RKC Krw - Second opinion BuCa gemeentekantoren - Rapportage DEF.pdf

Second opinion op de businesscase gemeentekantoren Krimpenerwaard

Rekenkamercommissie Krimpenerwaard Mei 2021 Samenstelling Rekenkamercommissie: Mw. K. Meijer (voorzitter) Dhr. R. de Bonte (lid) Dhr. R. Paulussen (lid) Mw. P. Feelders-Heijndijk (secretaris/onderzoeker)

Contact met de Rekenkamercommissie: Telefoon: 14 0182 / 06-57096899 E-mail: RKC@krimpenerwaard.nl Website: www.krimpenerwaard.nl/rekenkamercommissie Twitter: @rkckrwaard

2

Inhoud Aanleiding ................................................................................................................................................ 4 Proces van totstandkoming van de second opinion ................................................................................ 4 Samenvatting van de conclusies en aanbevelingen ............................................................................... 5 Grip houden op grote projecten: tips van de RKC voor de gemeenteraad ............................................. 6 Tot slot ..................................................................................................................................................... 7 Second opinion uitgevoerd door KamphuisSchaufeli .............................................................................. 8 Bestuurlijke reactie ................................................................................................................................ 39

3

Aanleiding De gemeente Krimpenerwaard moet de komende jaren voldoen aan duurzaamheidsdoelstellingen. Dat vraagt grote investeringen, ook voor de vier gemeentekantoren. Voor 1 januari 2023 dienen de gemeentelijke kantoorgebouwen te voldoen aan nieuwe wetgeving (label C). De gemeente heeft HEVO opdracht gegeven een rapport op te stellen met een businesscase, die uitgaat van vier varianten: • Scenario 1: Behouden van de huidige 4 kantoren • Scenario 2: Nieuwbouw op een reeds bestaande locatie • Scenario 3: Nieuwbouw op een nieuwe locatie • Scenario 4: Een hybride vorm (het behoud van de gemeentekantoren in Lekkerkerk en Stolwijk) De businesscase is op diverse momenten gepresenteerd aan de gemeenteraad. In de raadsvergadering van 3 februari 2021 is met ruime meerderheid een motie aangenomen die vraagt om een second opinion op de businesscase gemeentekantoren met als voornaamste reden dat het huidige rapport op een aantal punten nog onvoldoende houvast gaf om tot een gedegen en gedragen besluit te komen. In deze motie is de Rekenkamercommissie Krimpenerwaard verzocht om deze opdracht uit te zetten bij een onafhankelijk bureau en het onderzoek te begeleiden. De Rekenkamercommissie (RKC) heeft dit verzoek ingewilligd en onderliggend rapport en deze bijgevoegde oplegnotitie zijn het resultaat.

Proces van totstandkoming van de second opinion Aan alle fracties is gevraagd om vragen op papier te zetten ten behoeve van een second opinion. Acht fracties hebben vragen hiervoor aangeleverd. De RKC heeft vervolgens een digitale sessie georganiseerd voor alle fracties om de insteek van de second opinion te bepalen. Zeven vertegenwoordigers vanuit verschillende fracties hebben hieraan deelgenomen. Er bleek een hoge mate van overeenstemming over de gewenste insteek van de second opinion. Het was niet de bedoeling van de fracties om het onderzoek van HEVO opnieuw te doen. Op een aantal onderdelen werd wel nadere duiding gevraagd – een frisse blik op de gepresenteerde uitkomsten. Daarnaast werd een aanvulling gevraagd op vier thema’s: duurzaamheid in relatie tot financiële (on-) zekerheid, (alternatieve) opties, inwonersbetrokkenheid in relatie tot visie op dienstverlening en toekomstbestendigheid in verband met corona. De zeven genoemde vertegenwoordigers hebben desgevraagd zitting genomen in een werkgroep die functioneerde als begeleidingscommissie voor de RKC bij dit onderzoek. De RKC heeft vier bureaus benaderd voor het uitbrengen van een offerte voor de second opinion. Hieruit is het bureau KamphuisSchaufeli geselecteerd. Er is een schifting gemaakt in welke vragen vanuit de fracties wel, niet, of in een latere fase beantwoord kunnen worden.

Dit is besproken met de werkgroep. KamphuisSchaufeli is vervolgens aan de slag gegaan. Er is een tussenrapportage gemaakt. Deze is eerst besproken met de RKC en na aanpassing vervolgens besproken met de werkgroep. Naar aanleiding van alle opmerkingen is het rapport aangepast en voor bestuurlijk wederhoor aangeboden aan het college. Het college heeft zijn reactie kenbaar gemaakt. Wij bedanken het college voor de uitgebreide reactie. Om de raad een goede integrale afweging te kunnen laten maken is, naast de second opinion, de bestuurlijke reactie in zijn geheel opgenomen in het voorliggende rapport (vanaf pagina 39).

4

Samenvatting van de conclusies en aanbevelingen Hieronder worden kort de conclusies en aanbevelingen van KamphuisSchaufeli herhaald. Een toelichting is te vinden in hoofdstuk 5 van het rapport van KamphuisSchaufeli.

Conclusie 1: Het onderzoek van HEVO is gedegen en overwegend goed onderbouwd, maar de presentatie is lastig leesbaar en onhelder. Conclusie 2: Het onderzoek van HEVO leidt tot een correct eindadvies. Conclusie 3: Onvolledige onderbouwing onder de kleurentabellen roept meer vragen op dan het verheldert. Conclusie 4: Er zitten risico’s in de berekening van de investeringskosten bij alle vier scenario’s. Conclusie 5: De berekening van de desinvestering is niet valide. Conclusie 6: De conclusies ten aanzien van dienstverlening en de organisatie worden teveel opgehangen aan de reistijd.

Aanbeveling aan HEVO: Schenk meer aandacht aan de compleetheid van de onderbouwingen in een presentatie. Aanbevelingen aan het college: • Laat HEVO een laatste definitieve versie van de businesscase maken. • Laat een goede budgetbegroting opstellen voor het gekozen scenario. • Betrek een organisatieadviesbureau. Aanbeveling aan de gemeenteraad: Leg de uitgangspunten van de budgetvaststelling goed vast.

5

Grip houden op grote projecten: tips van de RKC voor de gemeenteraad Naast het begeleiden van de second opinion wil de RKC ook graag handvatten bieden aan de gemeenteraad voor het vervolgtraject. De businesscase over de toekomst van de gemeentekantoren is een groot project, dat gepaard gaat met de nodige onzekerheden. Hoe houd je grip als raadslid? De RKC wil daarom de gemeenteraad extra aanknopingspunten bieden om grip te kunnen houden op het vervolgtraject. In deze paragraaf geeft de RKC hiervoor een aantal tips. Ten eerste verwijst de RKC graag naar de aanbevelingen die de RKC heeft gedaan in het RKConderzoek naar risicovolle projecten uit 20181. In dit onderzoekrapport geeft de RKC aanbevelingen om als raad expliciet invulling te geven aan de kaderstellende en controlerende rol. Bij risicovolle projecten acht de RKC het verstandig om naast de reguliere P&C-cyclus ook eraan te denken dat: 1. Er gewerkt wordt met een Nota van uitgangspunten; 2. Er procesafspraken worden gemaakt (wanneer terug naar de raad); 3. Er een monitor wordt ingesteld waarmee de raad op de hoogte blijft van de status van het project en/of; 4. Er ook inhoudelijke evaluaties worden uitgevoerd.

