BIJL 7 Beeldkwaliteitsplan Bestemmingsplan Bredeweg 3

Beeldkwaliteitsplan Bredeweg 3 - Haastrecht

28 APRIL 2023 In opdracht van: Van den Heuvel Ontwikkeling en Beheer B.V.

Oog voor buitenruimten

Beeldkwaliteitsplan Bredeweg 3 - Haastrecht

28 APRIL 2023

In opdracht van: Van den Heuvel Ontwikkeling en Beheer B.V.

Is voorbereid door: Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten b.v. Postbus 67 2860 AB Bergambacht 0182 357077 info@lagendijkTLarchitecten.nl lagendijktlarchitecten.nl

2

Inhoud



Inleiding

4



Inventarisatie / analyse

5

Plangebied in wijdere omgeving

6

Plangebied ingezoomd en kadastraal

7

Fotobeelden bestaande situatie

8

Historie

9

Landschappelijke en stedenbouwkundige hoofdstructuur

10

en landschappelijke kwaliteit







3

Aanbevelingen

11

Ontwerpuitgangspunten

11

Inrichtingsvoorstel

12

Beeldkwaliteitseisen bebouwing

13

Bouwprogramma en typologie

14

Bouwmassa en materiaalgebruik

15

Referentiebeelden woningen

16

Beeldkwaliteitseisen landschap

17

Boomstructuur

18

Erfafscheidingen / hagen

19

Ontsluitingsweg, brug en parkeren

20

Sfeerimpressie buitenruimte

21

Inhoud

Inleiding Aanleiding Opdrachtgever Van den Heuvel Ontwikkeling en Beheer heeft Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten gevraagd het beeldkwaliteitsplan en de landschappelijke inpassing van het nieuwe erfensemble aan de Bredeweg 3 te Haastrecht te verzorgen. Het voornemen betreft de herontwikkeling van voormalige boerderij met erfensemble.

Doelstelling Doelstelling is het landschappelijk inpassen van de nieuwe woningen met behoud en herstel van de landschappelijke en stedenbouwkundige kernkwaliteiten en waarden met daarnaast versterking van de ruimtelijke (beeld)kwaliteit, verduurzaming en versterking van het karakter van de Bredeweg. De beeldkwaliteit wordt zowel voor het nieuw te realiseren woningen als ook het landschap en erfinrichting opgesteld. Dit wordt in aparte hoofdstukken omschreven en gevisualiseerd voor het behalen van de gewenste beeldkwaliteit.

Aanpak Via een beknopte landschappelijke verkenning en de analyse van verschillende landschappelijke en historische aspecten wordt een voorstel gedaan binnen de geschetste mogelijkheden en randvoorwaarden voor de inpassing van het erfensemble. Vanuit dit voorstel wordt de beeldkwaliteit omschreven voor de nieuwe woningen en de omliggende buitenruimte.

Inleiding

4

Inventarisatie / analyse

5

Inventarisatie / analyse

Plangebied eg de w Br e

Plangebied (bron: pdok)

Inventarisatie / analyse

Plangebied in wijdere omgeving

6

Plangebied

Plangebied ingezoomd (Bron: pdok)

Plangebied

Kadastrale kaart en luchtfoto (Bron: kadaster, pdok)

