Bijlage 1 - Nota van Uitgangspunten Woningbouwontwikkeling Polderland, Krimpen aan de Lek

Nota van Uitgangspunten Woningbouwontwikkeling Polderland, Krimpen aan de Lek

Inhoud 1. Inleiding 2. Het plangebied 3. Kaders en uitgangspunten 3.1 Omgevingsverordening ZH: oppervlakte plangebied 3.2 Stedenbouw en landschap: analyse en uitgangspunten 3.3 Stedenbouwkundige schets en aanzet beeldkwaliteitsplan 3.4 Schets Polderpark en aanzet beelkwaliteitsplan 3.5 Wonen en voorzieningen 3.6 Verkeer en parkeren 3.7 Water- en bodem sturend, waterhuishouding, duurzaamheid en klimaatadaptatie 3.8 Openbare ruimte 3.9 Overige randvoorwaarden fysieke leefomgeving 3.10 Kostenverhaal en overeenkomst 3.11 Participatie en communicatie 4. Proces / vervolg 4.1 Overeenkomst 4.2 Beeldkwaliteitsplan 4.3 Ruimtelijke procedure en verdeling bevoegdheden 5. Bijlagen Bijlage 1: Stedenbouwkundig schetsplan Polderland, Krimpen aan de Lek Bijlage 2: Verkeerskundig onderzoek Polderland, Krimpen aan de Lek Bijlage 3: Participatieverslag Polderland, Krimpen aan de Lek Bijlage 4: Overzicht water- en bodem sturend, waterhuishouding, duurzaamheid, klimaatadaptatie

3

4 6 7 7 8 10 13 14 15 16 18 19 20 20 22 22 22 22

Inleiding naar een stedenbouwkundige schets en een Nota van Uitgangspunten (voorliggend stuk). Het college heeft het projectplan voor de haalbaarheidsfase en het participatieplan vastgesteld.

De Woonvisie Krimpenerwaard 2023-2028 is in september 2025 geactualiseerd (hierna Woonvisie genoemd). De Woonvisie zet in op het versterken van onze vitale kernen doordat iedereen beschikt over een passende woning en prettige en passende woon- en leefomgeving. Het toevoegen van woningen voor diverse doelgroepen is hiervan een belangrijk onderdeel. Om dit te bereiken, is onder andere vastgesteld om tot 2040 in de gemeente 4.000 woningen te realiseren. Omdat inbreidingslocaties schaars zijn en we ook binnen de kernen willen blijven zorgen voor voldoende groen, ontkomen we er niet aan om ook langs de randen van de kernen te bouwen.

De initiatiefnemer heeft in een intensief en iteratief proces van analyseren, participatie en ontwerpen toegewerkt naar een stedenbouwkundig schetsplan. Het stedenbouwkundig schetsplan d.d. 19 november 2025 (bijlage 1) is de basis voor de voorliggende Nota van Uitgangspunten. Hierbij is rekening gehouden met gemeentelijk-, provinciaalen waterschapsbeleid voor de ontwikkeling, andere wettelijke kaders en regelgeving en de opgehaalde input vanuit de participatie met inwoners, gemeenteraad, maatschappelijke organisaties en andere overheden.

Na vaststelling van de Woonvisie heeft projectontwikkelaar Van Wijnen (hierna initiatiefnemer) zich gemeld met een locatie aan de westzijde van Krimpen aan de Lek die mogelijk potentie heeft voor woningbouw. Op 11 januari 2024 is een intentieovereenkomst tussen gemeente en de initiatiefnemer getekend om de haalbaarheid van woningbouw op deze locatie te onderzoeken. In de intentieovereenkomst is onder andere vastgelegd dat in deze haalbaarheidsfase wordt toegewerkt

De participatie met inwoners heeft opgeleverd dat het plan beter en evenwichtiger is geworden, dat er meer aandacht is besteed aan een goede afwikkeling van het extra verkeer, dat er bezwaren van enkele direct aanwonenden zijn weggenomen. Vanwege de geuite zorgen om verkeer is een verkeersonderzoek uitgevoerd (bijlage 2). Niet alle

Figuur 1: luchtfoto met globale aanduiding plangebied: drie langgerekte agrarische percelen aan de westzijde van Krimpen aan de Lek.

4

aan de Lek; de oudste kern van de gemeente Krimpenerwaard. De oppervlakte van het totale plangebied zoals in figuur 2 aangegeven is circa 4 hectare. Hiervan wordt circa 2,7 hectare ingezet voor het woningbouwplan. De overige gronden, circa 1,3 hectare, wordt omgevormd bovenwijks groen- en recreatiegebied. Het plangebied bestaat uit meerdere kadastrale percelen (nr 574 en 577 ). Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Tiendweg en aan de westzijde door het open slagenlandschap. Aan de oostzijde ligt de bestaande woonwijk uit de jaren ’70. Deze bestaande woonwijk wordt gekenmerkt door een groot aantal rijwoningen, maar aan de randen, grenzend aan het plangebied ook door twee-onder-één-kapwoningen.

bezwaren van omwonenden en inwoners van Krimpen aan de Lek zijn weggenomen. Dat blijkt vaak niet mogelijk bij dergelijke woningbouwontwikkelingen. Het doel van participatie om omwonenden al vroeg in het proces te betrekken en zo veel mogelijk rekening te houden met hun belangen, wensen en ideeën, is behaald. Van alle participatiemomenten zijn verslagen gemaakt. Deze zijn gepubliceerd op de projectwebsite van de initiatiefnemer: Meedenken - Het Polderland (www.hetpolderland.nl/meedenken). Van de gehele participatie is een verslag gemaakt (bijlage 3). De gemeenteraad is tussentijds geïnformeerd over de voortgang van het stedenbouwkundig schetsplan tijdens een beeldvormende bijeenkomst in mei 2025. De feedback tijdens de beeldvormende bijeenkomst heeft geleid tot een algehele herijking van het stedenbouwkundig concept. Doel en status van de nota Deze Nota van Uitgangspunten (afgekort NvU) vormt na vaststelling het toetsingskader voor de planologische procedure en voor de verdere uitwerking van het ontwerp voor de nieuwbouw van de locatie Polderland. In lijn met het gedachtegoed van de Omgevingswet, zijn de uitgangspunten als kwalitatieve ambities en doelstellingen verwoord. Waar reeds kwantitatieve normen gelden, zijn vanuit het oogpunt van duidelijkheid de kwantitatieve normen benoemd.

