12 20240926 Bijlage 1a Bestemmingsplan verbeelding en regels met bijlagen

Legenda R

1133

D E B

/

22

Plangebied

Enkelbestemmingen C

Dubbelbestemmingen WR-A5.1

20

10,5

21

60

horeca

Bouwvlakken

WR-A5.1

bouwvlak

(h)

C

Waarde - Archeologie 5.1

Functieaanduidingen (h)

23

6,5

1652

at ra st ia ar M

1761

22

Centrum

4,5

Maatvoeringen

4,5

19

4,5 4,5

maximum goothoogte (m) maximum bouwhoogte (m)

1651

17

1600

1495 1599

271

15

Bestemmingsplan:

Mariastraat 21-23, Mariahout

Get.:

Datum:

WDK

29-11-2023

Formaat:

Schaal:

A3

1:500

Tekeningnummer: NL.IMRO.1659.BPMHMariastraat21-ON01

Gemeente Laarbeek

GIS/CAD Ondersteuning en software

Opdrachtgever: Partners RO Status: ontwerp

Noordpijl

Dalenstraat 4B, 5466 PM Eerde E-mail: info@bragis.nl Web: www.bragis.nl

Mariastraat 21-23, Mariahout

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Inhoudsopgave

Planregels

3

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

4 4 10

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Centrum Waarde - Archeologie 5.1

11 11 14

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

17 17 18 19 20 21

Hoofdstuk 4 Artikel 10 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

22 22 23

2 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Planregels

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 3

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1

plan:

het bestemmingsplan 'Mariastraat 21-23, Mariahout' met identificatienummer NL.IMRO.1659.BPMHMariastraat21-VG01 van de gemeente Laarbeek. 1.2

bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3

verbeelding:

de tekening met nummer NL.IMRO.1659.BPMHMariastraat21-VG01 van het bestemmingsplan 'Mariastraat 21-23, Mariahout'. 1.4

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.5

aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.6

archeologisch onderzoek:

diversen vormen van onderzoek naar de archeologische waarden binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de geldende versie van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. 1.7

archeologische verwachting:

aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten; de trefkans of verwachting kan uiteen lopen van geen tot laag tot hoog. 1.8

archeologische waarde:

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteit uit oude tijden. 1.9

bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.10

bebouwingspercentage:

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwperceel, bouwvlak, bouwzone of bestemmingsvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd. 1.11

bedrijfsmatige activiteiten in een woning:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, geheel of overwegend door middel van handwerk en waarvan de omvang in de activiteiten zodanig is, dat de activiteiten in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend. Onder bedrijfsmatige activiteiten in een woning of bijgebouwen wordt tevens begrepen het uitoefenen van consumentverzorgende dienstverlening.

4 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

1.12

begane grond:

eerste bouwlaag boven het peil. 1.13

beroepsmatige activiteiten in een woning:

een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig en ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied dat door zijn beperkte omvang qua ruimte in een woning en daarbij behorende bijgebouwen, met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend. 1.14

bestaand:

a. bij bouwwerken: bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan; b. bij gebruik: bestaand op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan. 1.15

bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak. 1.16

bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.17

bevoegd gezag:

bevoegd gezag als bedoeld in artikel 2.4 Wabo. 1.18

bijzondere woonvoorziening:

een (gedeelte van een) gebouw, dat dient om te voorzien in de aangepaste woonbehoeften, bijvoorbeeld ten behoeve van personen voor wie de normale woonvoorzieningen niet passend of toereikend zijn, zoals gehandicapten, ouderen of anderszins verzorgingsbehoevenden. 1.19

bodemingreep/verstoringsoppervlakte:

alle grondwerkzaamheden/activiteiten die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige archeologisch bodemarchief. 1.20

bouwen:

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.21

bouwgrens:

de grens van een bouwvlak. 1.22

bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop, ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.23

bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel. 1.24

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. 1.25

bouwwerk:

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect, met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 5

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

1.26

consumentverzorgende dienstverlening:

het bedrijfsmatig verrichten van diensten gericht op consumentverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk en waarvan de omvang in de activiteiten zodanig is, dat de activiteiten in een woning en de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend. 1.27

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.28

dienstverlening:

het bedrijfsmatig verlenen van diensten. 1.29

doeleinden van openbaar nut:

voorzieningen, die aan een ieder ten goede komen en waardoor onroerende zaken worden gebaat, zoals transformatorhuisjes en schakelkastjes, ondergrondse lokale leidingen, tele- en datacommunicatieleidingen, riolering, geldautomaten, telefooncellen en wachthuisjes, straatvoorzieningen (o.a. voor afvalstoffen, verlichting en brandkranen) waterhuishoudkundige voorzieningen en milieutechnische voorzieningen. 1.30

erfafscheiding:

bouwkundige afscheiding tussen twee erven. 1.31

erkende archeologische partij:

een gecertificeerde archeologische dienst, bedrijf of instelling, erkend door het Centraal College van Deskundigen (CCvD) en werkend volgens de specificaties van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. 1.32

gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.33

hoofdgebouw:

een gebouw dat op een bouwperceel, door zijn constructie, bouwmassa, ruimtelijke uitstraling en/of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste bouwwerk is aan te merken. 1.34

