RV Dika positief advies masterplan 13-12-2022 (aangepast nav commissiebehandeling - omzetten maatschappelijke ruimte naar wonen).docx
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL
Nr.: /
Raadsvergadering:
13 december 2022
Onderwerp:
Dika-terrein Schoonhoven
Datum:
13 december 2022
Korte samenvatting De raad wordt voorgesteld om een positief advies te geven over het masterplan voor het Dika-terrein in Schoonhoven. Op grond van dit advies kan de projectontwikkelaar starten met de aanvraag voor een omgevingsvergunning. Voorgesteld besluit De raad wordt voorgesteld om: 1. Positief te adviseren over het masterplan en verzoekt het college gebruik te maken van haar bevoegdheid van het bestemmingsplan af te wijken om de maatschappelijk plint om te zetten naar bestemming wonen, waarvoor geen extra parkeerruimte binnen het plan wordt gereserveerd. Inleiding Op 14 juli 2021 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor de binnenstad van Schoonhoven vastgesteld. Bij dit besluit hoort het volgende amendement: “Voor wat betreft de drie grote ontwikkellocaties Spoorzone, Dika-terrein en Doelenplein vast te stellen dat een vergunning pas kan worden verleend als een positief advies is verkregen van de gemeenteraad”. Om dit positieve advies te krijgen is het plan geagendeerd voor beeldvorming R&F op 29 november 2022, oordeelsvorming R&F op 6 december 2022 en de gemeenteraad van 13 december 2022. Ten behoeve van de beeldvormende vergadering is een presentatie gehouden op basis van het ontwerp voor de locatie. Hierin is ook toelichting gegeven op de participatie met stakeholders. In de afgelopen maanden heeft Hedis Project B.V.
het masterplan voor het Dika-terrein verder uitgewerkt. In samenspraak met direct omwonenden en andere stakeholders is er een plan ontwikkeld voor ca. 68 appartementen en ca 700 m2 maatschappelijke ruimte op de eerste woonlaag. Minimaal 6 appartementen worden gerealiseerd in de middenhuur. De rest zijn koopappartementen. Voor deze ontwikkeling is al op 16 december 2019 een intentieovereenkomst gesloten. Projectgebied Het gebied waar de ontwikkeling is voorzien kenmerkt zich door de vele grenzen. De ontwikkeling is voorzien op een terrein met drie verschillende eigenaren: Dika, gemeente en provincie. Daarnaast ligt het gebied in twee hoogheemraadschappen: Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden (HDSR) en Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK). Tenslotte ligt het terrein buitendijks. Dit betekent dat we te maken hebben met het beleid van Rijkswaterstaat, ‘Beleidslijn grote Rivieren’. Door de betrokkenheid van de verschillende partijen is het plan de afgelopen jaren al verschillende malen gewijzigd en is er al een ontwerp geweest in elke hoek van het gebied. Het nu aan u voorgelegde ontwerp ligt op het grondgebied van de drie eigenaren, maar de bebouwing is verschoven naar het deel waar alleen HHSK bevoegd gezag is. Buitendijks bouwen Om het project mogelijk te maken was het essentieel om watercompensatie te vinden voor de toekomstige bebouwing.
De woonbebouwing wordt weliswaar op een dek op ca 4,00 +NAP gebouwd maar onder het dek zijn wel palen, trapopgang en bergingen voorzien met een footprint van 1.350 m2. Op grond van het beleid van Rijkswaterstaat (RWS) moeten deze meters met een factor 5 gecompenseerd worden: 7.200 m3.
Deze compensatie wordt grotendeels behaald op het Dika-terrein zelf en d.m.v. verlaging van het niveau van parkeerterrein P2 naar hetzelfde niveau als parkeerterrein P1. Voor deze ontgraving van P2 heeft zowel HDSR als RWS toestemming gegeven. Daarnaast heeft het college van B&W op 29 maart 2022 besloten om het resterende benodigde aantal m3’s te reserveren uit de voorraad waar de gemeente nog over beschikt op grond van de werkzaamheden die de gemeente in het verleden heeft uitgevoerd. Dika is hiervoor expliciet opgenomen in het Gebiedsplan Krimpenerwaard dat eveneens is op 29 maart 2022 is vastgesteld. Kwalitatief hoogwaardig plan Om het ontwerp van een zo hoog mogelijke kwaliteit te maken, heeft projectontwikkelaar zo breed mogelijk ingezet om voor Dika een hoogwaardig leef- en openbaar gebied te realiseren. Er is opdracht gegeven aan Felixx Landscape Architects & Planners uit Rotterdam om een hoogwaardig plan te maken voor herinrichting van het toekomstig openbaar gebied op het huidige parkeerterrein P1 en op het woondek rondom de woongebouwen. Hierbij wordt gekeken naar duurzame en klimaatadaptieve oplossingen en tegelijkertijd wordt de historie van Schoonhoven als vestingstad benadrukt door het hier aanwezige oude bastion weer meer zichtbaar en beleefbaar te maken.
Beoogd resultaat Een hoogwaardige inrichting van een gebied dat een positief advies krijgt van de gemeenteraad. Argumenten 1.1 Het masterplan voldoet aan de uitgangspunten van het Crisis- en herstelwet (Chw) bestemmingsplan Binnenstad Schoonhoven Het Chw bestemmingsplan Binnenstad Schoonhoven is op 14 juli 2021 vastgesteld door de raad en in werking getreden. Hierin wordt het Dika-terrein als transformatiegebied aangemerkt. De aan u voorgelegde planvorming voldoet aan de gestelde randvoorwaarden zoals vermeld in artikel 26 Gemengd - Transformatiegebied Dikaterrein. 1.2 Het masterplan voorziet in extra woningen voor Schoonhoven en past hiermee binnen de woonvisie Krimpenerwaard Het plan voor Dika voorziet in ca. 68 woningen en ca. 700 m2 maatschappelijke ruimte voor Schoonhoven. Het woonprogramma bestaat uit 6 middenhuur en de rest koopappartementen met een oppervlakte tussen de 70120 m2. De doelgroep is ouderen en gezinnen die meer behoeften hebben en iets meer te besteden hebben. De verwachting is dat nieuwe bewoners voornamelijk uit de regio zullen komen en hier ook een woning achterlaten. Dit bevordert doorstroming op de woningmarkt. Voor de maatschappelijke ruimte wordt in goed overleg met de gemeente en de omgeving gezocht naar de juiste exploitant.
Verder is overeenstemming bereikt over de kwaliteitsuitgangspunten, de herinrichting van het openbaar gebied en de financiële randvoorwaarden. 1.3 Het masterplan zorgt voor gebiedsverbetering en meer beleving van de historie van Schoonhoven. Er wordt breed gekeken naar de herinrichting van een hoogwaardig openbaar gebied, waarin inwoners van Schoonhoven aangenaam kunnen verblijven. De markante schoorsteen, welke een gemeentelijk monument is, wordt gerestaureerd. Na restauratie wordt de eigendom overgedragen aan de gemeente, waardoor de locatie toegankelijk gemaakt wordt voor een breder publiek. Daarnaast wordt door het beter zichtbaar maken van het oude bastion, de oude vestingstad weer beleefbaar. 1.4 Het masterplan heeft brede aandacht voor klimaatadaptieve maatregelen. De nu grotendeels versteende omgeving van P1 en P2 wordt omgezet naar een klimaatvriendelijk groen parkeerterrein met waterdoorlatende bestrating. De daktuin tussen de gebouwen voorziet in extra waterberging en wordt een groene oase met bloeiende planten en schaduw. De groenzone langs dijk en stadswal wordt ingericht als groene parkstrook, aantrekkelijk voor insecten en vogels.
1.5 Projectontwikkelaar heeft geen mogelijkheden om extra parkeerruimte toe te voegen voor de ca. 13 woningen ter vervanging van de maatschappelijke plint. Voor de 68 woningen is berekend dat er 105 extra parkeerplaatsen nodig zijn om aan de gestelde norm te voldoen. Hierin is rekening gehouden dat voor de maatschappelijke ruimte dubbelgebruik kon plaatsvinden qua parkeren. Nu de maatschappelijke bestemming wordt vervangen door woningen, vervalt dit dubbelgebruik. Er is echter geen ruimte binnen het projectgebied om meer dan 105 parkeerplaatsen toe te voegen, tenzij dit ten koste gaat van de groene zone die nu ingericht wordt. Dat is niet wenselijk en haalt de kwaliteit van het plan naar beneden. Een parkeeronderzoek uit 2019 heeft aangetoond dat de 217 publieke parkeerplaatsen een zeer lage bezetting hebben van maximaal 19% op de drukste dag. Dit betekent dat hier voldoende ruimte is om de benodigde extra parkeerplaatsen voor de starterswoningen te garanderen. In het bestemmingsplan Binnenstad Schoonhoven staat in artikel 3.2.3 dat het college van B&W bij vergunning kan afwijken van de parkeernorm indien voldoende extra parkeergelegenheid op eigen terrein redelijkerwijs niet kan worden verlangd. Kanttekeningen 1.1 Omwonenden hebben bezwaar tegen de maatschappelijke ruimte op de eerste woonlaag.
Uit reacties op de informatieavonden voor omwonenden is naar voren gekomen dat een aantal mensen bezwaar heeft tegen de hoogte van de woontoren het dichtstbij de dijk i.v.m. een belemmering van hun uitzicht. Op de eerste woonlaag van het hoogste gebouw is 700 m2 maatschappelijke ruimte voorzien. Omwonenden zien liever deze plint vervallen zodat het gebouw een verdieping lager kan. Een besluit hiertoe zou echter buiten de randvoorwaarden van het bestemmingsplan vallen en vertraging kunnen opleveren. 1.2 Er loopt een beroepsprocedure bij de Raad van State (RvS) tegen het Chw bestemmingsplan Binnenstad Schoonhoven. Er zijn twee beroepschriften ingediend n.a.v. het Chw bestemmingsplan Binnenstad Schoonhoven, waardoor het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk is vastgesteld. De hoorzitting hierover heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2022. De uitspraak volgt binnen 6 weken. Mocht de RvS beslissen dat de bezwaren gegrond zijn, dan kan dit consequenties hebben voor de uitvoering van dit masterplan. 1.3 Buitendijks bouwen brengt extra risico en kosten met zich mee Bouwen op een buitendijkse locatie van het Dika-terrein betekent dat toekomstige bewoners het risico lopen op schade door overstroming waar zij zelf aansprakelijk voor zijn. Dit moet duidelijk opgenomen worden in verkoopinformatie en koopovereenkomst, zodat men niet voor verrassingen komt te staan.
Door de woningen op een dek op ca. +6m NAP te plaatsen wordt dit schaderisico wel beperkt, maar niet uitgesloten. Daarnaast zijn de realisatiekosten voor het project een stuk hoger dan bij een bouwlocatie binnendijks. Alternatieven Er is met omwonenden gesproken en gekeken of door het anders plaatsen, draaien en verwisselen van de drie woontorens aan hun wensen tegemoet gekomen kon worden. Het huidige plan voorziet in de beste stedenbouwkundige invulling vanuit alle zichtsvelden, waar ook de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit haar goedkeuring aan geeft. In de beeldvormende commissievergadering op 29 november 2022 en de oordeelsvormende commissievergadering van 6 december 2022 is een duidelijke voorkeur voor wonen i.p.v. maatschappelijk in de plint uitgesproken. Op grond hiervan heeft de projectontwikkelaar een eerste schetsontwerp gemaakt en is het voorgesteld besluit voor de raad aangepast. Er is een mogelijke indeling voorgesteld voor ca. 13 woningen met studio’s (variërend van 39-48 m2) en 2-kamerappartementen (variërend van 58-69m2). Om dit mogelijk te maken is een aanpassing van de bestemming maatschappelijk naar wonen nodig. De bevoegdheid om af te wijken van de bestemming ligt in handen van het college en is opgenomen in artikel 32, lid 3 van het bestemmingsplan.
Financiën Naast het woningbouwprogramma zijn er afspraken gemaakt over de financiële randvoorwaarden voor de herinrichting van het openbaar gebied langs de randen van het projectgebied. Gemeente draagt o.a. bij aan de herinrichting van P1 en groenzone langs dijk en stadswal naar een aantrekkelijke parkzone en het omzetten van de huidige openbare parkeerplaatsen naar een klimaatadaptieve inrichting. De kosten en opbrengsten voor de gemeente worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De verwachte opbrengsten zijn hoger dan de verwachte kosten en bestaan uit grondverkoop, inzet van gemeentelijke kuubs voor waterberging en de vergoeding voor de plankosten. Bouwleges worden separaat in rekening gebracht. Juridische zaken - De ontwikkeling vindt voor 90% plaats op eigen terrein en had zelfs volledig op eigen terrein uitgevoerd kunnen worden. Echter om een hogere kwaliteit in het plan te realiseren, is een vergroting van het projectgebied met ca. 10% overeengekomen. Het Didam arrest is daarom niet aan de orde voor deze ontwikkeling. - Het raadsbesluit maakt de weg vrij voor het indienen van een omgevingsvergunning voor het plan en het sluiten van de anterieure overeenkomst. Participatie en extern overleg Aan initiatiefnemer is geëist om een gedegen participatieproces te organiseren met de omgeving. In dat kader zijn er de afgelopen jaren gesprekken gevoerd met o.a.
de Historische Vereniging Schoonhoven, BIZ Centrum Schoonhoven en horecaondernemers uit de directe omgeving. Begin april 2022 is het participatietraject met omwonenden gestart en zijn er 3 informatieavonden gehouden. Op de avonden werd een toelichting op de plannen gegeven en aanwezigen konden daarop hun reactie geven. Na iedere informatieavond zijn de opgehaalde reacties verder bestudeerd en waar mogelijk meegenomen in de vervolgstappen in het ontwerpproces. Vervolgtraject en uitvoering Na een positief advies op het masterplan zal ontwikkelaar op korte termijn de aanvraag voor omgevingsvergunning indienen. Verwachte start van de bouw is zomer 2023 en oplevering 2025. Bijlagen - Presentatie uit beeldvormende vergadering
Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van gemeente Krimpenerwaard, de secretaris,
de burgemeester,
J. Hennip
P.J. Bouvy-Koene
RAADSBESLUIT
De raad van de gemeente Krimpenerwaard, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 oktober 2022 inzake Dika-terrein Schoonhoven gelet op het amendement van 14 juli 2021 naar aanleiding van de vaststelling van het bestemmingsplan voor de binnenstad van Schoonhoven;
Besluit: Positief te adviseren over het masterplan en verzoekt het college gebruik te maken van haar bevoegdheid van het bestemmingsplan af te wijken om de maatschappelijk plint om te zetten naar bestemming wonen, waarvoor geen extra parkeerruimte binnen het plan wordt gereserveerd. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 13 december 2022,
de griffier,
de voorzitter,
dr. M-L van Muijen
P.J. Bouvy-Koene