Daarnaast beveelt de RKC aan om risicovolle projecten niet alleen op financiële risico’s te controleren, maar ook te zorgen dat dergelijke projecten tussentijds geëvalueerd worden in het licht van inhoudelijke en procesmatige kaders. Verder wil de RKC graag meegeven dat een “checklist grote projecten” behulpzaam kan zijn bij het verdere traject. Andere gemeenten werken reeds met zo’n checklist en de RKC geeft hieronder een aantal voorbeelden daarvan. De rode draad bij al deze checklisten is: 1. Er is een gedegen analyse aan de start van het project; 2. Er worden vooraf goede, heldere afspraken gemaakt tussen raad en college; 3. Er worden gedurende de looptijd van het project meerdere updates gegeven van de voortgang, op inhoud, financiën, planning, risico’s etc. 4. Er vindt een evaluatie plaats op het eind, waarbij mogelijke lessen worden getrokken voor de toekomst. Voorbeelden van checklisten grote projecten: Dordrecht – Checklist (Informatievoorziening) Grote Projecten https://cms.dordrecht.nl/Mediatheek/Bestanden/Bestuur/Rekenkamerco mmissie/Publicaties/Checklist_Informatievoorziening_Grote_Projecten. pdf

Den Haag – Checklist grote projecten https://www.rekenkamerdenhaag.nl/wpcontent/uploads/2020/10/Checklist-grote-projecten.doc.pdf

1 https://www.krimpenerwaard.nl/_flysystem/media/2018-03_rkc_krw_-

_rapportage_sturen_in_risicovolle_projecten_0.pdf 6

Tot slot Dit was een bijzonder project voor de RKC: een second opinion op een rapport begeleiden naar aanleiding van een motie van de gemeenteraad. De RKC heeft graag een bijdrage willen leveren aan dit unieke project. De RKC heeft een goede samenwerking ervaren met KamphuisSchaufeli, de werkgroep vanuit de raad, alle betrokkenen vanuit de gemeentelijke organisatie en HEVO. De RKC hoopt dat de gemeenteraad met de second opinion en deze oplegnotitie voldoende handvatten heeft om het rapport van HEVO beter te duiden en om het verdere traject van besluitvorming in te kunnen gaan.

7

Second opinion uitgevoerd door KamphuisSchaufeli

8

SECOND OPINION Businesscase gemeentekantoren Krimpenerwaard

Versie: 1477 rap 210510 hk01 Datum: 10 mei 2021

Project

:

Second Opinion businesscase gemeentekantoren Krimpenerwaard

Projectnummer

:

1477

Opdrachtgever

:

De Rekenkamercommissie gemeente Krimpenerwaard

Contactpersoon

:

Patricia Feelders & Marie-Louise van Muijen

Projectleider KAMPHUISSCHAUFELI

:

Huub Kamphuis – Bouwkostenadviseur

Projectteam KAMPHUISSCHAUFELI

:

Huub Kamphuis – Bouwkostenadviseur Fred Schaufeli – Senior kostendeskundige Erik Scheffer – Junior kostendeskundige Harry Berghuis – Installatie adviseur/ kostendeskundige Marco de Pijper – Installatie adviseur/ kostendeskundige

1477 rap 210510 hk01

Pagina 2 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

Inhoud 1.

Inleiding................................................................................................................................................. 4 1.1

2.

Werkwijze en uitgangspunten .............................................................................................................. 5 2.1

Werkwijze ......................................................................................................................................... 5

2.2

De uitgangspunten ........................................................................................................................... 6

3.

De beoordeling ...................................................................................................................................... 7 3.1

Algemeen .......................................................................................................................................... 7

3.2

Duurzaamheid .................................................................................................................................. 8

3.3

Dienstverlening ............................................................................................................................... 10

3.4

Organisatie en sturing..................................................................................................................... 11

3.5

Financieel ........................................................................................................................................ 12

3.6

Herontwikkelingspotentieel ........................................................................................................... 14

3.7

Bereikbaarheid................................................................................................................................ 15

3.8

Multifunctionaliteit ......................................................................................................................... 16

3.9

Samengevat .................................................................................................................................... 16

4.

Beantwoording van de vragen vanuit de fracties ............................................................................... 18 4.1

Algemeen ........................................................................................................................................ 18

4.2

De vragen ........................................................................................................................................ 18

5.

6.

De vraagstelling ................................................................................................................................ 4

Conclusies en aanbevelingen .............................................................................................................. 25 5.1

Herhaling bevindingen .................................................................................................................... 25

5.2

Conclusies ....................................................................................................................................... 26

5.3

Aanbevelingen ................................................................................................................................ 27 Bijlage, ontvangen en beoordeelde stukken ....................................................................................... 29

1477 rap 210510 hk01

Pagina 3 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

1. Inleiding 1.1 De vraagstelling De gemeente Krimpenerwaard heeft HEVO opdracht gegeven een businesscasestudie te doen naar het gebruik van de gemeente kantoren. Hierbij zijn 4 verschillende scenario’s onderzocht:    

Scenario 1: 4 kantoren bestaand; Scenario 2: Centraal bestaand; Scenario 3: Nieuwbouw; Scenario 4: Hybride model, handhaven 2 locaties.

Alle scenario’s zijn op verschillende aspecten beoordeeld, zoals duurzaamheid, dienstverlening, een betere manier van werken, financiële impact etc. Hierbij is lopende het onderzoek ook de impact van corona nog aan toegevoegd. De resultaten van het onderzoek zijn eind oktober 2020 gepresenteerd aan de gemeenteraad. Naar aanleiding van deze presentatie en de aangenomen motie hebben de verschillende fracties de stukken doorgenomen en hebben hier vragen over gesteld. De rode draad hierbij is dat het merendeel van de fracties, gezien de financiële impact van de verschillende scenario’s, graag een second opinion willen. Naast een algehele second opinion wensen de fracties een gedegen beantwoording van de vragen. KAMPHUISSCHAUFELI is gevraagd deze second opinion uit te voeren. In deze rapportage worden de resultaten van de second opinion gepresenteerd. Eerst wordt inzichtelijk gemaakt welk werkwijze is gehanteerd. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens per aspect inzichtelijk gemaakt hoe het aspect door HEVO is bekeken en onderbouwd en wat het oordeel van KAMPHUISSCHAUFELI is. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens, daar waar mogelijk, een antwoord gegeven op de vragen die door de fracties zijn gesteld. Het rapport wordt afgesloten met een aantal conclusies en aanbevelingen.

1477 rap 210510 hk01

Pagina 4 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

2. Werkwijze en uitgangspunten 2.1 Werkwijze Bij Second Opinions werken wij altijd van grof naar fijn. Wij beginnen met het inventariseren van de stukken die we hebben ontvangen zodat wij een goed beeld krijgen of alles compleet is of dat we nog belangrijke stukken missen. Vervolgens gaan wij de stukken verder doornemen en visualiseren zodat we een beter beeld krijgen bij de vraagstelling en de wijze waarop we het kunnen gaan invullen. Het bijzondere van deze Second Opinion is dat we parallel aan de Second Opinion de vragen die de verschillende fracties over het te beoordelen stuk gaan onderzoeken en daar waar mogelijk beantwoorden. Voor de beantwoording van de vragen die betrekking hebben met het al dan niet goed onderbouwd zijn van de verschillende aspecten gaan we uit van onderstaande stappenplan.

Bij het beoordelen van alle financiële onderbouwingen gaan we eerst kijken naar het ruimtelijke programma1 dat ten grondslag ligt aan de begroting, hoe aan dit programma is gekomen en hoe dit is vertaald in de bouwkostenbegroting. In de volgende stap gaan we kijken naar de getallen die aan deze ruimtelijke vertaling zijn gehangen. Passen deze getallen bij hetgeen wordt omschreven? Zijn de getallen marktconform? Passen de getallen bij de ambities van de gemeente? Zijn de risico’s goed ingeschat en afgedekt? Als al deze vragen positief kunnen worden beantwoord dan kunnen we stellen dat de basis van de begroting goed is. Vervolgens gaan we op een soortgelijke wijze kijken naar de verdere vertaling naar investeringskosten, exploitatiekosten e.d. Vooral de exploitatiekosten/ TCO2 zijn voor de gemeente van groot belang. Dit bepaalt namelijk de hoogte van de huisvestingslasten voor de gemeente voor de komende jaren. En geld wat de gemeente aan huisvestingslasten kwijt is kan de gemeente niet aan andere dingen besteden. Het is daarom belangrijk dat de wijze van berekening correct is maar ook de rekengrootheden moeten goed zijn.

