Reconstructie - 03 - 20220121 ICS Business case Brede Voorziening Ammerstol_definitief jan 22

Business case Brede Voorziening Ammerstol Op naar een gedragen toekomstperspectief

Opdrachtgever Gemeente Krimpenerwaard

Datum 21 januari 2022

Referentienummer 2200061

Auteur(s) Chantal Pieterse Maarten Groenen Tom Maaskant

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding 1.1

Aanleiding

4

1.2

Werkwijze

4

1.3

Plan van aanpak

5

1.4

Projectorganisatie

6

1.5

Leeswijzer

6

Gebruikers en visie Brede Voorziening Ammerstol 2.1

7

2.1.2

Ziezo

7

2.1.3

Bibliotheek Krimpenerwaard

8

2.1.4

Samenwerking met overige partners

8

Visie en betekenis voor huisvesting

Ruimte

8

10

Scenario’s

10

3.1.1

Huidige locatie De Kromme Draai

10

3.1.2

Locatie Ammerstolse Sportvereniging

13

3.2

Kaders

15

3.2.1

Ruimtelijke kaders

15

3.2.2

Technische kaders

16

Beknopt Programma van Eisen

16

3.3

3.3.1

Huisvestingsconcept

16

3.3.2

Ruimteprogramma

20

3.3.3

Gewenste sfeer en uitstraling

20

3.4

5.

7

Bassischool De Kromme Draai

3.1

4.

Gebruikers

7

2.1.1

2.2

3.

4

Volumestudie locatie Ammerstolse Sportvereniging

22

3.4.1

Uitgangspunten

22

3.4.2

Programma

22

3.4.3

Volumestudie

23

Eigendom en beheer

26

4.1

Uitgangspunten

26

4.2

Eigendom en verhuurconstructie

26

4.3

Beheer

27

Financiën

29

5.1

Kaders

29

5.2

Investeringskosten

30

www.icsadviseurs.nl

6.

7.

5.3

Exploitatie

33

5.4

Indicatie huisvestingslasten

34

5.5

Overige baten en lasten

35

Conclusie en aanbevelingen

37

6.1

Conclusie

37

6.2

Aanbevelingen

40

Bijlagen

www.icsadviseurs.nl

41

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Krimpenerwaard heeft op 11 december 2018 het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP) vastgesteld. In dit IHP is vastgelegd op welke wijze de gemeente tot 2040 wil omgaan met onderhuisvesting. Daarbij is, vanuit de huidige staat van de onderwijshuisvesting, vooruit gekeken naar de te verwachten veranderingen en benodigde investeringen. Ook zijn diverse toekomstscenario’s voor wat betreft de onderwijshuisvesting in beeld gebracht. Eén van de scholen die in het IHP als ‘locatie met onvoldoende toekomstwaarde’ is geduid, is basisschool De Kromme Draai in Ammerstol. Ook is de wens om een volledig aanbod voor kinderen van 0 tot 12 jaar in Ammerstol te realiseren. Om een goede keuze te kunnen maken over de toekomst van De Kromme Draai vindt de gemeente Krimpenerwaard het van belang nader onderzoek naar deze specifieke locatie te doen. Om dit onderzoek te realiseren is, in samenwerking met alle gebruikers van De Kromme Draai, een business case uitgevoerd. Het doel van deze business case is een gedragen plan voor de (ver)nieuw(d)e huisvesting van De Kromme Draai in combinatie met aanvullende voorzieningen op te stellen.

Daarbij staan de volgende aandachtspunten centraal: ▪ Werk drie scenario’s ruimtelijk en financieel uit, namelijk 1) vernieuwbouw op de huidige locatie van De Kromme Draai, 2) vervangende nieuwbouw op de locatie van De Kromme Draai en 3) nieuwbouw op de nabij gelegen sportvelden van de Ammerstolse Sportvereniging; ▪ Neem naast basisschool De Kromme Draai ook de volgende partijen in het onderzoek mee, namelijk 1) Ziezo (partner voor kinderopvang en BSO) en 2) bibliotheek Krimpenerwaard. Ook de gymzaal dient in het onderzoek te worden meegenomen; ▪ Organiseer draagvlak bij de (toekomstige) gebruikers en bij de omgeving. Het uitgangspunt daarbij is een co-creatie met de betrokken partijen. Voorliggende business case is in opdracht van de gemeente Krimpenerwaard opgesteld onder begeleiding van ICSadviseurs en in samenwerking met de vertegenwoordigers van de gemeente, basisschool De Kromme Draai, Ziezo en bibliotheek Krimpenerwaard. Middels deze business case wordt invulling gegeven aan bovengenoemde aandachtspunten met als doel een eenduidig beeld te geven van een toekomstbestendige situatie voor de huisvesting van genoemde basisschool, opvang en bibliotheek in een Brede Voorziening.

1.2 Werkwijze

Visie en inhoud

In de business case zijn drie scenario’s in samenhang uitgewerkt aan de hand van de volgende vier pijlers: ▪

▪

Visie en inhoud Deze pijler richt zich op ambitie en visie. Maar ook: hoe kunnen de verschillende partijen elkaar versterken en hoe ziet men de samenwerking voor zich? Ruimte en locatie Deze pijler gaat dieper in op de ruimtebehoefte en welke (ruimtelijk functionele) eisen en wensen aan de ruimten worden gesteld. Tevens richt deze pijler zich op de verkenning of ruimten gedeeld kunnen worden.

www.icsadviseurs.nl

Ruimte en locatie

Financiën

Eigendom en beheer

4/42

▪

Eigendom en beheer Wat zijn de wensen van de gebruikers met betrekking tot toekomstig eigendom en beheer? En welke afspraken of model hebben hierbij de voorkeur?

▪

Financiën Deze pijler richt zich op het in beeld brengen van de investeringen en exploitatielasten.

1.3 Plan van aanpak De volgende stappen zijn gezet in de totstandkoming van onderhavige business case: ▪

Inventarisatie en analyse Gestart is met het inventariseren en analyseren van bestaande informatie over De Kromme Draai. Het gaat hier om gegevens over het gebouw zoals bouwjaar, exploitatielasten en de ontwikkeling van vraag en aanbod op basis van de leerlingprognoses.

▪

Locatiebezoek en interviews Om de informatie aan te scherpen en een beter beeld bij de huidige locatie te krijgen, is het gebouw bezocht. Tevens zijn individuele gesprekken met de betrokken partijen gevoerd waarin op verkennende wijze dieper is ingegaan op de genoemde pijlers.

▪

Interactieve werkbijeenkomsten Een tweetal interactieve werkbijeenkomsten zijn georganiseerd. Aan deze bijeenkomsten nam een brede afvaardiging van de partijen deel. Gezamenlijk met de werkgroep (zie onder) is een ruimtelijke vertaling gemaakt vanuit de visie van de partners van de toekomstige brede voorziening Ammerstol. Het concept huisvestingsconcept, concept ruimteprogramma en de bijbehorende huisvestingslasten zijn vervolgens gevalideerd met de vertegenwoordigers van De Kromme Draai, Ziezo en de bibliotheek tijdens een-opeen gesprekken.

▪

Volumestudie Om te toetsen op het Programma van Eisen ingepast kan worden op de locatie van de Ammerstolse Sportvereniging is een beknopte volumestudie opgesteld.

▪

Schouw Tijdens de schouw is de technische- en ruimtelijk functionele kwaliteit van het gebouw beoordeeld. Dit vormt belangrijke input voor de financiële vertaling.

▪

Financiële vertaling Genoemde drie scenario’s zijn financieel doorgerekend. Daarbij is zowel de investering als ook de exploitatielasten en indicatieve huurprijs in beeld gebracht.

