Plan van Aanpak Stec Groep 220818.pdf

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard

Offerte aan gemeente Krimpenerwaard

Maartje Lucassen en Bouke Timmen 18 augustus 2022

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard

Gemeente Krimpenerwaard Mevrouw I. Kerdel Per mail: I.kerdel@krimpenerwaard.nl 22.217

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard

Maartje Lucassen en Bouke Timmen 18 augustus 2022

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

3

Uw situatie en vragen .............................................................................. 2 Onze visie op de opgave ......................................................................... 3 Sterk proces voor gedragen resultaat .................................................... 6

Onze aanpak 2.1

7

Stap 1: Kick-off projectgroep en opstellen startnotitie (september-oktober) ................................................................................ 7 Stap 2: Parallel uitvoeren actueel woononderzoek (september oktober) ..................................................................................................... 9 Stap 3: Beeldvorming met relevante stakeholders (novemberdecember) ............................................................................................... 14 Stap 4 : uitgangspunten en richting bespreken met raad (december).............................................................................................. 15 Stap 5: schrijven woonvisie en uitvoeringsprogramma (december – januari) .............................................................................. 15 Stap 6: Reflectieronde, afronden en besluitvormingsproces (februari e.v.) .......................................................................................... 17

Ons team, planning en uw investering 3.1 3.2 3.3

2

18

Ons bureau ............................................................................................. 18 Ons team ................................................................................................. 19 Planning en investering ......................................................................... 19

Bijlage: CV’s

21

Bijlage: Referenties

24

Bijlage: Interactieve werkvormen

25

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

1 Inleiding 1.1 Uw situatie en vragen De huidige woonvisie van de gemeente Krimpenerwaard (hierna: U) komt uit 2017. De afgelopen vijf jaar is de woningmarkt sterk veranderd: van een woningmarkt herstellende van een economische crisis naar een oververhitte markt met nauwelijks beschikbaar aanbod en sterk gestegen prijzen. U heeft daarom behoefte aan een nieuwe woonvisie die aansluit bij de huidige situatie op de woningmarkt. Daar komt bij dat in 2019 de Regionale Agenda Wonen 2019 is opgesteld in de regio MiddenHolland. Dit beleidsplan dient als kader voor uw volkshuisvestingsbeleid. U vraagt in de woonvisie aandacht voor thema’s als betaalbaarheid en beschikbaarheid van (bestaande) woningen, kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte (nieuwbouw) en wonen, zorg en welzijn. Voor dit laatste thema is het belangrijk dat het hoofdstuk voldoet aan de eisen die worden gesteld aan een woonzorgvisie. Ook vraagt u nadrukkelijk aandacht voor de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, met het oog op duurzaamheid en levensloopbestendigheid. Wonen raakt immers aan andere ambities van uw gemeente op het vlak van gezondheid en duurzaamheid. De nieuwe woonvisie dient een doorlooptijd van (ten minste) vijf jaar te hebben (2023 tot 2028). U bent op zoek naar een procesleider en penvoerder voor de nieuwe woonvisie en vraagt ons om hiervoor offerte uit te brengen.

Deze vraag past goed bij ons. De nieuwe woonvisie dient een beknopt, scherp en concreet stuk te zijn, waarin uw ambities voor wonen voor de komende jaren duidelijk naar voren komen. We sluiten daarbij aan op alle onderwerpen die u in uw offerteaanvraag noemt en nemen daarnaast mee wat we tijdens het traject aan onderwerpen en vragen ophalen vanuit u, de gemeenteraad en andere belanghebbenden. De woonvisie dient daarmee als basis voor de prestatieafspraken met de woningcorporaties en geeft richting aan marktpartijen die actief zijn binnen uw woningmarkt. Gedragen woonvisie met gemeenteraad en stakeholders U hecht (terecht) veel waarde aan een gedragen woonvisie. U vraagt ons dan ook om bij het proces van de totstandkoming van de nieuwe woonvisie alle relevante stakeholders goed te betrekken. We betrekken zowel intern verschillende disciplines (sociaal domein, ruimtelijke ordening, duurzaamheid, et cetera) als externe stakeholders (woningcorporaties, huurdersverenigingen, zorgpartijen, ontwikkelaars, inwoners, et cetera). Uiteraard nemen we ook het college en de gemeenteraad goed mee in het proces. We stellen voor om het traject te starten met een eerste (plenaire) sessie met uw college en/of gemeenteraad.

Hierin gaan we het gesprek aan over speerpunten, prioriteiten en verwachtingen voor inhoudelijke thema’s in het proces, zodat we hier in de woonvisie goed op aan kunnen sluiten.

2

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

Slim gebruik maken van bestaande onderzoeken: we doen geen dubbel werk Vooraf aan de sessie met het college/de gemeenteraad kunnen we al (veel) voorbereidend werk verrichten. Er is immers al veel informatie beschikbaar voor uw gemeente, onder andere vanuit: • Woonzorganalyse • Evaluatie woonvisie Krimpenerwaard; kerngericht • Integraal beleidskader Sociaal Domein • Transitievisie warmte • RES 1.0 • Omgevingsvisie Krimpenerwaard • Strategische Visie Krimpenerwaard • Panorama Krimpenerwaard • Studie Gebiedsbod Krimpenerwaard Dit biedt al een mooie basis om in de woonvisie op voort te bouwen. Deze onderzoeken en het bestaande beleid benutten we maximaal om de belangrijkste ontwikkelingen en cijfers voor uw woningmarkt te beschrijven. We stellen voor om oudere onderzoeken gericht te actualiseren met recente gegevens over de bestaande (plan)voorraad en demografische ontwikkelingen. De woningmarkt verandert immers snel en het lijkt ons zinvol dit vooraf mee te nemen om discussies achteraf te voorkomen. Ook vinden wij het sterk om tijdens het proces met stakeholders gericht aanvullende analyses uit te voeren om discussies verder te brengen. Zo werken we aan maximaal draagvlak en blijven we flexibel.