Zijn bijvoorbeeld wel de goede afschrijvingsperioden gehanteerd, is wel rekening gehouden met inflatie, kloppen de rentes waarmee wordt gerekend, kloppen de energiekosten wel? Als laatste stap is gekeken naar de combinatie van alle getallen en de wijze waarop dit weer is vertaald in de scenario analyse. 1 Een ruimtelijk programma is de vertaling van het project in te realiseren hoeveelheden, een virtuele gebouwvorm.

2 TCO: Total Cost of Ownership, de totale kosten over een bepaalde looptijd die een gebruiker/ eigenaar maakt voor bijvoorbeeld een

gebouw. De huisvestingslasten zijn hier een afgeleide van. 1477 rap 210510 hk01

Pagina 5 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

Bij de Second Opinion hebben we primair gekeken naar de uitkomsten voor fase 4 (de studie waar de corona effecten in zijn meegenomen) aangezien deze het meest recent zijn.

2.2 De uitgangspunten Bij de offerte aanvraag heeft KAMPHUISSCHAUFELI de vragen ontvangen die door de fracties zijn gesteld. Een deel van deze vragen kunnen wij niet beantwoorden. De vragen worden in hoofdstuk 4 behandeld. Hierin wordt ook benoemd welke vragen we niet kunnen beantwoorden. Voor het uitvoeren van de Second Opinion heeft KAMPHUISSCHAUFELI de onderbouwingen ontvangen die door HEVO met de gemeente zijn gedeeld. Naar aanleiding van het eerste gedeelte van het onderzoek zijn door KAMPHUISSCHAUFELI aanvullende vragen gesteld. Naar aanleiding van deze vragen is een deel van de stukken herzien en hebben we aanvullende informatie ontvangen. Deze beantwoording van de vragen en de aanvullende stukken zijn tevens gedeeld met de opdrachtgever die constant is meegenomen in de communicatie. Een opsomming van de stukken is opgenomen in de bijlage.

1477 rap 210510 hk01

Pagina 6 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

3. De beoordeling 3.1 Algemeen De Businesscase is als Powerpoint presentatie verstrekt en kent 2 versies. De eerste is van voor de coronapandemie en de tweede is opgesteld lopende de pandemie. In deze tweede zijn zodoende ook de verwachte lange termijneffecten van de corona-pandemie meegenomen. De presentatie bestaat uit een gedeelte waarin de bevindingen worden gerapporteerd en een gedeelte met onderbouwingen (bijlagen). Naast de presentatie heeft KAMPHUISSCHAUFELI de beschikking gekregen over een aantal aanvullende rapportages die als input hebben gediend voor de Businesscase. In het onderzoek worden een viertal scenario’s bekeken:

Het onderzoek en de presentatie zien er op het eerste gezicht gedegen uit en alle aspecten die invloed hebben op het toekomstig gebruik en gebruikskosten van de gemeentekantoren zijn meegenomen. Deze aspecten zijn samengevat in een toetsingskader waar tot nu toe geen wegingsfactor aan is toegekend.

3.1.1

Gebruikte kleurschalen

In de rapportage wordt veelvuldig gebruik gemaakt van tabellen waarin met kleur wordt aangegeven hoe elk scenario op een bepaald aspect en daaronder liggende criteria scoort. Hierbij worden 3 kleuren gebruikt; groen voor gunstig, rood voor ongunstig en geel voor al het overige. Hoewel de tabellen goed bedoeld zijn roepen ze meer vragen op dan ze verduidelijken. Dit komt doordat het niet duidelijk is binnen welke range een bepaalde kleur van toepassing is en geen weging wordt toegekend aan de verschillende onderdelen. Daarnaast mist een 1477 rap 210510 hk01

Pagina 7 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

integraal beeld en integrale visie op het totaal van de beschouwde criteria. Hiermee bedoelen we dat niet duidelijk wordt weergegeven hoe de criteria zich tot elkaar verhouden en hoe ze kunnen worden doorgeteld. Dit is inherent aan het feit dat er geen weging wordt meegenomen. Om meer inzicht te krijgen in de bedoeling achter het gebruik van de kleuren is een aanvullende vraag gesteld aan HEVO. Bij de beantwoording heeft HEVO aangegeven dat er geen rekenkundige exercitie ten grondslag ligt aan de toekenning van de kleuren. Zij hebben bij het opstellen van de business case met de opdrachtgever afgesproken dat de kleurenscores vooral ondersteunend zijn aan de conclusies. In de toelichting en onderbouwing wordt vervolgens zo goed mogelijk inzichtelijk gemaakt hoe de scenario’s scoren op de verschillende criteria. Daar waar een berekening ten grondslag ligt aan de beoordeling is de uitkomst van deze berekening opgenomen in de tabel. Voor een deel van de criteria is alleen een kwalitatieve beoordeling mogelijk. Dit had ook met plussen en minnen gekund. Omdat bij deze kwalitatieve scores is gekozen voor de 3-kleurenschaal is dit voor de compleetheid doorgetrokken naar de criteria die wel rekenkundig kunnen worden onderbouwd. De drie kleuren geven alleen aan hoe de scenario’s ten opzichte van elkaar op een bepaald criterium scoren: de gunstigste scoort groen, het minst gunstige rood.

In een aantal gevallen liggen de scores dicht bij elkaar, zijn er wel kleine verschillen maar zijn die nauwelijks onderscheidend. In die situaties zijn er minder dan drie kleuren gebruikt. Het gebruik van de kleurscores is dus slechts bedoeld om de interpretatie van de scores van de scenario’s te visualiseren en zo te vergemakkelijken. Er is eind 2019 in overleg met het projectteam en de opdrachtgevers vanwege de eenvoud van de visuele presentatie bewust gekozen voor een ‘3-puntsschaal’. 3.1.2

Oordeel KSBKM - algemeen

Bij het vergelijken van scenario’s en het beoordelen van diverse criteria is het gebruikelijk om te werken met tabellen waarin het vergelijk inzichtelijk wordt gemaakt. Deze tabellen kunnen op vele manieren worden opgezet. Het doel van de tabellen is om de resultaten snel en inzichtelijk weer te geven. In de toelichting en bijlagen zou vervolgens moeten worden onderbouwd waarom op een bepaalde manier is gescoord. HEVO heeft in overleg met zijn opdrachtgever gekozen voor een 3-kleurenschaal waarbij iets groen is als het gunstiger is dan de rest en rood als het minder gunstig is. Daar waar een rekenexercitie heeft plaats gevonden om de score te berekenen is dat opgenomen in de tabel. Daar waar kwalitatief is gescoord en er dus geen berekening is gemaakt is alleen een kleurscore weergegeven. Dit heeft wel beperkingen, zeker als er geen goede duidelijke onderbouwing wordt gegeven. Een schema met een schaal met plussen en minnen zou meer duidelijkheid geven. Of per aspect de onderbouwing correct is en wij het eens zijn met de toegekende kleuren wordt in de vervolg-stappen inzichtelijk gemaakt.

