BIJL 2: Onderbouwing Schaarste Krimpenerwaard 2024

Onderbouwing schaarste Krimpenerwaard 2025 1. Doel van deze onderbouwing De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten het instrument om in te grijpen in de verdeling van woonruimte. Gebruikmaken van dit instrumentarium is niet vanzelfsprekend en moet elke vier jaar worden onderbouwd en getoetst. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een huisvestingsverordening, die regels bevat over het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan slechts worden beperkt als dat noodzakelijk is voor het algemeen belang. Dat belang kan volgens de Huisvestingswet zijn gelegen in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hiervan aantoonbaar sprake is, kunnen gemeenten verdelingsregels vaststellen. Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de Huisvestingswet gebruik te maken: er moet ook sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Deze notitie is bedoeld om de schaarste en de verdringing in Krimpenerwaard aan te tonen, als bijlage bij de nieuwe Huisvestingsverordening Krimpenerwaard 2025. In de notitie worden begrippen gebruikt die rood zijn weergegeven.

Deze zijn in de bijlage toegelicht. 2. Sturing via de huisvestingsverordening De sturing in de huisvestingsverordening beperkt zich tot de bereikbare huurwoningen: vergunningplichtige woonruimte zijn woonruimten van woningcorporaties, niet-toegelaten instellingen en particuliere verhuurders met een huurprijs beneden de huurprijsgrens als bedoeld in artikel 13, lid 1, onder a, van de Wet op de huurtoeslag (€ 879,66 prijspeil 2024). Deze bereikbare huurwoningen zijn schaars en daarom zijn er regels nodig om die schaarse woningen op een eerlijke en evenwichtige manier te verdelen. De huisvestingsverordening Krimpenerwaard 2025 (HVV 2025): • stuurt op het passend toewijzen van woningen: woningen met een huurprijs tot de hoge aftoppingsgrens worden met voorrang toegewezen aan de lagere inkomensgroep, te weten huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen (HVV 2025, artikel 13, lid 1). Deze voorrangsregel is vooral van belang voor niet-winstbeogende instellingen en particuliere verhuurders. Want woningcorporaties zijn op grond van de Woningwet 2015 al gebonden aan passend toewijzen. • stuurt op zoekduur. Het doel daarvan is dat alle groepen woningzoekenden gelijke kansen hebben op het vinden van een huurwoning.

Het college kan woonruimte met voorrang voor een bepaalde (doel)groep bestemmen als blijkt dat die bepaalde (doel)groep woningzoekenden in onvoldoende mate voor toewijzing in aanmerking komt (HVV 2025, artikel 14); • bevat voorrangsregels voor urgent woningzoekenden (HVV 2025, hoofdstuk 3) en bijzondere doelgroepen (HVV 2025, artikel 17). Voor zover woningzoekenden niet in een urgentiecategorie vallen, wordt de volgorde bij de toewijzing bepaald op basis van hun inschrijfduur. Degene met de hoogste inschrijfduur gaat voor (HVV 2025 artikel 16, lid 1, onder c).

1

3. Schaarste De doelgroep (van volkshuisvestingsbeleid) is aangewezen op de bereikbare huurwoningen. Binnen de doelgroep is een groep huishoudens te onderscheiden die gezien hun inkomen in aanmerking komt voor huurtoeslag: de 'huurtoeslaggroep'. Deze huishoudens zijn hoofdzakelijk aangewezen op betaalbare huurwoningen. In tabel 1 is de omvang van beide groepen vermeld. Ook het aantal bereikbare en betaalbare huurwoningen in Krimpenerwaard is aangegeven. Tabel 1: Omvang doelgroepen en huurwoningen Doelgroep Aantal huishoudens (2023)

Aantal huurwoningen (2023) Bereikbaar 5.146

Doelgroep van beleid 5.088 Huurtoeslaggroep 2.247 Bron: Monitor Woonruimteverdeling 2023 (pagina’s 3 & 8)