1.2 Onze visie op de opgave We gaan nu in op enkele elementen die in onze ogen belangrijk zijn in de opgave waar u voor staat: Denken als een ‘belegger’ met liefde voor de bestaande voorraad Feitelijk gaat dit om het erkennen dat de woonvisie over meer gaat dan het enge begrip wonen. De zorgopgave en bestaande woningvoorraad horen daar één op één bij. Het leeuwendeel van de woningen staat er immers al. Het is daarom belangrijk kwalitatief die woningen toe te voegen die uw ‘woningportefeuille’ als totaal versterken. Denken als een belegger noemen we dat. Vragen daarbij: Wat moet u vanuit dat perspectief versterken? Hoe sluit de bestaande woningvoorraad aan op de behoefte op korte, middellange en lange termijn? Welke aanpassingen en verbeteringen zijn nodig/mogelijk? Wat betekent dit voor uw kwalitatieve en kwantitatieve programmering? Welke woningtypen en milieus missen nog, of zijn te realiseren in de bestaande voorraad of juist nieuwbouw? In Krimpenerwaard en de bredere regio wordt huishoudensgroei verwacht voor de komende tien tot twintig jaar. Tegelijkertijd is onderliggend een sterke vergrijzing gaande. Dit vergroot de urgentie om kwalitatief die woningen toe te voegen die uw woningmarkt verrijken en risico’s op termijn niet onnodig vergroten.

3

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

DOORSTROMING IN DE GOUDEN DRIEHOEK VAN DE WONINGMARKT Door de opbouw van de woningvoorraad is een woningmarkt ontstaan die doorstroming bemoeilijkt. Door de aanhoudende prijsstijgingen op de koopmarkt wordt dit alleen maar moeilijker, voor met name starters (samenhangend met regels rondom hypotheekverlening). Er zit een gapend en groeiend gat tussen (betaalbare) sociale huur en de alsmaar duurdere koopmarkt. Huishoudens met een middeninkomen (tussen circa € 40.000 en € 55.000) zitten klem en outsiders komen er niet meer tussen. Zoomen we in op de doorstroming van middeninkomens dan speelt de uitwisseling tussen sociale huur, middenhuur en betaalbare koop een sleutelrol. We focussen hier op de gouden driehoek van de woningmarkt. In onderstaand figuur is de gouden driehoek weergegeven.

Idealiter is de driehoek gesloten en kan doorstroming tussen de segmenten soepel verlopen. In de huidige praktijk is dit veelal niet het geval. Van sociale huur naar koopwoning betekent vaak een grote sprong in de woonlasten en is voor steeds minder huishoudens te overbruggen. Daarnaast verdient een deel van de huishoudens te veel voor een sociale huurwoning. Een oplossing voor deze huishoudens ligt in een middenhuurwoning of een betaalbare koopwoning. Middenhuur zal voor veel huishoudens een tussenstap zijn naar een koopwoning. Uiteindelijk is ook hier een betaalbare koopwoning een belangrijke voorwaarde om te kunnen kopen en vervolgens binnen de koop door te kunnen stromen, naar een (middel)dure koopwoning bijvoorbeeld. Nieuwe werkwijzen en passende sturingsinstrumenten cruciaal De uitbreidingsopgave die er nog is de komende tien tot twintig jaar gaat hand in hand met een sterke verschuiving in de kwalitatieve vraag (o.a. vergrijzing) en opgaven in de bestaande voorraad (t.a.v. duurzaamheid en levensloopgeschiktheid). Dit vraagt om nieuwe instrumenten en financiële arrangementen die passen bij de nieuwe werkelijkheid. Denk bijvoorbeeld aan sturen op doelgroepen die belangrijk zijn voor de toekomstige groei van Krimpenerwaard, het beschikbaar en betaalbaar houden van de woningvoorraad voor starters en het bevorderen van doorstroming.

We hebben veel ervaring met de praktische uitwerking van instrumenten zoals zelfbewoningplicht, doelgroepenverordeningen, huisvestingsverordening, doorstroomarrangementen (coaches/subsidies), koopgarantregelingen, et cetera. We brengen deze kennis en ervaring voor u mee in het proces. Ook sluiten we hierbij goed aan op de instrumenten die vanuit het Rijk beschikbaar komen.

4

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

Wonen en zorg horen meer en meer bij elkaar De bevolking vergrijst en dit brengt majeure opgaven op het vlak van wonen en zorg met zich mee. Deze opgave zal de komende jaren alleen maar groter worden. U vraagt dan ook terecht om een woonvisie die breder is dan alleen wonen: een woonvisie inclusief aandacht voor zorg en welzijn. Ook andere opgaven in de bestaande woningvoorraad, zoals het verduurzamen en aanpassen van woningen zijn hierbij belangrijk. Essentieel is natuurlijk voldoende capaciteit in de (intramurale) zorg, maar het leeuwendeel van de woonzorgopgaven landt in de reguliere woningvoorraad. Drie sporen zijn daarbij in onze ogen belangrijk: (1) doorstroming van ouderen naar geschikt aanbod, (2) langer zelfstandig thuiswonend in een (aangepaste) woning en geschikte omgeving en (3) vernieuwing. Denk daarbij aan nieuwe woonconcepten, het gebruik van domotica, et cetera. Ook vanuit de complementariteit van nieuwbouw ten opzichte van de bestaande voorraad is invulling geven aan deze opgave van waarde. Nieuwe woonvormen tussen wonen en zorg vullen het ‘gat’ in dat is gevallen door extramuralisering en het afbouwen van capaciteit in verzorg- en verpleeghuizen (intramuraal). Inhaalslagen op dit vlak zijn nodig. Dit kwam eerder ook naar voren in het advies van de commissie Bos.

Ruimte voor sterke initiatieven door adaptieve (woon)programmering De woningmarkt is dynamisch en vraagt om een adaptieve woonprogrammering. Zo kunt u inspelen op ontwikkelingen op de woningmarkt en (blijvend) ruimte bieden aan sterke initiatieven. Dit betekent ruimte houden voor initiatieven die u nog niet altijd op het netvlies hebt. Denk aan mooie inbreidingsplekken, transformatie van (leegstaand) vastgoed, een vernieuwend woningbouwplan van een marktpartij waar u graag aan mee wilt werken als gemeente, et cetera. Vrije ruimte houden in de programmering (en dit ook slim borgen in bestemmingsplannen/omgevingsplan) is nodig om in te kunnen spelen op ontwikkelingen in de marktvraag. Deze kan veranderen. In onze ogen is het daarom belangrijk in het traject met de raad richting de nieuwe woonvisie een goede balans te vinden tussen kaders en maatwerk. Beiden zijn nodig. Heldere kaders vanuit de raad geven duidelijkheid en binnen kaders kan veel flexibiliteit mogelijk zijn. Teveel details kunnen de flexibiliteit echter beperken en knellend werken. Wij stellen voor – als u dit ook een goed idee vindt – in de eerste sessie met de raad hier goed bij stil te staan.