3.2 Duurzaamheid Duurzaamheid is een containerbegrip dat op een groot aantal verschillende manieren kan worden beoordeeld. Dit maakt het soms lastig om een eenduidig oordeel te vellen over het onderwerp duurzaamheid. Het belangrijkste bij een onderzoek waarbij verschillende scenario’s naast elkaar worden gelegd is om te kiezen voor 1 of meerdere meetlatten waar alle verschillende scenario’s op eenzelfde manier naast worden gelegd. Door deze aanpak hebben de eventuele indirecte tekortkomingen van een meetlat niet heel veel gevolgen voor het eindresultaat omdat de foutmarge voor alle scenario’s geldt. In het onderzoek van HEVO is ervoor gekozen om het aspect duurzaamheid te bekijken langs een drietal verschillende meetlatten: De GPR3 Score; De reductie van CO2; De CO2 footprint.

3 GPR Gebouw is een digitaal instrument om de duurzaamheid van gebouwen te meten. Het meetinstrument is geschikt voor zowel

woning- en utiliteitsbouw. De afkorting GPR staat voor Gemeentelijke Praktijk Richtlijn. 1477 rap 210510 hk01

Pagina 8 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

Bij alle drie meetlatten is een totale berekening doorgevoerd en zijn de eindresultaten in een score tabel geplaatst. Hierbij is een niet-gewogen beoordeling gemaakt. Deze werkwijze is correct en voor zover wij nu kunnen beoordelen zijn de diverse berekeningen op een juiste wijze ingevoerd. Wij hadden in eerste instantie echter wel onze vraagtekens bij de uitkomst. Hoe kan het bijvoorbeeld dat het hergebruiken van een bestaand gebouw in GPR minder goed scoort dan nieuwbouw? Is dit, kijkend naar hergebruik van gebouwen, een tekortkoming van GPR, is GPR niet goed ingevoerd of ligt hier een andere reden aan ten grondslag? Wij hebben hierover overleg gehad met de GPR Assessor4 van HEVO en hebben ook bij een andere GPR-expert advies ingewonnen. Hieruit komt naar voren dat, indien gebouwen, waarvan de uitkomende materialen nog niet zijn afgeschreven (technische levensduur), grotendeels gestript worden, dit een negatieve invloed heeft op de toekenning van punten. Bij deze Businesscase hebben veel gebouwen in 2014 nog een ingrijpende renovatie gehad en worden de gebouwen allemaal grotendeels gestript. Dit resulteert in een lagere puntenscore in GPR. Als we kijken naar de reductie van CO2 dan zien we dat nieuwbouw een veel hogere CO2-reductie teweegbrengt dan hergebruik van bestaand.

Dit komt onder andere doordat er in verhouding minder m2 bruto vloeroppervlak (BVO) gebouwd wordt en de nieuwbouw compacter en efficiënter gebouwd kan worden. Bij de CO2-footprint zien we een ander beeld, ten minste in de businesscase van voor corona. Voor corona heeft scenario 1 (4 kantoren bestaand) een footprint die veel lager is dan de footprint van nieuwbouw. In de versie na corona is de footprint van de nieuwbouw fors verbeterd. Dit komt doordat bij dit rapport bij de nieuwbouw wordt uitgegaan van een CO2-neutraal gebouw en bij de andere scenario’s van een energieneutraal gebouw.5 Daarnaast is het totale bouwvolume aanzienlijk verkleind in het nieuwbouw scenario. De vraag is nu hoe het kan dat de footprint van de nieuwbouw zoveel beter is geworden terwijl die van het andere scenario nauwelijks zijn verbeterd. Hier is overleg over geweest met HEVO. Het antwoord is tweeledig. Omdat er gewerkt wordt met bestaande gebouwen liggen de kaders van volume grotendeels vast tenzij het mogelijk is om delen van het gebouw af te sluiten of af te stoten. Daar waar dit mogelijk is, is dit gedaan. Naar aanleiding van onze kritische vragen heeft HEVO nog een keer naar de berekeningen gekeken en daarbij zijn ze tot de ontdekking gekomen dat er bij scenario 2 (centraal bestaand) een fout is ontstaan. Deze fout was niet zo groot dat het verschil maakt.

HEVO heeft deze nieuwe uitkomsten met KAMPHUISSCHAUFELI gecommuniceerd. Hierdoor scoort scenario 2 (centraal bestaand) iets beter dan eerder het geval was. Scenario 3 (nieuwbouw) blijft desondanks het beste scoren. Bij de nieuwbouw-variant wordt de 100% CO2-reductie gehaald in het scenario met Houtskeletbouw en extra PV-panelen voor extra opwekking. Indien bij de renovatie varianten extra panelen geplaatst kunnen worden dan zou ook hier de 100% haalbaar zijn. Het probleem is echter dat bij de renovatievarianten niet voldoende ruimte is om de benodigde hoeveelheid energie op te wekken. Hierbij is uitgegaan van standaard PV-panelen. Of er door het gebruik van thermische PV-panelen (waarmee ook warmte kan worden opgewekt) een betere score behaald kan worden is niet duidelijk. Dit is een verdiepingsslag die normaliter pas in een ontwerpproces gemaakt wordt. De gewenste 100% in 2050 is daarnaast nog een volledige generatie verder. Als we kijken de levensduur van PV-cellen (25 jaar) dan mag ervan worden uitgegaan dat er voor 2050 een volledig nieuwe generatie aan panelen zal worden geplaatst. Als dan wordt gekeken naar de technologische ontwikkeling van de PV-panelen dan mag worden verwacht dat ook bij de renovatie-scenario’s voldoende ruimte is op het dak. De verwachting is namelijk dat de PV-panelen verder zullen groeien in rendement.

Op dit moment is het rendement maximaal 26%, maar de verwachting van TNO6 is dat dit op korte termijn met nieuwe technieken (die al getest worden) zal groeien naar 30% en in de verdere toekomst naar 40%. 4 Een Assessor is de hoogste “functie” binnen de GPR. Een assessor heeft de deskundigheid en bevoegdheid om als onafhankelijke

derde de GPR-berekeningen van andere experts te valideren. 5 Een energie neutraal gebouw wekt zelf de energie op voor de gebouwinstallaties maar niet voor de gebruikersinstallaties. Een CO2 neutraal gebouw wekt voor alle installaties zelf energie op. 6 https://solarmagazine.nl/nieuws-zonne-energie/i23826/tno-nieuwe-generatie-zonnepanelen-loopt-zich-warm-in-laboratoria 1477 rap 210510 hk01

Pagina 9 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

3.2.1

Samengevat oordeel KSBKM Duurzaamheid

Bovenstaande opmerkingen en wijzigingen zouden ertoe leiden dat alle scenario’s in het kopje maximale reductie in 2050 100% en dus groen zouden scoren. Dit heeft echter geen andere eindbeoordeling tot gevolg aangezien scenario 3 (nieuwbouw) op de andere 2 punten beter scoort dan alle andere scenario’s. Kijken we naar het heden dan lijkt het wel alsof er appels met peren worden vergeleken. Dit omdat scenario 3 (nieuwbouw) als enige als CO2 neutraal wordt meegenomen. Dit komt omdat is gekeken naar de wens om CO2-neutraal te zijn. Dit hoge ambitieniveau is voor scenario 1,2 en 4 niet direct haalbaar waardoor hier van een iets lager niveau wordt uitgegaan. Het feit dat dit maximaal haalbare niveau bij de andere scenario’s op dit moment niet mogelijk is en de kosten in scenario 3 (nieuwbouw) wel degelijk worden meegenomen maakt dat wij van mening zijn dat het een valide vergelijking is.

