Raadsvoorstel Go/No go Bergambacht-Oost

RAADSVOORSTEL

Nr.: 1168699/1464872

Raadsvergadering:

17 december 2024

Onderwerp:

Haalbaarheidsstudie woningbouw Bergambacht-Oost

Portefeuillehouder:

R. Boere-Schoonderwoerd

Datum:

5 november 2024

Korte samenvatting De raad wordt gevraagd om kennis te nemen van de stedenbouwkundige schets en de bijbehorende nota van uitgangspunten vast te stellen en een positief besluit te nemen om door te gaan voor woningbouw op de locatie Bergambacht-Oost. Ook wordt de raad gevraagd kennis te nemen van het participatieoverzicht. Op grond van dit besluit kan de initiatiefnemer starten met de verdere uitwerking van het plan (ontwerpfase) om uiteindelijk te komen tot een ruimtelijke procedure. Voorgesteld besluit De raad wordt voorgesteld om: 1. Kennis te nemen van de stedenbouwkundige schets (bijlage 1) 2. De nota van uitgangspunten (bijlage 2) vast te stellen. 3. Een positief besluit (Go) te nemen voor verdere uitwerking van woningbouw op de locatie BergambachtOost. 4. Kennis te nemen van het participatieoverzicht (bijlage 3). Inleiding In heel Nederland is er krapte op de woningmarkt. De gemeente Krimpenerwaard is hierop geen uitzondering. De gemeenteraad wil dat er vaart gemaakt wordt met het realiseren van woningen. In het coalitieakkoord is opgenomen dat de vitaliteit van de kernen versterkt moet worden door woningen te realiseren. Daarbij is aangegeven dat dit zowel aan de randen van de bestaande kernen kan als dit binnen de kernen onvoldoende lukt. In de geactualiseerde Woonvisie wordt uitgegaan van 4.000 extra woningen tot 2040.

Een deel hiervan is al gepland (zowel binnenstedelijk als buitenstedelijk). Kansen voor nieuwe initiatieven binnen de kernen worden uiteraard benut. We kunnen echter niet alles binnenstedelijk oplossen, omdat inbreidingslocaties schaars zijn en we ook binnen de kernen willen blijven zorgen voor voldoende groen. Om die reden ontkomen we er niet aan om ook langs de randen van de kernen te bouwen. Het project Bergambacht-Oost is één van de gebieden buiten de bestaande kernen die potentie heeft voor woningbouw. In 2022 is de gemeente benaderd door de initiatiefnemer Erik van Erk Projectontwikkeling B.V. Samen met een aantal eigenaren die hij vertegenwoordigt zijn de benodigde gronden voor mogelijke woningbouw bij Bergambacht-Oost in diens eigendom. In 2023 heeft dit geleid tot een intentieovereenkomst met de gemeente, waarin is vastgelegd dat we gezamenlijk de haalbaarheid van dit woningbouwproject gaan onderzoeken en onder welke voorwaarden (o.a. beleidskaders vanuit de gemeente). Het resultaat hiervan is een stedenbouwkundige schets voor de locatie en een nota van uitgangspunten, waarmee de gemeente afspraken wil vastleggen over de verdere uitwerking in de ontwerpfase.

Naast de haalbaarheidsstudie die gemeente en ontwikkelaar uitvoeren, is het van essentieel belang om de Provincie Zuid-Holland (PZH) ervan te overtuigen dat woningbouw op deze locatie en op 6 andere locaties noodzakelijk is om de gemeente Krimpenerwaard vitaal en leefbaar voor de toekomst te houden. Hiervoor loopt op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau een apart lobbytraject. gemeente Krimpenerwaard Postbus 51 2820 AB Stolwijk www.krimpenerwaard.nl

