ICS Rapportage Schoonhovens College en De Meent_21-0001048.pdf

Analyse en advies vervolg ontwikkeling Schoonhovens College en Sporthal de Meent

Opdrachtgever Gemeente Krimpenerwaard

Datum 31 maart 2021

Referentienummer 2210132/20210331LvK01

Auteur(s) Jan Remijnse Bram van der Kleij Yuit Yin Samuel

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Managementsamenvatting

5

2.1

Aanleiding

5

2.2

Onderzoek

5

2.3

Aanbeveling

6

3.

Bevindingen

7

4.

Uiteenzetting

9

5.

4.1

Ruimtelijke en kwalitatieve uitgangspunten

9

4.2

Financiële vergelijking projectfasen

9

4.3

Analyse en vergelijking

11

Scenario’s 5.1

6.

Mogelijke scenario’s

13 13

5.1.1

Scenario Voorlopig Ontwerp

13

5.1.2

Scenario Second Opinion PvE

14

5.1.3

Scenario heroverwegen

14

Additionele kosten

17

6.1

Overzicht additionele kosten

17

6.2

Toekomstverkenning bestaande gymzaal

17

Bijlage IHP

19

De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICSadviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICSadviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICSadviseurs B.V., d.d. december 2008, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICSadviseurs B.V.

www.icsadviseurs.nl

1. Inleiding In de afgelopen jaren zijn stappen gezet in de voorbereiding van de nieuwbouw voor het Schoonhovens College in combinatie met nieuwbouw van sporthal de Meent. Recent is door het ontwerpteam van de architect het voorlopig ontwerp (hierna: VO) afgerond en is een kostenraming opgesteld. Er is een groot verschil tussen de kostenraming van de architect voor het VO en de budgetten die in het verleden zijn geraamd. Om deze reden is het project tijdelijk stilgelegd. Deze rapportage geeft inzicht in de verschillen en biedt scenario’s voor het vervolg. Gemeente Krimpenerwaard voorziet vanuit het Integraal Huisvestingsplan, hierna IHP, 2017 (vastgesteld 11 december 2018) in een periode van 10 jaar in tien onderwijshuisvestingsprojecten. Het IHP heeft als ambitie om het onderwijs dichtbij huis te organiseren, te voorzien in duurzame huisvesting en dit te doen in samenwerking met de schoolbesturen. In het IHP is het huidige schoolbestand geanalyseerd. De verschillende schoolgebouwen zijn op diverse thema’s beoordeeld. Aan de hand van mogelijke toekomstscenario’s is in beeld gebracht welke locaties op korte termijn aandacht behoeven. Een van deze projecten is nieuwbouw voor het Schoonhovens College. Sportvoorzieningen maken geen onderdeel uit van het IHP en voor Sporthal de Meent is separaat een besluit genomen om deze te vervangen.

De sporthal is sterk verouderd en voldoet niet meer aan de hedendaagse eisen.

www.icsadviseurs.nl

3/20

Voor deze bouwopgave zijn twee separate Programma’s van Eisen (hierna: PvE) uitgewerkt. Die voor het onderwijsgebouw in samenspraak met het schoolbestuur. Op basis van het PvE is in 2020 het architectenbureau Geurst & Schulze via een Europese aanbesteding geselecteerd en vervolgens gecontracteerd. De architect heeft een VO met een kostenraming uitgewerkt en deze begin 2021 gepresenteerd. Om een goede analyse te kunnen maken is onafhankelijk een Second Opinion geraamd op basis van de Programma’s van Eisen. De raad wordt gevraagd om een besluit te nemen over een aantal onderwerpen dat in deze rapportage is opgenomen. Hiervoor is een aantal scenario’s uitgewerkt. Om tot een helder overzicht en een gewogen besluit voor de vervolgstrategie te komen zijn de delen van de opgave die tot dusverre zijn uitgewerkt bestudeerd en beoordeeld. Onder meer zijn hierbij de budgetten en ramingen zoals opgenomen in het dossier vergeleken met actuele landelijke kengetallen. Er zijn geen nieuwe ramingen gemaakt. Er is gebruik gemaakt van de ramingen uit het dossier. De belangrijkste gegevens zijn opgenomen in deze rapportage. De delen die nog niet zijn uitgewerkt of waarover nog geen keuzes zijn gemaakt worden in deze rapportage benoemd zodat de hele opgave inzichtelijk is. Deze laatst genoemde delen vragen nog uitwerking en verdere besluitvorming.

www.icsadviseurs.nl

4/20

2. Managementsamenvatting 2.1 Aanleiding Zoals in de inleiding aangegeven komen de bouwkosten in de VO-raming aanzienlijk hoger uit dan het bedrag dat in het IHP voor de stichtingskosten is opgenomen. Ook voor de sporthal valt de raming aanzienlijk hoger uit. Tijdens de commissievergadering R&F op 2 maart 2021 heeft portefeuillehouder Boere aan de commissieleden mondeling uitleg gegeven over de stand van zaken en toegezegd de gemeenteraad nader te informeren. Dit rapport voorziet in die informatie. De essentie van de vraagstelling voor deze rapportage is: ● Hoe komt het dat de bouwkosten aanzienlijk hoger zijn dan het bedrag dat eerder is gecommuniceerd? ● Zijn de nu in beeld gebrachte bouwkosten reëel? ● Is er nog een mogelijkheid om de kosten te beperken?

