Presentatie beeldvormende commissie update Woonvisie

Update woonvisie gemeente Krimpenerwaard Beeldvormende raadsbijeenkomst Maartje Lucassen 1 juli 2025

Even voorstellen • Stec Groep: advies, onderzoek en strategie over wonen, werken en winkelen • We helpen onze klanten keuzes te maken voor een bloeiende toekomst van steden en dorpen • Oog voor zorgvuldig ruimtegebruik en de impact daarvan op leefomgeving, maatschappij en economie • Werkvelden: wonen (en zorg), bedrijventerreinen, retail, kantoren, grond en gebiedsontwikkeling • Klanten: gemeenten, regio’s, provincies, ministeries, woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers • 35 medewerkers: geografen en planologen • Kantoor in Arnhem met werkgebied heel Nederland • Betrokken bij opstellen woonvisie Krimpenerwaard

Een korte terugblik • Woonvisie vastgesteld in juli 2023 • Kwantitatief: 4.000 extra woningen in periode 2023-2040 • Kwalitatief: 75% betaalbaar (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop) en 60% nultredenwoningen • Visie geeft veel houvast in gesprekken met partners en helpt bij realiseren ambities

Maar ook vragen over uitgangspunten… Gaat vooral over: • Haalbaarheid van woningbouwsegmentering (75% betaalbaar) • Onderbouwing 4.000 woningen Vanuit vitaliteit (kwantitatief) en behoefte (kwalitatief) gekozen voor deze ambities Nu behoefte aan beknopte update van woonvisie: • Woningbouwsegmentering updaten • Opgave 4.000 nader onderbouwen

Onze aanpak in 5 stappen

1 • Startgesprek met gemeente 2 • Actuele woonbehoefte in beeld 3 • Vitaliteitstoets op basis van huishoudensontwikkeling 4 • Concept notitie met onderbouwd voorstel voor segmentering 5 • Gesprek over financiële haalbaarheid met stakeholders en raad

Vanavond met elkaar bespreken • Onderbouwing woningbouwopgave • Actuele cijfers • Vitaliteitstoets • Voorstel nieuwe woningbouwsegmentering • Hoe kijkt u naar dit voorstel?

Beschikbaarheid en betaalbaarheid bestaande voorraad

Groot deel bestaande woningvoorraad bestaat uit koopwoningen • 66% van bestaande voorraad is een koopwoning. Landelijk is dit 55%. • Het aandeel appartementen is relatief beperkt ten opzichte van gemiddeld in Nederland (18% om 32%). Woningvoorraad naar eigendom en woningtype in de gemeente Krimpenerwaard, 2024 0%

Krimpenerwaard

Nederland

10%

17%

12%

20%

30%

40%

1%

2%

50%

60%

80%

60%

46%

Vrijesectorhuur grondgebonden

Koop grondgebonden

Vrijesectorhuur appartement

Koop appartement

Huur onbekend

90%

11%

19%

Sociale huur grondgebonden

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 1 januari 2024).

70%

4%

9%

100%

1% 6% 3%

8%

Sociale huur appartement

Woningprijzen met circa 30% gestegen in afgelopen vijf jaar • Sinds 2015 sprake van sterke stijging van transactieprijzen koopwoningen. In totaal liggen de prijzen in 2024 94% hoger dan in 2015. • In de afgelopen 5 jaar zijn de prijzen met 31% gestegen. Ontwikkeling transactieprijzen gemeente Krimpenerwaard, 2015 t/m 2024 € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2015

2016

2017 Nederland

Bron: CBS (2015 t/m 2024).

2018

2019

2020

2021

2022

Krimpenerwaard

2023

2024

58% huishoudens heeft inkomen dat past bij een goedkope woning Huishoudens naar inkomensklassen in de gemeente Krimpenerwaard, 2024 0%

20%

40%

60%

80%

•

100%

• Krimpenerwaard

Nederland

22%

28%

Primaire doelgroep sociale huur Middeninkomens

21%

15%

21%

43%

14%

37%

Secundaire doelgroep sociale huur Hoge inkomens

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 1 januari 2024). Bewerking Stec Groep (2025).