5

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

1.3 Sterk proces voor gedragen resultaat Zonder draagvlak geen resultaat. We doen daarvoor wat nodig is. We besteden in onze aanpak veel aandacht aan het proces, om uw gemeentelijke organisatie (college, raad, interne collega’s) goed te betrekken en de woonvisie goed te laten aansluiten bij de bestuurlijke ambities. We organiseren bijeenkomsten waarmee we zowel bestuurders als ook belangrijke externe stakeholders zoals de woningcorporaties en huurdersorganisaties betrekken bij de totstandkoming van de nieuwe woonvisie. We steken dit traject in als een samenwerking waarin wij (samen met u) aan de lat staan voor een goed proces. We stellen voor om ook (maar minder intensief) projectontwikkelaars, makelaars, zorg- en welzijnsorganisaties en inwoners goed te betrekken. Dit zodat er een gezamenlijk visie ontstaat, die gedragen wordt door alle partijen die aan de lat staan voor de uitvoering hiervan. Als tijdens het traject blijkt dat meer aandacht aan co-creatie en afstemming nodig is dan oorspronkelijk beoogd in ons plan van aanpak, dan doen we dat, uiteraard altijd in goed overleg.

Als eindproduct werken we toe naar een beknopte en scherpe woonvisie in twee herkenbare delen: • Deel A: bevat sterke visielijnen voor uw gemeente tot 2028 (met een doorkijk naar de periode daarna), op basis van de belangrijkste ontwikkelingen (maatschappelijk, demografisch, economisch), de bestaande (plan)voorraad en kernkeuzes voor uw volkshuisvestingsbeleid. • Deel B: gaat in op uw woningbouwprogramma tot 2028 (en een doorkijk tot bijvoorbeeld 2032) en een of meer uitvoeringsprogramma’s voor de komende vijf jaar (wat, hoe, wie, korte termijn). Hieruit blijken concrete kaders en acties waarmee de gemeente en partners aan de slag gaan.

6

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

2 Onze aanpak Om resultaat te bereiken stellen we stellen een aanpak voor in zes stappen: 1. Stap 1: Kick-off projectgroep en opstellen startnotitie 2. Stap 2: Parallel uitvoeren actueel woononderzoek 3. Stap 3: Beelvorming met relevante stakeholders 4. Stap 4: Uitgangspunten en richting bespreken met raad 5. Stap 5: Schrijven woonvisie en uitvoeringsprogramma 6. Stap 6: Reflectieronde, afronden en besluitvormingsproces Hieronder schetsen we beknopt wie we betrekken. Hierna beschrijven we onze aanpak ter stap. Wie we betrekken? Projectgroep (ambtelijk) Wethouder (eventueel het college) Gemeenteraad (plenaire bijeenkomsten) Stakeholders (zie stap 3 voor overzicht)

Gedurende gehele traject: in alle stappen en wanneer nodig tussentijds digitaal Waar nodig gedurende het traject. Bijvoorbeeld voorafgaand aan raadssessies 3 keer: bij stap 3 (beeldvormend), stap 4 (eerste richting) en stap 6 (besluitvorming) 2 keer: bij stap 3 (consulteren) en aantal stakeholders bij de reflectieronde (stap 6)

2.1 Stap 1: Kick-off projectgroep en opstellen startnotitie (september-oktober) Kick-off met projectgroep om proces en eindbeeld fijn te slijpen We starten direct na opdrachtverlening met een inventarisatie van de beschikbare stukken en onderzoeken, om zo tot een eerste opzet van de startnotitie te komen. Ook plannen we zo snel mogelijk – afhankelijk van ieders vakantie - een digitale kick-off met de projectgroep, zodat we een vliegende start kunnen maken. Hierin spreken we de aanpak en rol- en taakverdeling door. Ook maken we heldere werkafspraken. We bespreken wat u van ons verwacht op welk moment zodat we er samen een sterk, inspirerend en aantrekkelijk traject van maken. Uw planning is ons uitgangspunt, we stemmen de overleggen gedurende het proces graag al tijdens de kick-off zoveel mogelijk af. Daarnaast gebruiken we de kick-off om focus aan te brengen voor de nieuwe woonvisie. Voor de projectgroep gaan we uit van een compacte groep waarin de direct betrokken collega’s vanuit wonen en andere relevante beleidsvelden vertegenwoordigd zijn. We stellen voor om daarnaast uw belangrijkste woningmarktpartners te betrekken. Bijvoorbeeld de grootste woningcorporaties en huurdersorganisaties en eventueel zorgpartijen die actief zijn in de gemeente. Uiteindelijk zijn deze partijen nodig om de woonvisie tot uitvoering te brengen.

Hen als partner meenemen in de totstandkoming hiervan draagt bij aan een gezamenlijk gedragen visie op wonen en zorg. Misschien wilt u ook andere collega’s of partijen aan tafel? We horen het graag. Samenvattend bespreken we met de projectgroep: • ons voorgestelde werkplan, proces (wie wanneer en op welke manier te betrekken?) en planning; • beschikbare informatie en documenten en hoe we bestaande rapporten verwerken. Het gaat bijvoorbeeld om de woonzorganalyse, transitievisie warmte en omgevingsvisie. Veel is al in ons bezit (of kunt u ons aanleveren), maar we doen een check op volledigheid en bespreken welke elementen leidend zijn; • accenten in onze aanpak die u extra belangrijk vindt, onder andere door het betrekken van de evaluatie van de huidige woonvisie: wat gaat goed, wat komt onvoldoende van de grond, wat (niet) behouden, et cetera.? • eerste beeld van de belangrijkste woonthema’s, opbouw en vorm van het eindproduct en andere aandachtspunten.

7

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

We denken graag met u mee over de opbouw van de woonvisie zodat deze beknopt blijft, met voldoende nadruk op de voor u meest relevante thema’s. Ook zorgen we er samen voor dat de indeling van de woonvisie goed aansluit bij de vorm die we kiezen. We hebben bijvoorbeeld ook ervaring met digitale producties, denk aan digitale (interactieve) nota’s en websites. Een visie in rapportvorm kan uiteraard ook. We denken graag met u mee welke vorm het beste past en wat aansluit bij mogelijkheden bij u in huis. Dit is belangrijk voor het actueel houden en onderhoud na oplevering!