Hiermee wordt, waar mogelijk, ruimte geboden aan een organische en flexibele ruimtelijke ontwikkeling en wordt anderzijds zo veel mogelijk duidelijkheid geboden. De NvU wordt vastgesteld door de gemeenteraad, omdat het een kaderstellend document is voor een van de grotere ontwikkelingen in de gemeente Krimpenerwaard. De vaststelling van de NvU kan worden gezien als een zogenaamd ‘go-moment’ ten aanzien van de wenselijkheid van de ontwikkeling. Vervolgens is uitwerking van de ontwikkeling nodig. In de planologische procedure wordt ook de haalbaarheid uitgewerkt. 2. Het plangebied Het plangebied ligt ten westen van de kern Krimpen

5

2. Het plangebied Geldend juridisch-planologisch kader Het geldend juridisch kader voor het plangebied Polderland bestaat uit het Omgevingsplan van rechtswege. Dit is opgebouwd uit de zogenaamde bruidsschatregels (en enkele andere regels), het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied (voormalige gemeente Nederlek)’ en het bestemmingsplan ‘Parapluplan parkeren Krimpenerwaard’.

Het plangebied ligt ten westen van de kern Krimpen aan de Lek; de oudste kern van de gemeente Krimpenerwaard. De oppervlakte van het totale plangebied zoals in figuur 2 aangegeven is circa 4 hectare. Hiervan wordt circa 2,7 hectare ingezet voor het woningbouwplan. De overige gronden, circa 1,3 hectare, wordt omgevormd bovenwijks groen- en recreatiegebied. Het plangebied bestaat uit meerdere kadastrale percelen (nr 574 en 577 ).

Het plangebied heeft volledig de functie ‘A grarisch’ met een nadere functie ‘boringsvrije zone’. Een groot deel van het plangebied heeft tevens de nadere functie vanwege mogelijke archeologische waarden. Een uitsnede van het bestemmingsplan ‘Landelijk gebied (voormalige gemeente Nederlek)’ is opgenomen in figuur 3.

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Tiendweg en aan de westzijde door het open slagenlandschap. Aan de oostzijde ligt de bestaande woonwijk uit de jaren ’70. Deze bestaande woonwijk wordt gekenmerkt door een groot aantal rijwoningen, maar aan de randen, grenzend aan het plangebied ook door twee-onder-één-kapwoningen.

Figuur 2: Afbakening van het (bruto) plangebied

Figuur 3: Uitsnede omgevingsplan, bestemmingsplan Landelijk Gebied

6

(voormalig gemeente Nederlek).

3. Kaders en uitgangspunten overheden op bepaalde punten een andere invulling gegeven moet worden aan de bouwplannen.

In dit hoofdstuk worden de beleidsmatige kaders van de gemeente en andere overheden (nogmaals) genoemd, alsmede overige uitgangspunten en randvoorwaarden. De stedenbouwkundige schets voor Polderland is getoetst aan de beleidsmatige kaders.

3.1 Omgevingsverordening ZH: oppervlakte plangebied De provincie ZH heeft uitgesproken geen nieuwe stedelijke ontwikkeling van 3ha of groter toe te staan. Een voorwaarde voor de woningbouwontwikkeling Polderland is dat de oppervlakte van de ontwikkeling kleiner dan 3ha moet zijn, volgens de provinciale definitie voor het berekenen van de oppervlakte. De huidige stedenbouwkundige schets voldoet hier aan.

Na vaststelling van de Nota van Uitgangspunten kan de stedenbouwkundige schets verder uitgewerkt worden. Er wordt een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarbij in dit geval de beeldkwaliteit van de bebouwde omgeving en het onbebouwde, groene deel allebei nadrukkelijk aandacht verdienen. Parallel aan het opstellen van een beeldkwaliteitsplan kan de ruimtelijke procedure doorlopen worden.

De stedenbouwkundige schets gaat uit van een (netto) plangebied van 2,74 hectare en bevat ca. 98 woningen. Dit betekent een woningdichtheid van 36 woningen per hectare.

Kern van de ruimtelijke procedure is de onderbouwing ten aanzien van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving. Aangetoond en onderbouwd moet zijn dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Voorafgaand aan de Omgevingswet was dit de ‘goede ruimtelijke ordening’. Het woningbouwplan Polderland zal daarbij beoordeeld worden op alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving. Niet alleen de gemeente stelt beleidsregels vast over aspecten van de fysieke leefomgeving. Ook waterschappen, de provincie en het Rijk stellen verordeningen en beleidsregels over (aspecten van) de fysieke leefomgeving vast. Afhankelijk van hoe de regels zijn opgesteld, moet een gemeente in een ruimtelijke procedure deze regels van andere overheden ‘in acht nemen’ of ‘rekening houden met’. Het betreft aspecten zoals landschap, cultuurhistorische waarden, verkeer, milieuaspecten en ook participatie speelt hier een rol bij. In dit hoofdstuk zijn de relevante aspecten benoemd en bijbehorende regels beschreven. Met vaststelling van deze Nota van Uitgangspunten legt de gemeente vast wat de kaders en uitgangspunten zijn, wat de gemeente betreft. Tot aan het moment dat de planologische procedure afgerond is, kan het zijn dat een wijziging in beleid, verordening of wetgeving van een andere overheid opgevolgd dient te worden.

Initiatiefnemer dient erop behoed te zijn dat als gevolg van wijzigingen in beleid, verordeningen en wetgeving van andere

Figuur 4: kaart (netto) plangebied

7

3.2 Stedenbouw en landschap: analyse en uitgangspunten

Het slagenlandschap met daarin de historische Tiendweg, de lintbebouwing langs de Lekdijk en de na-oorlogse woonwijken vormen samen de ruimtelijke identiteit van Krimpen aan de Lek. De planlocatie ligt op de kruising van deze drie structuren en combineert een rustige woonwijk, met uitzicht over de weilanden en loopafstand tot het historische centrum en voorzieningen.