horeca

het bedrijfsmatig voor gebruik ter plaatse verstrekken van dranken en van in dezelfde onderneming bereide maaltijden en andere etenswaren, het voorgaande al dan niet in combinatie met het exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van overnachtingsmogelijkheden; het exploiteren van een snackbar wordt eveneens onder een horecabedrijf begrepen. Hierbij kan een onderscheid gemaakt worden in de volgende twee categorieën: Categorie I: a. restaurant: een bedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse en waarbij het verstrekken van drank (daaraan) ondergeschikt is; b. snackbar: een bedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van maaltijden voor gebruik elders en het verstrekken van snacks (hapjes) voor gebruik ter plaatse; het verstrekken van drank is hieraan ondergeschikt; c. daghoreca: een bedrijf (zoals een brasserie of ijssalon) dat ondersteunend is aan en qua openingstijden in het algemeen vergelijkbaar is met detailhandelsvestigingen en in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken c.q. snel serveren van kleine maaltijden, broodjes, hapjes, ijs, gebak, 6 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout koffie, thee, frisdranken; d. hotel: een bedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf en/of het exploiteren van zaalaccommodaties en waarbij het verstrekken van voedsel en dranken (daaraan) ondergeschikt is; Categorie II: a. zaalaccommodatie: een bedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van gelegenheid tot het houden van bruiloften en partijen, alsmede tot het houden van congressen, conferenties en andere vergaderingen en waarbij het verstrekken van voedsel en dranken (daaraan) ondergeschikt is; b. bar/café/pub/grand-café/eetcafé of taverne: een zelfstandige, niet geheel of gedeeltelijk deel uitmakend van een hotel, restaurant of zaalaccommodatie voorkomende bedrijvigheid die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse en waar het verstrekken van maaltijden daaraan ondergeschikt is; c.

bar-discotheek of discotheek (dancing): een zelfstandige, niet geheel of gedeeltelijk deel uitmakend van een hotel, restaurant of zaalaccommodatie voorkomende bedrijvigheid die in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse en tevens gelegenheid biedt tot dansen, met een in het algemeen hoge bezoekersfrequentie gedurende de avond en de nacht, waarbij de bedrijvigheid zich binnen de lokaliteit voltrekt en waarbij de consumpties behalve zittend ook staand kunnen worden genuttigd; 1.35

huishouden:

een verzameling van één of meer personen die één woonruimte bewoont en daar zichzelf voorziet, of door derden wordt voorzien, in de dagelijkse levensbehoeften. 1.36

Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie:

de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie is binnen de beroepsgroep de geldende norm voor de uitvoering van archeologisch onderzoek. 1.37

onderkomens:

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, waaronder begrepen woonwagens, woonschepen, caravans, stacaravans, kampeerauto's, alsook tenten, schuilhutten en keten, al dan niet ingericht ten behoeve van een recreatief buitenverblijf. 1.38

omgevingsvergunning:

een vergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). 1.39

ondergronds bouwen:

het bouwen en in gebruik nemen van de ruimte onder het peil. 1.40

oppervlakte van een bodemingreep:

het bebouwde (bruto) oppervlak als het gaat om bovengrondse ontwikkelingen en het oppervlak van een bodemingreep vanaf maaiveld als het gaat om bodemingrepen in het kader van de procedure omgevingsvergunning. 1.41

peil:

a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst, de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst, de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; c. voor een bouwwerk, op of aan een van nature geaccidenteerd terrein, het gemiddelde aanliggende afgewerkte maaiveld.

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 7

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

1.42

perceel:

een deel van het Nederlands grondgebied van welk deel de Dienst voor het kadaster en openbare register, de begrenzing met behulp van landmeetkundige gegevens heeft vastgelegd op grond van gegevens betreffende de rechtstoestand, bestemming en het gebruik dat door zijn kadastrale aanduiding is gekenmerkt. 1.43

reclame-uiting:

openbare aanprijzing in de vorm van een afbeelding en/of tekst op een bord, spandoek of daarmee vergelijkbaar medium, ter bevordering van de afzet van goederen of diensten. 1.44

perceelsgrens:

de grens van een perceel. 1.45

Programma van Eisen:

een Programma van Eisen is een document, opgesteld conform de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie, waarin wordt aangegeven op welke wijze archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Een Programma van Eisen behoeft altijd goedkeuring door het college van burgemeester en wethouders. 1.46

prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele diensten ten behoeve van een ander tegen vergoeding. 1.47

seksinrichting:

een voor het publiek toegankelijk gebouw of gedeelte van een gebouw, waarin handelingen, vertoningen en/of voorstellingen van erotische en/of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt mede begrepen een sekswinkel, zijnde een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat is bestemd en/of wordt gebruikt voor het bedrijfsmatig te koop en/of te huur aanbieden, waaronder mede begrepen uitstalling, verhuren en/of leveren van seksartikelen. Een prostitutiebedrijf is hieronder mede begrepen. Seks- en/of pornobedrijf is een aparte functie en valt derhalve op geen enkele wijze onder enige andere functie c.q. doeleinden c.q. bestemming zoals bedoeld dan wel omschreven in dit bestemmingsplan. 1.48

voorgevelrooilijn:

de denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel, de meest gezichtsbepalende gevel, van het hoofdgebouw wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen. 1.49

Wabo:

de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht welke op 1 oktober 2010 in werking is getreden. 1.50

weg:

alle voor het rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de weg liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen. 1.51

Wet milieubeheer:

Wet van 13 juni 1979, houdende regelen met betrekking tot een aantal algemene onderwerpen op het gebied van de milieuhygiëne, Stb. 1992, 551, zoals deze wet laatstelijk is gewijzigd bij de Wet van 9 november 2009, Stb. 2009, 489.