2.2 Onderzoek Om tot een helder overzicht en een gewogen besluit voor de vervolgstrategie te komen zijn de delen van de opgave die tot dusverre zijn uitgewerkt bestudeerd en beoordeeld. Onder meer zijn hierbij de budgetten en ramingen zoals opgenomen in het dossier waar nodig gecorrigeerd en vergeleken met actuele landelijke kengetallen. Het is niet mogelijk om voor het gereserveerde niet geactualiseerde bedrag van € 15.540.000,- de school/sporthalcombinatie te realiseren die voldoet aan de wettelijke eisen zoals het Bouwbesluit. De hiervoor benodigde stichtingskosten zijn in de afgelopen 4 jaar flink gestegen. Het grootste verschil (70%) tussen het gereserveerde bedrag en de anno 2021 geactualiseerde kosten wordt veroorzaakt door indexering en marktwerking. Indexering betreft prijsstijgingen van materialen en stijgingen van lonen. Marktwerking leidt op dit moment - doordat er sprake is van hoogconjunctuur (aannemers hebben veel werk) - tot hogere prijzen. Een beperkter verschil wordt veroorzaakt door extra kwaliteit. Deels is dit gevraagd in de Programma’s van Eisen en de Stedenbouwkundige randvoorwaarden (10%) en deels is dit door het ontwerpteam van de architect ingebracht (20%). Het onderzoek resulteert in drie scenario’s welke in deze rapportage zijn uitgewerkt. Scenario 1 gaat uit van doorgaan met het huidige ontwerp.

Hiermee worden de ambities en de door de gemeente gestelde eisen gerealiseerd en wordt een hoogwaardig resultaat behaald. Er zal sprake zijn van een vertraging van circa 5 maanden. Voor dit scenario dient het benodigde budget te worden verhoogd. Naast de noodzakelijke kosten voor indexering en marktwerking is aanvullend budget benodigd voor door de gemeente gevraagde kwaliteit uit onder meer het Programma van Eisen en door het ontwerpteam van de architect ingebrachte kwaliteit uit het ontwerp. Het aanvullend benodigde budget vanuit de gemeente bedraagt voor dit scenario € 10.880.000,-. Scenario 2 gaat uit van een aangepast ontwerp. Het huidige ontwerpteam van de architect zal een nieuw aangepast ontwerp moeten maken waarbij een flinke bezuinigingsslag is doorgevoerd. Er zal sprake zijn van een vertraging van ten minste 8 maanden. Voor het budget wordt uitgegaan van het bedrag dat is geraamd in de Second Opinion op basis van het Programma van Eisen. Hiervoor dient het benodigde budget te worden verhoogd. Naast de noodzakelijke kosten voor indexering en marktwerking is aanvullend budget benodigd voor door de gemeente gevraagde kwaliteit uit onder meer het Programma van Eisen. Het aanvullend benodigde budget vanuit de gemeente bedraagt voor dit scenario € 8.730.000,-.

www.icsadviseurs.nl

5/20

Scenario 3 gaat uit van heroverwegen. De huidige opgave wordt afgebroken en er wordt opnieuw gekeken naar de mogelijkheden. Bij een heroverweging kan voor verschillende oplossingsrichtingen worden gekozen. Bepalend hierbij is dat met de aangepaste opgave vrijwel altijd volledig opnieuw moet worden begonnen. De vertraging zal aanzienlijk zijn en afhangen van de richting die gekozen wordt. a) Er kan voor gekozen worden om volledig te stoppen. Echter zal het nodig zijn om de betreffende gebouwen op korte termijn te vervangen. Ze zijn technisch verouderd en voldoen niet meer aan hedendaagse eisen. De opgave zal dan later alsnog opgepakt moeten worden. De verwachting is niet dat dit tot een kostenbesparing zal leiden. b) Er kan bijvoorbeeld voor gekozen worden om alleen het onderwijsgebouw te realiseren. Dat betekent dat het kavel van de sporthal niet meer beschikbaar is en dat de sporthal op niet al te lange termijn alsnog vervangen moet worden. In dit geval zal een nieuwe locatie gezocht moeten worden en moet een nieuw ontwerp worden gemaakt. Indien er voor wordt gekozen om de nieuwbouw van het onderwijsgebouw op de huidige locatie te realiseren is een tijdelijke locatie vereist. De kosten hiervan zijn erg hoog. Vrijwel zeker zal er ook een nieuwe architect moeten worden geselecteerd omdat het een wezenlijke wijziging betreft.

c) Er kan onderzocht worden of er meer dekking kan worden gevonden. Dit is uiteraard ook te onderzoeken voor de andere scenario’s. Er kan bijvoorbeeld worden onderzocht of er aanvullend woningbouw op of bij de betreffende locatie mogelijk is. Dit heeft een aanzienlijk effect op de stedenbouwkundige situatie.

2.3 Aanbeveling Gezien de leeftijd en technische staat van de gebouwen, de noodzaak van het vervangen en de plicht (m.n. voor onderwijs) die de gemeente heeft om voor adequate huisvesting zorg te dragen doen wij de aanbeveling om de opgave voort te zetten. Daarbij te kiezen voor Scenario 2. Hierbij de eisen die door de gemeente zijn gesteld in stand te houden en het ontwerpteam van de architect opdracht te geven om het ontwerp zodanig aan te passen dat dit binnen dit budget uitgevoerd kan worden. Dit kan er in resulteren dat er een nieuw ontwerp gemaakt moet worden. Het aanvullend benodigde budget vanuit de gemeente op basis van de Second Opinion PvE bedraagt voor dit scenario € 8.730.000,-.

