15 20251002 Raadsvoorstel Centrumontwikkeling Lieshout

Zaaknummer:

26895-2025

Documentnummer:

26895-2025:184181

Raadsvergadering d.d. 2 oktober 2025

Aan de raad, Onderwerp Definitief kaderstellend raadsbesluit project Centrumontwikkeling Lieshout Portefeuillehouder R. van den Berkmortel Beslispunten 1. Het Ruimtelijk kader Centrumontwikkeling Lieshout van 19 augustus 2025 vast te stellen. 2. Wat betreft het plangebied Noordflank Heuvel: a. Met het woningbouwprogramma uit te gaan van 21 koopwoningen waarvan 3 sociale koop- en 12 betaalbare koopwoningen. b. Voor het grand-café Coppens een samenwerkingsovereenkomst met Stichting Lieshout C aan te gaan voor het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek gericht op de ontwikkeling en exploitatie van een grand-café. 3. Wat betreft Floreffeplein en supermarkt Dorpsstraat 54a: a. Dat de supermarkt van Dorpsstraat 54a verplaatst wordt naar het Floreffeplein. b. Het perceel aan het Floreffeplein aan Rialto Vastgoedontwikkeling B.V. in bouwrijpe staat te verkopen voor de realisatie van een toekomstbestendige fullservice supermarkt van circa 1.600 m2 bruto vloeroppervlak met circa 73 openbare parkeerplaatsen. c. Gelet op het collegebesluit om voor het plantekort op de herontwikkeling van Dorpsstraat 54a met toepassing van de reguliere de-minimisverordening (Verordening EU nr. 2023/2831) voor een bedrag van € 222.000 steun te verlenen aan Rialto Vastgoedontwikkeling B.V., dit bedrag ten laste te brengen van de te openen grondexploitatie Floreffeplein. d.

Het perceel De Wieken 38 aan te wijzen voor groenontwikkeling met daarbij in beperkte mate (sociale) woningbouw. 4. Wat betreft het openen van grondexploitaties: a. Voor zowel Noordflank Heuvel als Floreffeplein een grondexploitatie te openen. b. Uit de reserve Kwaliteit buitengebied de stimuleringsbijdrage vanuit Ruimte voor Ruimte voor de herontwikkeling Heuvel, van € 1.200.000,- te onttrekken en in te brengen als opbrengst in de grondexploitatie Noordflank Heuvel. c. Voor de negatieve financiële gevolgen van de grondexploitatie Noordflank Heuvel van € 2.024.976 een verliesvoorziening te vormen en deze ten laste te brengen van de reserve grondexploitatierisico. d. Op grond van artikel 89, vierde lid van de Gemeentewet de geheimhouding op de grondexploitaties en de onderliggende rapportages op te heffen na afronding van het woonrijp maken van de gebieden. 5. Wat betreft de openbare ruimte:

Zaaknummer:

26895-2025

Documentnummer:

26895-2025:184181

Een krediet vast te stellen van € 1.491.000 voor de (tijdelijke) herinrichting de Heuvel, Kerkhofpad en Grotenhof. Deze wordt gedekt uit reeds opgenomen middelen uit de meerjarenbegroting 2026 alsmede door de administratieve omzetting van het reeds aanwezig krediet “herinrichting van de Heuvel” naar het nieuwe krediet.

Samenvatting Op 29 juni 2021 heeft het college een procesvoorstel vastgesteld om te komen tot een integrale en breed gedragen visie voor het centrum van Lieshout, gericht op het creëren van levendigheid op en rond de Heuvel, een toekomstbestendige fullservice supermarkt in het centrum, toevoeging van groen in kwantitatief en kwalitatief opzicht en nieuwbouw van woningen in diverse categorieën. Met het raadsbesluit op 2 oktober 2025 wordt de onderzoeksfase van het proces afgerond. De opgave in essentie •

Heuvel: Hét dorpshart van Lieshout leent zich op dit moment nog niet voldoende voor ontmoeten, verblijf en evenementen. Met een grondige herinrichting wordt het gebied groener en gebruikersvriendelijker.

•

Noordflank Heuvel: kleinschalige en passende woningbouw toevoegen in combinatie met de realisatie van grand-café “Coppens” waardoor de gewenste levendigheid wordt gecreëerd.

•

Floreffeplein: Momenteel een grasveld. Hier wordt een nieuwe toekomstbestendige fullservice supermarkt gevestigd met een openbaar parkeerterrein voor voldoende parkeergelegenheid.

