Document · PDF

Reconstructie - 05 - Oplegnotitie BC Ammerstol 31 mei 2023 - verdieping scenario 3 def

Raadsvergadering 4 juni 2024, gemeente KrimpenerwaardBij agendapunt: (B) Locatiekeuze De Kromme Draai - voorbereidingskrediet6.201 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Oplegnotitie businesscase Brede Voorziening Ammerstol Verdieping scenario 3: nieuwbouw Ammerstolse Sport Vereniging (ASV) 2022-2023

Opdrachtgever Gemeente Krimpenerwaard

Datum 31 mei 2023

Referentienummer 2220121

Auteur(s) Maarten Groenen Chantal Pieterse

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

Aanleiding

Verbreding brede voorziening

Ruimte

3.1

Ruimtelijk kader

3.2

Globaal programma van eisen

3.3

Stedenbouwkundige kaders

3.4

Tijdelijke huisvesting

Eigendom en beheer

Financiën

5.1

Kaders

5.2

Investeringskosten

5.2.1

Uitgangspunten

5.2.2

Scenario’s

5.3

Exploitatie

5.4

Indicatie huisvestingslasten

Conclusie 6.1

Conclusie

19 19

De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.

www.icsadviseurs.nl

1. Aanleiding De gemeente Krimpenerwaard heeft op 11 december 2018 het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP) vastgesteld. In dit IHP is vastgelegd op welke wijze de gemeente tot 2040 wil omgaan met onderhuisvesting. Eén van de scholen die in het IHP als ‘locatie met onvoldoende toekomstwaarde’ is geduid, is basisschool De Kromme Draai in Ammerstol. Ook is de wens om een volledig aanbod voor kinderen van 0 tot 12 jaar in Ammerstol te realiseren. Om een goede keuze te kunnen maken over de toekomst van De Kromme Draai vindt de gemeente Krimpenerwaard het van belang nader onderzoek naar deze specifieke locatie te doen. Om dit onderzoek te realiseren is, in samenwerking met alle gebruikers van De Kromme Draai, in 2021 een business case opgesteld. In deze business case zijn de volgende drie scenario’s ruimtelijk en financieel uitgewerkt: 1) vernieuwbouw op de huidige locatie van De Kromme Draai, 2) vervangende nieuwbouw op de locatie van De Kromme Draai en 3) nieuwbouw op de nabij gelegen sportvelden van de Ammerstolse Sportvereniging. In 2022 heeft de gemeente Krimpenerwaard gevraagd om een aanvullende verdiepingsslag uit te voeren op scenario 3, nieuwbouw op de nabij gelegen sportvelden van de Ammerstolse Sportvereniging (ASV).

In deze verdiepingsslag zijn de volgende aspecten onderzocht: ▪ Welke maatschappelijke partners nog meer gebruik willen maken van de Brede Voorziening en welke invloed dit heeft op het beoogde ruimteprogramma; ▪ Op welke wijze de nieuwbouw ruimtelijk kan worden ingepast op de sportvelden; ▪ Welke gevolgen een brede voorziening heeft voor de directe omgeving (op het gebied van verkeer en parkeren);

www.icsadviseurs.nl

3/22

▪

En wat de financiële consequenties zijn van alle drie de scenario’s rekening houdend met de actuele bouwkosten en inpassing.

Totstandkoming De resultaten van deze verdiepingsslag en actualisatie zijn verwerkt in deze rapportage en afgestemd met de vertegenwoordigers van de hoofdgebruikers en de gemeente Krimpenerwaard. Ten behoeve van de verdiepingsslag zijn nog enkele werkbijeenkomsten georganiseerd met potentiële gebruikers van de Brede Voorziening om inhoudelijke en ruimtelijke samenwerking met de hoofdgebruikers te verkennen. De ruimtelijke inpassing van de nieuwbouw op de sportvelden en de gevolgen voor de directe omgeving zijn hierbij onderzocht door Rho Adviseurs. Ten behoeve van de verdiepingsslag is door RHO adviseurs een aanvullende studie uitgevoerd om tot een stedenbouwkundig ontwerp voor de scenario 3 te komen. Het stedenbouwkundig ontwerp is in samenwerking met de hoofdgebruikers opgesteld en in een bewonersavond op 30 november 2022 gepresenteerd.

www.icsadviseurs.nl

4/22

2. Verbreding brede voorziening De basis voor de Brede Voorziening Ammerstol vormen de drie hoofdgebruikers, te weten: Openbare basisschool De Kromme Draai, kinderopvangorganisatie Ziezo en Bibliotheek Krimpenerwaard. Uit een eerdere inventarisatie in 2021 is gebleken dat diverse maatschappelijke partijen interesse hebben om ruimte in de voorziening te kunnen gebruiken. Op basis van een nieuwe inventarisatie onder maatschappelijke partijen in Ammerstol zijn een drietal partijen in beeld die interesse hebben om gebruik te maken van ruimten in de toekomstige Brede Voorziening: Logopediepraktijk Krimpenerwaard, Welzijn Krimpenerwaard en Jeugdgezondheidszorg – Centrum voor Jeugd en Gezin (CJG). De visie van deze maatschappelijke partijen komt overeen: ze willen laagdrempelig en toegankelijk zijn voor de inwoners van Ammerstol. Zij zien o.a. de volgende kansen: kinderen met een doorverwijzing voor logopedie nabij huis behandelen, verbinding tussen de inwoners van Ammerstol versterken door ontmoeting, een laagdrempelige plek voor hulpvragen en meer preventief werken. De partijen hebben de wens om in de toekomstige Brede Voorziening een of meerdere dagdelen per week/twee weken gebruik te kunnen maken van een spreek/behandelkamer (met wachtruimte). Dit kan door te gaan werken met een bezettingsrooster.

