BIJL. 2 Stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan Molenpark
Tekst van het document
Molenpark
Stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan
Bergambacht
PROJECT Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Molenpark, Bergambacht Projectnummer: SR210111
INITIATIEFNEMER Adriaan van Erk Ontwikkeling BV
OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Contactpersoon: John van de Zand T
030 - 267 91 98
E
utrecht@buro-sro.nl
DATUM | STATUS 28 november 2023 | concept
2
Inhoud 1
Inleiding5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Plangebied
5
1.3
Leeswijzer
5
2
Bestaande situatie
7
2.1
Ligging en begrenzing plangebied
7
2.2
Ruimtelijk-functioneel
7
3
Uitgangspunten
13
3.1
Ruimtelijk
13
3.2
Programma
13
3.3
Verkeer en parkeren
15
3.4
Openbare ruimte
15
3.5
Gezondheid, duurzaamheid en milieu
15
3.6
Participatie
15
4
Stedenbouwkundig plan
17
4.1
Hoofdopzet
17
4.2
Ontsluiting en parkeren
17
4.3
Groen
18
4.4
Oriëntatie en accenten
18
4.5
Bouwhoogte en programma
19
5
Beeldkwaliteit bebouwing
21
5.1
Ambitie en beoogde sfeer
21
5.2
Stedenbouwkundige richtlijnen per deelgebied
21
6
Buitenruimte
35
6.1
Algemeen streefbeeld
35
6.2
Verharding
35
6.3
Beplanting
35
6.4
Spelen
37
6.5
Afval
39
6.6
Nutsvoorzieningen
39
6.7
Duurzaamheid
39
Bijlage42 3
Kadijkselaan
Provincialeweg
nlaan M ol e
Ligging en omvang plangebied 4
1 Inleiding 1.1 Het
Aanleiding plangebied,
tussen
de
Kadijkselaan,
invulling aan kunnen geven. De criteria zijn geen
Molenlaan en de provincialeweg (N207) in
blauwdruk, maar tippen principes (niet uitputtend)
Bergambacht, is momenteel in gebruik als
aan om tot de beoogde sfeer en ruimtelijke
agrarische grond (weiland). Adriaan van Erk
kwaliteit te komen. Indien met andere principes
Ontwikkeling
heeft het voornemen om hier
hetzelfde wordt bereikt dan is dit ‘in de geest van
woningbouw te ontwikkelen. Het gebied is door
deze beeldkwaliteitseisen’ en wordt daarmee
de gemeente Krimpenerwaard aangewezen als
ook voldaan. Een hoogwaardiger en sprekender
een locatie om op grotere schaal woningen te
architectonische uitwerking kan, ook als dit
ontwikkelen.
iets afwijkt van dit beeldkwaliteitsplan, mits de samenhang binnen het plan behouden blijft en
In nauwe samenspraak met Adriaan van Erk
volumes en kappen blijven, zoals geschetst.
Ontwikkeling en de gemeente Krimpenerwaard is dit stedenbouwkundig plan opgesteld met ruimte
1.2
voor 125 woningen. Het stedenbouwkundig
Het plangebied is gelegen aan de rand van de
plan gaat in op de verkaveling, de situering, de
bebouwde kom ten noorden van de kern van
typologie, de bouwmassa en de oriëntatie van de
Bergambacht. De gronden die in aanmerking
woningen. Ook gaat het in op de ontsluiting, het
komen voor herontwikkeling hebben in totaal een
parkeren en de groene ruimten.
omvang van circa 3,7 hectare.
Het stedenbouwkundig plan gaat echter niet
1.3
in op de beeldkwaliteit ten aanzien van de
Na deze inleiding volgt in hoofdstuk twee een
bebouwing en de openbare ruimte. Om die reden
beschrijving van de huidige situatie en in hoofdstuk
is dit beeldkwaliteitsplan opgesteld. Doel van
drie worden de uitgangspunten beschreven.
dit document is om binnen de kaders van het
Hoofdstuk vier geeft een beschrijving van het
bestemmingsplan en het stedenbouwkundig plan
stedenbouwkundig plan en hoofdstuk vijf gaat in
nadere beeldkwaliteitseisen voor de buitenruimte
op de beeldkwaliteitscriteria voor de bebouwing.
en de bebouwing te formuleren. Op deze wijze
De beeldkwaliteit voor de openbare ruimte wordt
wordt de kwaliteit van de verschijningsvorm
in hoofdstuk 6 toegelicht. Na een algemene
van de bebouwing en de inrichting van de
omschrijving van het streefbeeld komen daarna
buitenruimte
de specifieke onderdelen aan bod.
gewaarborgd
en
vormen
de
beeldkwaliteitseisen een aanvulling op de reeds geldende welstandscriteria. Deze beeldkwaliteitseisen zijn richtinggevend en geven de beoogde sfeer en kwaliteit aan, maar zijn dermate flexibel dat ontwerpers er een eigen
Plangebied
Leeswijzer
Referentiebeelden In dit beeldkwaliteitsplan wordt gebruik gemaakt van referentiebeelden. Met deze beelden wordt een mogelijke uitwerking/sfeer weergegeven zonder dat dit een letterlijke uitwerking dient te zijn. 5
1880
1960
1900
1990
1940
2018
Historische ontwikkeling 6
2 Bestaande situatie 2.1
Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd
Landbouw en veeteelt waren door de eeuwen heen
door weilanden die de overgang vormen met
de belangrijkste middelen van bestaan waarbij
het noordelijk gelegen bedrijfsterrein. Aan de
vanaf de 16e eeuw een bijzondere plaats was
oostzijde vormen bestaande watergang en
weggelegd voor de hennepteelt. De kern groeide
een smalle strook weiland de overgang met de
met name rondom de kern en langs het lint van de
bestaande achtertuinen van de woningen die
huidige Hoofdstraat. Rond het einde van de 19e
gelegen zijn aan de Kadijkselaan. Aan de zuidzijde
eeuw was dit lint van de huidige N210 tot aan de
wordt het plangebied begrensd door de aanwezige
Molenlaan bebouwd. In het begin van de 20e eeuw
watergang en ook hier vormt deze de overgang
werd begonnen met de aanleg van de tramlijn
met de bestaande woonpercelen. Een deel van
Gouda-Schoonhoven. De lijn werd geopend op 14
het plangebied reikt tot aan de Molenlaan. De
november 1914. Op last van de Duitse bezetter
westzijde van het plangebied grenst eveneens
werd het lijntje in 1942 opgebroken. Op de plek
aan een bestaande watergang en deels aan een
van de lijn werden provinciale wegen aangelegd,
bedrijfsgebouw- en terrein; De Stelling.
de N210 en de N207.
2.2
Na WOII groeit Bergambacht verder langs de
Ruimtelijk-functioneel
Historisch
Hoofdstraat en de Kadijkselaan en wordt de eerste
Het oorspronkelijke dorp Bergambacht werd
grote uitbreidingswijk gerealiseerd aan de oostzijde
gesticht op een zandheuvel die boven het
van de Hoofdstraat. Ook de bebouwing langs de
omringende veenpakket uitstak. Aan deze hoge
zuidelijk gelegen Dijklaan neemt gestaag toe. Het
ligging dankt het zijn naam. In de Krimpenerwaard
tracé van de N207 wordt bepaald aan de westzijde
komen diverse van dergelijke heuvels of “donken”
van de kern en de weg wordt aangelegd. De
voor. De grootschalige ontginning van de
eerste bedrijfsbebouwing ontstaat aan de Kadijk.
Krimpenerwaard begon in de 11e eeuw en vond
Rond 1990 is Bergambacht verder gegroeid naar
voornamelijk plaats vanaf de rivieroevers. De
het oosten en is diverse bedrijvigheid gevestigd
ontwikkeling van de gebieden meer landinwaarts
langs beide zijden van de Dijklaan en groeit het
kwam pas een eeuw later opgang.
bedrijfsterrein verder aan de Kadijk.