Naast deze haalbaarheidsstudie voor Bergambacht-Oost werkt de gemeente, in samenwerking met de initiatiefnemers van de 7 grote woningbouwlocaties, aan een Omgevingsprogramma Wonen waarvoor een MER beoordeling / PlanMER wordt uitgevoerd. Het plangebied Bergambacht-Oost is ongeveer 13,5 hectare groot, waarbij in de stedenbouwkundige schets 45% groen en water, 23% (half)verharding en 32% uitgeefbaar gebied (ten behoeve van woningen) is ingetekend. Beoogd resultaat Een Go van de raad om woningbouw op de locatie Bergambacht-Oost verder uit te werken en daarmee een bijdrage te leveren aan het doel om de Krimpenerwaard vitaal te houden. Argumenten 1.1 De stedenbouwkundige schets is tot stand gekomen na uitgebreide participatie. Er is voor de locatie uitgebreid geparticipeerd, volgens het eerder met de raad gedeelde participatieplan. Er is zowel intern binnen de gemeente als bij externe stakeholders input gevraagd en verwerkt in de nu voorliggende stedenbouwkundige schets. 2.1 Bij de totstandkoming van de stedenbouwkundige schets en de nota van uitgangspunten is gekeken naar een kwalitatief hoogwaardig plan dat voor dit moment financieel haalbaar is i.r.t. de meegegeven kaders. Behalve de opgave vanuit de Woonvisie om minimaal 75% betaalbare woningen te realiseren, gelden er nog diverse andere kaders. Zo heeft de gemeente op o.a.

het gebied van landschap & stedenbouw, sociaal domein, inrichting openbare ruimte, water & bodem sturend bouwen, biodiversiteit en klimaatadaptatie kaders meegegeven. Ook vanuit andere overheden zoals hoogheemraadschap, provincie en rijk is er regelgeving van toepassing en zijn aandachtspunten meegegeven. Al deze kaders zijn, voor zover nu bekend, door de initiatiefnemer doorgerekend in de stedenbouwkundige schets om te bekijken wat voor nu het maximaal haalbare plan is. 3.1 Het voorstel past in het ingezet beleid In de Woonvisie, vastgesteld door de raad op 4 juli 2023, is een woningbouwopgave opgenomen van 4.000 extra woningen tot 2040, waarvan een deel buiten de bestaande kernen gerealiseerd moet worden. Bergambacht-Oost levert met ruim 500 woningen een grote bijdrage aan dit doel. 3.2 Woningbouw bij Bergambacht-Oost voorziet in een grote behoefte aan betaalbare woningen en helpt om de vitaliteit van de kern te behouden. Vanuit het onderzoek in de Woonvisie, maar ook vanuit lokale makelaars en deelnemers vanuit het participatietraject komt duidelijk naar voren dat de behoefte aan (betaalbare) woningen groot is. Meer woningen zorgen ervoor dat jongeren in Bergambacht kunnen blijven en dat er voor senioren een passende woning beschikbaar is, zodat doorstroming bevorderd wordt. Zo blijft een kern vitaal en toekomstbestendig.

3.3 De resultaten voortkomend uit de MER beoordeling / PlanMER helpen de gemeente om de effecten van het toevoegen van 4000 woningen in kaart te brengen, zodat (toekomstige) knelpunten duidelijk worden. Het toevoegen van ca. 4000 woningen op de totale woningvoorraad heeft invloed op vele gebieden. Bijvoorbeeld doorstroming op wegen, parkeerbehoefte, stikstofuitstoot, energiebehoefte en afvalwaterzuivering. Deze MER beoordeling/Plan MER geeft een reëel beeld van de gevolgen van extra woningen en de eventuele knelpunten. Met deze kennis kan het college op constructieve wijze het vervolggesprek met raad, andere overheden, ontwikkelaars en overige partijen aangaan. 3.4 Een Go vanuit de gemeenteraad geeft een sterk signaal richting provincie en eventueel rijk om woningbouw in de Krimpenerwaard mogelijk te maken. pag. 2/6

De initiatiefnemer heeft op eigen risico, ondanks dat er nog geen akkoord vanuit de provincie is, een kwalitatief hoogwaardig plan uitgewerkt dat grotendeels aan de meegegeven kaders voldoet. Een go van de gemeenteraad op dit plan, laat aan zowel provincie als rijk zien, dat onze gemeente er alles aan doet om kwalitatief goede woningbouwplannen versneld te realiseren.