Vanuit een stedenbouwkundige en landschappelijk analyse is gekomen tot een stedenbouwkundig concept. Het concept is vervolg uitgewerkt tot een stedenbouwkundige schets. Stedenbouwkundige en landschappelijk analyse Hierna volgen de belangrijkste aspecten uit de analyse, de samenvatting van de analyse en de daaruit volgende aandachtspunten. De volledige analyse is opgenomen in het stedenbouwkundig schetsplan (bijlage 1).

Net als de bebouwing volgt het wegennetwerk de contouren van de Lek. Krimpen aan de Lek is vanaf de noordzijde via de Provincialeweg N210/ N477 en vanaf de dijk langs de Lek bereikbaar. De Breekade in noordelijke richting naar de N210 vormt de belangrijkste (auto)toegang naar het dorp. De Tiendweg is sinds een aantal jaren bestempeld als snelfietsroute, waardoor het niet wenselijk is om extra ontsluitingen voor autoverkeer aan de Tiendweg te maken..

Het plangebied van Het Polderland bestaat uit open polderlandschap met drie smalle polderslagen. De slagen in het plangebied zijn bijzonder vanwege de breedte van de sloten, wat een zeer waterrijk beeld geeft. De noordzijde van het plangebied wordt begrensd door de Tiendweg, met evenwijdig daaraan primaire watergangen. De percelen ten noorden hiervan bestaan enkel uit open graslanden die uitkomen op het recreatiegebied de Krimpenerhout. Kijkend van noord naar zuid vanaf de Tiendweg valt op dat de huidige dorpsrand wordt gevormd door een langgerekt woonblok van drie bouwlagen. Dit blok gaat geleidelijk over in een groene zone met inmiddels volwassen bomen, waarachter de jaren ’70-woningen liggen. In de verte zijn de woontorens van Ridderkerk aan de overzijde van de Lek zichtbaar in de zuidelijke skyline. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan een sloot, met daarachter percelen die worden ontsloten via de Middelland. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de achtertuinen van de drielaagse woningen aan het Klaproosveld en aan de voorkanten van de woningen aan de Pinksterbloemstraat en de Boterbloemstraat. De bebouwing uit de jaren ’70 is zo georiënteerd dat afwisselend de voorgevels en kopgevels van de rijwoningen op het landschap zijn gericht. Hierdoor ontstaat een gevarieerde overgang tussen dorp en polder, die wordt versterkt door de aanwezigheid van volwassen bomen.

8

Het plangebied is via twee hoofdroutes bereikbaar vanaf de Hoofdstraat. Via de Schepenstraat en de Koningin Julianastraat, loopt een route door de wijk richting de Florastraat. Vanaf de Florastraat zijn er vier doorsteken richting het plangebied, via de Pinksterbloemstraat en de Boterbloemstraat. In het plangebied ligt een gasleiding die in de rechter-bovenhoek in een L-vorm het plangebied inen uitgaat. In het plangebied ligt ook een hoogspannings- en middenspanningsleiding. Deze liggen aan de rechterkant van het hele gebied, op ongeveer 4 meter van de waterkant. Een gasleiding en hoogspanningsleiding mogen niet bebouwd worden. Het verplaatsen van dergelijke leidingen blijkt in veel gevallen juridisch en technisch niet mogelijk, waardoor deze ingepast moeten worden in het plan. Om het plangebied in recreatieve zin goed te laten aansluiten op de omgeving is een analyse gemaakt van recreatief groen in en om Krimpen aan de Lek. Ook recreatieve routes zijn meegenomen in deze analyse.

9

3.3 Stedenbouwkundige schets en aanzet beeldkwaliteitsplan Stedenbouwkundig concept Vanuit de analyse en de aandachtspunten is voor het gebied een stedenbouwkundig concept ontworpen: het groene ‘slag’ wordt benut als groenen recreatiegebied voor de nieuwe en bestaande aanliggende wijk, waarbij de gas- en hoogspanningsleiding kan blijven liggen. De twee overige slagen worden samengevoegd en opgedeeld in drie woonvelden. Tussen de drie woonvelden liggen groen ruimtes met uitzicht vanuit de bestaande woonwijk op het slagenlandschap. Naar de Tiendweg is een ontsluiting voor langzaam verkeer gemaakt, omdat de Tiendweg een snelfietsroute is. Voor het autoverkeer zijn twee ontsluitingen gemaakt, via de Pinksterbloem- en Boterbloemstraat.

Figuur 6: Stedenbouwkundig concept of stedenbouwkundig raamwerk voor het plangebied Polderland 10

Vanwege de ligging aan het open slagenlandschap is gekozen voor grondgebonden woningen, bestaande uit 1-bouwlaag met kap en 2-bouwlagen met kap. De appartementen zijn ingepast een groter volume dat verwijst naar de agrarische bebouwing langs de Tiendweg. Het appartementengebouw bestaat uit 2,5 bouwlaag met kap. Er is een zorgvuldige overgang van het plangebied naar het omliggende landschap ontworpen. In het open poldergebied van de Krimpenerwaard is voor de overgang naar het landschap gebruik gemaakt van passende, streekeigen beplanting zoals genoemd in het Krimpenerwaards Kookboek. . Beeldkwaliteit woonvelden Het uitwerken van de woningen en buitenruimte vraagt bijzondere aandacht bij de architectonische en kwalitatieve uitwerking. Afstemming met de gemeentelijke stedenbouwkundige en de Gemeentelijke Adviescommissie Omgevingskwaliteit Krimpenerwaard is vereist. In de volgende fase wordt hieraan verdere uitwerking gegeven door het opstellen van een beeldkwaliteitsplan. De raad is bevoegd om een beeldkwaliteitsplan vast te stellen als beleid in de zin van artikel 4.19 Omgevingswet. Dit houdt in dat bij het toetsen van een aanvraag omgevingsvergunning het beeldkwaliteitsplan als extra beleidsregel betrokken moet worden, naast de Nota Omgevingskwaliteit.

Figuur 7: stedenbouwkundige schets Polderland

Stedenbouwkundige schets woonvelden Het stedenbouwkundig raamwerk is ingevuld met verschillende typologieën woningen, groen, parkeerplaatsen en overige voorzieningen. Dit heeft geleid tot de onderstaande stedenbouwkundige schets.