Aantal huurwoningen (2023) Betaalbaar 5.962

Uit deze tabel blijkt dat de doelgroep van beleid bijna net zo groot is als het aantal bereikbare huurwoningen waarop zij zijn aangewezen en lijken er voor de huurtoeslaggroep voldoende woningen aanwezig te zijn. Dat er sprake is van schaarste blijkt ook uit het feit dat er in 2023 2.376 actief woningzoekende waren, terwijl er slechts 275 bereikbare huurwoningen beschikbaar zijn gekomen.1 De verwachting is dat de omvang van de groep huishoudens met een laag inkomen de komende jaren verder toeneemt. Deze toename wordt vooral veroorzaakt door de 1- en 2persoonshuishoudens, zie tabel 2. Tabel 2: Ontwikkeling aantal huishoudens naar inkomen en samenstelling (2017-2030) 2017 2025 2030 Inkomensgroepen Abs. In % Abs. In % Abs. In % Lage inkomens, 1-2 persoons 6.700 29% 6.900 28% 7.220 28% Lage inkomens, gezinnen 900 4% 920 4% 900 3% Midden en hogere inkomens, 1-2 8.140 35% 9.160 36% 9.460 37% persoons Midden en hogere, gezinnen 7.540 32% 7.940 32% 8.300 32% Totaal 23.280 100% 24.920 100% 25.880 100% Bron: Woningmarktverkenning Midden-Holland 2017-2030 (pagina 65)

1 Bron: rapport monitoring woonruimteverdeelsysteem 2023

2

Conclusie 1: Er is in Krimpenerwaard schaarste aan bereikbare en betaalbare huurwoningen. Want: • het aantal bereikbare huurwoningen is bijna even groot als de doelgroep van beleid • in 2023 waren er 2.376 actief woningzoekenden in Krimpenerwaard, terwijl er slechts 275 bereikbare woningen beschikbaar zijn gekomen; • de schaarste wordt de komende jaren waarschijnlijk groter omdat het aantal 1- en 2persoonshuishoudens met een laag inkomen tot 2030 toeneemt. 4. Verdringingseffecten Zonder regels op het gebied van woonruimteverdeling kan de schaarste onrechtvaardige en onevenwichtige effecten met zich meebrengen. De gemeente Krimpenerwaard heeft in de afgelopen jaren meerdere huisvestingsverordeningen vastgesteld. Een nulmeting van de situatie zonder huisvestingsverordening is daarom niet mogelijk. Ook zonder een huisvestingsverordening krijgen bepaalde doelgroepen overigens voorrang binnen de sociale huursector. Dit vloeit voort uit het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en het in 2016 geïntroduceerde passend toewijzen. De zoekduur van alle woningzoekenden die reageerden op woningen van een corporatie was in 2023 gemiddeld 30 maanden. In 2018 was de gemiddelde zoekduur ‘nog maar’ ruim 17 maanden.

Een gemiddelde zoekduur van 30 maanden betekent dat er gemiddeld 2,5 jaar zit tussen het eerste moment van reageren op een woning en het daadwerkelijk accepteren van een woning Tabel 3 laat de zoekduur (in maanden) in het kalenderjaar 2023 zien van de afzonderlijke groepen voor een woning. 2 Tabel 3: Zoekduur van de doelgroepen in 2023 Doelgroepen Zoekduur Leeftijd 18 t/m 22 jaar 23 23 t/m 30 jaar 29 31 t/m 54 jaar 29 55 t/m 69 jaar 31 70 jaar of ouder 40 Huishoudensgrootte Alleenstaande 27 2-persoons huishouden 41 3 tot 5 personen 29 Gemiddeld 30 Bron: (concept) Rapportage monitoring woonruimteverdeling 2023 Het merendeel van de verschillende groepen actief woningzoekenden heeft een zoekduur rond het gemiddelde. Afgezet tegen dat gemiddelde is op dit moment de zoekduur van de groep jongeren t/m 22 jaar relatief kort. De zoekduur van de groepen 70 jaar of ouder en 2-persoonshuishoudens is relatief lang. De huisvestingsverordening (artikel 14) biedt aan burgemeester en wethouders de mogelijkheid om woonruimte te labelen voor (doel)groepen woningzoekenden als blijkt dat die groepen in onvoldoende mate voor toewijzing in aanmerking komen.

Dat de druk op de woningmarkt de afgelopen jaren groter is geworden blijkt niet alleen uit de toename van de gemiddelde zoekduur, maar ook uit groei van het aantal ingeschreven 2 Dit zijn de woningen van QuaWonen, Groen Wonen Vlist, Mozaïek Wonen en Beter Wonen Ammerstol.