8 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

1.52

Wet ruimtelijke ordening:

wet van 20 oktober 2006, Stb. 2006, 566 houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze wet laatstelijk is gewijzigd bij de Wet van 25 juni 2009, Stb. 2009, 297. 1.53

winkel:

een gebouw, dat dient voor de uitoefening van detailhandel, inclusief het gebruik voor ambachtelijke bedrijvigheid, voor zover dat gebruik essentieel onderdeel is van een winkel, zoals bijvoorbeeld onderhoud, reparatie en installatie, en opslag van de te verkopen goederen. 1.54

woning/wooneenheid:

een gebouw of een gedeelte van een gebouw, geschikt en bestemd voor de zelfstandige huisvesting van een huishouden;

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 9

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

de afstand tot de (zijdelingse) (achterste) perceelgrens:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de (zijdelingse) (achterste) bouwperceelgrens. 2.2

de diepte van een bodemingreep:

vanaf het peil/maaiveld tot aan het diepste punt van de ingreep. 2.3

de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.4

de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, dan wel bij een overkapping/carport tussen het buitenwerkse dakvlak, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.5

de ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk:

vanaf peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend. 2.6

de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.7

de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

10 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Hoofdstuk 2 Artikel 3

Bestemmingsregels

Centrum

3.1

Bestemmingsomschrijving

3.1.1

Algemeen

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. woningen op de verdieping(en); b. het uitvoeren van beroepsmatige activiteiten in een woning: c. de aanleg en instandhouding van groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, waterpartijen en watergangen; d. doeleinden van openbaar nut. 3.1.2

Specifieke aanduidingen

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn daarnaast, ter plaatse van de aanduidingen binnen het bestemmingsvlak, specifiek bestemd voor: a. ter plaatse van de aanduiding 'horeca': op de begane grond uitsluitend horeca van categorie I en II, met uitzondering van een discotheek. 3.1.3

Beroepsmatige activiteiten

Een woning mag worden gebruikt voor het uitoefenen van beroepsmatige activiteiten, met dien verstande dat: a. de woonfunctie op het bouwperceel primair blijft; b. maximaal 40 m² van de vloeroppervlakte van de woning voor de uitoefening van beroepsmatige activiteiten mag worden benut; c. het gebruik geen ernstige c.q. onevenredige hinder oplevert voor het woonmilieu en geen afbreuk doet aan het woonkarakter van de buurt; d. detailhandel niet is toegestaan. 3.2

Bouwregels

3.2.1

Algemeen

a. Het bouwen van gebouwen met een oppervlak van meer dan 35 m² dient op hydrologisch neutrale wijze plaats te vinden. 3.2.2

Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. b. c. d.

het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 12; de hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; het bouwvlak mag geheel worden bebouwd; ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' mag de gooten bouwhoogte van hoofdgebouwen maximaal de aangeduide goot- en bouwhoogte bedragen; e. Het bouwen van woningen is uitsluitend toegestaan indien de geluidbelasting op de gevels van de woningen lager of gelijk is aan: 1. de voorkeursgrenswaarde zoals bedoeld in de Wet geluidhinder of 2. de vastgestelde hogere grenswaarden (Bijlage 1), waarbij dient te worden voldaan aan de in het besluit hogere waarde opgenomen voorwaarden. 3.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. op de gronden, voor zover gelegen achter de naar de weg gekeerde bouwgrens, mag de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal 3 m bedragen, met uitzondering van erfafscheidingen, vlaggenmasten en antennes, waarvan de hoogte maximaal 2 m, 8 m respectievelijk 15 m mag bedragen; bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 11

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout b. op de gronden, voor zover gelegen voor de naar de weg gekeerde bouwgrens, mag de hoogte van pergola's maximaal 2,5 m, de hoogte van vlaggenmasten maximaal 5 m en de hoogte van andere bouwwerken (zoals erfafscheidingen) maximaal 1 m bedragen. 3.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van: a. de situering en afmeting van bouwwerken; b. de aanleg en omvang van parkeergelegenheid; c. situering en afmetingen van erfafscheidingen op hoekpercelen, indien zulks noodzakelijk is: 1. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken; 2. voor een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing en ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit; 3. ter waarborging van verkeers-, sociale en brandveiligheid; 4. in verband met milieu- en hydrologische aspecten. 3.4

Specifieke gebruiksregels

3.4.1

Strijdig gebruik

Onder gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en bouwwerken: a. b. c. d. e.

f.

de uitoefening van een ambachtelijk of industrieel bedrijf of groothandelsbedrijf detailhandel; horeca, anders dan overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1.2, onder a.; voor de uitoefening van een seksinrichting en/of (straat)prostitutie; als opslag-, stort- of bergplaats, al dan niet ten verkoop, van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke bestemming onttrokken voorwerpen en materialen, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte beheer van de gronden en zulks bovendien geen afgedankte materialen betreft; waarbij niet wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de normering zoals deze is opgenomen in de 'Nota Parkeernomen 2023' (vastgesteld d.d. 15 juni 2023) en diens rechtsopvolger(s).

3.4.2

Voorwaardelijke verplichting parkeren

a. Een ‘omgevingsvergunning voor bouwen’ en/of een ‘omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik’ voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van de functie van gebouwen en gronden wordt slechts verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid volgens de normering zoals deze is opgenomen in de ‘Nota Parkeernomen 2023' (vastgesteld d.d. 15 juni 2023) en diens rechtsopvolger(s). b. Het gebruiken van gebouwen en gronden conform (een) verleende vergunning(en) voor het bouwen, het uitbreiden en/of het wijzigen van de functie van gebouwen en gronden, zoals bedoeld onder a., is slechts toegestaan, indien de bij de aanvraag aangegeven parkeergelegenheid is gerealiseerd en in stand wordt gehouden. 3.5

Afwijken van de gebruiksregels

3.5.1

Afwijken voor het uitoefenen van bedrijfsmatige activiteiten in de woning

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 3.4.1 onder a. voor de uitoefening van bedrijfsmatige activiteiten in de woning met dien verstande dat: a. de betreffende woning in overwegende mate geschikt dient te blijven voor gebruik als woning 12 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout overeenkomstig de bestemming; b. bedoeld gebruik geen onevenredige hinder voor het woonmilieu mag opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt, dit betekent onder meer dat: 1. in principe geen omgevingsvergunning wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid die onder de werking van de Wet milieubeheer of andere milieuwetgeving valt, tenzij het desbetreffende gebruik door middel van het stellen van voorwaarden verantwoord is; 2. vast dient te staan dat het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden; 3. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn; 4. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in de woning uitvoert, tevens de gebruiker van de woning is; c. het niet betreft een zodanige verkeersaantrekkende activiteit die kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten; d. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop in het klein in verband met de bedrijfsmatige activiteit; e. activiteiten die in de regel in winkelpanden worden uitgeoefend, zoals kappersbedrijven, niet zijn toegestaan; f.

ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten mag maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning in gebruik zijn, met een maximum van 45 m²; g. er geen vanaf het openbaar gebied zichtbare reclame-uitingen worden aangebracht, tenzij het een reclame-uiting betreft die voldoet aan het bepaalde in de Algemene Plaatselijke Verordening en die niet is aan te merken als een bouwwerk. 3.5.2

Afwijken voor woningen op de begane grond

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in artikel 3.1.1 onder a en artikel 3.1.2 onder a. voor het toestaan van maximaal 6 woningen op de begane grond met dien verstande dat; a. de woningen passen binnen het actuele gemeentelijke woonbeleid; b. er geen stedenbouwkundige en milieukundige bezwaren bestaan; c. er wordt voldaan aan het artikel 3.4.2.

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 13

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Artikel 4 4.1

Waarde - Archeologie 5.1

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 5.1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de op of in de grond aanwezige zeer hoge archeologische waarden.

4.2

Bouwregels

Het is verboden op de voor 'Waarde - Archeologie 5.1' aangewezen gronden bouwwerken op te richten. Het verbod geldt niet voor: a. het oprichten van een bouwwerk kleiner dan 500 m² of met een bodemverstoring niet dieper dan 0,3 m ten opzichte van het maaiveld; b. het vervangen van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders en voor zover bij de bouw geen grondwerkzaamheden worden uitgevoerd dieper dan 0,5 m ten opzichte van het maaiveld; c. het oprichten van gebouwen tot maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering. 4.3

Afwijken van de bouwregels

4.3.1

Oprichten bouwwerk groter dan 500 m² en met een bodemverstoring dieper dan 0,3 m

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het gestelde in 4.2 voor het oprichten van bouwwerken onder de volgende voorwaarden: a. bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 50 m² en met een bodemverstoring dieper dan 0,3 m dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, in voldoende mate is vastgesteld; b. indien uit het in onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; 3. de verplichting de activiteit die tot de bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een erkende archeologische partij of deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties. 4.

de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan; 5. richtlijnen geven omtrent de wijze waarop omgegaan wordt met (toevals)vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. c. het overleggen van een rapport is niet nodig als de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg, afdoende is vastgesteld. 4.3.2

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.

14 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

4.3.3

Advies archeologisch desk undige

Alvorens burgemeester en wethouders beslissen over een omgevingsvergunningaanvraag als bedoeld in lid 4.3.1 onder a, winnen zij schriftelijk advies in bij een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door afwijking van de bouwregels geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.4.1

Vergunningplicht

Het is verboden op de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie 5.1' zonder een omgevingsvergunning de volgende werken geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voeren of uit te laten voeren, indien de oppervlakte van het werk of de werkzaamheden groter is dan 500 m² en de bodemingrepen dieper reiken dan 0,3 m onder maaiveld: a. het uitvoeren van graafwerkzaamheden en/of grondbewerkingen, het roeren en omwoelen van gronden, waaronder begrepen het aanleggen van drainage; b. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en het rooien van diepwortelende beplantingen, waarbij de stobben worden verwijderd; c. het ophogen en egaliseren van gronden; d. het verlagen van het waterpeil; e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden of het op andere wijze indrijven van objecten in de bodem; f. het graven, verbreden en verdiepen van sloten, vijvers en andere wateren; g. het omzetten van gras- of akkerland in een teelt waarbij grond wordt afgevoerd, waartoe gerekend wordt boomteelt en graszodenteelt; h. het afplaggen van heide- of natuurgebieden; i. het aanbrengen van ondergrondse transportleidingen en de daarmee verband houdende constructies waarbij de breedte van de grondwerken meer dan 50 cm bedragen; j. het slopen van gebouwen en verwijderen van funderingen. 4.4.2

Uitzonderingen vergunningplicht

Het in lid 4.4.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: a. het normale onderhoud en/of beheer betreffen overeenkomstig de overige bestemmingen van deze gronden, dan wel van ondergeschikte betekenis zijn, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen; b. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan; c. worden uitgevoerd in het kader van archeologisch onderzoek en het doen van opgravingen, mits verricht door een erkende archeologische partij; d. binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bouwwerk worden uitgevoerd. 4.4.3

Beoordelingscriteria

Ten aanzien van de in lid 4.4.1 genoemde vergunning gelden de volgende beoordelingscriteria: a. de vergunning kan uitsluitend worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, wat moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning dient te overleggen; b. het overleggen van een rapport is niet nodig als naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie, die is getoetst door de deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg, afdoende is vastgesteld.

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 15

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

4.4.4

Voorwaarden

Voor zover de in lid 4.4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, kunnen aan de omgevingsvergunning in ieder geval de volgende voorwaarden worden verbonden: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; c. de verplichting de activiteit die tot de bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een erkende archeologische partij of deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties; d. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan; e. richtlijnen geven omtrent de wijze waarop omgegaan wordt met (toevals)vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. 4.4.5

Advies

Alvorens burgemeester en wethouders beslissen over de omgevingsvergunning als bedoeld in lid 4.4.1 winnen zij schriftelijk advies in bij een deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg omtrent de vraag of door het verlenen van een afwijking geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en of en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld.