•

43% van de huishoudens heeft een inkomen waarmee ze een corporatiewoning toegewezen kunnen krijgen. Het aandeel middeninkomens (tot 1,5x modaal) is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Deze doelgroep kan een hypotheek krijgen tot circa € 315.000. Het aanbod binnen dit segment wordt steeds kleiner. Hierdoor hebben starters en doorstromers vanuit een huurwoning sterke concurrentie op de woningmarkt.

Groot deel koopvoorraad onbereikbaar voor huishoudens met laag of middeninkomen: doorstroming stokt Woningvoorraad naar WOZ-klassen, indexatie WOZ 2025 0%

Krimpenerwaard 2%

Nederland

Tot € 250.000

6%

10%

20%

20%

30%

20%

22%

€ 250.000 tot € 355.000

13%

40%

50%

60%

70%

• 80%

19%

39%

21%

37%

€ 355.000 tot € 405.000

€ 405.000 tot € 500.000

90%

100%

•

•

Meer dan € 500.000

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2024 geïndexeerd naar 2025). Bewerking Stec Groep (2025).

58% van de koopwoningen heeft een geïndexeerde WOZ-waarde (2025) van meer dan € 405.000. De koopwoningvoorraad met een waarde tot € 355.000 is wel relatief klein in Krimpenerwaard (22%) in vergelijking met het landelijke aandeel (28%). Een groot deel van de koopwoningvoorraad is daarmee niet bereikbaar voor huishoudens met een laag of middeninkomen.

Mogelijkheden voor huishoudens met laag en middeninkomen beperkt Inkomensgroep

Betaalbare klasse huur en koop*

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 28.375 / € 38.500)

Koop: < € 160.000 Huur: < aftoppingsgrens

Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 28.375 / € 38.500 tot € 49.669 / € 54.847)

Koop: € 160.000 € 235.000 Huur: aftoppings- tot DAEB-huurgrens

Middeninkomens (€ 49.669 / € 54.847 tot € 69.750)

Koop: € 235.000 € 315.000 Huur: DAEB-huurgrens tot middenhuurgrens

Hoge inkomens (> € 69.750) Totaal

Koop: > € 315.000 Huur: > middenhuurgrens

Aantal huish.

Passende huurwoningen

Passende koopwoningen

Aandeel passend

5.235

5.570

15

107%

5.020

1.320

170

30%

3.555

375

1.410

50%

10.495 24.305

175 7.440

14.140 15.735

136% 95%*

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2023). Bewerking Stec Groep (2025). *Niet van alle woningen is de prijs bekend.

Demografische ontwikkelingen en verhuizingen

Bevolkingsgroei door natuurlijke groei en binnenlandse migratie Demografische ontwikkeling gemeente Krimpenerwaard, 2015 tot 2025 700

•

De natuurlijke bevolkingsgroei is in Krimpenerwaard positief. Dit betekent dat er jaarlijks meer mensen geboren worden dan dat er overlijden.

•

Binnenlandse migratie zorgde daarnaast voor een sterke extra aanwas van personen in de gemeente.

•

Enkel de twee laatste jaren was dit saldo negatief (door weinig nieuwbouwopleveringen).

600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 2015

2016

2017

2018

2019

Natuurlijke groei (geboorte - sterfte) Buitenlands migratiesaldo Bron: CBS (2015-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

2020

2021

2022

2023

Binnenlands migratiesaldo Bevolkingsontwikkeling

2024

Vergrijzing en toename alleenstaanden belangrijkste trends • Het aantal 75-plussers is de afgelopen tien jaar het sterkst gestegen. In 2024 zijn er 1.830 75-plussers meer dan in 2015 (+41%). Ook het aantal 15-35 jarigen (+11%) en het aantal 55-75 jarigen is sterk gestegen (+10%). • Daarnaast zien we een sterke toename van het aantal alleenstaanden (+17%). Dit hangt sterk samen met de vergrijzing in de gemeente. Bevolkingsontwikkeling naar leeftijdsklassen en huishoudensontwikkeling naar typen, 2015 tot 2024 10.000

16.000

9.000

14.000

8.000

12.000

7.000

10.000

6.000

8.000

5.000 4.000

6.000

3.000

4.000

2.000

2.000

1.000

0

0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

0-15 jaar

15-35 jaar

Bron: CBS (2015 tot 2024).