WOONVISIE ONDER DE OMGEVINGSWET? Onder de Omgevingswet krijgen gemeenten nieuwe kerninstrumenten in de gereedschapskist. Dit dwingt u niet direct de vorm van de woonvisie los te laten. Wel zijn er mogelijkheden om dit meer in lijn te brengen met ander beleid in uw gemeente en juridisch instrumentarium. In dit kader zijn vooral het (vrijwillige) programma en de omgevingsvisie van belang. Wij zien daarbij vooral kansen voor het werken met programma’s. We adviseerden eerder al diverse gemeenten (zie referenties) over de vooren nadelen hiervan en brengen deze kennis graag in. Het lijkt ons vooral van belang aan de voorkant af te stemmen met uw collega’s Omgevingswet welke ideeën er al zijn, mogelijk kunnen deze collega’s aansluiten bij de kick-off, anders prikken we een separaat moment. Startnotitie als basis voor woonvisie (groeidocument) Daarnaast maken we in stap 1 een beknopte startnotitie waarin we de bestaande onderzoeken en beleidsstukken samenvatten, als basis voor de later uit te werken woonvisie. De startnotitie vormt daarmee de basis voor de eerste hoofdstukken van de woonvisie, waarin de koppeling wordt gelegd tussen onderzoeksresultaten, beleidskaders en belangrijke woonthema’s voor Krimpenerwaard. Het is een groeidocument dat in de volgende stappen zal uitgroeien tot de basis van de woonvisie. We starten direct na opdrachtverlening met deze notitie.

Dit kan al voor de kick-off: veel informatie is immers al beschikbaar en zo verliezen we geen kostbare tijd die we later in het proces goed kunnen gebruiken. Vanuit onze rol als sparringpartner en penvoerder denken we graag vanaf de start mee over een logische opbouw van uw woonvisie. Dit hangt natuurlijk ook samen met de precieze vorm. We zorgen in ieder geval dat de startnotitie direct als inhoudelijk input dient voor de eerste hoofdstukken uit de woonvisie. U geeft daarbij aan dat de thema’s aan dienen te sluiten bij uw volkshuisvestelijke prioriteiten, die ook in de prestatieafspraken terug moeten komen. Een voorstel voor de indeling (ter bespreking met u): 1. Beknopte overzicht van de kaders (vanuit Rijkswetgeving, provinciale omgevingsverordening, regionale woonafspraken, lokaal beleid en kaders die invloed hebben op het ‘wonen’ et cetera). 2. Ontwikkeling, cijfers en feiten (vanuit beschikbare onderzoeken, CBS, prognoses, et cetera). Hier nemen we ook aanvullend onderzoek in mee (stap 2). 3. Bestaande woningvoorraad (denk aan: verdeling in type, eigendom en (prijs)segmenten, aansluiting op behoefte, energetische kwaliteit, geschiktheid voor ouderen). 4. Denken in woonplekken (denk aan: nieuwbouw, doorstroming, maar ook andere woonoplossingen). 5. Bijzondere doelgroepen (denk aan: arbeidsmigranten, statushouders, woonwagenbewoners). 6.

Wonen, zorg en welzijn (denk aan: woonzorgconcepten, andere zorgvoorzieningen, kansen voor mantelzorg). 7. Duurzaam wonen (denk aan: energieneutrale nieuwbouw, aardgas-vrije woningvoorraad, energiearmoede, circulair bouwen). We stellen voor om telkens te werken vanuit de volgende vragen: 1. Wat is er aan de hand? (woonvisie) 2. Wat willen we bereiken? (woonvisie) 3. Wat gaan we daarvoor doen? (uitvoeringsprogramma) 4. En met wie? (uitvoeringsprogramma)

8

9

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

2.2 Stap 2: Parallel uitvoeren actueel woononderzoek (september - oktober) Voor een toekomstbestendige woonvisie en uitvoeringsprogramma wilt u inzicht in een aantal onderwerpen. Het lijkt ons sowieso zinvol onderzoeken – daar waar nodig - op onderdelen te actualiseren. Dit gezien de grote dynamiek op de woningmarkt. Ook voor het proces zelf is dit belangrijk om discussies te voorkomen. Grofweg doen we onderzoek naar: • Nulmeting huidige woningvoorraad voorraad per kern • Kwantitatieve behoefte (aantallen) per kern • Kwalitatieve behoefte per kern Hierna beschrijven we de analyses die we voor u uitvoeren. Nultmeting met monitor toekomstbestendigheid (data en kaarten) We voeren een nulmeting uit van de huidige woningvoorraad per kern. We hebben al veel informatie bij ons in huis (o.a. BAG bestand). Ook is veel via het CBS en andere openbare bronnen beschikbaar. We brengen per kern in beeld hoe de voorraad in opgebouwd naar: woningtype, bouwjaren, energielabel, oppervlakteklassen en de aanpasbaarheid van woningen (zodat ouderen langer zelfstandig thuis kunnen wonen). We vragen u een WOZ-bestand met ons te delen. Daarmee kunnen we ook de prijsklassen en het onderscheid huur/koop scherp in beeld brengen. We stellen voor deze analyse – naast in heldere figuren en tabellen per kern – ook te vertalen naar een GIS-kaart op basis van onze monitor toekomstbestendigheid.

Hiermee ontstaat een mooie basis voor gesprekken over de uitvoeringstrategie later in het traject. Identificatie parameters als input voor ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte Om grip te krijgen op de toekomstige huishoudensontwikkeling en woningbehoefte kijken we eerst terug. Hoe heeft het aantal huishoudens zich ontwikkeld en wat speelde onderliggend? Economische slagkracht en in het verlengde hiervan migratie en vergrijzing zijn belangrijke factoren die huishoudensontwikkeling in Krimpenerwaard beïnvloeden. Belangrijke vraag: welk deel van de woningbehoefte is er structureel en welke deel is veranderlijk? We identificeren cruciale parameters en kantelpunten die inzicht geven in de volatiliteit van de (kwalitatieve) woonbehoefte. We zoomen in op: • • • •

de ontwikkeling van het aantal huishoudens; het verloop naar doelgroepen onderliggend (gezinnen, starters, ouderen, et cetera); de verdeling naar inkomensgroepen in verhouding tot de landelijke verhoudingen; factoren die van invloed zijn op de uiteindelijke huishoudensaantallen. Denk aan natuurlijke aanwas (geboorte minus sterfte), binnenlandse migratie, buitenlandse migratie en de ontwikkeling van de huishoudensdichtheid.