•

Dorpsstraat 54a: Betreft de achterblijflocatie van de huidige supermarkt. Deze wordt gesloopt en hier worden woningen teruggebouwd. Een aantal aangrenzende particuliere tuinen en een woning worden mogelijk door de ontwikkelaar aangekocht zodat het plangebied voor woningbouw kan worden vergroot.

•

Moreeshof: De parkeerplaatsen die op de ‘grindbak’ aan de Heuvel vervallen als gevolg van de nieuwe invulling, worden teruggebracht aan de Klumper en in het Moreeshof.

•

Groencompensatie voor het bebouwen van het Floreffeplein wordt gevonden bij de herinrichting van de Heuvel, bij de herinrichting van het buitenterrein van Kindcentrum de Sprankel aan de Grotenhof en op een groot gedeelte van de op termijn vrijkomende schoollocatie De Wieken 38.

Beoogd effect en/of resultaat Beoogd is de meest optimale oplossing voor een aantal ruimtelijke en leefbaarheidsvraagstukken in de kern Lieshout. Met bovenal een door inwoners gedragen plan dat toekomstbestendig is en levendigheid in het hart van het dorp brengt. Diverse planologische vraagstukken zijn inhoudelijk integraal beschouwd en breed maatschappelijk bediscussieerd. Er is sprake van een groot aantal belangen waarbij sommige haaks op elkaar staan. Doelstelling is de beste oplossing voor de kern Lieshout. Argumenten 1. Een integraal ruimtelijk kader is nodig om de kwaliteit naar de toekomst te borgen. Het document “ruimtelijk kader Centrumontwikkeling Lieshout” d.d. 19 augustus 2025 van Bureau Verhoeven de Ruijter (bijlage 1) is de integrale ruimtelijke vertaling van de voorgestelde nieuwe invullingen voor de diverse deelplannen. Het betreft een ruimtelijke

Zaaknummer:

26895-2025

Documentnummer:

26895-2025:184181

studie op schetsontwerpniveau. De voorstellen zijn nog niet in beton gegoten. Er is een ambitie, een hoofddoelstelling, gevisualiseerd. Dit is de basis voor nadere uitwerking van diverse deelplannen tot een Voorlopig Ontwerp. In essentie gaat het om: •

Een kwalitatieve impuls voor de Heuvel die ook recht doet aan de verwachtingen van de inwoners van Lieshout.

•

Het toevoegen van functies die qua schaal en maat passen in het historische weefsel.

•

Het versterken van de groenstructuur.

•

Het versterken van ontmoetings- en gebruiksfuncties.

Het ruimtelijk kader voor het centrum van Lieshout is na vaststelling door de gemeenteraad de basis voor de concept-omgevingsplannen die worden opgesteld. 2a. Inpassing van sociale huurwoningen wordt te duur. Het stedenbouwkundig concept voor de invulling van de noordflank Heuvel is al enige jaren nagenoeg ongewijzigd. Er zijn 21 woningen geprojecteerd. Het college heeft een onafhankelijk deskundige ingeschakeld voor het berekenen van de onrendabele top van de ontwikkeling op de Noordflank van de Heuvel. Het rapport is vertrouwelijk ter inzage gelegd. Het verschil in de grondwaarde tussen een programma met onder meer sociale- en betaalbare koopwoningen enerzijds en sociale huurwoningen anderzijds komt op € 699.000 negatief. Dit bedrag komt voor rekening gemeente maar staat niet in verhouding met het aantal op te leveren sociale huurwoningen (14). Om deze reden wordt aan de gemeenteraad voorgesteld om voor een volledig koopprogramma te kiezen. In het ruimtelijk kader is een overzicht van alle bij dit project betrokken woningbouwplannen in het centrum van Lieshout als bijlage opgenomen. De netto toevoeging betreft 104 woningen. Hiervan is 72% betaalbaar en 28% vrije sector. Inclusief een zoekopgave voor 10 sociale huurwoningen in het centrum zal de netto toevoeging van sociale huurwoningen, in combinatie met de overige plannen, zoals bijvoorbeeld de Baverdestraat, 30% zijn.

