13 20240613 Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel_ontwerp_BP_Toelichting

Deelauto's Door de opzet van het plan de Malthezer Hoeve is er een grote bereidheid om te gaan werken met deelauto's binnen de nieuwe te vormen gemeenschap. Dit zorgt voor een lagere parkeerdruk op de beschikbare parkeerplaatsen.

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 43

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Hoofdstuk 5

Juridische planbeschrijving

In deze paragraaf worden de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels dienen te worden gehanteerd, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en de nu geldende beheersverordening en de parapluherziening (zie paragraaf 1.3). Hieronder wordt de opbouw en dergelijke van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard dat wordt gebruikt in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel 'Wijze van meten' opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Opbouw bestemmingen In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. Tevens zijn, waar mogelijk, flexibiliteitsbepalingen opgenomen. Agrarisch Een groot deel van het plangebied aangrenzende aan het nieuwe bouwperceel behoudt de bestemming 'Agrarisch'. De als ‘Agrarisch' aangewezen gronden waren en zijn bestemd voor agrarische doeleinden, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen, (onverharde) paden, wegen, parkeervoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en extensief recreatief medegebruik. Op de gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van bos- en natuurbeheer en eenvoudige voorzieningen voor dagrecreatief medegebruik en flora en fauna worden gebouwd. Natuur De randen van het plangebied worden ingericht als natuurgebied. Gronden met de bestemming 'Natuur' zijn bestemd voor het behoud, herstel en ontwikkeling van de landschappelijke en natuurwaarden, paden en wegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en extensief recreatief medegebruik. Op de gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten behoeve van bos- en natuurbeheer en eenvoudige voorzieningen voor dagrecreatief medegebruik en flora en fauna worden gebouwd.

Daarnaast is ter bescherming van de gronden en hun waarden een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde. Water Voor de Schevelingseloop is de bestemming 'Water' opgenomen. Gronden met de bestemming 'Natuur' zijn hoofdzakelijk bestemd voor water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd. Wonen De bestemming 'Wonen' is opgenomen voor het nieuwe bouwperceel. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor de beoogde woonvorm met sociale verbondenheid. Om deze reden worden in de villa op de begane grond collectieve voorzieningen toegestaan, zoals een gezamenlijke woonkamer, theeschenkerij (lichte horeca), gezamenlijke keuken, winkeltje met groeten en fruit uit eigen moestuin en boomgaard, flexplekken om te werken, een logeerkamer. Binnen het bouwvlak mogen de woningen en daarbij behorende bouwwerken worden opgericht, met een maximale goot- en bouwhoogten zoals aangeduid op de verbeelding. Deze zijn afgestemd op het plan dat is beschreven in paragraaf 2.3. Voor het bouwen van hoofdgebouwen is als voorwaarde opgenomen 44 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel dat er minimaal 4 en maximaal 5 volumes worden gebouwd. Daarnaast zijn maximaal drie losstaande bijgebouwen toegestaan. Om te voorkomen dat de Malthezer Hoeve te intensief wordt bebouwd, is voor het bouwvlak een maximum bebouwingspercentage opgenomen van 55%. Voor de karakteristieke villa is een aanduiding opgenomen waaraan in de regels een omgevingsvergunningenstelsel is gekoppeld, zodat bij de verbouw een nadere toets plaatsvindt op de aanvaardbaarheid in relatie tot de cultuurhistorische waarde van het gebouw. Waarde - Archeologie 2 Het plangebied is met deze dubbelbestemming mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden. Voor het bouwen binnen deze dubbelbestemming van bouwwerken met een oppervlakte groter dan 50 m² en bodemingrepen dieper dan 30 cm dient een rapport te worden overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden die zullen worden verstoord in voldoende mate zijn vastgesteld. Waarde - Cultuurhistorie bomen Delen van het plangebied met deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor de boomgroeiplaats van waardevolle bomen en bevat om deze reden een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde.

Algemene regels Anti-dubbeltelregel In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen. Algemene bouwregels In dit artikel is een regeling opgenomen voor bestaande afwijkende maten, ondergrond bouwen en ondergeschikte bouwdelen. Algemene gebruiksregels In de algemene gebruiksregels is een algemeen verbod op strijdig gebruik opgenomen, en wordt een aantal voorbeelden genoemd die in ieder geval als strijdig worden beschouwd. Algemene afwijkingsregels Dit artikel is een aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemming. Het betreft het afwijken van de voorgeschreven maatvoering ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten en bebouwde oppervlakten wanneer door het toepassen van de afwijking een betere bouwkundige en/of stedenbouwkundige aansluiting ontstaat met bestaande direct aansluitende bouwwerken. Overgangs- en slotregels Overgangsrecht In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling.

Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. Slotregel In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 45

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een nieuwe ruimtelijk project dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het project. Onderdeel daarvan is een onderzoek naar de financiële haalbaar van het project. Een tweede bepaling omtrent het financiële aspect is het eventueel verhalen van projectkosten. In principe dient bij vaststelling van het ruimtelijke besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van projectkosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeente een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 van het Bro zijn deze bouwplannen nader omschreven:

6.1.1

Artikel 6.2.1

Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor: d. de bouw van één of meer woningen; e. de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen; f. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen; g. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; h. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt; i. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte. Bij de voorgenomen ontwikkeling is sprake van een in het betreffende artikel genoemde bouwplan, namelijk de realisatie van maximaal 37 woningen. Er dient een exploitatieplan te worden opgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Aangezien in voorliggend geval het kostenverhaal is vastgelegd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente Laarbeek en de initiatiefnemer, kan de vaststelling van een exploitatieplan achterwege blijven.