7

Inventarisatie / analyse

Plangebied ingezoomd en kadastraal

Bestaande situatie

4 3

1. Zicht vanaf Bredeweg op het plangebied en naastgelegen woning.

2. Zicht vanaf Bredeweg op bestaande te behouden boerderij en achterliggende woonwijk

3. Zicht op bestaande boerderij vanaf Beatrixlaan.

4. Zicht vanaf Bredeweg op plangebied en achtertuinen van woningen langs Jan van Arkelstraat

2

1

Overzicht met fotolocaties

5. Boerderij gaat in kleurstelling en korrelgrootte op in omgeving

Inventarisatie / analyse

Fotobeelden bestaande situatie

8

Historie De historische kaarten laten de afgelopen eeuw ter plekke van het plangebied een sterke stedenbouwkundige ontwikkeling zien. Van een verbindingsweg met Tiendweg tussen de weilanden zonder direct aanliggende bebouwing tot uitbreidingswijk van Haastrecht. Op de kaart van 1936 zijn de eerste fragmenten van het boerderijensemble terug te vinden. De luchtfoto laat een fragment van de hooiberg aan de westzijde van het erf zien. Daarnaast is een groene omzoming van het erf waarneembaar. De jaren ´50 wordt de naoorlogse uitbreidingswijk gerealiseerd en bevindt de boerderij zich aan de rand van de kern. Na de realisatie van de woonwijk ten zuiden van de boerderij in de jaren ´80 komt de boerderij geïsoleerd te staan binnen de bebouwde kern. Het verdient de aandacht het boerderijensemble als dusdanig herkenbaar te maken dat het agrarisch verleden terug te herkennen is te midden van alle recente bouwontwikkelingen.

Ca. 1876 Ca. 1936

Luchtfoto tussen 1920-1940 (plangebied ligt net buiten de foto)

Ca. 1959

Ca. 1989 Ca. 2022

Bron kaarten: topotijdreis.nl, foto: Facebookpagina, Bergambacht bab

9

Inventarisatie / analyse Historie

Landschappelijke en stedenbouwkundige hoofdstructuur en landschappelijke kwaliteit Het plangebied met voormalige boerderij Achterpoort laat tegenwoordigweinig meer van haar agrarische verleden zien. Althans, de omgeving van de boerderij is dusdanig veranderd dat een boerderij op deze plek niet te verwachten valt. Bredeweg, kijkend in zuidelijk richting

Het erf wordt gekenmerkt door een sobere uitstraling en afwezigheid van boombeplanting die een boerenerf zou kunnen markeren. Door de kleur gevelsteen en dak gaat de boerderij op in de architectuur van de omligDEW BRE

gende bebouwing en krijgt het niet de aandacht die het verdient.

EG

De omgeving van de Bredeweg kenmerkt zich verder door een stedelijke uitstraling. Langs de Bredeweg zijn verschillende uitbreidingswijken gesitueerd die elke een eigen tijdsperiode in architectuur laten zien. Recent is daarnaast ook een appartementencomplex gerealiseerd. Dit vergroot het contrast extra met het voormalige landelijke karakter van het plangebied en de huidige stedelijke uitstraling.

Lange bouwblokken met achtertuinen op het plangebied georiënteerd

Om het plangebied zich weer van de omgeving te laten onderscheiden zou het contrast tussen plangebied en omgeving kunnen worden vergroot. Hierbij zou kenmerkende erfbeplanting en een uitgesproken architectuur met een knipoog naar het agrarische verleden een bijdrage aan kunnen leveren.

Groene pocket met erfcluster en vrijstaande woning in stedelijke omgeving

Stedelijk karakter met rijwoningen en appartementenblok van omgeving te noorden van plangebied

Theater Concordia, terug te herkennen op luchtfoto

Foto Polder Agterpoort met een fragment van het voormalig achtererf van plangebied

Inventarisatie / analyse

Landschappelijke en stedenbouwkundige hoofdstructuur

Bestaande situatie

10

Ontwerpuitgangspunten Versterken contrast met karakter omliggende bebouwing

Binnen het ontwerp dient naast de eerdere constateringen binnen de analyse o.a. rekening gehouden te worden met de volgende uitgangspunten:

Bestaande boerderij



Versterking en herstel van boerderij ensemble in contrast met omliggende woongebieden;



Diversiteit in volumen, echter eenheid in materialisering;



Groene omzooming van erfcluster ter versterking van boerderijenslemble-erf eenheid in contrast met omgeving;



Ruimte voor diversiteit in kapvorm, richting in oriëntatie;



Inpassen van streekeigen beplantingselementen o.a.:

Hooimijt woningen



Groene omranding;



Streekeigen bomen toepassen binnen plangebied, bijvoorbeeld elzen, knowilgen, erfbomen en hoogstam fruitbomen;



Erfscheidingshagen als groene omranding van plangebied;



Voldoende parkeergelegenheid met voldoende manoeuvreerruimte inpassen;



Architectuur van de nieuwe gebouwen aan laten sluiten bij het karakter van het boerenerf ensemble;



Daar waar mogelijk natuurinclusieve en klimaatadaptieve maatregelen toepassen.