35-55 jaar

55-75 jaar

>75 jaar

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Alleenstaanden

Stellen

Gezinnen

Ouderen vaak afkomstig uit eigen gemeente bij verhuizing Inkomende verhuizingen per doelgroep in de gemeente Krimpenerwaard, 2019 tot 2024 0% A&S < 35 jaar

20%

A&S 55 tot 75 jaar

19%

27%

80%

100%

4%

32%

5%

8%

41%

5%

3%

35%

5%

•

6%

40%

4%

19%

38%

Binnen gemeente

60%

18%

41%

A&S >75 jaar

Binnen kern

17%

33%

Gezinnen

A&S 35 tot 55 jaar

40%

4%

60%

17%

Terugkeerder gemeente

Binnenlands

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024). Bewerking Stec Groep (2025). A&S = alleenstaanden en stellen.

19%

Buitenlands

•

Alleenstaanden en stellen van 75 jaar of ouder (77%) en gezinnen (59%) verhuizen relatief vaak binnen de eigen kern of gemeente. Dit komt doordat zij vaak in de buurt van hun sociale netwerk of voorzieningen (voor hun kinderen) blijven wonen. Alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar doen dit het minst vaak (46%). Een deel van hen komt ook als arbeidsmigrant vanuit het buitenland.

Vergrijzing leidt tot ander verhuisgedrag Woningtype na verhuizing per doelgroep in de gemeente Krimpenerwaard, 2019 tot 2023* 0%

A&S < 35 jaar

10%

20%

18%

4%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

•

3% 4%

20%

50%

100%

• Gezinnen

21%

A&S 35 tot 55 jaar

22%

A&S 55 tot 75 jaar

A&S >75 jaar

10%

5%

2%

14%

2% 4%1%

68%

4%

25%

43%

58%

3% 4%

17%

49%

6%

4%

9%

15%

15%

Sociale huur grondgebonden

Vrijesectorhuur grondgebonden

Koop grondgebonden

Sociale huur appartement

Vrijesectorhuur appartement

Koop appartement

•

Gezinnen verhuizen het vaakst naar een grondgebonden koopwoning (68%). Met name 75-plussers maken vaak een stap naar een appartement (82%). Een groot deel van hen kiest daarbij voor een sociale huurwoning. Ook onder 55 tot 75-jarigen zien we het aandeel verhuizers naar appartementen toenemen. Al zien we onder deze doelgroep ook nog verhuizers naar grondgebonden koopwoningen terug.

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2022). Bewerking Stec Groep (2025). *Huurprijzen zijn nog niet bekend voor de periode vanaf 2023

Kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoeften

Autonome huishoudensontwikkeling: +2.065 huishoudens richting 2040 Vergelijking Primos-prognose in afgelopen jaren 27.000

•

Huidige prognose verwacht 26.685 huishoudens in 2040. Primos2021 verwachtte 25.975 huishoudens in 2040

•

Hogere verwachtingen door sterkere migratie-instroom in 2021 en 2022

26.500 26.000 25.500 25.000 24.500 24.000 23.500 23.000 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 Primos 2021

Bron: Primos prognose 2021, 2022 en 2024

Primos 2022

Primos 2024

Autonoom: jongeren en gezinnen nemen af, ouderen groeien • Het aantal 75-plussers neemt volgens de nieuwste Primos-prognose het sterkst toe tot 2040, met 1.740 huishoudens. Dat betreft 84% van de totale autonome huishoudensgroei tot 2040. • Het aantal jongeren (alleenstaanden en stellen tot 35 jaar) en gezinnen neemt daarentegen juist af. Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Krimpenerwaard naar doelgroepen, Primos2024, 2025 tot 2040 Doelgroepen A&S <35 jaar Gezinnen A&S 35-55 jaar A&S 55-75 jaar A&S >75 jaar Overig Totaal

2025

2040

2025 tot 2040

2.495

2.125

-365 (-15%)

8.675

8.600

-75 (-1%)