www.icsadviseurs.nl

6/20

3. Bevindingen Op hoofdlijnen worden de volgende bevindingen benoemd: ● Het is niet mogelijk om voor het gereserveerde niet geactualiseerde bedrag van € 15.540.000,- de school/sporthalcombinatie te realiseren die voldoet aan de wettelijke eisen zoals het Bouwbesluit. ● Het prijspeil van het IHP is januari 2017. Besluitvorming is over de gemeenteraadsverkiezingen van 21 maart 2018 heen getild. Het IHP is in december 2018 vastgesteld. ● Voor de sporthal is bij het bepalen van de stichtingskosten uitgegaan van een zeer sobere en doelmatige hal. Hierbij is als referentie het IHP van 2017 gebruikt. Bouwprijsstijgingen en bepaalde kostenverhogende aspecten zoals energieneutraal bouwen hebben een groter effect dan was voorzien. ● De gemeente kent geen systematiek waarbij jaarlijks de gereserveerde budgetten worden geactualiseerd. Bij een jaarlijkse actualisatie wordt de kostenontwikkeling frequenter gevolgd en kunnen er desgewenst tussentijds aanpassingen worden doorgevoerd. ● De gereserveerde bedragen moeten worden geactualiseerd om tot een reëel bedrag te komen. De bouwkosten zijn sinds 2017 fors gestegen; ● Door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) worden jaarlijks kengetallen voor een normkostenberekening vastgesteld. Dit kan handvatten bieden voor gemeente bij het bepalen van de benodigde budgetten voor onderwijsgebouwen.

Bij het bepalen van de normkosten wordt echter onvoldoende rekening gehouden met onder meer marktwerking of ontwikkelingen in hogere eisen vanuit het Bouwbesluit waardoor deze altijd (te) laag zijn. In 2017 is hiermee rekening gehouden en is (met als basis het IHP) een hoger budget opgenomen dan de normvergoeding van de VNG. De normen van de VNG voor de ontwikkeling van onderwijsgebouwen zijn tussen 2017 en 2021 bijna verdubbeld waarmee ze een stuk realistischer zijn geworden maar ze blijven nog altijd achter op de werkelijke bouwkosten. ● Het grootste verschil tussen het gereserveerde bedrag en de anno 2021 gecalculeerde kosten wordt veroorzaakt door indexering en marktwerking. Indexering betreft prijsstijgingen van materialen en stijgingen van lonen. Marktwerking leidt op dit moment - doordat er sprake is van hoogconjunctuur (aannemers hebben veel werk) - tot hogere prijzen. ● Een beperkter verschil wordt veroorzaakt door extra kwaliteit. Deels is dit gevraagd in de Programma’s van Eisen en de Stedenbouwkundige randvoorwaarden en deels is dit door het ontwerpteam van de architect ingebracht. ● Bij het bepalen van het benodigde budget in het IHP is voor alle schoolgebouwen uitgegaan van kengetallen voor gemiddelde scholen (zowel basisscholen als middelbare scholen).

Het Schoonhovens College heeft een ruim aanbod aan technische opleidingen waarvoor de benodigde praktijkruimten noodzakelijk zijn. Bij het uitwerken in het Programma van Eisen is concreet gemaakt dat het Schoonhovens College naar verhouding meer duurdere onderwijspraktijkruimten heeft. Dit is financieel meegenomen in de Second Opinion op basis van het PvE. ● Bij het bepalen van het benodigde budget in het IHP is voor alle schoolgebouwen uitgegaan van gemiddelde landelijke bouwkosten. In de regio Krimpenerwaard liggen de bouwkosten hoger dan gemiddeld. Dit is financieel meegenomen in de Second Opinion op basis van het PvE. ● Uit de leerlingenprognose die ten grondslag ligt aan het PvE is gebleken dat het aantal leerlingen naar verwachting meer zal toenemen dan was voorzien bij het opstellen van het IHP. De omvang van het onderwijsgebouw is daarom groter dan waar het IHP vanuit is gegaan.

www.icsadviseurs.nl

7/20

● In de periode van opstellen IHP tot heden zijn de regels en voorschriften voor het bouwen (het bouwbesluit) herzien met name op het gebied van duurzaamheid. In het IHP is hier zo veel mogelijk op geanticipeerd, echter waren nog niet alle richtlijnen vertaald in wetgeving. Deze wijziging in regelgeving pakte duurder uit dan was voorzien in 2017. ● De stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de locatie aan de rand van het groene hart zijn na vaststelling van het IHP toegevoegd. Deze zijn niet geraamd en opgenomen in de stichtingskosten. ● Het ontwerpteam van de architect heeft tijdens het ontwerpproces meer kwaliteit in het plan meegenomen dan in het PvE opgenomen. Bij afronding van de voorlopig ontwerpfase is een kostenraming opgesteld waarbij naar voren is gekomen dat dit tot hogere kosten leidt. ● De oplossing voor parkeren binnen de bouwkundige kaders is vooraf niet begroot en leidt tot extra kosten ten opzichte van parkeren op terrein en/of in de openbare ruimte. ● De investeringskosten zijn geactualiseerd tot het eerste kwartaal 2021. In de bouwwereld is er niet een verwachting dat de komende tijd de bouwkosten nog fors gaan stijgen. Echter zal een belangrijk deel van de werkelijke kosten worden bepaald op het moment dat de aanbesteding plaatsvindt. De aanbesteding zal naar verwachting in 2022 plaatsvinden en kan nog tot een correctie in kosten leiden.