Voorbeeldfiguur: bevolkingsontwikkeling en onderliggende ontwikkelingen (fictief)

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) Binnenlandse verhuizingen (saldo) Buitenlandse migratie (saldo) Totaal personen 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

Zicht op verhuisbewegingen om positie Krimpenerwaard in bredere regio te duiden Ook brengen we verhuisbewegingen in kaart. De verhuisbewegingenanalyse is een belangrijke bouwsteen voor de woningbehoefte in Krimpenerwaard en de verschillende kernen (zie onderstaand kader!). Welke relaties hebben de verschillende regiogemeenten onderling, maar ook binnen de provincie en de overige ‘buitenwereld’ (nationaal en internationaal)? Dit geeft een solide basis voor invulling en positionering van woonprojecten en is daarmee cruciaal in de onderbouwing van woningbouwambities. We vertalen cijfers in heldere kaarten en beelden zoals het voorbeeldfiguur hieronder. We hebben hierbij in het bijzonder aandacht voor actuele trends, zoals een trek vanuit de steden naar minder verstedelijkte gebieden. Deze trend was op veel plekken al voor de coronapandemie ingezet, maar is sindsdien versterkt. Hoe zag dit er voor Krimpenerwaard uit de afgelopen jaren, en welke doelgroepen waren het die bewust kozen voor een ander type woonomgeving? Voorbeeldfiguur: verhuisbewegingenkaart, inclusief inkomende en uitgaande bewoners naar leeftijd

Tot 30 jaar Vestiging

30 - 65 jaar

65 plus

Vertrek

Saldo

OPTIE: VERDIEPING MET BRP-DATA Wanneer u dat wil verdiepen we onze analyses met BRP-data. We doen daarvoor een beroep op u deze informatie (geanonimiseerde) bij ons aan te leveren. Zo kunnen we naast cijfers van het CBS verder inzoomen de doelgroepen die u nu aantrekt of juist ‘verliest’. Daarnaast is het hiermee mogelijk binnengemeentelijke verhuisstromen nader te duiden en scenario’s voor de woningbehoefte te onderbouwen. We nemen dit op als optie in dit voorstel. We horen graag of u gebruik maakt van deze optie en hoeveel tijd u nodig heeft data bij ons aan te leveren. Actuele prognoses voor huishoudensontwikkeling en woningbehoefte Vanuit de historische demografische ontwikkelingen kijken we vooruit: hoe verwachten we dat het aantal huishoudens zich in de toekomst gaat ontwikkelen? We kijken daarbij zowel naar de korte termijn (5 jaar vooruit) als ook naar de (middel)lange termijn (10 tot 20 jaar vooruit) stellen we voor. We maken gebruik van provinciale prognosecijfers en vullen dit aan met Primos-cijfers voor uw gemeente en de kernen.

Vanuit deze prognose kijken we verder dan de totaalaantallen: hoe ziet de huishoudensontwikkeling eruit naar doelgroepen, en welke invloed heeft de ontwikkeling van doelgroepen op de (kwalitatieve) woonbehoefte? Vanuit de prognoses werken we toe naar een realistisch beeld voor de te verwachten demografische ontwikkelingen op de korte en (middel)lange termijn voor Krimpenerwaard. Vragen hierbij: Welke onzekerheden zijn er? Hoeveel en welke typen huishoudens komen er bij en/of vertrekken er? Welke

10

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

11

lange termijn ontwikkelingen zijn hierbij van invloed? Wat zijn onderliggende drijvers? Hoe verhoudt de huishoudensontwikkeling zich ten opzichte van de ruimtelijke economische ontwikkelingen (zoals de werkgelegenheid, maar ook economische groei en/of koopkrachtontwikkeling, en omgevingsthema’s zoals bereikbaarheid, energietransitie, et cetera)? Daarbij putten we naast de prognose uit trendcijfers, andere actuele prognoses, cijfers woningtekort, leegstandcijfers et cetera. We stemmen bij start graag af welke ambities u heeft als gemeente. In kwantiteit maar ook in kwaliteit: welke doelgroepen wilt u bijvoorbeeld binden? En niet onbelangrijk: met welke bandbreedtes kunt u goed beargumenteerd werken, welke onzekerheid is er en hoe kunt u hier in uw programmering mee omgaan? Figuur: voorbeeld scenario’s demografische ontwikkeling voor Goes (ter inspiratie)

Bron: Stec Groep, 2019

Scherp zicht op stand en ontwikkeling doelgroepen voor kwalitatieve behoefte Als volgende stap beschrijven we specifieke doelgroepen, als basis voor de woningbehoefte uitgesplitst naar woningtypen en prijssegmenten. We hanteren onze Stec-Doelgroepenindeling (zie tekstkader hieronder voor een korte toelichting). We brengen de huidige omvang van 25 doelgroepen in beeld en geven een doorkijk voor de komende 5, 10 en 20 jaar. Gezien de vergaande uitsplitsing van het model doen we dit op gemeenteniveau om betrouwbare uitspraken te kunnen doen. Wel geven we inzicht in delgroepen op geaggregeerd niveau per kern naar leeftijd en samenstelling. We onderscheiden binnen onze doelgroepen lage inkomens (tot € 40.765, primaire doelgroep woningcorporaties), middeninkomens (€ 40.765 - € 52.147) en hoge inkomens (€ 52.147+), prijspeil 2022.

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

ONTWIKKELING BEHOEFTE OP BASIS VAN ONTWIKKELING DOELGROEPEN In de Stec-Doelgroepenindeling onderscheiden we 25 doelgroepen op basis van: type woonmilieu, inkomensklasse, leeftijd en samenstelling van het huishouden. Hieronder twee voorbeelden. We combineren voor de doelgroepenindeling gegevens van het CBS, elementen uit het WoON, de Lokale Monitor Wonen, de samenstelling van de bestaande woningvoorraad en de huishoudensprognoses. Door de ontwikkeling van deze doelgroepen te combineren met de huidige woonsituatie (wat komt vrij bij doorstroming?), verhuisgeneigdheid en de kwalitatieve woonvoorkeuren- en eisen kunnen we goed onderbouwd de toekomstige woningmarktopgaven op maat in beeld brengen voor Krimpenerwaard.