3

woningzoekenden en het aantal actief woningzoekenden. Dit terwijl het aantal mutaties en de omvang van de voorraad sociale huurwoningen niet is toegenomen. Tabel … Ingeschreven woningzoekenden, actief woningzoekenden, aantal mutaties en mutatiegraad Ingeschreven Actief Aantal Jaar Woningvoorraad Mutatiegraad 3 woningzoekenden woningzoekenden mutaties 2018 6.925 1.109 336 6.062 5,5% 2019 8.629 2.001 372 5.925 6,3% 2020 8.852 3.054 267 6.018 4,4% 2021 10.604 2.278 274 6.064 4,5% 2022 11.505 2.687 306 6.068 5,0% Bron: Rapportages monitoring woonruimteverdeling 2018 t/m 2022 Zonder nadere regels kunnen zich ongewenste effecten voordoen, zoals: • onevenwichtige en onverklaarbare verschillen in zoekduur tussen individuele huishoudens; • het ontbreken van transparantie in de toewijzing van woningen doordat duidelijke en transparante (rangorde)regels rondom woningtoewijzing ontbreken; • het gebrek aan eenduidigheid in voorrang aan woningzoekenden in een noodsituatie (urgentie); • het ontbreken van sturing op passendheid tussen het inkomen van een huishouden en de huurprijs. Dit kan ongewenste financiële gevolgen hebben. De corporaties moeten zich houden aan de landelijke regels voor passend toewijzen (Woningwet 2015).

De huisvestingsverordening is wat betreft sturing op grond van de relatie tussen inkomen en huurprijs vooral van belang voor niet-toegelaten instellingen en particuliere verhuurders. Conclusie 2: Er is in Krimpenerwaard sprake van verdringingseffecten, want: • een aantal groepen hebben een langere zoekduur dan andere groepen. 5. Nut en noodzaak van een huisvestingsverordening De huidige Huisvestingsverordening Krimpenerwaard 2021 draagt bij aan een evenwichtigere verdeling van de voorraad beschikbare sociale huurwoningen. Deze lijn wordt daarom voortgezet in de nieuwe Huisvestingsverordening Krimpenerwaard 2025. Bereikbare huurwoningen zijn schaars. • Het aantal bereikbare en betaalbare huurwoningen is in Krimpenerwaard onevenredig verdeeld over de inkomensgroepen. Er is sprake van goedkope én dure scheefheid. • In 2023 waren er 2.376 actief woningzoekenden in Krimpenerwaard, terwijl er slechts 275 bereikbare woningen beschikbaar zijn gekomen; • De schaarste wordt de komende jaren waarschijnlijk groter omdat het aantal huishoudens met een laag inkomen tot 2030 toeneemt. Om de actief woningzoekenden zo passend en rechtvaardig mogelijk te huisvesten in het krappe bereikbare aanbod is het instrument woonruimteverdeling dan ook noodzakelijk. De woonruimteverdeling heeft ervoor gezorgd dat de verschillen tussen de zoekduur van de diverse groepen woningzoekenden niet te groot zijn.

Een rechtvaardige verdeling van bereikbare huurwoningen moet ook in de toekomst gewaarborgd zijn, waarbij door middel van labeling de verschillen in zoekduur tussen groepen woningzoekenden verder worden verkleind.

3 Per einde van het kalenderjaar.

4

Een huisvestingsverordening waarborgt rechtvaardigheid bij de verdeling van de beschikbare bereikbare huurwoningen op verschillende gebieden: • Betaalbaarheid: de huurtoeslaggroep krijgt voorrang op betaalbare huurwoningen. • De toewijzing van woningen die naar hun aard specifiek geschikt zijn voor een bepaalde doelgroep (bijvoorbeeld ouderenwoningen en MIVA-woningen voor huishoudens met een beperking). • Regels over de rangorde van woningtoewijzing bij meerdere belangstellenden, om transparantie en gelijke kansen te garanderen. • In noodsituaties (voorrang bij urgentie). • Ook huurwoningen met een huurprijs lager dan (€ 879,66 prijspeil 2024) die worden aangeboden door niet-toegelaten instellingen en particuliere verhuurders vallen binnen de verordening. Daardoor wordt ook de passendheid in dit deel van de huurmarkt geborgd. • In overige beleidsinstrumenten wordt rekening gehouden met de schaarste aan bereikbare en betaalbare huurwoningen. Waar mogelijk wordt actie ondernomen om de schaarste op te lossen, zoals door nieuwbouw. Maar de rechtvaardige verdeling van het schaarse goed over de doelgroep wordt uitsluitend in de huisvestingsverordening geregeld. Daarnaast is de huisvestingsverordening een transparant en open instrument, waarin de verdeling van het schaarse goed op een democratische manier en eenduidig wordt geregeld. 6.