3.3 Dienstverlening Bij het aspect Dienstverlening wordt de wijze waarop de huisvesting bijdraagt aan de mogelijkheid om kwalitatief goede dienstverlening aan de inwoners te bieden beoordeeld. Hierbij wordt gekeken naar een drietal punten: Dienstverlening aan huis, naar de inwoner toe; Effectief klantcontact; Digitalisering. Bij de dienstverlening aan huis wordt de beoordeling opgehangen aan de hoeveelheid tijd die een medewerker heeft om invulling te geven aan deze dienst. Scenario 3 (nieuwbouw) scoort hier het gunstigst op en scenario 1 (4 kantoren bestaand) minst gunstig. Het argument hiervoor is dat medewerkers bij scenario 1 (4 kantoren bestaand) heel veel tijd kwijt zijn aan reizen tussen de locaties. Wat echter niet wordt benoemd is dat medewerkers bij scenario 3 (nieuwbouw) juist weer meer tijd kwijt zijn met reizen naar de klant. Wij vinden de argumentatie zwak en dubbel. Zwak omdat dit gedeelte van het onderzoek een verdiepingsslag zou moeten krijgen waarbij gekeken moet worden naar hoe het bezoeken van inwoners met het huidige personeelsbestand het efficiëntst kan worden ingekleed. En dubbel omdat er op een andere plek van het onderzoek wordt berekend wat de meerkosten zijn die gemaakt worden ten gevolge van reistijd.

Op het moment dat er wordt berekend welke meerkosten een organisatie moet maken omdat men meer reistijd heeft wordt feitelijk berekend hoeveel extra inzet nodig is. Op het moment dat er in de berekeningen vanuit wordt gegaan dat het tijdverlies door reistijd wordt opgevangen door extra personeel dan impliceert dat, dat de dienstverlening er niet onder lijdt. Dit oordeel kan maar op 1 plek mee tellen en wij stellen voor om het enkel bij de bereikbaarheid mee te laten tellen. De tweede beoordeling heeft betrekking op het effectieve klantcontact. Scenario 3 (nieuwbouw) scoort hier groen en de andere scenario´s scoren geel. De onderbouwing die gegeven wordt is ongelukkig geformuleerd en slecht leesbaar. Ook deze argumenten zijn erg vervuild door het argument reistijd. Uiteindelijk gaat het erom hoe effectief het klantcontact is indien een inwoner naar het gemeentehuis komt. Ervan uit gaande dat bij een scenario met meerdere locaties niet alle diensten, uit efficiency oogpunt, op alle locaties worden aangeboden is de dienstverlening voor de inwoners minder efficiënt en helder als er meerdere locaties zijn. Het kan dan immers voorkomen dat een klant voor 2 diensten naar 2 locaties moet of dat hij op een verkeerde locatie is voor een dienst. Vanuit dit oogpunt zouden scenario 2 (centraal bestaand) en 3 groen moeten scoren. Dit wordt ook in de onderbouwing benoemd.

Alleen is dit niet verwerkt in de tabel. De laatste beoordeling heeft betrekking op digitalisering. Hier scoren alle scenario´s gelijk op. Dit is ook logisch omdat de digitalisering zelf niet wordt beïnvloed door de scenario´s.

1477 rap 210510 hk01

Pagina 10 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

3.3.1

Samengevat oordeel KSBKM Dienstverlening

De beoordeling van de dienstverlening is niet volledig juist. In de beoordeling wordt te veel gekeken naar de reistijd die ook al in de beoordeling van de bereikbaarheid en de exploitatiekosten is meegenomen. Daarnaast is bij het criterium efficiency een fout gemaakt. Als dit wordt gecorrigeerd dan scoren scenario 2 (centraal bestaand) en 3 even goed en zijn deze in de totaal beoordeling ook groen. Scenario 1 (4 kantoren bestaand) en 4, waarbij de dienstverlening wordt gesplitst over 2 locaties, scoren beide geel.

3.4 Organisatie en sturing Organisatie en sturing heeft betrekking op de gemeente als bedrijf. Het aspect is uit elkaar getrokken in de volgende drie deelaspecten: Bedrijfsvoering; Aantrekkelijkheid werkgever/ concurrentiepositie arbeidsmarkt; Gezonde werkomgeving. Bij het deelaspect bedrijfsvoering wordt gekeken naar het effect dat de huisvesting kan hebben op de onderlinge samenwerking en communicatie. Ook bij dit deelaspect worden de negatieve effecten van het tijdverlies door het vele reizen bij de niet-gecentraliseerde scenario’s nogmaals benadrukt. Aangezien de reistijd bij financieel en bereikbaarheid al inhoudelijk wordt beoordeeld en financieel wordt gemaakt zou dit bij dit punt geen invloed meer moeten hebben op de beoordeling. Het is, net als bij dienstverlening, dubbelop. Ook zonder de negatieve effecten van reistijd mee te nemen scoren de gecentraliseerde varianten beter dan de niet-gecentraliseerde scenario’s. Dit is ook duidelijk weergegeven in de onderbouwing. Bij de gecentraliseerde scenario’s is het makkelijker om bij een ander binnen te lopen en is de kans dat je iemand mist omdat hij op een andere locatie werkt veel kleiner. De vraag is echter hoe zwaar dit mee zou moeten wegen aangezien door de digitalisering en het thuiswerken op een hele andere manier zal worden samengewerkt.

Het tweede deelaspect heeft betrekking op de concurrentiepositie van de gemeente als werkgever. Er wordt hierin verondersteld dat nieuwbouw een betere uitstraling heeft en daarmee beter aantrekkende werking heeft op met name jongeren. Dit in ogenschouw nemende scoort scenario 1 (4 kantoren bestaand) het minst gunstig, scenario 3 (nieuwbouw) het gunstigst en scenario 2 (centraal bestaand) en 4 gemiddeld. Wij zijn het eens met deze beoordeling. Hoewel ook de bestaande bouw een grootschalige renovatie krijgt zal het niet dezelfde uitstraling kunnen krijgen als de nieuwbouw. Uit onderzoek blijkt dat dit iets is wat door werkzoekende(n) (jongeren) wordt meegenomen. Het derde deelaspect heeft betrekking op gezondheid. Dit is een aspect dat wij ook zeer belangrijk vinden. Een gezond gebouw levert namelijk gelukkige gezonde werknemers op en dus een lager ziekteverzuim en een hogere productiviteit. Gezondheid kan hiermee op heel veel verschillende manieren worden beoordeeld en wij zijn van mening dat hier dan de meetlat van WELL7 gebruikt had kunnen/moeten worden om een objectieve beoordeling te geven. Dat is niet gebeurd, men heeft een eigen subjectieve beoordeling gehanteerd en de wijze waarop het criterium gescoord wordt vinden wij discutabel. Wij hebben hier een aantal redenen voor: 1.

Indien bij de renovatie wordt uitgegaan van nieuwbouwniveau dan is het binnenklimaat, manier van werken, inrichting kantoren ed. gelijkwaardig aan nieuwbouw; 2. Indien bij de nieuwbouwdelen wordt uitgegaan van betonnen vloeren en constructies dan komt er bij deze scenario’s nog lange tijd radonstraling vrij wat een negatieve invloed heeft op de score op het gebied van gezondheid; 7 The WELL Building Standard is een internationale standaard om de gezondheid van gebouwen te beoordelen. Het is een soort

meetlat waar het gebouw langs gelegd wordt en geeft handvaten om goede gezonde gebouwen te ontwikkelen. 1477 rap 210510 hk01

Pagina 11 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

3.

3.4.1

Als we kijken naar de coronapandemie dan is het hebben van een eigen kantoor met goede luchtbehandeling een voordeel. In de huidige manier van werken is dit echter niet meer het geval omdat het op andere vlakken veel nadelen kent. Kijken we naar de verschillende scenario’s dan kan het hebben van meerdere locaties tijdens een pandemie juist een voordeel zijn. Dit omdat ervoor kan worden gekozen om 2 gelijke business units te maken die fysiek volledig gescheiden opereren waardoor de kans op kruisbesmetting wordt geminimaliseerd en de continuïteit wordt gewaarborgd. Oordeel KSBKM Organisatie en sturing

De beoordeling van de eerste twee deelaspecten is correct uitgevoerd door HEVO. Wij zijn echter wel van mening dat de gemeente moet nadenken hoe zwaar deze punten mee moeten wegen. Het derde deelaspect is niet correct beoordeeld. Het is ook moeilijk om voor een dergelijk criterium een objectieve beoordeling te maken. WELL4 zou hierbij kunnen helpen. Kijkend naar de grootschalige renovaties die in alle bestaande gebouwen worden doorgevoerd zijn wij van mening dat het zeker mogelijk moet zijn om in alle scenario´s op het vlak van gezondheid dezelfde standaard neer te zetten. Deze zouden dan ook allemaal op groen moeten staan.