Nabij het dorp stond van oudsher een versterkt
In de jaren erna breidt de kern steeds verder uit
huis dat net als het dorp op een zandbult was
richting het oosten en wordt het gebied tussen
gelegen. Dit gebouw met bijbehorende landerijen
de Hoofdstraat en de N207 volgebouwd. Ook
vormde de heerlijkheid ‘s-Heeraartsberg. Het
het gebied ten zuiden van de N210 wordt door
e
“kasteel” werd in de 17 eeuw door een nieuw
bedrijvigheid en woningbouw in beslag genomen.
statig huis vervangen dat begin 20e eeuw is
Ook het bedrijfsterrein aan de Kadijk en aan de
gesloopt.
Molenlaan groeien tot de huidige omvang. 7
Ruimtelijke en functionele structuur 8
Ruimtelijk Het plangebied ligt op ca. 250 meter van het
Ten zuiden van de Molenlaan staat de molen de
centrum van Bergambacht en ligt als het ware
Den Arend (Molenlaan 14 te Bergambacht).
opgesloten tussen bebouwingslinten, de N207
De molenbiotoop van deze reikt tot in het
en bedrijfsterreinen. Het terrein resteert als
plangebied. Molenbiotopen zijn in artikel 6.25
agrarisch-landschappelijk gebied dat door de
van de Omgevingsverordening beschermd om
aanleg van het tramtracé en later de N207 is
voldoende windvang en zicht op de molen te
afgesneden van de landelijke inrichting aan de
waarborgen. Binnen een straal van 100 m tot
andere kant (westkant) van de provinciale weg.
400 m, gerekend vanuit het middelpunt van
Daarmee ligt het plangebied opgespannen tussen
de molen, gelden hoogtebeperkingen voor
de Kadijkselaan en de N207 aan respectievelijk
bebouwing en beplanting. Het gebied is gelegen
de oost- en westkant.
binnen
bestaand
stads-
en
dorpsgebied.
Daarmee bedraagt de maximale hoogte van Langs de zijde van de Kadijkselaan grenst het
bebouwing en beplanting niet meer dan 1/30ste
plangebied aan achtertuinen van woningen die hier
van de afstand tussen bouwwerk en beplanting
zijn gesitueerd. De relatief smalle kavels hebben
en het middelpunt van de molen, gerekend met
een diepte van ca. 55 meter en beschikken over
de hoogtemaat van de onderste punt van de
royale groene achtertuinen. De bebouwing bestaat
verticaal staande wiek. Bij de planontwikkeling
over het algemeen uit vrijstaande en twee-onder-
dient hiermee rekening te worden gehouden.
één-kapwoningen bestaande uit één of twee lagen met een kap. De nok- richting staat over
Zowel
het algemeen haaks op de weg en alle woningen
plangebied als aan de noordzijde ligt een
zijn op de weg georiënteerd. Doorzichten naar het
bedrijfsterrein. De eerste is kleinschaliger
achtergelegen gebied zijn beperkt.
en bestaat uit een bedrijfsverzamelgebouw,
tegen
de
zuidwesthoek
van
het
georiënteerd op de N207, met een buitenterrein Het landelijke beeld wordt versterkt door de
dat wordt ontsloten op de Molenlaan. Aan de
aanwezigheid van de vele watergangen en
noordzijde ligt een groot bedrijfsterrein met
slootjes langs en tussen de (woon)percelen. Dit
diverse hallen, kantoren, productieruimten en
beeld wordt aan de zuidzijde van het plangebied
bedrijfswoningen. Tevens is een buitenterrein
doorgezet langs de Molenlaan. Hoewel dit lint een
aanwezig voor opslag, parkeren, etc. Het terrein
van oorsprong meer agrarisch karakter heeft.
is duidelijk georiënteerd op de N207, maar
Dit is duidelijk terug te zien in de kavelomvang,
wordt ontsloten op de Kadijk. Aan de oostzijde
bebouwingvorm- en structuur en het meer
is dit terrein afgezoomd met een groenstrook
organische karakter. De bebouwing staat hier
bestaande uit opgaande beplanting en bomen
over het algemeen verder uit elkaar en bestaat
om het zicht vanuit de naastgelegen woningen
uit één of twee lagen met een kap. Doorzichten
aantrekkelijk te houden. Beide bedrijfsterreinen
naar het achtergelegen gebied zijn hier goed
worden afgescheiden van het plangebied door
mogelijk door de aanwezige waterstructuur en
watergangen.
breedte van de kavels. 9
Oostzijde van het plangebied aan de N207
Beeld van de Molenlaan gelegen aan de zuidzijde
Kadijkselaan ten oosten van het plangebied
Het plangebied zelf bestaat gedeeltelijk uit een
Ten oosten van het plangebied is de Kadijkselaan
deel van het buitenterrein, van het aanwezige
gelegen. Deze weg heeft een breedte van ca. 5
bedrijfsterrein dat is gelegen aan de N207, en
meter en betreft eveneens een 30km/uur weg.
een drietal agrarische percelen welke onderling
Ook hier bevinden zich de fietsers op de rijbaan
worden gescheiden door watergangen. Deze
en is er geen trottoir aanwezig. Langs de weg
percelen hebben nog duidelijk de herkenbare
staat her en der een knotwilg in een groen talud.
structuur van het veenweidegebied.
Dit komt voor aan beide zijden van de weg.
Aan de zuidzijde grenst het plangebied direct
Voorzieningen
aan de Molenlaan. Ter plaatse ligt het perceel
Binnen een straal van ca. 1 kilometer van het
Molenlaan 3 dat tevens onderdeel uitmaakt
plangebied bevinden zich diverse voorzieningen.
van het plangebied.
Onder
andere
een
aantal
basisscholen,
kinderopvang en het centrum van Bergambacht,
Openbare ruimte
dat zich voornamelijk concentreert aan de
Het plangebied ligt vrij geïsoleerd en heeft geen
Hoofdstraat.
openbaar gebied. De N207, waar het gebied direct aan grenst, betreft een 60km/uur weg
Ten zuiden van de rotonde aan de N207
bestaande uit asfaltverharding. Langs de N207
bevinden zich bushaltes naar Gouda, Rotterdam
ligt een breed talud met boombeplanting en
en Schoonhoven. Deze bushaltes liggen op ca. 5
een watergang die de weg begeleiden. Aan de
minuten lopen van het plangebied.
westzijde van deze weg is een vrijliggend fietspad gelegen in twee richtingen. Aan de zuidzijde van het plangebied ligt de Molenlaan. Dit oorspronklijke lint heeft een directe aansluiting op de N207 door middel van een rotonde. Deze weg vormt één van de toegangen naar de kern en betreft een asfaltweg van ca. 6 meter breed waar 30 km/uur gereden mag worden. Fietsers bevinden zich op de rijbaan door middel van indicatiestroken. Aan de zuidzijde van de Molenlaan is een trottoir gelegen. Aan de noordzijde een groen talud met af en toe een knotwilg.