16 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Hoofdstuk 3 Artikel 5

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 17

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Artikel 6

Algemene bouwregels

6.1

Ondergronds bouwen

6.1.1

Ondergrondse werken geen bouwwerken zijnde

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, geen beperkingen. 6.1.2

Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende bepalingen: a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'; b. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m²; c. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 3,5 meter onder peil. 6.2

Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 m bedraagt.

18 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Artikel 7 7.1

Algemene gebruiksregels

Verbod op gebruik in strijd met de bestemming

Het is verboden de in het plan begrepen gronden en opstallen te gebruiken of te doen gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de in het plan aan de gronden gegeven bestemming.

7.2

Voorwaardelijke verplichting waterberging

Het gebruik van de gronden, gebouwen en bouwwerken is uitsluitend toegestaan als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. bij gereedmelding van nieuwe bebouwing binnen het plangebied is een waterbergingsvoorziening van ten minste 60 mm per m² verhard oppervlak gerealiseerd; b. de waterbergingsvoorziening zoals bedoeld onder a. wordt duurzaam in stand gehouden.

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 19

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit bestemmingsplan, voor wat betreft: a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages. Deze afwijking is niet van toepassing op de inhoud van woningen, bedrijfswoningen en recreatiewoningen en in die gevallen waarin binnen hoofdstuk 2 van deze regels reeds een omgevingsvergunning voor afwijken is verleend; b. de bestemmingsregels en toestaan dat bestemmingsgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; c. de bestemmingsregels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, waaronder wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, mits: 1. de oppervlakte per gebouwtje niet meer dan 20 m² zal bedragen; 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m zal bedragen; d. de bestemmingsregels ten aanzien van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot maximaal 20 m; e. de onder a. tot en met d. genoemde afwijkingen kunnen uitsluitend verleend worden mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: 1.

een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; 2. de verkeersveiligheid; 3. de sociale veiligheid; 4. de milieusituatie; en 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

20 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Artikel 9 9.1

Overige regels

Wettelijke regelingen

Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, dienen deze regelingen te worden gelezen, zoals deze luidden op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

9.2

Gemeentelijke regelingen

Indien en voor zover in deze planregels of op de verbeelding wordt verwezen naar gemeentelijke regelingen, dienen deze regelingen te worden gelezen, zoals deze luidden op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 21

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Hoofdstuk 4 Artikel 10 10.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 2. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. 3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 10.2

Overgangsrecht gebruik

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

22 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Artikel 11

Slotregel

Deze regels kunnen worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Mariastraat 21-23, Mariahout'.

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 23

Bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout Bijlage bij de regels Besluit Hogere grenswaarden Wet geluidhinder

Zaaknummer:

33422-2023

Documentnummer:

33422-2023:375320

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN LAARBEEK

Besluit hogere waarde Wet Geluidshinder Bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariastraat Verzoek hogere waarde Het plan voorziet in de bouw van appartementen Mariastraat 21-23 te Mariahout (gemeente Laarbeek). De bestaande bebouwing wordt gesloopt en hiervoor worden 12 tot 18 appartementen gebouwd. Deze locatie is ook bekend als “De Pelgrim”. Kadastraal staat deze locatie bekend als perceel Mariahout, sectie C nummers 1652 en 1761. Het plan is gelegen binnen de door artikel 74 van de Wet Geluidshinder (verder: Wgh) aangegeven geluidszone van de Mariastraat. Er is onderzoek verricht naar het wegverkeerslawaai ter beoordeling van de aanwezigheid van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In de onderstaande figuur 1.1 is de situering van het plan opgenomen.

Figuur 1.1: Situatie (bron: Google maps). De gehele kavel heeft in het bestemmingplan “Mariahout” de bestemming dienstverlening. Daarnaast is het geplande appartementencomplex gelegen in de geluidzone van de Mariastraat en zijn de Wilhelminastraat en Bernadettestraat meegenomen in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Deze wegen en de bijbehorende bepaling van de geluidbelasting op de bestemming van de nieuwe appartementen is terug te vinden in het rapport van K+ Adviesgroep BV met de titel “De Pelgrim te Mariahout Akoestisch onderzoek optredende gevelbelastingen”, rapportnummer: Rm230486aaA0 en datum 11 december 2023.

Zaaknummer:

33422-2023

Documentnummer:

33422-2023:375320

Ten gevolge van het verkeer op de Mariastraat wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor wegverkeerslawaai overschreden voor de noordgevel, oostgevel en westgevel. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. De geluidbelasting ten gevolge van de Mariastraat is maximaal 60 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh). Voorwaarde om de nieuwe woningen toe te staan is dan ook het vaststellen van hogere waarden. Artikel 83 lid 1 van de Wet geluidhinder biedt de mogelijkheid om een hogere waarde vast te stellen boven de voorkeursgrenswaarde, zolang deze de maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor wegverkeerslawaai niet overschrijdt. De appartementen dienen ieder ten minste te beschikken over een geluidluwe gevel en een buitenruimte die niet is gelegen aan de hoogst belaste gevel. Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek is gebleken dat het realiseren van een geluidluwe gevel mogelijk is aan de achtergevels (zuid). Omdat de vorm van het appartementencomplex nog niet is vastgesteld betreft dit een voorwaardelijke verplichting en dient bij de omgevingsvergunning voor het oprichten van de woningen te worden aangetoond dat er tenminste één geluidluwe gevel aanwezig is voor iedere woning als ook een geluidluwe buitenruimte.