11

12

3.4 Schets Polderpark en aanzet beeldkwaliteitsplan Polderpark Voor het Polderpark zijn schetsen met een mogelijke invulling gemaakt. Hierbij is rekening gehouden met het aantakken van het Polderpark op fiets- en wandelroutes nabij Krimpen aan de Lek. In het Polderpark is ruimte voor wandelen, ontmoeten, picknicken. Er worden natuurinclusieve oevers toegepast, waarmee de biodiversiteit versterkt wordt en bodemdaling beperkt wordt. Er worden hogere zones en lagere zones met een plasdrasmilieu toegepast. Er wordt geborgd dat het Polderpark toegankelijk is voor mindervaliden en dat inclusiviteit van alle inwoners geborgd is.

13

3.5 Wonen en voorzieningen In de gemeentelijke Woonvisie 2023-2028 (actualisatie september 2025) is de volgende woonsegmentering opgenomen. Sociale huur 34% (in samenwerking met een woningbouwcorporatie) Goedkope koop 16,5% (tot €315.000,- v.o.n.) Betaalbare koop 16,5% (tot €405.000,- v.o.n.) Vrije sector 33% (vanaf €405.000,- v.o.n.) In een woningbouwplan dient 60% van de woningen als nultreden-woning te worden gerealiseerd. Het stedenbouwkundig schetsplan Polderland omvat circa 98 woningen: Sociale huur 34 woningen 34% Goedkope koop 16 woningen 16,5% Betaalbare koop 16 woningen 16,5% Vrije sector 32 woningen 33% Ruim 60% van de woningen betreft nultredenwoningen. In deze woningen liggen het woon- en slaapprogramma op één laag. Er is een verscheidenheid aan typologieën om diverse doelgroepen waaronder starters en ouderen te bedienen. De typologieën in het stedenbouwkundig schetsplan Polderland zijn: - Appartementen (sociaal) 34 - Levensloopbestendige (hoek) 10 - Levensloopbestendige (tussen) 15 - Rijwoning (tussen) 12 - Rijwoning (hoek) 12 - Twee kapper 12 - Vrijstaand 3

Het woningprogramma voldoet aan de Woonvisie. Bij uitwerking kan het zijn dat het aantal woningen iets hoger of lager uitkomt. Er wordt daarbij gestreefd om de segmentering uit de Woonvisie zoveel mogelijk te benaderen. De sociale huurwoningen zullen naar verwachting worden gerealiseerd door woningstichting Qua Wonen. Een aantal gesprekken hierover hebben plaatsgevonden tussen initiatiefnemer en de woningstichting. In het plan wordt rekening gehouden met de behoefte aan een vorm van een meergeneratiehof. Hierover heeft overleg met de Stichting Meergeneratiehof plaatsgevonden. Het meergeneratiehof bevindt zich op het middelste woonveld en bestaat uit levensloopbestendige woningen en starterwoningen rondom een gemeenschappelijke tuin die grenst aan het Polderpark.

14

3.6 Verkeer en parkeren Verkeer is een belangrijk aspect waarvoor weinig algemene, harde normen gelden. Op basis van de specifieke situatie en richtlijnen zijn de onderstaande uitgangspunten geformuleerd voor wat betreft verkeer: - De wijk dient voorzien te worden van twee aansluitingen voor gemotoriseerd verkeer, met daarbij, ten minste, een extra aansluiting speciaal voor langzaam verkeer (fietsers en voetgangers) op de hoofdfietsroute over de Tiendweg; - Uitgangspunt bij de inrichting van wegen in de wijk is conform Duurzaam Veilig een weginrichting die aansluit bij een verblijfsgebied met een maximumsnelheid van 30 km/uur; - Conform het gemeentelijke parkeerbeleid dient te worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen; - Voor gemotoriseerd verkeer is een ontsluiting via de Tiendweg geen optie, vanwege het besluit van de provincie ZH (in afstemming met gemeente en HHSK) om de Tiendweg te bestempelen en in te richten als doorfietsroute. ontwikkeling van Polderland, ook wanneer de autonome groei richting 2040 wordt meegerekend, leidt tot verkeersintensiteiten die dusdanig laag blijven dat geen aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn. Door de spreiding van het autoverkeer over meerdere routes ontstaan geen extra verkeersproblemen.

De uitwerking van de aansluitingen op de Pinksterbloem- en Boterbloemstraat en een eventuele herinrichting van deze straten maken direct onderdeel uit van de woningbouwontwikkeling Polderland.

Op basis van het aantal te verwachten vervoersbewegingen zou de tweede ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer ook als calamiteitenroute vorm gegeven kunnen worden, maar het voordeel van twee volledig functionerende ontsluitingen is dat verkeer zich verspreid over de twee ontsluitingsstraten, waardoor de belasting van de woningbouwontwikkeling Polderland op het bestaande verkeersnetwerk niet onnodig hoog is. De twee aansluitingen zijn zodanig vorm gegeven, dat er geen aanleiding is voor sluiproutes door het plangebied. Daarnaast wordt zo veel mogelijk voorkomen dat grote voertuigen, zoals bijvoorbeeld vuilnisauto's, in het plangebied hoeven te keren. Een extra fietsontsluiting op de Tiendweg wordt als voorwaarde gesteld, omdat de Tiendweg is aangewezen als door-fietsroute en daarmee de hoofdfietsroute is. Het is een gemiste kans om hier niet op aan te sluiten voor langzaam verkeer. Het verkeersonderzoek van Graafftraffic, in opdracht van de initiatiefnemer, wordt onderschreven (bijlage 2). Het verkeersonderzoek laat zien dat de

Er zijn geen maatregelen op het hogere wegennetwerk nodig als gevolg van de woningbouwontwikkeling Polderland. Tijdens de participatie zijn voor verschillende wegen binnen de kern Krimpen aan de Lek, waaronder de aanliggende straten in de Bloemenbuurt, aandachtspunten ten aanzien van herinrichting benoemd. Deze worden meegenomen in de reguliere cyclus van herinrichting van straten. De aanliggende straten in de Bloemenbuurt zijn