3.5 Financieel Van de scenario’s voor bestaande bouw zijn de belangrijkste vormfactoren8 bepaald en op basis hiervan is een grove kengetallen-begroting opgezet. De opbouw van de begroting is gestructureerd en alle onderdelen worden meegenomen en afgeprijsd. De kengetallen die gebruikt worden passen bij een renovatie die sober en doelmatig is. Het opgenomen niveau van de afwerkingen is standaard. De vraag is of dit ook het beeld is wat de gemeente er zelf bij heeft, of verwachten zij een meer representatieve uitstraling? 3.5.1

Opmerking vooraf

Voor de nieuwbouwvariant is uitgegaan van een kengetal per m2 Bruto Vloer Oppervlak (BVO). De bouwkosten die hiermee worden berekend worden vervolgens verhoogd met de aanvullende kosten voor de raadzaal (omdat hier aanvullende eisen voor gelden), specifieke ruimten zoals een RAAS-ruimte (Reisdocumenten Aanvraag Archiefstation), ENG (Energie Neutraal Gebouw), NOM (Nul Op de Meter), eventueel toeslag houtskeletbouw en terreininrichting. De totale bouwkosten die zo zijn begroot sluiten aan bij wat wij zouden budgetteren voor een dergelijk gebouw, hoewel wij de toeslag voor houtskeletbouw aan de hoge kant vinden. HEVO spreekt over houtskeletbouw maar wij gaan ervan uit dat ze hier houtbouw mee bedoelen. Houtbouw is feitelijk de totale verzamelnaam van alle op hout gebaseerde bouwmethoden. Houtbouw heeft de laatste jaren een behoorlijke vlucht genomen in Nederland waardoor er veel meer ervaring en deskundigheid is ontstaan. Hierdoor is het steeds vaker mogelijk om, als er vanaf de start vanuit het materiaal hout wordt ontworpen, gebouwen te maken die qua bouwkosten niet of nauwelijks duurder zijn dan traditioneel (beton/ staal). Door de toenemende vraag en de problemen met de houtkwaliteit in Canada zien we momenteel echter een sterke stijging van de kosten van hout. Daarom zouden wij veiligheidshalve de toeslag niet corrigeren. 3.5.2

Investeringskosten

Na het berekenen van de bouwkosten wordt van alle scenario’s begroot wat de totale investeringskosten zijn. Voor de scenario’s op een bestaande locatie betekent dit dat er een toeslag wordt gerekend voor bijkomende kosten9 en onvoorzien. Er wordt geen of slechts zeer beperkt rekening gehouden met 8 Vormfactoren zijn de hoeveelheden van elementen en de verhoudingen daartussen. Dus bijvoorbeeld de hoeveelheid gevel, de

hoeveelheid dak etc. 9 Onder bijkomende kosten vallen onder andere: de aansluitkosten, de leges en de honoraria van alle adviseurs. Ook onvoorzien en prijsstijgingen worden vaak onder het kopje bijkomende kosten meegerekend. Dat is hier niet het geval. 1477 rap 210510 hk01

Pagina 12 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

prijsstijgingen. Bij de nieuwbouw wordt ook nog rekening gehouden met de aankoop van de locatie. Hiervoor is een bedrag van € 200,- per m2 gehanteerd. HEVO geeft aan dat dit het gemiddelde is van grondprijzen van locaties met maatschappelijke bestemming die door de gemeente zijn opgegeven. Wij zijn geen expert op dit gebied, maar de grondprijs lijkt ons scherp. Een hogere grondprijs heeft een aanzienlijke impact op de investerings- en exploitatiekosten en daarmee op het totaal oordeel. Als de grondprijs € 100,per m2 hoger is dan stijgen de investeringskosten met € 1.100.000,- en de exploitatiekosten met € 33.000,per jaar. Voor de houtbouwvariant zou dit betekenen dat deze minder goed scoort dan andere scenario’s. Het is dus aan te merken als risico. Kijkend naar de impact die een hogere grondprijs kan hebben op de beoordeling zouden wij aanbevelen om de grondprijs te onderbouwen met daadwerkelijk beschikbare en geschikte locaties. 3.5.3

Exploitatiekosten

Op basis van de investeringskosten en kengetallen over beheer en onderhoud is voor alle scenario’s berekend wat de exploitatiekosten in het eerste jaar zijn. Bij de berekening van de exploitatiekosten is voor alle scenario’s uitgegaan van dezelfde uitgangspunten en kosten. In werkelijkheid zal dit niet helemaal juist zijn. Omdat de nieuwbouw veel compacter is dan de overige scenario’s zal de hoeveelheid gevel in verhouding minder zijn waardoor de onderhoud- en schoonmaakkosten van de gevel minder zwaar meetellen. Een ander aspect wat nu niet goed belicht wordt zijn de afschrijvingskosten. Normaliter geldt de afschrijvingsperiode van 40 jaar alleen voor het casco, de overige onderdelen worden sneller (15 jaar) afgeschreven. Dit betekent dat de exploitatielasten in het eerste jaar voor alle varianten in werkelijkheid hoger uit zullen vallen. Omdat bij de bestaande-bouw scenario’s in verhouding een groter gedeelte van de investering niet in het casco zit zullen de exploitatiekosten bij deze scenario’s procentueel het meest toenemen. Voor het doel van het onderzoek is de berekening goed. 3.5.4

Bedrijfskosten/ organisatiekosten

In de begroting zijn op 2 plaatsen bedrijfskosten meegenomen. De eerste post heeft betrekking op de daadwerkelijke bedrijfsvoering terwijl de andere te maken heeft met de kosten door reisbewegingen. De onderbouwing van het eerste punt was niet opgenomen in de presentatie en/of bijlagen. Wij hebben HEVO daarom om verduidelijking gevraagd. We hebben daarop de berekening van de bedrijfskosten ontvangen en met deze verduidelijking is het aspect duidelijk onderbouwd. Het tweede punt is duidelijk onderbouwd en begroot en wordt in de paragraaf bereikbaarheid verder besproken. 3.5.5

Desinvestering

Een bijzonder onderdeel in de vergelijking is de desinvestering. Omdat de bestaande gebouwen volledig gestript worden, wordt kapitaal vernietigd. Datgene wat eruit wordt gesloopt is namelijk nog niet volledig afgeschreven. Bij scenario 3 (nieuwbouw), ligt dat anders. Hier worden de gebouwen afgestoten en is alleen sprake van een desinvestering als de opbrengsten lager zijn dan de boekwaarde. Voor scenario 3 (nieuwbouw) wordt nu geen desinvestering opgenomen terwijl dit niet kan worden onderbouwd met de begrotingen uit het herontwikkelingspotentieel. Wij hebben daarom bij herontwikkelingspotentieel een alternatieve berekening gemaakt op basis van de boekwaarden en de mogelijke opbrengsten. De uitkomsten daarvan zouden hier moeten worden opgenomen al desinvestering. 3.5.6

Oordeel KSBKM Financieel

Kijkend naar de opbouw en inhoud van de begrotingen van de bouwkosten, investeringskosten en exploitatiekosten zien wij, met uitzondering van de grondprijs, geen afwijkingen van wat wij zelf ook gehanteerd zouden hebben. We hebben wel opmerkingen bij de manier waarop de desinvestering is begroot. Daarnaast lijkt het er wel op dat het afwerkingsniveau van de nieuwbouw hoger zal zijn dan de scenario’s met bestaande bouw. Desondanks scoort de nieuwbouw over het algemeen beter dan de bestaande bouw. Dit wordt voor een groot deel veroorzaakt doordat de desinvestering heel zwaar op de

1477 rap 210510 hk01

Pagina 13 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

scenario’s met bestaande bouw drukt en de nieuwbouw geen energielasten heeft waardoor de exploitatiekosten lager zijn.