11
Afsprakenkader 12
3 Uitgangspunten Op
basis
van
voorgaande
analyse
zijn
▪ Het huidige profiel en (historische) karakter
uitgangspunten geformuleerd. Ook heeft de
van de Molenlaan en Kadijkselaan dienen
gemeenteraad van Krimpenerwaard ruimtelijke
gerespecteerd te worden;
uitgangspunten meegegeven (zie bijlage), waarmee
▪ De bestaande watergangen worden zoveel als
beleidsmatig en (milieu)planologisch rekening dient
mogelijk gehandhaafd en waar nodig verbreed;
te worden gehouden dan wel ruimtelijk - functioneel
▪ Er dient rekening te worden gehouden met
van belang zijn.
geluidhinder van de naastgelegen bedrijven; ▪ Er dient rekening te worden gehouden met
Naast deze uitgangspunten heeft er in een eerder
eventuele aanwezige kabels en leidingen
stadium overleg plaatsgevonden met bewoners van
binnen het plangebied;
de Kadijkselaan. Dit in verband met de uitbreiding
▪ De nieuwe bebouwing dient in massa, omvang,
van het bedrijf aan de Kadijk 4a en de toekomstige
verschijningsvorm
woningbouwontwikkeling. Hierover zijn met de
uitstraling aan te sluiten op het agrarische,
bewoners afspraken gemaakt en vastgelegd in
landelijke karakter van de omgeving en de
een afsprakenkader (zie kaart hiernaast). Deze zijn
omliggende bebouwing;
tevens van belang als vertrekpunt voor het opstellen van het stedenbouwkundige plan.
en
architectonische
▪ Kapvormen zijn het primaire uitgangspunt voor de nieuwe bebouwing (i.v.m. BENG mogelijk deels plat);
3.1
Ruimtelijk
▪ De openbare ruimte dient aantrekkelijk te zijn
▪ De ontwikkeling van het plangebied gaat uit van alleen woningbouw;
ingericht met een robuuste groenstructuur, waarbij het parkeren zoveel mogelijk uit het
▪ Een bebouwingsdichtheid passend bij de
zicht plaatsvindt.
context van de locatie en directe omgeving; ▪ Een in de omgeving passend plan, dat stedenbouwkundig en landschappelijk goed aansluit op de aanpalende gebieden; nieuwe
bebouwing
Programma
▪ Een optimale ontwikkeling met een haalbare mix van woningbouw in zowel het goedkope,
▪ Een groene en waterrijke overgang tussen de
3.2
en
de
de
Molenlaan,
▪ Er wordt een mix van woningen gerealiseerd:
Kadijkselaan en het bedrijventerrein aan de
waarvan 25% dient te bestaan uit sociale
noordzijde;
huurwoningen en middendure huurwoningen;
bebouwingslinten
▪ Een
robuuste
van
groenstructuur
huidige
middeldure als dure segment en voor de
dient
gewenste doelgroepen;
▪ De overige 75% dient te voorzien in 12
onderdeel te zijn van de stedenbouwkundige
koopwoningen
tot
de
NHG-grens
hoofdstructuur;
koopwiningen in de categorie duur.
en
▪ Er dient ruimteliijk ingespeeld te worden op de ligging aan de N207;
13
Uitgangspunten 14
3.3
Verkeer en parkeren
wateroppervlakte conform de eisen van het
▪ De hoofdontsluitingen van het plangebied worden voorgesteld op de Molenlaan. Deze wordt op een verkeersveilige wijze ingepast;
Hoogheemraadschap; ▪ Watergangen
zijn
kindvriendelijk
(om
verdrinkingsgevaar te voorkomen) en worden
▪ In verband met calamiteiten dient het plangebied vanaf twee richtingen bereikbaar te zijn;
voorzien van groene oevers dan wel (onderwater) beschoeiing;
▪ Het inrichtingsprincipe voor de wegen is
▪ Watergangen
dienen
zoveel
mogelijk
‘Duurzaam Veilig’. Voor de buurtontsluitingswegen
doorspuibaar dan wel onderdeel te zijn van een
geldt een regime van 30 km/uur.
watercircuit en goed bereikbaar voor onderhoud;
▪ Er
Molenlaan
▪ Binnen de planontwikkeling dient ruimte te zijn
langzaamverkeerverbindingen (voet en fiets)
voor spelen, bewegen en sociale contacten. De
gemaakt in aansluiting op bestaande structuren;
openbare ruimte moet hiertoe uitnodigen;
▪ Voor
worden
de
via
de
parkeernormen
dienen
de
▪ Er dienen voldoende huisvuilinzamelingsplekken
geldende parkeernormen van de gemeente
te worden gerealiseerd conform de eisen van de
Krimpenerwaard te worden gehanteerd;
gemeente.
▪ Parkeren zoveel als mogelijk op eigen terrein dan wel zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken om
3.5
kwalitatief aantrekkelijk woonstraten te krijgen; ▪ Er dient voldoende ruimte te zijn voor het plaatsen van fietsen met name bij appartementen;
Gezondheid, duurzaamheid en milieu
▪ Inzetten op een duurzame en gezonde woonwijk;
▪ Voor het openbaar vervoer wordt gebruik
▪ De aanwezigheid van groen en aanleidingen
gemaakt van bestaande haltes in de directe
om te bewegen dienen onderdeel te zijn van
omgeving.
Hiernaartoe
dienen
goede
de planontwikkeling. Dit geldt tevens voor de
te
worden
mogelijkheid van ontmoetingsplekken zoals
langzaamverkeerverbindingen gemaakt.
bijvoorbeeld een collectieve moestuin; ▪ Het
3.4
Openbare ruimte
verkeerlawaai
dat
het
plangebied
binnenkomt dient zo dicht mogelijk bij de
▪ De openbare ruimte wordt op een zo duurzaam
bron ‘geweerd’ te worden. Voor de N207 kan
mogelijke wijze ontworpen en gerealiseerd.
hierin worden voorzien door middel van een
Daarbij is er o.a. aandacht voor klimaatadaptie,
gekluidwal, geluidwalwoningen, e.d. Daarmee
hittestress,
wordt bereikt dat het achtergelegen gebied
waterberging,
biodiversiteit,
natuurvriendelijke verlichting, etc.;
minder geluidsoverlast ondervindt van de
▪ De hoofdgroenstructuur van het plan dient zoveel
provinciale weg.
als mogelijk (duurzame) groene verbindingen te
3.6
maken met de directe omgeving; ▪ Nieuwe beplanting dient gebiedseigen te zijn en te voorzien in voldoende gelaagdheid; te
krijgen
en
▪ Er dient te worden geparticipeerd met omwonenden en belangstellenden over het
▪ Het nieuwe woongebied dient voldoende drooglegging
Participatie
ruimtelijk initiatief Molenpark.
voldoende 15
16
Stedenbouwkundig plan
4 Stedenbouwkundig plan 4.1
Hoofdopzet
4.2
Ontsluiting en parkeren
De uitgangspunten van hoofdstuk 3 zijn verwerkt
De entreeweg ontsluit het plangebied vanaf de
tot het stedenbouwkundig plan, zoals op pagina 16
Molenlaan. Hierop takt een woonstraat in oost-
afgebeeld.
en westelijke richting af en omringd het centrale woonveld. De centrale rondgang, welke door groen
De hoofdopzet van het plan is geënt op het
wordt ondersteund, ontsluit de woonvelden. Aan
onderliggende polderlandschap. De drie ‘slagen’
de zuidwestzijde wordt de calamiteitenontsluiting
in het plan zijn herkenbaar door de lange noord-
gerealiseerd voor nood- en hulpdiensten.
zuidlijnen gevormd door water en/of openbare ruimte. Een zorgvuldige gevormde entree door
Het parkeren voor bezoekers gebeurt op de
middel van een brug vanaf de Molenlaan zorgt voor
tussengelegen dwarsverbinding en niet langs
de ontsluiting van het plangebied. Het lint wordt
de entreeweg of centrale rondgang. Bewoners
hier ter plaatse aangeheeld met nieuwe vrijstaande
van de appartementen, in het centrale woonveld,
woningen die een klein buurtschapje vormen en de
parkeren in de halfverdiepte parkeergarages.
entree begeleiden.