15

het huidige watersysteem brengen we in beeld hoe het toekomstige watersysteem in de wijk zal functioneren. Ook volgt hieruit op welke plek welk type groen nodig is voor optimale wateropname, infiltratie en schaduwwerking. Het convenant klimaatadaptief bouwen geeft handvaten hoe hier invulling aan te geven.

opgenomen in het projectboek 2026 en zullen naar verwachting vóór 2030 worden heringericht. Er is geen aanleiding om deze herinrichting als voorwaarde te stellen voor de woningbouwontwikkeling Polderland. Parkeren De parkeerplaatsen worden verspreid over de drie woonvelden om lange loopafstanden te voorkomen en voor een goede inpassing van de parkeerplaatsen in de woonvelden. Het aantal parkeerplaatsen wordt bepaald op basis van de CROW-richtlijnen voor parkeren, zoals vermeld in het gemeentelijk parapluplan parkeren. Bij de uitwerking wordt het exacte aantal parkeerplaatsen bepaald en wordt een onderbouwing hiervan opgesteld.

Het plan is gebaseerd op het onderliggende bodemen watersysteem. De drie woonvelden, het polderpark en watersysteem zijn zo op elkaar afgestemd dat het hemelwater direct kan infiltreren, wordt vastgehouden en (vertraagd) afwatert op de direct aanliggende watergangen. Bovendien wordt er conform de eisen van het waterschap watercompensatie in het plan gerealiseerd. Daarmee wordt al voorgesorteerd op een toekomstbestendige wijk. Daarnaast kan er bekeken worden of (delen van) de wijk zonder straatkolken uitgevoerd kunnen worden en direct afwateren op openbaar groen. Dit alles draagt bij aan het verwerken van piekbuien en vormt onderdeel van klimaatadaptief inrichten. Ook het uitvoeren van beperken van verharding of het toepassen van halfverharding in het openbaar gebied draagt hieraan bij.

3.7 Water- en bodem sturend, waterhuishouding, duurzaamheid en klimaatadaptatie 3.7.1 Water- en bodem sturend Het doel van het principe water en bodem sturend is meervoudig: het ruimtegebruik op de lange termijn minder kwetsbaar maken voor weersextremen als gevolg van klimaatverandering, het beschermen van de watervoorraden, de waterkwaliteit en de biodiversiteit versterken en het tegengaan van onomkeerbare effecten van bodemdaling. Water en bodem sturend voor de ruimtelijke planvorming betekent dat we met de functie en het ruimtegebruik zo veel mogelijk aansluiten bij de natuurlijke kenmerken van het aanwezige bodemen watersysteem.

3.7.2 Waterhuishouding Er dient in de volgende fase een waterhuishoudkundig plan te worden opgesteld. Een van de vereisten is een goede doorstroming (geen doodlopende watergangen, duikers met een voldoende grote diameter). Ook dient er bij het ontwerp van de watergangen rekening te worden gehouden met het voorkomen van ophoping van drijfvuil. Op waterhuishoudkundig gebied wordt er ook breder naar de omgeving gekeken, zodat inzichtelijk wordt of in de omgeving van het plangebied maatregelen nodig zijn (bovenplanse voorzieningen voor de initiatiefnemer). Het waterhuishoudkundig plan zal initiatiefnemer in overleg met HHSK en de gemeente opstellen bij de uitwerking van het plan en is onderdeel van de ETFAL-onderbouwing in de ruimtelijke procedure. Voor wat betreft de watercompensatie dient te worden voldaan aan de richtlijnen van het hoogheemraadschap HHSK: 7% watercompensatie

“Water -en bodem sturend” is een vereiste om een toekomstbestendige woonwijk te realiseren die bestand is tegen klimaatverandering en de bijbehorende weersextremen. En in het geval van de veenweiden ook bodemdaling. Er wordt gebruik gemaakt van het ruimtelijk afwegingskader. Hiermee voorkomen we hoge kosten op de lange termijn om de ruimtelijke inrichting te herstellen en aan te passen. Een eis is om het water- en bodemsysteem in kaart te brengen. Op basis van klimaateffectkaarten en

16

collectieve bodemsystemen (extra aandachtspunt bij evt. individuele luchtwarmtepompen: het netcongestie-vraagstuk), aandacht voor netcongestieverzachtend- of neutraal bouwen, maximaal in te zetten op zon op dak. De publicatie netbewust en netneutraal bouwen van netbeheer Nederland geeft handvatten hoe hier invulling aan te geven .

voor toevoeging van verhard oppervlak, waterdempingen dienen volledig gecompenseerd te worden. Watercompensatie dient binnen het peilgebied plaats te vinden. Mogelijk wordt het beleid ten aanzien van watercompensatie gewijzigd door HHSK. Op het moment van schrijven van deze NvU was er nog geen beleidswijziging doorgevoerd. Bij eventuele wijziging wordt in overleg met HHSK bekeken wat de gevolgen voor de planvorming van Polderland zijn en hoe dat in het plan ingepast kan worden.

3.7.4 Programma Riolering en klimaatadaptatie In het Programma Riolering en klimaatadaptatie (vastgesteld door de raad 30 mei 2023) staan o.a. als belangrijk mee te nemen onderwerpen het volgende genoemd: - In alle (ruimtelijke) plannen rekening houden met de mogelijke gevolgen van klimaatverandering. Een klimaattoets (risicobeoordeling) is een vast onderdeel van de planvorming; - Vanwege de gevoeligheid voor droogte en bodemdaling, het waterbergend vermogen van de bodem binnen de dorpskernen zo optimaal mogelijk benutten; - Het programma van eisen uit het Convenant Klimaatadaptief Bouwen (exclusief de zettingseis), welke op later tijdstip is geëvolueerd naar de Maatlat Groene Klimaatadaptieve Gebouwde Omgeving wordt gehanteerd als standaard. Dit betekent het volgende: ▪ Hevige neerslag leidt niet tot waterschade aan gebouwen, boven- en ondergrondse infrastructuur en voorzieningen. Kwetsbare en vitale functies en voorzieningen blijven beschikbaar; ▪ Langdurige droogte leidt niet tot structurele schade aan bebouwing, funderingen, wegen, groen, water en vitale of kwetsbare functies; ▪ Tijdens hitte biedt de gebouwde omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving; ▪ Bodemdaling van gebouwd gebied en de gevolgen ervan blijven beheersbaar en betaalbaar (zettingseis conform Handboek Openbare Ruimte); ▪ Groenblauwe structuren en de gebiedseigen