Daarnaast zijn de kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling voor rekening van de initiatiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente Laarbeek geen negatieve financiële gevolgen. Het bestemmingsplan is hiermee financieel uitvoerbaar.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggende plan betreft een bestemmingsplan ten behoeve van de herontwikkeling van de Malthezer Hoeve waarbij 36 woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens worden toegevoegd. Bestemmingsplannen worden opgesteld conform de Uniforme Voorbereidingsprocedure conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). In het kader van deze procedure wordt eenieder tijdens de termijn voor inzage in de gelegenheid gesteld zienswijzen op het plan in te dienen. Wanneer het plan ter inzage ligt wordt gepubliceerd in de gemeentelijke bladen, op de gemeentelijke website en in het Gemeenteblad. Tevens wordt het plan voor eenieder digitaal raadpleegbaar gesteld via www.ruimtelijkeplannen.nl. Omgevingsdialoog 46 eve), Aarle-Rixtel" (ontwerp)

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Ho

bestemmingsplan Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel

Voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure is een omgevingsdialoog gehouden. Suggesties die zijn gedaan, zijn zoveel mogelijk meegenomen in de verdere uitwerking van de plannen. Veel vragen van omwonenden en geïnteresseerden zijn beantwoord. Vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Daarom is het concept ontwerpbestemmingsplan toegestuurd aan de provincie Noord-Brabant en het waterschap Aa en Maas. De provincie heeft aangegeven dat zij de keuze kunnen volgen om de volkshuisvestelijke opgave bij Aarle-Rixtel op deze wijze in te vullen en niet via een reguliere uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied. Daarbij heeft de provincie tevens beoordeeld dat recent reeds behoorlijk wat inbreiding heeft plaatsgevonden. De provincie verzoekt om voor regionale afstemming te zorgen alvorens het plan wordt vastgesteld. Uiteraard zal de gemeente hiervoor zorgdragen. De provincie vindt de door de gemeente vastgestelde ontwikkelingsrichting van het gebied cruciaal voor de aanvaardbaarheid van voorliggend plan.

Naast de ontwikkelingsrichting van het gebied vindt de provincie het, voor de aanvaardbaarheid van het plan, tevens van belang dat rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden en groenblauwe waarden. Dit betekent dat de ontwikkeling alleen mogelijk is als er extra inspanningen worden gedaan voor inpassing van die waarden of versterking van die waarden. De gemeente is van mening dat in de plannen voldoende rekening is gehouden met de cultuurhistorische waarden en groenblauwe waarden. Zoals ook in de beschrijving van het stedenbouwkundig- en landschapsplan (zie Bijlage 2) staat, wordt de villa gerenoveerd en zal deze gaan dienen als huiskamer van de hoeve. De naastgelegen melkstal vormt een kenmerkend ensemble met de villa, waarbij het volume van de stal behouden blijft in het plan middels herbouw. Ook het bakhuisje en de fruitschuur op het erf blijven behouden middels vernieuwbouw. Daarnaast acht de provincie de uitwerking van het bij het plan gevoegde Landschappelijk inpassingsplan van belang. Het gaat dan niet alleen om de inpassing van het bouwperceel, maar ook om de inrichting van de omliggende gronden, waarbij tevens de optie van de duiding van de voormalige kerk wordt uitgewerkt. In het landschapsplan zoals als Bijlage 1 bij de regels is opgenomen, wordt ingegaan op zowel de inpassing van het bouwperceel als de inrichting van de omliggende gronden.

In de nadere uitwerking wordt bezien of ook de cultuurhistorische locatie van de voormalige kerk weer zichtbaar wordt gemaakt in het landschap. De provincie verzoekt de gehele landschappelijke inrichting afdoende planologisch-juridisch te borgen. In artikel 6 Wonen is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de aanleg van de landschappelijke inpassing volgens het bij de regels opgenomen landschappelijke inpassingsplan waarmee reeds aan dit verzoek is voldaan. Wel is de beperking voor de gronden met de bestemmingen Agrarisch en Natuur verwijderd waarmee de verplichting ook geldt voor de gronden met de bestemming Wonen. Wat betreft de herbegrenzing waar de provincie op wijst, merken wij op dat de Malthezer Hoeve reeds is voorzien van een woonbestemming en dat met de herontwikkeling de oppervlakte van de woonbestemming slechts beperkt toeneemt. In aansluiting op het gestelde in de reactie van de provincie zijn wij van mening dat niet wordt voorzien in een uitbreiding van het stedelijk gebied. Ook het feit dat de nieuwe woonbestemming niet aansluit op de aanduiding Stedelijk gebied uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, maakt dat herbegrenzing niet mogelijk, noch gewenst is. Het waterschap heeft laten weten dat goed rekening is gehouden met de toename in verhard oppervlak en half-verharding en dat ook de A-watergang goed is meegenomen.

Daarnaast wijst het waterschap op vergunningplichten die gelden voor de Schevelingseloop omdat dit een A-watergang betreft.

bestemmingsplan "Helmondseweg 41 (Malthezer Hoeve), Aarle-Rixtel" (ontwerp) 47