Het westelijke woonveld parkeert direct naast het appartementengebouw op het naastgelegen
Bebouwing begeleid voor een groot deel de openbare
parkeerveld. Tussen de rijwoningen en beneden-
ruimte en is hierop georiënteerd. Een tweetal
bovenwoningen is een (semi-)openbaar parkeerhof,
accenten, welke op een groene voet staan, draagt bij
deze parkeerplekken worden samen met de woningen
aan de herkenbaarheid van de buurt. Één nabij de
uitgegeven. Autoverkeer kan via één entree bij deze
entree en één zorgt voor de overgang, samen met
parkeerplaatsen komen. De vrijstaande- en twee-
een aantrekkelijke groene en waterrijke ruimte, naar
onder-één-kapwoningen parkeren op eigen terrein.
het noordelijke gelegen bedrijventerrein. Aan de westzijde van het plan draagt een langgerekt woongebouw bij aan de afscherming van de N207, waarmee er een geluidluw achtergebied ontstaat. Dit in plaats van bijvoorbeeld een geluidwal. Aan de binnenzijde van het plan is binnen het groene carré een woonveld voorgesteld waar aan de binnenzijde en uit het zicht wordt geparkeerd. Aan de oostzijde van het plan wordt een meer open bebouwingsrand voorgesteld in de overgang naar het bestaande lint aan de Kadijkselaan.
Ontsluiting en parkeren
17
4.3
Groen
4.4
Oriëntatie en accenten
Het groene carré vormt de hoofdstructuur van het plan
De oriëntatie van de woningen is gericht op de
en de verbinding met de groene- en waterrijke randen.
aanliggende openbare ruimte, de entreeweg of de
Dit wordt versterkt door boombeplanting, waarmee
woonstraat. Daarmee krijgen alle grondgebonden
een meer formeel beeld ontstaat. De randen aan de
woningen hun entree aan de woonstraat.
buitenzijde krijgen een meer informeel beeld bestaande uit groene oevers, al dan niet met lage beschoeiing
De
appartementengebouwen
zijn
alzijdig
aansluitend bij het heersende beeld, enkele solitaire
georiënteerd. In de uitwerking van de architectuur
bomen, knotwilgen, acers of (resistente) essen.
dient dit nadrukkelijk naar voren te komen.
Aan de oostzijde vormt de bestaande watergang met weiland en enkele bomen de overgang met de
Alle woningen en appartementen krijgen een
achtertuinen van de woningen aan de Kadijkselaan. Aan
groene voorruimte/tuin om zo het dorpse karakter
de noordzijde wordt een natuurcompenstatiegebied
van Bergambacht te benadrukken.
gerealiseerd met een natuurspeelplaats. De woningen in het lint van de Molenlaan zijn op De openbare parkeerstroken worden voorzien van
de entreeweg georiënteerd. De woning op de hoek
hagen en beëindigd met een boomvak. Parkeerplaatsen
van de Molenlaan en de entreeweg is tweezijdig
krijgen een zo ‘groen’ mogelijke inrichting bijv. voorzien
georiënteerd.
van grasbetonstenen. Extra aandacht dient uit te gaan naar de afscherming van het parkeerterrein aan de noordzijde. Dit in verband met het uitzicht vanaf de appartementen.
Groenstructuur
18
Oriëntatie en accenten
4.5
Bouwhoogte en programma
In totaal worden er 125 nieuwe woningen
kap (afhankelijk van BENG). Aan de zuidzijde staat
gerealiseerd, waarvan 43 grondgebonden woningen
een woongebouw met 14 appartementen. Dit
en 82 appartementen.
gebouw bestaat uit 4 bouwlagen met in principe een kap (afhankelijk van BENG). Tussen de
De entreeweg wordt begeleid door 5 vrijstaande
appartementengebouwen opgespannen staan
schuurwoningen met een passende korrelgrootte
twee blokken met 22 rijwoningen en 16 bebo-
in het lint van de Molenlaan. Deze lintwoningen
woningen. Het woonprogramma bestaat uit:
bestaan uit één of anderhalve laag met een kap.
22 rijwoningen - dure koop;
Aan de oostzijde begeleiden twee vrijstaande
16 bebo’s
- 7 sociale huur;
en 7 tweekappers de woonstraat en maken de
- 9 middendure huur;
overgang naar de woningen aan de Kadijkselaan.
14 tweekap
- dure koop;
Deze woningen bestaan uit twee lagen met een kap.
2 vrijst. won.
- dure koop;
5 lintwoningen - dure koop; Aan de westzijde begeleid een lang bouwvolume,
14 app. zuid
- vrije sector;
in 3 bouwlagen met een kap (afh. van BENG), de
17 app. noord - vrije sector;
provinciale weg met hierin 35 appartementen.
35 app. west
- 7 vrije sector
Centraal in het plangebied staat aan de noordzijde
- 6 middendure huur
een woongebouw met daarin 17 appartementen
- 13 middendure koop (onder NHG)
en bestaat uit 3 bouwlagen met in principe een
- 9 sociale huur
Bouwhoogte en woonprogramma
19
20
5 Beeldkwaliteit bebouwing 5.1
Ambitie en beoogde sfeer
Het beoogde woonmilieu is een gevarieerde buurt
▪
Lint Molenlaan:
met een dorpse schaal, afgestemd op de ligging
▪ Ligging aan Molenlaan en oorspronkelijk agrarisch lint;
aan het open agrarische landschap enerzijds en
▪ Klein buurtschapje;
het lint van de Molenlaan en de provincialeweg
▪ Afgestemd op lintbebouwing Molenlaan;
N207
▪ Architectuur met een informeel agrarisch karakter.
anderzijds.
Een
afwisseling
in
een
traditionele eigentijdse Hollandse architectuur is daarbij passend. Daarbij wordt gerefereerd aan
▪
Polderslag west:
het agrarische karakter van het gebied met een
▪ Ligging aan de provincialeweg N207;
moderne twist en een informeel karakter. Dit kan
▪ Architectuur afgestemt op ‘Stelling’ (massa + kap);
worden gekenmerkt door onder andere:
▪ Agrarische /industrieel karakter;
▪
Heldere massa’s;
▪ Architectonische samenhang met Polderslag met
▪
Bakstenen en/of houten architectuur;
▪
Royale gevelopeningen;
▪
Toepassen van kappen;
▪
Dakoverstekken;
▪ Ligging in open polderlandschap;
▪
Dakkapellen;
▪ Architectuur met een infromeel agrarische karakter;
▪
Keramische pannen.
▪ Architectonische samenhang met Polderslag Oost
Oost en Midden.
▪
Polderslag midden:
en West.
5.2
Stedenbouwkundige richtlijnen per deelgebied
▪
Polderslag oost.
Het plangebied is te verdelen in een viertal
▪ Ligging aan open agrarische landschap;
deelgebieden die ieder hun eigen beeldkwaliteit
▪ Afgestemd op lintbebouwing Kadijkselaan;
meekrijgt. Zo kan optimaal worden aangesloten
▪ Architectuur met een informeel agrarische karakter;
bij de ligging en context van de deelgebieden. De
▪ Architectonische samenhang met Polderslag Midden
volgende deelgebieden zijn te onderscheiden:
en West.
Uiteraard dienen de deelgebieden samenhang te Polderslag midden
vertonen zonder een projectmatige uitstraling. Dit
Polderslag oost
kan door eenzelfde beeldentaal of afstemming in
Polderslag west
het materiaal- en/of kleurgebruik. Lint Molenlaan
Deelgebieden beeldkwaliteit
21
Referentiebeelden deelgebied lint Molenlaan
Woningen van anderhalve laag met verplichte kap
Woningen uitgevoerd als schuurvolume
Gevels zijn van baksteen, hout of een combinatie
Woningen uitgevoerd als schuurvolume verbonden door bijgebouw opgelost onder de kap
Kopgevels zijn representatief, voorzien van baksteen, hout of een combinatie
Gevels zijn van baksteen, hout of een combinatie
22
Verbinding tussen volumes opgelost
Deelgebied lint Molenlaan Positie en oriëntatie ▪ De voorgevelrooilijn van de woningen ligt op minimaal 2 meter van de kant van de entreeweg; ▪ Alle woningen zijn georiënteerd op de openbare ruimte waaraan ze grenzen. Daarbij dient nadrukkelijk onderscheid gemaakt te worden tussen Molenlaan en entreeweg; Lint-woningen anderhalve bouwlaag met kap vormgegeven als een schuurvolume
▪ Kopgevels van de woningen grenzend aan openbaar gebied dienen representatief te worden uitgevoerd; ▪ Blinde kopgevels zijn niet toegestaan.