Vertaling naar kwalitatieve woningbehoefte (per kern) Nu vertalen we de ontwikkelingen van de doelgroepen met hun specifieke kenmerken naar een kwantitatieve en kwalitatieve woningvraag voor de gemeente als geheel en per kern. We merken daarbij op dat de uitkomsten op kernniveau indicatief zijn. Om dit in beeld te brengen combineren we de huidige woonsituatie, ontwikkeling en verhuisgeneigdheid van doelgroepen met de kwalitatieve woonvoorkeuren- en eisen uit het Stec-Doorstroommodel. Het doorstroommodel houdt rekening met (het betrekken en vrijkomen) van de bestaande woningen. Uit de simulatie volgt een jaarlijkse opgave, uitgesplitst naar woningtypen en eigendomsvorm. We kunnen het doorstroommodel volledig autonoom gebruiken, doordat we gebruik maken van bronnen en databestanden die door ons zijn aangekocht. Dit betekent dat we niet afhankelijk zijn van datalevering van u en derden en dus snel eerste resultaten kunnen leveren.

12

13

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

Voorbeeldfiguur: Stec-Doorstroommodel, opgave per jaar (fictief)

SH GGB VSH GGB KOOP GGB

2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042

SH APP/NULT. VSH APP/NULT. KOOP APP/NULT. 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042

*GGB = regulier grondgebonden SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur, APP/NULT. = appartementen en nultredenwoningen

Kwalitatieve verdieping op PMC’s naar prijsklassen binnen de verschillende segmenten We verdiepen de kwalitatieve vraag vervolgens verder door ook onderscheid te maken naar gewenste prijssegmenten (in de huur en koop). Zo ontstaat een totaalbeeld van de opgave voor de komende 5, 10 en 20 jaar. We kunnen daarbij aansluiten bij de definities/prijsgrenzen zoals u die hanteert (ter afstemming bij de kick-off). We kunnen deze modellen tot op laag schaalniveau (kernen) maken, wel geldt ook hier: hoe lager het schaalniveau hoe minder betrouwbaar. Ondanks dat zijn de hoofdrichtingen voor de kwalitatieve behoefte er goed uit te halen (type woning en prijsklasse bijvoorbeeld). Voorbeeldfiguur: opgave cumulatief 2022-2032 (fictief) Tot kwal.kort.

Regulier grondgebonden

kwal.kort. tot 1e aftop. 1e aftop. tot- 2e aftop. 2e aftop. tot lib. Grens Lib. grens tot € 900 Vanaf € 900 Koop tot € 150K Koop € 150K- … …

Appartement / nultredenwoning

Tot kwal.k. kwal.k. tot 1e aftop. 1e aftop. tot- 2e aftop. 2e aftop. tot lib. Grens Lib. grens tot € 900 Vanaf € 900 Koop tot € 150K Koop € 150K- … …

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

14

VERWERKEN ONDERZOEKSRESULTATEN IN STARTNOTITIE EN BESPREKING MET PROJECTGROEP Aan het einde van deze stap reflecteren we met de projectgroep en de wethouder op de startnotitie. Belangrijke uitkomsten uit het onderzoek nemen we hier in mee. Met de projectgroep stemmen we praktische zaken af en scherpen we de notitie aan als basis voor stap 3. Zijn alle belangrijke kernthema’s goed meegenomen? Wat ontbreekt mogelijk nog of krijgt nu juist teveel aandacht? Wat volgt uit het onderzoek? Wat vraagt dit voor de sessie met de raad en het bredere proces?

2.3 Stap 3: Beeldvorming met relevante stakeholders (november-december) Vanuit de startnotitie kan nu worden toegewerkt naar de nieuwe woonvisie. De kernthema’s zijn op hoofdlijnen in beeld, maar zeker nog niet in beton gegoten. We gaan ze verder aanscherpen en uitdiepen en maken keuzes. Daarbij betrekken we uiteraard alle relevante partijen. Beeldvormende bijeenkomst met de raad We organiseren een plenaire bijeenkomst met de gemeenteraad. Hierin kan de raad aangeven wat belangrijk is voor het traject zowel qua inhoud als voor het proces met stakeholders. Met de startnotitie uit voorgaande stap geven we de hoofdlijn aan. Dit presenteren we kort. Ook de voorgestelde procesaanpak met stakeholders nemen we door. Op die manier kan de raad speerpunten aangeven, prioriteiten stellen en kunnen we verwachtingen over en weer scherpstellen. Na de sessie met de gemeenteraad evalueren we met de projectgroep wat dit betekent voor het vervolgproces. Hierna alvast een voorzet (die dus nog niet in beton gegoten is). Bijeenkomsten met stakeholders (intern en extern) We stellen voor om enkele bijeenkomsten te organiseren (bij voorkeur fysiek) waarbij we de relevante belanghebbenden op een effectieve manier benaderen. Samen met u bekijken we welke insteek en werkvorm het meeste effect sorteert, bruikbare ideeën en draagvlak oplevert en wie we uitnodigen voor maximaal resultaat.

Vooruitlopend hierop hebben we een korte beschrijving van een aantal verschillende werkvormen opgenomen in de bijlage. Belangrijk is om alle aanwezigen de mogelijkheid te geven hun stem te laten horen. Hiermee verkrijgen we bruikbare input voor de visie en creëren we tegelijkertijd draagvlak. Een beproefde manier is het gebruik van Mentimeter. Met behulp van de smartphone kan worden gereageerd op een stelling of vraag. Zo houden we het tempo erin en de uitkomsten nodigen uit voor het voeren van een diepgaander gesprek. Wij stellen een flexibel raamwerk op, waarbij we uitgaan van 4 keer een dagdeel voor verschillende sessies met specifieke stakeholders. Afhankelijk van uw wensen (en die van de raad) kunnen we de bijeenkomsten slim inrichten en bepalen welke stakeholders eventueel extra aandacht vereisen. We hebben dus veel aandacht voor het proces, maar vinden het belangrijk flexibel te blijven en goed met u af te stemmen wie we wanneer op welke manier betrekken. Onze ervaring is dat dit in (vaak dynamische) processen nodig is om tot het gewenste resultaat te komen. Een mogelijke inzet (ter bespreking): • Met de externe stakeholders organiseren we een rondetafelgesprekken met diverse belangenclubs en inwoners. Hierin kunnen we onderscheid maken naar deelsessies/deelthema’s voor maximaal effect.

Denk aan starters, senioren, huurdersbelang, gehandicaptenplatform, initiatiefnemers van CPO-ontwikkelingen et cetera.

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

• •

15

Met de woningmarktpartners organiseren we een aantal consultaties. We gaan dan in op de opgaven die ze zien maar ook op de bijdrage die ze willen leveren (input uitvoeringsprogramma). Themabijeenkomst wonen: ambtelijke organiseren we een sessie waarin verschillende disciplines input kunnen geven voor de woonvisie.