Kanttekeningen 2.1 De stedenbouwkundige schets en nota van uitgangspunten zijn het resultaat van participatie, waarbij zoveel mogelijk rekening is gehouden met de meegegeven kaders. De meegegeven kaders zijn voor een groot deel meegenomen in de stedenbouwkundige schets, echter er zijn ook concessies noodzakelijk geweest om tot een voor nu haalbaar plan te komen. Zo konden niet alle bestaande sloten in het plan blijven bestaan, zijn er stedenbouwkundig enkele concessies gedaan en kan er nog niet volledig voldaan worden aan de woonvisie. Ook zijn er door wettelijke eisen op gebied van bijvoorbeeld geluid en parkeren nog onzekerheden in het plan, die verdere studie vragen. In de volgende fase wordt het plan verder in detail uitgewerkt en geoptimaliseerd om aan zoveel mogelijk wensen en eisen van zowel gemeente als externe stakeholders tegemoet te komen. 2.2 De segmentering van de Woonvisie vormt een uitdaging om te komen tot een haalbaar plan. De segmentering zoals nu opgenomen in de Woonvisie is erg gedetailleerd en vormt een uitdaging. Kortweg, 25% dure woningen moet 75% betaalbare woningen (en de overige zaken) financieren. Doordat in de Woonvisie voor alle segmenten de percentages vastgelegd zijn, biedt dit weinig speelruimte om een ruime differentiatie in het woningaanbod te maken.

Risico is dat alle woningen op de maximale grens van betaalbaar moeten worden gezet, terwijl het doel juist is om een variatie in prijs en type woningen te realiseren. De stedenbouwkundige schets omvat nu circa 513 woningen met een voor de initiatiefnemer financieel haalbaar woningprogramma dat voor een gedeelte aansluit bij de Woonvisie. Zo wordt aan het gevraagde percentage sociale huurwoningen, nultredenwoningen en betaalbare koop voldaan. De geëiste woonsegmentering levert ook knelpunten op. Zo zorgt huidige wetgeving ervoor dat er vanuit beleggers en woningcorporaties geen belangstelling is om te investeren in middenhuur woningen. De gewenste goedkope koop (tot € 257.500) biedt weinig kwalitatief goede woonopties, waarbij de vraag is of hier behoefte aan is. Tenslotte hebben lokale makelaars aangegeven dat er in Bergambacht op dit moment geen vraag is naar dure huur. In het vervolgproces gaan initiatiefnemer en gemeente in overleg om te komen tot een breed gedifferentieerd woonprogramma (in prijs en kwaliteit) dat maximaal (financieel) haalbaar en voor beide partijen acceptabel is. De juridische verankering en onderbouwing van het woningbouwprogramma zal uiteindelijk plaats vinden in de anterieure overeenkomst en het omgevingsplan. Onderdeel van het omgevingsplan is het, door de raad vast te stellen, stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan.

3.1 Participatie kan niet voor 100% draagvlak zorgen. Participatie speelt een belangrijke rol in het creëren van draagvlak onder belanghebbenden. Het doel van participatie is echter niet om iedereen blij te maken of zijn/haar zin te geven, maar om ervoor te zorgen dat iedereen de mogelijkheid heeft om zijn inbreng te geven. Deze inbreng is waar mogelijk verwerkt in de schets. Er zullen altijd voor- en tegenstanders bij een dergelijke ontwikkeling zijn. Het is aan de gemeenteraad om uiteindelijk de afweging te maken voor het algemeen belang door middel van een go / no go besluit. 3.2 Provincie Zuid-Holland heeft nog geen akkoord gegeven voor deze locatie. De gesprekken met de Provincie Zuid-Holland (PZH) lopen door om hen ervan te overtuigen dat woningbouw op deze locatie en op 6 andere locaties noodzakelijk is om de gemeente Krimpenerwaard vitaal en leefbaar voor de