Bouwmassa ▪ De grondgebonden woningen zijn maximaal anderhalve bouwlaag hoog met een verplichte kap; ▪ De nokrichting is evenwijdig aan de entreeweg of haaks op de Molenlaan; ▪ Aan de voorzijde (straatzijde) zijn dakkapellen Kopgevels aan openbaar gebied representatief
meeontworpen en ondergeschikt aan de hoofdmassa; ▪ Bijgebouwen staan zoveel mogelijk uit het zicht en achter de voorgevelrooilijn en zijn onderdeel van de hoofdmassa. Kleur- en materiaalgebruik ▪ De woningen kennen een terughoudend kleurgebruik, met een warme uitstraling passend bij het agrarische karakter; ▪ Onderscheid in de voorste en achterste woningen waarbij de voorste als ‘hoofdhuis’ en de achterste als
Bijgebouwen tussen volumes plat en teruggelegen of opgelost in de hoofdmassa
schuurvolumes worden uitgevoerd; ▪ Gevels zijn van baksteen of hout of een combinatie; ▪ De variatie in kleurgebruik is beperkt; ▪ Kappen zijn voorzien van keramische, zwarte/ antraciete pannen of een ‘groen’ dak; ▪ Eventuele zonnepanelen worden evenwichtig en zorgvuldig op het dakvlak ingepast.
Gevels zijn van baksteen, hout of een combinatie met eenvoudige detailering
23
Referentiebeelden deelgebied polderslag west
Volume bestaat uit drie bouwlagen met kap aan zijde N207
Toepassen van verschillende materialen
Gevels kunnen worden uitgevoerd met hout, steen of dakpan
Woongebouw met een kap
Gevel met uitkragende balkons aan binnenzijde afgestemd op grondgebonden woningen
Dakpan als gevelmateriaal gebruiken
24
Volume uitvoeren met mansardekap, risaliet toepassen bij entrees
Deelgebied polderslag west Positie en oriëntatie ▪ De voorgevelrooilijn van het gebouw (oostzijde) ligt op minimaal 10 meter van de kant van de woonstraat; ▪ De entreezijde van het gebouw (westzijde) ligt aan de zijde van de N207. De representatieve zijde met buitenruimtes aan de andere (oost)zijde; ▪ Het woongebouw alzijdig ontwerpen; Appartementenblok bestaat uit drie bouwlagen met een kap (asymmetrisch, mansarde of vergelijkbaar)
▪ De kopgevels van het woongebouw grenzend aan openbaar gebied dienen representatief te worden uitgevoerd.
Bouwmassa ▪ Het woongebouw is maximaal 3 lagen met een kap (asymmetrisch, mansarde of vergelijkbaar) afhankelijk van BENG. Daarbij dient de naastgelegen ‘Stelling’ als referentie; ▪ De nokrichting evenwijdig aan de N207. Om een aantrekkelijk en afwisselend beeld te krijgen vormt de Lengte opbreken door toepassen risaliet en/of entree benadrukken aan zijde Provincialeweg
entree een onderbreking van de hoofdmassa. Dit kan bv. door middel van een risaliet aan de zijde van de N207; ▪ De andere zijde van het woongebouw, vormt een aantrekkelijk samenspel van buitenruimtes en gevelopeningen, afgestemd op de aangrenzende woningen; ▪ Eventuele dakkapellen of dakdoorbrekingen dienen ondergeschikt te zijn aan de hoofdmassa; ▪ Bergingen inpandig oplossen. De begane grond dient zo representatief mogelijk te zijn. Een gesloten plint dient
Dakpannen als gevelmateriaal subtiel toepassen
voorkomen te worden. Kleur- en materiaalgebruik ▪ Het woongebouw kent een terughoudend kleurgebruik, passend bij het agrarische karakter; ▪ Gevels zijn van baksteen mogelijk in combinatie met hout, dakpan of vergelijkbare materialen; ▪ De variatie in kleurgebruik is beperkt; ▪ Kappen voorzien van keramische, zwarte/antraciete pannen; ▪ Eventuele zonnepanelen en technische installaties
Kopgevels mee-ontwerpen
zorgvuldig op het dakvlak ingepast; ▪ Galerijen en balkons zijn onderdeel van de architectuur.
25
Referentiebeelden deelgebied polderslag midden - Rijwoningen en bebo’s
Woningen goriënteerd op de straat
Nokverdraaiing met gedetailleerde afwerking
Gevels met houten geveldetaillering
26
Traditionele vormgeving geënt op agrarisch karakter
Zijgevels ook voorzien van dezelfde detaillering en materialen
Beneden- en bovenwoningen vormgegeven met een agrarisch karakter
Deelgebied polderslag midden Rijwoningen en bebo’s Positie en oriëntatie ▪ De voorgevelrooilijn van de woningen ligt op minimaal 1,5 meter vanaf het trottoir; ▪ Woningen oriënteren op de straat waaraan ze liggen; ▪ Kopgevels van de woningen, grenzend aan openbaar gebied, representatief uitvoeren; Rijwoningen bestaan uit twee bouwlagen met kap
▪ Blinde kopgevels zijn niet toegestaan.
Bouwmassa ▪ De grondgebonden woningen zijn maximaal twee bouwlagen hoog met een verplichte kap; ▪ De nokrichting evenwijdig aan de straat. Waar stedenbouwkundig gewenst een nokverdraaiing toepassen; ▪ Aan de voorzijde (straatzijde) zijn dakkapellen meeontworpen en ondergeschikt aan de hoofdmassa; Nokverdraaiing op hoekwoningen en/of eventueel uit de hoeken
▪ Bijgebouwen staan zoveel mogelijk uit het zicht; ▪ De woningen krijgen een traditionele moderne vormgeving geïnspireerd op het agrarische karakter en zijn duidelijk familie van de appartementen; ▪ De gevelindeling is rustig en eenvoudig met royale gevelopeningen afgestemd op de oriëntatie; ▪ Galerijen en balkons zijn onderdeel van de architectuur.
Kleur- en materiaalgebruik ▪ Alle
gebouwen
kennen
een
licht,
terughoudend
kleurgebruik, met een warme uitstraling. Topgevels eventueel benadrukken door gevel verspringing
▪ Gevels zijn van baksteen, mogelijk in combinatie met hout, dakpan of vergelijkbare materialen; ▪ De
variatie
in
kleurgebruik
is
beperkt.
De
woongebouwen zijn duidelijk familie van elkaar en in samenhang vormgegeven; ▪ Kappen voorzien van keramische of zwarte/antraciete pannen. Bergingen voorzien van een ‘groen’ (sedum)dak; ▪ Eventuele
zonnepanelen
worden
evenwichtig
en
zorgvuldig binnen het dakvlak ingepast; ▪ Balkons en galerijen worden afgeschermd door Passende detaillering bijvoorbeeld makelaar, smetlaag, goten, entrees etc.
hekwerken en/of glas en worden mee-ontworpen. 27
Referentiebeelden deelgebied polderslag midden - Appartementen noord
Het woongebouw bestaat uit drie bouwlagen met kap
Kapvorm die de massa verzacht
Passende materialisatie en detaillering
Woongebouw met doorgetrokken kap
Uitkragende balkons met hoogwaardige afwerking
Uitkragende balkons in stijl bij het gebouw
28
Oriëntatie op de straat
Deelgebied polderslag midden Appartementen noord Positie en oriëntatie ▪ Het woongebouw centraal in de groene ruimte plaatsen; ▪ Het woongebouw oriënteren op de straat. Aan deze zijde bevinden zich gevelopeningen met daarachter een representatief woonprogramma; ▪ Het woongebouw alzijdig ontwerpen; Het woongebouw bestaat uit drie bouwlagen met kap
▪ Bergingen inpandig oplossen, waarbij de begane grond zo representatief mogelijk dient te zijn.
