Presentatie gemeenteraad 22 november - woonvisie Krimpenerwaard.pdf

Naar een actuele woonvisie voor de Krimpenerwaard Eerste raadsbijeenkomst nieuwe woonvisie Krimpenerwaard

Stec Groep aan gemeenteraad Krimpenerwaard Maartje Lucassen en Joery Schouten 22 november 2022

Vanavond in gesprek over kader, proces, woonopgaven en vervolg • Context en kader woonvisie: wat is het wel en wat niet? • Het werkplan en proces met u en stakeholders • Woonopgaven in de Krimpenerwaard • Doorkijkje naar uitvoeringsprogramma: instrumenten • Vervolg: inhoudelijk in gesprek

Context en kader woonvisie

Een blik in de kranten afgelopen weken: crisis, crisis en nog eens crisis

Een nieuw betoog: de woningmarkt is niet af en volkshuisvesting moet beter

2017

2022

Kerndoelen Nationale Woon- en Bouwagenda • Beschikbaarheid: voldoende woningen voor iedereen • Betaalbaarheid: woonlasten sluiten beter aan bij het inkomen • Kwaliteit: duurzame huisvesting bereikbaar voor iedereen (aandachtsgroepen en ouderen) • Nationale prestatieafspraken (tegenprestatie afschaffing verhuurdersheffing) • Regionale woondeals in ontwikkeling (Rijk met provincie ZH en gemeenten)

Wat kunt u lokaal doen? Woonvisie als cruciale schakel in waarmaken ambities • Actueel woonbeleid met ambities, uitgangspunten en kaders zijn essentieel. Zorgen voor sturing en versnelling • Totale visie op wonen ook nodig in gesprekken met provincie en bij onderbouwing plannen richting Raad van State • Gemeenten zijn verplicht een actuele woonvisie te hebben. Vanaf 1 januari 2024 is ook het hebben van een woonzorgvisie verplicht • Nieuwe woonvisie met extra aandacht voor zorg (op basis van woonzorganalyse) • Geen stand still. Bestaande projecten gaan door

Wat is een woonvisie precies? • Strategische en richtinggevende visie op wonen met aandacht voor zorg (verbreding ten opzichte van vorige visie) • Woonvisie bestaat uit twee delen: A - ambities en strategie B - uitvoeringsprogramma • Deel A woonvisie vormt basis voor uitvoeringsprogramma en prestatieafspraken met corporaties • Nieuw woningbehoefteonderzoek als onderlegger

Wat staat er wel, maar ook niet in een woonvisie? Wel: • Ambities voor nieuwbouw: hoeveel woningen, voor wie, in welk segment, type locaties (in alle kernen of geclusterd bijvoorbeeld) • Transformatieopgaven in bestaande voorraad (verduurzaming, levensloopgeschiktheid, leefbaarheid) • (A) - strategie (hoe gaan we doelen bereiken? bijvoorbeeld doormiddel van doorstroming, nieuwbouw, of allebei…) • (B) - uitvoeringsacties (instrumenten inzetten, locaties zoeken, nieuwe woonzorgconcepten ontwikkelen, afspraken maken met…, etc.) Niet: • Individuele woningbouwlocaties (dit is een ander traject)

Wonen in bredere context Meer grote ruimtelijke opgaven - Wonen - Bedrijven - Landelijk gebied Met aandacht voor duurzaamheid, mobiliteit, voorzieningen Vooral op Niveau Krimpenerwaard. Parallel: Overkoepelende kernboodschap (start november in college) Ontwikkelagenda (waar komt wat?)

Niveau Krimpenerwaard

Niveau kernen Waarom

Overkoepelende kernboodschap Bijvoorbeeld: Woonvisie en uitvoeringsprogramma

Wat

Bijvoorbeeld: Onderzoek maatschappelijke voorzieningen

Ontwikkelagenda

Waar

…

Instrumenten

Hoe

…

Werkplan en proces

In 6 stappen naar een gedragen woonvisie 1

Kick-off met kopgroep en opstellen startnotitie

2

Parallel uitvoeren actueel woononderzoek

3

Ophalen thema’s met relevante stakeholders

4

Uitgangspunten en strategische richting in college en raad

5

Schrijven woonvisie en uitvoeringsprogramma met concrete acties

6

Reflectieronde, afronden en besluitvormingsproces

Planning en proces verder uitgewerkt: wat wanneer en wie betrekken we?

