoopovereenkomst contractueel wordt vastgelegd dat indien een gemakswinkel/dag winkel binnen 6 jaar na oplevering wordt vervangen door (een) woning(en), de eigenaar een bijdrage aan de gemeente Laarbeek verschuldigd is per woning op basis van een verrekenbeding. 6. Te bepalen dat in de grondverkoopovereenkomst wordt opgenomen dat het de voorkeur heeft dat bij de toewijzing van de appartementen voorrang wordt verleend aan inwoners van Laarbeek of mensen met een sociale- of economische binding met Laarbeek. 7. Te bepalen dat de verkoop volgens de “Algemene voorwaarden voor de verkoop van registergoederen gemeente Laarbeek 2020” moet geschieden, waardoor de zelfbewoningsplicht van 6 jaar van toepassing is. 8. Uit te gaan van het principe dat de gemeente bouwrijpe grond levert. 9. Het college opdracht geven binnen de kaders 1 t/m 8 de tender uit te voeren. 10. De mogelijk negatieve financiële gevolgen van dit project ten laste brengen van de reserve Grondexploitatierisico bij de opening van de grondexploitatie. 11. Te bepalen dat een herziening van het bestemmingsplan Mariahout wordt voorbereid voor percelen Mariastraat 56-58, kadastraal bekend sectie C 1626 en 1627, zoals op de bij dit besluit behorende verbeelding (NL.IMRO.1659.BPMHmariastraat56.VG01) nader is aangegeven; 12.

Te verklaren dat het verboden is binnen het gebied genoemd onder 11 een detailhandelsfunctie te vestigen; 13. Dat het college van Burgemeester en Wethouders bevoegd is ingevolge artikel 2.12, lid 1 sub d van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht een omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van het verbod onder 12 indien gewijzigde inzichten ten aanzien van de detailhandelsfuncties in Mariahout hiertoe aanleiding geven;

Zaaknummer:

10994-2023

Documentnummer:

10994-2023:990218

14. Het voorbereidingsbesluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken in het Gemeenteblad en het met plan-IDN NL.IMRO.1659.BPMHmariastraat56.VG01 elektronisch bekend te maken op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl; 15. Te bepalen dat het voorbereidingsbesluit in werking treedt op de dag na de bekendmaking.

Samenvatting De gemeenteraad heeft op 23 maart 2023 besloten niet in te stemmen met de voorgestelde verkoopstrategie van de percelen Mariastraat 18-22 te Mariahout. Uit de beraadslaging tijdens de raadsvergadering maakt het college op dat er binnen de raad op zich een brede steun is voor het principe van een vestiging van een gemakswinkel/dag winkel in combinatie met appartementen. De beoogde impuls en de kansen die dit biedt voor de leefbaarheid van Mariahout wordt door alle raadsfracties onderkend. Het college heeft geluisterd naar de overwegingen van de diverse raadsfracties die aan het raadsbesluit te grondslag liggen en ziet met enige aanpassingen in de kaders en uitgangspunten de mogelijkheid om dit onderwerp in gewijzigde vorm wederom ter besluitvorming aan de raad voor te leggen. Het vitaliseren van Mariahout is in de optiek van het college namelijk te belangrijk om niet een ultieme poging te doen alsnog te komen tot een besluit van de raad. Aanleiding Uit gesprekken met Zorg om het Dorp en Kommekeer is gebleken dat de sluiting van de supermarkt in Mariahout op 30 oktober 2021 door de inwoners van Mariahout als een groot gemis wordt ervaren. Op 27 maart 2023 is een informatieavond in het Buurthuis van Mariahout geweest waarbij diverse ruimtelijke ontwikkelingen in Mariahout zijn toegelicht. Dit onderwerp kwam die avond ook aan de orde.

Er waren circa 100 inwoners aanwezig. Het gemis aan een dergelijke voorziening die tevens voorziet in een ontmoetingsplek wordt in Mariahout breed gedeeld. Beoogd effect en/of resultaat Realiseren van woningen voor starters en senioren en daarnaast een impuls voor de levendigheid van de kern Mariahout met de vestiging van een gemakswinkel/dag winkel. Argumenten voor gewijzigd raadsbesluit De wijzigingen in het raadsbesluit komen op het volgende neer. 1. Duidelijke en afgebakende kaders Het raadsvoorstel dat op 23 maart 2023 in stemming is gebracht liet de ruimte voor twee scenario’s: een scenario met een gemakswinkel/dag winkel in combinatie met appartementen (dat bij de beoordeling meer punten zou kunnen krijgen) en een scenario waarbij sec een appartementengebouw wordt gerealiseerd terwijl dit wel verschillende financiële consequenties heeft waarover de raad aan de voorkant van het proces en in openbaarheid niet kan debatteren. Het college heeft bij meerdere raadsfracties gesignaleerd dat er sprake is van een gebrek aan comfort over zekerheid en duidelijkheid van het plan voor de korte, maar ook voor de middellange termijn. Daarbij bestond het idee dat er sprake was van een ‘open einde