Bouwmassa ▪ De vormgeving is traditioneel modern en duidelijk familie van de grondgebonden woningen; ▪ Het woongebouw is maximaal drie lagen met (in principe) een kap om het agrarische karakter te versterken en de massa te verzachten; ▪ De gevelindeling is rustig en eenvoudig met royale Bijzondere kapvorm bijvoorbeeld een mansardekap
gevelopeningen afgestemd op de oriëntatie; ▪ De rand van de halfverdiepte parkeerkelder meeontworpen met het woongebouw. Een gesloten plint dient voorkomen te worden; ▪ Galerijen en balkons zijn onderdeel van de architectuur.
Kleur- en materiaalgebruik ▪ Het gebouw kent een licht, terughoudend kleurgebruik, met een warme uitstraling. ▪ Gevels zijn van baksteen, mogelijk in combinatie met hout, dakpan of vergelijkbare materialen; Uitkragende balkons in stijl bij hoofdvolume
▪ De variatie in kleurgebruik is beperkt; ▪ Kappen voorzien van keramische, zwarte/antraciete pannen. Platte daken voorzien van een ‘groen’ (sedum) dak; ▪ Eventuele zonnepanelen en technische installaties worden evenwichtig en zorgvuldig op het dakvlak ingepast.
Passende materialisatie en detaillering, bijvoorbeeld smetlaag, goot, dakkappelen, makelaar, entree, etc.
29
Referentiebeelden deelgebied polderslag midden - Appartementen zuid
Woongebouw met een alzijdig ontwerp
Passende hoogwaardig afgewerkte entree parkeergarage
Gevarieerd gevelbeeld met passende detaillering
Balkons en dakoverstekken in passende stijl bij het hoofdvolume
Samengestelde kapvormen in Hollandse architectuur
Uitkragende balkons met hoogwaardige afwerking in stijl bij het gebouw
Agrarisch karakter met passende detaillering
Verspringing in gevelbeeld
30
Deelgebied polderslag midden Appartementen zuid Positie en oriëntatie ▪ Het woongebouw centraal in de groene ruimte plaatsen in het verlengde van de entreeweg; ▪ Het woongebouw is alzijdig georiënteerd en wordt omringd door groen;
Het woongebouw bestaat uit vier bouwlagen met kap
Bouwmassa ▪ Het woongebouw is maximaal vier lagen met in principe een kap; ▪ Het woongebouw krijgt een traditionele moderne vormgeving en is duidelijk familie van de grondgebonden woningen; ▪ Het woongebouw alzijdig ontwerpen; ▪ De gevelindeling is rustig en eenvoudig met royale gevelopeningen afgestemd op de oriëntatie; ▪ Het dak van het woongebouw in principe uitvoeren met een
Het woongebouw alzijdig ontwerpen en staat op een groene voet
kap om het agrarische karakter te versterken en de massa te verzachten; ▪ De rand van de halfverdiepte parkeerkelder meeontwerpen met het woongebouw. Een gesloten plint dient voorkomen te worden; ▪ Galerijen en balkons zijn onderdeel van de architectuur. ▪ Bergingen worden inpandig opgelost, waarbij de begane grond zo representatief mogelijk dient te zijn.
Kleur- en materiaalgebruik ▪ Het Meerdere kaprichtingen vormen samen een kap maken, toepassen van topgevels en doortrekken kap
woongebouw
kent
een
licht,
terughoudend
kleurgebruik, met een warme uitstraling. ▪ Gevels zijn van baksteen, mogelijk in combinatie met hout, dakpan of vergelijkbare materialen; ▪ De variatie in kleurgebruik is beperkt; ▪ Kappen voorzien van keramische, zwarte/antraciete pannen of een ‘groen’ dak; ▪ Eventuele zonnepanelen en technische installaties worden evenwichtig en zorgvuldig op het dakvlak ingepast.
Passende detaillering
31
Referentiebeelden deelgebied polderslag oost - Vrijstaand en tweekappers
Tweekappers kunnen worden voorzien van topgevel
Eventuele erkers zijn in passend stijl
Detaillering d.m.v. dakoverstek en makelaar
Woningen van twee lagen met een kap
Materialen baksteen, hout en dakpannen
Informeel karakter door variatie
32
Deelgebied polderslag oost Vrijstaand en tweekappers Positie en oriëntatie ▪ De voorgevelrooilijn van de woningen ligt op minimaal 3,5 meter vanaf de kant van de weg; ▪ Woningen oriënteren op de woonstraat; ▪ Kopgevels van de woningen, grenzend aan openbaar gebied, representatief uitvoeren; Tweekappers en vrijstaande woningen twee bouwlagen met kap
▪ Blinde kopgevels zijn niet toegestaan.
Bouwmassa ▪ De woningen zijn maximaal twee bouwlagen hoog met een verplichte kap; ▪ De nokrichting is evenwijdig aan de woonstraat. Waar stedenbouwkundig gewenst wordt een nokverdraaiing toegepast en t.b.v. een voldoende gevarieerd straatbeeld; ▪ Aan de voorzijde (straatzijde) dakkapellen mee-ontwerpen en zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa; Nokverdraaiing toepassen op prominente plekken
▪ De woningen krijgen een traditionele moderne vormgeving geïnspireerd op het agrarische karakter en zijn duidelijk familie van de andere grondgebonden woningen; ▪ Voldoende variatie in straatbeeld om projectmatig karakter te voorkomen; ▪ De gevelindeling is rustig en eenvoudig met royale gevelopeningen afgestemd op de oriëntatie; ▪ Garages worden mee-ontwerpen en maken onderdeel uit van de architectuur.
Gevels zijn van baksteen in combinatie met hout, dakpan of vergelijkbare (plaat)materialen
Kleur- en materiaalgebruik ▪ Alle gebouwen kennen een licht, terughoudend kleurgebruik, met een warme uitstraling. ▪ Gevels zijn van baksteen, mogelijk in combinatie met hout, dakpan of vergelijkbare materialen; ▪ De variatie in kleurgebruik is beperkt. De woningen zijn duidelijk familie van elkaar en in samenhang vormgegeven; ▪ Kappen voorzien van keramische, zwarte/antraciete pannen of ‘groen’dak. Platte daken voorzien van een ‘groen’ (sedum)dak; ▪ Eventuele
Passende materialisatie en detaillering, bijvoorbeeld smetlaag, goot, dakkappelen, makelaar, entree etc.
zonnepanelen
worden
evenwichtig
en
zorgvuldig op het dakvlak ingepast. 33
Referentiebeelden buitenruimte
Natuurspeelplaats
Natuurvriendelijke oevers
Natuurspeelplaats als onderdeel van natuurcompensatie
Robuust groen als onderdeel van de woonstraten
34
Entreebrug Molenlaan aansluitend op taluds met hekwerk landelijke uitstraling
Parkeren omgeven door groen
Hekwerk brug met landelijke uitstraling
Woonstraat met informele trottoirs
6 Buitenruimte 6.1
Algemeen streefbeeld
Parkeren
Het gehele terrein wordt als eenheid ingericht,
In het plangebied worden parkeerplaatsen
waarbij het carré een verzorgde en groene
gerealiseerd in openbaar gebied en op privégrond
uitstraling krijgt. Het toegepaste groen is
(oprit of halfverdiept parkeren). Parkeren nabij
streekeigen (inheemse bomen en struiken die
de hoofdentree dient nadrukkelijk vermeden
van nature in dit gebied voorkomen) en robuust.
te worden. De inrichting voorziet hierin. De plaatsen in het openbaar gebied worden
De
verharding
met
uitgevoerd als haaksparkeervakken en worden
betonstraatstenen met een kleurechte kwaliteit
ingericht door middel van grasbetonstenen.
in
subtiele
Daar, waar mogelijk, voorzien van een groene
kleurverschillen. Het geheel moet een ‘dorpse’
haag om het beeld op ‘blik’ ten ontnemen. Bij
uitstraling krijgen.