Daarnaast is het uitgangspunt van het hoogheemraadschap dat onderhoud aan de watergangen door de toekomstig aangrenzende eigenaren wordt uitgevoerd. Hier wordt in de toewijzing van kadastrale grenzen rekening mee gehouden. 3.7.3 Duurzaamheid en Duurzaam bouwen Duurzaam bouwen is gericht op het beperken van de negatieve milieuaspecten in alle fasen van het bouwproces (waaronder de aanlegfase) en het vergroten van de ecologische kwaliteiten van het leefgebied. Concreet betekent dit het terugdringen van verspilling van grondstoffen, het verlengen van de levensduur, een flexibeler gebruik van gebouwen en het bevorderen van hergebruik van bouwmaterialen. Bij duurzaam bouwen wordt o.a. aandacht besteed aan waterhuishoudingsaspecten (bijvoorbeeld afkoppeling hemelwaterafvoer), stedenbouwkundige structuur (bijv. oriëntatie van gebouwen op de zon) en bouwkundige maatregelen (isolatie, zonnecollectoren, pv panelen, materiaalgebruik). Ook het gebruik van niet logende bouwmaterialen valt onder de noemer duurzaam bouwen. Uitgangspunt is dat de woningen minimaal volgens de eisen van Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG) worden gerealiseerd en bij voorkeur (ENG). Bij uitwerking van de plannen dient dit te worden aangetoond. Er dient voldoende laadpaalinfrastructuur in de openbare ruimte aangelegd te worden.

Daarnaast is het wenselijk om rekening te houden met toekomstige ontwikkelingen op het gebied van energie. Denk hierbij aan buurtbatterijen, aandacht voor warmteoplossingen via (kleinschalig)

17

▪

▪

ruimtelijke procedure.

biodiversiteit worden versterkt op alle schaalniveaus; De gebouwde omgeving is via gevolgbeperking voorbereid op overstromingen in buitendijks gebied, vanuit het regionale watersysteem en door dijkdoorbraken. Aan de eis van minimaal drie bouwlagen i.v.m. veiligheid wateroverlast en overstromingen wordt voldaan.

3.7.5 Natuur-inclusief bouwen Om een gezonde, aantrekkelijke en toekomstbestendige leefomgeving voor mens, dier en plant te maken, moet de natuur een volwaardige plaats krijgen bij het ontwerpen van nieuwbouw en de openbare ruimte. De gemeente heeft de ambitie om natuur-inclusief bouwen als uitgangspunt op te nemen in het planproces. Dit betekent dat er een duidelijke verbinding tussen de natuur en de omgeving wordt nagestreefd. De maatregelen rond de ontwikkeling zullen passend zijn bij het landschap, de vegetatie en de fauna in de specifieke omgeving. De bebouwing moet bijdragen aan het lokale ecosysteem. Bij de verdere ontwikkeling van woningbouwontwikkeling Polderpark dient hier rekening mee gehouden te worden.

Naast het klimaatbestendig inrichten van de openbare ruimte kan ook de bebouwing hierop inspelen. In een latere fase worden hiervoor richtlijnen meegegeven. Daarbij kan onder andere worden gedacht aan groene daken en gevels, waterdaken, natuurlijke screens in de vorm van groen, wateropvang in een gebouw, etc.

3.8 Openbare ruimte Toekomstige infrastructuur en andere openbare ruimte wordt volgens het Handboek Openbare Ruimte aangelegd. Hierin staan de gemeentelijke eisen voor de aanleg van o.a. verlichting, breedte wegen, parkeervakken, zettingseis, voorbelasting, invulling en dichtheid van plantvakken, doorsnede bomen en soortkeuze. Bij het landschapsontwerp, dat wordt afgestemd met en goedgekeurd door de gemeente, wordt ook rekening gehouden met schaduwwerking van hoge gebouwen en de invloed die dit heeft op het omringende groen. Overige aandachtspunten bij uitwerking van de planvorming zijn: - Alle parkeerplaatsen in het plangebied, voor zover niet op eigen terrein en/of in een parkeervoorziening (bijv. parkeergarage), worden als ‘groene’ parkeerplaatsen uitgevoerd conform beschreven in het handboek openbare ruimte. Door de toenemende vergrijzing is het belangrijk om de openbare ruimte dementie- en rollatorvriendelijk in te richten. Dit kan bijvoorbeeld door middel van wandelroutes gerealiseerd worden. - De aangrenzende eigenaren van de oevers zijn, na overdracht, verantwoordelijk voor het onderhoud en instandhouding. Dit wordt door middel van een kettingbeding met de

Klimaatadaptatie De gemeente omarmt het Convenant Klimaatadaptief Bouwen. Daarom wordt aangesloten bij de hieruit voortvloeiende regels van Bouwadaptief die van toepassing zijn voor de provincie Zuid-Holland (zie ook www.bouwadaptief.nl/doelen-en-eisen). Deze regels zijn onderverdeeld in de thema’s wateroverlast, droogte, hittestress, bodemdaling, biodiversiteit en overstromingen. De regels binnen de hiervoor bedoelde thema’s gelden daarmee als beleid. De toe te passen maatregelen met betrekking tot klimaatadaptatie worden tijdens de verdere ontwerpfasen nader onderzocht op uitvoerbaarheid, vastgelegd en in de plannen meegenomen. Een overzicht van nader uit te werken uitgangspunten op het gebied van water- en bodem sturend, klimaatbestendig inrichten, duurzaamheid en water en riool is opgenomen in bijlage 2. Op basis van provinciale beleidsregels is tevens een risicobeoordeling verplicht (de voorgenoemde klimaattoets) waarin de risico’s van klimaatverandering worden uitgewerkt. Indien sprake is van risico’s dan kan het nodig zijn om (extra) maatregelen te treffen. De risicobeoordeling wordt opgesteld bij uitwerking van het plan en is onderdeel van de ETFAL-onderbouwing in de

18

toekomstige eigenaren vastgelegd. De inrichting van de openbare ruimte dient in het beeldkwaliteitsplan te worden uitgewerkt. De voortuinen worden in beginsel met een minimale breedte van 2 meter aangelegd in verband met toekomstige zettingsverschillen. De rijbaan bij de laatste haakparkeervakken wordt met circa 1 meter doorgetrokken in verband met manoeuvreerruimte.