▪

Rapportage business case De basisinformatie, resultaten van het locatiebezoek, uitkomsten van de interviews, conclusies uit de werkbijeenkomsten en de schouw en de financiële vertaling zijn vastgelegd in voorliggende rapportage en besproken met de betrokken partijen. Centraal in de rapportage staat de nadere uitwerking en beoordeling van de drie scenario’s aan de hand van de genoemde vier pijlers.

www.icsadviseurs.nl

5/42

1.4 Projectorganisatie Voorliggende businesscase is opgesteld in nauw overleg met de betrokken organisaties. Een projectgroep bestaande uit de volgende personen is verantwoordelijk voor de inhoud van de businesscase: Naam Organisatie Functie Liesbeth Augustijn Stichting Onderwijs Primair Bestuurder Dirk Willems Gemeente Krimpenerwaard Projectleider Jeroen van der Spek Gemeente Krimpenerwaard Beleidsmedewerker Maarten Groenen ICSadviseurs Adviseur Tom Maaskant ICSadviseurs Adviseur Chantal Pieterse ICSadviseurs Adviseur Tabel 1: Leden projectgroep

Het Programma van Eisen als onderdeel van deze businesscase is opgesteld in samenwerking met een gebruikersgroep met daarin een vertegenwoordiging van bassischool De Kromme Draai, Ziezo en Bibliotheek Krimpenerwaard. Naam Organisatie Functie Dirk Willems Gemeente Krimpenerwaard Projectleider Jeroen van der Spek Gemeente Krimpenerwaard Beleidsmedewerker Mariska Peltenburg De Kromme Draai Directeur Stefanie de Ruiter Ziezo Directeur Gerda Blok Bibliotheek Krimpenerwaard Locatiemanager Anja Oosterlaken Bibliotheek Krimpenerwaard Bestuurder Maarten Groenen ICSadviseurs Adviseur Tom Maaskant ICSadviseurs Adviseur Chantal Pieterse ICSadviseurs Adviseur Tabel 2: Leden werkgroep

1.5 Leeswijzer Deze business case beschrijf in hoofdstuk 2 de gebruikers van de toekomstige Brede Voorziening in Ammerstol. Ook wordt de gezamenlijke visie en de betekenis daarvan voor de huisvesting beschreven. Hoofdstuk 3 gaat dieper in op de ruimtelijke aspecten en beschrijft zowel de huidige locatie als de locatie van de Ammerstolse Sportvereniging. Ook gaat dit hoofdstuk dieper in op de ruimtebehoefte, het huisvestingsconcept en het Programma van Eisen. De mogelijkheden en het voorkeurscenario ten aanzien van eigendom en beheer zijn beschreven in hoofdstuk 4. De vertaling in investeringskosten en exploitatielasten wordt gemaakt in hoofdstuk 5 waarna in hoofdstuk 6 wordt afgesloten met conclusies en aanbevelingen. Ieder hoofdstuk wordt afgesloten met een beknopte samenvatting waarin wordt gereflecteerd op de scenariokeuze.

www.icsadviseurs.nl

6/42

2. Gebruikers en visie Brede Voorziening Ammerstol Dit hoofdstuk beschrijft de toekomstige gebruikers van de Brede Voorziening Ammerstol. Vervolgens wordt de gezamenlijke visie van de gebruikers voor de Brede Voorziening Ammerstol en de betekenis hiervan voor de huisvesting beschreven. De visie is opgesteld in nauw overleg met de gebruikers en dient, onafhankelijk van het te kiezen scenario, zoveel mogelijk te worden nagestreefd.

2.1 Gebruikers De hoofdgebruikers van de toekomstige Brede Voorziening Ammerstol zijn bassischool De Kromme Draai, Ziezo en Bibliotheek Krimpenerwaard. Daarnaast wordt, waar mogelijk en gewenst, gezocht naar samenwerking met andere partners.

2.1.1 Bassischool De Kromme Draai Basisschool De Kromme Draai is een openbare basisschool en onderdeel van Stichting Onderwijs Primair. De strategische koers 2020-2024 presenteert het vergezicht van de stichting. De komende vier jaar richt de stichting zich vanuit haar maatschappelijke opdracht op de volgende vier thema’s: betekenisvol leren, samenwerken, vakmanschap en een vitale en duurzame organisatie. De Kromme Draai gebruikt de komende periode om nadere invulling te geven aan deze thema’s van de stichting en de betekenis hiervan voor de school. Als enige school in het dorp neemt De Kromme Draai een centrale plaats in binnen Ammerstol. Betrokkenheid bij het algehele leven in Ammerstol is daarmee kenmerkend voor de school. Als openbare basisschool is een belangrijk uitgangspunt dat iedereen welkom is. De missie van De Kromme Draai luidt: “Goed onderwijs, ook in de ogen van de kinderen! Leer jezelf kennen, je krijgt de kans te laten zien wie je bent en wie je gaat worden”. Met daarbij de volgende slogan: “De school die zorgt voor een optimale ontwikkeling in een veilige omgeving”. De Kromme Draai wil een kindvriendelijke school zijn met een veilig pedagogisch klimaat, waar welbevinden van kinderen en leerkrachten voorop staat. Geborgenheid, veiligheid, vertrouwen en orde zijn belangrijke voorwaarden om tot leren te komen.

Er wordt daarom veel waarde gehecht aan duidelijkheid, voorspelbaarheid en structuur. Kinderen, ouders en leerkrachten voelen zich nauw verbonden met alles wat op school gebeurt. De school hanteert het leerstofjarenklassensysteem, met daarbij aandacht voor passend onderwijs. Het doel is om leerlingen cognitief en sociaal te helpen ontwikkelen, zodat ze kunnen doorstromen naar passend vervolgonderwijs en een goed mens in onze samenleving kunnen zijn. De school vindt met name de vakken taal en rekenen van belang. Daarnaast is er aandacht voor het helpen begeleiden van leerlingen tot volwaardige, zelfstandige en respectvolle burgers. Naast kennisoverdracht wordt er aandacht besteedt aan culturele, creatieve en lichamelijke ontwikkeling van leerlingen. De school richt zich op de toekomst: nieuwe media spelen een belangrijke rol in het lesprogramma. In het schooljaar 2020/2021 telt De Kromme Draai twee kleuterklassen en een combigroep 3/4, 5/6, en 7/8.

2.1.2 Ziezo In het gebouw van basisschool De Kromme Draai verzorgt Ziezo peuteropvang voor kinderen in de leeftijd van 2-4 jaar en voorschoolse- en buitenschoolse opvang (VSO en BSO) aan kinderen in de leeftijd van 4-13 jaar. Het doel van Ziezo is het bieden van een veilige en tegelijkertijd uitdagende en leerzame omgeving voor kinderen waarin ze zich kunnen ontwikkelen op diverse gebieden (motorisch, cognitief, taal, persoonlijk, sociaal, emotioneel en creatief). Een belangrijke pijler voor Ziezo is dat zij geloven dat kinderen goed in staat zijn om dingen zelf te ontdekken. Zij willen kinderen daar de ruimte voor geven zonder ze los te laten: “het hoeft niet op onze manier, de kinderen mogen voor alles hun eigen manier vinden”.

www.icsadviseurs.nl

7/42

2.1.3 Bibliotheek Krimpenerwaard De Bibliotheek Krimpenerwaard is er voor iedereen. Voor kinderen en jongeren ligt de nadruk op het bevorderen van lezen en het vergaren van betrouwbare informatie. Voor volwassenen en ouderen is dit ontspanning, ontmoeting en de mogelijkheid tot persoonlijke ontwikkeling. Een voorbeeld hiervan is het aanbieden van taallessen voor anderstaligen en laaggeletterden en hulp bij vragen op digitaal gebied. De bibliotheek werkt vanuit zeven vestigingen in de gemeente Krimpenerwaard. Eén daarvan is locatie Ammerstol, gevestigd in het gebouw van bassischool De Kromme Draai. Momenteel bezoeken leerlingen van de basisschool eenmaal per week de bibliotheek om boeken te lenen. In een vervolgfase denkt de bibliotheek na over het exacte aanbod dat zij wilt bieden op de locatie Ammerstol. Omdat de bibliotheek veel waarde hecht aan leesbevordering en Ammerstol een kleine kern is, is de verwachting dat de nadruk zal liggen op de jeugdcollectie. De bibliotheek is een door de gemeente gesubsidieerde voorziening. In 2021 stelt de gemeente Krimpenerwaard in samenwerking met de Bibliotheek Krimpenerwaard een toekomstvisie op voor het bibliotheekwerk waarin onder meer de gewenste spreiding van bibliotheken over de kernen van de Krimpenerwaard wordt meegenomen.

Naar verwachting is dit rapport in het derde kwartaal van 2021 afgerond waarna hierover besluitvorming zal plaatsvinden. Uitgangspunt in voorliggende business case is dat de Bibliotheek Krimpenerwaard onderdeel uitmaakt van de toekomstige Brede Voorziening. Eventuele consequenties voor de bibliotheekvoorziening in Ammerstol als gevolg van bovenstaand traject vormen een aandachtspunt voor de vervolgfase.