www.icsadviseurs.nl

8/20

4. Uiteenzetting 4.1 Ruimtelijke en kwalitatieve uitgangspunten Voor de nieuwbouw zijn de verschillende type functies en bijbehorende omvang in de diverse doorlopen fasen op hoofdlijnen als volgt gedefinieerd: Onderdeel Omvang onderwijs Energieprestatie onderwijs Omvang sporthal Energieprestatie sporthal Parkeergarage Kwaliteit PvE Beeldkwaliteit

Vertrekpunt / IHP 5.200m² BENG 3.000m² ENG Niet opgenomen standaard Sober en doelmatig

PvE / second opinion 5.400m² BENG 2.818m² ENG Niet opgenomen hoogwaardiger Hogere beeldkwaliteit

VO 5.705m² BENG 2.955m² ENG Binnen volume hoogwaardiger Hogere beeldkwaliteit

4.2 Financiële vergelijking projectfasen In onderstaande tabel wordt in de tweede en derde kolom het verschil zichtbaar gemaakt tussen het Vertrekpunt / IHP uit 2017 en de Geactualiseerde cijfers in 2021. Hierin zijn alle zaken die tussentijds hebben gespeeld verwerkt. Hieronder vallen onder meer indexering, marktwerking, leerlingaantallen, wet en regelgeving en specifieke eisen voor praktijkonderwijs. In de vierde en vijfde kolom zijn Scenario 2 en 1 weergegeven. Scenario 2 gaat uit van de raming van de Second Opinion op basis van het PvE en Scenario 1 gaat uit van de raming op basis van het VO. Onderdeel

Vertrekpunt / IHP 2017*

Geactualiseerd 2021

Scenario 2 Second opinion

Scenario 1 Voorlopig ontwerp

Onderwijsgebouw

€ 9.540.000,-

€ 14.850.000,-

€ 15.830.000,-

€ 17.510.000,-

Sporthal

€ 6.000.000,-

€ 8.850.000,-

€ 9.070.000,-

€ 10.520.000,-

€ 15.540.000,-

€ 23.700.000,-

€ 24.900.000,-

€ 27.220.000,-

€ 8.160.000,-

€ 9.360.000,-

€ 11.680.000,-

€ 950.000,-

€ 1.480.000,-

€ 1.580.000,-

€ 1.750.000,-

€ 14.590.000,-

€ 22.220.000,-

€ 23.320.000,-

€ 25.470.000,-

€ 7.630.000,-

€ 8.730.000,-

€ 10.880.000,-

Subtotaal Kostenstijging t.o.v. vertrekpunt / IHP Bijdrage schoolbestuur 10% onderwijsgebouw Totaal gemeente Kostenstijging gemeente

* Vertrekpunt betreft sporthal / IHP betreft onderwijsgebouw Afronding op tienduizendtallen Ten aanzien van de tabel: -

Vaststelling IHP school prijspeil januari 2017; Vaststelling stichtingskosten sporthal 2019 op basis van referentiecijfers IHP 2017;

www.icsadviseurs.nl

9/20

-

Geactualiseerd 2021op basis van actuele landelijke kengetallen prijspeil maart 2021; Scenario 2: Second opinion PvE door Draaijer/ERAS prijspeil januari 2021; Scenario 1: Raming VO: o Bouwkostenraming door ontwerpteam architect/SKAAL prijspeil januari 2021 o Stichtingskostenraming door Draaijer/ERAS prijspeil januari 2021

In onderstaande tabel is de verdeling van de kostenstijging weergegeven. De totale kostenstijging is gesplitst en in drie kolommen weergegeven. In de tweede kolom is de stijging weergegeven die is veroorzaakt door onder meer indexering, marktwerking, leerlingaantallen, wet en regelgeving en uitwerking specifieke eisen behorende bij de functie. In de derde kolom Scenario 2 is de stijging weergegeven welke de eisen vanuit de gemeente met zich meebrengen. Het gaat hier onder meer om de eisen die zijn opgenomen in het Programma van Eisen en de stedenbouwkundige randvoorwaarden. In de vierde kolom Scenario 1 is de stijging weergegeven die is veroorzaakt door de kwaliteit die is toegevoegd door het ontwerpteam van de architect. Onderdeel

Verdeling kostenstijging (totaal) Verdeling kostenstijging (gemeente) Verdeling stijging

Geactualiseerd 2021

Scenario 2 Second Opinion

Scenario 1 Voorlopig ontwerp

€ 8.160.000,-

€ 1.200.000,-

€ 2.320.000,-

€ 7.630.000,-

€ 1.100.000,-

€ 2.150.000,-

70%

10%

20%

Afronding op tienduizendtallen

www.icsadviseurs.nl

10/20

4.3 Analyse en vergelijking Voor het vergelijk is een analyse op hoofdlijnen gemaakt. Hiermee worden de belangrijkste onderwerpen belicht die het kostenverschil verklaren. Het onderstaande overzicht is dusdanig opgebouwd dat het vetgedrukte de basis is. Deze basis samen met de bullets die er onder genoemd zijn, leiden tot de volgende basis die vetgedrukte staat.