pag. 3/6

toekomst te houden. Een go van de raad geeft een sterk signaal dat de gemeente er alles aan doet om woningbouw in de Krimpenerwaard mogelijk te maken. 3.3 Het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (HHSK) heeft aangegeven dat de huidige afvalwaterzuiveringsinstallatie in Bergambacht aan haar maximale capaciteit zit en dat maatregelen moeten worden genomen voordat Bergambacht-Oost kan worden aangesloten. Zowel ambtelijk als bestuurlijk vinden er gesprekken over dit onderwerp plaats met HHSK om zo snel mogelijk een oplossing te zoeken voor deze uitdaging. Wat helpt is dat de woningen in Bergambacht-Oost niet in één keer gebouwd gaan worden, maar in verschillende bouwfasen, verspreid over meerdere jaren. Dát in combinatie met het afkoppelen van het hemelwater van bestaande woningen waar de gemeente bij reconstructies al mee bezig is, helpt mee bij het vinden van een mogelijke oplossing. 3.4 De resultaten voortkomend uit de MER beoordeling / PlanMER kunnen ook een belemmering voor Bergambacht-Oost vormen. De uitvoering van een MER beoordeling / PlanMER kost tijd en kan daarmee voor vertraging in de verdere uitwerking van het plan voor Bergambacht-Oost zorgen. Daarnaast kunnen de resultaten vanuit de PlanMER gevolgen hebben voor het plan. 3.5 Er is nog geen duidelijkheid m.b.t. een eventueel bovenwettelijke bijdrage voor ontwikkelingen binnen de gemeente.

De nota kostenverhaal wordt naar verwachting in Q1 2025 aan de raad voorgelegd. Een eventuele bovenwettelijke bijdrage is nu nog niet bekend en vormt daarmee een onzekerheid voor het plan. Alternatieven N.v.t. Financiën In de intentieovereenkomst die is gesloten zijn onder andere financiële afspraken gemaakt voor de vergoeding van de gemaakte ambtelijke inzet tot aan dit go/nogo moment. Voor de volgende fase worden opnieuw (financiële) afspraken gemaakt met de initiatiefnemer in een samenwerkingsovereenkomst. In de uiteindelijke anterieure overeenkomst worden tevens financiële afspraken gemaakt met de initiatiefnemer. Juridische zaken De nota van uitgangspunten vormt samen met de stedenbouwkundige schets de grondslag voor de eerste besluitvorming: het Go/No Go moment om verder te gaan met het plan naar de ontwerpfase. Deze volgende fase zal uiteindelijk bestaan uit meer juridisch bindende stukken, waaronder een ruimtelijke procedure, samenwerkings- en/of anterieure overeenkomst en een beeldkwaliteitsplan. Participatie en extern overleg Er is een uitgebreid participatietraject doorlopen. Het overzicht hiervan vindt u in bijlage 3. Vervolgtraject en uitvoering Het vervolgtraject wordt, afhankelijk van een akkoord van de provincie, verder bepaald. Bijlagen - Bijlage 1: Stedenbouwkundige schets - Bijlage 2: Nota van Uitgangspunten - Bijlage 3: participatieoverzicht

pag. 4/6

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van gemeente Krimpenerwaard, de secretaris,

de burgemeester,

J. Hennip

ir. J. Beenakker

pag. 5/6

RAADSBESLUIT

De raad van de gemeente Krimpenerwaard, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van inzake gelet op

1. 2. 3. 4.

Besluit: Kennis te nemen van de stedenbouwkundige schets (bijlage 1) De nota van uitgangspunten (bijlage 2) vast te stellen. Een positief besluit (Go) te nemen voor verdere uitwerking van woningbouw op de locatie BergambachtOost. Kennis te nemen van het participatieoverzicht (bijlage 3).

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van ,

de griffier,

de voorzitter,

S. van Dijk

ir. J. Beenakker

pag. 6/6