groene parkeerplaatsen wordt de maatvoering
een
wordt
neutrale
uitgevoerd
uitstraling
met
aangepast aan de materiaalkeuze. Inrichtingselementen
als
verlichtingsmasten,
afvalbakken, speelgelegenheden en hekwerken
6.3
Beplanting
krijgen over het gehele gebied een uniforme
De groeninrichting van de openbare ruimte
vormgeving en uitstraling, conform de eisen van
draagt in belangrijke mate bij aan de sfeer en
de gemeente Krimpenerwaard. Uitgangspunt is
leefbaarheid van de buurt. Belangrijk is om de
een rustig, neutraal en eigentijds beeld, waarbij
beplanting zo te kiezen dat het enerzijds een
deze elementen zich onopvallend schikken in
robuuste (groene) sfeer uitstraalt en anderzijds
hun groene en bebouwde context.
zoveel mogelijk aansluit bij het bestaande groen van de omgeving. Uitgangspunten voor de
6.2
Verharding
beplantingskeuze zijn:
Trottoirs en rijbanen
▪
ecologische waarden;
Voor de materialisering van rijbanen, trottoirs en
▪
voorkeur voor inheems;
parkeervakken is een rustig en eenduidig beeld het
▪
drachtplant en/of vruchtdragend;
streven. Uitgangspunt is een hoogwaardige kleurvaste
▪
onderhoudsvriendelijk;
betonstraatsteen in warme zand- en grijstinten.
▪
ziekteresistent;
Molgoten zijn in hetzelfde materiaal uitgevoerd en
▪
jaarrond aantrekkelijk.
hoeven zich niet in kleur te onderscheiden.
Binnen
het
plangebied
zijn
verschillende
groenstructuren te onderscheiden: De straten worden geflankeerd door informele trottoirs op hetzelfde niveau als de rijbaan. Hier
Representatief groen
wordt een zelfde kleurvaste betonsteen gebruikt
Rondom het zuidelijke appartementenblok, aan
als de rijloper met een ander legverband en/of
het einde van de entreeweg, is ruimte voor extra
een passende kleurnuance.
groen rondom het appartementenblok.
35
Nabij de natuurcompensatie is ruimte voor een natuurlijke
speelvoorziening
met
kleinschalige
speelelementen en om even te zitten. De beplanting bestaat uit gezonde vaste planten in combinatie met lage heesters. Op speelse wijze kunnen er diverse bomen geplant worden die een hoge esthetische waarde hebben met bijvoorbeeld, bloemen, bessen en/of een fraaie herfstverkleuring.
Vlonders als overgang van tuin naar water
Boomsoorten waaraan gedacht kan worden zijn: knotwilg, esdoorn, els, treurwilg, etc.
Groen in straten De entreeweg wordt gekenmerkt door een voetpad aan de oostzijde en wordt afgeschermd met lage hagen aan de zijde van de woonkavels. Aan de andere zijde, langs de watergang komt een groene oever met knotwilgen of (resistente) essen met passende onderbeplanting van b.v. Grauwe wilg, Meidoorn, Gelderse roos en
Begroeid hekwerk als overgang naar achterpaden
Bruidsbloem. Dit om het geheel landschappelijke in te passen, binnen het beeld van het lint en naastgelegen kavel voldoende privacy te geven. Deze bomen staan op een zodanige afstand, dat parkeren in de berm wordt voorkomen. Aan de binnenzijden van de woonstraat ligt tussen het voetpad een groenstrook tot aan de rijbaan. Hierin krijgen bomen een plek en tussen de haaksparkeerplaatsen staan op enige afstand
Hoogwaardige erfafscheiding op hoeken
enkele bomen om het beeld van de parkeerstroken te onderbreken. Voortuinen of openbare ruimtes in deze straten dienen een groene uitstraling te krijgen. Dit wordt voorzien door hier passende beplanting toe te passen en op de erfgrens van de tuin een haag te planten.
36
Lage groene erfafscheiding aan voorzijde
Oevers en brug
Voor het hele plangebied worden twee hoogtes
Rondom het plangebied lopen diverse sloten.
van erfafscheidingen toegepast. De vormgeving
Deze
van
van deze erfafscheidingen verschillen per locatie.
natuurvriendelijke oevers of een lage (onderwater)
De voorzijde van de grondgebonden woningen
beschoeiing (evt. met faunatrappetjes). Het groen
krijgt een lage erfafscheidingen om de overgang
langs deze oevers krijgt een natuurlijke, open
van openbaar en privé een eenduidige groene
uitstraling. Hier wordt inheems plantmateriaal
uitstraling te geven. Deze haag wordt ca. 0,8m
gebruikt, met name planten en grassen.
hoog en ca. 0,5m breed.
watergangen
worden
voorzien
Extra aandacht dient uit te gaan naar de De oevers aan de oost- en zuidzijde zijn
koppen van de woningen die aan de openbare
grotendeels onderdeel van de percelen van
ruimten grenzen. Bij deze koppen loopt de lage
de tweekappers en vrijstaande woningen. Als
erfafscheiding de hoek om, waarna deze 1
beëindiging van het perceel wordt per kavel
meter achter de voorgevel over gaat in een hoge
een houten vlonder toegepast. Deze vlonders
erfafscheiding.
zijn maximaal 1 meter breed en 5 meter lang en mogen maximaal 1 meter over het water
Bij de overige ruimtes, waarbij de privéruimtes
uitsteken. Vlonders worden mee-ontworpen en
aansluiten op het openbaar gebied of de
dienen zoveel als mogelijk in het midden van de
achterpaden, is het belangrijk om één soort
kavel te worden gepositioneerd. Hiermee wordt
erfafscheiding toe te passen, zodat de ruimtes
de groene tussenruimte zo groot mogelijk.
een rustige uitstraling krijgen. De hoge erfafscheiding wordt eenduidig uitgevoerd.
Ter hoogte van de entree vanaf de Molenlaan
Daar waar hoge erfafscheidingen direct aan het
wordt een brug voorgesteld. In beeld dient dit een
openbaar gebied grenzen en in het zicht liggen
eenvoudige betonnen (prefab) brug te zijn, zonder
wordt een gebouwde erfafscheiding /(gemengde)
gemetselde landhoofden, aansluitend op de groene
haag van maximaal 1,80 meter hoog voorgesteld.
taluds. De brug wordt voorzien van een hekwerk
In alle overige situaties wordt een dubbel
met een landelijke uitstraling in kleur en uitstraling
staafmathekwerk in donkere kleur van 1.80 meter
passend bij het overige straatmeubilair. De duiker,
hoog, begroeid met Hedera voorgesteld.
gelegen aan het einde van de entreeweg, wordt in het talud met natuurvriendelijke oevers opgenomen
Extra aandacht dient uit te gaan naar de
en voorzien van een vergelijkbaar hekwerk.
afscherming van het parkeerterrein aan de noordzijde. Dit in verband met het uitzicht vanaf
Erfafscheidingen
de appartementen. Bergingen en erfafscheiding
Erfafscheidingen vormen de overgang tussen de
dienen hier een maximale groene uitstraling
kavel en de private of openbare buitenruimte en zijn
te krijgen door middel van groene daken en
een belangrijke beeldbepaler in het straatbeeld. In
begroeide hekwerken.
het plan is ruimte voor lage (gemengde) hagen en hoge hagen of begroeide hekwerken.
37
38
6.4
Spelen
In het plan is ruimte voor één kleine natuurspeelplek. Hier wordt gedacht aan een stapstenen pad of klauterpalen in het gras voor de doelgroep van 2 - 10 jaar. De speelplek kan gecombineerd worden met zitbankjes in het groen. De speelplek moet voldoen aan de eisen van de gemeente Krimpernerwaard. Nabij het entreegebouw kan eveneens een plek Toepassen van natuurvriendelijke oevers
worden ingericht waar men kan zitten.