2.1.4 Samenwerking met overige partners In Ammerstol zijn geen basisvoorzieningen zoals de huisarts, tandarts, het centrum voor Jeugd en Gezin (CJG), verloskundige en een apotheek aanwezig. De toekomstige Brede Voorziening kan mogelijkheden bieden voor dergelijke partijen voor het huren van ruimten of voorzieningen en het organiseren van (gezamenlijke) activiteiten. Daarnaast kan gedacht worden aan maatschappelijke samenwerkingspartners zoals WelZijn Krimpenerwaard, jongerenorganisatie Klup 72, jeugd- en jongerenwerk en Kwadraad Maatschappelijk Werk. Tot slot wordt gedacht aan kunstenaars, samenwerking met sport voor het creëren van een naschools aanbod, de sociale werkplaats en de lokale supermarkt. Zowel De Kromme Draai, Ziezo als bibliotheek Krimpenerwaard hebben uitgesproken kansen te zien voor verdere samenwerking. Hoe de samenwerking met overige partners wordt vormgegeven vraagt om een nadere uitwerking in het vervolgproces. Bovenstaande partners zijn dan ook niet meegenomen in voorliggende business case.

2.2 Visie en betekenis voor huisvesting De huisvesting van de Brede Voorziening Ammerstol moet ondersteunend zijn aan de visie van de partners en vormt een duidelijke vertaling hiervan. De opgehaalde kernwaarden voor de Brede Voorziening Ammerstol zijn: Het kind centraal De samenwerking tussen de basisschool en een opvangpartner maakt het mogelijk om een doorgaande leerlijn te creëren van 2-12 jaar en in de toekomst wellicht zelfs vanaf 0 jaar. Het gebouw faciliteert dat de gebruikers elkaar gemakkelijk weten te vinden en als één geheel functioneren in plaats van als afzonderlijke partijen. De samenwerking met de bibliotheek verrijkt het aanbod en de belevingswereld van de kinderen. Leesbevordering vervult hierin een belangrijke rol.

www.icsadviseurs.nl

8/42

Versterken van de leefbaarheid De Brede Voorziening Ammerstol draagt bij aan de leefbaarheid van de kern. Belangrijke functies zoals de school, opvang, bibliotheek en gymzaal blijven bestaan en versterken elkaar. Het huisvesten van meerdere partners in één gebouw faciliteert en versterkt de onderlinge samenwerking. Daarnaast wordt gezocht naar de samenwerking met andere relevante partners. De Brede Voorziening vervult de rol van een buurthuis waar inwoners elkaar ontmoeten en op één plek van verschillende diensten gebruik kunnen maken. Passend in de omgeving Zowel inhoudelijk als ruimtelijk past de Brede Voorziening Ammerstol bij haar omgeving. Het aanbod en de voorzieningen sluiten aan bij de wensen en behoeften van de inwoners van de kleine kern. De uitstraling van de voorziening en de buitenruimte passen bij de groene en waterrijke omgeving van de gemeente Krimpenerwaard.

Duurzaam en toekomstbestendig De Brede Voorziening Ammerstol is toekomstbestendig en duurzaam. De huisvesting wordt ingezet om duurzaamheid zichtbaar te maken voor de jongste generatie inwoners. Het gebouw heeft een multifunctioneel, en daarmee flexibel, karakter en de gebruikers maken samen duidelijke afspraken betreft beheer- en exploitatie.

www.icsadviseurs.nl

9/42

3. Ruimte In dit hoofdstuk komen de ruimtelijke aspecten rondom deze business case aan bod. Allereerst worden de drie te onderzoeken scenario’s nader beschreven. Ook komen beide (onderzoeks)locaties (zowel de huidige locatie als de locatie van de Ammerstolse Sportvereniging) aan bod. Vervolgens beschrijft dit hoofdstuk de ruimtebehoefte, het huisvestingsconcept en het beknopt Programma van Eisen.

3.1 Scenario’s In onderhavige business case zijn de volgende drie scenario’s onderzocht: 1. 2. 3.

Vernieuwbouw op de huidige locatie van De Kromme Draai Vervangende nieuwbouw op de huidige locatie van De Kromme Draai Nieuwbouw op de nabij gelegen sportvelden van de Ammerstolse Sportvereniging

Zowel de huidige locatie van De Kromme Draai als de locatie van de Ammerstolse Sportvereniging worden hieronder beschreven. Beide locaties zijn in figuur 1 op kaart afgebeeld.

3.1.1 Huidige locatie De Kromme Draai Basisschool De Kromme Draai is momenteel gehuisvest op het adres Den Hoeff 49 te Ammerstol. De school is gebouwd in 1976 en ligt direct achter de Hogedijk aan de rand van het dorp. Het is een vrijstaand en enkel laags schoolgebouw met klaslokalen die verspringend gepositioneerd zijn rond een ruime centrale verkeerruimte met speelruimte. Ook rondom het gebouw is veel groen en speelgelegenheid voor kinderen aanwezig. Naast de bassischool biedt het gebouw ook huisvesting aan Ziezo, bibliotheek Krimpenerwaard en is een gymzaal aanwezig.

Figuur 1: Locaties business case

Figuur 2: Plattegrond De Kromme Draai

Het gebouw heeft een onderwijsfunctie en een totale bruto vloeroppervlakte van 1.847 m2 1. De gymzaal neemt daarvan 447 m2 in beslag waardoor de onderwijsruimte 1.400 m2 bedraagt. De plattegrond van het gebouw is afgebeeld op figuur 2. Daarop is te zien dat de kinderopvang en de onderbouw ruimtelijk en functioneel gescheiden is van de midden- en bovenbouw. De inpandige gymzaal wordt door de gemeente verhuurd aan diverse partijen, voornamelijk aan lokale sportverenigingen. 1 Bron: Bagviewer Kadaster

www.icsadviseurs.nl

10/42

Op de huidige grond resteert nog een gemeentelijke boekwaarde van €184.000,- (peildatum 2020). Het huidige gebouw (opstal) vertegenwoordigt geen gemeentelijke boekwaarde. Kadastrale informatie Figuur 3 laat de kadastrale kaart zien met de eigendomssituatie van de huidige locatie. Hieruit kan opgemaakt worden dat het plangebied, volgens het kadaster, in eigendom is van gemeente Krimpenerwaard. De kadastrale aanduiding is A 424. De kadastrale grootte van het perceel A 424 bedraagt 9.770 m2. Ruimtelijke bepalingen Op de huidige locatie is het vigerende bestemmingsplan ‘Dorpsgebied’ van toepassing. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 25 oktober 2011. Op het perceel aan Den Hoeff 49 gelden de volgende bepalingen (figuur 4): ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Enkelbestemming: Maatschappelijk; Dubbelbestemming: Waarde – archeologie; Functieaanduiding: specifieke vorm van waarde – a2; Maximum goothoogte: 8 meter; Maximum bebouwingspercentage terrein: 40%.

De archeologische waarde betekent dat bij bouwwerkzaamheden groter dan 100 m2 en dieper dan 30 centimeter een onderzoekplicht geldt en er mogelijk archeologische resten zijn. In een later stadium moet een specifiek archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. De verwachting is dat de kans op archeologische resten zeer gering is omdat de grond reeds is verstoord door de bouw van de huidige school en gymzaal.

Figuur 3: Kadastrale kaart huidige locatie

Figuur 4: Bestemmingsplan huidige locatie

Schouw Eind december 2020 heeft een schouw van de huidige locatie plaatsgevonden. Tijdens deze schouw is de technische- en ruimtelijk functionele kwaliteit van het gebouw beoordeeld. De beschouwing van het schoolgebouw is gedaan door visuele waarneming van gebouwelementen en tegen de achtergrond van de voorgestelde scenario’s voor mogelijke functionele en ruimtelijke aanpassingen.

www.icsadviseurs.nl

11/42

De volledige schouwrapportage is te vinden in bijlage 1. Onderstaand zijn de belangrijkste bevindingen genoemd: ▪

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

De eerste indruk van het schoolgebouw is dat de conditie van de binnen afwerking, zoals schilderwerk en de vloer, in redelijk goede conditie verkeert. Aan de buitengevel zijn geen opvallende bijzonderheden aan te merken; Bij opname van de gevel zijn geen bouwkundige aanwijzingen gevonden die kunnen duiden op een verzakking van het gebouw; Het skelet van het schoolgebouw bestaat uit dragende metselwerk wanden en betonnen kolommen. De dakconstructie bestaat uit stalen liggers en stalen damwand platen. Deze verkeren in goede conditie; Het dak bestaat uit een stalen dakplaat met bitumen dakafwerking en een panelen boeiboord met aluminium daktrim. De isolatiewaarde is onbekend. De dakafwerking verkeert in een slechte conditie; De gevel bestaat uit overwegend dichte vlakken metselwerk. Gevelopeningen zijn opgenomen tussen de kolommen. De gevelkozijnen vertonen zichtbare gebreken; De klimaatinstallatie is niets meer dan de centrale verwarming in het schoolgebouw met radiatoren. Naregeling vindt plaats in de verblijfsruimten met behulp van een thermostaatkraan; Ventilatie vindt op natuurlijke wijze plaats door raamroosters die integraal zijn opgenomen in de gevelopeningen. De afvoer daarvan vindt plaats via mechanische ventilatie.