Verklaring verschillen nieuwbouw onderwijsgebouw: IHP 2017

€ 9.541.000,-

● Uitgangspunt stichtingskosten voor Schoonhovens College ● Extra omvang vanwege leerlingtoename 200 m2 ● Programma van Eisen Frisse Scholen klasse B ● Indexering 2017 - 2021; prijsstijgingen materialen en loonstijgingen ● Marktwerking 2017- 2021; momenteel hoogconjunctuur ● Uitwerking specifieke eisen technische opleidingen Schoonhovens College ● Rekening houdende met hogere bouwkosten in de regio ● Aanvullende wettelijke eisen gasloos en uitwerking duurzaamheid BENG ● Flexibiliteit ten behoeve van toekomstige aanpassingen Actuele landelijke kengetallen 2021

€ 14.850.000,-

● Uitgangspunt landelijke kengetallen 2021 ● Uitgangspunten Programma van Eisen ● Compact gebouw / behouden ruimte voor groen park ● Hogere verdiepingen dan wettelijk vereist ● Transparant gebouw met ramen tot aan de grond ● Aluminium kozijnen ● Vouw- panelenwanden, glasschuifdeuren, bijzondere wandafwerking e.d. ● Verzwaard dak voor toekomstige ontwikkelingen ● Uitgangspunten stedenbouwkundige kwaliteit ● Hoogwaardigere beeldkwaliteit ● Groendak / Mossedumdak Second Opinion PvE

€ 15.830.000,-

● Uitgangspunt Second Opinion PvE ● Sheddaken ● Vliesgevel ● Getrapte gevel ● Gedetailleerd metselwerk / mooie gevelsteen ● Atrium / vide ● Duurdere vloerafwerking ● Deurhoogte 2.8m / lambrisering / houten wandafwerking e.d. ● Extra vierkante meters t.b.v. daglichttoetreding door tegen sporthal aan bouwen ● Besparing op gevel i.v.m. tegen sporthal aan bouwen ● Grotere vloervelden ten behoeve van meer flexibiliteit Voorlopig Ontwerp

www.icsadviseurs.nl

€ 17.510.000,-

11/20

Verklaring verschillen nieuwbouw sporthal: Vertrekpunt 2019 op basis van referentiegetallen IHP 2017

€ 6.000.000,-

● Uitgangspunt stichtingskosten voor Schoonhovens College ● Indexering 2019 - 2021; prijsstijgingen materialen en loonstijgingen ● Marktwerking 2019- 2021; momenteel hoogconjunctuur ● Rekening houdende met hogere bouwkosten in de regio ● Aanvullende wettelijke eisen gasloos en uitwerking duurzaamheid BENG ● Flexibiliteit ten behoeve van toekomstige aanpassingen Actuele landelijke kengetallen 2021

€ 8.850.000,-

● Uitgangspunt landelijke kengetallen 2021 ● Uitgangspunten Programma van Eisen ● Compact gebouw / behouden ruimte voor groen park ● Aluminium kozijnen ● Verzwaard dak voor toekomstige ontwikkelingen ● Uitgangspunten stedenbouwkundige kwaliteit ● Hoogwaardigere beeldkwaliteit ● Groendak / Mossedumdak Second Opinion PvE

€ 9.070.000,-

● Uitgangspunt Second Opinion PvE ● Sheddaken ● Sporthal optillen met gebouwde parkeervoorziening ● Extra voorzieningen / trappen vanwege niveauverschil ● Behouden ruimte voor groen park ● Schuine gevel / schuine vloervelden e.d. ● Gedetailleerd metselwerk / mooie gevelsteen ● Besparing op gevel door tegen onderwijsgebouw aan bouwen Voorlopig Ontwerp

www.icsadviseurs.nl

€ 10.520.000,-

12/20

5. Scenario’s Het is niet mogelijk om voor het gereserveerde niet geactualiseerde bedrag van € 15.540.000,- de school/sporthalcombinatie te realiseren die voldoet aan de wettelijke eisen zoals het Bouwbesluit. De stichtingskosten zijn in de afgelopen 4 jaar flink gestegen. Enerzijds komt dit door prijsstijgingen materialen en loonstijgingen maar ook marktwerking heeft een belangrijke rol gespeeld. In dit hoofdstuk wordt een drietal scenario’s geschetst om richting te kunnen bepalen voor een vervolg.

5.1 Mogelijke scenario’s Scenario 1: Voorlopig Ontwerp Doorgaan met het huidige ontwerp en extra middelen beschikbaar stellen Scenario 2: Second Opinion PvE Het ontwerpteam van de architect krijgt de opdracht om een VO-2.0 te presenteren (inclusief raming) dat sluit op het geraamde bedrag uit de Second Opinion op basis van het PvE. Dit in samenspraak met opdrachtgever en gebruikers. Ook voor dit scenario dienen extra middelen beschikbaar te worden gesteld. Scenario 3: heroverwegen Heroverwogen kan worden om het project geheel of gedeeltelijk te stoppen. Indien geen extra middelen beschikbaar worden gesteld kan bijvoorbeeld overwogen worden geen nieuwe sporthal te realiseren.

5.1.1 Scenario 1: Voorlopig Ontwerp Doorgaan met het huidige ontwerp en extra middelen beschikbaar stellen. Financieel: Door het ontwerpteam van de architect / kostendeskundigbureau SKAAL is op basis van het VO in januari 2021 een bouwkostenraming gemaakt. In deze raming is een demarcatie opgenomen tussen bouwkosten en kosten voor gebruiker. Deze demarcatie sluit niet aan bij de gangbare demarcatie en is om die reden in deze rapportage opgenomen cijfers gecorrigeerd. De bijkomende kosten voor bijvoorbeeld adviseurs, architect, leges, nuts aansluitingen en onvoorzien zijn hierin nog niet meegenomen. Om tot een vergelijk te komen zijn hiervoor de percentages uit de Second Opinion van het PvE gebruikt. ▪ ▪ ▪

VO raming onderwijsgebouw VO raming sporthal Totaal VO raming

€ 17.510.000,€ 10.520.000,€ 27.220.000,-

Voor- en nadelen van dit scenario Voordelen: ● Ambities uit het Programma van Eisen blijven van kracht; ● Beperkt tijdsverlies (ca. 5 maanden); ● Kwalitatief hoogwaardige uitstraling.

www.icsadviseurs.nl

13/20

Nadelen: ● Niet in lijn met de bezuinigingsopgave; ● Aanvullende gemeentelijke investering noodzakelijk van € 10.880.000,-; ● Mogelijk zal dit op termijn tot hogere kapitaallasten leiden. Dit hangt af van de andere opgaven uit het IHP en welke afspraken worden gemaakt bij het opstellen van een nieuw IHP in 2022.