2.545

3.325

+780 (+31%)

6.660

6.650

-7 (0%)

4.150

5.890

+1.740 (+42%)

85

85

0 (0%)

24.610

26.675

+2.065 (+8%)

Bron: Primos2024. CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Inlopen woningtekort belangrijk onderdeel van woningbouwopgave • Landelijk ingezet op inlopen woningtekort als onderdeel van woningbouwopgave • Woningtekort bestaat uit personen ouder dan 25 jaar die niet in een zelfstandige woning wonen • In Oost-Zuid-Holland (COROP-regio) is het huidige woningtekort 4,6%. Het streven is dit terug te brengen tot 2% • Dit betekent voor de gemeente Krimpenerwaard een aanvullende woningbouwopgave van 635 woningen tot 2040. Met name voor jonge huishoudens

+635 woningen, onderliggend nog steeds vergrijzing en ontgroening • Het aantal 75-plussers neemt volgens de nieuwste prognose + inlopen wonintekort nog steeds het sterkst toe (1.740 huishoudens). Doordat ook andere doelgroepen groeien betekent dit: 64% van de totale huishoudensgroei tot 2040. • Het aantal jongeren en gezinnen verandert beperkt ten opzichte van nu. Enkel het aantal alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 55 jaar neemt naar verwachting ook sterk toe. Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Krimpenerwaard naar doelgroepen, Primos2024 + inlopen woningtekort, 2025 tot 2040 Doelgroepen A&S <35 jaar Gezinnen A&S 35-55 jaar A&S 55-75 jaar A&S >75 jaar Overig Totaal

2025

2040

2025 tot 2040

2.495

2.385

-110 (-4%)

8.675

8.815

+140 (+2%)

2.545

3.475

+930 (+37%)

6.660

6.665

+5 (0%)

4.150

5.890

+1.740 (+42%)

85

85

0 (0%)

24.610

27.315

+2.700(+11%)

Bron: Primos2024. CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Wat verstaan we onder vitaliteit? Uit Omgevingsvisie

‘’In de toekomst is de gemeente Krimpenerwaard een vitaal leefbaar gebied waar we in goede gezondheid en met plezier wonen, werken en genieten van de unieke omgeving. Waarbij iedereen mee kan doen en zijn verantwoordelijkheid neemt.’’ Hiervoor inzetten op: •

De vitaliteit van de kernen behouden en versterken • Initiatieven/voorzieningen die bijdragen aan de vitaliteit en de leefbaarheid van de kernen: o Ruimte voor initiatieven die de leefbaarheid en het onderlinge contact versterken o Behouden wat goed gaat: het verenigingsleven koesteren

Wat verstaan we onder vitaliteit? Uit Woonvisie

‘’We zien een belangrijke opgave in het versterken van de leefbaarheid en vitaliteit van onze kernen. Dit om deze ook richting de toekomst leefbaar en vitaal te houden. Goed wonen is daarvoor de basis. We vinden het bijvoorbeeld belangrijk dat jonge en lokale werknemers een woning in onze gemeente kunnen vinden.’’ Hiervoor inzetten op: •

Realiseren gerichte nieuwbouw: de bevolking van onze gemeente vergrijst in rap tempo en met nieuw en aanvullend aanbod behouden we onze jongeren en trekken we extra jongeren aan. Hiermee verbeteren we de vitaliteit en neemt het draagvlak voor voorzieningen en het verenigingsleven toe.

Omgevingsprogramma sociale basis en maatschappelijke voorzieningen als uitgangspunt vitaliteitstoets Gewenste situatie (norm) voor: • Sport, welzijn, maatschappij, cultuur, gezondheid, onderwijs, et cetera…

Autonome bevolkingsontwikkeling zorgt voor druk op voorzieningen • Huishoudensgroei vooral door vergrijzing (verdunning). Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar en gezinnen nemen af. Hierdoor neemt ook het aantal (jonge) werkende en gezinnen af. Dit heeft tot gevolg dat:  Sportverenigingen onder druk komen te staan, vooral in Gouderak en Ammerstol. Ook in Berkenwoude risico’s (vooral gericht op ouderen)  Er een (nog) grotere personeelstekort ontstaat bij zorg- en welzijnsinstellingen (ouderen) en de jeugdgezondheidszorg (jongeren)  Basisscholen (verder) onder druk komen te staan, vooral in Ammerstol en Berkenwoude. Ook kinderopvang en BSO in ieder kern vraagt om meer jongeren/gezinnen  Gewenst zorglandschap (huisarts, apotheek en tandarts in iedere kern) vraagt om meer draagvlak en dus inwoners