6.5
Afval
Het afval wordt gescheiden opgehaald en verzameld
in
diverse
(semi-)ondergrondse
afvalcontainers. Hiervoor is ruimte voorzien die goed toegankelijk is voor vuilniswagens.
6.6
Nutsvoorzieningen
In het plan zijn nutsvoorzieningen voorzien. Deze dienen op een evenwichtige wijze ingepast te Vergroenen van parkeerplaatsen
worden en het beeld van de openbare ruimte zo min mogelijk aan te tasten. Nutsgebouwen worden in materialisatie afgestemd op de directe omgeving of van een donkere eenduidige kleurstelling voorzien.
6.7
Duurzaamheid
Vanuit het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan
wordt
ingezet
op
een
duurzame ontwikkeling van Molenpark. Dit moet Openbare ruimte zo groen als mogelijk en nodigt uit om te bewegen
ook bijdragen aan een gezonde leefomgeving. Daarbij gaat het om diverse maatregelen waarop ingezet kan worden. Te denken valt aan onder andere maatregelen op gebouwniveau en maatregelen die toegepast kunnen worden bij de inrichting van de (openbare) buitenruimte. Dit om in te zetten op minder en andere vormen van energiegebruik, het tegengaan van hittestress, het
voorkomen
van
wateroverlast,
het
bevorderen van de biodiversiteit, het stimuleren Voorzien van nestgelegenheden in gevels
39
2,5
9,2 8,5
5
6
3,6
2
Doorsnede D
40
9,6
haaksparkeren
1,5 2,5 rijbaan
4,5 0,75 3
groen voetpad tuin
5
2
3,2
5,5
4
2 3
2 1,5
5
6
5
3,2 11,3
10,7
5,3 haaksparkeren
tuin
groen
4,2
rijbaan
tuin
groen
watergang
perceelgrens
tuin
tuin
tuin
voetpad
15
tuin
voetpad
2
groen
10 tuin
Doorsnede C 3
voetpad
9,6
groen
tuin
rijbaan
2
rijbaan
groen
perceelgrens
watergang
5,5
haaksparkeren
rijbaan
3
tuin
tuin
haaksparkeren
Doorsnede A
19,5
Doorsnede B
10,2
2,5 1,5
van bewegen en ontmoeten. Hierna worden deze voor de inrichting van de (openbare) buitenruimte en op gebouwniveau beknopt aangegeven.
Inrichting (openbare) buitenruimte C
B
▪
Inrichting van de (openbare) buitenruimte dient zo groen mogelijk te zijn om hittestress tegen te gaan, bij te dragen aan het zo lang mogelijk
D
vasthouden van water en de biodiversiteit te vergroten; A
▪
(Binnen)tuinen en tussenruimten dienen een zo groen mogelijk inrichting te krijgen, waar tevens ruimte is voor activiteiten en ontmoeten;
▪
De openbare ruimte nodigt uit om te bewegen, waarbij ingezet wordt om een ‘ommetje’ te
^ Locatie principeprofielen
kunnen maken. Gebouwniveau ▪
Gebouwen worden zo duurzaam mogelijk gemaakt. Daarbij wordt onder andere gekeken naar mogelijkheden van nieuwe energievormen en het toepassen van groene daken en gevels;
▪
Gebouwen worden zo mogelijk voorzien van maatregelen om zo de biodiversiteit te stimuleren en nestgelegenheid/onderkomen te bieden. Daarbij kan worden gedacht aan onder andere nestkastjes, vegetatiedaken, etc.
< Belangrijkste principeprofielen
41
Bijlage
Onderwerp:
De ruimtelijke uitgangspunten voor het plangebied Molenpark te Bergambacht Behorende bij raadsvoorstel nr. 1931107972/712590
Datum:
11 januari 2022
1.
De ruimtelijke uitgangspunten voor het plangebied Molenpark in Bergambacht vast te stellen, te weten: a. De keuze voor een aanpak die ruimte biedt voor een algehele integrale planontwikkeling van het plangebied Molenpark, waarbij in een later stadium het realiseren van circa 100125 woningen middels een juridisch-planologische procedure mogelijk wordt gemaakt; b. Een divers woningbouwprogramma waarvan minimaal 25% dient te bestaan uit huurwoningen in de categorie sociaal en huurwoningen in de categorie midden; c. De overige 75% van het woningbouwprogramma dient te voorzien in (minimaal 12) koopwoningen tot de NHG-grens en koopwoningen in de categorie duur. Het betreft een combinatie van grondgebonden woningen en appartementen. Hierdoor is een deel van het woningbouwprogramma gericht op doorstromers, waardoor elders woningen vrijkomen voor jonge gezinnen en starters; d. De nieuwe bebouwing dient in massa, omvang, verschijningsvorm en architectonische uitstraling aan te sluiten op het agrarische, landelijke karakter van de omgeving en de omliggende bebouwing. Kapvormen zijn het uitgangspunt voor de nieuwe bebouwing; e. De nieuwe bebouwing langs de N207 dient in architectonische uitstraling aan te sluiten op het naastgelegen (agrarisch schuurvormige) bedrijfsgebouw ‘de Stelling’, daarnaast dient het een geluidswerende functie te krijgen voor het plangebied.
Er moet rekening worden gehouden met de betreffende milieu- en geluidzones van de bedrijvigheid en het verkeer in de directe omgeving; f. Er dient een groene en waterrijke overgang aanwezig te zijn tussen de nieuwe bebouwing en de huidige bebouwingslinten van de Molenlaan, de Kadijkselaan en het bedrijventerrein aan de noordzijde; g. Binnen het plangebied dient een robuuste groenstructuur onderdeel te zijn van de stedenbouwkundige hoofdstructuur. Te denken valt aan een ‘groene rondgang’; h. De openbare ruimte dient een groene en waterrijke inrichting te krijgen. Er moet maximaal worden ingezet op duurzaamheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit. Te denken valt aan natuurvriendelijke oevers, extra waterberging, groene parkeerplaatsen, streekeigen en diervriendelijke beplanting, nestgevelkasten, groene erfafscheidingen, kwalitatief houten speeltoestellen etc; i. Er dient kwalitatieve openbare ruimte in het plangebied aanwezig te zijn ten behoeve van de sociale interactie, te denken valt aan ontmoetings- en speelgelegenheden in het groen; j. Een goede en verkeersveilige ontsluiting van het plangebied voor alle weggebruikers. Er dient een extra noodontsluiting voor de toegang van hulpdiensten (ambulance, brandweer en politie) tot het plangebied aanwezig te zijn. Het gehele plangebied dient een uniform wegbeeld te krijgen en te worden ingericht als 30 km/uur gebied; k.
Het parkeren dient te voldoen aan het gemeentelijk parkeerbeleid zoals omschreven in het parapluplan. De parkeerplaatsen dienen zoveel als mogelijk uit het straatbeeld te worden gehaald ten behoeve van de robuuste groenstructuur; l. De 3 appartementengebouwen in het plangebied dienen te voldoen aan de wettelijke eis Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG). De ambitie voor de overige bebouwing in het plangebied is hoger, namelijk Energie Neutrale Gebouwen (ENG). Het plangebied bevindt zich in een boringvrije zone, hierdoor kan er geen gebruik gemaakt worden van bodemwarmte. Dit heeft als gevolg dat er rekening gehouden moet worden met
42
1931107972 / 721087
721087
721087
voldoende dakoppervlak, meer benodigde ruimte voor zonnepanelen, warmtepompen en een zuid-west oriëntatie; m. Er dient te worden geparticipeerd met omwonenden en belangstellenden over het ruimtelijk initiatief Molenpark. Onderdeel van de stedenbouwkundige hoofdstructuur is een groene overgangszone, waarvoor draagvlak is bij ontwikkelaar en omwonenden, aan de oostzijde van het plangebied.
43
buro-sro.nl
stedenbouw + ruimtelijke ordening + ontwikkelingsmanagement