5.1.2 Scenario 2: Second Opinion PvE Het ontwerpteam van de architect krijgt de opdracht om een VO-2.0 te presenteren (inclusief raming) dat sluit op het geraamde bedrag uit de Second Opinion. Dit in samenspraak met opdrachtgever en gebruikers. Voor aanvang van het vervolg wordt een investeringskostenoverzicht gemaakt met een post onvoorzien welke door de opdrachtgever wordt beheerd. Financieel: Door Draaijer / ERAS is onafhankelijk van het ontwerpteam van de architect en de gemeente een Second Opinion raming opgesteld van de Programma’s van Eisen. Het Programma van Eisen en de door Draaijer opgestelde raming laat in de basis heldere eisen zien. Er is een ‘doelmatige’ basis met aanvullende kwaliteitseisen. Deze ramingen en de Programma’s van Eisen zijn de basis voor dit scenario. ▪ ▪ ▪

Second Opinion PvE raming onderwijsgebouw Second Opinion PvE raming sporthal Totaal Second Opinion PvE raming

€ 15.830.000,€ 9.070.000,€ 24.900.000,-

Voor- en nadelen van dit scenario Voordelen: ● Objectieve onafhankelijke raming op basis van PvE als uitgangspunt; ● Doelstellingen uit het IHP worden voor deze opgave gehaald; ● Eisen welke zijn opgenomen in het PvE blijven van kracht; ● Uitgangspunten Programma van Eisen Frisse scholen klasse B worden gerealiseerd; ● Stedenbouwkundige uitgangspunten worden gerealiseerd; ● Beperkt tijdsverlies (ten minste 8 maanden: waarvan 3 maanden t.b.v. aanpassen ontwerp); Nadelen: ● Niet in lijn met de bezuinigingsopgave; ● Aanvullende investering van € 8.730.000,- noodzakelijk; ● Inleveren op ruimtelijke kwaliteit. Mogelijk afwijkend ten opzichte wat is gedeeld met de buurt; ● Inleveren op architectonische kwaliteit; ● Mogelijk zal dit op termijn tot hogere kapitaallasten leiden. Dit hangt af van de andere opgaven uit het IHP en welke afspraken worden gemaakt bij het opstellen van een nieuw IHP in 2022.

5.1.3 Scenario 3: Heroverwegen Het is niet mogelijk om voor het gereserveerde bedrag van € 15.540.000,- de school-/sporthalcombinatie te realiseren. De gereserveerde bedragen zijn gebaseerd op prijspeil januari 2017. Het gereserveerde bedrag voor de sporthal is weliswaar in 2019 vastgesteld maar gebaseerd op de referentiecijfers van het IHP van 2017. De stichtingskosten zijn in de afgelopen jaren flink gestegen. Enerzijds komt dit door indexering maar ook marktwerking heeft een belangrijke rol gespeeld. Naast stijging van stichtingskosten zijn er ook aanvullende wettelijke eisen bij gekomen die tot hogere kosten leiden. Het betreft onder meer gasloos bouwen en de uitwerking van BENG-eisen. Een en ander is terug te lezen in deze rapportage.

www.icsadviseurs.nl

14/20

Bij een heroverweging kan voor verschillende oplossingsrichtingen worden gekozen. Bepalend hierbij is dat met de aangepaste opgave vrijwel altijd volledig opnieuw moet worden begonnen. Financieel vertrekpunt: ▪ ▪ ▪

IHP budgetopstelling onderwijsgebouw Budgetopstelling sporthal Totaal vertrekpunt 2017 / 2019

€ 9.540.000,€ 6.000.000,€ 15.540.000,-

Financieel actuele landelijke kengetallen 2021: ▪ ▪ ▪

Onderwijsgebouw Sporthal Totaal actuele landelijke kengetallen 2021

€ 14.850.000,€ 8.850.000,€ 23.700.000,-

De gemeente kan besluiten, gezien de financiële situatie (ook de bezuinigingsopgave die de gemeente voor haar gehele gemeentebegroting heeft), om de kaders en uitgangspunten van het project te heroverwegen. Hiervoor zien wij de volgende mogelijkheden: 1.

Volledig stoppen; Er kan voor gekozen worden om te stoppen. Echter zal het nodig zijn om de betreffende gebouwen op korte termijn te vervangen. Ze zijn technisch verouderd en voldoen niet meer aan hedendaagse eisen. De opgave zal dan later alsnog opgepakt moeten worden. De verwachting is niet dat dit tot een besparing zal leiden. Er kan voor gekozen worden om te stoppen met de opgave en opnieuw te beginnen. Bijvoorbeeld met het uitgangspunt om tot de absolute basis terug te gaan. Dan moet in principe het Programma van Eisen opnieuw worden opgesteld / bijgesteld en moet er een nieuw ontwerp worden gemaakt. Mogelijk zal er ook een nieuwe architect moeten worden geselecteerd als het een wezenlijke wijziging betreft. De besparing zal echter relatief beperkt zijn omdat te allen tijde aan wet en regelgeving moet worden voldaan en de actuele bouwprijzen zijn zoals ze zijn. Naast het terug gaan in kwaliteit zal er een forse vertraging zijn.

