10 20231012 Raadsvoorstel Wijziging programma de Hoge Suute Mariahout
Tekst van het document
Zaaknummer:
19302-2023
Documentnummer:
19302-2023:993814
Raadsvergadering d.d. 12 oktober 2023
Aan de raad, Onderwerp Actualiseren stedenbouwkundig verkavelingsplan D’n Hoge Suute in Mariahout Portefeuillehouder R. van den Berkmortel Beslispunten 1. Het geactualiseerde stedenbouwkundig verkavelingsplan D’n Hoge Suute vast te stellen. 2. De “Voorziening grondexploitatie D’n Hoge Suute Mariahout” derhalve te verhogen met € 205.000 en deze te dekken uit de “Reserve grondexploitatierisico”. Samenvatting Om een toekomstbestendige en duurzame woonwijk gerealiseerd te krijgen dient het oorspronkelijke stedenbouwkundig verkavelingsplan uit 2009 geactualiseerd te worden. Daarbij zijn er meer sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen geprojecteerd. Al deze aanpassingen hebben financiële consequenties en daarvoor moet dekking zijn. In de Managementrapportage Grondexploitaties voor de Jaarrekening 2022 die op 6 juli 2023 door de gemeenteraad is vastgesteld, is aangekondigd dat hierover een separaat raadsvoorstel volgt.
Zaaknummer:
19302-2023
Documentnummer:
19302-2023:993814
Aanleiding De gemeenteraad heeft op 8 september 2009 het bestemmingsplan D’n Hoge Suute vastgesteld voor de gefaseerde bouw van maximaal 128 woningen in het nieuwe woongebied waarvan minimaal 35% sociale huur en/of koopwoningen zijn. De wijk is nog niet afgerond. Het oostelijk deel van de wijk wordt nu ontwikkelt. Anno 2023 zijn de beleidsuitgangspunten op het gebied van klimaatadaptatie, waterberging, groeninpassing, parkeernormen etc. veranderd (lees: aangescherpt). Om een toekomstbestendige en duurzame woonwijk te realiseren dient het oorspronkelijke stedenbouwkundig verkavelingsplan geactualiseerd te worden wat betekent dat sprake is van minder m2 uitgeefbaar gebied. En dus minder opbrengsten. Daarbij zijn er, onder verwijzing naar besluitvorming door de gemeenteraad op 15 mei 2023 inzake de verkoop van de percelen Mariastraat 18-22 in D’n Hoge Suute meer sociale huurwoningen geprojecteerd zodat overall de gewenste woonbeleidsdoelstellingen voor Mariahout worden gehaald. Onderstaande afbeelding geeft een totaalbeeld van de grondexploitatie D’n Hoge Suute:
Volgens het bestemmingsplan kunnen er in blok 1 maximaal 30 woningen worden gerealiseerd. De geactualiseerde verkaveling voorziet in 24 woningen, dus zes minder dan maximaal is toegestaan. In blok 2 resteert na eerdere planontwikkeling ruimte voor 8
Zaaknummer:
19302-2023
Documentnummer:
19302-2023:993814
woningen en die komen er ook. In blok 3 zijn volgens het bestemmingsplan maximaal 7 woningen toegestaan en dat aantal wordt vooralsnog aangehouden. Per saldo dus 6 woningen minder en in een ander programma. Dat heeft financiële consequenties. In de vertrouwelijke bijlage is per blok geduid wat de gevolgen voor de Grondexploitatie zijn. Het programma per bouwblok komt op het volgende neer. Blok 1 In blok 1 wordt een gevarieerd woonprogramma gerealiseerd met voornamelijk rijwoningen en een aantal tweekappers en vrijstaande woningen. Blok 1 dient nog volledig bouw- en woonrijp gemaakt te worden. Het programma: • • • • •
10 sociale huurwoningen van woCom; 6 CPO rijwoningen met een maximale v.o.n.-prijs van € 255.000; 4 CPO tweekappers met een maximale v.o.n.-prijs van € 355.000; 2 tweekappers in de vrije sector; 2 vrijstaande woningen in de vrije sector.
Zaaknummer:
19302-2023
Documentnummer:
19302-2023:993814
Blok 2 In blok 2 resteert nog ruimte voor 8 rijwoningen en een parkeerkoffer. Dit worden sociale huurwoningen voor woCom.
Blok 3 In blok 3 wordt in de stedenbouwkundige verkaveling en de Grondexploitatie vooralsnog uitgegaan van een vrije sector programma dat bestaat 4 tweekappers en 3 vrijstaande woningen. Blok 3 dient nog bouw- en woonrijp gemaakt te worden. Onder blok 3 is de waterberging geprojecteerd. De exacte vormgeving en locatie hiervan is afhankelijk van de definitieve verkaveling (zie kopje Vervolgstappen).
Beoogd effect en/of resultaat Er ontstaat een leefbare en toekomstbestendige woonwijk. Er is meer lucht en ruimte gecreëerd. De normen voor gebiedsontwikkeling zoals deze anno 2023 gelden op het gebied van duurzaamheid, groeninpassing, waterberging en parkeren zijn toegepast. Daarbij komen er 18 sociale huurwoningen en is een CPO-project met 10 betaalbare koopwoningen voor starters uit het dorp Mariahout en overige kernen van Laarbeek gefaciliteerd.
Zaaknummer:
19302-2023
Documentnummer:
19302-2023:993814
Argumenten 1.1 Actuele ruimtelijke kaders zijn toegepast. Op het gebied van duurzaamheid en groeninpassing is rekening gehouden met de 3-30-300 regel zoals opgenomen in het bestuursakkoord en het principe van 75 m2 openbaar groen per woning, conform ons groenbeleidsplan uit 2011. Verder is de Parkeernota zoals vastgesteld op 15 juni 2023 van toepassing. 1.2 Relatief veel woningen in het goedkope segment Op een totaal van 39 woningen zijn er 18 sociale huurwoningen voor woCom geprojecteerd. Verder komen er 10 betaalbare koopwoningen voor het CPO-project. Zes hiervan hebben een maximum vrij op naam prijs van € 255.000,- en 4 woningen hebben een maximum vrij op naam prijs van € 355.000,-. Deze 10 koopwoningen zijn gekocht door starters uit Mariahout en de overige kernen in Laarbeek. Samenvattend. In de Hoge Suute zijn inmiddels 82 woningen gerealiseerd, waarvan: o
21 sociale huur
o
5 goedkope/sociale koop
o
11 middenhuur
o
45 vrije sector
Voor de resterende fases (blokken 1, 2 en 3) zijn nu 39 woningen gepland: o
18 sociale huurwoningen (rijwoningen)
46%
o
10 CPO koopwoningen voor starters in betaalbare segment
26 %
o
11 vrije sector koopwoningen (2o1 kap en vrijstaand)
28 %
Volgens de Woondeal ZOB (in maart 2023 ondertekend door gemeente Laarbeek en woningcorporatie woCom) moeten nieuwe ontwikkelingen aan de volgende verdeling in segmenten voldoen: o
Minimaal 30% sociale huur
o
Totaal 2/3 deel betaalbare huur en koop
o
Maximaal 1/3 vrije sector
Ofschoon het de vraag is of D’n Hoge Suute onder de noemer “nieuwe ontwikkelingen” moet worden geschaard is wel gekeken hoe het nieuwe woonprogramma zich verhoudt met de Woondeal. Met totaal dus 46 + 26 = 72 % in het betaalbare segment betekent dit dat het nieuwe actuele plan aan de (betaalbaarheids-) taakstelling van de Woondeal voldoet. Het totale plangebied D’n Hoge Suute bevat na realisatie 121 woningen: o
39 sociale huurwoningen (rijwoningen)
32%
o
15 betaalbare koopwoningen
12%
o
11 middendure woningen
9%
o
56 vrije sector woningen
46%
Duidelijk is dat deze verhoudingen passen binnen het geldende bestemmingsplan dat voorschrijft dat minimaal 35% van de woningen een sociale huur- en of koopwoning moet
Zaaknummer:
19302-2023
Documentnummer:
19302-2023:993814
zijn. De getallen voor het totale plangebied kunnen niet langs de lat van de Woondeal gelegd worden aangezien planvorming is gestart in 2010. Desalniettemin kan geconcludeerd worden dat er sprake is van een evenwichtig en gevarieerd woonprogramma. Kanttekeningen Hogere uitvoeringskosten, minder uitgeefbaar gebied en meer woningen in het sociale huursegment hebben financiële gevolgen. In de vertrouwelijke memo in de bijlage is dit uitvoerig per blok geduid. Als gevolg van de beschreven aanpassingen is het nadelig verschil op het projectresultaat berekend op € 205.000. Bij de vaststelling van de Jaarrekening 2022 is besloten tot een extra storting in de risicoreserve GREX van € 1 miljoen voor alle grex’en. Bij de bepaling van dat miljoen is er rekening gehouden met de aanpassingen in het stedenbouwkundig verkavelingsplan voor D’n Hoge Suute. Vervolgstappen De realisatie van blok 3 wordt in de tijd vooruitgeschoven om te voorkomen dat teveel kavels in hetzelfde segment tegelijk op de markt komen. Daarnaast is het de bedoeling blok 3 te betrekken bij de discussie over de nieuwe gewenste planologische invulling van het er onder gelegen perceel grenzend aan de Wilhelminastraat. Dat perceel is eigendom van de gemeente en heeft momenteel een agrarische bestemming. In 2024 wordt gestart met het opstellen van de Omgevingsvisie Kernen. Dit onderwerp wordt in dat proces betrokken.
Op dat moment is nieuwe Woonvisie van toepassing zodat ook de uitgangspunten vanuit dat document kunnen worden betrokken bij de nieuwe invulling van blok 3. Indien genoemde discussie leidt tot aanpassing in de verkaveling en het programma, zullen de financiële gevolgen daarvan in de Grondexploitatie verwerkt moeten worden. Die belangenafweging is uiteindelijk aan de gemeenteraad.
Vertrouwelijke bijlage Memo met financiële gevolgen voor de Grondexploitatie D’n Hoge Suute. Het college van burgemeester en wethouders, gemeentesecretaris
burgemeester
J.W.M. van de Ven
F.L.J. van der Meijden