Woningbouwopgave van +4.000 woningen voor vitale Krimpenerwaard • 4.000 woningen dienen toegevoegd te worden in de periode 2023 tot 2040. In 2023 en 2024 zijn reeds 211 woningen extra aan de voorraad toegevoegd. De resterende opgave bedraagt daarmee 3.790 woningen • De autonome huishoudensgroei tot 2040 is kleiner dan 3.790 woningen. Om die reden is een scenario uitgewerkt. Welke doelgroep trek je aan bij extra nieuwbouw? • We sluiten wat betreft deze doelgroepen aan op de verhoudingen waarin doelgroepen nu naar Krimpenerwaard verhuizen. Dat zijn voor 39% jongeren tot 35 jaar, voor 29% gezinnen en voor de rest overige doelgroepen • Op de lange termijn houden we rekening met het ouder worden van huishoudens en gezinsvorming

Woningbouwopgave leidt tot extra instroom van jongeren en gezinnen • Extra woningbouw leidt tot instroom van jonge huishoudens. Dit heeft een sterkere groei van met name jongeren en gezinnen als gevolg. Dit is belangrijk voor een vitale Krimpenerwaard • Het aantal ouderen neemt ook nog steeds sterk toe, dit verandert niet veel ten opzichte van de autonome prognose Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Krimpenerwaard naar doelgroepen, ambitiescenario, 2025 tot 2040 Doelgroepen A&S <35 jaar Gezinnen A&S 35-55 jaar A&S 55-75 jaar A&S >75 jaar Overig Totaal

2025

2025 tot 2040

2040 2.495

2.605

+110 (+4%)

8.675

9.365

+690 (+8%)

2.545

3.590

+1.040 (+41%)

6.660

6.810

+150 (+2%)

4.150

5.945

+1.795 (+43%)

85

85

0 (0%)

24.220

28.400

+3.790 (+15%)

Bron: Primos2024. CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Samenvatting huishoudensontwikkeling: • Extra woningbouw leidt tot instroom van jonge huishoudens. Dit heeft een sterkere groei van met name jongeren en gezinnen als gevolg. Dit is belangrijk voor een vitale Krimpenerwaard • Het aantal ouderen neemt ook nog steeds sterk toe, dit verandert niet veel ten opzichte van de autonome prognose Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Krimpenerwaard naar doelgroepen, Primos2024 + inlopen woningtekort, 2025 tot 2040

Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Krimpenerwaard naar doelgroepen, ambitiescenario, 2025 tot 2040

Doelgroepen

Doelgroepen

A&S <35 jaar Gezinnen A&S 35-55 jaar A&S 55-75 jaar A&S >75 jaar Overig Totaal

2025

2040

2025 tot 2040

2.495 8.675

2.385 8.815

-110 (-4%) +140 (+2%)

2.545

3.475

+930 (+37%)

6.660 4.150 85 24.610

6.665 5.890 85 27.315

+5 (0%) +1.740 (+42%) 0 (0%) +2.700 (+11%)

Bron: Primos2024. CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

A&S <35 jaar Gezinnen A&S 35-55 jaar A&S 55-75 jaar A&S >75 jaar Overig Totaal

2025

2025 tot 2040

2040 2.495 8.675 2.545 6.660 4.150 85 24.220

2.605 9.365 3.590 6.810 5.945 85 28.400

+110 (+4%) +690 (+8%) +1.040 (+41%) +150 (+2%) +1.795 (+43%) 0 (0%) +3.790 (+15%)

Bron: Primos2024. CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Woningbehoefte in beeld m.b.v. het Stecdoorstroommodel Input voor het model •

Aanbod bestaande woningvoorraad (CBS Microdata)

•

Huidige woonsituatie (CBS Microdata)