2.

Wel een nieuw onderwijsgebouw en geen nieuwe sporthal Er kan bijvoorbeeld voor gekozen worden om alleen het onderwijsgebouw te realiseren. Dat betekent dat het kavel van de sporthal niet meer beschikbaar is en dat de sporthal op niet al te lange termijn alsnog vervangen moet worden. In dit geval zal een nieuwe locatie gezocht moeten worden en moet een nieuw ontwerp worden gemaakt. Indien er voor wordt gekozen om de nieuwbouw van het onderwijsgebouw op de huidige locatie te realiseren is een tijdelijke locatie vereist. De kosten hiervan zijn erg hoog, zeker ook voor de praktijkruimten. Vrijwel zeker zal er ook een nieuwe architect moeten worden geselecteerd omdat het een wezenlijke wijziging betreft.

3.

Batenoptimalisatie via aanvullende woningbouw. Er kan onderzocht worden of er meer dekking kan worden gevonden. Dit is uiteraard ook te onderzoeken voor de andere scenario’s. Er kan bijvoorbeeld worden onderzocht of er aanvullend woningbouw op of bij de betreffende locatie mogelijk is. Dit heeft een aanzienlijk effect op de stedenbouwkundige situatie. De kwaliteit die in dat opzicht beoogd wordt zal dan niet worden gerealiseerd. Woningbouw is geen onderdeel van deze opgave en dient met de andere betrokken portefeuillehouders en projectleiders afgestemd te worden.

Ad 1: Heeft vooral nadelen, ambities loslaten, raakt je wettelijke taak m.b.t. onderwijs, vraagt goede afstemming met schoolbestuur, na herstart mogelijk een vergelijkbare uitkomst (wederom duurder), forse vertraging, etc.

www.icsadviseurs.nl

15/20

Ad 3: verdichten bouwkavel en overige gebied benutten voor woningbouw (woningen leveren meer op dan een parkje). Toesturen naar: -

school-/sporthalcombinatie doorstarten in compacte vorm met bezuinigingsopgave; separaat studie naar GREX starten in plaats van parkje, koppelen aan landelijke opgave; verdichting woningbouw naastgelegen bedrijventerrein, idem koppelen;

Eventuele woningbouw op het onderwijsgebouw maakt de opgave extra complex. Uiteraard zal er een nieuw ontwerp moeten worden gemaakt en moeten logistieke vraagstukken van toegang en nuts opgelost worden. Ook bij deze variant zal een nieuwe architect moeten worden geselecteerd omdat er sprake is van een wezenlijke wijziging. Ervaring leert dat de functies geen ideale combinatie zijn. Voordat met een dergelijke opgave kan worden gestart dient een aantal zaken onderzocht te worden: -

Bestemmingsplan (qua functie, qua stedenbouwkundige voorwaarden zoals hoogte, etc.); Scheiding voorzieningen m.b.t. toegankelijkheid, nuts, etc.; Gemeente ontwikkelt niet zelf woningen (geen kerntaak) dus GREX opstarten en ontwikkelaar zoeken; Gezien bovenstaande terug naar initiatieffase (nieuwe besluitvorming, etc.).

www.icsadviseurs.nl

16/20

6. Additionele kosten Een bouwopgave is veelal een complexe opgave waarbij naast de stichtingskosten van het gebouw zelf nog andere kosten worden gemaakt. Deze kosten zijn in dit hoofdstuk weergegeven en in beeld gebracht om het totale overzicht te schetsen.

6.1 Overzicht additionele kosten Voor het project Schoonhovens College en sporthal De Meent zijn de onderstaande additionele kosten in beeld gebracht. In het IHP wordt specifiek ingegaan op schoolgebouwen. De in het IHP genoemde bedragen zijn de totale stichtingslasten voor onderwijsgebouwen. Het IHP is zo het startpunt van al die projecten die verder uitgewerkt moeten worden. In de uitwerking van een bouwopgave wordt in beeld gebracht welke overige kosten er gemaakt moeten worden. Dat is locatieafhankelijk en per definitie maatwerk.

Onderdeel

Raming

Boekwaarde school

€ 152.000,-

Boekwaarde schoolgymzaal

€ 564.000,-

Sloopkosten school

€ 771.000,-

Boekwaarde sporthal

€ 87.140,-

Sloopkosten sporthal

€ 275.000,-

Infrastructurele voorzieningen (verleggen kabels/leidingen, herinrichting openbare ruimte) Inrichting sporthal Inrichting sporthal kantine

€ 1.318.300,€ 100.000,PM

Bij de aanvraag van het definitieve investeringskrediet voor de school en sporthal, wordt ook het definitieve krediet voor deze posten aangevraagd, inclusief de exacte dekking.