3.6 Herontwikkelingspotentieel Om de mogelijke potentie van de eventueel vrijkomende locaties inzichtelijk te maken is gekeken naar het herontwikkelingspotentieel. Het herontwikkelingspotentieel is op de volgende punten beoordeeld: Opbrengst uit marktwaarde “as is”; Opbrengst uit indicatieve grondwaarde bij alternatieve bestemming; Maatschappelijke opbrengst. Bij de opbrengst uit marktwaarde “as is” is met een standaardwaarde berekening gekeken naar de waarde die de panden in verhuurde staat zouden vertegenwoordigen. Hiervoor is gebruik gemaakt van een indicatieve huur. De makelaar, Verdoold, geeft aan dat een herontwikkeling tot kantoor niet haalbaar is omdat er onvoldoende vraag in de gemeente is. De berekening is feitelijk ook onrealistisch aangezien de gemeente de kantoren alleen afstoot als ze er zelf uit gaan. Dit betekent dus dat er nieuwe huurders dienen te worden aangetrokken. Daarnaast dient een deel van de kantoren verduurzaamd te worden om überhaupt nog als kantoor gebruikt te mogen worden. Om nog enige realiteitswaarde te hebben had HEVO deze verduurzaming in combinatie met een realistische huur mee moeten nemen in de waardebepaling. In het overzicht zijn alle kleuren nu geel. Achter de opbrengst uit indicatieve grondwaarde bij alternatieve bestemming zitten een aantal berekeningen die berekenen wat de grondwaarde is.

Hierbij wordt een aantal mogelijke scenario’s doorgerekend zoals transformatie en volledig sloop nieuwbouw. Daarnaast wordt nog op verschillende manieren gerekend. Door deze verschillende scenario’s en rekenmethoden te combineren ontstaat een bandbreedte van mogelijke opbrengsten. Wij vinden de manier waarop gekeken is naar de indicatieve grondwaarde een goede methode omdat deze een goed beeld geeft van de mogelijkheden. Wat alleen heel lastig is, is de enorme bandbreedte die ontstaat. Van HEVO zou mogen worden verwacht dat zij aangeven wat zij het meest realistisch achten. Het feit dat HEVO in overleg met de gemeente bij scenario 3 (nieuwbouw) ook de ontwikkeling van de locatie van het politiebureau (Lekkerkerk) meeneemt vertroebelt de uitkomsten. Deze opbrengsten zouden ook bij de andere scenario’s moeten worden meegenomen. In de tabel zijn alle opties geel met uitzondering van scenario 4 (hybride), die is rood. Hoe deze score is opgebouwd is niet onderbouwd. Het laatste criterium is de maatschappelijke opbrengst. Het spreekt voor zich dat scenario 1 (4 kantoren bestaand) hier het minst gunstig op scoort en scenario 3 (nieuwbouw) het gunstigst aangezien bij scenario 1 geen sprake is van locaties die kunnen herontwikkeld en bij scenario 3 (nieuwbouw) alle locaties worden herontwikkeld.

De maatschappelijke meerwaarde moet hierbij niet gezien worden in de hoeveelheid maar in de verspreiding. Bij scenario 3 (nieuwbouw) wordt immers ook nieuwbouw gepleegd op een locatie waar anders een stuk ontwikkeling met maatschappelijke waarde op zou kunnen plaats vinden. Het eindoordeel wat in de kleurentabel wordt gegeven sluit niet aan bij de kleuren per criterium. Alle scenario’s scoren namelijk gelijk terwijl er per criterium wel verschillen zijn. 3.6.1

Oordeel KSBKM, herontwikkelingspotentieel

HEVO heeft bij dit aspect geprobeerd inzichtelijk te maken wat het herontwikkelingspotentieel van de locaties is en welk scenario het beste scoort. Wij vinden het goed dat het wordt meegenomen, maar de wijze waarop het nu is opgenomen creëert onduidelijkheid. De eerste twee criteria zijn erg overlappend waardoor het eerste criterium overbodig is. Aangezien eigenlijk geen enkel scenario echt goed scoort op welk criterium

1477 rap 210510 hk01

Pagina 14 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

ook zijn we het eens met de uiteindelijk beoordeling. We zouden dan echter, om onduidelijkheden te voorkomen, ook per criterium alles dezelfde beoordeling geven. Gezien de onduidelijkheid op het gebied van potentieel en desinvestering hebben wij besloten de desinvestering op een andere manier te berekenen die beter vergelijkbaar is. Wij hebben daarbij een iets andere methode gebruikt om inzichtelijk te maken wat de desinvestering is per scenario. Om dit te berekenen hebben we de volgende stappen doorlopen. a. Berekenen wat de verwachte opbrengst per locatie is door het gemiddelde te nemen van de varianten. De ontwikkeling van de locatie van het politiebureau in Lekkerkerk wordt hier als apart onderdeel gezien omdat dit bij alle scenario’s kan. b. Per locatie berekenen wat de boekwaarde op dit moment is, wat de boekwaarde bij hergebruik is en op basis van deze gegevens wat de extra afschrijving is als een locatie wordt hergebruikt of gesloopt. c. Per scenario berekenen wat de desinvestering is. Dit betekent het volgende: 1. Bij hergebruik is de desinvestering de boekwaarde bij hergebruik minus de huidige boekwaarde; 2. Bij afstoten/slopen is de desinvestering de opbrengst minus huidige boekwaarde; 3. Bij alle scenario’s wordt de opbrengst van het politiebureau meegenomen. Deze werkwijze levert de volgende onderbouwde en vergelijkbare bedragen voor de desinvestering.

Geprognotiseerde desinvestering Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Lekkerkerk € -671.618 € -671.618 € -435.881 € -671.618 Bergambacht € -735.183 € -773.270 € -773.270 € -773.270 Schoonhoven € -1.261.325 € -1.044.922 € -1.044.922 € -1.044.922 Stolwijk € -1.292.245 € -441.718 € -441.718 € -1.292.245 Totaal € -3.960.371 € -2.931.528 € -2.695.791 € -3.782.055

3.7 Bereikbaarheid Bij dit aspect wordt gekeken naar de reisbewegingen die het personeel aflegt. Hierbij wordt niet specifiek per woonadres gekeken maar per plaats van herkomst en plaats van bestemming. Het doel van deze analyse is om per scenario te kunnen kijken wat de reisbewegingen zijn die medewerkers van de gemeente maken tijdens werktijd. Het woon-werk verkeer is hier dus niet bij inbegrepen. Dit zijn dus hoofdzakelijk reisbewegingen tussen de verschillende locaties van de gemeente. Op basis van de reisbewegingen wordt berekend hoeveel tijd dit kost. Door dit te koppelen aan de arbeidskosten en de reiskosten wordt berekend wat de totale kosten zijn die de organisatie maakt. Wij hebben de berekening beoordeeld. Hierbij hebben we niet inhoudelijk gekeken naar de berekening van de reisbewegingen maar wel naar de wijze waarop dit wordt omgeslagen in kosten. Wat hier opvalt zijn de hoge gemiddelde salariskosten en het hoge ziekteverzuim. Deze 2 posten blijken vanuit de gemeente als input te zijn meegegeven en worden ook gebruikt voor de interne begroting. Het ziekteverzuim waarmee gerekend wordt ligt wel aanzienlijk hoger dan het daadwerkelijke ziekteverzuim (10% vs. 4,3%) waardoor de begrote kosten ook aanzienlijk hoger zullen uitvallen dan in werkelijkheid het geval is. Wat wij missen in de gehele beschouwing van de reisbewegingen is het organisatorische aspect.