Naar aanleiding van de schouw zijn de volgende verbetermaatregelen genoemd: ▪

▪

▪

Luchtkwaliteit: de ervaring leert dat natuurlijke ventilatie een groot deel van het jaar niet goed functioneert en dat de luchtkwaliteit onvoldoende is. Geadviseerd wordt mechanische ventilatie toe te passen voor zowel de aan- als afvoer van ventilatielucht in groepsruimten; Thermisch comfort: via de ramen komt verse buitenlucht naar binnen. Dit kan leiden tot tochtklachten wanneer de buitenlucht koud is en deze onvoldoende kan worden verwarmd. Geadviseerd wordt objecten te verwijderen die de opstijgende, warme luchtstroom van de radiator verhinderen en daarmee het verwarmen van de buitenlucht; Verduurzaming: met name de verwarming is een grote energieverbruiker. Aanbeveling is te onderzoeken of isolatie van dak en vloer kan worden verbeterd. Geadviseerd wordt een integraal plan van aanpak te maken om het dak te renoveren, de vele gebreken te herstellen en de geplaatste zonnestroominstallatie goed te integreren dan wel uit te breiden. In 2019 heeft De Kromme Draai de verlichting in een aantal ruimten vervangen door LED-verlichting. In de lokalen en in een groot deel van de aula is de verlichting nog niet vervangen door LED-verlichting.

Uit de schouw is gebleken dat de gymzaal in goede staat van onderhoud verkeert. Een aantal belangrijke gebouwelementen is recent vervangen. Zo is de cv-ketel recent vervangen, zijn de douches gerenoveerd en is de sportvloer een aantal jaar geleden vervangen. Verder bestaat de gevel uit metselwerk (duurzaam) en is de dakbedekking zeer recent vervangen.

www.icsadviseurs.nl

12/42

3.1.2 Locatie Ammerstolse Sportvereniging In het kader van het harmonisatietraject van sportaccommodaties zijn gesprekken gevoerd tussen de gemeente en de sportvereniging. Uit deze gesprekken kwam naar voren dat de Ammerstolse Sportvereniging met zowel een natuur- als een kunstgrasveld te ruim in haar jasje zit en alleen het natuurgrasveld wenst te behouden vanwege haar gunstige ligging. Daarnaast worden relatief hoge kosten voor vervanging van de toplaag van het kunstgrasveld voorzien in 2026 (circa € 300.000,-). Hierdoor is het zuidelijk deel van het kunstgrasveld in beeld als alternatieve locatie voor de realisatie van nieuwbouw voor de Brede Voorziening. Op de huidige grond (zuidelijk deel van het veld) resteert nog een gemeentelijke boekwaarde van €162.000,(peildatum 2020). Figuur 5 laat zien dat de ontwikkellocatie naast een deel van het kunstgrasveld ook bestaat uit een aangrenzende speeltuin (linksonder) en autoparkeerplaatsen (rechtsonder). Kadastrale informatie Figuur 6 laat de kadastrale kaart zien met de eigendomssituatie van de alternatieve locatie. Hieruit kan opgemaakt worden dat het plangebied, volgens het kadaster, in eigendom is van de gemeente Krimpenerwaard. De kadastrale aanduiding is A 1429. De locatie zoals geduid in figuur 5 beslaat een oppervlakte van 6.500 m2 2.

Ruimtelijke bepalingen Op genoemde locatie is het bestemmingsplan ‘Dorpsgebied’ van toepassing (vastgesteld op 25 oktober 2011. Op genoemd perceel gelden de volgende bepalingen, zie figuur 7: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Figuur 5: Locatie Ammerstolse Sportvereniging

Enkelbestemming: Sport; Dubbelbestemming: Waarde – archeologie; Functieaanduiding: specifieke vorm van waarde – a3 + sportveld; Maximum goothoogte: 4 meter; Maximum bebouwingspercentage terrein: 2%.

2 Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

www.icsadviseurs.nl

13/42

Figuur 6: Kadastrale kaart

Figuur 7: Bestemmingsplan locatie Ammerstolse Sportvereniging

Milieucontouren Direct ten noorden van de locatie van de Ammerstolse Sportvereniging is een rioolwaterzuiveringsinstallatie (hierna: rwzi) gelegen. In opdracht van de gemeente Krimpenerwaard is een geuronderzoek uitgevoerd om de impact van genoemde rwzi op de ontwikkelingsmogelijkheden van de locatie van de Ammerstolse Sportvereniging in beeld te brengen. Met name mogelijke geurhinder speelt hierin een belangrijke rol. Als resultaat van het geuronderzoek zijn de geurcontouren in beeld gebracht, zie figuur 8. Binnen de rode contour is geurhinder zeer waarschijnlijk. Buiten de blauwe contour vormt het aspect geur geen enkele belemmering. De beoogde ontwikkellocatie is volledig buiten de blauwe contour gelegen3.

Figuur 8: Geurcontouren rioolwaterzuiveringsinstallatie

3 Geuronderzoek rioolwaterzuiveringsinstallatie Ammerstol. Opgesteld door Olfasense B.V., d.d. november 2020

www.icsadviseurs.nl

14/42

3.2 Kaders In deze paragraaf wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke- en technische kaders van de opgave.

3.2.1 Ruimtelijke kaders Als onderdeel van de ruimtelijke kaders wordt de ruimtebehoefte van zowel de binnenruimte, de buitenruimte als ook het bewegingsonderwijs beschreven. Ruimtebehoefte binnen In het IHP Krimpenerwaard (vastgesteld in december 2018) is benoemd dat De Kromme Draai in 2035 volgens de prognose 124 leerlingen heeft. De bijbehorende ruimtebehoefte is 826 m 2 bruto vloeroppervlak (hierna: bvo). Het bvo is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van het gebouw. Op basis van de meest actuele leerlingprognoses (d.d. februari 2021, 2e versie) is in overleg met de gemeente Krimpenerwaard en de school besloten in deze business case uit te gaan van 165 leerlingen. De ruimtebehoefte passend bij 165 leerlingen bedraagt 1.030 m2 bvo conform de Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs. Ruimtebehoefte basisschool De Kromme Draai Ruimtebehoefte per leerling

leerlingen 165

m² bvo / leerling 5,03

m² bvo 830

Vaste voet

200

Totale ruimtebehoefte onderwijs

1.030

Tabel 3: Berekening ruimtebehoefte basisschool

Voor de andere gebruikers van de Brede Voorziening Ammerstol (Ziezo en bibliotheek Krimpenerwaard) is geen wettelijk kader voor het bepalen van de ruimtebehoefte. Bij de ontwikkeling wordt uitgegaan van de volgende ruimtebehoefte: Onderdeel ruimtebehoefte Basisschool De Kromme Draai

Omvang 1.030 m2 bvo

Ziezo

90 m2 bvo

Bibliotheek Krimpenerwaard

35 m2 bvo

Totaal ruimtebehoefte binnen

1.155 m2 bvo

Toelichting Op basis van een vaste voet van 200 m2 bvo en 5,03 m2 bvo per leerling, zie tabel 3. Binnen deze omvang wordt ruimte ontwikkeld voor één groep kinderopvang. Deze ruimte wordt door Ziezo tevens ingezet voor het faciliteren van VSO en BSO. In voorliggende business case is het uitgangspunt voor de bibliotheek een ruimtebehoefte van 35 m2 bvo. In een vervolgfase moet duidelijk worden hoeveel m2 de bibliotheek exact wenst af te nemen.