Rol van de gemeenteraad: in 3 sessies naar een nieuwe woonvisie Ophalen (vandaag): Eerste onderwerpen en thema’s woonvisie

Inhoudelijk in gesprek (januari): Strategische richting woonvisie Puntjes op de i (maart)

Rol voor stakeholders: 5 deelsessies •

5 deelsessies met woningmarktpartners, markt- en zorgpartijen

•

Aan de hand van stellingen in gesprek over wat zij belangrijk vinden voor de nieuwe woonvisie

•

1 extra gesprek met woonzorgconcepten (waar lopen zij in de praktijk tegen aan) Deelsessie

Deelsessie 1 Deelsessie 2 Deelsessie 3 Deelsessie 4 Deelsessie 5 Extra: gesprek 6

Wie?

Woningcorporaties Huurdersorganisaties Marktpartijen en woningcorporaties Zorgpartijen (+ 1 afvaardiging van federatie woningcorporaties) Gemeentelijke afdelingen Woonzorgconcepten

Participatief proces en strakke planning • Participatie essentieel voor gedragen woonvisie: iedereen goed betrekken • Belangrijk: u als raad in positie • Participatie duidelijke plek in aanpak: tegelijkertijd strakke planning • Heeft u extra/andere wensen voor de invulling van de sessies en het proces?

Woonopgaven Krimpenerwaard

Migratie belangrijke drijver van groei, daarnaast ook nog natuurlijke groei Saldo ontwikkeling aantal personen Krimpenerwaard 2015-2021 600 500 400

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

300

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

200

Buitenlandse migratie (saldo)

100

Totaal personen

0 -100 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Positief migratiesaldo in vrijwel alle leeftijdsgroepen, behalve studenten Binnenlandse verhuizingen 2015-2021 naar leeftijd 3.000 2.500 2.000 1.500 Instroom

1.000

Uitstroom

500

Saldo

-500 -1.000 0 tot 5 jaar

5 tot 10 10 tot 15 15 tot 20 20 tot 25 25 tot 30 30 tot 40 40 tot 50 50 tot 65 65 tot 85 85 jaar of jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar jaar ouder

Verhuizingen vooral lokaal en vanuit meer stedelijke buurgemeenten Voormalige woongemeente voor inschrijving nieuwe woning in de gemeente Krimpenerwaard 2011-2020

Krimpenerwaard groeit: + 1.600 tot 2.700 huishoudens tot 2040 2022-2040 27.000 Historisch (CBS)

26.000

PEARL prognose (CBS, 2022)

25.000

Provinciale prognose (TR 2019)

24.000

Primos (2019) Primos (2020)

23.000

Primos (2021) 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040

22.000

Primos (2022)

Prognoses gaan – zeker op lange termijn en met het oog op fluctuerende migratie – gepaard met onzekerheden. Staart u zichzelf dan ook niet blind op de aantallen in prognoses, maar houd vooral rekening met onderliggende en relatief zekere ontwikkelingen (zoals huishoudensverdunning en vergrijzing). Ambitie op het gebied van meer instroom of minder uitstroom van jongere huishoudens en gezinnen is ook mogelijk, maar gaat gepaard met meer onzekerheid (migratie moet op gang komen) en risico’s.

Onderliggend is vergrijzing een majeure en zekere ontwikkeling Huidige leeftijdstopbouw gemeente Krimpenerwaard (bevolkingspiramide)

20000 15000 10000 5000 0 0-15

15-25

25-45

45-65

65+

Huishoudensontwikkeling naar doelgroepen op basis van Primos 2022

Alleenstaande t/m 24 jaar Alleenstaanden 25 t/m 34 jaar Stellen t/m 34 jaar Gezinnen (en 1-ouderhuishoudens) Alleenstaanden en stellen 35 t/m 54 jaar Alleenstaanden en stellen 55 t/m 74 jaar Alleenstaanden en stellen 75-plus Bron: Primos, 2022. Bewerking Stec Groep, 2022.