Schuurwoningen

Parkeererf

Aanbevelingen

Ontwerpuitgangspunten

11

Inrichtingsvoorstel

12

Aanbevelingen

Inrichtingsvoorstel

Beeldkwaliteitseisen bebouwing

13

Bouwprogramma en typologie In de omgeving van het plangebied is een grote verscheidenheid aan woningen terug te

Bestaande boerderij

vinden. Dit uit zich ook in een grote diversiteit in schaal en architectuur. Door de isolatie van het boerenerf in de woonomgeving is het van belang het karakter van het erf te versterken door middel van een contrast in architectuur, schaal en erfinrichting met omliggende woonomgeving.

Hooimijt  Goothoogte: max. 6m.  Bouwhoogte: max. 10m.

WONINGTYPOLOGIE De woningtypologie uit zich in nieuwe woon-schuurvolumen en een berging als schuurvolume naast de bestaande vrijstaande boerderij. De volumen kunnen onderverdeeld

Opslag - kapschuur’ Plaatsvervangende schuur (woningen)  ‘Goothoogte: max. 6m.  Bouwhoogte: max. 10m.

zijn in meerdere woningen en/of appartementen. De woningen hebben een ondergeschikt karakter als schuurelement op het boerenerf. Het karakter van een agrarische schuur is duidelijk afleesbaar in de architectuur en is hedendaags vormgegeven. De woningen hebben een natuurlijke en agrarische uitstraling, contrasterend met de stedelijke omgeving waarbij eenvoud in vormgeving wenselijk is. De schuurvolumen zijn familie van elkaar in hoofdvorm en materiaaltoepassing. Er is wel verschil in functie te herkennen als voormalig onderdeel van een boerderijensemble. Dit kan door veestal, hooimijt of wagenloods herkenbaar te maken. Daarnaast is het van belang eenheid te creëren s Ont

f /er

EG

ORIËNTATIE De oriëntatie uit zich in het ontbreken van duidelijk definieerbare voorgevel. De woningen worden ontsloten door een gezamenlijk erf. De woningen worden hierop georiënteerd. De hoofdentree van de woning is in de op het erf georiënteerde gevel gesitueerd. De nieuwe woonvolumen staan in lijn met de bestaande boerderij op het erf gepositioneerd. BOUWHOOGTE De bouwhoogte bestaat uit 1,5-2 woonlagen met een kap, de maximale goot– en bouwhoogte is op verbeelding hiernaast weergegeven. KAPRICHTING De kaprichting is in lijn met de kaprichting van de bestaande boerderij en haaks op de Bredeweg. Verder heeft een dak een eenvoudige zadeldak kapvorm zonder wolfseinden

LEGENDA Parkeren

of dwarskappen. Bij de hooimijt is de toepassing van een tentdak onmisbaar. De kapschuur kenmerkt

Kaprichting

zich door de toepassing van een zadeldak met ongelijke dakvlak lengten. Er is ruimte voor de toepassing van een aangekapt dak.

Beeldkwaliteitseisen bebouwing Bouwprogramma en typologie

EW ED BR

tussen de drie schuurvolumen, dit kan middels materiaaltoepassing.

w eg ings t i u l

14

Wagenloods / kapschuur  Goothoogte: max. 6m.  Bouwhoogte: max. 10m.