De school, opvang en bibliotheek bevestigen de meerwaarde van de aanwezigheid van een extra spreek/behandelkamer voor maatschappelijke partijen in de toekomstige voorziening. Welzijn Krimpenerwaard denkt daarnaast na of het in de toekomst gewenst is om activiteiten in het kader van ontmoeting en beweging hier te organiseren, bijvoorbeeld een koffiemoment. Vooralsnog is dit geen uitgangspunt in voorliggende businesscase. Aansluiting op visie en betekenis voor huisvesting Brede Voorziening Ammerstol In de business case zijn vier kernwaarden geformuleerd voor de Brede Voorziening Ammerstol. Een kernwaarde betreft het ‘Versterken van de leefbaarheid’. De toevoeging van de genoemde maatschappelijke partijen betekent het volgende voor deze kernwaarde:

Versterken van de leefbaarheid De Brede Voorziening Ammerstol draagt bij aan de leefbaarheid van de kern. Belangrijke functies zoals de school, opvang, bibliotheek en gymzaal blijven bestaan en versterken elkaar. Daarnaast hebben maatschappelijke partners de mogelijkheid om een spreek/behandelkamer in het gebouw te gebruiken. Het huisvesten van meerdere gebruikers in één gebouw faciliteert en versterkt de onderlinge samenwerking en zorgt ervoor dat inwoners van Ammerstol op één plek van verschillende diensten gebruik kunnen maken en elkaar kunnen ontmoeten.

www.icsadviseurs.nl

5/22

3. Ruimte 3.1 Ruimtelijk kader Voor de hoofdgebruikers van Brede Voorziening Ammerstol zijn in de business case reeds de ruimtelijke kaders geformuleerd. Voor de maatschappelijke partners geldt dat er geen wettelijk kaders zin voor het bepalen van de ruimtebehoefte. Bij de ontwikkeling van brede voorziening wordt op basis van de behoefte uitgegaan van de volgende ruimtebehoefte: Onderdeel ruimtebehoefte Basisschool De Kromme Draai

Omvang 1.030 m2 bvo

Ziezo

90 m2 bvo

Bibliotheek Krimpenerwaard

35 m2 bvo

Maatschappelijke partners

20 m2 bvo

Totaal ruimtebehoefte binnen

1.175 m2 bvo

Toelichting Op basis van een vaste voet van 200 m2 bvo en 5,03 m2 bvo per leerling. (165 leerlingen) Binnen deze omvang wordt ruimte ontwikkeld voor één groep kinderopvang. Deze ruimte wordt door Ziezo tevens ingezet voor het faciliteren van VSO en BSO. In voorliggende business case is het uitgangspunt voor de bibliotheek een ruimtebehoefte van 35 m2 bvo. In een vervolgfase moet duidelijk worden hoeveel m2 de bibliotheek exact wenst af te nemen. t.b.v. een spreek/behandelkamer voor maatschappelijke partners

De totale ruimtebehoefte voor de Brede Voorziening Ammerstol komt daarmee uit op 1.175 m2 bvo. Aanvullende buitenruimte is ten behoeve van de maatschappelijke partners niet nodig. Naast de genoemde (individuele) ruimtebehoefte delen de partners ook ruimten.

3.2 Globaal programma van eisen Het Programma van Eisen (PvE) geeft globaal inzicht in de eisen en wensen die door de gebruikers gesteld worden aan hun huisvesting. In de business case zijn de eisen en wensen per gebruiker opgenomen. Als gevolg van nieuwe inzichten en de toevoeging van de maatschappelijke partners wordt in deze paragraaf de volgende aanvulling gedaan op het PvE: Huisvestingsconcept Het huisvestingsconcept van De Brede Voorziening Ammerstol, zoals opgenomen in de business case, bestaat uit vijfclusters. De ruimten voor de maatschappelijke partners zijn hierbij (in het paars) toegevoegd aan het cluster van de centrale omgeving.

www.icsadviseurs.nl

6/22

Nieuwe inzichten en aanvulling In het globale PvE zijn per cluster eisen en wensen beschreven. Op basis van nieuwe inzichten en de aanvulling van de maatschappelijke partijen kan hieraan het volgende toegevoegd: Bibliotheek Bibliotheek Krimpenerwaard is onderdeel van de Brede Voorziening Ammerstol. Onder schooltijd is de bibliotheek toegankelijk voor de kinderen van De Kromme Draai en Ziezo. De focus van de bibliotheek ligt op de collectie van 0-12 jaar. Voor volwassenen is een kleine collectie beschikbaar. De bibliotheek hecht veel waarde aan leesbevordering. De jeugdcollectie wordt op aantrekkelijke wijze gepresenteerd om het lezen bij kinderen te stimuleren en er zijn een aantal comfortabele leesplekken. Verrijdbaar meubilair zoals boekenkasten en presentatieblokken zorgt voor flexibiliteit. De bibliotheek beschikt over de faciliteiten van een openbare computer en een zelfbedieningsfunctie voor het uitlenen en terugbrengen van materiaal. Aula De aula is geschikt voor voorstellingen en vieringen en is uitgerust met een tribunetrap. Het speellokaal is te koppelen met de aula zodat de ruimte op een flexibele wijze kan worden vergroot. In het ontwerp kan worden onderzocht of er nog meer kansen zijn om ruimten te koppelen voor activiteiten met grote groepen, bijvoorbeeld het atelier.

De aula en keuken behoren in principe toe tot bassischool de Kromme Draai, maar zijn ook verhuurbaar aan de andere gebruikers of maatschappelijke partners in Ammerstol. Maatschappelijke partners Onderdeel van de centrale omgeving is een spreek/behandelkamer te gebruiken door maatschappelijke partners (Logopediepraktijk Krimpenerwaard, Welzijn Krimpenerwaard en Jeugdgezondheidszorg – Centrum voor Jeugd en Gezin). Als de spreekkamer niet in gebruik is door een maatschappelijke partner, is deze beschikbaar voor de gebruikers van de Brede Voorziening. Welzijn Krimpenerwaard heeft de wens heeft om activiteiten in het kader van ontmoeting zoals samen koffie drinken, eten en bewegen te organiseren in de Brede Voorziening. Wanneer dit wordt gekoppeld aan een spreekuur is dit een laagdrempelige manier voor inwoners om hun vragen te stellen. Ook de bibliotheek heeft de wens om over een ontmoetingsfunctie te beschikken in de vorm van een leestafel. De genoemde wensen zijn vooralsnog geen uitgangspunt in de voorliggende businesscase. Om deze wensen te effectueren dienen hier aanvullende afspraken te worden gebruikers en de gemeente. Het toevoegen van een spreek/behandelkamer (20 m² bvo) aan het programma sluit daarnaast goed aan bij de ambities uit het (concept) Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2023-2037. Hierin is de ambitie geformuleerd om het onderwijs inclusiever te maken.

Daarbij is het volgende uitgangspunt geformuleerd: “Om de kinderen optimaal te ondersteunen is het van belang dat er aanvullende ruimten beschikbaar komen. Deze ruimten dienen geschikt te zijn voor individuele begeleiding of te zorgen voor rust en beperkte afleiding. Deze ruimtes zijn multi-inzetbaar maar zullen vooral functioneren als spreekkamer (voor verschillende zorgpartners). Om te zorgen dat dergelijke ruimten binnen schoolgebouwen voor het basisonderwijs beschikbaar zijn, wordt in het geval van nieuwbouw per school bovenop de bestaande ruimtenormen 20 m² bvo extra opgeteld”.

www.icsadviseurs.nl

7/22

3.3 Stedenbouwkundige kaders Op basis van een stedenbouwkundig onderzoek en het ruimteprogramma heeft RHO Adviseurs een voorstel gemaakt voor de stedenbouwkundige kaders. Dit is in samenwerking met de hoofdgebruikers opgesteld en in een bewonersavond op 30 november 2022 gepresenteerd. In de bijlage is de uitwerking van RHO adviseurs (d.d. 18 januari 2023) met het ontwerpvoorstel opgenomen. Vanuit de gebruikers is bij het ontwerpvoorstel de afscheiding met het resterende voetbalveld (en bijbehorende veiligheid) als aandachtspunt meegegeven.

Weergave ontwerpvoorstel (boven) en huidige situatie (onder)

www.icsadviseurs.nl

8/22

3.4 Tijdelijke huisvesting In scenario 1 en 2 is er tijdelijke huisvesting nodig gedurende de bouwperiode. Er is globaal onderzocht of de tijdelijke huisvesting (van alleen het onderwijs) op het terrein gerealiseerd kan worden naast het bestaande gebouw. De enige mogelijke optie is het plaatsen van de tijdelijke huisvesting (noodlokalen) in twee bouwlagen aan de oostzijde van het perceel. Onderstaand is deze positionering weergegeven. Deze positionering brengt echter de volgende aandachtspunten en of risico’s met zich mee: veiligheid, meter: cm inppt meter verkeersstromen, inrichting bouwplaats en benodigde buitenruimte. Het is hiermee de vraag of de tijdelijke huisvesting op de huidige locatie haalbaar is. nu schoolplein

Omvang t i deli ke huisvest ing . m bvo : Veiligheid Verkeersstromen Inrichting bouw plaats enodigde buitenruimte voor spelen en parkeren april

Indien voor scenario 1 of 2 wordt gekozen dient de inpassing en invulling van de tijdelijke huisvesting nader te worden onderzocht. Het huidige terrein van de Ammerstolse Sport Vereniging zou mogelijk als alternatieve locatie kunnen fungeren voor de tijdelijke huisvesting.

www.icsadviseurs.nl

9/22

4. Eigendom en beheer In de business case staan de uitgangspunten beschreven ten aanzien van het eigendom en beheer van Brede Voorziening Ammerstol. Op hoofdlijnen betekent dit dat over het eigendom nog nadere afspraken moeten worden gemaakt en de verantwoordelijkheid voor het beheer bij de (hoofd)gebruikers komt te liggen. Over toevoeging van de maatschappelijke partijen is hierover het volgende afgesproken: De extra ruimten voor de maatschappelijke partijen worden, in lijn met het (concept) Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2023—2037, eigendom van het onderwijs. Dit betekent dat het onderwijs aanvullende afspraken maakt met deze partijen over het (gebruikers)beheer en de exploitatie van ruimte. In het vervolg dienen hierover en over de huurvoorwaarden nadere afspraken te worden gemaakt. Verder zien de gebruikers kansen om Stichting Dagbesteding Krimpenerwaard bij het beheer van het gebouw te betrekken. Een andere kans is het opzetten van een commissie met vrijwilligers, die vooral in de avonduren beheertaken zou kunnen uitvoeren. Beide kansen dienen in het vervolg verder te worden onderzocht.

www.icsadviseurs.nl

10/22

5. Financiën In de oorspronkelijke business case zijn de financiële consequenties voor het realiseren en exploiteren van de Brede Voorziening Ammerstol in beeld gebracht. Op basis van actuele bouwkosten en de nieuwe uitgangspunten en inzichten zijn de financiën in dit hoofdstuk aangepast en aangevuld.

5.1 Kaders Voor het bepalen van de financiën en bekostiging van genoemde drie scenario’s is uitgegaan van onderstaande uitgangspunten.

Ingreep Aantal m2 bvo Aantal leerlingen onderwijs Gymzaal Tijdelijke huisvesting

Scenario 1: renovatie huidige locatie De Kromme Draai Renovatie* 1.400 m2 bvo 165 leerlingen

Scenario 2: vervangende nieuwbouw op huidige locatie De Kromme Draai Nieuwbouw 1.175 m2 bvo 165 leerlingen

Scenario 3: nieuwbouw op locatie Ammerstolse Sportvereniging Nieuwbouw 1.175 m2 bvo 165 leerlingen

Renovatie van 447 m² bvo

Huur van 1.000 m2 bvo t.b.v. 144 leerlingen + 125 m² bvo t.b.v. Ziezo en bibliotheek

Nieuwbouw van 455 m2 bvo Niet van toepassing

De 144 leerlingen voor de tijdelijk huisvesting zijn gebaseerd op de huidige situatie. De 165 leerlingen voor de permanente huisvesting zijn gebaseerd op de prognose voor de toekomst. Definitie renovatie* Renovatie definiëren we als een zeer grondige verbouwing van het huidige gebouw. Waar dat technisch mogelijk is, wordt gestreefd naar nieuwbouwkwaliteit voor zowel de bouwkundige - alsmede installatietechnische en bouwfysische kwaliteit. Voor dit project is als uitgangspunt gehanteerd dat de bouwkosten 60% van de kosten voor nieuwbouw bedragen. Hierbij moet worden opgemerkt dat geen constructieve beoordeling van het gebouw heeft plaatsgevonden. Gymzaal Scenario 1 en scenario 2 gaan uit van de renovatie van de bestaande gymzaal. In scenario 3 is het uitgangspunt dat de gymzaal wordt meegenomen in de nieuwbouwontwikkeling. Voor scenario 1 en 2 is het realiseren van BENG een streven. In het geval van scenario 3 een vereiste.

5.2 Investeringskosten 5.2.1 Uitgangspunten Op basis van de hierboven genoemde kaders zijn drie kostenramingen opgesteld. Deze kostenramingen bestaan uit de volgende onderdelen: ▪ ▪

Grondkosten. Onder grondkosten wordt o.a. verstaan de kosten die gemaakt moeten worden voor bodemonderzoek, sloop en nader onderzoek naar asbest; Bouwkosten (aanneemsom). De kosten voor nieuwbouw zijn gebaseerd op recente ervaringscijfers bij vergelijkbare projecten van ICSadviseurs (prijspeil maart 2023). De gehanteerde bouwkosten zijn inclusief

www.icsadviseurs.nl

11/22

▪

▪ ▪

de staartkosten van de aannemer (algemene kosten, algemene bouwplaats kosten, winst en risico). De bouwkosten voor het terrein zijn in de ramingen voor de scenario’s apart in beeld gebracht; Directiekosten. Dit zijn kosten voor o.a. architect, technisch adviseurs, begeleiding vanuit gemeente, projectmanagement en dergelijke. De directiekosten zijn op basis van ervaringscijfers bepaald en worden berekend over de bouwkosten (inclusief terrein) en de eventuele sloopkosten; Bijkomende kosten. Dit zijn kosten voor NUTS-aansluitingen, overheidsheffingen (leges), verzekeringen, verhuiskosten en dergelijke. De bijkomende kosten zijn op basis van ervaringscijfers bepaald en worden berekend over de bouwkosten (inclusief terrein) en de eventuele sloopkosten; Indexering en prijsstijgingen. Gedurende de looptijd van een bouwproject is er sprake van prijsontwikkeling tot de oplevering, waar in de kostenraming rekening mee moet worden gehouden. Onvoorzien. Dit betreft een percentage over de diverse kostencomponenten om niet voorziene zaken te kunnen bekostigen tijdens de uitvoeringsfase. Voor de post onvoorzien wordt, gelet op de fase waarin de planvorming zich bevindt, een percentage aangehouden van 5%.

Bij het bepalen van de investeringskosten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: ▪ ▪

▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

De kostenramingen zijn grove inschattingen ten behoeve van de eerste verkenning en zijn gebaseerd op ervaringsgetallen bij eerdere projecten; Wij zijn ons ervan bewust dat de kostenraming als onderdeel van de business case als basis dient voor de besluitvorming over het project en de daaraan gekoppelde toekenning van financiële middelen. Wij wijzen u erop dat een verschil in de kostenraming kan ontstaan, zodra de kengetallen, waarop de kostenraming gebaseerd is, wijzigen en/of een in de toekomst gelegen onvoorziene omstandigheid zich voordoet. Hoewel de kostenraming met uiterste nauwkeurigheid is samengesteld, is ICSadviseurs niet aansprakelijk voor eventuele financiële verschillen die zich voordoen tot en met de nazorgfase van het project; In de nieuwbouwscenario’s wordt uitgegaan van het kwaliteitsniveau conform het ouwbesluit. Dit betekent dat het gebouw voldoet aan BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) en gasloos is. In het geval van het renovatiescenario wordt dit kwaliteitsniveau zo veel mogelijk benaderd. Eventuele aankoop van grond en eventueel bouw- en woonrijp maken zijn niet opgenomen in de berekeningen; Eventuele kosten voor asbestsanering zijn niet opgenomen in de berekeningen; Eventuele kosten voor het verleggen van kabels en leidingen zijn niet opgenomen in de berekeningen; Eventuele sanering van vervuilde grond is niet opgenomen in de berekeningen.

Uitgangspunt is dat de grond geschikt is voor de (vernieuw)bouw van de school; Eventuele losse inventaris (bureaus, meubilair, sportinrichting en dergelijke) zijn niet opgenomen in de berekeningen; ICT (losse componenten) is niet opgenomen in de berekeningen; Eventuele kosten voor onderzoek naar archeologische vondsten en kosten voortvloeiend uit dit onderzoek zijn niet opgenomen in de berekeningen; De boekwaarden van de locaties en de gebouwen zijn niet meegenomen in de berekeningen; Het prijspeil is 1 januari 2023, prijsindexering 5% per jaar aangehouden; Financieringskosten niet van toepassing; Aanname periode tot start bouw: 12 maanden. Bouwtijd: 10 maanden; Consequenties uit eventuele Flora- en fauna activiteiten (bescherming van soorten) zijn vooralsnog niet meegenomen in de kostenramingen; Consequenties uit eventuele Waterschapsverordening zijn vooralsnog niet meegenomen in de kostenramingen;

www.icsadviseurs.nl

12/22

Per scenario: ▪ ▪ ▪

In scenario 1 en 2 wordt de tijdelijke huisvesting naast het huidige gebouw op de huidige locatie gerealiseerd. In scenario 1 en 2 is rekening gehouden met een extra verhuizing naar de tijdelijke huisvesting; In scenario 1 en 2 is beperkt rekening gehouden met busvervoer voor het bewegingsonderwijs tijdens de bouwperiode. Hierbij zijn vooralsnog de volgende uitgangspunt gehanteerd: ─ De werkzaamheden m.b.t. gymzaal worden zoveel mogelijk in en om de zomer uitgevoerd. ─ De leerlingen sporten gedurende de werkzaamheden zoveel mogelijk buiten bij ASV. ─ In de koudere periode maken de kinderen gebruik van Sporthal De Waard in Bergambacht. ─ De oudere kinderen (bovenbouw) gaan op de fiets naar de sporthal. ─ De gymles van de jongere kinderen (onderbouw) wordt geclusterd in de sporthal. ─ Voor de gymles van de jongere kinderen wordt 1 keer per week (bus)vervoer georganiseerd. ─ Er wordt rekening gehouden met 20 weken busvervoer. ─ De kosten hiervoor bedragen naar verwachting rond de € . , -.

5.2.2 Scenario’s De investeringskosten voor het realiseren van scenario 1 (vernieuwbouw huidige locatie De Kromme Draai) zijn als volgt geraamd: Investeringskostenraming

Scenario 1

18-1-2021 aangepast 07-02-2023, gewijz. 19-04-2023 locatie te Ammerstol aantal m2 bvo aantal leerlingen aantal parkeerplaatsen A. B. C. D.

onderwijs

renovatie renovatie huidige locatie huidige locatie 1.400 447 165 bestaand handhaven. bestaand handhaven

tijdelijke huisvesting onderwijs

€ €

2.000 746.470

€ € €

146.694 64.755 46.684

€ €

1.006.602 1.010.000

huur nader te bepalen 1.000 144 niet van toepassing. 805.500 123.171 54.799 983.470 980.000

3.781.488 € 3.780.000 €

1.212.479 1.210.000

1.184.105 1.180.000

Grondkosten Bouwkosten Losse inrichtingskosten Bijkomende kosten Prijsstijging** E. Onvoorzien G. Financiering Totaal investeringskosten exclusief btw Totaal investeringskosten exclusief btw, afgerond

€ € € € € € € € €

3.000 2.358.635 430.997 202.002 145.444 3.140.078 3.140.000

Totaal investeringskosten Totaal investeringskosten inclusief btw inclusief btw Totaal investeringskosten inclusief btw, afgerond

€ €

Totaal investeringskosten inclusief btw, afgerond

gymzaal

€ 6. 70.000

De investeringskosten voor het realiseren van scenario 2 (vervangende nieuwbouw huidige locatie De Kromme Draai) zijn als volgt geraamd:

www.icsadviseurs.nl

13/22

Investeringskostenraming

Scenario 2

18-1-2021 aangepast 07-02-2023, gewijz. 19-04-2023

onderwijs

gymzaal

nieuwbouw huidige locatie 1.175 165 nader te bepalen.

locatie te Ammerstol aantal m2 bvo aantal leerlingen aantal parkeerplaatsen

renovatie huidige locatie 447 nader te bepalen

A. B. C. D.

€ € € € € € € € €

90.000 3.201.679 581.822 278.257 201.876 4.353.634 4.350.000

€ € € € € € € € €

Totaal investeringskosten Totaal investeringskosten inclusief btw inclusief btw Totaal investeringskosten inclusief btw, afgerond

€ €

5.243.905 € 5.240.000 €

2.000 746.470 146.694 64.755 46.684 1.006.602 1.010.000

Totaal investeringskosten inclusief btw, afgerond

tijdelijke huisvesting onderwijs huur nader te bepalen 1.000 144 niet van toepassing. € € € € € € € € €

805.500 123.171 54.799 983.470 980.000

1.212.479 € 1.210.000 €

1.184.105 1.180.000

€ 7.630.000

In scenario 2 wordt het bestaande schoolgebouw gesloopt ten behoeve van de realisatie van een nieuw schoolgebouw. Dit resulteert in de volgende meerkosten, die in de bovenstaande raming zijn opgenomen als onderdeel van de grondkosten: Meerkosten terrein scenario 2 Sloopkosten

Bouwkosten (excl. btw) € 84. ,-

Investeringskosten (incl. btw) € . ,-

De investeringskosten voor het realiseren van scenario 3 (nieuwbouw locatie Ammerstolse Sportvereniging) zijn als volgt geraamd: Investeringskostenraming

Scenario 3

18-1-2021 aangepast 07-02-2023, gewijz. 19-04-2023

onderwijs

gymzaal

nieuwbouw nieuwe locatie 1.175 165 nader te bepalen.

locatie te Ammerstol aantal m2 bvo aantal leerlingen aantal parkeerplaatsen

nieuwbouw nieuwe locatie 456 nader te bepalen.

A. B. C. D.

€ € € € € € € € €

106.000 3.506.811 622.793 304.062 220.755 4.760.421 4.760.000

€ € € € € € € € €

6.000 1.244.117 224.823 106.583 76.923 1.658.445 1.660.000

Totaal investeringskosten Totaal investeringskosten inclusief btw inclusief btw Totaal investeringskosten inclusief btw, afgerond

€ €

5.733.950 € 5.730.000 €

1.997.675 2.000.000

Totaal investeringskosten inclusief btw, afgerond

www.icsadviseurs.nl

tijdelijke huisvesting onderwijs exclusief gym niet van toepassing

€ 7.730.000

14/22

In scenario 3 is in lijn met stedenbouwkundig ontwerp uitgegaan van de ontwikkeling van het gehele kavel. Uitgangspunt hierbij de realisatie van 1.995 m² buitenterrein (inclusief het realiseren van een openbaar speeltuin á 300 m²) en het aanpassen van het bestaande parkeerterrein. In scenario 1 en 2 wordt uitgegaan van 1.190 m² en geen aanpassingen ten behoeve van het parkeren. Het verschil in uitgangspunten resulteert in de volgende meerkosten, die in de voorgaande kostenraming zijn opgenomen: Meerkosten terrein scenario 3 Extra kosten bouwrijp maken Extra kosten t.b.v. schoolplein Extra kosten t.b.v. restant terrein Extra kosten t.b.v. parkeervoorzieningen TOTAAL

Bouwkosten (excl. btw) € . ,€ 9.9 7,€ .9 ,€ . ,€ 305. 32,-

Investeringskosten (incl. btw) € 193.373,€ 8. ,€ . 8 ,€ 9 . ,€ 780.000,-

Tijdelijke huisvesting scenario 1 en 2 In de kostenraming is al uitgangspunt gehanteerd dat de tijdelijke huisvesting op het huidige terrein wordt gerealiseerd. Hierbij zijn in hoofdstuk 3 al de nodige aandachtspunten benoemd. In het vervolg dient de realisatie van de tijdelijke huisvesting op de huidige locaties verder te worden onderzocht. Mocht blijken dat het realiseren van tijdelijke huisvesting op de huidige locatie niet haalbaar is, is het huidige terrein van de Ammerstolse Sport Vereniging een alternatieve locatie. Het realiseren van de tijdelijke huisvesting op bestaande kunstgrasveld van de Ammerstolse Sport Vereniging brengt naar verwachting enige meerkosten met zich mee ten opzichte van tijdelijke huisvesting op de huidige locatie. Deze meerkosten, voor o.a. aanpassen hekwerken en ontsluiting en geschikt maken terrein, worden geraamd tussen de € 70.000,- en € . ,- incl. btw. In onderstaande tabel zijn de investeringskosten voor genoemde drie scenario’s in één overzicht weergegeven. De in de tabel opgenomen bedragen zijn afgeronde investeringskosten inclusief btw.

Investeringskosten Brede Voorziening Aandeel school Aandeel Ziezo Aandeel bibliotheek Aandeel maatschap. Investeringskosten gymzaal Investeringskosten tijdelijke huisvesting Totaal investeringskosten

Scenario 1: renovatie huidige locatie De Kromme Draai + gymzaal

Scenario 2: vervangende nieuwbouw op huidige locatie De Kromme Draai + vernieuwbouw gymzaal

Scenario 3: nieuwbouw op locatie Ammerstolse Sportvereniging

€ 3.780.000,-

€ 5.240.000,-

€ 5.730.000.-

€ 3.310.000 € 9 . € . €6 .

€ .590.000 € . € 60.000 €9 .

€ 5. 20.000 € . € 170.000 € . ,-

€ . 10.000,-

€ .

€ .180.000,-

Niet van toepassing

€ 6.170.000,-

€ 7.630.000,-

€ 7.730.000,-

Op basis van de genoemde investeringskosten is ook inzicht gegeven in de investeringskosten teruggerekend naar gebruiker van de Brede Voorziening. Basis hiervoor is het aantal m2 bvo eigen ruimten (enkelgebruik) waarvan de gebruiker gebruik maakt.

www.icsadviseurs.nl

15/22

Verschil tussen herijking kosten en raming oorspronkelijke business case In de onderstaande tabel is aanvullend nog het verschil van de totale investeringskosten per scenario in beeld gebracht en een verklaring voor de verschillen. Scenario 1: renovatie huidige locatie De Kromme Draai + gymzaal

Scenario 2: vervangende nieuwbouw op huidige locatie De Kromme Draai + vernieuwbouw gymzaal

Scenario 3: nieuwbouw op locatie Ammerstolse Sportvereniging

Totaal investeringskosten

€ 6.170.000,-

€ 7.630.000,-

€ 7.730.000,-

Raming business case

€ 3.2 0.000,-

€ 4. 50.000,-

€ 5.000.000,-

Verklaring verschil:

▪ ▪ ▪ ▪

www.icsadviseurs.nl

Prijsstijging 2021-2023 Renovatie gymzaal toegevoegd Sloopkosten toegevoegd Tijdelijke huisvesting kinderopvang en bibliotheek toegevoegd

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Prijsstijging 2021-2023 Renovatie gymzaal toegevoegd Sloopkosten toegevoegd Extra ruimte maatsch. partijen Tijdelijke huisvesting kinderopvang en bibliotheek toegevoegd

▪ ▪ ▪

Prijsstijging 2021-2023 Extra ruimte maatsch partijen Extra kosten t.b.v. terrein

16/22

5.3 Exploitatie De toekomstige exploitatiekosten kunnen worden geraamd op basis van kengetallen per m2 bvo. In onderstaande tabel zijn de kengetallen voor de exploitatiekosten opgenomen uitgaande van nieuwbouw (scenario 2 of 3). Omdat het kwaliteitsniveau voor de renovatie (scenario 1) nagenoeg gelijk is aan nieuwbouw zijn deze kengetallen ook voor dit scenario toegepast. Deze tabel laat zien dat op basis van een totaal van 1.175 m2 bvo scenario’s en een jaarlijks bedrag van circa € 74.000,- aan exploitatielasten wordt verwacht. Op basis van 1.400 m2 bvo voor scenario 1 (totaal van 1.847 m2 bvo minus oppervlakte gymzaal van 447 m2 bvo) wordt een jaarlijks bedrag van circa € 88.000,- aan exploitatielasten verwacht. Dat betekent over een looptijd van 40 jaar dat de verwachte exploitatie van de nieuwbouw scenario’s ca. € 8 .000,- (incl. indexatie) goedkoper is in het gebruik ten opzichte van de het renovatiescenario. Exploitatielasten

€ / m2 / jaar

Toelichting

Onderhoud Energie en water Schoonmaak Heffingen Totaal

€ ,€ 8,€ 8,€ ,€ 63,-

Gemiddelde over 40 jaar o.b.v. kwaliteitsniveau BENG n.t.b. op basis van lokale uitgangspunten Incl. btw en prijspeil 2023

Totaal € / jaar scenario 1 (o.b.v. 1.400 m2 bvo) € 49. € . € . € . € 88.000

Totaal € / jaar scenario 2 en 3 (o.b.v. 1.175m2 bvo) € 41.000 € 9.000 € 21.000 € 2.000 € 74.000

Tabel: Verwachte (gemiddelde) exploitatielasten

5.4 Indicatie huisvestingslasten Ziezo en de bibliotheek willen graag onderdeel zijn van de toekomstige Brede Voorziening Ammerstol. Het ruimteprogramma laat zien dat Ziezo en de bibliotheek gebruik maken van eigen ruimten (enkelgebruik) en ruimten van de school (dubbelgebruik). Voor de ruimte in enkelgebruik geldt dat er afspraken moeten worden gemaakt over de investering en exploitatielasten voor de eigenaar en gebruiker. Uitgangspunt in deze business case is dat de gemeente investeert ten behoeve van deze (aanvullende) meters. Voor de ruimte op basis van dubbelgebruik worden er afspraken gemaakt met de school, omdat dit onderwijsruimte betreft. Dit hoofdstuk geeft een indicatie van de verwachte huisvestingslasten voor Ziezo en de bibliotheek. Hierbij is gebruik gemaakt van kengetallen van ICSadviseurs voor nieuwbouw en het ruimteprogramma. Zowel Ziezo als de bibliotheek hebben aangeven dat zij verwachten onderstaande huisvestingslasten te kunnen dragen. Kanttekening hierbij is wel dat het een momentopname betreft en de financiële situatie van de gebruikers afhankelijk is van externe factoren zoals de gemeentelijke besluitvorming. Ziezo De totale huisvestingslasten voor Ziezo bestaan uit de huisvestingslasten voor de ruimte in enkelgebruik (90 m 2 bvo) en de huisvestingslasten voor de ruimte van de school in dubbelgebruik (165 m2 bvo opvang, 42 m2 bvo VSO en 42 m2 bvo BSO).

De huisvestingslasten per m2 voor de ruimte in dubbelgebruik is gebaseerd op een verdeelsleutel op basis van openingstijden. In totaal komen de huisvestingslasten voor Ziezo naar verwachting uit op een bedrag tussen de € 27.050,- en € 28.000,- (incl. btw) voor het eerste jaar.

www.icsadviseurs.nl

17/22

Bandbreedte huisvestingslasten Ziezo

Lasten per m² (jaar 1) Lasten totaal m² (jaar 1)

Enkelgebruik (90 m2 bvo)

Dubbel gebruik opvang (165 m2 bvo)

Dubbel gebruik VSO (42 m2 bvo)

Dubbel gebruik BSO (42 m2 bvo)

€ 170 – 175

€ 53 - 54

€ 13 - 14

€ 59 - 61

€ 15.300 - 15.800

€ 8.700 – 9.000

€ 550 - 600

€ .500 – 2.600

Totale huisvestingslasten Ziezo (enkel + dubbelgebruik)

€ 27.050 – 28.000

Tabel : Bandbreedte huisvestingslasten Ziezo Tijdelijke huisvesting

In de kostenraming is in scenario 1 en 2 tevens rekening gehouden met tijdelijke huisvesting voor Ziezo tijdens de bouwperiode (1,5 jaar). De kosten voor deze tijdelijke huisvestingslasten zijn aanvullend en bedragen naar verwachting: Tijdelijke huisvesting Exploitatielasten (enkelgebruik) Huurlasten Totaal

€ 4. ,€9 . ,€ 97.650,-

€ ,- per m² bvo Voor 1,5 jaar

Bibliotheek De totale huisvestingslasten voor de bibliotheek bestaan uit de huisvestingslasten voor de ruimte in enkelgebruik (35 m2 bvo) en de huisvestingslasten voor de ruimte van de school in dubbelgebruik (103 m 2 bvo). De huisvestingslasten per m2 voor de ruimte in dubbelgebruik is gebaseerd op een verdeelsleutel op basis van openingstijden. In totaal komen de huisvestingslasten voor de bibliotheek naar verwachting uit op een bedrag tussen de € .7 ,- en €7.4 ,- voor het eerste jaar. Bandbreedte huisvestingslasten bibliotheek

Lasten per m² (jaar 1) Lasten totaal m² (jaar 1)

Enkelgebruik (35 m2 bvo)

Dubbelgebruik (106 m2 bvo)

€ 170 -175

€ 7 -18

€ 5.950 – 6.150

€ .800 – 1.900

Totale huisvestingslasten bibliotheek (enkel + dubbelgebruik)

€ 7.750 – 8.050

Tabel: Bandbreedte huisvestingslasten bibliotheek Tijdelijke huisvesting

In de kostenraming is in scenario 1 en 2 tevens rekening gehouden met tijdelijke huisvesting voor de bibliotheek tijdens de bouwperiode (1,5 jaar). De kosten voor deze tijdelijke huisvestingslasten zijn aanvullend en bedragen naar verwachting: Tijdelijke huisvesting Exploitatielasten (enkelgebruik) Huurlasten Totaal

www.icsadviseurs.nl

€ . ,€ .4 ,€ 38.000,-

€ ,- per m² bvo Voor 1,5 jaar

18/22

6. Conclusie 6.1 Conclusie In deze oplegnotitie zijn drie scenario’s voor de rede Voorziening Ammerstol verder uitgewerkt en geactualiseerd. In dit hoofdstuk worden verschillende scenario met de hernieuwde inzichten beoordeeld en wordt een advies gegeven over een voorkeursscenario. Toelichting matrix Onderstaande matrix geeft meer informatie over de onderlinge verschillen tussen de drie scenario’s. Ieder scenario is per thema gekenmerkt door de volgende drie wegingen: ▪ ▪ ▪

+/- zowel een voordeel als een nadeel ten opzichte van een ander scenario; + voordeel ten opzichte van een ander scenario; - nadeel ten opzichte van een ander scenario.

Aansluiten op wensen en eisen gebruikers

Beschikbare (onderwijs)ruimte

Kwaliteit Brede Voorziening

Investeringskosten

www.icsadviseurs.nl

Scenario 1: renovatie huidige locatie De Kromme Draai -

Scenario 2: vervangende nieuwbouw op huidige locatie De Kromme Draai +

Scenario 3: nieuwbouw op locatie Ammerstolse Sportvereniging +

Vanwege structuur gebouw onzeker in welke mate kan worden aangesloten bij het wenselijke huisvestingsconcept +

Bij nieuwbouw hebben partijen de mogelijkheid om een gebouw te realiseren dat past bij de wensen en eisen

+/-

Uitgegaan wordt van 1.400 m2 bvo (excl. de gyzmaal). Dit is aanzienlijk meer dan scenario 2 en 3

Bij nieuwbouw is het ruimteprogramma leidend en wordt uitgegaan van 1.175 m2 bvo (excl. de gymzaal). Dit is aanzienlijk lager dan de ruimte in het huidige gebouw

Bij nieuwbouw is het ruimteprogramma leidend en wordt uitgegaan van 1.175 m2 bvo. Dit is aanzienlijk lager dan de ruimte in het huidige gebouw. Op deze locatie wordt een aanzienlijk groter buitenterrein gerealiseerd. +

Ook voor renovatie is BENG het vertrekpunt. In de praktijk kan niet het gehele gebouw naar alle eisen van BENG worden getild. Ook de uitstraling van het exterieur blijft achter bij nieuwbouw +

Bij nieuwbouw is BENG het minimum. Ook op het gebied van sfeer en uitstraling sluit de nieuwbouw volledig aan bij de wensen van de gebruikers

+/-

Totaal: € . 7 .

Totaal: € 7.

Totaal: € 7.7

19/22

(financiële) Baten

+/-

Locatie van de Ammerstolse Sportvereniging beschikbaar voor alternatieve invulling

Huidige locatie De Kromme Draai komt vrij voor alternatieve ontwikkeling

De boekwaarde van het sportveld hoeft niet te worden afgeboekt

Opbrengst grond huidige kavel De Kromme Draai (in dit stadium nog niet bekend) Hoge onderhoudskosten kunstgrasveld komen te vervallen

Exploitatielasten

Nieuwbouw van de gymzaal leidt tot een besparing in de voorziening. Dit komt doordat de verwachte onderhoudskosten later moeten worden gemaakt dan nu voorzien +

Doordat aanzienlijk minder vierkante worden gerealiseerd en moeten worden onderhouden, zijn deze lasten fors lager dan scenario 1

Tijdelijke huisvesting

Doordat meer vierkante meters worden gebruikt en moeten worden onderhouden, zijn deze lasten fors hoger dan scenario 2 en 3. Meer concreet: het verschil in exploitatielasten tussen scenario 1 enerzijds en scenario 2 en 3 anderzijds bedraagt € 14.000,- per jaar of € 820.000,- voor de looptijd van 40 jaar -

De gebruikers van de Brede Voorziening Ammerstol moeten gebruik maken van tijdelijke huisvesting en verhuizen daardoor twee keer. Dit vraagt extra organisatie (en kosten) van de gebruikers. De tijdelijke huisvesting komt op het huidige terrein, waardoor overlast voor de gebruikers zal ontstaan door de bouw.

De gebruikers van de Brede Voorziening Ammerstol maken geen gebruik van tijdelijke Huisvesting en hoeven slechts één keer te verhuizen.

www.icsadviseurs.nl

20/22

Overig -

- School kan makkelijk gebruiken maken van sportvelden ASV (+) - Behoud deel kunstgrasveld ASV (+/-)

Tabel: Conclusie

Voorkeursscenario In overleg met de gebruikers van de Brede Voorziening en de gemeente is een voorkeursscenario bepaald. De voorkeur van basisschool De Kromme Draai gaat uit naar scenario 3. In dit scenario wordt nieuwbouw voor de Brede Voorziening gerealiseerd waardoor het gebouw zo optimaal mogelijk aansluit bij het gewenste huisvestingsconcept en onderwijsvisie. Ook is het kwaliteitsniveau van nieuwbouw naar verwachting hoger (ondanks dat we streven naar nieuwbouwkwaliteit bij renovatie) en zijn de exploitatielasten lager dan in het geval van renovatie. De lagere exploitatiekosten komen ten gunste van de school, waardoor meer geld beschikbaar is voor de kwaliteit van het onderwijs. Nieuwbouw op de locatie van de Ammerstolse Sportvereniging biedt vanuit het oogpunt van de school twee aanvullende voordelen ten opzichte van nieuwbouw op de huidige locatie. Ten eerste kan een verbinding tussen de school en de Ammerstolse Sportvereniging ontstaan waardoor leerlingen eenvoudiger van de Sportvereniging gebruik kunnen maken. Ten tweede wordt ingeval van scenario 3 de huidige locatie van de school vrijgespeeld waardoor een potentiële ontwikkellocatie (voor woningbouw) ontstaat. Dit draagt bij aan de leefbaarheid van de kern en leidt naar verwachting tot een groeiend leerlingaantal.

Een voorwaarde voor de school is dat bij scenario 3 de gymzaal onderdeel uitmaakt van de nieuwbouwontwikkeling. Zij ervaart het momenteel als voordeel dat zij gezamenlijk zijn gehuisvest. Daarnaast is het verschil in investeringskosten tussen beide nieuwbouwscenario’s minimaal. Zowel de Bibliotheek Krimpenerwaard als Ziezo hebben aangegeven zich te herkennen in de voordelen van nieuwbouw. Gezien de rol van de school als grootste gebruikers, is zowel de Bibliotheek als Ziezo bereid in te stemmen met het genoemde voorkeursscenario van de school. Voor de Bibliotheek geldt hierbij (maar ook voor de andere scenario’s dat het afhankelijk is van de subsidiering door de gemeente.

www.icsadviseurs.nl

21/22

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s): Gereviewd door:

31 mei 2023 Maarten Groenen

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

www.icsadviseurs.nl

22/22

www.icsadviseurs.nl

Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Krimpenerwaard&id=9a547c5d-384c-45d4-aa52-1dd0855d3762