Procedure Op grond van artikel 110a Wgh zijn burgemeesters en wethouders bevoegd binnen de grenzen van de gemeente een hogere waarde vast te stellen zolang het hierbij niet gaat om de aanleg of wijziging van een hoofdspoorweg of de aanleg of reconstructie van een weg in beheer bij het Rijk of Provincie of de vaststelling of wijziging van een zone rond een industrieterrein met regionaal belang op grond van de provinciale milieuverordening. Hiervan is in deze geen sprake. Bij deze ontwikkeling wordt het bestemmingsplan herzien conform de Wet ruimtelijke ordening. Het verzoek is daarom om op basis van de wettelijke procedure ingevolgde artikel 110c Wgh en de Algemene wet bestuursrecht 3.4 een besluit tot een hogere waarde te nemen. Dit houdt in dat alvorens het definitieve besluit wordt gepubliceerd eerst een ontwerpbesluit wordt opgesteld. Dit ontwerpbesluit heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen met ingang van 22 december 2023. Ambtshalve overwegingen Indien de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden moeten er maatregelen worden getroffen om de geluidbelasting te verlagen tot de voorkeursgrenswaarde. In bepaalde situaties kunnen echter geen of onvoldoende maatregelen worden getroffen, omdat deze maatregelen stuiten op bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

In die situaties kunnen hogere waarden dan de voorkeursgrenswaarde worden toegestaan tot aan de maximale grenswaarde. Bronmaatregelen Het treffen van maatregelen aan de bron in de vorm van een andere wegverharding zou kunnen worden overwogen. Hiermee is een geluidreductie van maximaal 5 dB te realiseren. De geluidbelasting kan daarmee niet worden teruggebracht tot de voorkeursgrenswaarde of lager. De kosten voor dergelijke maatregelen worden geraamd op €60.000,- (200 m * 6m * €50,-) en stuiten daarmee tevens op bezwaren van financiële aard. Het verder terugdringen van het verkeer of het aanpassen van de maximumsnelheid ligt niet in de mogelijkheden van de initiatiefnemer. Hiermee is het toepassen van bronmaatregelen niet mogelijk.

Zaaknummer:

33422-2023

Documentnummer:

33422-2023:375320

Maatregelen in de overdracht Een afschermende voorziening of het vergroten van de afstand van de woningen tot de weg kan leiden tot lagere geluidniveaus. Het aanleggen van een geluidscherm gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting tot de voorkeursgrenswaarde ontmoet in de onderhavige situatie overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en landschappelijke aard. Het scherm dient om doelmatig te zijn namelijk dicht bij de bron of dicht bij de ontvanger geplaatst te worden. Tevens dient het scherm relatief hoog te zijn om doelmatig te zijn voor de 1e en 2e verdieping. Het aanleggen van een geluidscherm ontmoet bovendien overwegende bezwaren van financiële aard. De kosten van een geluidscherm bedragen circa € 400,-/m2 zodat het vanuit financieel oogpunt niet realistisch is dat het bouwplan deze extra kosten kan dragen. Geconcludeerd kan worden dat het treffen van bron- en overdrachtsmaatregelen vanuit financieel oogpunt niet haalbaar zijn. Maatregelen bij de ontvanger Voor de beschouwde appartementen zijn maatregelen aan de bron- en de overdrachtsweg niet afdoende om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen. Er dient een hogere waarde te worden aangevraagd.

Aangetoond dient te worden dat de karakteristieke gevelgeluidwering (GA;k) van de woning conform artikel 3.3 lid 1 van het Bouwbesluit 2012 van de woning voldoet aan de in dit besluit vastgestelde geluidbelasting minus 33 dB. In tabel 4.4 van het akoestisch onderzoek is de benodigde karakteristieke geluidwering weergegeven. Conclusie Voor het vaststellen van een hogere waarde heeft de gemeente Laarbeek beleid opgesteld. In het beleid is opgenomen dat het nemen van een hogere waarde besluit goed gemotiveerd moet zijn. In de voorliggende situatie kan als ontheffingscriterium worden aangedragen dat het nieuwbouwproject wordt gebouwd ter vervanging van bestaande bebouwing. Hiermee wordt voldaan aan het advies zoals opgenomen in het gemeentelijk geluidbeleid om te voldoen aan één van de subcriteria zoals opgenomen in het gemeentelijk geluidbeleid. Hiermee is de komst van de woningen goed gemotiveerd. Het gemeentelijke beleid staat verlening van een hogere grenswaarde niet in de weg. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat op deze locatie.

Zaaknummer:

33422-2023

Documentnummer:

33422-2023:375320

Burgemeester en wethouders van Laarbeek; gelet op de Wet geluidhinder, het Besluit geluidhinder en de notitie “Ontheffingenbeleid Wet geluidhinder”;

Besluiten: 1.

als hogere waarden voor de nieuw te bouwen appartementen binnen het plan “De Pelgrim” aan de Mariastraat 21-23 te Mariahout de waarden vast te stellen als gevolg van wegverkeerslawaai van de Mariastraat van maximaal; Waarneempunt

Hoogte (m)

Lden (dB)

1,5

59

4,5

60

7,5

60

1,5

60

4,5

60

7,5

60

1,5

56

4,5

56

7,5

56

1,5

52

4,5

53

7,5

53

1,5

50

4,5

51

7,5

51

8

1,5

50

9

1,5

52

10

1,5

57

1,5

56

4,5

55

7,5

55

4,5

53

7,5

54

1

2

3

4

5

11

14

2. ▪

dat de volgende gewaarmerkte stukken deel uitmaken van het besluit: bijlage 1 - locatie van de rekenpunten;

▪

bijlage 2 - akoestisch onderzoek met de titel “De Pelgrim te Mariahout Akoestisch onderzoek optredende gevelbelastingen”, rapportnummer: Rm230486aaA0 en datum 11 december 2023, opgesteld door van K+ Adviesgroep BV.