Tabel 4: Berekening totale ruimtebehoefte binnen

Ruimtebehoefte buiten Voor het verharde gedeelte (speelplaats) van de school geldt conform de gemeentelijke verordening een minimum omvang van 3 m2 per leerling en totale minimum omvang van 300 m2 . De daadwerkelijke omvang van het terrein zal worden bepaald aan de hand van de kavel(grenzen). Er wordt onderscheid gemaakt in een plein voor de peuters en kleuters en een plein voor de leerlingen van groep 3 t/m 8. Aanvullende ruimte is nodig voor het stallen van fietsen door leerlingen en medewerkers, het opbergen van speelmateriaal en een containerberging. In het ontwerp dient tevens rekening te worden gehouden met het inpassen van autoparkeerplaatsen en een Kiss & Ride zone.

www.icsadviseurs.nl

15/42

Klokuren bewegingsonderwijs In de onderstaande tabel is een overzicht van het aantal klokuren bewegingsonderwijs opgenomen en de bijbehorende ruimtebehoefte. Op basis van 6,0 klokuren gymnastiek heeft basisschool De Kromme Draai recht op 0,23 gymzaal. De school maakt momenteel gebruik van de inpandige gymzaal. Bepaling aantal klokuren gymnastiek

aantal

à

klokuren

Groepen 4-5 jarigen

3

-

-

Groepen 6-12 jarigen

4

1,50

6,0

Totaal

7

6,0

aantal zalen

0,23

Tabel 5: Ruimtebehoefte gymnastiek

3.2.2 Technische kaders De technische kaders zoals omschreven in het IHP Krimpenerwaard vormen het uitgangspunt voor onderhavige business case. Dit geldt voor alle drie genoemde scenario’s en zowel voor vernieuwbouw als voor nieuwbouw. Het ambitieniveau is als volgt bepaald: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

De kwaliteit van onderwijshuisvesting dient te voldoen aan het geldende bouwbesluit. Het bouwbesluit 2021 gaat bij nieuwbouw uit van BENG (bijna energieneutraal gebouw) en gasloos; Een beoogde levensduurverlenging van 40 jaar; De gemeente investeert meer in onderwijshuisvesting dan de normvergoeding aangeeft met als doel een betere kwaliteit van de huisvesting te waarborgen; De schoolbesturen gaan op het moment van (ver)nieuwbouw ook investeren in hun eigen huisvesting om de exploitatielasten van het schoolgebouw omlaag te brengen; Frisse scholen Klasse B.

3.3 Beknopt Programma van Eisen Het Programma van Eisen (PvE) geeft globaal inzicht in de eisen en wensen die door de gebruikers gesteld worden aan hun huisvesting. Het PvE heeft als doel om samen met de gebruikers het gesprek rondom het gebruik van ruimten te voeren. Deze business case bevat een beknopte versie van het PvE. Deze informatie dient als input voor de verdere definitie- en ontwerpfase. Het PvE beschrijft de ideale situatie vanuit het oogpunt van de gebruikers en is in nauwe samenwerking met hen opgesteld. In de vervolgfase moet worden onderzocht welke wensen in de Brede Voorziening kunnen worden ingevuld en financieel haalbaar blijken.

3.3.1 Huisvestingsconcept Het huisvestingsconcept van De Brede Voorziening Ammerstol (figuur 9) geeft weer dat het gebouw bestaat uit de volgende clusters: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

De centrale omgeving; Omgeving kleuters en Ziezo; Omgeving leerlingen groep 3 t/m 8; Gymzaal; Buitenruimte.

Hierna volgt een nadere toelichting op de verschillende clusters in de Brede Voorziening Ammerstol.

www.icsadviseurs.nl

16/42

Het huisvestingsconcept is een schematische weergave van de clusters en eenheden die terugkomen in de nieuwe huisvesting en de globale onderlinge relaties. Het huisvestingsconcept is nadrukkelijk geen plattegrond. De weergave is niet gekoppeld aan exacte omvang en aantallen van ruimten maar is bedoeld als weergave van het gebouwconcept.

Figuur 9: Huisvestingsconcept

De centrale omgeving Leerlingen van groep 3 t/m 8, medewerkers en bezoekers betreden de Brede Voorziening Ammerstol via een uitnodigende, toegankelijke hoofdentree welke toegang biedt tot de centrale omgeving van het gebouw. Het ‘ontmoetingsplein’ heeft een open karakter. De ruimte is multifunctioneel en de dorpsfunctie van de brede voorziening komt hier goed tot uiting. Dit is het hart van het gebouw waarvandaan de gebruikers zich kunnen verspreiden naar de andere clusters in het gebouw. De centrale omgeving bestaat uit een ontmoetingsplein (de bibliotheek, aula en keuken) met een open karakter en een aantal afgesloten ruimten. Dit zijn facilitaire ruimten en ruimten voor het team. Vanwege het open karakter van de centrale omgeving is het belangrijk om in een vervolgfase duidelijke afspraken te maken over toezicht en beheer om de veiligheid van de gebruikers te waarborgen. Bibliotheek Bibliotheek Krimpenerwaard is onderdeel van de Brede Voorziening Ammerstol. Onder schooltijd is de ruimte van de bibliotheek toegankelijk voor de kinderen van De Kromme Draai en Ziezo. Een aantal (nog te bepalen) momenten in de week is de bibliotheek na schooltijd open voor bezoekers. Vrijwilligers zijn op deze momenten aanwezig en inwoners van Ammerstol hebben de mogelijkheid om boeken te lenen. De bibliotheek beschikt over verschillende faciliteiten.

Er is een ontmoetingstafel waar leerlingen of bezoekers rustig een boek kunnen lezen of juist met elkaar in gesprek kunnen gaan. Ook zijn er een aantal comfortabele leesplekken. De bibliotheek hecht veel waarde aan leesbevordering. De jeugdcollectie wordt op een aantrekkelijke wijze gepresenteerd om het lezen bij kinderen te stimuleren. Zo zijn er naast boekenkasten bijvoorbeeld ook flexibele presentatieblokken. De bibliotheek faciliteert dat inwoners van Ammerstol gebruik kunnen maken van een computer en printer. Voor het organiseren van taallessen en kleinschalige cursussen maakt de bibliotheek gebruik van een spreekkamer in de centrale omgeving.

www.icsadviseurs.nl

17/42

Aula De aula is geschikt voor voorstellingen en vieringen en is uitgerust met een tribunetrap. Het speellokaal is te koppelen met de aula zodat de ruimte op een flexibele wijze kan worden vergroot. In de aula is een open keuken aanwezig. De situering van de keuken maakt het mogelijk om deze in te zetten bij evenementen in de aula. Daarnaast is de keuken deels laag uitgevoerd zodat hier met groepjes kinderen kan worden gekookt. De aula en keuken behoren in principe toe tot bassischool de Kromme Draai, maar zijn ook verhuurbaar aan andere partners in Ammerstol. Team Ruimten voor het team worden in de brede voorziening zoveel mogelijk gedeeld. Nabij de hoofdentree bevindt zich de werkplek van de conciërge. Op deze manier heeft de conciërge toezicht op wie het gebouw binnenkomt en verlaat en op het ontmoetingsplein. De conciërge dient als aanspreekpunt voor de gebruikers. Het kantoor van de conciërge is tevens de EHBO-ruimte. Ziezo heeft aangegeven binnen haar eigen meters invulling te geven aan deze functies. In een volgende fase dienen de organisatorische afspraken voor wat betreft beheer nader te worden uitgewerkt. De teamkamer is uitgerust met een pantry en daardoor geschikt voor medewerkers om koffie/thee te drinken en/of te pauzeren. Aan een lange tafel kunnen medewerkers (informeel) overleggen en werken. De teamkamer is geschikt voor het organiseren van teambijenkomsten.

Voor formeel overleg of het voeren van privacy gevoelige gesprekken kan gebruik worden gemaakt van de spreekkamers. Deze ruimten zijn tevens inzetbaar als flexwerkplek. De teamkamer en de spreekkamers zijn zowel voor medewerkers van De Kromme Draai, de bibliotheek als eventuele externe partners toegankelijk. De Kromme Draai beschikt over een aparte kantoorruimte voor de directie en de IB’er.

Figuur 10: Zoom-in huisvestingsconcept centraal deel

www.icsadviseurs.nl

Facilitaire ruimten De partners in de Brede Voorziening delen de volgende facilitaire ruimten: de werkkast (tevens washok), een magazijn, mindervalide toilet, personeels-/bezoekers toilet en de repro. Aandachtspunt voor het ontwerp is het positioneren van de facilitaire ruimten op een centrale plek in het gebouw. Uitgangspunt is dat het mindervalide toilet tevens inzetbaar is als personeels- en bezoekers toilet.

18/42

Omgeving kleuters en Ziezo Om een doorgaande leerlijn te faciliteren zijn de ruimten ten behoeve van de peuters en kleuters nabij elkaar gepositioneerd. Dit maakt het bijvoorbeeld mogelijk om op eenvoudige wijze gezamenlijk gebruik te maken van de VVE (voor- en vroegschoolse educatie) spelotheek. Ook het delen van het speellokaal zorgt voor verbinding. Ziezo heeft de beschikking over één groepsruimte. Deze ruimte wordt zowel voor de peuteropvang, VSO als BSO ingezet. Dit is mogelijk door de verschillende openingstijden. Het multifunctioneel gebruik van de ruimte vraagt om een flexibele inrichting zodat de ruimte geschikt is voor diverse doelgroepen en activiteiten. Voor de peuteropvang streeft Ziezo ernaar kinderen een veilige, gestructureerde, stimulerende en betekenisvolle omgeving te bieden. De omgeving bestaat uit speelhoeken waarin specifieke herkenbare activiteiten plaatsvinden, zoals een leeshoek, autohoek, bouwhoek of een huishoek. Daarnaast worden er thema-gerichte plekken ingericht waar kinderen kunnen spelen, ontdekken, experimenteren en kunnen ontwikkelen, alleen of samen met leeftijdsgenootjes. Ten behoeve van de peuteropvang beschikt Ziezo over een eigen peutertoilet en verschoningsplek. De ruimten van Ziezo voldoen aan de eisen van de GGD. Leerlingen van de VSO en BSO kunnen als hun leeftijd daar om vraagt gebruik maken van de toiletten van De Kromme Draai.