Onderdeel van deze onderbouwing is het onderwerp ‘A ctiviteiten en milieuzonering’ (nieuwe VNG handreiking) en dat vindt onder de Omgevingswet plaats door gebruik te maken van milieuwaarden. Echter, gezien de planning van het Omgevingsplan van Krimpenerwaard geldt voor bestaande bedrijfslocaties vooralsnog het overgangsrecht en gelden dus nog de bestaande milieucategorieën zoals vastgelegd in bestemmingsplannen.

Zoals in het Handboek Openbare Ruimte staat beschreven worden in een later stadium afspraken gemaakt over de nazorg na oplevering van de openbare ruimte (bijv. groen en wegen). Dit is mede van belang als er in fases wordt gebouwd.

De onderzoeksresultaten dienen ter beoordeling en goedkeuring te worden voorgelegd aan de gemeente. Bij de verdere uitwerking van het planontwikkeling dient ook rekening te worden gehouden met kabels en leidingen.

-

-

3.9 Overige randvoorwaarden fysieke leefomgeving

Wel of geen mer(-beoordeling) Een woningbouwproject kan mer-(beoordelings-)plichtig zijn. Afhankelijk van het type besluit is er sprake van een project-mer(-beoordeling) of een plan-mer(-beoordeling).

Omgevingsonderzoeken In opdracht van de gemeente heeft de Omgevingsdienst Midden-Holland een QuickScan uitgevoerd op gebied van verschillende milieuaspecten. Deze is gedeeld met de initiatiefnemer. Bij de verdere uitwerking van de plannen voor planontwikkeling wordt nader ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. De initiatiefnemer voert de onderzoeken uit en de gemeente toetst aan de wettelijke vereisten. Hierbij moet onder andere worden gedacht aan de volgende omgevingsonderzoeken: a. Akoestisch onderzoek (wegverkeerslawaai); b. (Historisch) Bodemonderzoek ten behoeve van de activiteit Bouwen; c. Onderzoek luchtkwaliteit; d. Archeologisch onderzoek voor zover van toepassing op grond van het gemeentelijk archeologiebeleid; e. Ecologisch onderzoek; f. Stikstofberekeningen voor de aanleg- en gebruiksfase. g. Voor het aspect geur is geconstateerd dat geen nader onderzoek nodig is. h. Omgevingsveiligheid (Externe veiligheid) i. Milieuzonering j. Mer -beoordeling.

Een woningbouwproject en/of het ruimtelijk inpassen van woningen met een BOPA kan project-mer-(beoordelings)plichtig zijn. Dit volgt ook uit Bijlage V en artikel 11.8 lid 3 van het Omgevingsbesluit. Voor de woningbouwontwikkeling Polderland betekent dit dat gemotiveerd moet worden of de voorgenomen ontwikkeling, de aard ervan, de omvang en andere relevant concrete omstandigheden. wel of niet mer-plichtig is. Het college is in deze het bevoegd gezag. Het Omgevingsprogramma Woningbouw betreft de opgave voor het realiseren van circa 3300 extra woningen. In de bijbehorende plan-mer-beoordeling worden de cumulatieve effecten onderzocht van het realiseren van deze woningen voor wat betreft verkeer en milieu. De onderzoeken die ten grondslag liggen aan de plan-mer-beoordeling of het plan-mer-beoordelingsbesluit, worden benut om voor de woningbouwontwikkeling Polderland te motiveren of er al dan niet cumulatieve effecten te verwachten zijn.

19

3.11 Participatie en communicatie Na vaststelling van de NvU door de gemeenteraad werkt initiatiefnemer zijn planinitiatief uit en parallel daaraan de ruimtelijke procedure. Initiatiefnemer betrekt daar belanghebbenden en belangstellenden bij. Regie en uitvoering van participatie en communicatie liggen fase bij de initiatiefnemer. Dit is reeds in het huidige communicatie- en participatieplan opgenomen.

Overige onderzoeken Verder dienen tenminste de volgende in het Handboek Openbare Ruimte benoemde onderzoeken en plannen ter beoordeling aan de gemeente te worden aangeleverd, voordat wordt gestart met de voorbereiding van de uitvoering: - Waterhuishoudkundig plan; - Verkeersplan; - Grondstoffen/afvalinzameling.

Resultaten participatie Zoals in de inleiding vermeld, heeft de initiatiefnemer samen met bureau De Wijde Blik omwonenden en andere inwoners van Krimpen aan de Lek betrokken bij de planvorming. De participatie met inwoners heeft opgeleverd dat het plan beter en evenwichtiger is geworden, dat er meer aandacht is besteed aan een goede afwikkeling van het extra verkeer, dat er bezwaren van enkele direct aanwonenden zijn weggenomen. Vanwege de geuite zorgen om verkeer is een verkeersonderzoek uitgevoerd (bijlage 2).

Netcongestie Initiatiefnemer is ervoor verantwoordelijk dat hij tijdig bij Stedin de voorbereiding van deze planontwikkeling aanmeldt. Bij verdere uitwerking van het plan blijft Stedin aangehaakt voor de aansluiting van de nieuwe wijk, waarbij ook rekening dient te worden gehouden met eventuele gevolgen voor de bestaande wijk. Ook wordt Stedin op de hoogte gehouden van enige netcongestie-verlichtende maatregelen die worden genomen in het kader van netbewust en netneutraal bouwen.