Waarmee wordt voldaan aan het gemeentelijk woonbeleid. Op grond daarvan is het immers denkbaar dat verschillende plannen die aantoonbaar een relatie hebben tot elkaar – zo als in dit geval gelet op de geografische ligging en het gemeenschappelijke doel om te komen tot een kwaliteitsimpuls voor het centrum van Lieshout – programmatisch in samenhang worden bezien. 2.b Met Stichting Lieshout C is de beoogd ontwikkelaar van grand-café Coppens gevonden. Op 15 juni 2023 heeft de gemeenteraad besloten in te stemmen met de conclusie van het rapport Horecaontwikkeling aan de Heuvel van Bureau Van Spronsen & Partners. Nadat Bavaria eerder heeft aangegeven af te zien van de ontwikkeling en exploitatie, heeft Stichting Lieshout C bij brief van 27 november 2023 (bijlage 2) zich formeel gemeld als partner voor de ontwikkeling van het grand-café Coppens. Uit de statuten is op te maken dat dit een stichting is die zich inzet voor het verlevendigen van het centrum van Lieshout. De stichting is opgericht door inwoners van Lieshout. In relatie tot het Didam-arrest is de stichting, gelet op haar doelstelling naar de mening van het college de enige serieuze gegadigde. De komende periode wordt de haalbaarheid van de ontwikkeling en exploitatie nader onderzocht en uitgewerkt. Het idee is dat de stichting Boerderij Coppens ontwikkelt en een

Zaaknummer:

26895-2025

Documentnummer:

26895-2025:184181

exploitant/uitbater hiervoor zoekt. Daarbij wordt eraan gedacht om ook ruimten te reserveren voor exposities, detailhandel, bed and breakfast, Heemkundekring, gilde en/of zanggroepen uit Lieshout. Ook is rekening gehouden met een dienstwoning voor de uitbater. Door de ingeschakelde onafhankelijk deskundige is de commerciële, marktconforme waarde van de ontwikkeling bepaald die door Stichting Lieshout C betaald moet worden. 3a. De supermarkt verhuist naar het Floreffeplein. Op 15 december 2022 heeft de raad besloten dat het Floreffeplein de meest geschikte locatie is voor de vestiging van een toekomstbestendige full service supermarkt in Lieshout. Gedegen groencompensatie in het centrum van Lieshout, een groene inpassing van de supermarkt en het creëren van een verkeersveilige situatie zijn randvoorwaarden voor verdere planvorming. De inrichtingstekening in het Ruimtelijk kader is het resultaat van deze opdracht. De opgave om hier een toekomstbestendige fullservice supermarkt ingetekend te krijgen is een lastige. Immers, het perceel is een driehoek en een supermarkt heeft als ideale vorm een rechthoek. Na veel passen, meten en overleggen is de meest optimale invulling bereikt. Het gaat om een supermarkt met een bruto vloeroppervlak van circa 1.600 m2 met 68 openbare parkeerplaatsen op het terrein en 5 extra openbare parkeerplaatsen langs de Floreffestraat.

In totaal een toevoeging van 73 parkeerplaatsen bovenop de 9 al aanwezige parkeerplaatsen langs de Floreffestraat. Bij de uitwerking heeft de nadruk gelegen op verkeersveiligheid. Er is overleg geweest met de dorpsraad Lieshout, stichting Dorpshuizen Laarbeek en de directeur van de Sprankel over loop- en fietsroutes van en naar de school en het dorpshuis. Daarnaast is met de inrichtingstekening rekening gehouden met de adviezen uit een Bomen Effect Analyse. Het betreft een schetsontwerp. Nader overleg met de omgeving vindt plaats in het kader van de planologische procedure. 3b. Voor perceel Floreffeplein is de marktconforme waarde bepaald. De gemeente is eigenaar van de grond op het Floreffeplein. De gemeente is verplicht om deze grond marktconform te verkopen om binnen de staatssteunregels te blijven. Daarop heeft de gemeente een taxatierapport laten opstellen door een onafhankelijk deskundige die de marktconforme prijs in bouwrijpe staat heeft getaxeerd. Het parkeerterrein wordt aangelegd door de koper. Het rapport is vertrouwelijk voor raadsleden ter inzage gelegd. 3c. Initiatiefnemer heeft een deficit op de ‘achterblijflocatie’ en een patstelling dreigt De gemeente heeft samen met Rialto Lieshout B.V. gedurende langere tijd gesprekken gevoerd over de planvorming en financiële afhandeling van de drie ontwikkelgebieden.