De medewerkers van Ziezo beschikken over een pantry in de groepsruimte en maken naar verwachting geen gebruik van de teamkamer. Voor overleg maakt Ziezo gebruik van een eigen ruimte.

Figuur 11: Zoom-in huisvestingsconcept kleuters en Ziezo

De Kromme Draai beschikt over twee, koppelbare, groepsruimten voor de combigroepen 1/2 en een flexibele groepsruimte . De groepsruimten delen een berging en toiletten voor leerlingen. De gang bij de groepsruimten wordt functioneel ingezet en biedt plek voor kinderen om te spelen buiten het lokaal, bijvoorbeeld met grotere elementen zoals een zandtafel. Omgeving leerlingen groep 3 t/m 8 De onderwijsruimten voor de leerlingen van groep 3 t/m 8 zijn bij elkaar gepositioneerd in een apart cluster. Deze omgeving beschikt over vier groepsruimten: groep 3/4, groep 5/6, groep 7/8 en een flexibele groepsruimte. De groepsruimten kunnen per twee ruimten aan elkaar worden gekoppeld middels flexibele, geluidsdichte, wanden. Afhankelijk van de verdeling van het aantal leerlingen over de leerjaren, wordt de flexibele ruimte ingezet voor een leeftijdsgroep in een bepaald schooljaar. Per twee groepsruimte worden een berging voor leermiddelen en toiletten voor leerlingen gedeeld. De Kromme Draai werkt volgens het leerstofklassensysteem, wat betekent dat leerlingen de meeste tijd doorbrengen in het lokaal met een vaste groep leerlingen en leerkracht. In aanvulling

www.icsadviseurs.nl

Figuur 12: Zoom-in huisvestingsconcept omgeving middenen bovenbouw

19/42

hierop vindt de school het belangrijk dat leerlingen groepsdoorbrekend werken op een andere plek dan het lokaal. In het midden-en bovenbouw clusters worden in de gangzone een aantal werkplekken gecreëerd waar leerlingen zelfstandig of in groepsverband kunnen werken. Alle leerlingen in groep 3 t/m 8 beschikken over een chromebook. Aandachtspunt voor de ontwerpfase is het creëren van verbinding tussen de groepsruimten en de gang met speciale aandacht voor geluid. Een andere ruimte in het gebouw die geschikt is voor groepsdoorbrekend werken is het atelier. Hier kunnen leerlingen creatief en technisch aan de slag. Gymzaal De gymzaal wordt gebruikt door Basisschool De Kromme Draai en diverse sportverenigingen in Ammerstol. Onder schooltijd is de gymzaal toegankelijk vanuit de centrale omgeving. Op andere momenten is de gymzaal bereikbaar via een eigen, aparte entree. Buitenruimte De buitenruimte bestaat uit een speelplein voor de peuters en kleuters en een speelplein voor de leerlingen van groep 3 t/m 8. Het plein voor de oudere leerlingen is uitgerust met een natuurtuin. Ziezo maakt met de BSO zoveel mogelijk gebruik van de openbare, groene omgeving rondom de school. De buitenruimte heeft een openbaar karakter. Kinderen uit Ammerstol kunnen buiten schooltijd ook gebruik maken van de speelpleinen. Dit past bij de buurtfunctie van de Brede Voorziening.

Naast ruimte om te spelen bestaat de buitenruimte uit bergingen voor het speelmateriaal, een containerberging en fietsparkeren voor leerlingen en medewerkers. Het ontwerp dient tevens rekening te houden met de inpassing van autoparkeerplaatsen en een Kiss & Ride zone.

3.3.2 Ruimteprogramma Het ruimteprogramma is een vertaling van het huisvestingsconcept en geeft een weergave van alle functionele ruimten in m2 functioneel nuttig oppervlak (fno). Deze meters worden vervolgens vermeerderd met een opslag (brutering) om te komen tot het bruto vloeroppervlak (bvo) in m2. Het totaal aan onderwijsruimten sluit aan op het ruimtelijk kader van 1.030 m² bvo. Voor de omvang van de buitenruimte is uitgegaan van kengetallen van ICSadviseurs, namelijk 3,5 m2 per kind om te spelen en 1,5 m2 per fiets ten behoeve van het stallen (voor zowel de fietsenstalling van de leerlingen als de medewerkers). In totaal komt de buitenruimte uit op 1.331 m2 bvo. Het totaal van de gymzaal sluit, met een omvang van 455 m2 bvo, aan op de gehanteerde maatvoering uit de huisvestingsverordening. Het ruimteprogramma is opgenomen in bijlage 2. Voor Ziezo en de bibliotheek is onderscheid gemaakt in eigen ruimten (enkelgebruik) en ruimten die zij van de school gaan gebruiken (dubbelgebruik). Het dubbelgebruik is aangegeven in de kolommen van het ruimteprogramma. Ziezo en de bibliotheek maken afspraken met de school over het dubbelgebruik en betalen de school een vergoeding voor de huisvestingslasten in ruil voor het gebruik van de ruimte. In paragraaf 5.4 is een indicatie voor de huisvestingslasten opgenomen.

3.3.3 Gewenste sfeer en uitstraling Middels het verzamelen van sfeerbeelden is de gewenste sfeer en uitstraling opgehaald voor vier thema’s, te weten: interieur, team, buiten en exterieur. Onderstaand wordt een samenvatting per thema gegeven en een impressie van de sfeerbeelden die daarbij passen. Interieur Het interieur wordt gekenmerkt door een warme, kleurrijke en natuurlijke uitstraling met organische vormen. Het interieur sluit aan bij het open karakter van De Brede Voorziening waar jong en oud elkaar ontmoeten. De Brede Voorziening ademt licht en ruimte. Dit geldt met name voor de uitnodigende, open centrale omgeving maar ook zeker voor de andere clusters. Verrijdbaar en flexibel meubilair ondersteunt de gebruikers bij het organiseren van diverse activiteiten, nu en in de toekomst. De gangen worden functioneel ingezet. Er zijn

www.icsadviseurs.nl

20/42

diverse type plekken in het gebouw, bijvoorbeeld om te lezen, in stilte te werken of juist samen in een groepje. Voor de jongste kinderen komt de diversiteit terug in speelhoeken.

Team De ruimten voor het team hebben een licht en groen karakter. Ook hier komen natuurlijke materialen zoals hout terug. Middels glas wordt de relatie tussen binnen en buiten versterkt. De medewerkers hebben de mogelijkheid om op diverse plekken te werken. Denk hierbij aan de lange tafel in de teamkamer, de meer gesloten werkplekken in de teamkamer of in de af te sluiten spreekkamer. Voor bijeenkomsten met het gehele team kan De Kromme Draai gebruik maken van de aula of een groepsruimte.

Buiten De buitenruimte is toegankelijk voor jong en oud. Na schooltijd zijn de schoolpleinen openbaar. De pleinen zijn uitdagend voor kinderen van alle leeftijden. Dit wordt bereikt middels een diversiteit aan speeltoestellen en natuurlijke materialen. De materialen zorgen tevens voor een natuurlijke, groene uitstraling. Het schoolplein voor groep 3 t/m 8 is uitgerust met een natuurtuin waar kinderen kunnen (leren) tuinieren. De binnenruimte en buitenruimte zijn met elkaar verbonden, bijvoorbeeld middels een (halfopen) overkapping en een plek waar leerlingen buitenles kunnen krijgen.

www.icsadviseurs.nl

21/42

Exterieur De Brede Voorziening is tijdloos en past in de groene en waterrijke omgeving van Krimpenerwaard. Dit kan worden bereikt met bijvoorbeeld de steensoort, ronde vormen en materialen met een natuurlijke uitstraling. Het gebouw oogt uitnodigend voor jong en oud.

3.4 Volumestudie locatie Ammerstolse Sportvereniging In deze paragraaf wordt dieper ingegaan op de beknopte volumestudie die is opgesteld om te toetsen of het programma van de Brede Voorziening ingepast kan worden op de locatie van de Ammerstolse Sportvereniging.

3.4.1 Uitgangspunten Uitgangspunt voor de volumestudie is het ruimteprogramma zoals benoemd in hoofdstuk 3.3.2. De bepalingen van het bestemmingsplan worden buiten beschouwing gelaten aangezien de kavel momenteel de bestemming Sport kent en een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is. In de vervolgfase dienen eventuele stedenbouwkundige randvoorwaarden worden afgezet tegen onderstaande studie. In paragraaf 3.1.2 is de alternatieve locatie bij de Ammerstolse Sportvereniging beschreven en is duidelijk geworden dat de locatie (zoals geduid in figuur 5) een oppervlakte van 6.500 m2 beslaat. Uitgangspunt in deze volumestudie is om de bestaande parkeervoorzieningen te behouden, wat betekent dat het zoekgebied voor de Brede Voorziening iets opschuift naar het noorden van de kavel.

3.4.2 Programma Het programma voor de nieuwe huisvesting van De Brede Voorziening Ammerstol bestaat uit verschillende onderdelen te weten: Basisschool De Kromme Draai, Ziezo en de bibliotheek Krimpenerwaard. Voorliggende volumestudie is een uitwerking van twee varianten: een basisvariant en een variant met gymzaal. Dit is in onderstaand schema uitgewerkt.

Figuur 13: Onderdelen programma Brede Voorziening Ammerstol

Het programma bestaat vervolgens uit verschillende bouwstenen, die per bouwlaag samengesteld worden. De bouwstenen zijn gebaseerd op de clusters in het huisvestingsconcept, te zien in figuur 9. Bepaalde onderdelen moeten op de begane grond worden gesitueerd: Ziezo, de onderbouw van De Kromme Draai en de centrale omgeving. De overige bouwstenen kennen een meer flexibel karakter. De verschillende bouwstenen, die als basis dienen voor de volumestudie, zijn in het schema hieronder weergegeven.

www.icsadviseurs.nl

22/42

Kanttekening is dat autoparkeren en een Kiss & Ride zone buiten beschouwing is gelaten omdat in de bestaande situatie een parkeerterrein is gelegen. Het uitgangspunt is dat deze behouden blijft.

Figuur 14: Bouwstenen voor volumestudie Brede Voorziening Ammerstol

3.4.3 Volumestudie Een tweetal varianten zijn nader uitgewerkt, namelijk een basisvariant (zonder gymzaal) en een variant met gymzaal. Hieronder zijn beide nader uitgewerkt. Variant 1 – basis (zonder gymzaal) Het programma van de basisvariant past goed in twee bouwlagen. Voor de verdeling van de oppervlakte over de bouwlagen is uitgegaan van een verhouding van circa 60% op de begane grond en 40% op de verdieping.

Figuur 15: Programma variant 1 zonder gymzaal

www.icsadviseurs.nl

23/42

Variant 2 - met gymzaal De kavel is ruim genoeg voor het realiseren van het basisprogramma voor de Brede Voorziening Ammerstol én een gymzaal. In het Programma van Eisen is beschreven dat de fysieke verbinding tussen de gymzaal en de andere functies, zoals het in de huidige situatie is, ook wenselijk is in de toekomst. Dit betekent dat de gymzaal zowel via de centrale omgeving van de Brede Voorziening betreden kan worden, als via een eigen separate entree. De volumestudie laat zien dat de kavel ruim genoeg is om de gymzaal aangrenzend aan de toekomstige Brede Voorziening te bouwen. Dit betekent dat het ook mogelijk is om ervoor te kiezen de gymzaal op een later moment in de tijd aan te bouwen. Aandachtspunt hierbij is natuurlijk de veiligheid van de gebruikers van de Brede Voorziening tijdens de bouw en het zoveel mogelijk voorkomen van overlast.

Figuur 16: Programma variant 2 met gymzaal

Conclusie volumestudie De aangewezen locatie van de Ammerstolse Sportvereniging is met circa 6.500 m2 ruim genoeg om het programma van de Brede Voorziening Ammerstol (en optioneel de gymzaal) in te passen, en de parkeerplaatsen op de huidige plaats te behouden. In een vervolgfase dient er aandacht te zijn voor het realiseren van een Kiss & Ride zone. Een gedeelte van de kavel blijft beschikbaar voor andere doeleinden waardoor kan worden volstaan met het inzetten van een kleiner deel van de kavel.

www.icsadviseurs.nl

24/42

Conclusie en reflectie op scenariokeuze Huisvesting in het huidige gebouw biedt een aantal voordelen. Het grootste voordeel is de bestaande binnenruimte van het gebouw van 1.400 m2 (exclusief gymzaal, inclusief Ziezo en bibliotheek). De school is momenteel in een normatief (te) groot gebouw gehuisvest. Deze binnenruimte wordt door de gebruikers gewaardeerd. Ook in de toekomst, met een totale ruimtebehoefte van 1.155 m2, zal een ruimteoverschot blijven bestaan. De binnenruimte van 1.400 m2 leidt tot relatief hoge exploitatielasten (zie ook hoofdstuk 5). De normatieve overcapaciteit van het gebouw leidt tot hogere exploitatielasten. Gezien de indeling van het gebouw (de klaslokalen zijn rondom de ruimte centrale verkeersruimte gepositioneerd) gaat bij sloop van deze overcapaciteit nuttige onderwijsruimte verloren. Om vernieuwbouw of nieuwbouw op de huidige locatie te realiseren is geen wijziging van functie in het bestemmingsplan vereist. Ook wordt de impact op de omgeving niet als groot ingeschat, de nieuwbouw zal immers een kleinere footprint hebben dan het huidige gebouw. In theorie is het huidige gebouw van de school met een capaciteit van 1.400 m2 groot genoeg voor de inpassing van het totale programma van de Brede Voorziening van 1.155 m2. Echter is bij vernieuwbouw altijd sprake van inpassingsverlies.

Dit is het verlies van te gebruiken ruimte dat optreedt na vernieuwbouw door onder andere het toevoegen van nieuwe installaties en doordat het bestaande gebouw niet optimaal kan worden ingedeeld. Dit dient in de volgende fase te worden geconcretiseerd. Ingeval van vernieuwbouw is het een grote uitdaging om het gebouw te laten aansluiten op het gewenste huisvestingsconcept dat de onderlinge samenwerking tussen partijen optimaal faciliteert. Verder onderzoek is nodig in hoeverre het gebouw, met dragende wanden en kolommen, hierop kan aansluiten. Ingeval van nieuwbouw sluit het gebouw volledig aan bij het concept, maar gaat de normatieve overcapaciteit verloren. De keuze voor nieuwbouw op de locatie van Ammerstolse Sportvereniging vraagt een bestemmingsplanwijziging waarbij een zorgvuldig (participatie)traject moet worden doorlopen. De geurcontouren vormen geen belemmering voor nieuwbouw op genoemde locatie waar tevens meer dan voldoende ruimte is om nieuwbouw te realiseren dat volledig aansluit bij de eisen en wensen van de gebruikers en voldoet aan de dan geldende normen op het gebied duurzaamheid. Sterker: een deel van de locatie kan zelfs voor andere doeleinden worden gebruikt. Wel moet, ten opzichte van de bestaande situatie, ruimte in het gebouw worden ingeleverd.

www.icsadviseurs.nl

25/42

4. Eigendom en beheer 4.1 Uitgangspunten De gebruikers van de Brede Voorziening Ammerstol zijn gaandeweg het proces geïnformeerd om te komen tot verschillende modellen wat betreft eigendom en beheer. Grofweg kan er onderscheid worden gemaakt in de volgende varianten: ▪

▪

▪

De gemeente investeert in het gebouw en geeft het in gebruik aan het schoolbestuur. Het schoolbestuur is bouwheer en (juridisch) eigenaar en verhuurt ruimten aan huurders. In ruil hiervoor ontvangt het schoolbestuur huur en servicelasten van de huurders. Het schoolbestuur draagt de kapitaallasten uit de huur af aan de gemeente. Het schoolbestuur is als grootste partij verantwoordelijk voor het beheer; De gemeente is bouwheer en blijft eigenaar. De gemeente gaat overeenkomsten aan met de gebruikers. De gemeente geeft het gebouw in gebruik aan het schoolbestuur. De gemeente verhuurt ruimten aan huurders. In ruil hiervoor ontvangt de gemeente huur van de huurders . Het beheer wordt georganiseerd in een externe organisatie zoals een stichting. Hiermee worden tevens afspraken gemaakt over de servicelasten; Het eigendom is belegd bij een vereniging van eigenaren (VVE). Voorwaarde voor dit model is dat het gebouw opgedeeld is in appartementsrechten en elke partij over een eigen appartementsrecht beschikt. Dit is van grote invloed op het ontwerp van de Brede Voorziening. Het beheer wordt gemeenschappelijk georganiseerd vanuit een vereniging van eigenaren (VVE).