Reflectie en verslag: input sessies verwerken korte verslagen We verwerken de uitkomsten van de sessies in een kort verslag, dat als input voor de woonvisie dient. We verwerken niet alleen de inhoudelijke input, maar nemen ook op welke opgaven de partijen op zich willen nemen en hoe zij dit willen doen. Dit als basis voor het uit te werken uitvoeringsprogramma. Aan het eind van stap 3 komen we samen met de projectgroep om de input van de stakeholders te vertalen naar uitgangspunten en strategische richting voor de woonvisie. Ook bereiden we dan de sessies met college en raad (stap 4) voor.

BESPREKING OOGST VAN SESSIES MET PROJECTGROEP Uiteraard hebben we tussentijds contact met u over de insteek en de voorbereiding van de sessies met de raad en stakeholders. Daarnaast komen we aan het eind van stap 3 – nadat alle sessies met raad en stakeholders hebben plaatsgevonden – samen met de projectgroep. We bespreken de oogst, eerste lijnen voor de woonvisie en aandachts-/ discussiepunten goed met elkaar door. Dit werken we vervolgens verder uit in de startnotitie door uitgangspunten en eerste keuzes op te nemen als basis voor de volgende stap, stap 4.

2.4 Stap 4 : uitgangspunten en richting bespreken met raad (december) Na de bijeenkomsten met de stakeholders bespreken we de notitie met input van belanghebbenden met uw wethouder/college. We vragen om akkoord op de strategische richting van de woonvisie. Commitment en draagvlak zijn immers de sleutel voor succes. Daarna presenteren we de uitgangspunten en strategische richting in een informerende raadsessie stellen we voor. Ook hen vragen we om commitment op de gekozen richting. Deze bijeenkomst bereiden we samen met de projectgroep grondig voor aan het einde van stap 3. Eerste voorstel: • Korte presentatie van ons (of van u indien gewenst) van de eerste richting van de woonvisie en dat wat van bestuurders en raadsleden wordt verwacht. • Input vanuit uw partners en de raad zelf en hoe dit een plek krijgt in de woonvisie en/of waar nog keuze nodig is. • Bespreking van de uitgangspunten, koers en voornaamste keuzes voor woonvisie. Kortom: de bouwstenen voor de woonvisie. • Bespreking van de instrumenten en andere acties om visie tot uitvoering te brengen (het uitvoeringsprogramma).

2.5 Stap 5: schrijven woonvisie en uitvoeringsprogramma (december – januari) Er ligt nu voldoende input om de (concept-)woonvisie te schrijven. Vanuit het werkdocument (de startnotitie) zetten we helder uw ambities, doelen en werkwijze (samenwerking, instrumentarium, et cetera) op papier. Wij zijn hierbij penvoerder. Samen met u zorgen we ervoor dat uw woonvisie toekomstgericht is en vanzelfsprekend voldoet aan alle wettelijke eisen (woningwet, scheiden van wonen en zorg, Ladder voor duurzame verstedelijking) en ingaat op de relevante opgaven in Krimpenerwaard. We starten hier feitelijk al mee bij de start van het traject (uitbouwen startnotitie) maar het zwaartepunt voor het schrijven zelf ligt rond deze periode.

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

16

MOGELIJKHEID: DIGITALE (INTERACTIEVE) WOONVISIE Wij denken graag met u mee – als u dat een goed idee vindt - over de mogelijkheden voor een interactieve digitale omgeving met veel beelden, graphics, en ‘buttons’ voor snelle navigatie naar thema’s uit de woonvisie. Wij hebben goede ervaringen met websites, interactieve pdf’s maar bijvoorbeeld ook met digitale nota’s. Een voorbeeld van een digitale nota waar bij aan werkten is te zien via deze link. Wij vinden het belangrijk samen met u te bepalen wat een passende vorm is voor Krimpenerwaard en zijn niet gebonden aan een vast stramien. Afhankelijk van uw wensen en de mogelijkheden bij u in huis (platform waar het op kan draaien en gemeentelijke communicatiekanalen) bepalen we wat nodig is. Uitvoeringsprogramma: wat, hoe en wanneer Ook werken we in deze stap toe naar het uitvoeringsprogramma. Dit beschrijft de stappen die gezet moeten worden om de woonvisie tot uitvoering te brengen. Wat wilt u bereiken? Wat is daar voor nodig – aan acties, instrumenten, et cetera – op korte en middellange termijn? En welke woningmarktpartners zijn nodig? We stellen voor telkens per doel en ambitie het volgende uit te werken: • Met welke context en ontwikkeling(en) dit verband houdt (ofwel: ‘wat is er aan de hand’). • Wat de ambitie of het doel inhoudt (ofwel: ‘wat willen we bereiken’).

• Welke acties of instrumenten u hierbij kunt toepassen en wat dat concreet betekent voor de uitvoering (ofwel: ‘wat gaan we daarvoor doen’). • Wat de rol van u als gemeente hierin is? Wat de rol van andere partijen is? Hoe (eventuele) samenwerking of afstemming tussen partners vorm krijgt (ofwel: ‘met wie gaan we dat doen’). • Hoe u de voortgang monitort en tussentijds evalueert en/of bijstelt. We stellen een concreet, maar licht en gericht uitvoeringsprogramma voor. Het uitvoeringsprogramma biedt daarmee ook direct duidelijkheid over de focus van de gemeente. Denk bijvoorbeeld aan tien concrete acties waarmee u de komende vier jaar aan de slag gaat. Vragen en keuzes die onder andere aan bod komen (als voorbeeld): • Wat doen we met de nieuwbouwprogrammering? (wat en waar meer/minder?) • Hoe zorgen we voor betaalbare starterswoningen en zorgen we ook dat deze woningen betaalbaar blijven? • Waar, hoeveel en hoe verduurzamen van de bestaande voorraad? • Hoe zorgen we voor voldoende levensloopgeschikte woningen? • Hoe stimuleren we de ontwikkeling van (meer) innovatieve woon/zorg/welzijn-producten? • Hoe vergroten we de leefbaarheid voor toekomstbestendige wijken? Specifiek voor het woningbouwprogramma staan we stil bij uw bestaande plannen.