•

Ontwikkeling aantal huishoudens naar doelgroepen (Primos2024 ,inlopen woningtekort en ambitie)

•

Woonvoorkeuren (WoOn2024)

•

Verhuisgedrag (CBS Microdata)

Sterke behoefte aan nultredenwoningen, invullen opgave verkleint met name overschot aan grondgebonden koopwoningen Kwalitatieve woningbehoefte naar woningtypen 2025 tot 2040 o.b.v. prognose + inlopen woningtekort en ambitiescenario in de gemeente Krimpenerwaard -1.000 SH GGB

-500

0

-605 -495

500 70

260 -615

-370

-75

295

435 475

170 460 530

SH APP z. lift

835 935

350 375 270 290

VSH APP z. lift Koop APP z. lift

60 75

230 270

SH NULT.

1.345 1.445

645 715

VSH NULT.

350 365

Koop NULT.

Op basis van woonwensen

1.500

220

VSH GGB Koop GGB

1.000

400

Invloed ambitiescenario

495 520

530

780

920

Op basis van verhuisgedrag

Bron: Primos2024, WoON2024, CBS Microdata (2025, cijfers 2019-2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Invloed ambitiescenario

2.000

In plannen wordt al sterke ingezet zet op nultredenwoningen (voor doorstroming) Confrontatie kwalitatieve woningbehoefte (gemiddelde van woonwens en verhuisgedrag) naar nultredenwoningen tot 2040 met plancapaciteit 3.000 2.445

2.500

2.250 2.005

2.000 1.500 1.000 500 0

Nultredenwoningen Plancapaciteit

Prognose + inlopen woningtekort

Ambitiescenario

Bron: Plancapaciteit gemeente Krimpenerwaard (december 2024). Primos2024. CBS Microdata (2025, cijfers 2019 tot 2024). Bewerking Stec Groep (2025).

Vitale Krimpenerwaard in geding bij autonome ontwikkeling: meer nodig! 4.000 woningen bouwen in 2023-2040 zorgt voor: • Meer jongeren en gezinnen. Essentieel voor in stand houden van de

vitaliteit (o.a. voor gewenste sport- en onderwijsniveau). Daarnaast ook van groot belang voor behoud arbeidspotentieel (om bijvoorbeeld ouderen de juiste (mantel)zorg en ondersteuning te geven).

• Doorstroming en passend wonen. Er ontstaat meer ruimte voor

wooncarrières (jongeren) en doorstroming (jongeren én ouderen), door toevoegen betaalbaar en nultreden aanbod. Meer ouderen en jongeren wonen in een voor hen passende woning.

Van bestaande naar nieuwe woningbouwsegmentering

Huidige woningbouwsegmentering: 75% betaalbaar en 60% nultreden Tabel: woningbouwsegmentering per plan naar prijs Segment

Aandeel

Sociale huur

30%

Middenhuur

20%

Dure huur

5%

Betaalbare koop (tot € 405.000)

25%

… waarvan goedkope koop (tot € 269.000)

12,5%

… waarvan overig betaalbaar (€ 269.000 tot € 405.000)

12,5%

Dure koop (vanaf € 405.000)

20%

Doel: • Meer betaalbare woningen voor lage en middeninkomens en meer geschikte woningen voor ouderen en andere zorgdoelgroepen

Bron: Woonvisie Krimpenerwaard

Tabel: woningbouwsegmentering per plan naar type Segment

Aandeel

Grondgebonden (zoals rijtjeswoning, twee-onder-een-kap of vrijstaand

40%

Nultreden/appartement

60%

Bron: Woonvisie Krimpenerwaard

Tot 2040 ieder plan: • 30% sociale huur • 20% middenhuur • 25% betaalbare koop

Ieder plan moet hieraan voldoen Afwijken kan alleen wanneer: 1. Goed onderbouwd aangetoond kan worden dat de leefbaarheid in een kern in het geding komt; 2. Goed onderbouwd aangetoond kan worden dat de financiële haalbaarheid van een plan in het geding komt. Ontwikkelende partijen en de gemeente zoeken, indien dit het geval is, daarna samen naar het grootst mogelijke betaalbare programma dat financieel wel haalbaar is; 3. Er sprake is van sloop/nieuwbouw door een woningcorporatie (dan mag 100% sociale huur teruggebouwd worden); 4. Er uitwisseling plaatsvindt tussen vergelijkbare prijssegmenten (bijvoorbeeld: een hoger aandeel betaalbare koop ter compensatie voor een lager aandeel middenhuur); 5. Als gezekerd is dat de opgave elders in de gemeente wordt ingevuld. We gaan daarvoor werken met een vereveningsfonds.