6.2 Toekomstverkenning bestaande gymzaal In 2015 heeft het Schoonhovens College een nieuwe gymzaal in gebruik genomen die tegen het schoolgebouw is aangebouwd. Bij de uitvraag aan de architectenbureaus is gevraagd om de gymzaal te verwerken in het ontwerp. Geen van de architectenbureaus heeft mogelijkheid gezien de gymzaal te combineren met een nieuw gebouw. De gymzaal blijft een solitair pand, ook in de visie van het geselecteerde architectenbureau Geurst en Schulze.

www.icsadviseurs.nl

17/20

Met de realisatie van de nieuwe school-/sporthalcombinatie vervalt de behoefte aan deze gymzaal. De gymzaal is niet meer nodig voor het vervullen van onze wettelijke taak op bewegingsonderwijs. Er zijn eveneens geen sportverenigingen of overige maatschappelijke verenigingen die nu gebruik maken van dit gebouw. Het gebouw wordt hiermee een regulier vastgoedobject zonder beleidsmatig doel. Gezien het bezitten van vastgoed niet tot de kerntaak van de gemeente behoort ligt het afstoten of herontwikkeling voor de hand. Voorgesteld wordt om parallel aan het ontwerptraject van de school-/sporthalcombinatie de toekomstige mogelijkheden te onderzoeken en de uitkomsten van dit onderzoek ter besluitvorming aan het bestuur voor te leggen. Een definitief besluit over behoud van deze gymzaal moet genomen worden voordat het huidige schoolgebouw gesloopt wordt. De start van de sloop is afhankelijk van de besluiten over voortgang van het nieuwbouwproject, maar het is zeker niet voor de zomervakantie van 2023.

www.icsadviseurs.nl

18/20

Bijlage IHP Op 11 december 2018 heeft de gemeenteraad het IHP vastgesteld. In dit plan hebben gemeente en schoolbesturen gezamenlijk afspraken gemaakt over de verbetering van de onderwijshuisvesting in de gemeente Krimpenerwaard. Er zijn kwaliteitscriteria vastgelegd en er is geanticipeerd op wijziging in regelgeving. Ook is afgesproken dat schoolbesturen een eigen bijdrage leveren van 10%. Dat laatste is vastgelegd in een convenant. Voor de eerste tien jaar zijn tien schoolprojecten benoemd waarvoor € 30 miljoen nodig is. Voor een deel is dit reeds meegenomen in de huidige meerjarenbegroting. Definitieve investeringskredieten worden per project aangevraagd nadat de plannen verder zijn uitgewerkt. Per project moet onderzocht worden of er gekozen wordt voor totale nieuwbouw of bijvoorbeeld een grondige renovatie die ook nieuwbouwkwaliteit oplevert (‘vernieuwbouw’). Bovendien wordt per project bekeken of er, naast de onderwijsfunctie, nog andere functies bij het project betrokken worden (bijvoorbeeld sport, kinderopvang, bibliotheek). Dat is echt maatwerk van project tot project en daarom is voor dergelijke toevoegingen aan een plan in het IHP geen raming gemaakt. In het IHP zijn alleen de stichtingskosten van de onderwijsgebouwen geraamd. Voor die extra functies zal afzonderlijk in de budgetten voorzien moeten worden. Een aantal projecten is gestart.

Het Schoonhovens College (gecombineerd met sporthal De Meent) zit in de ontwerpfase. De basisscholen Kiezel & Kei en De Ark (Bergambacht), De Kromme Draai (Ammerstol) en De Krullevaar (Schoonhoven) bevinden zich in de voorbereidingsfase met onder meer locatieverkenningen. Volgens de planning worden de overige projecten gestart na 2023: De Rank, De Vlieger (beiden Schoonhoven), Koningin Wilhelminaschool, Gemini College Driestar College (allen Lekkerkerk). De berekeningen in het project van het Schoonhovens College maar ook de verkenningen bij De Kromme Draai tonen aan dat de huidige bouwprijzen fors hoger liggen dan de bedragen die in het IHP zijn opgenomen. Elders in dit rapport is uiteen gezet wat de prijsstijgingen in de scholenbouw zijn geweest sinds 2017. De € 30 miljoen van het IHP is niet voldoende om alle tien de onderwijshuisvestingsprojecten te realiseren omdat het niet geactualiseerd is. Dat bedrag is wel groot genoeg om de reeds gestarte projecten verder uit te werken. Dit vraagt echter een heroverweging van de gemeenteraad. Voor hetzelfde financiële kader dat vastgesteld is bij het IHP kan door onder meer inflatie en veranderde marktomstandigheden immers minder gerealiseerd worden. Bij het IHP is een convenant afgesloten met de schoolbesturen. Daarin is opgenomen dat in 2022 het IHP en het convenant geactualiseerd worden.

Bij die actualisatie komt onder andere aan bod: Zijn er wijzigingen in prioriteiten? Is er regelgeving gewijzigd die verwerkt moet worden? Wat zijn actuele financiële ramingen? Eind 2022 moet het geactualiseerde IHP worden vastgesteld. Hoe gaan we in de toekomst om met ramingen? De huidige situatie brengt een aantal vragen met zich mee met betrekking tot de gehanteerde methodiek. Doordat in een erg vroeg stadium een eerste raming is opgesteld van de projecten en deze een plek heeft gekregen in de meerjarenbegroting, krijgt de desbetreffende raming een “lading” die deels ongewenst kan zijn. Is een aanpassing in methodiek noodzakelijk? Moet de frequentie van actualisaties omhoog? Hierover hoeft in het specifieke dossier ‘nieuwbouw Schoonhovens College / sporthal De Meent’ geen besluit genomen te worden. Bij de besluitvorming over het geactualiseerde IHP 2022 moet dit helder zijn.

www.icsadviseurs.nl

19/20

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s): Gereviewd door:

31 maart 2021 Jan Remijnse, Bram van der Kleij en Yuit Yin Samuel [reviewer]

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

20/20 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV