13 20251218 Bijlage 1. Advies (Geanonimiseerd)
Tekst van het document
Zaaknummer:
58069-2025
COMMISSIE
Advies door aan
de
is
ingediend
(geanonimiseerd) hierna: bezwaarmakers),
wonende
van
grond
5737
PT
(hierna: commissie) het besluit
Lieshout, tegen Laarbeek (hierna: college)
gemeente
artikel
lid, 9.1, perceel, kadastraal bekend
het
op
bestreden
de
van
van
vestigen
bezwaarschriften
commissie
Vogelenzang 42,
wethouders op
BEZWAARSCHRIFTEN
tweede
de
van
het
over
van
het
van
28
bezwaar
college
dat
burgemeester
van
april 2025, waarbij
en
is besloten
voorkeursrecht
gemeentelijk Omgevingswet gemeente Lieshout, sectie L‚, nummer een
als
om
te
(hierna:
554
besluit).
Feiten
Bij van
besluit de
als
brief
bezwaar
Bij
het
3
van
het
op
tijdstip
gevestigde Bij
brief
het
besluit
Omdat
2025, ontvangen
juli
artikel
van
vestigen Op
Lieshout,
mei
sectie
besloten
voorkeursrecht
op
te
L,
nummer
554.
op
dezelfde
datum,
2025
9.1,
eerste
perceel, dat
heeft de
het
kadastraal
door de
voorkeursrecht
10
van
van
de
en
onder
bekend
grond
hebben
artikel
van
vestigen
op
het
tweede
9.1,
perceel,
bezwaarmakers
raad
derde
bezwaar
op
12
augustus 2025,
lid,
kadastraal
hiertegen
van
voorkeursrechtbeschikking
college
voorkeursrechtbeschikking
van
de
raad,
het bezwaar
van
27 mei
brief
de
van
raad
is
16.32c,
verweerschrift
een
3 november
2025
een
L‚,
besloten
om
op
voorkeursrecht
te
nummer
vervalt
554.
het door
het
college
Omgevingswet). hebben
bezwaarmakers
tegen
gemaakt. lid,
Namens
sectie
ingaat,
van
wordt
op
Lieshout,
lid,
eerste
aanvulling
artikel
van
de
(hierna: raad)
Omgevingswet
voorkeursrecht
het
op
grond
raad
c,
de
van
gemeente
gevestigde
(artikel 9.4,
Laarbeek
gemeente
als
augustus 2025, ontvangen de
van
lid,
raad
aanhef
van
Bij
om
gemaakt.
besluit
grond
27
van
college
gemeentelijk
een
gemeente
heeft het
2025
Omgevingswet
bekend
Bij
april
28
van
hebben
wordt
de
Omgevingswet
geacht
het
te
bezwaar
het
bezwaar
zijn gericht tegen van
10
2025
augustus
tegen
een
gezien
als
de
2025.
d.d.
17
september
bezwaarmakers
2025
een
ingebracht.
nadere
toelichting
gegeven
hun
op
bezwaar.
Samenvatting
bezwaargronden
Bezwaarmakers
voeren,
-
samengevat
weergegeven,
de
volgende
bezwaren
aan:
Belangenschade De
aanwijzing
verkoop.
Dit
het
van
kan
perceel
belemmert
financiële schade
en
de
eigendomsrechten,
beperking
van
de
waaronder
het
recht op
investeringsvrijheid
tot
gevolg
vrije
hebben.
De
woonhoeve
zelf valt
Bezwaarmakers
eisen
ook de
het
buiten
het voorkeursrecht
argumenten
moet
ook
het
voorkeursrecht
De
boomgaard
koetshuis
vallen,
omdat
cultuurhistorisch
een
/ de
de
de
is de
Om
maar
woning
inclusief de
garage,
(met
toegangsweg wel. asfaltbestrating en poorten naar
met
valt. Anders
dit behoort
hoogstambomen
met
ook
het
voorkeursrecht,
toegangsweg
woonhoeve
daardoor -
niet onder
dat
tot de
benaderen.
niet te
aanwezige infrastructuur,
Lieshout
met
oude
rassen,
sommige
zelfs
wonen,
in deze
rustige
locatie
60
jaar)
is uniek
en
erfgoed.
altijd als
ook als
woning
toekomst
altijd
hier willen
riant
vrijelijk
uitzicht
hebben
de
op
in de
en
Dit willen
natuur.
de rand
aan
zij beslist
is ook
Dit
besproken
de
met
de
woonhoeve
gepland.
stal
Ook
is
/ gronden / perceel
altijd gepland
/ haardhoutopslag
aangebracht
de
en
Bestemming De bestemming bewoning andere
erfafscheiding dit
van
perceel,
het
om
aan
de
twee
geheel
te
verkopen
onderzoek,
psychische beleving
Het
historisch
een
is tevens
perceel
voorzien
inclusief de
dochters
met
reeds
de
voor
teelt
woning, gronden
gebruik
(uitvoerend,
adviserende
Aantasting is
huidige schapenstal zijn
ook het
ondernemingen
voor
de
en
agrarisch gebruik,
en
soorten
kantoren
kom
schop")
deels
en
ook al
aangepast.
van
aan
is
in de
de
van
incluis
bureaus
boomgaard
en
lang zonnepanelen van
toekomstige
en
is
haardhout.
naast
bedrijfsgebouwen
werkplaatsen, opslag
voor
verkeer)
en
of
verhuur.
en
monumentale
woning
wei
bijgebouwen,
en
nabije
andere
een
eigenaar, eventueel met paardenstalling en wei. De huidige zijn gepland als paardenwei / -stal voor de kinderen en kleinkinderen. de
“de
gemeente
ondernemende
Op
de
van
continueren.
westelijke bebouwing (garage / koetshuis, genaamd
mantelzorgwoning gezien.
zo
Overdracht
hebben
een
Bezwaarmakers
-
buiten
woonhoeve.
Planschade Bezwaarmakers
-
dezelfde
bebouwing
en
sinds
1850
in het
bezit
van
de
(geanonimiseerd) nn -
Omgeving Er wordt
woonhoeve in de
plaatsvinden, deze -
Het
hoogbouw besluit
grond -
oftewel
Onvoldoende
woongebouwen
naast
hun
woning
gesproken, 5
van
of in de
dat
etages
er
hoog.
ook
‘dorpse hoogbouw’ gaat
Bezwaarmakers
zijn
helemaal
tegen
buurt hiervan.
motivering
is onvoldoende
de voorkeursrecht
gemotiveerd. beschikking
Er
is niet helder
wordt
onderbouwd,
waarom
juist
op deze
gevestigd.
_Onevenredige benadeling. Door
dit voorkeursrecht
waardevermindering -
Lieshout
omgevingsvisie
Geen De
eigendomsrecht
beperking
een
heeft geen
gemeente
aanzien
en
het
in de
in
ernstige
mate
beperkt,
leidt tot
wat
verkoopmogelijkheden.
plannen.
concrete
van
wordt
de
rechtvaardigt.
ontwikkelingsplan, bestemmingsplannen
concreet
uitbreidingslocaties gepresenteerd, Alternatieven
zijn
onvoldoende
dat
het voorkeursrecht
en
op
evaluaties deze
ten
locatie
onderzocht.
Ontvankelijkheid Het
bezwaarschrift
genoemde termijn
ingediend
is van
genoemde
vereisten
commissie
dat
zes
voor
binnen
weken. het
bezwaarmakers
in
de
in de
Aangezien
behandeling in
hun
Algemene
ook
nemen
bezwaar
bestuursrecht
(hierna: Awb)
wordt
aan
overige
voldaan
een
bezwaarschrift,
worden
ontvangen.
van
kunnen
wet
het
voor
de in
concludeert
Hoorzitting Partijen zijn hoorzitting
in de van
12
gelegenheid gesteld november
2025.
hun
standpunten
toe te
lichten
tijdens
de
openbare
de
de Awb
Bezwaarmakers zijn verschenen. De raad heeft zich laten vertegenwoordigen door mevrouw K. van Grinsven , mevrouw D. van der Heijden en de heer H. Megens. De commissie heeft bij het advies betrokken wat tijdens de hoorzitting is besproken. Relevante regelgeving Het bestreden besluit moet worden beoordeeld binnen het kader van de Omgevingswet. De relevante regelgeving is opgenomen in de bijlage bij dit advies. Beoordeling bezwaargronden De commissie moet de vraag beantwoorden of de raad terecht en op goede gronden heeft besloten tot aanwijzing van het perceel van bezwaarmakers als locatie waarop een voorkeursrecht van toepassing is. De commissie overweegt daarover het volgende. 1. Bij het bestreden besluit heeft de raad op grond van artikel 9.1 , eerste lid , aanhef en onder c , van de Omgevingswet besloten percelen aan te wijzen als locatie waarop een voorkeursrecht van toepassing is. Het betreft onder meer het perceel , kadastraal bekend als gemeente Lieshout , sectie L , nummer 554 , in eigendom van bezwaarmakers. 2. De vestiging van een voorkeursrecht is een discretionaire bevoegdheid. Aan de raad komt bij de beslissing om een voorkeursrecht te vestigen beleidsruimte toe. De raad moet een zorgvuldige belangenafweging maken en het besluit deugdelijk motiveren. 3.
Vestigingsgrondslag voorkeursrecht Op grond van artikel 9.1 , eerste lid , aanhef en onder c , van de Omgevingswet kan bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk voorkeursrecht worden gevestigd , voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. De raad heeft toegelicht dat de aangewezen percelen nodig zijn voor de invulling van de woningbouwbehoefte voor Laarbeek voor de komende jaren. Voor de kern Lieshout kijkt de gemeente naar het gebied Vogelenzang gelegen nabij Den Houw Schutsstraat Vogelenzang. De toebedachte functie is (planmatige) woningbouw met bijbehorende (openbare) voorzieningen. Deze toebedachte functie wijkt af van de huidige overwegend agrarische functie met al dan niet daarbij behorende (vrijstaande) woningen met erven en tuin De toegedachte functies zijn niet-agrarisch en nader uit te werken. Deze functies zijn nog niet toegedacht in een gemeentelijke omgevingsvisie of een programma en niet toegedeeld in een omgevingsplan. Dat
onzeker is in hoeverre de geplande woningbouw zal kunnen worden gerealiseerd , staat aan de vestiging van het voorkeursrecht niet in de weg. Het is inherent aan de toepassing van artikel 9.1 , eerste lid , aanhef en onder c , van de Omgevingswet dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. nog
Naar aanleiding van het bezwaar dat op 27 mei 2025 is ingediend , heeft de raad nu de toegangsweg naar de woning van bezwaarmakers met een breedte van circa 5 meter buiten het voorkeursrecht gehouden. De toegangsweg is noodzakelijk voor de toegang tot de woning. 3
De gemeente wil de woning niet verwerven en deze wordt daarom buiten het voorkeursrecht gehouden. De gemeente wil de bestaande woningen inpassen in de planvorming. Dit geldt niet (zonder meer) voor de rest van de woonhoeve. De garage en het koetshuis vervullen geen noodzakelijke woonfunctie. De gemeente wil hiervoor de woningbouwontwikkeling nog nader onderzoeken. Naar het oordeel van de commissie is voldaan aan de wettelijke voorwaarden van de bevoegdheid om een voorkeursrecht te vestigen.
voor
toepassing
4. Belangenafweging; regierol , eigendomsrechten De commissie is niet gebleken dat de raad onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van bezwaarmakers of dat de vestiging van het voorkeursrecht tot onevenredige gevolgen voor bezwaarmakers leidt. Het vestigen van het voorkeursrecht is bedoeld om prijsopdrijving , grondspeculatie en ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Met de vestiging van het voorkeursrecht versterkt de gemeente de door haar gewenste regierol. Het wettelijke voorkeursrecht maakt slechts een betrekkelijk beperkte inbreuk op het eigendomsrecht. De vestiging van het voorkeursrecht heeft niet tot gevolg dat bezwaarmakers hun eigendomsrechten niet langer kunnen uitoefenen. Bezwaarmakers kunnen hun percelen blijven gebruiken. Bezwaarmakers zijn ook niet verplicht tot verkoop van hun perceel over te gaan. Alleen als zij tot verkoop van hun percelen willen overgaan , moeten zij eerst de gemeente in de gelegenheid stellen de gronden te kopen. Op grond van artikel 9. 8 van de Omgevingswet is verkoop wel mogelijk.
aan
de dochters
De vestiging van het voorkeursrecht staat ook het gebruik in beginsel niet in de weg.
van
de
van
bezwaarmakers
als mantelzorgwoning
Aan het gebruik van de percelen , het vrije uitzicht en de bestemming van de hoeve met boomgaard wordt nu niets gewijzigd. De afweging daarover vindt pas plaats in het kader ruimtelijke ordeningsprocedure.
van
de
Kijkend naar alle belangen die spelen , is de commissie van oordeel dat de raad in redelijkheid aan het algemeen belang dat met de vestiging van het voorkeursrecht is gediend een groter gewicht heeft kunnen toekennen dan aan het individuele belang van bezwaarmakers. 5. De aangevoerde bezwaargronden bevatten geen aanknopingspunten die aanleiding geven tot het oordeel dat het bestreden besluit moet worden herroepen. Het bestreden besluit kan naar het oordeel van de commissie in stand blijven. Proceskostenvergoeding Bezwaarmakers willen alle kosten die zij voor deze en toekomstige onderzoeken , bezwaren zienswijzen hebben gemaakt en nog maken compleet vergoed hebben.
en
Daarover overweegt de commissie het volgende. De kosten die de belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken , worden uitsluitend door het bestuursorgaan vergoed op verzoek van de 4
belanghebbendeenalshetbestredenbesluitwordtherroepenwegensaanhetbestuursorgaante wijtenonrechtmatigheid(artikel7:15tweedelidvandeAwb). , , Nudecommissieconcludeertdathetbestredenbesluitinstandkanblijvenbestaatergeenrecht , opeenvergoedingvandekostenindezebezwaarprocedure. Overigensisdecommissieooknietgeblekendatbezwaarmakersalkostenhebbengemaaktdie voorvergoedinginaanmerkingkomen. Advies Decommissieadviseertderaad: hetbestredenbesluitinstandtelaten; degevraagdekostenvergoedingaftewijzen. Aldusgeadviseerdop27november2025. Decommissiebezwaarschriften , secretaris ,
voorzitter ,
deheermr. W. A. E. Braam
deheermr. C. H. vanderMeijMPA
5
BIJLAGE Omgevingswet Artikel 9. 1 1. De gemeenteraad , provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk , provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen , voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: a. in het omgevingsplan een niet-agrarische functie is toegedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie , b. in een gemeentelijke , een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of in een programma een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een omgevingsplan , c. in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke , een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. 2.
Voorafgaand aan de vestiging van een voorkeursrecht op grond van het eerste lid kunnen het college van burgemeester en wethouders en gedeputeerde staten bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk of provinciaal voorkeursrecht vestigen , voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan in die beschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. Artikel 9. 4 3. Een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1 , tweede lid , vervalt drie maanden na het ingaan ervan of , als dat eerder is , op het tijdstip dat een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1 , eerste lid , ingaat. Artikel 16. 32c 1. Als bezwaar aanhangig is tegen een voorkeursrechtbeschikking van het college van burgemeester en wethouders en die beschikking vervalt omdat voor de onroerende zaak een voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad in werking is getreden , wordt het bezwaar geacht te zijn gericht tegen de voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad
6