Bouwmassa en materiaalgebruik De in de omgeving aanwezige boerenerven worden gekenmerkt door een grote diversiteit in bouwstijl, positionering qua rooilijnen. Het is wenselijk hier aansluiting bij te vinden, echter door de toepassing van een beperkt materiaal en kleur pallet. Dit om eenheid in het plan te creëren. Gestreefd wordt naar een hoogwaardige landelijke uitstraling met zowel moderne als gebiedseigen materialen en vormgeving. Hierbij worden de schuurvolumen in een consequente stijlvaste architectuur ontworpen zodat een rustig en samenhangend beeld ontstaat. De woningen worden gekenmerkt door een royale onverdeelde hoofdmassa waarbinnen

GEVELS

diverse woningen een plek krijgen. Landbouwschuren in de omgeving worden ook gekenmerkt door hun grotere volume en eenvoud in vormgeving. Aan– en uitbouwen zijn aan de gevel grenzend aan het gemeenschappelijke erf niet toegestaan ten behoeve van het eenvoudige karakter van het schuurvolume. GEVELS

Gevels worden opgetrokken uit hoogwaardige en gebiedseigen materialen, zoals baksteen of in combinatie met natuurlijke duurzame materialen zoals natuurlijk vergrijsd, bruinkleurig of in antraciet/grijs kleur geschilderd houtwerk, zwart/ antraciet kleurig metalen golfplaat en glas. De gevels worden gerealiseerd binnen

DAKEN

een terughoudend kleurenpalet van roodbruin, bruin, donkergrijs of antraciet/ zwart. Toepassing van grote glazen puien is denkbaar. Het is wenselijk om het karakter van de bestaande te slopen schuur terug te laten komen in de voorgevel van de plaatsvervangende schuurwoningen naast de bestaande boerderij. Dit kan in een combinatie van metselwerk met typerende details in metselwerk en combinatie met houtwerk. DAKBEDEKKING De dakbedekking bestaat uit keramische ongeglazuurde dakpannen in kleur; rood, roodbruin of antraciet/zwart. Daarnaast is bij de hooimijt een toepassing van rieten kap denkbaar.

DETAILLERING

DETAILLERING 

Voordeuren/ entree: ondergeschikte entree opgaand in zijgevel.



Kozijnen: verschillende duurzame materialen zijn toepasbaar, zorgvuldige en terughoudende detaillering aansluitend bij de architectuur en harmoniërend bij geverkleur;



Goot: traditioneel zinken mastgoten, zonder goten of minimalistische mee ontworpen goten;



Dakkapel/dakopbouw; toevoegingen aan en op het dakvlak dienen mee ontworpen te worden in de stijl van het schuurvolume;



Deuren, kozijnen en daklijsten zijn uitgevoerd in donkere en/of aardse, natuurlijke kleurstelling afgestemd op de kleur van de gevel(bekleding).

Beeldkwaliteitseisen bebouwing Bouwmassa en materiaalgebruik

HUIDIGE MASSA’S EN MATERIAALGEBRUIK BESTAANDE BOERDERIJ

15

Referentiebeelden bebouwing

Beeldkwaliteitseisen bebouwing Referentiebeelden woningen

16

Beeldkwaliteitseisen landschap

17

Boom- en groenstructuur De boomstructuur vormt een belangrijke meerwaarde. Hiermee wordt het contrast tussen het beoogde boerenerf met landelijk karakter en omliggende woonwijken versterkt. Typerende elementen zijn knotwilgen, elzen(hakhout), een hoogstam fruitboomgaard en

Hoogstam fruitboomgaard

een gebiedseigen erfboom. Deze krijgen een plek binnen het ensemble en vormen daarmee een onmisbare factor ten behoeve van het herstel van het voormalige landelijke karakter van de plek.