Eindconclusie De Huisvestingswet 2014, artikel 2, lid 1 en 2 stelt: 1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. 2. De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van de artikelen 12 en 134, alsmede, voor zover daartoe noodzakelijk, van die op grond van artikel 75, ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Gelet op de argumenten genoemd in deze notitie is het verdedigbaar dat de gemeenteraad van Krimpenerwaard de nieuwe huisvestingsverordening vaststelt voor de periode vanaf 2025.

4 Artikel 12 en 13 gaan over urgentie.

5 Artikel 7 gaat om het aanwijzing van vergunning plichtige woonruimte.

5

Bijlage: Definities In deze notitie zijn de volgende begrippen gebruikt: • Aftoppingsgrenzen Als de huurprijs van een woning hoger is dan de aftoppingsgrens dan wordt de huurtoeslag verlaagd (ofwel 'afgetopt') . Er gelden twee aftoppingsgrenzen: o De lage aftoppingsgrens voor 1- en 2-persoonshuishoudens bedraagt € 650,43 (prijspeil 2024); o De hoge aftoppingsgrens voor 3- of meerpersoonshuishoudens bedraagt € 697,07 (prijspeil 2024). • Bereikbare (of goedkope) huurwoning Woning met een huurprijs tot (€ 879,66 prijspeil 2024 • Betaalbare huurwoning Woning met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. • Doelgroep (van volkshuisvestingsbeleid) Huishoudens met een inkomen tot € 44.035 (prijspeil 2023) per jaar. Zij zijn aangewezen op de bereikbare huurwoningen. • Dure scheefheid Huishoudens in de huurtoeslaggroep die wonen in een corporatiewoning boven de aftoppingsgrens of huishoudens in de doelgroep die wonen in een corporatiewoning boven de liberalisatiegrens. • Goedkope huurwoning Zie bereikbare huurwoning. • Goedkope scheefheid Huishoudens die niet tot de doelgroep behoren die wonen in een corporatiewoning onder de liberalisatiegrens. • Huurprijsgrens De huurprijsgrens is de maximale huurprijs van de woning om voor huurtoeslag in aanmerking te komen. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet de maandhuur van de woning lager zijn dan € 879,66 (prijspeil 2024).

Dat is de liberalisatiegrens die in 2024 geldt. Voor jongeren onder de 23 jaar is de huurprijsgrens € 454,47 (prijspeil 2024). • Huurtoeslaggroep De groep huishoudens binnen de doelgroep die gezien hun inkomen in aanmerking komt voor huurtoeslag. Deze huishoudens zijn hoofdzakelijk aangewezen op betaalbare huurwoningen. De inkomensgrens van de huurtoeslaggroep is afhankelijk van de grootte van het huishouden en de leeftijd (prijspeil 2024): o Eenpersoons: € 27.725; o Meerpersoons: € 37.625; o Eenpersoons-ouderen: € 27.225; o Meerpersoons-ouderen: € 36.675.

6

• Inschrijfduur De periode (in maanden) tussen de huidige datum en de datum waarop de woningzoekende is ingeschreven in het inschrijfsysteem (Wonen in de Krimpenerwaard). • Liberalisatiegrens De grens die bepaalt of een huurwoning in de sociale of vrije sector valt. Deze grens ligt op € 879,66 prijspeil 2024 • MIVA-woningen MInder-VAliden-woningen die zijn aangepast zodat een huishouden waarvan ten minste één lid een lichamelijke beperking heeft en op een aangepaste woonruimte is aangewezen, volledig zelfstandig kan wonen. • Niet-toegelaten instellingen Verhuurders in de sociale sector met tenminste 15 sociale huurwoningen in hun bezit in de gemeente Krimpenerwaard en die door de Minister niet zijn benoemd als toegelaten instelling. • Particuliere verhuurders Personen of organisaties, niet zijnde woningcorporaties en niet-toegelaten instellingen, die in de gemeente Krimpenerwaard minimaal 15 (eigen) woningen verhuren. • Passend toewijzen Met de nieuwe Woningwet 2015 is de passendheidsnorm ingevoerd. Corporaties moeten daarmee vanaf 1 januari 2016 nog nadrukkelijker sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens die recht hebben op huurtoeslag.

• Woningcorporaties Verenigingen of stichtingen die door de Minister als toegelaten instelling zijn benoemd en die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van volkshuisvesting werkzaam te zijn en hun financiële middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting inzetten en aangewezen zijn (Woningwet, artikel 19). • Zoekduur De periode (in maanden) tussen het eerste moment van reageren door een woningzoekende op het woningaanbod en het uiteindelijke accepteren van een huurwoning.

7