Huishoudens 2022 430 990 980 8.650 2.530 6.700 3.770

Ontwikkeling 20222027

-0 -0 + ++

Ontwikkeling 20222032

---+ + +++

Betaalbaarheid onder druk, met name in kleinere kernen KOOPwoningvoorraad naar WOZ-waarde Gemeente

38%

26%

22%

10%

Vlist Stolwijk Schoonhoven minder dan 200.000

Ouderkerk aan den IJssel Lekkerkerk

200.000-300.000

Krimpen aan de Lek

300.000-400.000

Haastrecht

400.000-600.000

Gouderak

meer dan 600.000

Berkenwoude Bergambacht Ammerstol 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Insider-outsiderprobleem en doorstroming… • Huizenprijsstijging vlakt af maar betaalbaarheid voor koopstarters onder druk door verdubbeling hypotheekrente in paar maanden tijd • Geschikt aanbod voor ouderen is schaars. Het knelt stevig bij in- en uitstroom op de woningmarkt • In de kern is het een betaal- en beschikbaarheidsprobleem: meer nodig dan bouwen, bouwen, bouwen Hypotheek rente 1% 2% 3% 4% 5% Bron: Nibud (2022)

Modaal en half modaal (€ 38.000 + € 19.000) € 266.000 € 262.000 € 253.000 € 244.000 € 234.000

2x modaal (€ 38.000 + € 38.000) € 403.000 € 385.000 € 376.000 € 365.000 € 348.000

X

X

Slimme woningbouw met gouden driehoek

Doorkijkje naar uitvoeringsprogramma en vervolg

Instrumenten in overvloed: wat helpt bij betaalbaar bouwen, betaalbaar houden en doorstroming ouderen?

Overzicht financieringsinstrumenten en gevraagde inzet (in capaciteit en euro’s) Financieringsarrangement

Betaalbaarheid

Betaalbaar houden

KoopGarant

+

++

KoopSmarter

+

++

KoopStart

+

-

Duokoop

+

+/-

KoLat

+

-

BKZ

+

Gemeentelijke erfpacht Starterslening

Financieel risico gemeente

Hoe revolverend

Ambtelijke inzet

Ja, zowel object als kasstroom

Redelijk fors

Garantstelling (achtergestelde lening?) Alleen vordering op balans

Ja, kasstroom en optioneel object.

Beperkt

Enkel via kasstroom, object niet

Zeer beperkt

Gemeente niet, wel voor woonconsument

Geen

Doorverkoop met Duokoop mogelijk

Niet

Ligt bij KoLat wonen

Geen

Via kasstroom

Gebaseerd op inkomstenontwikkeling

Hoge voorinvestering

Via kasstroom

+ +

Hoge voorinvestering

Via kasstroom

+

Gebaseerd op inkomstenontwikkeling

Zeer beperkt, enkel leveren ontwikkellocatie Zeer fors. Vaak aanpassingen op maat nodig Fors

+

-

Gebaseerd op inkomstenontwikkeling

Fonds voor lening opstellen

Ja, kasstroom (rente)

Gebaseerd op waardeontwikkeling, afhankelijk van rentestanden Gebaseerd op waardeontwikkeling afhankelijk van rentestanden Zeer beperkt

Investeringslast gemeente Eigen investering en garantstelling

Beperkt, enkel in aanzet daarna via SVn

Vervolg (januari): inhoudelijk in gesprek en strategische richting bepalen • Ambities woningbouwprogramma • Uitgangspunten locaties woningbouw • Vergroten betaal en beschikbaarheid • Opgaven bestaande voorraad (verduurzaming, aanpasbaarheid, etc.) • Wonen en zorg (langer zelfstandig thuis, leefbare wijken, bijzondere doelgroepen, etc.) • … waar wilt u het nog meer over hebben?