Erf met walnoot als erfboom, ligusterhagen en knotwilgen langs sloot

Erfboom bijv. linde, walnoot of elzengroep

Els als hoogstamboom of als hakhout beheerd vormt groene buffer/achtergrond van plangebied en karakteristieke streekeigen randbeplanting

Knotwilgenrij

Beeldkwaliteitseisen landschap Boomstructuur

18

Elzenrij

Erfafscheidingen / hagen Het plangebied wordt gekenmerkt door de uitstraling van een gezamenlijk boerenerf. Hier vormen hagen zoals beuk, haagbeuk en liguster een streekeigen onderdeel van. De hagen bieden naast privacy en een heldere erfbegrenzing ook ondersteuning in de orthogonale opzet van de verkaveling. De voorzijde van het erfcluster wordt gekenmerkt door een haag van eenzelfde soort met een maximale hoogte van 1.2m tot twee meter achter het verlengde van de voorgevel van de bestaande boerderij en in het voorerfgebied zoals aangegeven. De overige hagen zijn minimaal 1.5m hoog om zowel privacy als openheid en samen-

In het overige deel van het plangebied is ruimte een haag naar keuze bijvoorbeeld beuk, haagbeuk of liguster in nader te bepalen hoogte echter met een minimale hoogte van 1,2m.

hang tussen de kavels te waarborgen.

Voorbeelden van lage hagen in het voorerfgebied met soorten als beuk, haagbeuk of liguster.

Beeldkwaliteitseisen landschap Erfafscheidingen / hagen

19

Haag van max. 1.2m hoog in voorerfgebied op aangegeven locaties. Voorkeur heeft het deze in één dezelfde soort toe te passen

Ontsluiting, brug en parkeren In de huidige situatie wordt het terrein ontsloten door een bestaand brug. Deze brug met ontsluiting op de Bredeweg vormt ook in de toekomst de hoofdontsluiting van het erfcluster. De ontsluitingsweg (voorerf) wordt gekenmerkt door een formeler vormgegeven voorerf met een rijloper in elementenverharding passend bij het karakter van het boerenerf.

Voorerf uitgevoerd in elementenverharding, achtererf krijgt een informelere uitstraling met grasbeton en/of asfalt/grind

Langs de gevels van de daaraan grenzende gebouwen is ruimte voor toepassing van grind, waar ook de afwatering op plaats kan vinden. Eventueel kan ook overwogen worden het gehele erf in grind uit te voeren. Hierbij dient zorgvuldig een grind geselecteerd

Voorerfgebied uitgevoerd in gebakken klinker of elementenverharding en grind langs de gevel

te worden passend bij het boerenerf karakter. (fijn bont maasgrind) Achter de bestaande boerderij gaat het erf over in het achtererf waar een informeel karakter te herkennen is. Dit kenmerkt zich door toepassing van robuuster materiaal als grasbetonstenen, die tevens ruimte bieden voor een grotere biodiversiteit, waterinfiltra-

Parkeerplaatsen uitgevoerd in grasbeton in combinatie met elementenverharding, asfalt, grind

tie en tegengaan van hittestress. Het realiseren van een aaneengesloten, sober en niet versnipperde ruimte is hierbij van belang. Binnen het plangebied worden voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd voor de wonin-

Bestaande brug

gen. Bij de bestaande boerderij, hooimijtwoningen en 2-1 kap schuurwoningen kunnen minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein worden voorzien. Daarnaast is voor bezoekers en bewoners van de schuurappartementen voldoende parkeerruimte op het gedeelde erf . P P

P P

P P

Parkeerplaatsen en ontsluitingsweg in grasbeton of in combinatie met grind/asfalt

Beeldkwaliteitseisen landschap Ontsluiting, brug en parkeren

Bestaande in lijn met architectuurstijl van boerderij vormgegeven brug

20

Sfeerimpressie buitenruimte

Beeldkwaliteitseisen landschap Sfeerimpressie buitenruimte

21

© Lagendijk tuin- en landschapsarchitecten bv Postbus 67 | 2860 AB Bergambacht | T (0182) 357077 E info@lagendijktlarchitecten.nl

22