De gebruikers, die zullen optreden als huurders van de Brede Voorziening Ammerstol, Ziezo en de bibliotheek Krimpenerwaard hebben de voorkeur uitgesproken om rechtstreeks van de gemeente Krimpenerwaard te huren. Binnen de gemeente wordt momenteel nader onderzoek gedaan naar hoe het eigendom en beheer van dergelijke accommodaties moet worden vormgegeven. Voorliggende business case doet een voorstel voor het eigendom en beheer in relatie tot genoemd voorkeursmodel.

4.2 Eigendom en verhuurconstructie Op hoofdlijnen is de constructie voor het eigendom en verhuur uitgewerkt, waarbij de gemeente Krimpenerwaard eigenaar is van de Brede Voorziening Ammerstol. Als eigenaar sluit de gemeente overeenkomsten af met de gebruikers van de Brede voorziening. Er wordt daarbij onderscheid gemaakt tussen een ingebruikgevingsovereenkomst voor de school en huurovereenkomsten voor Ziezo en de bibliotheek.

Figuur 17: Uitwerking model eigendom en verhuur

www.icsadviseurs.nl

26/42

De gemeente heeft de wettelijke plicht om primair onderwijs te huisvesten. Vanuit deze plicht betaalt de gemeente de kapitaallasten (als ook de opstalverzekering en OZB-eigenaar) ten aanzien van de onderwijshuisvesting. Het schoolbestuur Onderwijs Primair sluit een ingebruikgevingsovereenkomst met de gemeente. In de overeenkomst wordt onder andere opgenomen dat het schoolbestuur de onderhoudscomponent van de materiële instandhouding overdraagt aan de gemeente voor de uitvoering van het planmatig onderhoud. Ziezo en de bibliotheek Krimpenerwaard sluiten een huurovereenkomst met de gemeente voor de betreffende ruimten die zij gebruiken in de vorm van enkelgebruik. De huur die de gemeente maandelijks in rekening brengt is kostprijsdekkend en bestaat uit onderstaande twee componenten: ▪ ▪

De maandelijkse kapitaallasten (als dekking voor de investering); Een vergoeding voor de verzekeringen en zakelijke lasten.

Voor de ruimte waarbij sprake is van dubbelgebruik dienen afspraken tussen de school en de gebruikers te worden gemaakt aangezien dit onderwijsruimte betreft.

4.3 Beheer Om tot een goede beheersmatige samenwerking te komen, dienen verantwoordelijkheden goed belegd te worden. De gemeente organiseert het beheer extern door middel van het oprichten van een beheerstichting. Alle gebruikers geven de beheerstichting gezamenlijk de opdracht om beheertaken uit te voeren. De bekostiging van de beheertaken loopt via de beheerstichting. Er wordt onderscheid gemaakt in eigenaarsbeheer en gebruikersbeheer. Onderstaande structuur geeft de beheerstructuur en financiële stromen weer.

Figuur 18: Uitwerking model beheer

Onder het eigenaarsbeheer vallen het groot onderhoud en de zakelijke lasten (belastingen, heffingen, verzekeringen en administratie). Ter dekking van het eigenaarslasten ontvangt de beheerstichting via de gemeente en/of rechtstreeks van de gebruikers een vergoeding voor de uitvoering van het eigenaarsbeheer. De gemeente int dit van de huurders als onderdeel van de huurvergoeding, de school brengt de materiële instandhouding in.

www.icsadviseurs.nl

27/42

Daarnaast voert de beheerstichting in opdracht van de gebruikers het gebruikersbeheer voor de Brede Voorziening Ammerstol uit. Onder het gebruikersbeheer vallen schoonmaak, klein dagelijks onderhoud, veiligheid, afvalwerking en energie. De uit te voeren beheertaken en bijbehorende vergoeding worden vastgelegd in een beheerovereenkomst (en beheerplan). Deze beheerovereenkomst heeft bij voorkeur dezelfde doorlooptijd als de huurovereenkomst. In de beheerovereenkomst worden tevens afspraken gemaakt over het leegstandsrisico en afdracht van de bijdrage aan het groot onderhoud en de servicelasten. Conclusie en reflectie op scenariokeuze Aangezien met (ver)nieuw(d)e huisvesting forse investeringen zijn gemoeid en ruimten door diverse partijen gebruikt worden, is het van belang na te denken over eigendom en beheer. De wens van de partijen is dat de gemeente investeert in en eigenaar wordt van de Brede Voorziening. Alle gebruikers sluiten een overeenkomst met de gemeente over het gebruik van de Brede Voorziening. Het beheer wordt bij voorkeur georganiseerd door een externe organisatie. Dit model creëert duidelijkheid voor alle partijen. De gemeente heeft zekerheid van langdurig gebruik die nodig is om de forse investering te verantwoorden en te dekken. Voor de gebruikers geldt dat op transparante en eerlijke wijze afspraken worden gemaakt met heldere verantwoordelijkheden.

Genoemd eigendom-, verhuur- en beheermodel kan op alle scenario’s worden toegepast en is in ieder scenario te organiseren. Op dit thema is er dus geen verschil tussen de scenario’s. In alle scenario’s is het van belang aan te sluiten bij het onderzoek dat momenteel door de gemeente wordt gedaan naar hoe het eigendom en beheer moet worden vormgegeven.

www.icsadviseurs.nl

28/42

5. Financiën Voorliggend hoofdstuk beschrijft de financiële aspecten van de opgave door zowel inzicht te geven in de gehanteerde financiële kaders, de benodigde investering per scenario, inzicht te geven in de verwachte (gemiddelde) exploitatielasten en nader in te gaan op de huisvestingslasten per partij.

5.1 Kaders Voor het bepalen van de financiën en bekostiging van genoemde drie scenario’s is uitgegaan van onderstaande uitgangspunten.

Ingreep Aantal m2 bvo Aantal leerlingen onderwijs Gymzaal Tijdelijke huisvesting

Scenario 1: vernieuwbouw huidige locatie De Kromme Draai Renovatie 1.400 m2 bvo 165 leerlingen

Scenario 2: vervangende nieuwbouw op huidige locatie De Kromme Draai Nieuwbouw 1.155 m2 bvo 165 leerlingen

Scenario 3: nieuwbouw op locatie Ammerstolse Sportvereniging Nieuwbouw 1.155 m2 bvo 165 leerlingen

Bestaand handhaven

Bestaand handhaven

Huur van 1.000 m2 bvo ten behoeve van 144 leerlingen

Huur van 1.000 m2 bvo ten behoeve van 144 leerlingen

Nieuwbouw van 455 m2 bvo Niet van toepassing

Tabel 6: Gehanteerde uitgangspunten financiële uitwerking

Ingreep Vernieuwbouw staat gelijk aan een grondige renovatie. De belangrijkste aanpassingen zijn het isoleren van zowel gevel, vloer als dak en het toepassen van mechanische ventilatie. De bestaande pv panelen worden hergebruikt. Het terrein wordt niet opnieuw ingericht en/of aangepast. Gebaseerd op genoemde uitgangspunten wordt uitgegaan van 60% van de bouwkosten van nieuwbouw om ambitieniveau BENG te realiseren. Wanneer, aanvullend op genoemde maatregelen, wordt gekozen voor het toepassen van een warmtepomp en ook het terrein opnieuw moet worden ingericht en/of aangepast, dient 70% van de bouwkosten van nieuwbouw te worden gehanteerd. Oppervlakte Scenario 1 gaat uit van vernieuwbouw van 1.400 m2 bvo. Hierbij wordt uitgegaan van de totale oppervlakte van 1.847 m2 bvo minus de oppervlakte van de gymzaal van 447 m2 bvo. Aangezien door de indeling van het gebouw het slopen van de overcapaciteit niet efficiënt en lastig uitvoerbaar is, is uitgegaan van 1.400 m2 bvo. Scenario 2 en 3 gaan uit van nieuwbouw van 1.155 m2 bvo. Dit is gebaseerd op basis van het ruimteprogramma. Gymzaal Scenario 1 en scenario 2 gaan uit van het handhaven van de bestaande gymzaal omdat uit de schouw is gebleken dat de gymzaal in goede staat van onderhoud verkeert. In scenario 3 is het uitgangspunt dat de gymzaal wordt meegenomen in de nieuwbouwontwikkeling.