3.

aan dit besluit als voorwaarden te verbinden dat voor ieder van de te bouwen appartementen met een geluidbelasting van meer dan 48 dB, incl. aftrek ex artikel 110g Wet geluidhinder ten gevolge van wegverkeerslawaai een geluidluwe

Zaaknummer:

33422-2023

Documentnummer:

33422-2023:375320

zijde aanwezig is met een geluidbelasting van maximaal 48 dB ten gevolge van wegverkeerslawaai en een buitenruimte die niet is gelegen aan de hoogst belaste gevel; 4.

aan dit besluit als voorwaarden te verbinden dat voor voldoende gevelisolatie zal worden gezorgd zodat in het kader van een goed woon- en leefklimaat als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de karakteristieke gevelwering van de uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied niet kleiner is dan het verschil tussen de gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van alle wegen en 33 dB zonder het toepassen van de aftrek conform artikel 110g als bedoeld in de Wgh.

Laarbeek, 20 augustus 2024

Het college van burgemeester en wethouders

Zaaknummer:

33422-2023

Documentnummer:

33422-2023:375320

Bijlage 1: locatie van de rekenpunten

Zaaknummer:

33422-2023

Documentnummer:

33422-2023:375320

Bijlage 2: akoestisch onderzoek met de titel “De Pelgrim te Mariahout Akoestisch

onderzoek optredende gevelbelastingen”, rapportnummer: Rm230486aaA0 en datum 11 december 2023, opgesteld door van K+ Adviesgroep BV

b_NL.IMRO.1659.BP MHMariastraat21-ON01_tb2.pdf

Mariastraat 21-23, Mariahout

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Opzet en inhoud

3 3 3 5 7

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

8 8 8

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal en regionaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid

12 12 14 16

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 MER beoordeling 4.2 Bedrijven en milieuzonering 4.3 Bodem 4.4 Geluid 4.5 Luchtkwaliteit 4.6 Externe veiligheid 4.7 Natuur 4.8 Water 4.9 Archeologie en cultuurhistorie 4.10 Kabels en leidingen 4.11 Verkeer en parkeren

18 18 19 20 21 22 23 24 25 27 28 28

Hoofdstuk 5

30

Juridische planbeschrijving

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

2 stgesteld)

32 32 32

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De aanleiding en doel van dit bestemmingsplan is de beoogde ontwikkeling op het perceel Mariastraat 21-23 te Mariahout. De gemeente Laarbeek is voornemens medewerking te verlenen aan de sloop van de bestaande bebouwing en de bouw van een klein appartementengebouw. Uitgangspunt is dat er op de begane grond een kleine horecavoorziening terugkeert. Omdat daar op dit moment nog onvoldoende duidelijkheid over is, is in het voorliggende bestemmingsplan ook een afwijkingsmogelijkheid opgenomen om op de begane grond appartementen te realiseren. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan, zodat het noodzakelijk is om een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passende juridische en planologische regeling om de realisatie van de woningen en horeca mogelijk te maken en bevat een verantwoording van de omgevingsaspecten.

1.2

Plangebied

Het plangebied ligt in het zuidoosten van Mariahout, op de hoek Mariastraat/Bernadettestraat (zie afbeelding 1.1). De kadastrale percelen LHT00-C-1652 en LHT00-C-1761 liggen volledig binnen het plangebied. De grens wordt verder bepaald door de contouren van de bestaande bebouwing, hetgeen betekent dat het plangebied op de hoek iets ruimer is dan deze twee percelen. De oppervlakte van het plangebied is 1.165 m². De grens van het plangebied wordt aan twee zijden gevormd door de bestaande wegen Mariastraat en Bernadettestraat. Aan de west- en zuidzijde grenst het plangebied aan twee bestaande woonpercelen.

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 3

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Afbeelding 1.1 Ligging plangebied in Mariahout (bron: kadastralekaart.com)

4 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Afbeelding 1.2 Begrenzing plangebied (ondergrond: kadastralekaart.com)

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied gelden momenteel de volgende bestemmingsplannen: Mariahout Herziening Komplannen Parkeernormen Laarbeek Archeologie en monumenten gemeente Laarbeek 1.3.1

Bestemmingsplan Mariahout

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Mariahout', zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 15 oktober 2009. Bijgaande afbeelding bevat een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan.

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 5

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Afbeelding 1.3 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Mariahout' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) In dit bestemmingsplan is voor het overgrote deel van het plangebied de bestemming 'Dienstverlening' van toepassing. Daarnaast is de aanduiding 'horeca van categorie 2' opgenomen. Het bestaande gebouw is voorzien van een bouwvlak waarbinnen een maximum goot- en bouwhoogte geldt van ten hoogste 6,5 respectievelijk 10,5 meter. Voor het hoekpuntje van het bestaande gebouw buiten de percelen LHT00-C-1652 en LHT00-C-1761 geldt een verkeersbestemming.

1.3.2

Bestemmingsplan Herziening Komplannen

Op 6 juli 2017 is het bestemmingsplan 'Herziening Komplannen' vastgesteld door de gemeenteraad. Het bestemmingsplan voorziet in het aanpassen van enkele onvolkomenheden in de geldende bestemmingsplannen voor de bebouwde kommen van Laarbeek. Voor het voorliggende bestemmingsplan is alleen van belang dat de begripsbepaling 'wonen/wooneenheid' is herzien. Hier is in het voorliggende bestemmingsplan rekening mee gehouden.

1.3.3

Bestemmingsplan Parkeernormen Laarbeek

Op 7 juni 2018 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan 'Parkeernormen Laarbeek' vastgesteld. Met dit bestemmingsplan wordt in bestaande ruimtelijke plannen, waaronder dus ook het bestemmingsplan 'Mariahout' het gemeentelijke parkeerbeleid verankerd. De regels uit het bestemmingsplan 'Parkeernormen Laarbeek' zijn verwerkt in de regels van het 6 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout voorliggende bestemmingsplan.