Welk deel is (planologisch) hard? Welk deel kunt u nog bijsturen? En wat is aanvullend nodig om in de kwalitatieve woonbehoefte van verschillende doelgroepen te kunnen voorzien? Hiervoor benutten we uiteraard het onderzoek dat we uitvoeren in stap 2. Uitvoeringsacties in tekst en op kaart en grondige bespreking met (uitgebreide) projectgroep We stellen voor – in overleg met u – de acties uit het uitvoeringsprogramma tekstueel direct te koppelen aan de daarbij behorende thema’s in de woonvisie, maar wel een eigen hoofdstuk te geven. Daar waar acties een concrete ruimtelijke component hebben, kunnen we deze samen met u uitwerken op een actiekaart, zodat de woonvisie maximaal uitvoeringsgericht is en visueel aansprekend oogt. Ook in een digitale omgeving werkt dit mooi.

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

De eerste uitwerking van het uitvoeringsprogramma bespreken we vervolgens uitgebreid met de projectgroep stellen we voor. Mogelijk – ter bespreking – kunnen we de projectgroep voor deze gelegenheid uitbreiden met voor het uitvoeringsprogramma relevante disciplines. De sessie gebruiken we om het uitvoeringsprogramma samen fijn te slijpen. De GIS-kaarten die we voorstellen te maken bij de nulmeting (in stap 2) gebruiken we om de aanpak uit het uitvoeringsprogramma goed weer te geven. Daarmee wordt concreet op kaart inzichtelijk gemaakt waar bepaalde acties ruimtelijk landen. Dit is een mooie concretiseringsslag die u, ook na het traject, kunt gebruiken als analysetool voor de uitvoering van uw woonvisie (samen met woonpartners).

2.6 Stap 6: Reflectieronde, afronden en besluitvormingsproces (februari e.v.) Vervolgens houden we nog een reflectieronde (zie tekstkader). Dit om er zeker van te zijn dat de uiteindelijke woonvisie en uitvoeringsstrategie op breed draagvlak kunnen rekenen en zo goed mogelijk aansluiten bij de gemeentelijk ambities. De woonvisie en het uitvoeringsprogramma moeten voor gemeente en stakeholders voldoende houvast bieden voor concrete afspraken. Hierin kunnen de verschillende partijen nog aanscherpingen aandragen voordat we de puntjes op de i zetten.

REFLECTIERONDE: PROJECTGROEP, AMBTELIJKE RONDE EN BESTUUR (JANUARI) We presenteren de hoofdlijnen van de concept-woonvisie en uitvoeringsstrategieën en vragen op gestructureerde wijze (passende werkvorm in afstemming met u) om feedback. Doel is niet om het roer in deze fase nog volledig om te gooien: we zoeken naar concrete aanscherpingen voor de al uitgebreid besproken en (samen) grondig uitgewerkte koers. We stellen voor hier een reflectiemoment op de concepten in het proces op te nemen met: de projectgroep, een schriftelijke ambtelijke ronde en de wethouder (of het hele college). Voor uw bestuurder(s) vatten we de input uit de reflectieronde samen, zodat we in samenspraak met uw wethouder/college gericht de laatste knopen kunnen doorhakken. Oplevering woonvisie en uitvoeringsprogramma (februari) Tot slot zetten we samen de punten op de i. We vullen eventuele lacunes in, beantwoorden specifieke, laatste vragen en scherpen de visie, als dat nodig is, nog aan. Zo kunt u met het juiste gevoel het besluitvormingstraject in. Presentatie aan raad en verder besluitvormingsproces (februari – maart) Wij gaan uit van een presentatie van de woonvisie aan de gemeenteraad. We streven ernaar om dit begin februari te organiseren. Vervolgens kan het verdere besluitvormingsproces plaatsvinden, zodat de woonvisie in maart vastgesteld kan worden (conform uw planning).

Gedurende dat traject zijn we uiteraard beschikbaar voor vragen, toelichting en om met u reactie te geven op eventuele zienswijzen. Indien gewenst kunnen we hier aanvullende ondersteuning leveren. We kunnen gaandeweg tijdens het traject bespreken of hier behoefte aan is.

17

Naar een actuele woonvisie voor Krimpenerwaard 22.235

3 Ons team, planning en uw investering 3.1 Ons bureau Nederland heeft veel ambities die ruimte vragen, maar ruimte is schaars. Hoe maak je dan de juiste keuzes? Ruimtelijk-economisch onderzoeks- en adviesbureau Stec Groep heeft expertise op verschillende vastgoedmarkten. Stec Groep helpt gemeenten, regio’s, provincies, ministeries, beleggers, ontwikkelaars en woningcorporaties bij het bepalen van hun behoeften en kansen, hun strategie en hun beleids- en actieplannen. We zijn goed in processen, zoals het tot stand brengen van regionale samenwerking en samenwerking tussen verschillende overheidsniveaus. Stec Groep staat voor een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het zo goed mogelijk benutten en/of transformeren van bestaande gebieden en alle typen vastgoed. Dat doen we vanuit een marktconforme, realistische benadering. We denken als een belegger en zetten in op een duurzame leefomgeving in combinatie met een innovatieve economie. Onze adviseurs hebben oog voor alle belangen en brengen partijen bijeen. 92% van onze adviezen wordt uitgevoerd, geven onze klanten aan. Het gemiddelde rapportcijfer dat we krijgen is 8,2. Stec Groep besteedt veel tijd en aandacht aan het aanscherpen van haar visie op het beantwoorden van de ruimtelijke-economische uitdagingen. Dat doen we door ons oor te luister te leggen bij en te praten met alle betrokken partijen.

Voorbeelden zijn het organiseren van Stec Fabriek-trainingen en bijeenkomsten, verkenning van nieuwe mogelijkheden door multiclient-projecten en het publiceren van whitepapers en benchmarks. Stec Groep ontwikkelt haar eigen analyse-tools. Voorbeelden zijn het Stec-doorstroommodel, het doelgroepenmodel en de bestaande voorraad-tool (voor wonen), NEER-scans (voor toekomstbestendigheid van bedrijventerreinen en Next Economy) en de eco-systeem-tool (relaties tussen bedrijven). Onze adviseurs hebben uitvoerige kennis van alle publiek- en privaatrechtelijke instrumenten en stimuleringsmaatregelen en kunnen daardoor adviseren over de meest effectieve mix. Stec Groep is gestart in 1996 en heeft ruim 30 deskundige medewerkers in dienst, vooral geografen, planologen en (vastgoed)economen. We zijn voortgekomen uit de vereniging STEC (“Stad & Economie”). Deze vereniging is in 1984 opgericht om de arbeidsmarktpositie van planologen en economisch geografen te verbeteren. Ons kantoor is gevestigd in Arnhem in het prachtige rijksmonument ontworpen door Dudok, op vijf minuten loopafstand van het Centraal Station.

18