Nieuwe wetgeving in aantocht: Wet versterking regie volkshuisvesting

Verplichte instructieregel • Op regionaal niveau: 2/3 betaalbaar en 30% sociale huur • Daarnaast: gemeentelijke instructieregels • Corporatievoorraad Krimpenerwaard onder landelijk gemiddelde van 26,6% • Verplicht 30% sociale huur realiseren in nieuwe voorraad (nieuwbouw + beter benutten)

Woningbouwsegmentering op basis van behoefte: 70-75% betaalbaar • Nog steeds veel behoefte aan betaalbare woningen: 70-75% • Grote vraag naar sociale huur (door vergrijzing): 40-50%.

Deels uitwisselbaar met goedkope koop

• Behoefte aan nultreden ongewijzigd: 60%

Stakeholdersessies met woningcorporaties en marktpartijen • Wens provincie Zuid-Holland: 2/3 betaalbaar en 34% sociale huur • De druk op het sociale huursegment is groot. Meer dan 30% sociale huur toevoegen voorziet in een lokale behoefte. Dit is ook haalbaar • Woningcorporaties kunnen (op dit moment) geen middenhuur realiseren. Ook marktpartijen vinden hier geen afnemer voor. Hetzelfde geldt voor dure huur • Grens goedkope koop € 269.000 is niet meer te realiseren onder de huidige marktomstandigheden

Nieuwe woningbouwsegmentering: 2/3 betaalbaar en 30-34% sociale huur Tabel: voorstel woningbouwsegmentering per plan naar prijs uitbreidingslocaties

Tabel: voorstel woningbouwsegmentering per plan naar prijs inbreidingslocaties

Segment

Aandeel

Segment

Aandeel

Sociale huur (tot € 900,07)

34%

Sociale huur (tot € 900,07)

30%

Betaalbare koop / middenhuur (tot € 1.184,82)

33%

Betaalbare koop / middenhuur (tot € 1.184,82)

37%

… waarvan goedkope koop (tot € 315.000)

16,5%*

… waarvan goedkope koop (tot € 315.000)

18,5%*

… waarvan overig betaalbaar (€ 315.000 tot € 405.000)

16,5%*

… waarvan overig betaalbaar (€ 315.000 tot € 405.000)

18,5%*

Dure koop / huur (vanaf € 405.000 of € 1.184,82)

33%

Dure koop / huur (vanaf € 405.000 of € 1.184,82)

33%

* Wanneer geen middenhuur wordt gerealiseerd. Als er wel middenhuur wordt gerealiseerd wordt samen besproken welke verdeling binnen het betaalbare koopsegment gewenst is

* Wanneer geen middenhuur wordt gerealiseerd. Als er wel middenhuur wordt gerealiseerd wordt samen besproken welke verdeling binnen het betaalbare koopsegment gewenst is

Voordelen:

• • •

2/3 betaalbaar sluit aan bij eisen nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting Meer sociale huur bij uitbreidingslocaties. Dit voorziet in een lokale behoefte en hiermee wordt aangesloten op wens van provincie Zuid-Holland (ook in relatie tot discussie over locaties) Meer flexibiliteit in segmenten betaalbaar en duur: grotere kans op realisatie

Kanttekening:

• Minder betaalbaar programma dan in vorige segmentering. Kans op realisatie op deze manier groter

Wat bouw je voor dit geld?

Spoorzone: 299.000 euro 50m2

Nijverij/Dika: 244.000 euro 48m2

Hoflaan: 355.000 euro 66m2

Wat vindt u van het voorstel voor de nieuwe woningbouwsegmentering?

Vragen?