1.3.4

Archeologie en monumenten gemeente Laarbeek

Op 29 december 2022 is het bestemmingsplan 'Archeologie en monumenten gemeente Laarbeek' vastgesteld door de gemeenteraad. Voor een groot deel van het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5.1' opgenomen. Deze gronden zijn mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de op of in de grond aanwezige hoge archeologische waarden. Voor bodemingrepen met een diepte van maximaal 30 cm is geen vergunning vereist. Voor de oppervlakte geldt een vrijstellingsgrens van 500 m². Wanneer wordt gebouwd binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bouwwerk is de vergunningplicht niet van toepassing.

1.4

Opzet en inhoud

Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen. Een verbeelding waarop de bestemmingen van het plangebied zijn aangegeven en regels waarin de bepalingen voor de op de verbeelding vermelde (dubbel)bestemmingen en aanduidingen zijn opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. De toelichting is globaal opgedeeld in vier delen. Inleiding en beschrijving plangebied In hoofdstuk 1 zijn de aanleiding van het plan, de ligging en het geldende planologische regime beschreven. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied. Verantwoording Hoofdstukken 3 en 4 geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de uitgewerkte planopzet. In dit planonderdeel worden onder meer het (beleids)kader en de milieuaspecten uiteengezet. Juridische planbeschrijving In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet beschreven. Doel is een nadere onderbouwing te geven wat met het plan wordt beoogd en hoe de instrumenten regels en verbeelding hierbij worden gehanteerd.

Uitvoerbaarheid Het laatste deel (hoofdstuk 6) gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan en bevat daarnaast een toelichting op de handhaving van het bestemmingsplan.

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 7

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving plangebied

Huidige situatie

Binnen het plangebied staat momenteel nog de bebouwing van horecagelegenheid De Pelgrim (zie foto). Het pand bestaat aan de zijde van de Bernadettestraat over de hele lengte uit één bouwlaag. Aansluitend is het gebouw - eveneens over de hele lengte - voorzien van een kap. Het gedeelte met huisnummer 21 bestaat uit twee bouwlagen met een kap. Daar is op de verdieping een woning aanwezig. De Pelgrim was een volwaardig restaurant met cafetaria, café en feestzaal. Jarenlang was er daarmee op de hoek van de Mariastraat en Bernadettestraat volop leven in de brouwerij. Totdat eind 2019 een brand roet in het eten gooide: op eerste kerstdag kwam er een einde aan het horecaverhaal. Sinds de zomer van 2022 is De Pelgrim weer open. De feestzaal wordt af en toe gebruikt en van woensdag tot en met zondag is De Pelgrim geopend voor een drankje aan de bar. In het voorjaar en de zomer is het terras geopend voor koffie met gebak of een kleine lunch. Dat neemt niet weg dat een groot deel van het pand nog steeds beperkt wordt gebruikt en verder in verval raakt. Er is geen behoefte meer aan een horecagelegenheid van deze omvang.

2.2

Toekomstige situatie

Binnen het plangebied zal een gebouw worden opgericht, dat aan beide straatzijden bestaat uit twee bouwlagen met een steile bewoonbare kap. Aan de Mariastraat wordt gebouwd in de huidige rooilijn en aan de Bernadettestraat wordt met kleine verspringingen een logische overgang gemaakt naar de rooilijn van de bestaande woning Bernadettestraat 60.

8 stgesteld)

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (va

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Situatie begane grond bij een invulling met horeca De oppervlakte van de bebouwing op de begane grond is afhankelijk van de toekomstige functie. De initiatiefnemer spant zich maximaal in om hier een horecagelegenheid te laten landen. Aangezien achter het gebouw aan de Bernadettestraat op eigen terrein parkeerplaatsen worden aangelegd voor de bewoners, blijft dit deel van het perceel onbebouwd. Door de sloop van de bestaande bebouwing grenzend aan de achtertuinen van de omliggende woonpercelen ontstaat een meer open gebied. De entree tot de woningen is ook aan de parkeerzijde voorzien. Het gebouw wordt eventueel voorzien van een lift. Binnen het bouwvlak wordt ook voorzien in een gezamenlijke fietsenberging.

Gevelaanzicht Mariastraat met horeca d.d.19 juni 2023

bestemmingsplan "Mariastraat 21-23, Mariahout" (vastgesteld) 9

bestemmingsplan Mariastraat 21-23, Mariahout

Gevelaanzicht Bernadettestraat met horeca d.d.19 juni 2023

3d-impressie met horeca op de begane grond d.d.19 juni 2023 De bovenstaande afbeeldingen zijn sfeerimpressies, en geven aan hoe het pand er ongeveer komt uit te zien. Het is uitdrukkelijk geen exacte weergave van het toekomstige pand. Voor de invulling van de locatie is deze beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld als aanvulling op de Welstandsnota Laarbeek 2012. De criteria hierin zijn bedoeld om het plangebied te integreren met de bestaande, dorpse en groene omgeving, en om recht te doen aan de historische context van het gebied. De locatie De locatie langs de Mariastraat, tegenover het processiepark met de Lourdesgrot en de kerk, is een belangrijk herkenningspunt aan de lintbebouwing. De functie van pleisterplaats werd jarenlang vervuld door het café De Pelgrim. Een nieuwe bebouwing op deze hoek zal opnieuw een herkenningspunt worden. Het ontwerp Het plan bestaat uit een bouwmassa in twee lagen met daarboven een steile kapvorm, die zich duidelijk onderscheidt van de omliggende grondgebonden woningen. De bouwmassa is geleed in een tweetal hoofdonderdelen: een massa aan de Mariastraat en een massa aan de Bernadettestraat, die met een verspringing de lijn van de Bernadettestraat volgt. De hoek wordt op een duidelijke manier gemarkeerd 10 stgesteld)