Zaaknummer:

10994-2023

Documentnummer:

10994-2023:990218

regeling’. In het gewijzigd raadsbesluit is dit gebrek aan comfort met een drietal nieuwe beslispunten ondervangen. Er is ingezet op één scenario: het scenario met gemakswinkel/dag winkel en appartementen. Verder wordt in de tender voor de bieding een bodemprijs opgenomen. De bodemprijs wordt bepaald door een residuele grondwaardeberekening van een onafhankelijk taxateur. Deze residuele waarde gaat uit van een programma met een gemakswinkel/ dag winkel, tenminste 18 appartementen en een toereikend aantal parkeerplaatsen. Plannen met bijvoorbeeld meer appartementen worden op basis van het rapport van de onafhankelijk taxateur geverifieerd. Het minimale grondbod communiceert met de grondwaardeberekening die ‘achter het slotje’ is gevoegd en is hiermee in feite ‘vast geklikt’. In de grondverkoopovereenkomst wordt een verreken beding opgenomen. Dit beding ziet er op toe dat als de gemakswinkel/ dag winkel om wat voor reden dan ook binnen 6 jaar na opening wordt vervangen door appartementen, er per toegevoegd appartement een verrekening plaats vindt tot een maximum dat strookt met de grondwaardeberekening die uitgaat van sec appartementen. 2.

Het beoogde woonprogramma is duidelijk In het oorspronkelijke raadsvoorstel is uit gegaan van een programma met commerciële ruimte van maximaal 450-500 m2 bruto vloeroppervlak en levensloopbestendige koopappartementen die geschikt zijn voor senioren en kleinere appartementen die geschikt zijn voor starters. Waarbij minimaal twee/derde van de woningen in de betaalbare categorie (tot max € 355.000 vrij op naam) is. In het thans voorliggende gewijzigde raadsbesluit is opgenomen dat alle woningen in de betaalbare categorie zijn waarvan minimaal de helft van de appartementen een maximum koopprijs hebben van € 280.000,- vrij op naam. Deze koopprijs is geen nieuwe beleidslijn. Het is het resultaat van de grondwaardeberekening op basis van de stedenbouwkundige schets. Beide documenten zijn ‘achter het slotje’ gevoegd. Naar aanleiding van de behandeling in de raad is wederom contact gezocht met woCom met de vraag of deze uitvraag interessant is voor de realisatie van sociale huurappartementen. WoCom is hier duidelijk in. Uit oogpunt van beheer is de beoogde combinatie van functies niet interessant. Het tijdelijk vervallen van de ‘markttoets’ voor niet-DAEB activiteiten is bedoeld om woningcorporaties ook projecten met middenhuur te laten ontwikkelen, niet om combinaties met commerciële functies te ontwikkelen. Ook andere woningcorporaties zullen deze reactie geven.

Tenslotte wordt met de plannen in de Hoge Suute (toevoeging van 14-16 sociale huurwoningen) voor woCom voldaan aan de behoefte aan sociale huurwoningen in Mariahout. Reden te meer om voor plan Mariastraat 18-22 dan in te zetten op een programma dat mede voorziet in minimaal 50% van de koopappartementen in de sfeer tot € 280.000,-. Op deze wijze ontstaat voor ieder wat wils in Mariahout. 3. Tweetal punten uit het niet aangenomen amendement zijn opgenomen in gewijzigd raadsbesluit. Twee onderwerpen uit het op 23 maart 2023 in stemming gebrachte en niet aangenomen amendement van de raadsfracties ABL en de Werkgroep zijn verwerkt in het gewijzigde raadsbesluit. Dat betreft een zelfbewoningsplicht van 6 jaar voor de appartementen en de

Zaaknummer:

10994-2023

Documentnummer:

10994-2023:990218

de voorkeur dat bij de toewijzing van de appartementen voorrang wordt verleend aan inwoners van Laarbeek of mensen met een sociale- of economische binding met Laarbeek. Deze twee onderwerpen waren al onderdeel van de plannen en algemene voorwaarden, maar zijn nu expliciet als beslispunten opgenomen. 4. Voorbereidingsbesluit voor perceel Mariastraat 56-58 blijft gewenst De eigenaar van de v/m Jumbo aan de Mariastraat 56-58 heeft in een recentelijk gesprek met de wethouder aangegeven zich te beraden over de toekomst van het pand. Het pandgedeelte nummer 56 dat enkele jaren is gebruikt als kantine/kantoor wordt momenteel teruggebracht in de oorspronkelijke staat, zijnde een woning. Alle verwijzingen naar het supermarktverleden worden verwijderd. De overige ruimte wordt benut als opslagruimte voor de supermarkten in Lieshout en Beek en Donk. Op dit moment zijn geen concrete plannen over de toekomstige invulling van het pand. Voor het perceel Mariastraat 56-58 geldt de bestemming Centrum, functie aanduiding detailhandel. Om te voorkomen dat er mogelijk twee locaties zijn in Mariahout waar een gemakswinkel/dag winkel gevestigd kan worden, dient de functie aanduiding detailhandel van het perceel Mariastraat 56 te worden geschrapt in de vorm van een (partiele) herziening van het bestemmingsplan. Dat is een bevoegdheid van de gemeenteraad.

Voorgesteld wordt dat de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit als bedoeld in artikel 3.7 Wro neemt voor het perceel Mariastraat 56-58. Het rechtsgevolg van een voorbereidingsbesluit is dat alle aanvragen om omgevingsvergunning die na inwerkintreding ervan worden ingediend, moeten worden aangehouden of geweigerd. Het voorbereidingsbesluit is 1 jaar geldig. Indien tijdig een ontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd, blijft de aanhoudingsplicht van toepassing. Er kan geen bezwaar tegen het besluit worden ingediend.

Kanttekeningen o.a. financiële, juridische, communicatieve en veiligheidsaspecten 1. Gemeente levert bouwrijpe grond In dit voorstel wordt er van uit gegaan dat de gemeente de gronden bouwrijp levert. Dit is een expliciet beslispunt. Indien de tender met succes wordt afgerond volgt een raadsvoorstel over het openen van een grondexploitatie voor het perceel Mariastraat 18-22. 2. Het risico bestaat dat er geen geldige reacties komen Het is een ‘niche’ markt waarin niet veel bedrijven opereren. De uitvraag zal inhouden dat een combinatie van gemakswinkel/dag winkel met appartementen moet worden gerealiseerd. Dat zijn verschillende takken van sport dus een partij zal van verschillende markten thuis moeten zijn. Het is geen zekerheid dat dit leidt tot geldige reacties. Indien de tender niet tot een geldige inschrijving leidt, volgt een nieuw raadsvoorstel over de invulling van het perceel.

Financiën Bij de vaststelling van de Grondnota 2022 op 10 november 2022 heeft de gemeenteraad in beslotenheid kennis genomen van een risico analyse op de grondexploitaties en strategische gronden (projecten in voorbereiding), zo ook project Mariastraat 18-22. Het project is anno 30 maart 2023 doorgerekend met nieuwe uitgangspunten (passend binnen het bouwvlak, 18

Zaaknummer:

10994-2023

Documentnummer:

10994-2023:990218

woningen en een gemakswinkel). Dit nieuwe programma, alsmede een herziening van de kostenraming, hebben geleid tot een verdere verslechtering van het resultaat. Dit tekort wordt ten laste van de Reserve Grondexploitatierisico gebracht. Het saldo van deze reserve is vooralsnog toereikend.

Vervolgstappen De openbare verkoopprocedure wordt voorbereid en marktpartijen worden gevraagd een bieding te doen op de gronden. Na afronding van de tender volgt een raadsvoorstel. De inhoud van het nog op te stellen raadsvoorstel is afhankelijk van de resultaten van de tender. Indien de tender heeft geleid tot een geldig bod krijgt de raad een voorstel over het openen van een Grex. Ons college neemt naar verwachting voor het zomerreces van 2023 een standpunt in over de inhoud en het proces van de tender.

Vertrouwelijke bijlagen (ter inzage gelegde stukken) 1. Excel-bestand Grondwaardeberekening versie 31 maart 2023 2. Stedenbouwkundige schets 14 maart 2023.

Het college van burgemeester en wethouders, gemeentesecretaris

burgemeester

J.W.M. van de Ven

F.L.J. van der Meijden