Het participatietraject kende een hoge opkomst en betrokkenheid en bestond uit de volgende onderdelen:

3.10 Kostenverhaal en overeenkomst In deze situatie is er sprake van het oprichten van een woonwijk met circa 98 woningen. Er is sprake van een planontwikkeling als bedoeld in artikel 13.11 van de Omgevingswet. Onder de Omgevingswet is kostenverhaal verplicht. Conform de door de gemeenteraad in april 2024 vastgestelde Nota Grondbeleid zal met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst worden aangegaan, waarin afspraken worden gemaakt over de dekking van gemeentelijke kosten, waaronder gemeentelijke plankosten en bepalingen over nadeelcompensatie overeenkomstig het bepaalde in artikel 15.1, lid 2 (nadeelcompensatie) van de Omgevingswet. De plankosten worden berekend op basis van de plankostenscan van de VNG. Op basis van de Nota Grondbeleid wordt naast het wettelijk verplichte kostenverhaal ook een bijdrage voor ruimtelijke investeringen gevraagd. Daarnaast kunnen in de anterieure overeenkomst aanvullende afspraken worden gemaakt over de ontwikkeling en de (wijze van) uitvoering ervan.

Buurtbijeenkomst 1 (februari 2025) trok circa 216 bezoekers. Belangrijke thema’s waren het behoud van het landelijke karakter, woningtypologie, verkeersveiligheid en groen. Meedenksessies (mei en september 2025) met betrokken bewoners, organisaties en belangenvertegenwoordigers brachten meer diepgang in onderwerpen als situering, ontsluiting, woningtypologie en stedenbouwkundige kwaliteit. Themasessie (oktober 2025) bood ruimte voor de thema’s uitstraling van de woningen, openbare ruimte/ Het Polderpark en ontsluiting. Buurtbijeenkomst 2 (oktober 2025) trok circa 160 bezoekers. Hier werd het vernieuwde schetsplan gepresenteerd; 76% van de bezoekers vond dit een duidelijke verbetering. Een derde buurtbijeenkomst (november 2025) sluit

20

het traject af met terugkoppeling van de verwerkte inbreng. Het concept schetsplan wordt gepresenteerd tijdens deze bijeenkomst. De reacties daarop worden als addendum toegevoegd aan het eindverslag participatie (bijlage 3).

met hun belangen, wensen en ideeën, is behaald. Van alle participatiemomenten zijn verslagen gemaakt. Deze zijn gepubliceerd op de projectwebsite van de initiatiefnemer: Meedenken Het Polderland (www.hetpolderland.nl/meedenken). Van de gehele participatie is een verslag gemaakt.

Niet alle bezwaren van omwonenden en inwoners van Krimpen aan de Lek zijn weggenomen. Dat blijkt vaak niet mogelijk bij dergelijke woningbouwontwikkelingen. Het doel van participatie om omwonenden al vroeg in het proces te betrekken en zo veel mogelijk rekening te houden

21

4. Proces

dat ze bindend advies wil uitbrengen. De wetgever heeft ook bedacht dat het college bevoegd gezag is voor een BOPA-aanvraag, waarbij het bindend advies van de raad in acht moet worden genomen. Vanwege een voorziene wijziging van de Omgevingsverordening ZH die de voorliggende ontwikkeling niet meer toestaat, is de keuze gemaakt om voor deze woningbouwontwikkeling uit te gaan van een gefaseerde BOPA-omgevingsvergunning. De BOPA-omgevingsvergunning fase 1 is inhoudelijk vergelijkbaar met een wijziging omgevingsplan en dus focussen op het planologisch mogelijk maken van de woningbouwontwikkeling. De procedure van een BOPA-omgevingsvergunning is iets korter dan een wijziging van het omgevingsplan. Dit maakt het, naar verwachting, mogelijk om de procedure afgerond te hebben voordat de herziening van de Omgevingsverordening ZH in werking treedt.

4.1 Overeenkomst In de intentieovereenkomst is afgesproken dat de intentieovereenkomst eindigt met een Nota van Uitgangspunten (NvU) en een stedenbouwkundige schets. De volgende stap is het opstellen van een anterieure overeenkomst, waarin ook afspraken worden gemaakt over taak- en rolverdeling, planning en het gemeentelijk kostenverhaal. 4.2 Beeldkwaliteitsplan Bij het uitwerken van de NvU wordt een beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld voor de ruimtelijke kwaliteit van de woonvelden en ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van het Polderpark. In een beeldkwaliteitsplan worden de onderdelen stedenbouw, architectuur en de inrichting van de (openbare) buitenruimte vastgelegd. Hierbij wordt o.a. de gemeentelijke stedenbouwkundige, de adviescommissie omgevingskwaliteit Krimpenerwaard (GAOK) en een landschapsarchitect betrokken. De gemeenteraad is bevoegd om het BKP vast te stellen. Het beeldkwaliteitsplan dient bij concrete aanvragen omgevingsvergunning voor deze ontwikkeling als toetsingskader voor de GAOK.

5. Bijlagen Bijlage 1: Stedenbouwkundig schetsplan Polderland, Krimpen aan de Lek Deze bijlage is vanwege de omvang los bijgevoegd. Bijlage 2: Verkeerskundig onderzoek Polderland, Krimpen aan de Lek Het verkeerskundig onderzoek Polderland is los bijgevoegd.

4.3 Ruimtelijke procedure en verdeling bevoegdheden Het beoogde plan voor de nieuwbouw past niet binnen het Omgevingsplan gemeente Krimpenerwaard. Zowel het beoogde gebruik als de beoogde bebouwing voldoen niet aan de van toepassing zijnde regels. Daarom wordt na vaststelling van de voorliggende NvU, een planologische procedure voorbereid in de vorm van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). De gemeenteraad moet op basis van de ‘opa-advieslijst’ die op d.d. 21 december 2021 door de gemeenteraad is vastgesteld, bindend advies uitbrengen over de vergunningsaanvraag. De wetgever heeft de term bindend advies bedacht, om daarmee aan te geven dat de raad een doorslaggevende zeggenschap heeft in BOPA-aanvragen waarvoor de raad heeft besloten

Bijlage 3: Participatieverslag Polderland, Krimpen aan de Lek Het participatieverslag Polderland is los bijgevoegd. Bijlage 4: Overzicht Water- en bodem sturend, waterhuishouding, duurzaamheid en klimaatadaptatie

22

Datum

17 november 2025

Onderwerp

Nota van Uitgangspunten Woningbouwontwikkeling Polderland, Krimpen aan de Lek