Nadat het rapport door de onafhankelijk deskundige was opgesteld is er overeenstemming bereikt over de Noordflank Heuvel. Op de ontwikkeling van het Floreffeplein zat nog een gat van € 222.000, - tussen de taxatiewaarde en de prijs die Rialto bereid is te betalen voor de supermarktgrond op basis van haar businesscase. Rialto heeft namelijk een deficit (financieel tekort) op de herontwikkeling van de achterblijflocatie. De gemeente kan haar grond echter niet voor minder dan de taxatiewaarde verkopen, zonder dat daarbij ongeoorloofde staatssteun wordt geleverd aan Rialto. De gemeente neemt daarnaast stelling dat zij voldoende ruimte heeft geboden aan Rialto om het plan op de achterblijflocatie Dorpsstraat 54a te optimaliseren om meer financiële ruimte te creëren voor Rialto om een hogere prijs te kunnen betalen op het Floreffeplein. Zo kent het beoogde programma op de Dorpsstraat 54a géén sociale woningbouw, stelt de gemeente haar gronden om niet beschikbaar als openbaar

Zaaknummer:

26895-2025

Documentnummer:

26895-2025:184181

gebied en wordt afgezien van kostenverhaal. De financiële rek was er zowel bij de gemeente en Rialto uit, waardoor er géén overeenstemming is over de financiële afhandeling van het Floreffeplein. Rialto benadert de drie ontwikkelgebieden in het Centrumplan Lieshout als één geheel en is niet bereid om de Noordflank Heuvel te ontwikkelen zolang er geen overeenstemming is over de toekomst van de supermarkt in Lieshout. Samenvattend was een patstelling bereikt, waardoor de drie ontwikkelgebieden niet ontwikkeld zouden kunnen worden zonder dat de gemeente staatssteun levert aan Rialto. Een laatste uitweg is gevonden door gebruik te maken van de de-minimis regeling. Binnen deze regeling kan het prijsverschil voor de supermarktgrond op het Floreffeplein overbrugd worden en kunnen de drie ontwikkelgebieden alsnog ontwikkeld worden. De de-minimis regeling is Europese regelgeving voor het voorkomen van staatsteun. Een gemeente mag volgens de de-minimisregeling een steunbedrag van maximaal € 300.000 verlenen aan een partij. Onder voorwaarde dat deze partij gedurende een periode van 3 jaar géén steunbedrag van een andere overheidsinstantie heeft ontvangen, anders dient het al ontvangen bedrag in mindering worden genomen op deze € 300.000. Het college heeft op 18 maart 2025 besloten om op grond van de reguliere deminimusverordening (Verordening EU nr.

2023/2831) voor een bedrag van € 222.000 steun te verlenen aan Rialto. Dit bedrag strookt met het nog resterende tekort op de achterblijflocatie van de supermarkt. De-minimissteun is vrijgesteld van de aanmeldingsplicht bij de Europese Commissie. De gemeenteraad wordt gevraagd hiermee in te stemmen. 3d. Het creëren en borgen van gedegen groencompensatie is een harde voorwaarde Met de invulling van de supermarkt op het Floreffeplein vervalt dat gehele perceel als onderdeel van de Hoofdgroenstructuur zoals geduid in het Groenbeleidsplan uit 2011. Dat moet kwalitatief en kwantitatief gecompenseerd worden. Het Floreffeplein is circa 3.400 m2. Eerder is besloten om de groencompensatie deels bij de herinrichting van het speelterrein aan Grotenhof mee te nemen. Dat plan is inmiddels gerealiseerd. Qua oppervlakte gaat het om 2.640 m2, maar dat betreft meer de kwantiteit dan de kwaliteit van de compensatie. Aanvullend is het voorstel om, naast het vergroenen van de Heuvel, het perceel De Wieken 38 grotendeels in te zetten voor groencompensatie. In de nog door de raad vast te stellen Omgevingsvisie Kernen wordt de volgende strategische uitspraak gedaan: “Kindcentrum de Sprankel heeft twee locaties: aan de Grotenhof en aan De Wieken. De voormalige Mariabasisschool aan De Wieken vervult nu een terugvalfunctie op afstand van de hoofdvestiging.

Als de schoolfunctie wordt verlaten, wordt het perceel eigendom van de gemeente. Met een oppervlakte van circa 4.600 m2 ligt hier een kansrijke inbreidings- en transformatielocatie naar een groengebied met ondergeschikte woningbouw in de vorm van een appartementengebouw. Dorpse hoogbouw is hier overweegbaar. Het perceel is nu volledig verhard, hetgeen onwenselijk is uit oogpunt van natuurlijke regenwaterinfiltratie. Bij transformatie kan hier door het vergroenen en ontharden van het perceel aanzienlijke hydrologische winst worden behaald. De primaire doelstelling op deze locatie is groen- en biodiversiteitontwikkeling voor circa 3.600 m2”. 4a. Gemeente gaat terreinen bouwrijp maken, waardoor het openen van een grondexploitatie nodig is.

Zaaknummer:

26895-2025

Documentnummer:

26895-2025:184181

De kavel op het Floreffeplein en de kavel voor het horecapand op de Noordflank Heuvel worden bouwrijp opgeleverd. Daarnaast wordt het openbaar gebied in de Noordflank Heuvel door de gemeente aangelegd. Hiervoor dient de raad grondexploitaties te openen. De grondexploitaties zijn vertrouwelijk voor raadsleden ter inzage gelegd. 4b. Stimuleringsbijdrage vanuit Ruimte voor Ruimte moet geactiveerd worden. Na ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst met Ruimte voor Ruimte op 9 december 2020 is de stimuleringsbijdrage van € 1.200.000, - op de Reserve Kwaliteit buitengebied geboekt. Het is aan de gemeenteraad om deze middelen formeel ter beschikking te stellen aan de grondexploitatie Noordflank Heuvel. 4c. Voor het exploitatietekort op de Noordflank Heuvel dient vanuit de reserve grondexploitaties een verliesvoorziening gevormd te worden. Nadat de marktconformiteit van alle grondtransacties is bepaald door de onafhankelijk deskundige komt het exploitatietekort op de Noordflank Heuvel uit op €- 2.024.976,-. Dit is voor rekening gemeente. De verliesvoorziening grondexploitatie Noordflank Heuvel wordt conform beleid gedekt uit de reserve grondexploitatierisico. 4d. Geheimhouding is opgelegd tot definitieve besluitvorming heeft plaatsgevonden en de werkzaamheden zijn afgerond. Geheimhouding is opgelegd door het college op een aantal bijlage.

De geheimhouding kan worden opgeheven zodra de definitieve besluitvorming heeft plaats gevonden en de werkzaamheden zijn afgerond. Hiervoor is gekozen omdat op dat moment de financiële gevolgen voor de gemeente minder groot zijn dan het belang van openbaarheid. 5a en b. Krediet voor herinrichting van de openbare ruimte moet worden verhoogd als gevolg van nieuwe inzichten en toename van kosten. Bij de vaststelling van de Kadernota is in 2024 een bedrag van € 940.000 opgenomen voor de herinrichting van de Heuvel. Nadien zijn er planinhoudelijke wijzigingen verwerkt en is de herinrichting van de openbare ruimte van de Heuvel, Grotenhof en Kerkhofpad bij elkaar gevoegd. Het is immers één openbaar gebied dat in elkaar overgaat. Ook de tijdelijke herinrichting van de Heuvel behoort hierbij. Ten opzichte van het oorspronkelijke krediet moet er aanvullend € 551.000 extra krediet worden vastgesteld. Op basis van de huidige besluitvorming zijn er voldoende middelen in de meerjarenbegroting 2026 beschikbaar om deze extra lasten te dekken. In overleg met Stichting Dorpshuizen en de Dorpsraad Lieshout is een herinrichtingstekening gemaakt voor het verfraaien van het cultuurhistorisch waardevolle Kerkhofpad en de afronding van de herinrichting van de openbare ruimte aan de voorzijde van het dorpshuis aan de Grotenhof.

Het parkeren achterzijde dorpshuis/Kerkhofpad wordt in de huidige situatie als een ‘wildwest’ situatie ervaren met veelal dubbel parkeren etc. In de nieuwe situatie worden de 6 parkeerplaatsen bestemd voor invalide parkeerplaatsen en voor mensen die slecht ter been zijn. Laatstgenoemde kunnen daarvoor een vergunning bij de gemeente aanvragen. De overige bezoekers kunnen parkeren op het parkeerterrein naast de huisartsenpraktijk. In overleg met en op verzoek van Stichting Dorpshuizen is aan de voorzijde van het dorpshuis aan Grotenhof een terras geprojecteerd en worden de fietsparkeerplaatsen opnieuw geordend.

Zaaknummer:

26895-2025

Documentnummer:

26895-2025:184181

Kanttekeningen o.a. financiële, juridische, communicatieve en veiligheidsaspecten 2. Grindbak van Bavaria moet nog aangekocht worden Voor wat betreft de aankoop van het perceel met de “grindbak” op Heuvel 8, dat eigendom is van Swinkels Vastgoed Nederland BV (hierna: Bavaria), kan het volgende worden gesteld. De gemeente en Bavaria hebben gezamenlijk opdracht verleend aan een, door Bavaria aangedragen, onafhankelijk deskundige voor het bepalen van de marktconforme waarde van het perceel. Op 9 mei 2025 is het taxatierapport ontvangen. Naar aanleiding van dat rapport heeft ons college op 8 juli 2025 aan Bavaria een schriftelijk bod gedaan om het perceel voor een marktconform bedrag aan te kopen. Dat bod is gelijk aan de taxatiewaarde van de onafhankelijk deskundige. Van de directie van Bavaria is recentelijk het bericht ontvangen dat door ziekte en vakantie men niet in staat is voor september te reageren. Gelet op de eerder door Bavaria gedane uitspraak dat men de ontwikkelingen in het centrum van Lieshout een warm hart toedraagt, is het de verwachting van het college dat het perceel minnelijk en voor een marktconforme prijs kan worden gekocht. 3a. Uit oogpunt van groen en natuur is een negatief advies voor locatie Floreffeplein Het Floreffeplein is onderdeel van de hoofdgroenstructuur in het Groenbeleidsplan uit 2011.

Het projecteren van een gebouw is in strijd met het beleidsstuk van de raad. Los van deze formele constatering wordt een belangrijke groene en openbare ruimte in het centrum van Lieshout opgeofferd. Een ontwikkeling die haaks staat op de wijze waarop anno 2025 met groen in ruimtelijke plannen wordt omgegaan. Daarom is het nodig dat hier een goede onderbouwing aan ten grondslag ligt. Gedegen groencompensatie in het centrum van Lieshout en een groene inpassing van de supermarkt zijn randvoorwaarden voor verdere planvorming. 3d. Perceel De Wieken 38 is niet uitgewerkt. In het ruimtelijk kader zijn geen voorstellen gedaan over perceel De Wieken 38. Het betreft een principiële uitspraak die nader uitgewerkt moet worden. Dat wordt een apart project. 4a. Wat gebeurt als de raad géén grondexploitatie(s) vaststelt? Het gevolg van het stopzetten van de planvorming zou zijn dat de gemeente haar historische plan- en apparaatskosten sinds 2021 ter hoogte van ruim € 700.000 niet kan inbrengen in de grondexploitaties en deze kosten al dan niet gedeeltelijk moet afboeken. De gemeente behoudt haar grondposities in de ontwikkelgebieden en zal moeten kijken naar een alternatieve oplossingsrichting. Rialto is naar alle waarschijnlijkheid niet bereid om haar grondposities te verkopen tegen een voor de gemeente interessant bedrag. 4b.

Overleg met provincie over stimuleringsbijdrage nog niet afgerond We zijn nog in overleg met de provincie over de stimuleringsbijdrage vanuit Ruimte voor Ruimte voor de herinrichting van de Heuvel. Dit betreft het vervolgproces op de samenwerkingsovereenkomst met Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, waarin expliciet bepaald is dat de bijdrage is bestemd en uitsluitend wordt gebruikt voor de herontwikkeling van de Heuvel danwel de kwaliteitsverbetering van het buitengebied. Tijdens het gesprek hebben de juristen van de provincie aangegeven te vinden dat de afspraken die zijn gemaakt in de SOK juridisch niet juist zijn. De provincie is daarom in gesprek gegaan met Ruimte voor Ruimte.

Zaaknummer:

26895-2025

Documentnummer:

26895-2025:184181

Financiën Grondexploitaties Het centrumplan Lieshout bestaat uit drie ontwikkelgebieden: 1. Noordflank Heuvel; 2. Floreffeplein; 3. Dorpsstraat 54. De gemeente heeft grondposities op de Noordflank Heuvel en het Floreffeplein. De gemeente gaat daar gronden bouwrijp maken en uitgeven, daardoor worden voor deze twee ontwikkelgebieden grondexploitaties vastgesteld. De grondexploitaties Noordflank Heuvel kent een nadelig resultaat op eindwaarde van € 2.024.976,-. Voor dit bedrag moet een verliesvoorziening worden getroffen ten laste van de algemene reserve grondexploitatierisico. In deze reserve zit voldoende weerstandsvermogen, omdat hier in de eerder opgestelde Monte Carlo risicoanalyses middelen voor zijn gereserveerd. Bij het gepresenteerde resultaat is rekening gehouden met de ontvangen bijdrage van Ruimte voor Ruimte van € 1.200.000,-. De grondexploitatie Floreffeplein kent een voordelig resultaat op eindwaarde van € 286.127,-. Onderdeel van deze grondexploitatie is de verkoop van bouwrijpe grond aan de ontwikkelaar voor het realiseren van de supermarkt. De taxatie van de marktwaarde is vertrouwelijk ter inzage gelegd. Zoals eerder beschreven in het raadsvoorstel, wordt er voor een bedrag van € 222.000,- de-minimis steun gegeven aan de ontwikkelaar. Verder zijn de kosten voor de aanleg van de HWA-leiding in de Floreffestraat geheel toerekenbaar aan dit deelproject.

De grondverkoop is onderdeel van de grondexploitatie. Na aftrek van de grondexploitatiekosten resteert een licht positief eindresultaat. Wanneer voldoende zekerheid bestaat over dit eindresultaat zullen deze middelen via (tussentijdse) winstneming terugvloeien naar de algemene reserve grondexploitatierisico. De gemeente heeft op de Dorpsstraat 54 een faciliterende rol. De ontwikkelaar maakt daar bouwrijp en gaat gronden uitgeven, hiervoor hoeft de gemeente géén grondexploitatie vast te stellen. In beginsel zou de gemeente haar ambtelijke kosten moeten verhalen op de ontwikkelaar van de Dorpsstraat 54, maar daarvoor is onvoldoende financiële draagkracht in de businesscase van Rialto. De gemeente kan haar kosten dus niet verhalen op Rialto. Dit leidt niet tot onrechtmatige staatssteun omdat kostenverhaal niet aan de orde is bij een negatieve grondwaarde. Reserve grondexploitatierisico De nieuwe verliesvoorziening "Verliesvoorziening grondexploitatie Noordflank Heuvel" wordt conform beleid gedekt uit de reserve grondexploitatierisico.

Zaaknummer:

26895-2025

Documentnummer:

26895-2025:184181

De gepresenteerde stand betreft een momentopname en geeft aan dat er voldoende middelen in de reserve aanwezig zijn om de verliesvoorziening te vormen zonder dat de ondergrens wordt overschreden. De actualisatie van de reserve grondexploitatie vindt conform bestaand beleid éénmaal per jaar vast bij het opstellen van de jaarrekening. Investeringskredieten Naast deze ontwikkelgebieden gaat de gemeente openbare ruimte herinrichten in het centrum van Lieshout. Dit heeft betrekking op de Heuvel (zowel tijdelijk als definitief), het Kerkhofpad en het Grotenhof. De gemeente maakt hier herinrichtingskosten, maar geeft geen gronden uit voor ontwikkeling. Daarom kunnen hiervoor géén grondexploitaties voor worden geopend, maar worden er investeringskredieten aangevraagd. De herinrichtingskosten zijn begroot op € 1.491.000,-. Onder deze kosten vallen de kosten van de tijdelijke herinrichting van de Heuvel, de definitieve herinrichting van de Heuvel, de herinrichting van het Kerkhofpad en de herinrichting Grotenhof. Eerder heeft de raad € 940.000,- krediet beschikbaar gesteld voor de herinrichting. Dit bedrag moet worden opgehoogd met € 551.000,- om te komen tot een bedrag van € 1.491.000,-. Dit is opgenomen in de kadernota en dus de begroting 2026. De kostenramingen zijn vertrouwelijk ter inzage gelegd. Dekking investeringskredieten

De extra kapitaalslasten kunnen volledig gedekt worden in de al toegezegde middelen door de raad. Proces en vervolgstappen Als opmaat naar dit raadsvoorstel heeft het college op 16 april 2025 met de volgende partners een Overkoepelende samenwerkingsverklaring voor het project getekend: •

Rialto Vastgoedontwikkeling B.V.

•

Jumbo Supermarkten

•

WoCom

•

Kindcentrum de Sprankel

•

Stichting Lieshout C

•

Dorpsraad Lieshout

•

Stichting Plan Lieshout

De samenwerkingsverklaring is als bijlage 3 bij het raadsvoorstel gevoegd.

Zaaknummer:

26895-2025

Documentnummer:

26895-2025:184181

Participatie In 2022 en 2023 zijn, vooruitlopend op de raadsbesluiten van 15 december 2022 en 15 juni 2023 bijeenkomsten georganiseerd over de Centrumontwikkeling Lieshout. De diverse plandelen zijn gepresenteerd aan de inwoners en is er feedback verzameld. Eind 2022 zijn 180 reacties ontvangen waarvan 66% positief tot zeer positief. Ook bij de inloopmomenten in 2023 is gebleken dat het overgrote deel van de bezoekers positief was over de plannen. Verzamelde feedback is meegenomen bij de verdere planvorming. Op 23 en 24 april en 6 mei 2025 zijn inloopmomenten geweest voor de inwoners uit Lieshout om kennis te nemen van de diverse deelplannen van het project Centrumontwikkeling Lieshout. In totaal zijn er 155 personen langs gekomen. De mogelijkheid is geboden om achteraf via een QR-code te reageren op de plannen. Er zijn 62 digitale reacties ontvangen via de Mentimer enquête, zie bijlage 4. De algemene waardering voor het totaalplan is positief, 81% van de reacties heeft prima, goed of supergoed ingevuld. Men ziet de samenhang en waardeert de aandacht voor woningbouw, groen en de voorzieningen. Tegelijkertijd zijn er zorgen geuit over de uitvoering, met name over de locatie van de supermarkt, de verkeersveiligheid, beperkte voortgang van woningbouwprojecten in Lieshout, niet voldoende transparantie, communicatie en participatie.

Een aantal bewoners pleit voor meer lokale betrokkenheid, prioriteit voor betaalbare woningen en een snelle realisatie van de deelprojecten. Het college neemt de kritiekpunten ter harte. Zo zullen we actief blijven communiceren over de voortgang in het project en is de inpassing van de supermarkt een punt van zorg en aandacht. In het kader van de participatie zullen de direct-omwonenden bij de nadere planuitwerkingen actief betrokken worden. Juridisch vervolg Met het nemen van voorliggend raadsbesluit is het voorbereidingstraject afgerond en start de fase dat diverse overeenkomsten worden afgesloten en dat planologische procedures worden gevolgd om de voorstellen mogelijk te maken. Rialto is de initiatiefnemer. Naar huidig inzicht worden er twee afzonderlijke ruimtelijke procedures in de vorm van een wijziging van het Omgevingsplan opgestart. De gemeente faciliteert en toetst. Na het raadsbesluit worden planologische procedures voorbereid voor: •

De Noordflank Heuvel, inclusief de twee nieuwe parkeerterreinen aan de Klumper en in het Moreeshof.

•

Verplaatsen supermarkt naar het Floreffeplein, inclusief de herbestemming van de achterblijflocatie aan de Dorpsstraat 54a en de groencompensatie aan De Wieken 38.

De gemeenteraad is bevoegd gezag voor het vaststellen van de wijzigingen van het Omgevingsplan. Na het raadsbesluit worden door het college de volgende overeenkomsten aangegaan: •

Anterieure overeenkomst met Rialto Vastgoedontwikkeling B.V. inzake de ontwikkeling van Noordflank van de Heuvel;

•

Anterieure- en koopovereenkomst met Rialto Vastgoedontwikkeling B.V. en de eigenaar van het beoogde parkeerterrein in de Klumper;

Zaaknummer:

26895-2025

Documentnummer:

26895-2025:184181

•

Anterieure- en koopovereenkomst met Rialto Vastgoedontwikkeling B.V. inzake de verplaatsing van de supermarkt naar het Floreffeplein;

•

Samenwerkingsovereenkomst met Stichting Lieshout C inzake een haalbaarheidsonderzoek naar de ontwikkeling en exploitatie van grand-café Coppens;

•

Samenwerkingsovereenkomst met woCom en Stichting VerIJst over beschikbaarheid en bereikbaarheid van openbare parkeerplaatsen in het Moreeshof.

Indien overeenstemming wordt bereikt met Bavaria over perceel Heuvel 8, zal die koopovereenkomst dan de zesde overeenkomst zijn in het kader van dit project. Bijlagen (meegezonden stukken) 1. Ruimtelijk kader project Centrumontwikkeling Lieshout d.d. 19 augustus 2025 2. Samenwerkingspartner ontwikkeling maatschappelijke invulling Heuvel Lieshout 3. Samenwerkingsverklaring centrum getekend d.d. 16 april 2025 4. Mentimeter enquête inloopmomenten in april en mei 2025 5. Concept-raadsbesluit. 6. Rapport Gloudemans bepalen onrendabele top (geheim) 7. Taxatierapport perceel Floreffeplein (geheim) 8. Grondexploitatie Noordflank Heuvel (geheim) 9. Grondexploitatie Floreffeplein (geheim) 10. Kostenraming herinrichting openbare ruimte (geheim) 11. Kostenraming tijdelijke herinrichting Heuvel (geheim) Het college van burgemeester en wethouders, de loco-gemeentesecretaris

de burgemeester

B. Brouwers

L.A.G.P. van der Aa