De reisbewegingen worden als een vast gegeven beschouwd terwijl er ook kan worden gekeken naar andere manieren om de reisbewegingen te beperken. De vraag zou dan gesteld moeten worden waarom de reisbewegingen worden gemaakt en of het niet mogelijk is om de reisbewegingen te beperken door de

1477 rap 210510 hk01

Pagina 15 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

organisatie en standplaatsen anders in te richten. Hierbij zou ook kunnen worden gekeken naar de woonplaatsen van de medewerkers. 3.7.1

Oordeel KSBKM Bereikbaarheid

Kijkend naar het geheel en de input die is ontvangen achten wij de manier waarop HEVO te werk is gegaan bij dit aspect correct. Wel zouden we graag nog het verschil zien als het werkelijk ziekteverzuim wordt gehanteerd en zouden we het standpunt van HEVO willen weten met betrekking tot het benoemde organisatorische aspect.

3.8 Multifunctionaliteit Bij het aspect Multifunctionaliteit wordt gekeken naar de mogelijkheden om het gemeentehuis voor meerdere functies, zoals bijvoorbeeld ketenpartners, te gebruiken. In de businesscase na corona scoort alleen scenario 1 (4 kantoren bestaand) hier matig op omdat de hoeveelheid ruimte die over is in de gemeentekantoren beperkt is en versnipperd over verschillende locaties. De andere scenario’s scoren allemaal goed omdat er voldoende ruimte beschikbaar is of omdat het vanwege nieuwbouw mogelijk is extra ruimte te creëren. Kanttekening bij dit laatste is echter wel dat er dan meerkosten gemaakt moeten worden door de gemeente. De multifunctionaliteit komt dan dus wel met een prijs. Dit zou ook moeten worden meegenomen in de beoordeling. Bij scenario 1 (4 kantoren bestaand) zitten er namelijk beperktere kosten aan deze multifunctionaliteit. Dit houdt in dat scenario 1 (4 kantoren bestaand) hier beter scoort dan de andere scenario’s. Dit heeft echter geen effect op het totaaloordeel. 3.8.1

Oordeel KSBKM Multifunctionaliteit

De beoordeling van het aspect multifunctionaliteit is incompleet. Hoewel er wel in de breedte is gekeken naar de mogelijkheden is er niet gekeken naar de meerkosten die gemaakt moeten worden voor de multifunctionaliteit. Als dit wel wordt meegenomen geeft dit een completer beeld. Het heeft, bij een gelijke weging, echter geen effect op het eindoordeel voor dit aspect.

3.9 Samengevat In de Businesscase die door HEVO is opgesteld zijn een aantal (reken-)fouten gemaakt en is een deel van de onderbouwing niet, niet helder of niet volledig opgenomen in de rapportage of gedeeld met de opdrachtgever. Wij hebben deze fouten en ontbrekende onderbouwing inzichtelijk gemaakt en daar waar dit wijzigingen met zich mee brengt hebben we dit meegewogen. Door deze herweging zijn de scenario’s 2 en 3 dichter bij elkaar komen te liggen. In onderstaande afbeelding wordt de sheet met het totaaloverzicht van de beoordeling uit de presentatie van HEVO opgenomen.

1477 rap 210510 hk01

Pagina 16 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

Door de wijzigingen zal de beoordeling er iets anders uit gaan zien, hierbij zoomen we even in op de scenario’s 2 en 3 omdat deze het dichtst bij elkaar liggen. Scenario 2 zal nu op het punt van dienstverlening ook “groen” scoren. Bij het punt financieel blijft scenario 3 bij de variant betonskelet veel beter scoren, bij de variant houtskeletbouw scoort scenario 3 alleen nog iets beter door de desinvestering. Als hier uit wordt gegaan van de methode die door ons is voorgesteld dan zal het verschil nihil zijn. Samengevat blijft scenario 3 over alle aspecten gekeken het beste scoren. Indien uit wordt gegaan van scenario 3 in de variant houtbouw dan komen scenario 2 en 3 wel heel dicht bij elkaar te liggen, maar blijft scenario 3 het beste scoren.

1477 rap 210510 hk01

Pagina 17 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734

www.ksbkm.nl

4. Beantwoording van de vragen vanuit de fracties 4.1 Algemeen Wij hebben parallel aan de totale second opinion gekeken naar de vragen die gesteld zijn door de verschillende fracties. Hierbij hebben we het voorgestelde stroomschema gebruikt. In de volgende paragraaf wordt per vraag gekeken naar de resultaten en de beantwoording. Om de koppeling met de gestelde vragen zo duidelijk mogelijk te maken hebben we ervoor gekozen alle vragen incl. de nummering over te nemen. Dit houdt in dat ook de vragen die we niet kunnen beantwoorden worden benoemd en dat alle dubbele vragen niet zijn samengevoegd. Voor de opdrachtverstrekking is besproken welke vragen beantwoord kunnen worden en welke niet. Hierbij is ook aangegeven wat de reden is waarom bepaalde vragen niet kunnen worden beantwoord. Uiteindelijk zijn in overleg de volgende categorieën aangeduid. a. Kan worden beantwoord in deze second opinion; b. Kan worden beantwoord in deze second opinion maar kan inhoudelijk niet worden beoordeeld of nagerekend; c. Kan worden beantwoord in een uitgebreider onderzoek waarvoor een langere termijn nodig is (vraag 19); d. Kan niet worden beantwoord met behulp van dit onderzoek, omdat het vooral een politiek standpunt innemen betreft, het gaat om beleidsvoorbereiding of omdat hier geen methoden voor beschikbaar zijn vanwege teveel onzekerheden. (Vraag 15, 27, 31 & 36)

4.2 De vragen 1. Graag nadere duiding van / kritische blik op de conclusies bij de kleurenscores Is een onderbouwing aanwezig? Ja er is in de Businesscase en de aanvullende stukken een beperkte onderbouwing van de kleurenscores aanwezig. Sluit de onderbouwing goed aan en is deze helder? Nee, de onderbouwing is niet helder. Dit is ook de reden waarom er zoveel aanvullende vragen over zijn gesteld. Er is daarom aan HEVO extra opheldering gevraagd en HEVO heeft deze gegeven. De kleurcodes zijn puur visueel en ter ondersteuning. Dit is in overleg met de gemeente op deze manier ingevuld. Er ligt geen cijfermatige exercitie aan ten grondslag. Aan de verschillende aspecten waarnaar is gekeken is, in overleg met de gemeente, geen weging toegekend waardoor alle aspecten even zwaar mee wegen. Is de onderbouwing inhoudelijk correct? Ja, het doel is om de gunstigste en minst gunstige te accentueren. Dit wordt bereikt met de kleurcode. De onderbouwing die onder de tabellen staat is niet overal compleet waardoor onduidelijkheid ontstaat. Dit is met name het geval bij de kwalitatieve beoordelingen. Bij de kwalitatieve beoordelingen wordt namelijk geen berekening gemaakt en is het dus niet mogelijk om een waarde in de tabel te zetten. De kleur in de tabel is gebaseerd op de objectieve beoordeling van HEVO en is ook met onderzoek onderbouwd.

Bij deze tabellen had HEVO, achteraf, beter kunnen kiezen voor een schaal met plussen en minnen zodat de lezer er meer gevoel bij krijgt. Wij zijn overigens van mening dat er wel zeker sprake is van een goede objectieve beoordeling.

1477 rap 210510 hk01

Pagina 18 van 30

Demmersweg 34

T 06 53 77 96 91

7556 BN Hengelo

info@ksbkm.nl

T 06 20 61 58 70

KvK 74447734 NL95KNAB0764395734